NORMAS DE ANÁLISIS DE MUESTRAS DE LOS ESTUDIOS DE VALORES Y MÉTODO DE OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS DE MERCADO APLICABLES AL AÑO

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1 NORMAS DE ANÁLISIS DE MUESTRAS DE LOS ESTUDIOS DE VALORES Y MÉTODO DE OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS DE MERCADO APLICABLES AL AÑO Preámbulo TITULO I: Análisis de los estudios de valores: SECCIÓN 1ª Obtención y clasificación de muestras SECCIÓN 2ª Análisis de muestras SECCIÓN 3ª Síntesis: Callejeros y validación de coeficientes TITULO II: Obtención de precios y valores medios de mercado. ANEJOS. SECCIÓN 1ª Precios medios de mercado. SECCIÓN 2ª Valoración por técnico. Preámbulo El Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (B.O.E ), en su artículo 46, la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (B.O.E ) en su artículo 18 y el Real Decreto 1629/1991, de 8 de noviembre (B.O.E ), en su artículo 40 estipulan que la administración tributaria podrá comprobar el valor de los bienes y derechos transmitidos por los medios de comprobación del artículo 52 de la Ley General Tributaria, actualmente artículo 57 de la Ley 58/2003, General Tributaria. La Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en adelante LGT., (B.O.E ) en el artículo 57.1 establece que el valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria, y regula, entre otros medios, la comprobación de valor mediante Precios Medios de Mercado. El artículo 134 de la LGT, prevé la exclusión de la comprobación de valores cuando el obligado tributario hubiera presentado su declaración utilizando los valores 1

2 publicados por la propia Administración actuante en aplicación de alguno de los medios previstos en el artículo 57 de la precitada norma en concordancia con el artículo 157 el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos aprobado por Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio (BOE ). El artículo del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, determina que cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en precios medios de mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes. En el ámbito de competencias del Estado la aprobación corresponderá al Ministro de Economía y Hacienda mediante orden. El Texto Refundido de las Disposiciones Legales de la Comunidad de Castilla y León en materia de tributos cedidos por el Estado, aprobado mediante el Decreto Legislativo 1/2013, de 25 de septiembre, en su artículo 44 establece que la Consejería competente en materia de Hacienda a efectos de determinar las bases imponibles de los Impuestos sobre Sucesiones y Donaciones y sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, informará a los interesados sobre el valor a efectos fiscales de los bienes inmuebles radicados en el territorio de la Comunidad de Castilla y León, de acuerdo con lo establecido en el artículo 90 de la LGT. Así, para obtener los valores de referencia que faciliten la información a los ciudadanos del valor de los bienes objeto de adquisición o transmisión y para la realización de las comprobaciones de valor contempladas en el artículo de la LGT, se precisa utilizar los métodos y sistemas de análisis de valoración y, de entre los existentes, optar por los más adecuados a estos fines. Por todo lo expuesto se realizan las siguientes consideraciones y determinaciones: a) Sobre los métodos generales de valoración del suelo, de los usos y de la construcción: La Orden del Ministerio de Economía ECO/805/2.003, de 27 de Marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas entidades financieras, BOE nº 85, 9 de abril de 2.003, establece normas para el cálculo del valor de tasación de bienes inmuebles y determinados derechos reales para las finalidades contempladas en su ámbito de aplicación, y concretamente en el artículo 15, se especifican los métodos técnicos de valoración utilizable que son los siguientes: el Método del coste, Método de comparación, Método de actualización de 2

3 rentas y el Método residual, dichos métodos señala la Orden permiten obtener el valor de los bienes objeto de tasación. Para las comprobaciones de valor masivas se considera como método idóneo el método de comparación o método comparativo. Mediante este método se calculan los valores que corresponden a cualquier bien realizando la comparación de sus características específicas con los de las características de las muestras obtenidas. En determinados caso se necesita descomponer el valor de las muestras en sus dos componentes, suelo o usos por un lado y construcción por otro para lo que se precisa los correspondientes métodos. b) Método de descomposición para la obtención del valor del suelo y de los usos de las muestras: método residual. El valor del suelo y de los usos de las muestras se obtendrá mediante el método residual. De entre los dos Procedimientos de cálculo del Método residual, el dinámico y el estático, que se señalan en el artículo 34 de la Orden ECO/805/2.003, de 27 de Marzo, se opta para la obtención de los valores unitarios por el residual estático, por ser el más utilizado comúnmente en el ámbito inmobiliario. Consiste en descomponer el valor en venta de la muestra, en valor del suelo y valor de la construcción. El valor del suelo, por este método, se obtiene de la diferencia entre valores de venta y de la construcción de la muestra referidos a la misma fecha de vigencia. c) Método de obtención del valor de la construcción: Los dos métodos generales más utilizados en la valoración de la construcción son el método analítico y el método sintético. En el método analítico se entiende que el valor de la construcción es el de su coste actual, resultante de la suma de los costes directos e indirectos y de los demás gastos necesarios para la puesta en funcionamiento del inmueble. Dicho valor es el resultado de multiplicar cada una de las unidades lineales, de superficie, de volumen, de peso, de potencia, de producción, o de cada elemento unitario, por los respectivos valores unitarios. En el método sintético se entiende que el valor de la construcción es el del coste actual, resultante de la suma del coste de los distintos elementos o tipos de construcción que la componen. Dicho valor será el resultado de multiplicar cada una de las superficies de los tipos de construcción por sus valores unitarios. El método sintético es el idóneo en la realización de valoraciones masivas. 3

4 Para realizar las actualizaciones anuales se toma como valor de referencia el Módulo Básico definido en el artículo 9 del Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, por el que se modifica el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación y que será establecido en el mes de diciembre de los años 2009, 2010 y 2011 mediante Acuerdo de Consejo de Ministros. A los efectos de este método, a la cuantía señalada se le aplicará el factor fijado en la ORDEN FOM 85/2010 de 22 de enero para la vivienda de precio general y de ámbito municipal 1º C. Este precio máximo de venta, y sus actualizaciones periódicas, serán los que se tomen como modelo para el análisis de las muestras, el estudio de valores anual y la descomposición del valor, en suelo y construcción. Teniendo en cuenta lo estipulado en los artículos de los distintos cuerpos legales señalados y la determinación de los métodos correspondientes se concluye la necesidad de la difusión para el conocimiento de las NORMAS DE ANÁLISIS DE MUESTRAS DE LOS ESTUDIOS DE VALORES Y MÉTODO DE OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS DE MERCADO APLICABLE AL AÑO TITULO I ANALISIS DE LOS ESTUDIOS DE VALORES SECCION 1 ª: OBTENCIÓN Y CLASIFICACIÓN DE MUESTRAS Articulo 1 Obtención de muestras. Para realizar el análisis se parte de muestras de valores con origen en los siguientes medios, corregidas por los correspondientes coeficientes de aproximación a la realidad en función de su fiabilidad. Valores de Estudios de Valores de empresas especializadas (corrector para la obtención del valor real: 100%) Valoraciones realizadas por sociedades de tasaciones (corrector para la obtención del valor real el 100%) Precios de agentes particulares y/o promotores inmobiliarios (corrector para la obtención del valor real el 100%) Precios ofertados por Agencias Inmobiliarias (corrector para la obtención del valor real el 90%) Valores declarados superiores a los comprobados en un 25% o más (corrector para la obtención valor real el 120%) Valores declarados inferiores al 25% de los comprobados. (corrector para la obtención valor real el 120%) Valores comprobados firmes. (corrector para la obtención del valor real el 100%) Valores del coste de ejecución de la obra según los módulos de los Colegios Oficiales de Arquitectos, revistas especializadas, como la eme2, generador de precios CYPE, ETC. 4

5 En las zonas en las que se den circunstancias de inexistencia de muestras o un muestreo poco representativo se considerarán los análisis correspondientes a las zonas situadas a una distancia máxima de 50 Km de su perímetro con características similares de población, económicas y de cercanía al centro de los ámbitos municipales 1º, 2º y 3º de los definidos en la Orden FOM 85/2010, de 22 de enero. El valor de las muestras se multiplicará por el coeficiente de grado de consolidación de valores, superior siempre a 0,80, que garantiza que los resultados del estudio de valores se encuentren en un intervalo inferior a la mayoría de los valores de las muestras. Articulo 2 Adscripción de las muestras. Las muestras se adscribirán a su correspondiente área geográfica, previamente delimitada o de nueva creación (ANEJO 4), Adscritas las muestras a cada Área geográfica, se obtiene la media ponderada del valor de todas las muestras, considerando su tipología, su antigüedad y su calidad, y de esta forma se establece la entidad económica con la que se identifica el Área Geográfica. Y a cada Área Geográfica se le asigna un coeficiente A Articulo 3 Clasificación de muestras con valores fuera del intervalo del Área. Cuando en un Área Geográfica existan muestras representativas de una zona, calle o tramo de calle, cuyo valor no coincida con el de la media del Área Geográfica de situación, estas muestras se clasificaran mediante la asignación de un coeficiente B de la zona o parte del Área geográfica que le corresponda, manteniendo el mismo coeficiente A de la entidad económica que clasifica al Área Geográfica. Esta reclasificación será factible siempre que exista una diferencia de valor de las muestras de una zona, calle o tramo de calle, superior al percentil 90 o inferior al percentil 10 cuya mediana esté incluida en dichos percentiles. Las variables usadas para medir la dispersión de las muestras son: la media, mediana, percentil 10 y percentil 90. Si (X 1, X 2,, X n ) representan n muestras, la media aritmética se calcula como: 5

6 En una muestra la mediana es el valor central. Para calcularla se ordenan las observaciones de menor a mayor. Si n es impar, la mediana es la observación central Si n es par, la mediana se define como la media de las dos observaciones centrales Un percentil X, PX, es un valor de la distribución muestral de la variable que es mayor o igual que el X% de las observaciones de la variable P(Y PX) = X%. SECCION 2 ª: ANÁLISIS DE MUESTRAS Articulo 4 Bases de partida. a) Módulo Básico Estatal El Módulo Básico Estatal es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil, que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas previstas en el Real Decreto 1713/2010, de 17 de diciembre, por el que se modifica el Real Decreto 2066/2008, de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación ,, así como de los presupuestos protegidos máximos de las actuaciones de rehabilitación de viviendas y edificios, y en áreas de rehabilitación integral y renovación urbana. El Módulo Básico Estatal se establece por acuerdo del Consejo de Ministros a iniciativa del Ministerio de Vivienda y propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos. b) Precios máximos de venta en la Comunidad de Autónoma de Castilla y León. La Comunidad de Autónoma de Castilla y León puede, según su propia normativa, fijar las cuantías máximas de los precios de venta y renta de las viviendas acogidas al Plan, por debajo o por encima del mencionado precio básico para cada una de las zonas. 6

7 Los precios máximos de venta o adjudicación por metro cuadrado de superficie útil de las Viviendas de Protección Pública en cada ámbito territorial son el resultado de multiplicar el Módulo Básico Estatal por los coeficientes de corrección aplicables. De los factores fijados por la Comunidad de Autónoma de Castilla y León en la Orden FOM 85/2010, de 22 de enero, para determinar el precio máximo de venta de viviendas protegidas, se elige para el cálculo, el Ámbito Municipal 1º C, que corresponde a los municipios medios, ya que el resto de modalidades contenidas en la Orden son mas específicas. c) Actualización de precio máximo de venta. Para realizar la fase de análisis de los estudios de valores y obtener los precios medios de mercado, referenciado al precio máximo de venta de las viviendas de protección publica obtenido a partir del Módulo Básico Estatal publicado, se actualiza el valor Vpp del año anterior, a fecha de inicio del estudio, de acuerdo con la variación del Índice de Precios de la Vivienda (I.P.V.) del Instituto Nacional de Estadística para Castilla y León. Articulo 5 Obtención de del valor Vpp Vpp es el precio máximo de venta de las viviendas de protección publica obtenido a partir del valor de 758 /m2 útil correspondiente al Módulo Básico Estatal aprobado por el Acuerdo de Consejo de Ministros de 18 de diciembre de 2009 (B.O.E. de 31 de diciembre de 2009) adaptado por la Comunidad de Autónoma de Castilla y León, actualizado, a fecha de inicio del estudio, de acuerdo con la variación del Índice de Precios de la Vivienda (I.P.V.) del Instituto Nacional de Estadística para Castilla y León. Para el año se establece un Vpp = 781,17 /m2 construido, obtenido a partir de: Módulo Básico Estatal (inicial, año 2.009) = 758 /m2útil Coeficiente de adaptación: 1,84 según FOM/85/2010, de 22 de enero, por la que se establecen los ámbitos municipales y los coeficientes para la determinación de los precios máximos de venta, adjudicación y de referencia para alquiler en Castilla y León. Se ha tomado el módulo correspondiente al ámbito 1 C del régimen general. Coeficiente de conversión de superficie útil a construida igual: 1,2 Variación de los índices de precios de vivienda (IPV publicados por el I.N.E. índices generales para Castilla y León, vivienda nueva y segunda mano es periodo anual considerado (2º TRIMESTRE DE 2.010): -1,90% del IPV 7

8 periodo anual considerado (2º TRIMESTRE DE 2.011): -6,00% del IPV periodo anual considerado (2º TRIMESTRE DE 2.012): -14,00% del IPV periodo anual considerado (2º TRIMESTRE DE 2.013): -14,80% del IPV periodo anual considerado (2º TRIMENTRE DE 2.014): -1,90% del IPV periodo anual considerado (2º TRIMENTRE DE 2.015): +1,04% del IPV 758 /m2 útiles x 1,84/1,2 m2 construídos x (1 0,019) x (1 0,06) x (1 0,14) x (1-0,148) x (1-0,019) x (1+0,014)= 781,17 /m2 cons. Vpp es el valor patrón que sirve para realizar la fase de análisis de los estudios de valores y obtener los precios medios de mercado y es origen del resto de los valores de los distintos usos y tipos de construcción. Articulo 6 Clasificación de los bienes por valores de repercusión 6.1 OBTENCION DE LA CATEGORIA ECONOMICA DE LAS AREAS GEOGRAFICAS. Dividido el término municipal en Áreas Geográficas, adscritas las muestras a sus correspondientes ámbitos territoriales, la clasificación económica del área se realiza considerando la proximidad de los valores de las muestras a los valores básicos. Los valores básicos se obtienen mediante la siguiente fórmula: Vbi = (X x Vpp x Csbi) + [ (1 X) x Vpp x Ccbi ] es decir Vbi = Vpp [ (X x Csbi) + ((1-X) x Ccbi) ] Donde: Vbi son los valores reales en /m2 obtenidos para la clasificación de las muestras( Vb 1, Vb 2, Vb 3.., Vb 46 ) X es el coeficiente correspondiente al porcentaje que, sobre el precio máximo de venta de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, supone la adquisición de los terrenos. Vpp es el valor de referencia definido en el artículo 5. Csbi es el coeficiente básico del suelo obtenido de acuerdo con los criterios contenidos en el glosario de definiciones de naturalezas de los bienes, usos, coeficientes de suelo y construcción y módulos, y están definidos en la tabla 1.1 del anejo 1. 8

9 Cci es el coeficiente básico de la construcción obtenido de acuerdo con los criterios contenidos en el glosario de definiciones de naturalezas de los bienes, usos, coeficientes de suelo y construcción y módulos, y están definidos en las tablas 1.2, 1.3 y 1.4 del anejo 1. El valor de los terrenos no puede exceder del 20% (valor hasta 2.013) del precio máximo de venta de las viviendas de protección pública de regimen general, conforme a lo establecido en el artículo segundo 4 a del DECRETO 64/2009 por el que se modifica el Articulo 3.4 del DECRETO 52/2002, de 27 de marzo, de Desarrollo y Aplicación del Plan Director de Vivienda y Suelo de Castilla y León ). Si bien, se consideró inicialmente X = 0,20. Habiendo sido la caída del precio del suelo en Castilla y León un 34,6%, en el año 2.013, según las estadísticas del Ministerio de Fomento, y habiéndose absorbido con la bajada del valor Vpp un 14,8%, el valor definitivo de x, para el año 2.014, fué: X = 0,20 x ((1 0, 346) / (1 0,148)) = 0,20 x 0,768 = 0,15 Valor que se mantiene para el año 2.016, X = 0,15 Con los parámetros definidos anteriormente, que se revisaran anualmente, se obtienen las siguientes tablas de valores básicos que sirven para la clasificación económica de las muestras y para determinar en coeficiente A de categoría económica del cada Área Geográfica para la actualización del año En las tablas se recogen los distintos valores básicos de la tipología de vivienda colectiva según su calidad y antigüedad. VIVIENDA COLECTIVA DE CALIDAD MEDIA ANTIGÜEDAD 0 a a a a 60 mas de 60 RUINA TABLA 1 DENOMINACIÓN DEL ÁREA GEOGRÁFICA A COEF. B 3.046, , , , , ,65 VPP+33 3,00 1, , , , , , ,20 VPP+32 2,90 1, , , , , , ,75 VPP+31 2,80 1, , , , , , ,30 VPP+30 2,70 1, , , , , , ,85 VPP+29 2,60 1, , , , , , ,40 VPP+28 2,50 1, , , , , , ,96 VPP+27 2,40 1, , , , , , ,51 VPP+26 2,30 1, , , , , , ,06 VPP+25 2,20 1, , , , , , ,61 VPP+24 2,10 1, , , , , , ,16 VPP+23 2,00 1, , , , , , ,71 VPP+22 1,90 1, , , , , , ,26 VPP+21 1,80 1,20 9

10 2.031, , , , , ,81 VPP+20 1,70 1, , , , , , ,37 VPP+19 1,60 1, , , , , , ,92 VPP+18 1,50 1, , , , , , ,47 VPP+17 1,40 1, , , , , ,16 996,02 VPP+16 1,30 1, , , , , ,37 931,57 VPP+15 1,20 1, , , , ,81 972,58 867,12 VPP+14 1,10 1, , , , ,29 905,79 802,67 VPP+13 1,20 1, , , ,52 974,53 848,76 747,99 VPP+12 1,10 1, , ,63 988,19 914,77 791,73 693,31 VPP+11 1,00 1, , ,22 917,11 845,24 724,94 628,86 VPP+10 1,10 0, , ,34 865,55 795,24 677,68 583,94 VPP+9 1,00 0, ,23 968,46 813,99 745,25 630,42 539,02 VPP+8 0,90 0, ,94 939,17 784,69 715,95 601,12 509,72 VPP+7 1,10 0, ,11 894,06 742,90 675,72 563,62 474,57 VPP+6 1,00 0, ,29 848,94 701,11 635,49 526,13 439,42 VPP+5 0,90 0,60 976,47 803,83 659,31 595,26 488,63 404,26 VPP+4 0,80 0,60 927,64 758,71 617,52 555,03 451,13 369,11 VPP+3 0,70 0,60 878,82 713,60 575,73 514,80 413,63 333,96 VPP+2 0,60 0,60 829,99 668,49 533,93 474,56 376,14 298,80 VPP+1 0,50 0,60 781,17 623,37 492,14 434,33 338,64 263,65 VPP 0,40 0,60 732,35 578,26 450,35 394,10 301,14 228,49 VPP-1 0,30 0,60 707,93 555,70 429,45 373,99 282,39 210,92 VPP-2 0,25 0,60 683,52 533,15 408,55 353,87 263,65 193,34 VPP-3 0,60 0,20 654,23 507,56 386,29 333,17 245,68 177,72 VPP-4 0,50 0,20 624,93 481,98 364,02 312,47 227,71 162,09 VPP-5 0,40 0,20 595,64 456,40 341,76 291,77 209,74 146,47 VPP-6 0,30 0,20 580,99 443,60 330,63 281,42 200,76 138,66 VPP-7 0,25 0,20 566,34 430,81 319,50 271,06 191,78 130,85 VPP-8 0,20 0,20 551,70 418,02 308,37 260,71 182,79 123,03 VPP-9 0,15 0,20 537,05 405,23 297,23 250,36 173,81 115,22 VPP-10 0,10 0,20 522,40 392,44 286,10 240,01 164,83 107,41 VPP-11 0,05 0,20 513,62 384,76 279,42 233,80 159,44 102,72 VPP-12 0,02 0,20 TABLA 2 VIVIENDA COLECTIVA DE CALIDAD ALTA ANTIGÜEDAD 0 a a a a 60 mas de 60 RUINA DENOMINACIÓN DEL ÁREA GEOGRÁFICA A COEF. B 3.368, , , , , ,13 VPP+33 3,00 1, , , , , , ,22 VPP+32 2,90 1, , , , , , ,31 VPP+31 2,80 1, , , , , , ,39 VPP+30 2,70 1, , , , , , ,48 VPP+29 2,60 1, , , , , , ,57 VPP+28 2,50 1, , , , , , ,65 VPP+27 2,40 1, , , , , , ,74 VPP+26 2,30 1,20 10

11 2.704, , , , , ,83 VPP+25 2,20 1, , , , , , ,91 VPP+24 2,10 1, , , , , , ,00 VPP+23 2,00 1, , , , , , ,09 VPP+22 1,90 1, , , , , , ,17 VPP+21 1,80 1, , , , , , ,26 VPP+20 1,70 1, , , , , , ,35 VPP+19 1,60 1, , , , , , ,43 VPP+18 1,50 1, , , , , , ,52 VPP+17 1,40 1, , , , , , ,61 VPP+16 1,30 1, , , , , ,44 988,69 VPP+15 1,20 1, , , , , ,60 922,78 VPP+14 1,10 1, , , , ,39 985,76 856,87 VPP+13 1,20 1, , , , ,89 926,68 800,72 VPP+12 1,10 1, , , , ,39 867,60 744,57 VPP+11 1,00 1, , , ,97 949,13 798,76 678,66 VPP+10 1,10 0, , ,53 984,28 896,40 749,45 632,27 VPP+9 1,00 0, , ,70 929,60 843,67 700,13 585,89 VPP+8 0,90 0, , ,40 900,31 814,38 670,84 556,59 VPP+7 1,10 0, , ,33 855,39 771,41 631,29 519,98 VPP+6 1,00 0, ,70 995,26 810,47 728,45 591,74 483,36 VPP+5 0,90 0, ,99 946,20 765,55 685,48 552,20 446,74 VPP+4 0,80 0, ,29 897,13 720,63 642,52 512,65 410,12 VPP+3 0,70 0, ,58 848,06 675,71 599,55 473,10 373,50 VPP+2 0,60 0, ,87 798,99 630,80 556,59 433,55 336,88 VPP+1 0,50 0,60 947,17 749,92 585,88 513,62 394,00 300,27 VPP 0,40 0,60 893,46 700,85 540,96 470,66 354,46 263,65 VPP-1 0,30 0,60 866,61 676,32 518,50 449,17 334,68 245,34 VPP-2 0,25 0,60 839,75 651,79 496,04 427,69 314,91 227,03 VPP-3 0,60 0,20 805,58 622,25 470,65 404,25 294,89 209,94 VPP-4 0,50 0,20 771,40 592,71 445,27 380,82 274,87 192,85 VPP-5 0,40 0,20 737,22 563,17 419,88 357,38 254,86 175,76 VPP-6 0,30 0,20 720,14 548,40 407,18 345,67 244,85 167,22 VPP-7 0,25 0,20 703,05 533,63 394,49 333,95 234,84 158,67 VPP-8 0,20 0,20 685,96 518,86 381,79 322,23 224,83 150,13 VPP-9 0,15 0,20 668,87 504,10 369,10 310,51 214,82 141,59 VPP-10 0,10 0,20 651,78 489,33 356,41 298,80 204,81 133,04 VPP-11 0,05 0,20 641,53 480,46 348,79 291,76 198,81 127,92 VPP-12 0,02 0,20 TABLA 3 VIVIENDA COLECTIVA DE CALIDAD BAJA ANTIGÜEDAD 0 a a a a 60 mas de 60 RUINA DENOMINACIÓN DEL ÁREA GEOGRÁFICA A COEF. B 2.760, , , , , ,44 VPP+33 3,00 1, , , , , , ,29 VPP+32 2,90 1,20 11

12 2.612, , , , , ,14 VPP+31 2,80 1, , , , , , ,00 VPP+30 2,70 1, , , , , , ,85 VPP+29 2,60 1, , , , , , ,70 VPP+28 2,50 1, , , , , , ,56 VPP+27 2,40 1, , , , , , ,41 VPP+26 2,30 1, , , , , , ,26 VPP+25 2,20 1, , , , , , ,12 VPP+24 2,10 1, , , , , , ,97 VPP+23 2,00 1, , , , , , ,82 VPP+22 1,90 1, , , , , , ,68 VPP+21 1,80 1, , , , , , ,53 VPP+20 1,70 1, , , , , , ,38 VPP+19 1,60 1, , , , , , ,24 VPP+18 1,50 1, , , , , , ,09 VPP+17 1,40 1, , , , , ,61 943,94 VPP+16 1,30 1, , , , ,84 964,64 880,79 VPP+15 1,20 1, , , , ,74 899,67 817,65 VPP+14 1,10 1, , ,25 994,19 934,65 834,70 754,50 VPP+13 1,20 1, , ,12 935,64 877,32 779,50 701,12 VPP+12 1,10 1, , ,99 877,10 819,98 724,29 647,74 VPP+11 1,00 1, ,80 934,10 808,78 752,89 659,32 584,59 VPP+10 1,10 0, ,55 882,73 760,00 705,32 613,88 540,97 VPP+9 1,00 0,80 974,30 831,37 711,22 657,76 568,44 497,36 VPP+8 0,90 0,80 945,01 802,07 681,93 628,46 539,15 468,06 VPP+7 1,10 0,60 900,52 760,48 642,91 590,66 503,47 434,21 VPP+6 1,00 0,60 856,04 718,88 603,90 552,86 467,80 400,36 VPP+5 0,90 0,60 811,55 677,28 564,88 515,06 432,12 366,51 VPP+4 0,80 0,60 767,07 635,68 525,86 477,26 396,45 332,66 VPP+3 0,70 0,60 722,58 594,08 486,85 439,46 360,78 298,80 VPP+2 0,60 0,60 678,10 552,48 447,83 401,66 325,10 264,95 VPP+1 0,50 0,60 633,62 510,89 408,81 363,85 289,43 231,10 VPP 0,40 0,60 589,13 469,29 369,80 326,05 253,75 197,25 VPP-1 0,30 0,60 566,89 448,49 350,29 307,15 235,91 180,32 VPP-2 0,25 0,60 544,65 427,69 330,78 288,25 218,08 163,40 VPP-3 0,60 0,20 519,69 405,62 311,30 269,98 201,93 149,07 VPP-4 0,50 0,20 494,74 383,55 291,81 251,71 185,79 134,75 VPP-5 0,40 0,20 469,78 361,48 272,32 233,44 169,64 120,43 VPP-6 0,30 0,20 457,31 350,45 262,58 224,30 161,57 113,27 VPP-7 0,25 0,20 444,83 339,42 252,84 215,17 153,50 106,11 VPP-8 0,20 0,20 432,35 328,38 243,09 206,03 145,43 98,95 VPP-9 0,15 0,20 419,88 317,35 233,35 196,90 137,36 91,79 VPP-10 0,10 0,20 407,40 306,31 223,61 187,76 129,28 84,63 VPP-11 0,05 0,20 399,91 299,69 217,76 182,28 124,44 80,33 VPP-12 0,02 0,20 12

13 6.2 OBTENCIÓN DE LA CATEGORÍA ECONÓMICA INICIAL DE CADA LOCALIDAD. En los casos de actuaciones de implantación y aplicación de un nuevo estudio de valores en una localidad completa, se procede de la siguiente manera: Obtenido el valor unitario máximo (en /m 2 construido) de entre las muestras de una localidad, la categoría económica de la misma se obtiene de la siguiente forma: Se localiza el valor básico más próximo a ese valor unitario de entre los contenidos en la TABLA 1 (calidad media), siendo este valor el que identifica la entidad económica de la localidad y su coeficiente A Este coeficiente servirá para clasificar las categorías económicas de las Áreas Geográficas de aquellos usos que no sean los característicos y también para clasificar, en su caso, el resto de las Áreas Geográficas con tipología de manzana cerrada de la localidad. Esta clasificación también se hará en los casos de implantación de valores en aquellas Áreas Geográficas de nueva creación. Todo ello según los criterios de clasificación de excepciones que se recogen en el siguiente apartado. 6.3 CLASIFICACIÓN DE LAS EXCEPCIONES Y TABLAS A UTILIZAR. Las zonas, calles, tramos de calle, grupos de usos o usos cuyos valores medios difieran del valor básico (Vb) del Área Geográfica a la que pertenecen, mantendrán fijo el coeficiente A del Área, pero tendrán asignado, además de dicho coeficiente A, un coeficiente B que se deduce de las Tablas obtenidas de acuerdo con la siguiente fórmula: FÓRMULA GENERAL Vi = Ms (A x B x C x L x J) + Mc (D x E x F x G x H x I x K) = Mc x Cc x K + Ms x Cs x J FÓRMULA PARA SUELO PARCELA. Vi = Ms (A x B x C x L x J) = Ms x Cs x J Donde: Vi son los valores reales en /m2 de los usos que pueden componer un bien inmueble urbano. Ms es el Módulo del suelo expresado en /m2 construído definido y cuantifcado en el anejo 4. Mc es el Módulo de construcción expresado en /m2 construído definido y cuantificado en anejo 4. 13

14 A es el coeficiente corrector del suelo por Entidad Económica Urbana. B es el coeficiente corrector del suelo por Área geográfica. C es el coeficiente corrector del suelo por Grado de urbanización. L es el coeficiente corrector del suelo de proporción entre los valores de los usos, que interrelaciona los valores de los distintos usos con el uso-tipo (vivienda colectiva). J es el coeficiente corrector del suelo sobre el suelo y usos. D es el coeficiente corrector de la construcción por tipo de construcción. E es el coeficiente corrector de la construcción por antigüedad. F es el coeficiente corrector de la construcción por conservación. G es el coeficiente corrector de la construcción por grado de instalaciones. H es el coeficiente corrector de la construcción por calidad de la misma. I es el coeficiente corrector de la construcción de adecuación al mercado. K es el coeficiente corrector sobre el valor de la construcción por arrendamiento, obra nueva, etc. Los coeficientes D, E, F, G, H e I se combinan según las de calidad y antigüedad y construcción del anejo 4 Por ejemplo, la tabla de valores unitarios medios obtenida para la vivienda colectiva media, según los criterios anteriores es la siguiente: 14

15 TABLA 4 VIVIENDA COLECTIVA, OFICINAS EN PLANTA ALTA CALIDAD MEDIA 0-10 AÑOS COEF B 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,20 0,10 COEF A 3,00 2,90 2,80 2,70 2,60 2,50 2,40 2,30 2,20 2,10 2,00 1, , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , ,64 976, , , , , , , , , , , ,34 952,05 15

16 1,80 1,70 1,60 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 0,30 0,25 0,20 0,15 0, , , , , , , , , , , ,05 927, , , , , , , , , , , ,76 903, , , , , , , , , , ,11 976,46 878, , , , , , , , , , ,93 947,17 854, , , , , , , , , , ,76 917,87 829, , , , , , , , , ,58 971,58 888,58 805, , , , , , , , , ,52 937,40 859,29 781, , , , , , , , ,70 976,46 903,23 829,99 756, , , , , , , , ,76 937,41 869,05 800,70 732, , , , , , , ,29 961,82 898,35 834,88 771,40 707, , , , , , ,05 976,47 917,88 859,29 800,70 742,11 683, , , , , ,05 981,35 927,64 873,94 820,23 766,52 712,82 659, , , , ,29 976,47 927,64 878,82 829,99 781,17 732,35 683,52 634, , , ,76 961,82 917,88 873,94 829,99 786,05 742,11 698,17 654,23 610, ,52 976,46 937,41 898,35 859,29 820,23 781,17 742,11 703,05 663,99 624,93 585,87 937,40 903,23 869,05 834,88 800,70 766,52 732,35 698,17 663,99 629,82 595,64 561,46 898,35 866,61 834,87 803,14 771,40 739,67 707,93 676,20 644,46 612,73 580,99 549,26 859,29 829,99 800,70 771,40 742,11 712,82 683,52 654,23 624,93 595,64 566,34 537,05 820,23 793,37 766,52 739,67 712,81 685,96 659,11 632,26 605,40 578,55 551,70 524,84 781,17 756,76 732,34 707,93 683,52 659,11 634,70 610,29 585,87 561,46 537,05 512,64 16

17 0,05 0,02 742,11 720,14 698,17 676,20 654,23 632,26 610,29 588,31 566,34 544,37 522,40 500,43 718,67 698,17 677,66 657,15 636,65 616,14 595,64 575,13 554,63 534,12 513,62 493,11 17

18 Para obtener el coeficiente B de un determinado valor, se entra en la Tabla correspondiente (según tipos de Uso y antigüedad) y desde la fila del COEFICIENTE A del Área Geográfica (categoría del Área Geográfica) se busca el valor que más se aproxime al de la muestra. Localizado el valor, se localiza en la parte superior de la columna de la celda el coeficiente B de aplicación (son tablas de doble entrada, en función de la categoría del Área Geográfica y el coeficiente B de aplicación). Articulo 7 Clasificación de los bienes por valor unitario de suelo USOS RESIDENCIALES: OBTENCION DE LA CATEGORÍA ECONÓMICA DE ESTAS ÁREAS GEOGRAFICAS.- Para las viviendas unifamiliares, viviendas rurales y otros usos, se entiende como valor unitario residencial el correspondiente al suelo, sin construcción. Una vez dividido el término municipal en Áreas Geográficas con tipología de edificación abierta o núcleos rurales, se adscriben las muestras de suelo, sin construcción (en su caso obtenido por el método residual estático) al Área Geográfica que pertenecen. Para obtener el valor del suelo de un bien por el método residual estático es necesario descontar del valor en venta, el valor de su construcción, para lo que es necesario obtener el modulo de la construcción Mc, al que se multiplican los distintos coeficientes que afectan a la construcción, recogidos en el Anejo 4. El módulo de la construcción se obtiene con la siguiente fórmula: Mc = (1 X) x Vpp / 0,5508 Donde: Mc es el módulo de la construcción definido y cuantificado en el anejo 4. X es el coeficiente correspondiente al porcentaje que, sobre el precio máximo de venta de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, supone la adquisición de los terrenos. Vpp es el valor de referencia definido en el artículo 5 0,5508 es el valor del producto de los coeficientes correctores de la construcción correspondientes a una vivienda situada en A = 0,4 y B = 0,6 y con las características D = 0,9; E = 1; F = 1; G = 0,9; H = 0,8 e I = 0,85. Los coeficientes se corresponden con los descritos en el glosario de definiciones de naturalezas de los bienes, usos, coeficientes de suelo y construcción y módulos. Para el año 2.016, se considera X = 0,15, según el artículo 6. Los valores unitarios de suelo, que se denominarán Vppui", se deducen de la siguiente fórmula: 18

19 Vppui = X x Vpp x Csui Donde: Vppui es el valor unitario del suelo para cada Csui( Vppu 1, Vppu 2, Vppu 3, Vppu 37 ) X es el coeficiente correspondiente al porcentaje que, sobre el precio máximo de venta de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, supone la adquisición de los terrenos. Vpp es el valor de referencia definido en el artículo 5. Csui son los coeficientes de la tabla 1.5 del anejo 1. La clasificación económica de cada Área Geográfica se realizará según la proximidad del valor del suelo de la muestra a los valores tipo de las siguiente Tabla 5. La tabla de clasificación entre de cada área geográfica y la obtención de su correspondiente coeficiente A es la siguiente: TABLA 5 USO RESIDENCIAL VALOR DE LA MUESTRA/J DENOMINACIÓN DE LAS ÁREAS GEOGRÁFICAS COEF A COEF B 585,90 VPPU+24 3,00 0,40 566,37 VPPU+23 2,90 0,40 546,84 VPPU+22 2,80 0,40 527,31 VPPU+21 2,70 0,40 507,78 VPPU+20 2,60 0,40 488,25 VPPU+19 2,50 0,40 468,72 VPPU+18 2,40 0,40 449,19 VPPU+17 2,30 0,40 429,66 VPPU+16 2,20 0,40 410,13 VPPU+15 2,10 0,40 390,60 VPPU+14 2,00 0,40 371,07 VPPU+13 1,90 0,40 351,54 VPPU+12 1,80 0,40 332,01 VPPU+11 1,70 0,40 312,48 VPPU+10 1,60 0,40 292,95 VPPU+9 1,50 0,40 273,42 VPPU+8 1,40 0,40 253,89 VPPU+7 1,30 0,40 234,36 VPPU+6 1,20 0,40 214,83 VPPU+5 1,10 0,40 195,30 VPPU+4 1,00 0,40 175,77 VPPU+3 0,90 0,40 156,24 VPPU+2 0,80 0,40 136,71 VPPU+1 0,70 0,40 19

20 117,18 VPPU 0,60 0,40 97,65 VPPU-1 0,50 0,40 78,12 VPPU-2 0,40 0,40 58,59 VPPU-3 0,30 0,40 48,83 VPPU-4 0,25 0,40 39,06 VPPU-5 0,20 0,40 29,30 VPPU-6 0,30 0,40 24,41 VPPU-7 0,25 0,40 19,53 VPPU-8 0,20 0,40 14,65 VPPU-9 0,15 0,40 9,77 VPPU-10 0,10 0,40 4,88 VPPU-11 0,05 0,40 1,95 VPPU-12 0,02 0,40 Donde: J = (1.000 Superficie Terreno) x 2 + ( Superficie Terreno 500 ) x 1, Debiendo ser el segundo sumando de esta ecuación siempre mayor o igual a cero y J superior a 0, USOS DE ALMACENES, NAVES E INDUSTRIALES: OBTENCION DE LA CATEGORIA ECONOMICA DE ESTAS AREAS GEOGRAFICAS.- Para los almacenes, naves y polígonos industriales, se entiende como valor unitario de estos usos el correspondiente al suelo, sin construcción. Una vez dividido el término municipal en Áreas Geográficas, se adscriben las muestras de suelo, sin construcción (en su caso obtenido por el método residual estático) al Área Geográfica que pertenecen. Para obtener el valor del suelo por el método residual estático se considera, al igual que en el punto 7.1: Mc = (1 X) x Vpp / 0,5508 Donde: Mc es el módulo de la construcción definido y cuantificado en el anejo 4. X es el coeficiente correspondiente al porcentaje que, sobre el precio máximo de venta de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, supone la adquisición de los terrenos. Vpp es el valor de referencia definido en el artículo 5 0,5508 es el valor del producto de los coeficientes correctores de la construcción correspondientes a una vivienda situada en A = 0,4 y B = 0,6 y con las características D = 0,9; E = 1; F = 1; G = 0,9; H = 0,8 e I = 0,85. Los coeficientes se corresponden con los descritos en 20

21 el glosario de definiciones de naturalezas de los bienes, usos, coeficientes de suelo y construcción y módulos. El valor unitario de suelo, que se denominará Vppii", se deduce de la siguiente fórmula: Vppii = X x Vpp x Csii Donde: Vppii es el valor unitario del suelo para cada Csii( Vppi 1, Vppi 2, Vppi 3, Vppi 34 ) X es el coeficiente correspondiente al porcentaje que, sobre el precio máximo de venta de las viviendas sujetas a algún régimen de protección pública, supone la adquisición de los terrenos. Vpp es el valor de referencia definido en el artículo 5. Csii son los coeficientes de la tabla 1.6 del Anejo 1. Para el año 2.016, se considera X = 0,15, según el artículo 6. La clasificación económica de cada Área Geográfica se realizará según la proximidad del valor del suelo de la muestra a los valores tipo de las siguiente Tabla 6. La tabla de clasificación entre de cada área geográfica y la obtención de su correspondiente coeficiente A es la siguiente: TABLA 6 USOS DE ALMACENES, NAVES E INDUSTRIALES VALOR DE LA MUESTRA/J DENOMINACIÓN DE LAS ÁREAS GEOGRÁFICAS COEF A COEF B 292,95 VPPI+18 3,00 0,20 283,19 VPPI+17 2,90 0,20 273,42 VPPI+16 2,80 0,20 263,66 VPPI+15 2,70 0,20 253,89 VPPI+14 2,60 0,20 244,13 VPPI+13 2,50 0,20 234,36 VPPI+12 2,40 0,20 224,60 VPPI+11 2,30 0,20 214,83 VPPI+10 2,20 0,20 205,07 VPPI+9 2,10 0,20 195,30 VPPI+8 2,00 0,20 185,54 VPPI+7 1,90 0,20 175,77 VPPI+6 1,80 0,20 166,01 VPPI+5 1,70 0,20 156,24 VPPI+4 1,60 0,20 146,48 VPPI+3 1,50 0,20 136,71 VPPI+2 1,40 0,20 126,95 VPPI+1 1,30 0,20 21

22 117,18 VPPI 1,20 0,20 107,42 VPPI-1 1,10 0,20 97,65 VPPI-2 1,00 0,20 87,89 VPPI-3 0,90 0,20 78,12 VPPI-4 0,80 0,20 68,36 VPPI-5 0,70 0,20 58,59 VPPI-6 0,60 0,20 48,83 VPPI-7 0,50 0,20 39,06 VPPI-8 0,40 0,20 29,30 VPPI-9 0,30 0,20 24,41 VPPI-10 0,25 0,20 19,53 VPPI-11 0,20 0,20 14,65 VPPI-12 0,15 0,20 9,77 VPPI-13 0,10 0,20 4,88 VPPI-14 0,05 0,20 1,95 VPPI-15 0,02 0,20 Donde: J = (1.000 Superficie Terreno) x 2 + ( Superficie Terreno 500 ) x 1, Debiendo ser el segundo sumando de esta ecuación siempre mayor o igual a cero y J superior a 0,75. SECCIÓN 3ª SÍNTESIS: CALLEJEROS Y VALIDACIÓN DE COEFICIENTES Articulo 8 Callejeros. El Estudio de valores se materializa en un callejero, que consiste en un listado provincial de calles o tramos de calles, ordenadas alfabéticamente para cada Municipio, que indican los parámetros A y el B a cada uso o grupo de usos y el áreas geográfica al que están adscritas, y que permite localizar la tabla de valoración de precios medios de mercado en la que se recogen los valores unitarios de suelo y de construcción asignados a los distintos usos. Para obtener el valor de los Precios Medios de Mercado se multiplican los valores de la tabla a las superficies de cada uso. Las tablas de valoración se forman de acuerdo con el desarrollo de la tabla genérica del ANEJO 2. Articulo 9 Validación de coeficientes. Mediante el análisis realizado en los estudios de valores se comprueba si el modelo de valores generado por los módulos y coeficientes correctores mantiene su vigencia y validez. 22

23 El estudio de valores propondrá, si fuese necesario, la corrección que proceda en sucesivas actualizaciones o el mantenimiento de los criterios establecidos. TITULO II : OBTENCIÓN DE LOS PRECIOS MEDIOS DE MERCADO De conformidad con lo previsto en los artículos 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria y 158 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos, uno de los medios utilizados en la comprobación de valores es el de Precios Medios de Mercado. Cuando en la comprobación de valores se utilice el medio de valoración consistente en Precios Medios de Mercado, la Administración tributaria competente podrá aprobar y publicar la metodología o el sistema de cálculo utilizado para determinar dichos precios medios en función del tipo de bienes, así como los valores resultantes. SECCIÓN 1ª PRECIOS MEDIOS DE MERCADO. Articulo 10 Obtención del precio medio de mercado de bienes inmuebles (PMM) Cada tipo de bien se identifica con alguna de las siguientes NATURALEZAS del bien. 1) ELEMENTO DE EDIFICACION 2) EDIFICIO 3) EDIFICIO EN OBRA NUEVA 4) TERRENO 5) EDIFICIO EN DIVISIÓN HORIZONTAL La superficie del bien es la total si se trata de un único uso, o se descompone en la correspondiente a cada uso si éste está compuesto de varios usos. Para obtener el precio medio de mercado de un bien se suman los productos de las superficies de cada uso por sus correspondientes valores unitarios, expresados en /m 2, recogidos en las Tablas elaboradas según la tabla genérica del Anejo 2 (Tablas de valoración que indican el valor en euros/m2 de cada tipo de uso y diferenciando suelo y construcción), obtenidos con los criterios recogidos en el Anejo 4 y de acuerdo con el siguiente sistema de cálculo: 23

24 a) ELEMENTOS DE EDIFICACION: Un elemento de edificación es una unidad independiente del edificio, que se caracteriza por tener compartido el suelo sobre el que está construido con otros elementos de edificación. Por ejemplo un piso, un garaje o local, etc. El valor de un elemento de edificación es el sumatorio del producto de la superficie de cada uso (Si) - corregida en su caso por el factor de superficie (S) - por el valor correspondiente a cada uso (Vi). El valor correspondiente a cada uso se obtiene de las tablas obtenidas de acuerdo con los criterios contenidos en el artículo 6.3. PMM = (S i x V i ) Siendo i cada uno de los usos de los que se compone el elemento de edificación. b) EDIFICIO: Un edificio es un tipo de bien compuesto por construcción y terreno propio, por ejemplo un chalet, vivienda rural, etc. El valor de un edificio es el mayor valor de a) o b): a).- La suma de valores de los elementos de edificación que lo componen, obtenido de la forma explicada en el punto anterior. PMM = (S i x V i ) b).- La suma de los valores obtenidos anteriormente restando, para cada elemento, el producto del valor del uso suelo (Vsu) de la tabla suelo parcela definida en el artículo 6.3, de cada uso, por el correspondiente coeficiente L, e incrementando al sumatorio, el valor de la superficie del terreno sobre el que se asienta el edificio (St) multiplicada por Vsu y por el coeficiente J. PMM = [ (S i x V i ) (S i x Vsu i x L i ) ] + (St x Vsu x J) Donde L es el coeficiente de uso definido en el ANEJO 4. c) EDIFICIO EN OBRA NUEVA: Un edificio en obra nueva es un bien constituido exclusivamente por el valor del coste de ejecución de la construcción*, excluido el suelo que lo sustenta. Su valor se obtiene como el sumatorio de los productos de 0,5 / I i por cada uno de los valores de los elementos de edificación que componen el bien, restando a cada elemento el producto del valor del uso suelo (Vsu de la tabla suelo parcela 24

25 calculada con los criterios del Anejo 4) y, a su vez, corrigiendo cada uno con el correspondiente coeficiente L definido en el Anejo 4. 0,5 PMM = x [ (S i x V i ) ( S i x Vsu i x L i ) ] I i Donde I es el coeficiente de mercado definido en el ANEJO 4. *Según se determina en el anejo 4. d) TERRENO: Un terreno es el bien caracterizado por no tener ninguna construcción, por ejemplo, solar, parcela, etc. o tener una construcción declarada oficialmente en ruina de acuerdo con la normativa vigente. Es valor de un terreno es el mayor valor de a) o b): a).- Producto de la superficie del terreno (St) por el del valor de la tabla suelo parcela contenida en el apartado CLASIFICACIÓN DE LAS EXCEPCIONES Y TABLAS A UTILIZAR. PMM = (St x Vsu x L i ) b).- Producto de multiplicar la superficie del terreno por el del valor de la tabla suelo parcela contenida en el apartado CLASIFICACIÓN DE LAS EXCEPCIONES Y TABLAS A UTILIZAR y por el coeficiente J. PMM = (St x Vsu x J) En Áreas Geográficas cuya categoría económica (coeficiente A) sea igual o superior a 0,15 no son válidos los valores de terrenos obtenidos por precios medios. e) EDIFICIO EN DIVISION HORIZONTAL: Un edificio en división horizontal es el bien compuesto por el edificio en OBRA NUEVA y el SUELO que le sustenta. 25

26 El PMM se obtiene sumando el valor del TERRENO al del de OBRA NUEVA de cada uno de los usos calculados separadamente. Los técnicos de valoración podrán realizar y firmar comprobaciones de valor por precios medios de mercado siguiendo las correspondencias unívocas entre los datos catastrales y los parámetros de valoración contempladaos en la TABLA 17. SECCIÓN 2ª VALORACION POR TECNICO. Articulo 11 Obtención del valor mediante dictamen de técnico competente. En las valoraciones que realicen los técnicos de valoración, en virtud de sus atribuciones, se podrán, partiendo del sistema de cálculo de PMM, modificar los coeficientes B, C, J, D, E, F, G, H, I y K utilizados en dicho sistema a fin de ajustarlos a las características urbanísticas y constructivas mas especificas de los usos del bien. Para ello se basarán en los medios de comprobación habituales que consideren suficientes para la correcta identificación del bien, que son los datos del documento, los datos catastrales, valoraciones históricas y la visita de inspección si así la considerasen necesaria. Independientemente de lo anterior y de forma suficientemente motivada, podrán aplicar un coeficiente al terreno (M), al uso (N) y a la construcción (O) que ajusten los valores obtenidos por el procedimiento anterior a su realidad. Los usos distintos a los considerados en los artículos anteriores se designarán genéricamente como OTROS USOS (OT), valorándose con la misma repercusión de suelo que la de la VIVIENDA COLECTIVA (VC) y con las características de construcción que el técnico de valoración considere que mejor identifican el bien. Cualquier modificación de los coeficientes B, C, I, J, K, M, N y O, que no esté contemplada en los valores que por defecto quedan fijados por los criterios de los PRECIOS MEDIOS DE MERCADO, debe quedar suficientemente motivada en el apartado OBSERVACIONES de la valoración técnica. Todos los criterios y definiciones utilizados en estas Normas quedan recogidos en el Anejo 4. Articulo 12 Motivación de las valoraciones de bienes inmuebles por dictamen de perito de la administración La individualización del bien en la comprobación de valores implica explicar en detalle aquellas características tenidas en cuenta, por ello: 1. Cuando la individualización se realice mediante una inspección física: deberán de incorporarse en la valoración las fotografías realizadas. 2. Cuando la individualización no se realice mediante una inspección física, deberán de incorporarse en la valoración las fuentes documentales utilizadas, al menos dos las siguientes: Los datos catastrales tenidos en cuenta para realizar la valoración. 26