Ing. María Alejandra Sánchez

Transcripción

1 Atribución de "Uso Exclusivo" a un "Bien Común" Se considera válida la norma contenida en el título constitutivo de este régimen de propiedad, por lo cual se atribuye el disfrute y uso privado exclusivo de un elemento común a uno de los condóminos. Es más, es práctica habitual que el promotor del inmueble, antes de iniciar la venta de los diferentes pisos y locales de negocio, establezca en la escritura de división horizontal, la atribución a uno de los copropietarios del uso exclusivo de un elemento común, generalmente las terrazas de los áticos, que constituyen la cubierta del edificio, o los patios interiores a los titulares de las viviendas o locales de la planta baja con acceso directo a los mismos. Si no se estableció nada en el título constitutivo los copropietarios pueden conceder el uso y disfrute de un determinado elemento común, siempre que haya unanimidad. Ahora bien, no hay que confundir la atribución del uso exclusivo a favor de un propietario con el derecho real de propiedad. Los "Patios" El Dr. Carlos Diego Calvo en su Manual Práctico de Propiedad Horizontal, comenta que los patios son motivo de problemas ya que, -por su ubicación-, suelen estar asignados al uso exclusivo de los propietarios que tienen acceso directo e inmediato a los mismos, aunque sea una parte común. Por tal motivo, el usuario beneficiado por el privilegio de poder usarlo sin compartirlo incurre en el error de actuar como dueño absoluto. Por tal motivo hay abundante jurisprudencia, donde los jueces han puesto freno a muchos abusos, tal como la siguiente: "Se ha obligado a indemnizar a quien, - mediante la colocación de canteros con plantas-, ha generado filtraciones y humedad que dañaron unidades vecinas (Cámara Civil, Sala B, ) Por su parte, el Dr. Alberto Anibal Gabas en su "Manual Teórico-Práctico de Propiedad Horizontal. Ley Comentada. Anotada", comenta sobre los Patios solares: "Comúnmente los patios son de uso exclusivo de los copropietarios cuyas unidades acceden al mismo, sin embargo "no quita carácter común, con sus implicancias, como por ejemplo, el no alterar el destino ni realizar obras o innovaciones, ni siquiera mejoras, y contribuyendo proporcionalmente -y no en su totalidad-, cada consorcista a su conservación. Cualquier actividad u obra sólo puede ser decidida por todos los copropietarios. No se requiere que perjudique a alguien cualquier alteración del destino de dichos bienes; el sólo hecho de ser común impide, -en su totalidad-, cualquier acto de disposición material o jurídica por parte del titular que accede a dicha parte, sin previo consentimiento del consorcio". Ahora bien: Supongamos que un Propietario posee un patio común de uso exclusivo, y decide colocar allí mismo una pileta de lona. Puede hacerlo? Más allá que el llenado y o la renovación de agua pueda causar baja presión de caudal al resto de las unidades, y sin tener en cuenta que el desagote de la misma pueda llegar a provocar desborde en las rejillas y consecuente humedad, existe una cuestión legal mucho más importante: El patio NO deja de ser "Un bien

2 Común" y todo lo que se realice en él dependerá de la decisión de todos los propietarios. Derechos, Obligaciones y Límites al "Uso Exclusivo" La propiedad del terreno siempre es "común" porque sigue al condominio. El uso y goce, más el mantenimiento de la cosa inmueble -como un patio, un jardín o un balcón-, puede llegar a ser "de uso exclusivo" pero jamás "privado". Por eso en caso de vetustez, el Art. 16 de la dice que «...la mayoría que represente más de la mitad del valor podrá resolver la demolición y venta del terreno y materiales. Si resolviera la reconstrucción, la minoría no podrá ser obligada a contribuir a ella, pero la mayoría podrá adquirir la parte de los disconformes, según valuación judicial.» Si hubiese "exclusividad" (lote privado) eso no sería posible, ergo, no sería posible el condominio y por lo tanto, no habría "propiedad horizontal". Ambas cosas son intrínsecas e inseparables. Cada copropietario tiene el dominio de la cuota parte que le pertenece. Cómo se consideran "los Balcones"? Las barandas y los balcones forman parte de los bienes de uso común del edificio. Alberto Aníbal Gabás dice en su Manual teórico-práctico de propiedad horizontal Esta es una variedad de bien común, la denominada bienes comunes de uso exclusivo; es decir, que mientras el dominio se encuentra en cabeza de todos los copropietarios, su uso es exclusivo del propietario del departamento o unidad a la que accede directamente. Es común por ser continuación o prolongación del plano horizontal que constituye el piso de la unidad a la que accede y techo de la que se encuentra por debajo. En consecuencia, también sus barandas son comunes por estar adheridas a ese muro maestro. En caso que el balcón de a una fachada, también reviste carácter común por formar parte integrante de ésta. En cuanto al revestimiento (baldosas, cerámicos, etc.) es de propiedad exclusiva de quien accede al balcón. En consecuencia, utilizando un criterio similar que para las unidades funcionales, el "cubo de aire" interno que encerraría el balcón también es de propiedad privada. El uso exclusivo se otorga por una razón práctica: la posibilidad de acceder por parte de uno solo de los titulares; sin embargo, ello no le quita el carácter común, lo que implica que, el mantenimiento y reparación y/o conservación, estará a cargo del consorcio con excepción de la cobertura o revestimiento no estructural. Por otra parte Eduardo Lapa en su libro Administración de la propiedad horizontal y propiedad vertical. Locaciones reflexiona sobre este tema diciendo que Los balcones, las ventanas, las entradas de luz, la puerta de entrada, etc., se hallan involucrados, precisamente, en el análisis que puede dar lugar a diversas interpretaciones sobre su naturaleza jurídica". Masdeu explica que las ventanas que sirven a una propiedad privada, -con independencia que se hallen colgadas en un muro común-, tienen la categoría jurídica de privadas, al estar destinadas al uso y servicio de determinado codueño.

3 Por su parte, Visco es partidario de que sean de los propietarios de los pisos donde se hallan situadas. En un meduloso trabajo publicado por el doctor Torraco, éste, al referirse al balcón, entiende que "es una forma de parte común". Argumenta sobre esta parte del edificio y lo considera común en virtud de que constituye una "losa o continuación de ella como base de una unidad"; es piso de la misma, y techo de la inmediata inferior, con lo cual se encontraría incluido dentro de lo que se denomina "muros maestros y "techos, indicados en el inc. a del art. 2 de la ley ". Sobre el particular, diversos fallos jurisprudenciales interpretaron que la norma legal, al hablar de "cosas de uso común", sólo hace una enumeración taxativa. Aclara más adelante el citado comentarista que el balcón, por tanto, no es un bien común "de uso exclusivo". Consideramos que es efectiva la apreciación, coincidente con las doctrinas y la jurisprudencia, pero estimamos que dicha asignatura debe dársele tanto al balcón que da al frente del edificio como a aquel que es interno. Otros autores interpretan que los balcones, atento a la función que tienen asignada, constituyen "superficie aparte" del inmueble, ya que forman parte de la estructura del edificio. Se agrega, al respecto, que el balcón es parte de las cosas comunes señaladas en el citado inc. a del art. 2, en virtud de que se puede deducir que conforme al texto del art. 5 de la ley , le está prohibido a cada propietario "cambiar la forma externa del frente". Por lo tanto: Es correcto decir que el balcón es un espacio común? Si entendemos por "espacio" el lugar delimitado por piso, techo, paredes, ventanas e incluso el plano abierto delimitado por el techo y el piso o pared o baranda, del lado externo, ese espacio es propiedad privada, privativo de quién lo compró para sí, y por supuesto, de su uso exclusivo, por lo tanto, no es un espacio común. Ahora bien: quién es el propietario del balcón? Si entendemos por balcón no solo al espacio descrito en el párrafo anterior sino también a toda su estructura, el balcón le pertenece a todos los copropietarios del edificio. El dueño del departamento lo es del espacio, y todos, lo son de la estructura. Desde este punto de vista -el punto de vista de la propiedad- el balcón es de propiedad común y de uso exclusivo. En consecuencia con lo anterior, los daños en la estructura (que no sean imputables a alguien en particular) deben ser solventados por todos. Los daños en el interior del balcón, incluyendo sus revestimientos, como ser mosaicos, pintura (del lado de adentro), etcétera, deben ser solventados por el dueño del departamento (dueño del departamento con balcón). Balcón Terraza En cuanto a la determinación de las partes comunes de un inmueble en propiedad horizontal, el criterio con respecto a los balcones terraza es que se trata de partes comunes de uso exclusivo, por cuanto el balcón forma parte de la pared perimetral y, -por razones de seguridad-, es una prolongación de la losa que sirve de suelo a la unidad a la que pertenece y de techo a la inferior, pudiendo hacerse la distinción entre la continuación del plano horizontal común -la estructura- que

4 seguirá siendo común y los revestimientos, espacio y superficie que encierra el balcón que serán de propiedad exclusiva, si así lo dispone el reglamento de copropiedad, resultando, entonces, que la conservación de la losa (estructura), está a cargo de la comunidad, mientras que la conservación de la parte superficial que pueda pertenecer al propietario estará a su cargo. FERRETTI, Miguel Angel c/cons.prop.inmueble AMENABAR 1739-CAP.FED.- s/ 31/03/87 C Civil - Sala V Filtraciones por balcón al piso de abajo Como ya se comentó, el balcón es un bien común de uso exclusivo pues, el único acceso a él, es a través del departamento del Titular; sin embargo, al ser un espacio común, surge la pregunta: A quién le corresponde su mantenimiento? De acuerdo a los Artículos 2º y 8º de la , el consorcio tiene a su cargo el mantenimiento del sector común y reparaciones de los mismos, como también la responsabilidad por los daños que pudieran provocar las filtraciones. Por lo tanto, y en base a ello, resulta importante determinar con precisión de dónde filtra agua al departamento de abajo.. Si es a través de la cañería pluvial: Corresponde al consorcio.. Si es a través del piso y loza del balcón: Corresponde al propietario. Si bien la loza de un balcón es común, NO lo es el revestimiento colocado sobre ésta, por lo tanto, su mantenimiento (impermeabilización de cerámicas o baldosas, sellado de juntas y zócalos, etc. ), correspondería al propietario del departamento. Se ha visto en muchos casos que la sobrecarga del balcón con plantas y macetas en exceso, reuniones numerosas, parrillas, piletas, etc., comprometen la estructura del sector y producen fisuras en juntas, frentines del balcón y hasta rotura de cerámicas, lo cual, -al catalogarse como "mal uso del balcón-, la responsabilidad recae sobre el propietario. Qué es el Solado? El Solado es la SUPERFICIE sobre la cual pisamos, cuando ésta ha sido aplicada, por ejemplo, sobre la LOSA de hormigón armado o sobre la denominada "CARPETA" (lo que se superpone a la LOSA para otorgar el nivel adecuado a la superficie de uso). Cierto Autor lo definen como "Revestimiento de un piso con ladrillo, losas u otro material análogo". Curiosamente el término "CONTRAPISO", -que no figura en el diccionario-, resulta equivalente a "CARPETA" y es el espacio que se llena con mortero de composición adecuada para brindar aislación térmica, hidrófuga, antisonora o la que se desee, por encima de la LOSA y sobre el cual se aplica el "SOLADO", que, reiteramos, es lo que "pisamos".

5 Por lo tanto: El mantenimiento del Solado corresponde al propietario del espacio común de uso exclusivo. Sin embargo, si se produjeran filtraciones por el contrapiso, le correspondería al Consorcio si se tratara de balcones terraza donde el desagüe es pluvial.