RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Transcripción

1 RÉGIMEN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL Una nueva forma de propiedad 1

2 mi casa 2

3 tu casa 3

4 mi casa, tu casa, nuestra casa 4

5 Principio de la Accesión Art La accesión n es un modo de adquirir por el cual el dueño o de la cosa viene a serlo de lo que ella produce o de lo que a ella se le incorpora natural o artificialmente. Art El derecho de propiedad no se limita a la superficie de la tierra, sino que se extiende por accesión n a lo que está sobre la superficie, y a lo que está abajo. 5

6 Edificios de alquiler 6

7 Conceptos básicosb Edificio de varias unidades habitacionales Independientes Salida directa Los copropietarios Derechos y obligaciones Los bienes Propios Comunes Los órganos de la administración Asamblea de copropietarios Administrador La estructura normativa Reglamento de copropiedad Ley 7

8 Normas que lo conforman LEY 10751,, año a o 1946 Decreto 16 de enero 1947 LEY 14261,, año a o 1974 Decreto 945, año a o 1974 LEY 14560,, año a o 1976 LEY 15220,, año a o 1981 LEY 17292,, año a o 2001 (Art Decreto: Urbanizaciones de Propiedad Horizontal LEY 17296,, año a o 2002 (Artículo 179) (Artículos 48 al 55) 8

9 LEY La ley madre

10 Art. 1º 1 definiciones Los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divide cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía v a pública p directamente o por un pasaje común, podrán n pertenecer a distintos propietarios, de acuerdo con las disposiciones de esta ley. 10

11 Edificio de varias unidades Podrán n pertenecer a distintos propietarios Independencia Salida a la calle Directamente Pasaje común 11

12 Art. 2º 2 propietarios Cada propietario será dueño o exclusivo de su piso o departamento, y copropietario en los bienes afectados al uso común. 12

13 Los copropietarios Derechos Proporcionales Inseparables Utilización n de los bienes comunes Obligaciones Contribución n a las expensas comunes Responsabilidad de mantenimiento Responsabilidad de uso Limitaciones al uso y goce en art. 9 13

14 Art. 3º 3 bienes Se consideran bienes comunes los necesarios para la existencia, seguridad y conservación n del edificio, y los que permitan a todos y a cada uno de los propietarios, el uso y goce del departamento o piso de su exclusivo dominio, tales como el terreno, los cimientos, las paredes maestras y estructuras resistente, los muros divisorios ios o medianeros, la techumbre y azotea, la obra gruesa de los pisos y de los cielorrasos, puertas de entrada, escalera, ascensores, patios, la habitación n del portero y sus dependencias, las instalaciones generales de agua, gas, calefacción, energía a eléctrica, refrigeración, alcantarillado y corredores de uso común, etc. Los bienes a que se refiere este artículo, en ningún n caso podrán dejar de ser comunes. 14

15 Los bienes Imprescindibles Existencia Seguridad Conservación Funcionales Permiten el uso y goce El listado: norma de orden públicop 15

16 Ley Modificativa

17 Art. 18º administración Los edificios de que trata esta ley así como los que se incorporen o se hayan incorporado por cualquier sistema legal al régimen r de Propiedad Horizontal serán administrados por un administrador y la asamblea de propietarios.. Esta podrá ser convocada por el administrador o por cualquiera de sus copropietarios y la citación se hará personalmente, o por el Juzgado competente (artículo 32). Para reunirse y resolver válidamente, v será menester la concurrencia de la mayoría a de los copropietarios que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio fijado por la Dirección n General del Catastro Nacional o quien haga sus veces. No obstante si transcurrida una hora de la primera citación n no se obtuviera el quórum referido, podrá sesionarse y adoptar resolución n por los que concurran por simple mayoría a de presentes, fuere cual fuere la equivalencia con el valor del l edificio, salvo en los casos en que la ley o el reglamento de la copropiedad dispongan otra cosa". 17

18 Los órganos Asamblea de copropietarios Administración n y conservación Órgano deliberador Órgano decisor Quórum para resolver validamente Elegir administrador Formación/modificaci n/modificación reglamento coprop. Administrador Cumplir y hacer cumplir Relación n con personal Cuidado bienes comunes Recaudar Representar en juicio 18

19 Art. 16º reglamento Los propietarios de los departamentos o pisos en que se divida un edificio -o o los promitentes compradores en su caso- podrán n acordar los reglamentos de la copropiedad, con el fin de precisar los derechos y obligaciones. Reducidos a escritura pública, p estos reglamentos serán inscriptos en el Registro de Traslaciones de Dominio y tendrán fuerza obligatoria, incluso para los sucesores a cualquier título t tulo de los otorgantes. 19

20 Régimen normativo Reglamento de copropiedad Escritura públicap Inscripción n en el registro Ley entre las partes y contra terceros Ley A falta de reglamento en casos antiguos Siempre en caso de duda 20

21 Art. 12º obras Las innovaciones tendientes al mejoramiento o al uso más m s cómodo c del bien común, que no perjudiquen la estabilidad, seguridad y salubridad del edificio, así como las que alteren su aspecto arquitectónico, deberán ser resueltas por la asamblea de copropietarios convocada al efecto por una mayoría a de dos tercios de votos del total de componentes, que representaren por lo menos los 3/4 (tres cuartos) del valor del edificio, fijado por la Dirección n General del Catastro Nacional o quien haga sus veces". 21

22 Art. 13º obras Toda obra nueva que afecte al inmueble no puede realizarse sin la autorización n de todos los propietarios y previo informe técnico t que establezca que con ella no se menoscaba la estabilidad o seguridad del edificio. 22

23 Obras en bienes comunes Mejoramiento Uso más m s cómodoc Que no perjudiquen la estab., segurid.. y salubr.. del edif. Que alteren la estética tica Mayorías as especiales, 2/3 y 3/4 Obras en bienes propios Informe técnico t (art.13) Autorización copropietarios (art.13) Reclamaciones (art. 4, ley 14560), costos excesivos, contrarias a las normas o perjudiciales 23

24 Art. 30º Intervención n municipal La Municipalidad determinará,, en cada caso, si el edificio que se pretende dividir en departamentos o pisos, o construirse bajo el amparo de esta ley, cumple con las exigencias de la misma y con las ordenanzas municipales que a ella se refieren. No podrá autorizarse escritura pública p alguna de traspaso de dominio o de hipoteca, sobre la propiedad de un departamento o piso de un edificio, ni podrá ser inscripta en los registros respectivos, sin que se haga expresa constancia de la declaración n municipal que antecede, y de que ha sido asegurado contra incendios. 24

25 Decreto reglamentario enero 1947 Requisitos para la inscripción: n: Plano, firma técnica t y aprobación Municipal Reglamento de copropiedad Empadronamiento con doble Nº N 25

26 Ley De incorporación

27 Condiciones Art. 1º: Permisos de Construcción autorizados antes de 1º 1 de Enero de 1995 (modificación n de la ley 17296, art. 179), que cumplan con los requisitos previos y las áreas mínimas. m 27

28 Requisitos previos elementos estructurales y constructivos incombustibles (Montevideo); Plano de Fraccionamiento registrado en Catastro con copia al Municipio; Contratación n de seguros por un valor mín m del 20% del valor fiscal; Otorgamiento del Reglamento de Copropiedad en el que se dejará expresa constancia de la servidumbre legal (art. 4º) ) y se constituya la hipoteca recíproca (6º). 28

29 Presupuestos intrínsecos nsecos Independencia de la unidades, acceso directo a espacios comunes o a la calle. Superficie mínima m continua o discontinua: 32m2 para habitación n y 12m2 para otros locales, Elementos constructivos incombustibles (Montevideo), art. 5º. 5 29

30 Innovaciones Servidumbre legal, art. 4º 4 Hipoteca recíproca, art. 6º 6 Obligaciones de inquilinos y ocupantes, art.14º Plano de fraccionamiento, art. 5º, 5 inc.b 30

31 Presupuestos jurídicos Permiso de construcción n autorizado antes del 1º 1 de enero de 1995 (art. 179, ley 17296): art. 1º. Relevamiento integral en caso de no haber permiso o de extravío o del mismo o de la antigüedad de las construcciones: art. 12º. Y art. 8º, 8 inc. c) del decreto 945/974 31

32 Ley Urbanizaciones de Propiedad Horizontal Administración n Publica Y Empleo, Fomento Y Mejoras

33 Definición Art. 48: Todo conjunto inmobiliario dividido en bienes o lotes objeto de propiedad individual, complementado por una infraestructura de bienes inmuebles y servicios comunes objeto de copropiedad y coadministración. n. 33

34 Implantación Areas urbana, suburbana o rural. Cuando se desarrolle en zona rural, el inmueble podrá ser incorporado a la categoría a de urbano o suburbano. 34

35 Normativa departamental Art.48: que encuadren dentro de las normativas municipales de ordenamiento territorial Art. 53: La autoridad municipal reglamentará las obras mínimas m de infraestructura 35

36 Perfeccionamiento del estado de propiedad horizontal Permiso municipal del proyecto y habilitación n final de obras de infraestructura Plano de mensura y fraccionamiento Reglamento de copropiedad con hipoteca recíproca 36

37 Nuevos conceptos Incorpora la zona rural, transformándola ndola Cambia el concepto de bien propio de unidad a lote,, aunque le sigue llamando unidad Desaparece la Servidumbre Legal Restringe el uso de la unidad con la prohibición n de dividirla Concepto de macro unidades 37

38 Derecho de propiedad Derecho exclusivo sobre el lote y copropiedad de los bienes afectados al uso común. Se declara la inseparabilidad de la copropiedad de los bienes comunes de la propiedad de cada lote o unidad. La cuota parte será directamente proporcional a la superficie de cada lote en sustitución n del valor real, salvo otra 38

39 Obras El propietario es el único responsable de la solicitud del P.de C. Solicitud acompañada ada de constancia de la Administración n de cumplimiento del Reglamento de Copropiedad 39

40 fin 40

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