BUSINESS INTELLIGENCE PARA EMPRESAS INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS

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1 BUSINESS INTELLIGENCE PARA EMPRESAS INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS CATÁLOGO DE CURSOS DE FORMACIÓN MÉXICO PERÚ CHILE ARGENTINA URUGUAY COSTA RICA PANAMÁ ECUADOR ESPAÑA CONSULTORÍA INTERNACIONAL DE ALTA DIRECCIÓN CURSOS DE FORMACIÓN PARA EMPRESAS CATÁLOGO DEL MODULO DR PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA DE DESARROLLOS RESIDENCIALES FELIPE MENAL ARRIAZU Consultor Internacional Vocal de la Asociación de Empresas de la Construcción de la Comunidad de Madrid Máster en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias Abogado especializado en urbanismo, derecho inmobiliario y de la construcción Profesor de Universidad y de Escuelas de Negocio fmenal@gmail.com 0

2 PLANIFICACIÓN ESTRATÉGICA DE DESARROLLOS RESIDENCIALES Referencia: Duración: Modalidad: Nivel: Destinatarios: Módulo de formación DR-1 20 horas (4 / 5 días continuos) Presencial / Seminario Executive Dirección General Gerentes de Área Operativa Gerentes de Área Financiera Gerentes de Área Comercial Documentación: Apuntes y Caso práctico A) MERCADO - Parámetros generales Situación del mercado: Fuentes de información. Análisis de datos estadísticos e índices. Cálculo de las necesidades poblacionales de vivienda nueva. Capacidades de absorción. Estimación de los ciclos económicos y sectoriales de actividad. Tendencias a corto y medio plazo. Cálculo de índices de saturación y de burbuja. Análisis de Mercados sectoriales. Evolución de precios. Esfuerzo económico y renta de las familias. Mercado hipotecario y financiación de viviendas. Los productos inmobiliarios: Tipologías constructivas. Tendencias arquitectónicas. Localización de mercados sectoriales y zonales de actividad. Productos y tipologías demandados por sectores. BUSINESS INTELLIGENCE PARA EMPRESAS INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS [1]

3 B) UBICACIÓN - Análisis de localización Estudio de vocación del terreno: Usos y condicionamientos urbanísticos. Condicionamientos del entorno. Seguridad jurídica. Cálculo de los aprovechamientos urbanísticos. Valoración del terreno en función del aprovechamiento. Estimación del coste porcentual del terreno sobre el desarrollo. Estudios de oferta y de demanda: Análisis de la competencia primaria y secundaria. Posicionamiento frente a la competencia. Estimación del target sectorial. Estimación de tipologías y áreas demandadas. Cálculo de precios medios de venta. Cálculo de capacidad de absorción y de ritmos de comercialización. operativos y comerciales. Factores de decisión de adquisición y de desarrollo. Análisis de riesgos financieros, BUSINESS INTELLIGENCE PARA EMPRESAS INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS [2]

4 C) DIRECTRICES DE DISEÑO DEL PROYECTO Determinaciones técnicas: Arquitectura general. Distribución de tipologías. Áreas mínimas y máximas por tipologías. Diseño. Fachadas. Calidades. Instalaciones. Iluminación. Servicios. Áreas Comunes y de ocio. Zonas verdes. Accesos y Seguridad. Aparcamientos. Aspectos medioambientales y climáticos. Cálculo de las variables de adecuación del proyecto a la demanda objetivo. Cálculo comparativo del proyecto con la competencia directa. Determinaciones financieras: Análisis de la inversión. Sistemas de fijación de precios hedónicos (tipologías, áreas, alturas, vistas, orientaciones, diseño, etc.). Formas de pago. Sistemas de actualización y de revisión de precios. Flujo de Caja, desarrollo y actualización. Determinación de Recursos propios y ajenos. Apalancamiento. Análisis de rentabilidades (VAN, TIR, Beneficio Contable, sobre recursos propios, sobre gasto, sobre precio de venta, Tiempo de retorno). Análisis financiero de los productos (general, por metro cuadrado, por tipologías). Parámetros de decisión de venta en plano o llave en mano. Gestión de la financiación hipotecaria. Cálculo comparativo de precios, financiación y forma de pago con la competencia directa. BUSINESS INTELLIGENCE PARA EMPRESAS INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS [3]

5 Determinaciones operativas: Sistemas de ejecución de obra. Directa, Subcontratas, Contratista, Project management. Calendario de ejecución. Control de obra. Presupuesto de obra. Garantías y responsabilidad. Control de calidad. Documentación contractual. Documentos de Reserva, Compraventa y Escrituración. Recursos generales. Servicios jurídicos y administrativos. Determinaciones comerciales: Plan de marketing y de comercialización. Evaluación económica. Cálculo de factores de potencialidad de venta. Estimación de ritmos objetivo de venta. Comercialización directa y mediadores. Formación de los equipos comerciales. Incentivos a comerciales. Plan de seguimiento del mercado y de la competencia. Imagen de producto. Publicidad y medios. Control de visitas y de resultados. Servicios post-venta y de valor añadido. BUSINESS INTELLIGENCE PARA EMPRESAS INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS [4]

6 D) SEGUIMIENTO GERENCIAL Y BUSINESS INTELLIGENCE Ejecución y Control del Business Plan. Coordinación de las Direcciones de Área. Aprobación de las Directrices de Área. Decisión de ejecución y de contrataciones. Seguimiento de la actuación. Alertas a configurar y acciones a adoptar. Alertas - Área Financiera: Disminución de las rentabilidades en el Flujo de Caja. Disminución de la disponibilidad de fondos en el Flujo de Caja. Incremento del plazo de Retorno de la Inversión. Incremento de la dotación de los recursos propios. Incremento de los conceptos de gasto (terreno, obra, financieros, marketing, comercialización, generales). Alteración del calendario de disposiciones de la financiación ajena. Alertas Área Operativa: Retrasos parciales en el calendario de ejecución de obra. Retraso en la fecha de entrega de la obra. Omisión o retraso en los procesos de Certificación de la obra ejecutada. Omisión o retraso en los procesos de Control de Calidad. Ejecución de unidades no presupuestadas. Alteración del presupuesto de ejecución de obra. Retrasos en los procesos administrativos y legales. Alertas Área Comercial: Retraso sobre la previsión de ventas. Excesos en los ritmos de venta. Distorsión de las ventas por tipologías, alturas, orientaciones u otros factores. Desviación sobre la política de incremento de precios. Alteración de precios de la competencia. Nuevos competidores. Alteraciones del mercado. Disminución del Impacto de las campañas publicitarias. Disminución de visitas estimadas. Retrasos en los procesos contractuales. BUSINESS INTELLIGENCE PARA EMPRESAS INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS [5]

7 E) CASO PRÁCTICO MARKET GAME. Diseño y seguimiento de una operación inmobiliaria por parte de los asistentes agrupados en distintos equipos de trabajo, los cuales compiten entre sí como empresas desarrolladoras en un mismo mercado de demanda limitada, intentando comercializar sus productos y obtener la mayor rentabilidad en la operación, adoptando sucesivas decisiones empresariales para adaptarse a la evolución del mercado y a contrarrestar las medidas de su competencia. Felipe Menal Arriazu. Todos los derechos de autor reservados. Sujeto a propiedad intelectual BUSINESS INTELLIGENCE PARA EMPRESAS INMOBILIARIAS Y CONSTRUCTORAS [6]