PONENCIA DE VALORES TOTAL DE BIENES INMUEBLES URBANOS DEL MUNICIPIO DE MADRID

Transcripción

1 DELEGACION PONENCIA DE VALORES TOTAL DE BIENES INMUEBLES URBANOS DEL MUNICIPIO DE MADRID

2 DELEGACION DOCUMENTO 1 MEMORIA, CRITERIOS DE VALORACIÓN Y LISTADO DE ZONAS DE VALOR

3 DELEGACION Capítulo 1. MEMORIA 1.1. ÁMBITO Y MARCO NORMATIVO El ámbito de esta ponencia de valores total se circunscribe a la totalidad de los bienes inmuebles urbanos del municipio de MADRID: Esta Ponencia de Valores se ha redactado atendiendo a lo dispuesto en el Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, que dispone en su artículo 25.1 que "la ponencia de valores recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, y se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores. Es de aplicación lo establecido en el Real Decreto 1020/93, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana, con las modificaciones introducidas en él por el Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características especiales así como la disposición transitoria cuarta del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario y el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril que lo desarrolla. El artículo 23.2 del texto refundido y la norma 3 del Real Decreto 1020/93 especifican que el valor catastral de los bienes inmuebles no podrá superar el valor de mercado, a cuyo efecto se fijará, mediante Orden Ministerial, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase. En este sentido la Orden de 14 de octubre de 1998 establece un coeficiente de relación al mercado (RM) de 0 50 aplicable al valor individualizado resultante de las ponencias de valores totales de bienes inmuebles urbanos. A su vez, por Orden del Ministerio de Economía y Hacienda EHA/1213/2005, de 26 de abril, se aprueba el módulo de valor M para la determinación de los valores del suelo y construcción de los bienes inmuebles urbanos en las valoraciones catastrales, fijándolo en 1.000,00 /m 2. En cumplimiento del artículo 25 del texto refundido, esta ponencia se ajusta las directrices de coordinación establecidas por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria de Urbana y por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Madrid. 1-1

4 DELEGACION Por lo que se refiere al suelo de naturaleza urbana, se ha redactado la presente Ponencia de Valores de acuerdo con lo estipulado en el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, así como en la legislación urbanística autonómica de Madrid, Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (BOE Nº 245 de 12 de Octubre), modificada parcialmente por la Ley 2/2005, de 12 de Abril, de modificación de la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid (BOE Nº 145 de 18 de Junio de 2.005; BOCM Nº 87de fecha de 13 de Abril de 2.005). En aplicación de la orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, modificada por la Orden EHA/2816/2008, de 1 de octubre, por la que se determinan los módulos de valoración a efectos de lo establecido en la disposición transitoria primera del texto refundido, los módulos básicos de repercusión del suelo y de la construcción de la presente ponencia servirán para el cálculo de los valores catastrales de los bienes inmuebles rústicos con construcción. En cuanto a la elaboración, aprobación e impugnación de las ponencias de valores se estará a lo dispuesto en el artículo 27 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario CRITERIOS PARA LA DELIMITACIÓN DE SUELO DE NATURALEZA URBANA Se entiende por suelo de naturaleza urbana, de acuerdo con lo establecido en el artículo 7.2 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI): a) El clasificado o definido por el planeamiento urbanístico como urbano, urbanizado o equivalente. b) Los terrenos que tengan la consideración de urbanizables o aquellos para los que los instrumentos de ordenación territorial y urbanística prevean o permitan su paso a la situación de suelo urbanizado, siempre que estén incluidos en sectores o ámbitos espaciales delimitados, así como los demás suelos de este tipo a partir del momento de aprobación del instrumento urbanístico que establezca las determinaciones para su desarrollo. c) El integrado de forma efectiva en la trama de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. d) El ocupado por los núcleos o asentamientos de población aislados, en su caso, del núcleo principal, cualquiera que sea el hábitat en el que se localicen y con independencia del grado de concentración de las edificaciones. e) El suelo ya transformado por contar con los servicios urbanos establecidos por la legislación urbanística o, en su defecto, por disponer de acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica. 1-2

5 DELEGACION f) El que esté consolidado por la edificación, en la forma y con las características que establezca la legislación urbanística. Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de características especiales. Se exceptúa de la consideración de suelo de naturaleza urbana el que integre los bienes inmuebles de características especiales. De acuerdo con la figura de planeamiento urbanístico vigente en el Municipio, revisión del Plan General de Ordenación Urbana del término municipal de Madrid, aprobado definitivamente por orden de 17 de abril de 1997, de la Consejería de Obras Públicas, Urbanismo y Transportes de la Comunidad de Madrid (BOCM nº 92, de 19 de abril de 1997), la legislación urbanística autonómica y los criterios anteriormente indicados, tienen la consideración de suelo de naturaleza urbana los siguientes: - Suelo urbano. Dentro del cual distingue el Plan cinco clases: - El urbano común, regulado directamente por el Plan de Ordenación. - El urbano, incluido en áreas de planeamiento incorporado A.P.I., para que el nuevo Plan asuma las determinaciones del planeamiento anterior, aunque en algunos casos introduce adaptaciones. - El suelo urbano, incluido en las áreas de planeamiento específico A.P.E. en las que el Plan toma las decisiones directamente, estableciendo la ordenación que le corresponde sin redacción de ningún planeamiento intermedio. - El suelo urbano incluido en las áreas de planeamiento remitido A.P.R. en los que el Plan no concreta una ordenación pormenorizada definitiva, sino que su desarrollo queda condicionado a la previa redacción de un planeamiento posterior. - El suelo urbano incluido en las áreas de oportunidad a concertar A.O.C., que aparece en los distritos centrales, en las que el Plan General, crea una solución urbanística, cuya realización supone una mejora de la ciudad aunque en general de un coste económico elevado y se necesita por tanto de distintas instituciones. 1-3

6 DELEGACION - Suelo urbanizable programado. De los considerados por el Plan se incluyen: - Suelo urbanizable incorporado UZI. En esta categoría se han incluido los P.A.U., de Iniciativa Pública, ligados al Programa Municipal de Vivienda convenido con la Comunidad de Madrid el 10 de febrero de Suelo urbanizable programado UZP, del 1 er ; 2 º y 3 er cuatrienio. - Suelo urbanizable no programado UNP, desde el momento que se aprueba el correspondiente Plan de sectorización Desde la fecha de aprobación de la ponencia de valores hasta ahora vigente, los desarrollos urbanísticos más importantes han consistido, de acuerdo con su incorporación en el catastro en: A).-Ejercicio : Suelo Urbano: - API: -API Industrial de Vicálvaro. - APE: -APE M-30/Nudo Sur. -APE Industrial Carretera de Burgos. -APE Las Monjas la Rinconada. -APE Tapia del Hipódromo. -APE Puerta Almansa. -APE Cocherón de la Villa-Este. -APE Ramírez Tomé. -APE Las Gallegas Tenería. - APR: -APR Méndez Álvaro M-30. -APR C/ Jose A. Zapata. -APR Prolongación de la Castellana. -APR Ciudad Deportiva. -APR Isla de Tabarca Joaquín Lorenzo. -APR Camino de los Caleros. -APR Talleres Talgo. -APR Unidad de Actuación 1 Cocherón de la Villa-Oeste. 1-4

7 DELEGACION Suelo Urbanizable: - UZI: -UZI.0.06 Arroyo del Fresno. -UZI.0.07 Monte Carmelo (PPII.2) -UZI.0.08 Las Tablas (PPII.3) -UZI.0.10 Carabanchel. PAU/PP II-6, unidades de ejecución 1, 2 y 3. - UZP: -UZP Ensanche Villa de Vallecas, unidades de ejecución 1, 2, 3, 4, 5 y 6. Incluidos en el Procedimiento Simplificado de Valoración colectiva del municipio de Madrid, iniciado por resolución de la Gerencia Regional del Catastro de Madrid, de 19 de diciembre de B).-Ejercicio : Suelo Urbano: - API: -API Ortiz Campos - Usera. - APE: -APE El Parral. -APE María Teresa. -APE Industrial Avenida de la Aviación. -APE Deportivo Colonia Pedro Vives. -APE Calle Daniel Segovia. -APE Avd. Andalucia - Avd. Poblados. -APE La Perla Oeste. -APE Calle Francisco Jose Arroyo. -APE Cárcavas. -APE Paseo de los Cipreses. -APE López de Aranda. -APE Calle Mequinenza. -APE Calle Pastrana. -APE Calle Rioja. - APR: -APR La Perla Oeste. -APR Cárcavas Este -APR Manoteras -APR Orcasita / M-40. -APR Emilio Muñoz. 1-5

8 DELEGACION Incluidos en el Procedimiento simplificado de valoración colectiva del municipio de Madrid, iniciado, por resolución de 6 de septiembre de 2004, de la Gerencia Regional del Catastro de Madrid (BOCM número 225, de 21 de septiembre). C).- Ejercicio 2006: Suelo Urbano: - APR: -APR Ampliación Cárcavas Oeste. Suelo Urbanizable Sectorizado :- UNP: -UNS 4.01 Ciudad Aeroportuaria y Parque de Valdebebas. Incluidos en el Procedimiento simplificado de valoración colectiva y ponencia parcial de valores del municipio de Madrid, iniciado y aprobado respectivamente por resolución del Gerente Regional de Madrid, de fechas 11 de abril de 2006 (BOCM número 109, de mayo de 2006) y 27 de septiembre de La delimitación así realizada se muestra de forma gráfica en el documento 4 de la presente ponencia de valores JUSTIFICACIÓN DE LA REDACCIÓN DE LA PONENCIA Justificación de la redacción de la ponencia de valores. El artículo 28.2 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, establece que el procedimiento de valoración colectiva de bienes inmuebles de una misma clase podrá iniciarse cuando, respecto a una pluralidad de bienes inmuebles, se pongan de manifiesto diferencias sustanciales entre los valores de mercado y los que sirvieron de base para la determinación de los valores catastrales vigentes, ya sea como consecuencia de una modificación en el planeamiento urbanístico o de otras circunstancias. El procedimiento de valoración colectiva de carácter general, según establece el artículo 28.3 del citado texto refundido, sólo podrá iniciarse una vez transcurridos 5 años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general, y se realizará en todo caso a partir de los diez años desde dicha fecha. En el municipio de MADRID. 1. Han transcurrido diez años desde la entrada en vigor de los valores catastrales derivados del anterior procedimiento de valoración colectiva de carácter general. 1-6

9 DELEGACION 2. Existen diferencias sustanciales entre los valores catastrales y los de mercado, según se desprende de lo expuesto en el apartado de esta ponencia, que alejan la relación de mercado (RM) de la establecida por la Orden de 14 de octubre de Se han producido modificaciones y desarrollos del planeamiento urbanístico del municipio que han contribuido al desfase indicado en el punto anterior. Por ello, y a la vista de lo anteriormente expuesto, se justifica la redacción de una nueva ponencia de valores total Relación entre los valores catastrales resultantes de la Ponencia anterior y los valores de mercado. De la comparación de los valores catastrales de la ponencia hasta ahora vigente y los valores de mercado detectados en el estudio realizado, resultan los datos que se indican en el cuadro adjunto. Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 011 Palacio 5 R.Colectiva , Embajadores 8 R.Colectiva , Cortes 1 R.Colectiva , Universidad 3 R.Colectiva , Imperial 14 R.Colectiva , Las Acacias 11 R.Colectiva , La Chopera 9 R.Colectiva , Legazpi 9 R.Colectiva , Las Delicias 19 R.Colectiva , Palos de Moguer 7 R.Colectiva , Pacífico 19 R.Colectiva , Adelfas 15 R.Colectiva , La Estrella 11 R.Colectiva , Recoletos 4 R.Colectiva , Goya 8 R.Colectiva , Fuente del Berro 2 R.Colectiva , Guindalera 17 R.Colectiva , Lista 7 R.Colectiva , Castellana 6 R.Colectiva ,77 1-7

10 DELEGACION Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado R.Colectiv 051 El Viso 13 a , Prosperidad 16 R.Colectiva , Ciudad Jardín 7 R.Colectiva , Hisoanoamerica 9 R.Colectiva , Nueva España 17 R.Colectiva , Castilla 12 R.Colectiva , Bellas Vista 18 R.Colectiva , Cuatro Caminos 20 R.Colectiva , Castillejos 16 R.Colectiva , Almenara 19 R.Colectiva , Valdeacedera 14 R.Colectiva , Berruguete 12 R.Colectiva , Gaztambide 2 R.Colectiva , Arapiles 3 R.Colectiva , Trafalgar 13 R.Colectiva , Almagro 3 R.Colectiva , Rios Rosas 4 R.Colectiva , Vallehermoso 13 R.Colectiva , El Pardo 5 R.Colectiva , Peñagrande 3 R.Colectiva , Pilar 8 R.Colectiva , La Paz 12 R.Colectiva , Valverde 28 R.Colectiva , Mirasierra 11 R.Colectiva , El Goloso 6 R.Colectiva , Casa de Campo 8 R.Colectiva , Argüelles 21 R.Colectiva , Ciudad Universitaria 9 R.Colectiva , Valdezarza 10 R.Colectiva , Valdemarín 4 R.Colectiva , Aravaca 8 R.Colectiva , Los Carmenes 10 R.Colectiva , Puerta del Angel 16 R.Colectiva , Lucero 18 R.Colectiva , Aluche 19 R.Colectiva , Campamento 15 R.Colectiva , Las Aguilas 18 R.Colectiva , Comillas 14 R.Colectiva ,81 1-8

11 DELEGACION Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 112 Opañel 10 R.Colectiva , San Isidro 10 R.Colectiva , Vista Alegre 8 R.Colectiva , Puerta Bonita 10 R.Colectiva , Buenavistas 13 R.Colectiva , Abrantes 23 R.Colectiva , Orcasitas 13 R.Colectiva , Orcasur 6 R.Colectiva , Almendrales 6 R.Colectiva , Moscardo 19 R.Colectiva , Zofío 11 R.Colectiva , Pradolongo 9 R.Colectiva , Entrevias 14 R.Colectiva , San Diego 10 R.Colectiva , Palomeras Bajas 12 R.Colectiva , Palomeras Sureste 25 R.Colectiva , Portazago 7 R.Colectiva , Numancia 16 R.Colectiva , Horcajo 5 R.Colectiva , Marroquina 8 R.Colectiva , Media Legua 2 R.Colectiva , Fontarrón 6 R.Colectiva , Vinateros 12 R.Colectiva , Ventas 14 R.Colectiva , Pueblo Nuevo 16 R.Colectiva , Quintana 6 R.Colectiva , Concepción 5 R.Colectiva , San Pascual 6 R.Colectiva , San Juan Bautista 9 R.Colectiva , Colina 5 R.Colectiva , Atalaya 3 R.Colectiva , Costillares 15 R.Colectiva , Palomeras 10 R.Colectiva , Piovera 7 R.Colectiva , Canillas 41 R.Colectiva , Pinar del Rey 40 R.Colectiva , Apostol Santiago 20 R.Colectiva , Numancia 28 R.Colectiva ,88 1-9

12 DELEGACION Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 171 San Andrés 19 R.Colectiva , San Cristobal 11 R.Colectiva , Butarque 15 R.Colectiva , Los Angeles 15 R.Colectiva , Casco Histórico 84 R.Colectiva , Santa Eugenia 54 R.Colectiva , Casco Histórico 46 R.Colectiva , Ambroz 34 R.Colectiva , Simancas 11 R.Colectiva , Arcos 10 R.Colectiva , Rosas 33 R.Colectiva , Rejas 5 R.Colectiva , Canillejas 5 R.Colectiva , Salvador 3 R.Colectiva , Alameda de Osuna 36 R.Colectiva , Aeropuerto 2 R.Colectiva , Casco Hº Barajas 20 R.Colectiva , Timón 20 R.Colectiva , Corralejos 19 R.Colectiva ,03 De las muestras analizadas, se deduce que los valores catastrales actuales de uso residencial se sitúan en el entorno del 27,53% de los valores de mercado. Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 011 Palacio 2 Oficinas , Embajadores 1 Oficinas , Cortes 1 Oficinas , Pacífico 2 Oficinas , Ibiza 1 Oficinas , Recoletos 3 Oficinas , Goya 2 Oficinas , Lista 2 Oficinas , Castellana 2 Oficinas , El Viso 4 Oficinas , Nueva España 5 Oficinas , Bellas Vista 2 Oficinas , Castillejos 2 Oficinas ,

13 DELEGACION Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 066 Berruguete 2 Oficinas , Trafalgar 2 Oficinas , Almagro 2 Oficinas , Vallehermoso 2 Oficinas , Valverde 1 Oficinas , Mirasierra 1 Oficinas , Argüelles 3 Oficinas , Valdemarín 1 Oficinas , Opañel 1 Oficinas , Ventas 1 Oficinas , San Juan Bautista 1 Oficinas , Colina 1 Oficinas , Costillares 1 Oficinas , Simancas 1 Oficinas , Aeropuerto 2 Oficinas , Casco Hº Barajas 1 Oficinas ,86 De las muestras analizadas, se deduce que los valores catastrales actuales de uso oficinas se sitúan en el entorno del 25,85% de los valores de mercado. Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 171 San Andrés 3 Industrial , Casco histórico 2 Industrial , Simancas 3 Industrial ,95 De las muestras analizadas, se deduce que los valores catastrales actuales de uso industrial se sitúan en el entorno del 27,33% de los valores de mercado. Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 012 Palacio 2 Comercial , Justicia 2 Comercial , Universidad 4 Comercial , Sol 2 Comercial , Imperial 1 Comercial , Las Acacias 1 Comercial , La Chopera 1 Comercial ,

14 DELEGACION Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 026 Palos de Moguer 2 Comercial , Pacífico 1 Comercial , La Estrella 1 Comercial , Ibiza 1 Comercial , Guindalera 3 Comercial , Prosperidad 2 Comercial , Ciudad Jardín 2 Comercial , Hisoanoamerica 2 Comercial , Cuatro Caminos 2 Comercial , Castillejos 2 Comercial , Almenara 2 Comercial , Gaztambide 4 Comercial , Trafalgar 3 Comercial , Almagro 2 Comercial , Rios Rosas 3 Comercial , El Goloso 5 Comercial , Argüelles 5 Comercial , Aravaca 2 Comercial , Los Carmenes 1 Comercial , Aluche 3 Comercial , Comillas 5 Comercial , Opañel 2 Comercial , Moscardo 3 Comercial , Entrevias 1 Comercial , San Diego 1 Comercial , Palomeras Bajas 1 Comercial , Numancia 3 Comercial , Marroquina 4 Comercial , Media Legua 2 Comercial , Ventas 2 Comercial , Pueblo Nuevo 2 Comercial , Quintana 3 Comercial , Concepción 1 Comercial , Piovera 1 Comercial , Canillas 1 Comercial , Numancia 3 Comercial , San Andrés 1 Comercial , Butarque 1 Comercial , Los Angeles 2 Comercial , Casco Histórico 1 Comercial , Santa Eugenia 1 Comercial ,

15 DELEGACION Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 192 Ambroz 2 Comercial , Rosas 2 Comercial , Canillejas 1 Comercial , Alameda de Osuna 1 Comercial , Timón 1 Comercial ,06 De las muestras analizadas, se deduce que los valores catastrales actuales de uso comercial se sitúan en el entorno del 25,28% de los valores de mercado. Polígono Denominación Nº Muestras Uso Valor catastral medio 2002 /m 2 Valor de Mercado medio /m 2 Valor catastral / Valor Mercado 012 Embajadores 3 Garajes , Cortes 1 Garajes , Recoletos 1 Garajes , Goya 1 Garajes , Prosperidad 3 Garajes , Nueva España 2 Garajes , Castilla 5 Garajes , Cuatro Caminos 1 Garajes ,9 063 Castillejos 2 Garajes , Arapiles 2 Garajes , Trafalgar 2 Garajes , Almagro 1 Garajes , Rios Rosas 1 Garajes , Ciudad Universitaria 1 Garajes , Puerta del Angel 1 Garajes , Lucero 1 Garajes , Santa Eugenia 3 Garajes , Alameda de Osuna 1 Garajes ,52 De las muestras analizadas, se deduce que los valores catastrales actuales de uso garajes se sitúan en el entorno del 27,76% de los valores de mercado. 1-13

16 DELEGACION Capítulo 2. CRITERIOS VALORATIVOS 2.1. COORDINACIÓN De acuerdo a las funciones atribuidas en el artículo 6.b del RD 417/2006, de 7 de abril por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, aprobó en sesión de 24 de febrero de 2011, los criterios marco de coordinación nacional de valores catastrales. En base a estos criterios y de conformidad con en el artículo 11.b del mencionado Real Decreto, la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria formuló las propuestas coordinadas de valores en sesión de 16 de marzo de 2011, a la vista de los estudios previos descritos en el apartado 1 de la Norma 21 del RD 1020/1993, de 25 de junio, y que sirven a los análisis y conclusiones del estudio de mercado que acompañan esta ponencia como Documento 2. Finalmente, y con arreglo a las facultades otorgadas en el artículo 6 referenciado, la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria, en sesión de 30 de marzo de 2011, ha asignado definitivamente para el municipio: MADRID los siguientes módulos básicos de los resultantes por aplicación de las determinaciones contenidas en la Norma 16 del RD 1020/93, según la nueva redacción establecida por la disposición adicional primera del RD 1464/2007, de 2 de noviembre, sobre el Módulo M fijado por la Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril: Módulo básico de repercusión de suelo: MBR 1 de 1.700,00 /m 2 Módulo básico de construcción: MBC 1 de 700,00 /m 2 En la mencionada sesión la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria informó favorablemente la circular 01.04/11/P, De 7 de marzo, de actualización de la circular 12.04/04, sobre ponencias de valores, para el año 2011, donde se determinan los coeficientes de gastos y beneficios correspondientes a cada zona de valor. En la presente ponencia de valores los importes aplicables de este coeficiente son los que se recogen en el listado de zonas de valor del apartado 3.1 Se acompañan a esta ponencia, al final del Documento 1, como Anexos I y II, el certificado de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria al respecto, y diligencia de coordinación de 1-14

17 DELEGACION la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria, redactada al amparo de las facultades que otorga en su artículo 12 c) el Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario VALORACIÓN División en polígonos De acuerdo con los criterios de la Norma 7 del RD 1020/93, de 25 de junio, se ha procedido a la división del suelo de naturaleza urbana en los polígonos de valoración que se reflejan en el siguiente cuadro, con indicación de los distintos parámetros de valoración. DE MADRID PONENCIA DE VALORACIÓN DEL MUNICIPIO DE : MADRID Año ponencia: 2011 RELACIÓN DE POLÍGONOS Pol Denominación MBC Importe MBR Importe VUB Importe VRB Importe 11 CENTRO-PALACIO R13N CENTRO-EMBAJADORES R15N CENTRO-CORTES R11M CENTRO-JUSTICIA R08T CENTRO-UNIVERSIDAD R13N CENTRO-SOL R ARGANZUELA-IMPERIAL R15Z ARGANZUELA-LAS ACACIAS R17G ARGANZUELA-LA CHOPERA R17M ARGANZUELA-LEGAZPI R16J ARGANZUELA-LAS DELICIAS R16I ARGANZUELA-PALOS DE R17P ARGANZUELA-ATOCHA R16B RETIRO-PACIFICO R18R RETIRO-ADELFAS R17F RETIRO-LA ESTRELLA R15P RETIRO-IBIZA R10R RETIRO-LOS JERONIMOS R08J RETIRO-NIÑO JESUS R11AK SALAMANCA-RECOLETOS R08B SALAMANCA-GOYA R10H SALAMANCA-FUENTE DEL R15L SALAMANCA-GUINDALERA R15Z SALAMANCA-LISTA R11J SALAMANCA-CASTELLANA R08H CHAMARTIN-EL VISO R09M CHAMARTIN-PROSPERIDA R14O CHAMARTIN-CIUDAD JARD R15V CHAMARTIN-HISPANOAME R12O CHAMARTIN-NUEVA ESPAÑA R11AF CHAMARTIN-CASTILLA R14U TETUAN-BELLAS VISTAS R20T TETUAN-CUATRO CAMINOS R15W TETUAN-CASTILLEJOS R15W TETUAN-ALMENARA R22X TETUAN-VALDEACEDERAS R24V TETUAN-BERRUGUETE R21L CHAMBERI-GAZTAMBIDE R14AC CHAMBERI-ARAPILES R14AC CHAMBERI-TRAFALGAR R13T CHAMBERI-ALMAGRO R11Y

18 DELEGACION DE MADRID PONENCIA DE VALORACIÓN DEL MUNICIPIO DE : MADRID Año ponencia: 2011 RELACIÓN DE POLÍGONOS Pol Denominación MBC Importe MBR Importe VUB Importe VRB Importe 75 CHAMBERI-RIOS ROSAS R13AD CHAMBERI-VALLEHERMOS R11Z FUENCARRAL-EL PARDO R19T FUENCARRAL-FUENTELAR U R19R FUENCARRAL-PEÑAGRAND R20X FUENCARRAL-PILAR R21O FUENCARRAL-LA PAZ R19N FUENCARRAL-VALVERDE U R21O FUENCARRAL-MIRASIERR U R18T FUENCARRAL-EL GOLOSO R22AM MONCLOA-CASA DE CAMPO R23C MONCLOA-ARGUELLES R10R MONCLOA-CUNIVERSITAR U R17N MONCLOA-VALDEZARZA R20S MONCLOA-VALDEMARIN U R17T MONCLOA-EL PLANTIO U R14Z MONCLOA-ARAVACA U R22H LATINA-LOS CARMENES R25O LATINA-PUERTA DEL ANGEL R24V LATINA-LUCERO R25O LATINA-ALUCHE R25O LATINA-CAMPAMENTO R25K LATINA-CUATRO VIENTOS R30C LATINA-LAS AGUILAS R29I CARABANCHEL-COMILLAS R20H CARABANCHEL-OPAÑEL R24V CARABANCHEL-SAN ISIDRO R22AN CARABANCHEL-VISTA ALEGRE R24Y CARABANCHEL-PUERTA BONITA U R24Y CARABANCHEL-BUENASVI R26W CARABANCHEL-ABRANTES R24Y USERA-ORCASITAS R30E USERA-ORCASUR R29K USERA-SAN FERMIN R29Q USERA-ALMENDRALES R24AB USERA-MOSCARDO R24AB USERA-ZOFIO R28F USERA-PRADOLONGO R25O PTE VALLECAS-ENTREV R27H PTE VALLECAS-SAN DIE R22W

19 DELEGACION DE MADRID PONENCIA DE VALORACIÓN DEL MUNICIPIO DE : MADRID Año ponencia: 2011 RELACIÓN DE POLÍGONOS Pol Denominación MBC Importe MBR Importe VUB Importe VRB Importe 133 PTE VALLECAS-PALOMER R29M PTE VALLECAS-PALOM-S R30B PTE VALLECAS-PORTAZG R29M PTE VALLECAS-NUMANCIA R27I MORATALAZ-PAVONES R23R MORATALAZ-HORCAJO R23R MORATALAZ-MARROQUINA R23R MORATALAZ-MEDIA LEGUA R21O MORATALAZ-FONTARRON R24W MORATALAZ-VINATEROS R22AM CIUDAD-LINEAL-VENTAS R22AI CIUDAD-LINEAL-PUEBLO R22AM CIUDAD-LINEAL-QUINTA R20T CIUDAD-LINEAL-CONCEP R20T CIUDAD-LINEAL-SAN PA R17R CIUDAD-LINEAL-S JUAN R18P CIUDAD-LINEAL-COLONI R14AG CIUDAD-LINEAL-ATALAY R14AG CIUDAD-LINEAL-COSTIL R15AC HORTALEZA-PALOMERAS R15AD HORTALEZA-PIOVERA U R18V HORTALEZA-CANILLAS R19G HORTALEZA-PINAR DEL R21O HORTALEZA-APOSTOL SA R22AM HORTALEZA-NUMANCIA R21N VILLAVERDE-SAN ANDRE R32A VILLAVERDE-SAN CRIST R29Q VILLAVERDE-BUTARQUE R34D VILLAVERDE-LOS ROSALES R31K VILLAVERDE-LOS ANGELES R27K VILLAVALLECAS-CASCO R27N VILLAVALLECAS-SANTA R27J VICALVARO-CASCO-HIST R30E VICALVARO-AMBROZ R26X SANBLAS-SIMANCAS R22AC SANBLAS-HELLIN R27E SANBLAS-AMPOSTA R27E SANBLAS-ARCOS R24Y SANBLAS-ROSAS R24Y SANBLAS-REJAS U R26P

20 DELEGACION Códigos empleados: Pol: Polígono. MBC: Módulo básico de construcción. MBR: Módulo básico de repercusión de suelo. VUB: Valor unitario básico en polígono. VRB: Valor de repercusión básico en polígono. 1-18

21 DELEGACION Zonas de valor Se han delimitado zonas de valor, que representan los ámbitos de aplicación de los valores en ellas determinados, y que se relacionan en el Capítulo 3 de este Documento. Dichas zonas de valor se representan gráficamente en el plano correspondiente del documento 4 de esta ponencia Valoración del suelo Criterios generales de valoración En la ponencia se definen los siguientes valores de suelo de polígono y de zona: Valor de suelo de polígono: Es el valor de repercusión (VRB) o unitario (VUB) básico del suelo en cada uno de los polígonos de valoración. Son valores de referencia que representan las circunstancias medias del polígono. En el caso de polígonos en los que se fije exclusivamente un valor unitario (VUB) se determinará, en todos los casos un valor de repercusión VRB que tendrá carácter supletorio. Estos valores básicos de polígono se incluyen en el cuadro del punto Valor de suelo de zona: Al evaluar para cada zona de valor las distintas circunstancias de localización, accesibilidad, desarrollo del planeamiento, calidad de los servicios urbanos, y dinámica del mercado inmobiliario, se han obtenido los valores de repercusión (VRC) y/o unitarios (VUC) de cada zona. Son los que figuran en el listado de zonas de valor (capítulo 3 de este documento). Como norma general, el suelo se valorará por aplicación del valor de repercusión VRC, euros por metro cuadrado construido, recogido en la zona de valor correspondiente, sobre: a) En el caso de suelo sin edificar, los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad que se considere. b) En el caso de suelo edificado, los metros cuadrados realmente construidos. Se podrá valorar utilizando el valor unitario, definido en euros por metro cuadrado de suelo establecido en la zona de valor donde se encuentre, el suelo destinado a: a) Urbanizaciones de carácter residencial en edificación abierta, tipología unifamiliar. b) Uso industrial en edificación abierta. No obstante lo anteriormente expuesto, el suelo ubicado en una zona de valor unitario, podrá valorarse por aplicación del valor de repercusión, en euros por metro cuadrado de techo, a los metros cuadrados potenciales o construibles, o en su caso, a los metros cuadrados realmente construidos. 1-19

22 DELEGACION A estos efectos se tomará el valor de repercusión supletorio para cada uno de los usos, los establecidos en la zona de valor asignada a cada polígono, que en caso de uso residencial será coincidente con el VRB del Polígono Determinación de edificabilidades A los efectos del cálculo de la superficie potencial construible, se han considerado las siguientes edificabilidades: o o o La edificabilidad permitida por el planeamiento, referida a la zona urbanística correspondiente. La media de la edificabilidad permitida por el planeamiento cuando éste fije edificabilidades concretas sensiblemente semejantes. La media ponderada de la edificabilidad real medida sobre parcelas edificadas Criterios de subparcelación Las parcelas se subparcelarán: - Cuando estén afectadas por distintas zonas de valor. - Cuando estén afectadas por distintas situaciones de carácter urbanístico que afecten a la valoración del suelo. - Cuando siendo de aplicación una zona de valor de unitario, a las mismas les sea de aplicación alguno de los coeficientes correctores del valor del suelo D) Fondo excesivo, E) Superficie distinta a la mínima, F) Inedificabilidad temporal y G) Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública. Los criterios de subparcelación se exponen en el punto de este capítulo Valoración bajo rasante Los usos bajo rasante se valorarán por el valor de repercusión establecido, en su caso, en la zona de valor correspondiente. 1-20

23 DELEGACION Parcelas sin edificar, infraedificadas o con construcción ruinosa El valor de las parcelas sin edificar será el valor del suelo considerado como vacante, determinado en función de la edificabilidad considerada y del valor de repercusión para el uso previsto en la parcela de la zona de valor correspondiente. En el caso de zonas de valoración por unitario, el valor de suelo se obtendrá por aplicación del valor unitario de zona a la superficie de la parcela. El valor de las parcelas infraedificadas será la suma del valor del suelo considerado como suelo vacante y el de la construcción existente. El valor de las parcelas con construcción ruinosa será el del valor del suelo considerado como suelo vacante. Para considerar una parcela como infraedificada, deberá tratarse de suelo a valorar por repercusión y cumplirse además alguna de las siguientes condiciones: - Que la edificabilidad materializada en la parcela, no sea superior al 10% de la establecida por el planeamiento, o de la media generalizada existente en la zona en la que se encuentra. - Que la parcela tenga más del 50% de la edificación con estado de conservación ruinoso Parcelas subedificadas Si éstas se encuentran en zonas de valor de repercusión, se valorarán aplicando el valor de repercusión correspondiente a los metros cuadrados de construcción realmente edificados de cada uso. No se valorará la diferencia entre el techo materializable y el efectivamente construido, salvo que ésta forme una entidad con cuota separada en la división horizontal, en cuyo caso se valorará por el valor de repercusión que corresponda, no siendo de aplicación el coeficiente de gastos y beneficios. Si se encuentran en zonas de valor con valores unitarios, se valorarán aplicando el valor unitario que corresponda a los metros cuadrados de suelo, sin perjuicio del criterio de aplicación del componente de gastos y beneficios de la promoción descritos en el apartado

24 DELEGACION Parcelas sobreedificadas Si éstas se encuentran Incluidas en zonas de valor con valores de repercusión se valorarán aplicando el valor de repercusión, VRC de la zona correspondiente a los metros cuadrados de construcción realmente edificados de cada uso. Si se encuentran incluidas en zonas de valor con valores unitarios se valorarán aplicando dicho valor unitario, VUC a los metros cuadrados de suelo, sin perjuicio del criterio de aplicación del componente de gastos y beneficios de la promoción descrito en el apartado Suelo pendiente de desarrollo - Suelo urbano incluido en un ámbito de ejecución o gestión: o Antes de la aprobación del instrumento de desarrollo del planeamiento o de gestión, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente, afectado por la reducción que resulte de aplicar el coeficiente de clave UA incluido en el listado de zonas de valor, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad bruta del ámbito fijada por el planeamiento (o a la superficie del sector, en su caso). o Tras la aprobación del planeamiento de desarrollo y la reparcelación correspondiente, y previamente a la finalización de la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente, afectado por la reducción que resulte de aplicar el coeficiente de clave NU incluido en el listado de zonas de valor, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad neta de cada parcela (o a la superficie de suelo de cada parcela, en su caso). o Completada la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente a los metros cuadrados construibles (o a la superficie de suelo de cada parcela, en su caso). o En el caso de parcelas con construcción existente, se valorará aplicando los valores de repercusión (o unitarios, en su caso) indicados anteriormente, a los metros cuadrados construidos. No obstante, si la finca se encuentra en la situación de infraedificación descrita en el punto , el suelo se valorará conforme a lo descrito en el citado punto, sin perjuicio de la aplicación de los coeficientes de clave UA y UN según lo establecido para los mismos en este epígrafe. 1-22

25 DELEGACION - Suelos urbanizables incluidos en sectores o en los que pueda ejercerse facultades urbanísticas equivalentes según la legislación autonómica: o Antes de la aprobación del planeamiento de desarrollo: En tanto se mantenga esta circunstancia, se valorarán por el valor unitario inicial establecido en la zona de valor correspondiente. Este valor unitario inicial se ha calculado tomando en consideración: 1.- Los costes e ingresos previsibles de la promoción, descontados financieramente al instante actual, mediante la aplicación de un método residual cuyos parámetros han sido: o o o o o Tipo de interés. Periodo considerado de gastos. Periodo considerado de ingresos. Valor final del producto inmobiliario. Metros cuadrados de producto inmobiliario considerados. 2.- Observación de valores de mercado. o Tras la aprobación del planeamiento de desarrollo y la reparcelación correspondiente, y previamente a la finalización de la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente, afectado por la reducción que resulte de aplicar el coeficiente de clave NU incluido en el listado de zonas de valor, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad neta de cada parcela (o a la superficie de suelo de cada parcela, en el caso de zonas de valor de unitario). o Completada la urbanización, se valorará aplicando el valor de repercusión (o unitario, en su caso) de la zona correspondiente a los metros cuadrados construibles (o a la superficie de suelo de cada parcela, en su caso) Equipamientos, Dotaciones y Zonas verdes - Suelo destinado a equipamientos y dotaciones: o Se valorará por aplicación del valor de repercusión de equipamientos de la zona de valor en la que se ubique, a los metros cuadrados construidos si la parcela está edificada o, si está sin edificar, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad considerada. 1-23

26 DELEGACION o En el caso de que se ubique en una zona de valoración por unitario se aplicará el mismo criterio indicado anteriormente utilizando el valor de repercusión, VRB del correspondiente polígono de valoración para el uso de equipamiento ó el valor unitario VUC de la zona a los metros cuadrados de suelo. - Suelo destinado a zonas verdes: o Se valorará por aplicación del valor de repercusión de zonas verdes de la zona de valor en la que se ubique, a los metros cuadrados construidos si la parcela está edificada o, si está sin edificar, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad considerada. o En el caso de que se ubique en una zona de valoración por unitario se aplicará el mismo criterio indicado anteriormente, utilizando el valor de repercusión, VRB del correspondiente polígono de valoración para el uso de zona verde ó el valor unitario VUC de la zona a los metros cuadrados de suelo Coeficientes correctores del suelo. Campo de aplicación 1.- Suelo valorado por repercusión.- Dado que el valor de repercusión lleva incluidos la mayoría de los condicionantes, tanto intrínsecos como extrínsecos, del valor del producto inmobiliario, únicamente se podrán aplicar los coeficientes A y B de los definidos en el apartado siguiente. 2. Suelo valorado por unitario.- Como consecuencia de las particularidades del mercado de suelo, que lo hacen específico dentro del conjunto del mercado inmobiliario, se aplicarán, cuando proceda, los siguientes coeficientes correctores: Coeficiente A) Parcelas con varias fachadas a vía pública. Para la valoración de parcelas con más de una fachada y formando una o más esquinas, se tendrán en cuenta los siguientes coeficientes: A-1: Dos fachadas, 1,10. A-2: Tres o más fachadas, 1,15. Campo de aplicación: Este coeficiente se aplicará en el cálculo del valor del suelo de las parcelas sin edificar, en las zonas con ordenación en manzana cerrada. 1-24

27 DELEGACION Coeficiente B) Longitud de fachada. Campo de aplicación: No se aplica en esta Ponencia de Valores. Coeficiente C) Forma irregular. Campo de aplicación: No se aplica en esta Ponencia de Valores. Coeficiente D) Fondo excesivo. En parcelas ordenadas para edificación en manzana cerrada con exceso de fondo sobre aquél que permita agotar las condiciones de edificabilidad definidas por el planeamiento o, en su caso, sobre el fondo normal en la localidad, se aplicará a este exceso el coeficiente reductor 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en dicha calle. En el caso de parcelas con más de una fachada, se trazará una paralela a la fachada de la calle de mayor valor unitario, a la distancia del fondo referido en el párrafo anterior y a esta zona se le aplicará dicho valor; se actuará de igual forma en relación con las restantes fachadas, en orden decreciente de valor. A la parte del solar que resulte no incluida en las zonas así determinadas, se le aplicará el mayor valor unitario afectado por el coeficiente 1/n+1, siendo n el número de plantas de edificación permitidas en la calle de mayor valor unitario. Campo de aplicación: Será de aplicación en la valoración del suelo libre, únicamente en zonas valoradas por unitario. En el resto de casos no se aplica Coeficiente E) Superficie distinta a la mínima. En las parcelas ordenadas para edificación abierta, con superficie S distinta de la mínima (SM) establecida por el planeamiento o, en su defecto, por la costumbre, se podrán aplicar los siguientes coeficientes: S/SM< 1 0,80 (aplicable a toda la superficie) 1 S/SM 2 1,00 2 <S/SM 0,70 (aplicable a la superficie que exceda de 2 SM). 1-25

28 DELEGACION Campo de aplicación: Inferior a la mínima Será de aplicación en las parcelas sin edificar en cualquier ordenación solo si no se conceden licencias, por causas no achacables al titular, acreditándolo este debidamente. Superior a dos veces la mínima: Se aplicará en parcelas con ordenación abierta, a la subparcela en exceso y solo si no se puede subdividir No será de aplicación en los suelos clasificados como urbanizables. Coeficiente F) Inedificabilidad temporal. En caso de parcelas o subparcelas no edificadas que por circunstancias urbanísticas o legales, debidamente justificadas, resulten total o parcialmente inedificables y mientras subsista esta condición, se aplicará a la parte afectada el coeficiente 0,60, salvo que dichas circunstancias hayan sido ya tenidas en cuenta en la determinación del valor de la zona. Campo de aplicación: Se aplicará en el cálculo del valor del suelo vacante tanto en ordenación en manzana cerrada como abierta, siempre que el Ayuntamiento determine la suspensión de licencias de obras por plazos superiores a un año. Suelo urbano no consolidado cuando las especiales características de la parcela, tamaño y o forma, se desvíen de las condiciones medias relacionadas con la parcela tipo. En ningún caso será de aplicación en suelo urbanizable salvo por circunstancias debidamente justificadas que impidan completar el desarrollo urbanístico pendiente de desarrollo. Coeficiente G) Afección a suelos destinados a construcción de viviendas sometidas a regímenes de protección pública. En los terrenos sin edificar calificados en el planeamiento con destino a la construcción de viviendas de protección oficial u otro régimen de protección pública, se aplicará un coeficiente corrector de 0,

29 DELEGACION Campo de aplicación: Se aplicará en parcelas sin edificar, tanto en manzana cerrada como abierta, siempre que el planeamiento haya establecido expresamente esta calificación urbanística Valoración de las construcciones Definiciones 1. A los efectos de aplicación de la presente Ponencia de valores, tendrán la consideración de construcciones: a) Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estén construidos y el uso a que se destinen, siempre que se encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o desmontados. b) Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, agrícolas, ganaderas, forestales y piscícolas de agua dulce, considerándose como tales, entre otras, los diques, tanques, cargaderos, muelles y pantalanes, excluyéndose en todo caso la maquinaria y el utillaje. c) Las obras de urbanización y de mejora, tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los depósitos al aire libre, los campos para la práctica del deporte, los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones. No tendrán la consideración de construcciones aquellas obras de urbanización o mejora que reglamentariamente se determinen, sin perjuicio de que su valor deba incorporarse al del bien inmueble como parte inherente al valor del suelo, ni los tinglados o cobertizos de pequeña entidad. 2. Se entiende como superficie construida, la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces. Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, se computarán al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100%. En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros. 1-27