RESUMEN EJECUTIVO AVALÚO COMERCIAL FINCA EL RETIRO VEREDA SANTAGUEDA MUNICIPIO DE PALESTINA DEPARTAMENTO DE CALDAS INFORME DE AVALUO COMERCIAL RURAL

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1 RESUMEN EJECUTIVO AVALÚO COMERCIAL FINCA EL RETIRO VEREDA SANTAGUEDA MUNICIPIO DE PALESTINA DEPARTAMENTO DE CALDAS INFORME DE AVALUO COMERCIAL RURAL DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE LOTE Y CONSTRUCCIÓN ÁREAS ÁREA LOTE 194 Ha m² ÁREA CONSTRUIDA 100,04 m² TOTAL AVALUO $

2 Medellín, 24 de Febrero de 2015 Doctora Clara Patricia Vélez Osorio Abogada liquidadora Fogansa S.A. Medellín Antioquia V Gustosamente le estamos enviando el avalúo comercial solicitado por usted en días pasados del lote y construcción, ubicada en la Vereda Santagueda, zona rural del Municipio de Palestina, Departamento de Caldas. Agradecemos la confianza depositada en nuestra entidad, así como la oportunidad que nos brinda de poderle servir. AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S. A. Registro Nacional de Avaluador No. J-015 ALEXANDER ZULUAGA CORREA Gerente Valoración Inmuebles Puntuales AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA-VALORAR S.A. Registro Nacional de Avaluador Nº 1971 REVISÓ: Jhovany Castillo Botero Control de Calidad Gerencia Valoración de Inmuebles Puntuales 2

3 INFORME DE AVALÚO COMERCIAL V LOTE- CONSTRUCCIÓN FINCA EL RETIRO VEREDA SANTAGUEDA MUNICIPIO DE PALESTINA DEPARTAMENTO DE CALDAS Municipio de Medellín Departamento de Antioquia Febrero de

4 ÍTEM CONTENIDO TEMA 1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD 2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN 3. INFORMACION CATASTRAL DEL INMUEBLE 4. DESCRIPCION DEL SECTOR 5. REGLAMENTACIÓN URBANISTICA Y NORMA DE USO DEL SUELO 6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 6.1 Localización 6.2 Características generales del terreno 6.3 Características generales de la construcción 6.4 Información jurídica 6.5 Resumen de áreas 7. METODO DE AVALUO 8. ANALISIS DE ANTECEDENTES 9. CONSIDERACIONES GENERALES 10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 10.1 Investigación indirecta 10.2 Investigación directa 10.3 Valores adoptados 11. RESULTADO DEL AVALUO 12. POLITICAS Y CLAUSULAS 13. ANEXOS 4

5 1. GENERALIDADES DE LA SOLICITUD FECHA DE LA SOLICITUD 29 de enero de 2015 NOMBRE DEL SOLICITANTE Clara Patricia Vélez Osorio Abogada Liquidadora IDENTIFICACIÓN SOLICITANTE Nit DESTINATARIO Fogansa S.A. TIPO DE AVALUO Comercial TIPO DE INMUEBLE Finca Rural DIRECCIÓN - VEREDA Hacienda El retiro Vereda Santagueda MUNICIPIO - DEPARTAMENTO Palestina Caldas. OBJETO VALORACIÓN Conocer el valor comercial del inmueble. FECHA DE VISITA Febrero 19 de 2015 RESPONSABLE DE LA VISITA Daniel Amézquita Aldana ATENDIDO POR: Carlos Esteban Orozco 2. DOCUMENTOS SUMINISTRADOS PARA LA VALORACIÓN DOCUMENTO SUMINISTRADO NO SUMINISTRADO ESCRITURA PUBLICA X CERTIFICADO DE TRADICIÓN Y LIBERTAD X FORMATO DE LIQUIDACIÓN DEL IMPUESTO PREDIAL X FICHA PREDIAL X PLANOS LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO X NOTA: La presente valoración se hace con referencia en la documentación suministrada por el solicitante del avalúo. 3. INFORMACIÓN CATASTRAL DEL INMUEBLE VIGENCIA DE LA ACTUALIZA CIÓN ZONA HOMOGE NEA FÍSICA ZONA HOMOGÉNE A ECONÓMICA ÁREA TOTAL DE CONSTRUCC IÓN AVALÚO CATASTRAL VIGENTE ÁREA DE TERRENO $ Nota: Información según Impuesto Predial Unificado No

6 4. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL SECTOR DELIMITACIÓN ACTIVDAD PREDOMINANTE DESARROLLO NIVEL SOCIOECONOMICO COMERCIALIZACIÓN VIAS DE ACCESO Y CARACTERÍSTICAS El inmueble objeto de estudio se encuentra ubicado en la vereda Santagueda, perteneciente al municipio de Palestina Caldas; el cual limita de la siguiente manera; Norte: municipios de Anserma y Neira, Sur: Vereda Los Lobos, La Plata y Los Alpes, Oriente: municipio de Manizales, Occidente: municipio de Risaralda Palestina se encuentra en el corazón cafetero de Colombia, con los municipios de Chinchina y Manizales forman el triángulo cafetero más importante del Departamento La zona cafetera está representada en el 68,52% del área municipal. La economía del Municipio se basa en la producción del café, lo que sitúa a Palestina como uno de los Municipios más cafeteros del país, con alta productividad, el más tecnificado a nivel nacional y con el mayor porcentaje de población dedicada a esta actividad. La mano de obra de su cosecha ha sido en su gran mayoría externa del Municipio en un 77% y el 23% restante le corresponde a la mano de obra local. Palestina se convierte en una localidad cosmopolita, pues para la cosecha llegan recolectores de Antioquía, Risaralda, Quindío, Valle del Cauca, Tolima, Cundinamarca, Chinchiná, Manizales, Medellín entre otros. Nivel socioeconómico medio, con habitantes cuyos ingresos promedios son de 1 a 3 salarios mínimos mensuales vigentes. A nivel departamental el Municipio se sitúa como el tercer productor de café después de Chinchiná y Manizales. El municipio cuenta con varias vías de acceso, a nivel aéreo cuenta con el Aeropuerto Matecaña y La Nubia, por el lado fluvial por medio del rio Cauca y a nivel terrestre esta la 6

7 SERVICIOS COMUNALES SERVICIOS PUBLICOS ORDEN PUBLICO PERSPECTIVAS DE VALORIZACIÓN vía Panamericana, la Autopista del Café y la Troncal de Occidente. El sector presenta cercanía con los Centros Poblados de Santagueda, Arauca, y La Plata, en los cuales se prestan los diferentes servicios comunales. El municipio cuenta con servicios domiciliarios como Energía eléctrica, acueducto y alcantarillado, servicio de gas natural, servicio de aseo, internet, televisión por cable, cabe resaltar que la cobertura no es de un 100%. No presenta. La valorización del sector es media, ya que se encuentra consolidado como un sector de producción agropecuario. 5. NORMA DE USO DEL SUELO De acuerdo al Plan Básico de Ordenamiento Territorial del municipio de Palestina, adoptado mediante Acuerdo 160 de A continuación se enuncian los parámetros normativos generales que rigen para el inmueble objeto de estudio. TITULO 5o. DE LOS TRATAMIENTOS DE UTILIZACION DEL SUELO DE LOS AISLAMIENTOS. DE LAS ALTURASDE LAS EDIFICACIONES. DE LAS NORMAS PARA PARCELACIONES EN EL AREA RURAL Y EL AREA SUB URBANA DE SANTAGUEDA. Capítulo 5. Sobre Las Normas A Aplicar En Parcelaciones Para Vivienda Campestre En El Suelo Rural Y En El Suelo Suburbano. 7

8 Artículo 76. AREA RURAL. Toda vivienda ubicada en suelo rural debe contar con un sistema adecuado para la disposición de las aguas residuales. Todo programa de parcelación a desarrollar en el suelo rural del Municipio de Palestina y en el centro poblado de La Plata, deberá cumplir con los siguientes requisitos: Plan de Manejo Ambiental aprobado por Corpocaldas para movimientos de tierra, intervención a bosques, guaduales o relictos de vegetación, retiros de cauces de quebradas o nacimientos y manejo de humedales. Comprobación de autosuficiencia o disponibilidad de las distintas empresas prestadoras de servicios para agua y energía eléctrica. Diseño de red interna de alcantarillado con sistema de tratamiento de aguas negras. Sitios de vertimiento a cauces existentes. Lotes mínimo de mts.2, para dos construcciones, vivienda principal y de mayordomo. Índice de ocupación y de construcción del 30%. Retiro a paramento de construcción desde vía local o regional, de 10 metros. Retiro a paramento de construcción a vía interna, 5 mts. Cerramiento en cercas vivas. No se permite el uso de mallas. Vía interna con calzada mínima de 5,oo mts., más canal o berma de 1 mt. 6. DESCRIPCIÓN DEL INMUEBLE 6.1 Localización 8

9 6.2 Características generales del terreno UBICACIÓN AREAS TOPOGRAFIA Y RELIEVE SERVICIOS PÚBLICOS DOMICILIARIOS CARACTERISTICAS CLIMÁTICAS LINDEROS Tomado de escritura pública 1031 del 31 de Julio de 2008 de la notaría 27 de Medellín NORTE SUR ORIENTE OCCIDENTE VIA DE ACCESO, CLASIFICACIÓN Y ESTADO El predio se encuentra ubicado en la vereda Santagueda del municipio de Palestina, Departamento de Caldas. Hacienda Retiro Norte ÁREA LOTE : 195 Ha m 2 Nota: El área total de terreno será objeto de verificación por la entidad peticionaria. Terreno ondulado, con pendientes cuya inclinación oscila entre un 15% a 30%. Ejemplo: El predio cuenta con energía eléctrica, acueducto veredal, alcantarillado. ALTURA: m.s.n.m. TEMPERATURA: 21 C En dirección al occidente en una extensión de aproximada de 75 metros linde por el cerco de arbusto, con predio de propiedad del ultimo mencionado hasta llegar al mojón de partida. En una extensión de 73 metros en dirección hacia el oriente en dirección recta, lindando en parte con muro de piedra, en una extensión aproximada de 30 metros con predio del señor Hernán Vargas Quintero y por crco de malla de una extensión aproximada de 48 metros, con terreno de propiedad de la sucesión de Guillermo de Bedout Moreno. Hacia el norte en línea recta en una extensión aproximada de metros, lindando con la carrera 4; por el cerco de alambre de púas y continuando con terrenos de propiedad del señor Jairo Duque Pérez. En una extensión aproximada de metros, partiendo de un mojón que linde con predio de propiedad del señor Jairo Duque Pérez, continuando con la carrera 42, hasta llegar al poste de cemento de energía con transformador. El sector cuenta con varias vías de acceso, a nivel aéreo cuenta con el Aeropuerto Matecaña y La Nubia, por el lado fluvial por medio del rio 9

10 SERVIDUMBRES UNIDADES AGROLÓGICAS Cauca y a nivel terrestre esta la vía Panamericana, la Autopista del Café y la Troncal de Occidente. - Servidumbre pasiva de transito - Servidumbre pasiva de oleoducto y transito sobre franja de metros de largo por 16 metros de ancho - Servidumbre activa de transito que soporta la Argentina #4 - Servidumbre de acueducto y extensión de redes eléctricas y telefónicas que soporta la Argentina# 4 - Servidumbre pasiva de acueducto, transito, extensión de redes eléctricas y telefónicas - Servidumbre reciproca de agua - Servidumbre de energía eléctrica MAab Asocioación Bamba El Retiro, con pendientes 0-3-7%, de relieve plano a ligeramente ondulado. Clase III Subclase C LUcd1 Asociación Lutaina La Felisa, con pendientes % de relieve ligeramente quebrado a quebrado y erosión ligera Clase IV Subclase esc 6.3 Características generales de la construcción AREA DE CONSTRUCCIÓN 100,04 m 2 NÚMERO DE PISOS Uno (1) NÚMERO DE SÓTANOS Ninguno VETUSTEZ (EDAD) Edad aparente de veinte (20) años. AVANCE DE LA CONSTRUCCIÓN Obra terminada (100%). ESTRUCTURA Armazón Muros de carga Cubierta Teja de barro Mampostería Muros en bloque de ladrillo ACABADOS PRINCIPALES Fachada Ladrillo a la vista y pintura. Cubrimiento de muros Sin cubrimiento, con capa de pintura 10

11 Pisos BAÑOS COCINA CONDICIONES DE ILUMINACIÓN CONDICIONES DE VENTILACIÓN CARPINTERIA METALICA (MARCOS DE PUERTAS Y VENTANAS) EQUIPAMIENTOS ESPECIALES ESTADO GENERAL DE CONSERVACIÓN ANEXOS Describir foto Tableta de gres Pequeño, mobiliario sencillo, sin enchape ni división de duchas Pequeña, mobiliario sencillo, mesón en madera, estufa pequeña eléctrica. Buena, natural y artificial Buena, natural En puerta de ingreso a vivienda y perfilería de ventanas. No contiene El estado del inmueble es regular, necesita diferentes remodelaciones especialmente en sus acabados, de igual manera algún reforzamiento en su estructura. No presenta. Describir foto 6.4 INFORMACIÓN JURÍDICA PROPIETARIO Fogansa S.A ESCRITURA O TITULO DE PROPIEDAD Escritura pública 1031 del 31 de Julio de 2008 notaria 27 de Medellín. MODO DE ADQUISICIÓN Permuta registro parcial en cuota a la permuta por solicitud de interesados MATRICULA INMOBILIARIA

12 LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN No se suministró. GRAVÁMENES Y LIMITACIONES Según el Certificado de Tradición y Libertad no AL DOMINIO se encuentra ninguna limitación. Nota: La anterior información no constituye estudio jurídico. 6.5 RESUMEN DE ÁREAS AREA DE TERRENO TOTAL 194 Ha m² AREA TOTAL CONSTRUIDA 100,04 m² Área de terreno según Folio de Matrícula Inmobiliaria No , área de FUENTE DE DATOS construcción según mediciones realizadas en la visita técnica. 7. METODO DE AVALUO Según la normatividad vigente que regula la metodología valuatoria en Colombia (Resolución 620 de 2008) los métodos de avalúo son: Artículo 1º.- Método de comparación o de mercado. Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. Artículo 3º.- Método de costo de reposición. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. 8. ANÁLISIS DE ANTECEDENTES El predio objeto de estudio no presenta antecedente valuatorio realizado por Valorar S.A. 9. CONSIDERACIONES GENERALES El inmueble objeto de estudio se encuentra ubicado en la vereda Santagueda, perteneciente al municipio de Palestina Caldas; Palestina se encuentra en el corazón cafetero de Colombia, con los municipios de Chinchina y Manizales forman el triángulo cafetero más importante del Departamento La zona cafetera está representada en el 68,52% del área municipal. 12

13 El predio es un terreno ondulado, con pendientes cuya inclinación oscila entre un 15% a 30%, el cual cuenta con diferentes cuerpos de agua tales como lagos, jagüeyes, quebradas, el Río Chinchiná y el Rio Cauca. Con diferentes zonas boscosas, las cuales se encuentran estipuladas como zona protectora de bosque en el Plan de Ordenamiento Territorial. Su actividad económica principal es pecuaria, con actividades de ganadería intensiva. 10. INVESTIGACIÓN ECONÓMICA 10.1 Investigación indirecta: En el presente informe se realizó un estudio de mercado para la zona del inmueble objeto de avalúo en la cual se encontraron tres (3) ofertas, a las cuales se indago valor pedido, ubicación, área de terreno, área construida, cultivos presentes en los predios y construcciones tales como viviendas y pesebreras (valores que fueron estimados para descontar al valor pedido). Adicionalmente, las ofertas fueron depuradas con factor fuente (negociación) teniendo en cuenta que en la dinámica inmobiliaria la decisión de compra depende del rango de negociación. A continuación se presentan las ofertas de mercado encontradas en la zona: 13

14 No. UBICACIÓN VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO ÁREA DE VALOR TERRENO TERRENO HA Ha DESCRIPCIÓN DE CULTIVOS TELÉFONO FUENTE 1 Palestina Las Palomas $ % $ ,24 $ matas platano, 2.56 Has café, 300 palos aguacate (6) Palestina - Cartagena $ % $ $ palos café, 96 arboles (6) Reposo / Los Lobos $ % $ ,32 $ (6) Ahora bien, teniendo en cuenta que el predio objeto de estudio presenta un área considerablemente mayor a la de las ofertas, es necesario aplicar un factor por su tamaño, siguiendo los parámetros establecidos por el economista Oscar Borrero Ochoa, en su libro Valoración de Predios Agrarios, en el cual menciona los factores a aplicar para los tamaños de la muestra, de esta manera se obtiene que: No. VALOR PEDIDO %. NEG. VALOR DEPURADO ÁREA DE TERRENO HA VALOR TERRENO Ha No. VECES FACTOR TAMAÑO VALOR HOMOGENIZADO 1 $ % $ ,24 $ ,70 $ $ % $ $ ,60 $ $ % $ ,32 $ ,60 $ PROMEDIO $ DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ COEFICIENTE VARIACIÓN 4,09% LÍMITE SUPERIOR $ LÍMITE INFERIOR $ COEFICIENTE ASIMETRÍA 0,6815 De esta manera, en las anteriores estadísticas se evidencia un coeficiente de variación de 4,09%, estando este dentro de lo establecido en la resolución 620 de por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. Ahora bien, se realizó de igual manera la investigación de mercado de lotes urbanizados, que contaran con características similares de ubicación, para de esta manera estimar el valor del suelo en bruto de estos suelos, de esta manera se encuentra que: No. UBICACIÓN VALOR PEDIDO %. VALOR ÁREA DE VALOR TERRENO ÁREA VALOR M2 VALOR ESTIMADO TELÉFONO NEG. DEPURADO TERRENO HA Ha CONST CONST. CONSTRUCCIONES FUENTE 1 $ % $ $ ,00 $ $ CONDOMINIOS LA 2 $ % $ $ ,00 $ $ FLORIDA 1 3 $ % $ $ ,00 $ $ LA FLORIDA 2 $ % $ $ ,00 $ 0 $ PROMEDIO $ DESVIACIÓN ESTÁNDAR $ COEFICIENTE VARIACIÓN 6,0% LÍMITE SUPERIOR $ LÍMITE INFERIOR $ COEFICIENTE ASIMETRÍA -1,

15 Así entonces, el valor de un suelo urbanizado es de $ , teniendo en cuenta que el coeficiente de asimetría arroja un valor negativo, lo que demuestra la tendencia de los valores hacia el límite superior. Así entonces, para la estimación del precio de un terreno en bruto, cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente, se calculará partiendo del valor del terreno urbanizado, y se aplicará la siguiente formula: EJERCICIO PARA LOTEO V.T.B = %AU { (Vtu / 1+g) - Cu} % ocupación 0,6 Valor terreno urbanizado $ Costos de urbanismo $ Ganancia 13% FORMULA Vtu / 1+ G $ ( Vtu / 1+ G ) - CU $ V.T.B $ De esta manera, el Valor de Terreno en Bruto es de $ 3.478/m 2, es decir de $ /Ha, situación que permite consolidar el valor estimado en el método comparativo de mercado Investigación directa: MESA CONSULTIVA DE AVALUOS VALORAR S.A. Valorar S.A., en su proceso de valoración de inmuebles vincula a la Mesa Consultiva integrada por 3 miembros, quienes son asesores metodológicos y establecen los valores que se presentarán en el capítulo de Valores. MIEMBROS DE LA MESA CONSULTIVA DARÍO CADAVID NEVARDO POSADA JUAN CARLOS RESTREPO 15

16 CÁLCULO DE VALOR DE REPOSICIÓN. Éste método consiste en tomar los datos suministrados por Camacol, Construdata 2.015, El Ingeniero Elkin Ruiz, y diferentes tablas y/o valores de entidades expertas en la actividad constructora, con valor referencia de costo de reposición totales teniendo en cuenta los acabados y características actuales de cada una de las tipologías constructivas que se encuentran en el predio objeto de estudio, dichas tipologías constructivas son determinadas en las condiciones observadas en la visita técnica si se construyera en la actualidad. Ahora bien, se deprecian estos valores según el estado de conservación y la edad de la construcción, para lo cual se presenta la siguiente metodología valuatoria: a. Se realiza el cociente entre la edad aproximada de la construcción y la vida útil de una edificación de estas características. (Edad / Vida Útil)= % de Vida. b. Se evalúa la edificación asignando un valor dependiendo del estado de conservación según la clasificación Heidecke, es importante mencionar que las edificaciones se encuentran en óptimas condiciones en sus acabados y estructura, sin embargo es necesario que se realicen diferentes remodelaciones en varias de ellas. c. Ya teniendo esta información se identifica en la tabla de Fitto y Corvinni el porcentaje de depreciación. Dicho porcentaje se identifica en el presente estudio con la letra d. d. Tomando el Coeficiente de depreciación para el presente estudio (literal c) y conociendo el valor asignado como nuevo, se procede al cálculo del valor por metro cuadrado depreciado. De la siguiente forma: 10.3 Valores adoptados: Valor Construcción Depreciado = Valor como nuevo (1-d) El valor adoptado para el terreno resulta de la aplicación del método comparativo de mercado, el cual arroja un valor de $ por hectárea. Para la construcción se adopta el resultado arrojado de la aplicación del método de Fitto Corvini, el cual arroja lo siguiente: CALCULO DEL VALOR POR ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN FITTO Y CORVINI VIDA EDAD EN % ESTADO DE DEPRECIA VALOR VALOR VALOR VALOR ÍTEM EDAD ÚTIL DE VIDA CONSERVACIÓN CIÓN REPOSICIÓN DEPRECIADO FINAL ADOPTADO casa ,57% 3,5 45,44% $ $ $ $

17 11. RESULTADO DEL AVALÚO Hechas las consideraciones anteriores, el siguiente es el concepto sobre el valor comercial del inmueble, a Febrero de 2.015: DESCRIPCIÓN ÁREA VALOR VALOR TOTAL TERRENO (Ha) 194,77 $ $ CONSTRUCCIÓN (M²) 100,04 $ $ CABALLOS (UN) 4,00 $ $ MULA (UN) 1,00 $ $ VALOR TOTAL $ SEIS MIL NOVECIENTOS VEINTICUATRO MILLONES VALOR EN LETRAS CUATROCIENTOS CUARENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS TREINTA Y NUEVE PESOS M/CTE VIGENCIA DEL AVALÚO De acuerdo con el Numeral 7 del Artículo 2 del Decreto 422 de marzo 08 de 2000, y al Artículo 19 del Decreto 1420 de junio de 1998, expedidos por el Ministerio de Desarrollo Económico, el presente avalúo tiene una vigencia de un (1) año a partir de la fecha de expedición de este informe, siempre y cuando se conserven las condiciones extrínsecas e intrínsecas que pueden afectar el valor. 12. POLÍTICAS Y CLÁUSULAS POLÍTICA El precio que asigna Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A. al inmueble avaluado es siempre el que correspondería a una operación de contado, entendiéndose como tal la que se refiere al valor actual del bien, cubierto en el momento mismo de efectuarse la operación, sin consideración alguna referente a la situación financiera de los contratantes. Para efectos de la conformación del valor del bien avaluado, Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., entre otros criterios, han tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que, homogéneamente, pertenece el inmueble. El avalúo de Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene en cuenta aspectos de orden jurídico de ninguna índole, tales como titulación, servidumbres activas o pasivas y -en general- asuntos de carácter legal, excepto cuando quien solicita el avalúo haya informado específicamente de tal situación para que sea considerada en él. En cuanto a la incidencia que sobre el precio pueda tener la existencia de contratos de 17

18 arrendamiento o de otra índole, Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., desechan evaluar tales criterios en el análisis, y consideran que el inmueble está sin ocupación, asumiendo que el titular del derecho de propiedad tiene el uso y goce de todas las facultades que de dicho inmueble se deriven. Salvo las que sean perceptibles y de público conocimiento, en el avalúo presente no se tienen en cuenta las características geológicas ni la capacidad de soporte o resistencia del terreno avaluado, ya que para la certeza de tales análisis se requiere la aplicación de técnicas especiales que no efectúan Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A. NOTAS Es muy importante hacer énfasis en la diferencia existente entre las cifras del avalúo efectuado por Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., y el valor de una eventual negociación. Lo normal es que los dos valores no coincidan porque a pesar de que el estudio que efectúan Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., conduce al "Valor Objetivo" del inmueble, en el "Valor de Negociación" intervienen múltiples factores subjetivos o circunstanciales imposibles de prever, tales como la habilidad de los negociadores, los plazos concedidos para el pago, la tasa de interés, la urgencia económica del vendedor, el deseo o antojo del comprador, la destinación o uso que el comprador le vaya a dar al inmueble, etc., todos los cuales, sumados, distorsionan a veces en alto porcentaje -hacia arriba o hacia abajo- el monto del avalúo. En ningún caso podrá entenderse que el avalúo de Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., pueda garantizar que cumpla con las expectativas, propósitos u objetivos del solicitante o del propietario del inmueble, especialmente frente a la negociabilidad del mismo, la aprobación o concesión de créditos, o la recepción del mismo como garantía. Se certifica que Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., ni ninguno de los peritos designados para la realización de este avalúo, tienen intereses comerciales o de otra índole en el inmueble analizado, salvo los inherentes a la ejecución del presente estudio. RESPONSABILIDAD DEL AVALUADOR El avaluador no revelará información sobre la valuación a nadie distinto del solicitante y sólo lo hará con autorización escrita, salvo que el informe sea solicitado por una autoridad competente. CLÁUSULA DE PUBLICACIÓN DEL INFORME Se prohíbe la publicación de parte o de la totalidad de este informe, o de cualquier referencia al mismo, a las cifras de valuación, y al nombre y afiliación del avaluador, sin su consentimiento. DECLARACIÓN DE CUMPLIMIENTO Las declaraciones de hechos presentadas en el informe son correctas hasta donde el avaluador alcanza a conocer. 18

19 Los análisis y resultados solamente se ven restringidos por las hipótesis y condiciones restrictivas que se describen en el informe. El avaluador no tiene intereses en el bien inmueble objeto de estudio. Los honorarios del avaluador no dependen de aspectos del informe. La valuación se llevó a cabo conforme a un código de ética y normas de conducta. El avaluador ha cumplido con los requisitos de formación de su profesión. El avaluador tiene experiencia en el mercado local y la tipología de bienes que se están valorando. El avaluador ha realizado la visita personal al bien inmueble objeto de valoración. Nadie, con excepción de las personas especificadas en el informe, ha proporcionado asistencia profesional en la preparación del informe. DECLARACIÓN DE NO VINCULACIÓN Avalúos y Tasaciones de Colombia VALORAR S. A., no tiene relación directa o indirecta con el solicitante ni con el propietario del inmueble. Este informe de valuación es confidencial para las partes para el propósito específico del encargo. No se acepta ninguna responsabilidad ante terceros. No se acepta ninguna responsabilidad por la mala utilización de este informe. AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA - VALORAR S. A. Registro Nacional de Avaluador No. J-015 ALEXANDER ZULUAGA CORREA Gerente Valoración Inmuebles Puntuales AVALUOS Y TASACIONES DE COLOMBIA-VALORAR S.A. Registro Nacional de Avaluador Nº 1971 REVISÓ: Jhovany Castillo Botero Control de Calidad Gerencia Valoración de Inmuebles Puntuales 19

20 13. ANEXOS 13.1 REGISTRO FOTOGRÁFICO LOTES VECINOS PUENTE RIO CHINCHINÁ RIO CHINCHINÁ SERVIDUMBRE LOTES VECINOS LOTES VECINOS 20

21 CASA CASA CASA CASA CASA CASA 21

22 FINCA FINCA FINCA FINCA FINCA FINCA 22