Propiedad Horizontal. Cátedra Marcus

Transcripción

1 Propiedad Horizontal

2 Posibles trabajos en Consorcios Proyectar, Dirigir y/o construir un Edificio de P.H. Informe técnico y Certificacion Ley 257 Disposición 411 GCBA Edificio Seguro Plan de evacuación Ley 1346 Informes técnicos, Peritajes, Asesorías Obras en partes privativas Obras en partes comunes IMPORTANTE Se deberá tramitar ante el GCBA antes del inicio de la obra el correspondiente AVISO de obra o PERMISO DE OBRA

3 Propiedad Horizontal Es el derecho real de propiedad que se ejerce sobre un inmueble propio. Varios propietarios en común de una misma Cosa. Facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de un edificio

4 Adquisición del derecho de Propiedad Horizontal Compra-venta Sucesión Propiedad horizontal Donación Prescripción

5 Extinción del derecho de Propiedad Horizontal Vetustez Destrucción Confusión Expropiación La mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales En caso de destrucción total o parcial de más de 2/3 partes del valor, cualquier propietario puede pedir la venta del terreno y materiales Una misma persona es la propietaria exclusiva de todas las UF del Consorcio. Son susceptibles de expropiación los inmuebles sometidos al régimen de prop. horizontal - Art. 5 Ley

6 El derecho de la Propiedad Horizontal se determina en la UNIDAD FUNCIONAL

7 Propiedad Horizontal Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso o departamentos de un edificio de una sola planta

8 Unidades independientes con salida a la vía pública directamente o por un pasaje común

9 P. Propias P. Comunes Indispensables Cosas y partes propias y Comunes DERECHO EXCLUSIVO sobre ciertas cosas Unidad Funcional Unidad Complementaria DERECHO COMÚN sobre cosas accesorias de la principal Salida directa o indirecta a la vía pública. Autonomía funcional Por ej: depto, Local, Oficina Accesoria a UF Por ej: Cochera / Baulera Terreno, cimientos, muros maestros, techos, patios, vestíbulos comunes, escaleras, puertas de entrada, jardines, muros divisorios de las UF Servicios centrales Estructura Portería, Depósitos Ascensores y todos los artefactos o instalaciones existentes para servicios de beneficio común.

10 Cosas y Partes Privadas y Comunes Unidad Funcional Cosas o partes comunes Unidad Funcional

11 Figuras de la propiedad horizontal Propietario El Administrador El Consorcio El Consejo de Propietarios

12 Ejercer el dominio sobre su UF Utilizar las partes comunes de conforme a su uso Expresar sus opiniones en la Asamblea Recurrir a la Justicia Elegir el Administrador Propietario Propietario de su unidad funcional y/o complementaria y de las partes comunes Puede ser persona Física o Jurídica Derechos Obligaciones Conservar y reparar su UF Abonar las expensas No construir sin permiso del Consorcio No realizar ruidos molestos Respetar al Reglamento

13 El Consorcio Conjunto de Propietarios de las unidades funcionales Persona Jurídica con domicilio en el inmueble Deber de conservar y mantener gastos de conservación y reparación de cada unidad Código de Edif- Art obligación de conservar y mantener una obra o cualquiera de sus partes Código Civil y Comercial.. Caída de materiales, daño a terceros

14 El propietario y El Consorcio están obligados a conservar diferentes partes de un mismo Edificio: Consorcio: Obligado a conservar y reparar las partes comunes Ley 257 Es responsable del mantenimiento de fachadas Propietario: Obligado a conservar y reparar su unidad funcional. Conservación de Ascensores Es responsable del mantenimiento y de impedir su uso cuando no ofrezca las garantías de seguridad.

15 Administrar los fondos Determinar el valor de las expensas Exigir el pago de las expensas Cobrar Honorarios por su gestión Elegir y despedir al personal del Consorcio Contratar o remover a los services Actuar como mandatario Renunciar El Administrador Representante legal del CONSORCIO Mandatario No es empleado del Consorcio Puede ser Persona Física o Jurídica Derechos Obligaciones Rendir cuentas de su gestión Conservar y reparar las partes comunes Asegurar al edificio contra Incendio Pagar sueldos, cargas sociales, seguro, proveedores, abonos, reparaciones. Cumplir con las leyes laborales y las normativas del GCBA (por ej: Ley 257 Registro P. de Adm.) Convocar a Asambleas Hacer respetar la Ley y el reglamento

16 El Consejo de Propietarios Su función se regula por el Reglamento y/o Asambleas Generalmente grupo de 5 a 7 Copropietarios, hacen contralor de la gestión del Administrador Reglamento de Copropiedad Su función es normar y regular la vida en el Consorcio Ningún artículo puede ser contrario a al Ccyc

17 Asambleas Ordinarias Extraordinarias Las decisiones tomadas en las Asambleas para ser validas requieren de MAYORIAS, establecidas en el CCyC y en el Reglamento de Copropiedad MAYORIA DE 2/3 PARTES DEL TOTAL DEL EDIFICIO = 66 % MAYORIA DEL 50% DEL TOTAL DEL EDIFICIO UNANIMIDAD = 100 % MAYORIA DE LOS COPROPIETARIOS PRESENTES EN LA ASAMBLEA Cada Reglamento puede establecer sus Mayorías

18 Son los gastos efectuados por el Consorcio: Administración, seguros, personal, impuestos, servicios públicos, mantenimiento, reparaciones, mejoras, etc. Los propietarios están obligados a abonarlas Expensas La obligación de pago le sigue siempre al dominio de la Unidad Fijas o Variables garantía

19 Obras en los Consorcios En PARTES PRIVATIVAS Cada propietario puede, sin necesidad del consentimiento de los demás, efectuar reparaciones y/o mejoras dentro de su unidad, estando expresamente prohibido: Toda obra que pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes. Cambiar el frente y/o pintar con color distinto al conjunto. Usos contrarios a los previstos en el reglamento. El propietario del último piso no puede elevar nuevos pisos El propietario de la planta baja o subsuelo no puede hacer excavaciones y sótanos.

20 Obras en los Consorcios En PARTES PRIVATIVAS que afecten PARTES COMUNES Toda obra que afecte el inmueble común no puede realizarse sin la autorización de todos los propietarios (UNANIMIDAD). Necesitan autorización, por ejemplo: Cerrar patios, jardines, balcones, terrazas y/o azoteas. Colocar toldos en balcones y/o terrazas Cambiar la puerta de entrada a la unidad. Cambiar ventanas y/o persianas. Toda innovación y/o modificación que pueda afectar la seguridad del edificio.

21 Obras en los Consorcios En PARTES COMUNES El Reglamento establece la Mayoría requerida para aprobarla: Por ejemplo: UNANIMIDAD Cambiar la forma externa del frente. UNANIMIDAD Elevar nuevos pisos o excavar subsuelos o sótanos. MAYORIA DE LOS PRESENTES - Cambiar de color paredes pasillos y puertas. MAYORIA DE LO PRESENTES - Cambiar piso de hall y/o pasillos por reparaciones.

22 Encargado del edificio Personal laboral del Consorcio permanente No permanente Diseño del edificio vivienda del Encargado, salas auxiliares para los ayudantes, recintos de residuos, depósitos para material de limpieza y lámparas, etc. Es considerada Superficie común, es responsabilidad del Consorcio su mantenimiento. No puede cambiarse el destino sin autorización de la Asamblea.

23 En terrenos de hasta 12 metros de ancho, se admitirá una tolerancia de 2 metros en el retiro respecto de la L.F.I., con el fin de cumplir con la exigencia de Vivienda del Encargado. Plano Limite Altura Máxima Línea Oficial Sala Maq, Viv Encarg Construcción Para Tipología Entre Medianeras 2 4 Línea Frente Interno 4 mts 3 mts

24 Detalle Unidad Funcional Planos de Mensura y div. en P.H. Partes comunes

25 SEGURO OBLIGATORIO art CCyCN TITULAR DEL DOMINIO CONTRATO Unidades Construidas Unidades Proyectadas SEGURO ADQUIRIENTE Riesgo del fracaso de la operación Comprende el reintegro de las cuotas abonadas con más un interés retributivo o, en su caso El incumplimiento de la obligación impuesta en este artículo priva al titular del dominio de todo derecho contra el adquirente a menos que cumpla íntegramente con sus obligaciones, pero no priva al adquirente de sus derechos contra el enajenante.