DESCRIPCIÓN DE LOS PAGOS DE REUBICACIÓN

Transcripción

1 IX. DESCRIPCIÓN DE LOS PAGOS DE REUBICACIÓN Los beneficios de reubicación se entregarán de acuerdo al Título 25 y a las pautas y procedimientos de LAUSD. Serán pagados a todas las personas desalojadas cuando presenten los formularios de reclamo y los documentos requeridos. La siguiente información es acerca de las categorías y pagos para la asistencia de reubicación tal como se aplican al Programa. Pagos para cubrir los gastos de mudanza residencial Excepto en las situaciones señalads, todas las personas desalojadas serán elegibles para recibir pagos que cubran los gastos de mudanza. Los pagos para cubrir los gastos de mudanza se harán basados en un calendario fijo o en el precio actual de los servicios profesionales. Pagos Fijos: El pago fijo para cubrir los gastos de mudanza se basa en la cantidad de cuartos que contenga muebles movibles en la vivienda ocupada. El calendario actual para la distribución de la cantidad fija permisible aparece en la Tabla 4, abajo. Tabla 4 Calendario del Estado de California Para la Distribución de Pagos Fijos para Cubrir los Gastos de Mudanza Cantidad de Cuartos Cantidad Permitida 2 1 $575 2 $750 3 $925 4 $1,100 5 $1,325 6 $1,550 7 $1,775 8 $2,000 1 Cada cuarto adicional: $ Calendario sin mueblería: 1 cuarto, $375; Cada cuarto adicional, $60 Fuentee: Federal Register (El Registro Federal), Vol. 66, No. 167; martes, 28 agosto 2001/Avisos El costo actual (mudanza profesional): Si la persona desalojada prefiere que una compañía profesional de mudanza lo mude, LAUSD compensará el costo actual de los servicios de mudanza (basado en la oferta más baja) con pago directo a la comapañía o con rembolso a la persona desalojada. Gastos permitidos incluyen: Los Angeles Unified School District 1-16

2 La transportación de la persona desalojada y la propiedad personal: Los costos de la transportación más allá de las 50 millas no se serán pagados, a menos que LAUSD determine que la reubicación a más de 50 millas se justifique. El empaque, el embalaje de tablas, el desempaque y el desembalaje de tablas de la propiedad personal. La desconexión, el desmantelamiento, el traslado, la rearmadura y la reinstalación de aparatos eléctricos caseros y otra propiedad personal a ser reubicados. El almacenamiento de propiedad personal por un período que no exceda los 12 meses, a menos que LAUSD determine que un período de mayor duración sea necesario Un póliza de seguros para reemplazar el valor de la propiedad en conexión con la mudanza y el almacenamiento requerido. El reemplazo del valor de la propiedad perdida, robada o dañada en el proceso de la mudanza (no por culpa o negligencia de la persona reubicada, su representante o sus empleados) cuando no exista a disposición inmediata una póliza de seguros que cubra semejante pérdida, robo o daño. Otros gastos relacionados con la mudanza que LAUSD determine son razonables. Asistencia para el alquiler Pagos a ocupantes residenciales que alquilen propiedades de reemplazo Los ocupantes residenciales que eligen alquilar propiedades de reemplazo tendrán el derecho a la asistencia para el alquiler y a la remuneración de los gastos de mudanza siempre que: Verdaderamente y legalmente residan en la vivienda, adquirida por LAUSD, por un mínimo de 90 días inmediatamente antes del inicio de las negociaciones; Alquilen y ocupen una vivienda de calidad, segura e higiénica por un año a partir de la fecha en que se muden de la vivienda desalojada; Presenten un reclamo de pago durante los 18 meses antes de mudarse. Cómputo de los pagos para la asistencia con el alquiler Los pagos para la asistencia con el alquiler resultan de la multiplicación de 42 meses: por la diferencia entre: (1) cual sea menor: el alquiler actual del inquilino (incluso el estipendio para las utilidades públicas) o la capacidad para pagar del inquilino (que se define como el 30% del ingreso bruto mensual de todos los miembros de la familia); Y (2) cual sea menor: el alquiler nuevo del inquilino (incluso el estipendio para Los Angeles Unified School District 1-17

3 las utilidades públicas) o la determinación que LAUSD haga sobre el alquiler comparable que el mercado ofrece. La asistencia con el pago inicial; pagos a los ocupantes residenciales que compran Los ocupantes residenciales que reunen el requisito de 90 días para ser elegibles pueden optar por abonar el total de la asistencia computada para el alquiler a la compra de una nueva casa. En aquellos casos que tengan que ver con la elegibilidad para los suplementos de la Vivienda de Último Recurso, LAUSD pondrá a disposición, en forma de cantidad global, la suma total de la asistencia para la cual un inquilino es elegible, Esto se hará siempre que la suma completa se use para el pago inicial y los gastos accesorios relacionados con la compra de un hogar de reemplazo que sea de buena calidad, seguro e higiénico y gaste para reunir los requisitos. Además de aplicar el pago total de asistencia al alquiler a la compra de una casa, el Programa Mejorado de Reubicación de LAUSD (ver Apéndice B) le ofrecerá a ocupantes residenciales que eligen participar varias alternativas para ampliar sus beneficios, incluso la de participar en situaciones de alquiler económico a largo plazo y/o comprar una casa con la asistencia ofrecida por el programa del Artículo 8. Éste será opcional para todas las personas desalojadas elegibles. Pagos a los dueños ocupantes Los dueños ocupantes residenciales, dueños y ocupantes de las viviendas que van a ser desalojadas y que han vivido en ellas por lo menos 180 días antes de la oferta de compra de LAUSD, serán elegibles para recibir hasta $22,500 en asistencia si compran vivienda de reemplazo de buena calidad, segura e higiénica y la ocupan a no más tardar de un (1) año después de la fecha en que hagan el pago final. Tres elementos únicos determinarán el Pago de la Asistencia para la Vivienda de reemplazo: a) el índice diferencial de precios (para la compra); b) el margen entre las tasas de interés de la hipoteca; y c) los gastos accesorios. El índice diferencial de precios (para la compra): Este toma en consideración tres componentes diferentes: El Precio de Adquisición de LAUSD es el precio que LAUSD ha pagado por la vivienda en la zona del proyecto. El Precio Real de Compra es el precio verdadero de una vivienda de reemplazo. Costo Comparativo de Reemplazo es lo que cuesta una vivienda de buena calidad, segura e higiénica comparable a la que LAUSD ha adquirido. Para determinar el índice diferencial de precios, se compara el precio pagado por una vivienda de reemplazo al precio real de compra de una vivienda en la zona del proyecto y al precio de una vivienda de buena calidad, segura e higiénica disponible comparable a la unidad adquirida. Los Angeles Unified School District 1-18

4 Si el precio de una vivienda de reemplazo es menos que el precio de una vivienda de reemplazo comparable, el pago se limitará a la diferencia real. Si excede el precio de una vivienda de reeemplazo comparable, el pago se basará en el precio de la vivienda comparable. En la Tabla 5 abajo ilustra tres situaciones posibles, En todos los casos, el precio de adquisición de LAUSD es el mismo ($220,000). Lo que difiere es el precio real que se ha pagado por una vivienda de reemplazo o el costo de una unidad comparable. Tabla 5 Ilustración de Pagos para la Vivienda de Reemplazo Precio de Adquisición de LAUSD Precio Real Para la Compra de Reemplazo Costo de reemplazo Comparable Índice Diferencial de Precios (compra) Ilustración 1 Ilustración 2 Ilustración 3 $220,000 $220,000 $220,000 $230,000 $250,000 $200,000 $230,000 $230,000 $230,000 $10,000 $10, En la primera ilustración, el Precio Real para la Compra de Reemplazo es $10,000 más que el Precio de Adquisición de la antigua vivienda. Puesto que el Costo Comparativo de Reemplazo también es $10,000 más que el Precio de Adquisición de LAUSD, el diferencial se fija en $10,000. La Ilustración 2 ofrece un contraste: el Costo Comparativo de Reemplazo todavía es $10,000 más que el precio de adquisición, pero el Precio Real para la Compra de Reemplazo es $30,000 más que el precio de adquisición de LAUSD. Puesto que la persona desalojada tiene derecho a la cantidad menor de dos diferenciales, el Índice Diferencial de Precios permanece en los $10,000 tal como en la Ilustración 1. Aunque al dueño de casa se le permita pagar por encima del precio de una vivienda de reemplazo comparable, el Pago del Índice diferencial para Compra será limitado por el precio de la unidad comparable, si es que ésta es disponible por menos de lo que una casa nueva cuesta En la Ilustración 3, el dueño de casa desalojado ha gastado menos de lo que recibió por la vivienda en la zona del proyecto. Eso elimina la posibilidad de Pago para el Índice Diferencial de Precio, pero deja suficiente dinero disponible para el alza en los intereses de la hipoteca y los costos de cierre. El margen entre las tasas de interés de la hipoteca Este elemento del Pago para la Asistencia de Vivienda de reemplazo es un medio para compensar a los dueños de casa si pierden financiamiento que les favorezca. El pago por el aumento en el costo de intereses de la hipoteca es la cantidad que reduce el saldo de una hipoteca nueva a cierta cantidad. Esta cantidad podría amortizarse con el mismo pago mensual de capital e intereses de la misma manera que una hipoteca sobre la vivienda de reemplazo. Los Angeles Unified School District 1-19

5 Los siguientes puntos serán aplicados al cómputo de los pagos del costo de los intereses hipotecarios que han aumentado. El pago se basará en el saldo hipotecario que todavía queda por pagar referente a la vivienda desalojada; sin embargo, en caso que la persona obtenga una hipoteca menor que el saldo de la hipoteca computada en la compra determinada, el pago será prorrateado y reducido debidamente. En cada caso de préstamo de valor liquido de la vivienda, el saldo por pagar será el saldo que existía por 180 días antes de iniciarse las negociaciones o el saldo vigente en la fecha de adquicisión, cual sea menor. El Pago se basará en el plazo que queda por saldar de la hipoteca sobre la vivienda desalojada o en el plazo de la nueva hipoteca. Es decir, cual sea de menos duración. La tasa de interés de la nueva hipoteca que se utiliza para determinar la cantidad de pago que no exceda la tasa fija de interés que prevalece en el mercado. Específicamente, ésto se refiere a las hipotecas convencionales que las instituciones de préstamos hipotecarios actualmente cobran en la zona donde la vivienda de reemplazo se ubica. Se pagarán los puntos e impuestos de préstamo al comprador, pero no al vendedor, siempre que - no sean pagados como si fueran gastos accesorios; - no excedan las tasas normales similares a las transacciones de bienes raíces en la zona; - LAUSD determine que son necesarios. El cómputo de tales puntos e impuestos se basará en el saldo de la hipoteca que todavía queda por pagar referente a la vivienda desalojada, menos la cantidad que se le reducirá a tal hipoteca bajo los términos de este artículo. A la persona desalajoda se le informará acerca de la cantidad aproximada de este pago y los requisitos que debe reunir para recibir ese pago tan pronto se sepan todos los datos relacionados a la hipoteca o hipotecas actual(es) que esa persona debe. El pago se presentará cuando se aproxime el cierre de la compra de la vivienda de reemplazo o ese mismo día. De tal modo, la hipoteca nueva será reducida tal como propuesto. Gastos adicionales (Costos de cierre) Esta cantidad cubre los gastos extras típicos que usualmente ocurren durante la transacción de bienes raíces. Incluyen: la inspección de la propiedad; el costo de la preparación de la descripción y el título legales; los honorarios de registro; el costo del seguro titular; las estampillas de ingreso y los impuestos sobre la transferencia (que no deben exceder el precio de una vivienda de reemplazo comparable); la solicitud de préstamo; los impuestos sobre el préstamo y tasación; el costo del informe sobre el crédito; y, siempre cuando se requiera, el costo de la certificación que confirme que Los Angeles Unified School District 1-20

6 la estructura es firme y la inspección para descubrir termitas. No cubre gastos que han sido pagados anteriormente, tales como impuestos sobre la propiedad, intereses, y seguro. El Pago para la Vivienda de Reemplazo total para el que se es elegible consiste de la suma del Índice Diferencial para los Precios de Compra, el Margen Diferencial entre las Tasas de Hipoteca y los gastos accesorios. Pago a los ocupantes residenciales y dueños de casa que no reunen los requisitos de estadía Con la excepción de aquellos que de otra manera puedan ser elegibles para recibir ayuda de Last Resort Housing Assistance (Asistencia de Último Recurso para la Vivienda), los ocupantes residenciales con menos de noventa (90) días de ocupación continua antes del inicio de las negociaciones serán elegibles sólo para recibir pago por los gastos de mudanza. Los dueños de casa con menos de 180 días de ocupación continua antes del inicio de las negociaciones serán elegibles únicamente para recibir asistencia con el pago inicial o para un pago suplementario de alquiler, además del pago para los gastos de mudanza. Los Angeles Unified School District 1-21