INFORME. Los edificios verdes se alquilan antes y mejor

Transcripción

1 INFORME Los edificios verdes se alquilan antes y mejor

2 Indice 3 Edificios verdes 12 Edificios para gente sana 12 Tendencias del mercado Premium properties 14 Value to fee 2

3 Edificios verdes Desde las áreas de Valoraciones y Research de CBRE se ha llevado a cabo un estudio sobre el retorno de la inversión de los edificios que cuentan con certificados de sostenibilidad como LEED o BREEAM. El objetivo de la iniciativa es, por un lado, constatar el aumento del valor de los activos según la ocupación y el periodo de comercialización y, por otro, comparar el coste de la desocupación del edificio con el de la inversión necesaria para obtener estos certificados. Para realizar el análisis, durante el mes de agosto se seleccionaron 30 inmuebles en Madrid y Barcelona que cuentan con certificaciones LEED o BREEAM. Una vez seleccionados, se estudiaron los datos de ocupación y de rentas y se compararon con las de los edificios cercanos similares en cuanto a superficie, calidades y entorno de influencia, a razón de 20 edificios por cada activo estudiado, y utilizando información pública disponible a septiembre de De los datos se desprende que la inversión en sostenibilidad conlleva una disminución del periodo de comercialización, mayores ocupaciones, contratos a largo plazo y, eventualmente, un incremento de las rentas. Como ejemplos, a continuación se comentan algunos edificios cuya información no es confidencial y que se han comercializado antes de terminar la reforma: Eloy Gonzalo 10 Avenida América 81 Diagonal 640 Castellana 79. 3

4 Eloy Gonzalo 10 Madrid Se trata de la antigua sede de Altadis, con más de m 2 de oficinas. El edificio fue comprado por GMP en julio del año pasado y sometido a un proceso de rehabilitación integral para conseguir la certificación LEED Core&Shell. Cinco meses después, y casi más de un año antes de finalizar las obras de reforma y adecuación de espacios interiores, se pre-alquiló en su totalidad a Havas Group mediante un contrato de larga duración para ser la nueva sede corporativa de esta compañía. Sin entrar en comparación de rentas, la ocupación media de la zona es del 87,16%, frente al 100% de Eloy Gonzalo, y el periodo de comercialización medio de la zona, de unos 6 meses. 4

5 Pso de la Castellana Eloy Gonzalo Francisco Silvela San Bernardo Pso de la Castellana Velazquez Príncipe de Vergara Alcalá Serrano Gran Vía Pza. Cibeles Edificio Tasa de disponibilidad Asking Price 0 Eloy Gonzalo 10 1 José abascal 41 2 José Abascal 56 3 Zurbano 76 4 General Martines Campos 4 5 Zurbano 45 6 Magallanes 25 7 Glorieta de Quevedo 9 8 Fuencarral Luchana Manuel Silvela Sagasta Génova Génova Zurbarán 28 7,3% 7,8% 29,8% 30,8% 11,8% 26,4% 17,8% 43,5% 36,6% 21,3% 23,00 26,00 14,00 15,00 12,00 11,00-14,00 25,00 24,00-26,00 5

6 Diagonal 640 Barcelona Después de realizar grandes reformas tras su adquisición por el fondo alemán Deka-Immobilien Europa, el edificio se inauguró oficialmente el pasado 9 de mayo de En el acto se presentaron las mejoras y el compromiso en la calidad de espacio interior mediante la certificación LEED Oro para edificios existentes. A pesar de salir en el peor momento del mercado, la disponibilidad de espacio se redujo rápidamente y actualmente la ocupación es del 99%, mientras que la ocupación media de la zona es del 91,52%. 6

7 Av. de Sarriá Carrer de Numancia Av. Diagonal 10 Carrer del Taquigraf Garriga 12 Edificio 0 Edificio Alta Diagonal 1 Edificio Porta de Barcelona 2 Edificio Planeta 3 Edificio DAU 4 Edificio PRISMA 5 Edificio Testa 6 Edificio Zurich 7 Avinguda Diagonal Edificio Catalana Occidente 9 Edificio Emesa Diagonal 10 Lílla Diagonal 11 Edificio Sama Forum 12 Edificio Atalaya 13 Edificio Macia Tasa de disponibilidad 1,2% 22,2% 13,6% 25,0% 14,4% 21,9% 38,2% 4,6% 2,2% 5,3% 11,3% 39,6% Asking Price 24,00 18,00 18,00 18,00 18,00 19,00 18,50 18,00 18,00 15,00 17,50 20,00 16,50 14,00 7

8 Avenida América 81 Madrid El propietario realizó simultáneamente la demolición y rehabilitación de los m 2 de superficie de oficinas, consiguiendo la Pre - Certificación LEED Core&Shell Platino, en Julio de En verano de 2013, con el mercado de oficinas en mínimos, y un año antes de la finalización de las obras de remodelación, la aseguradora Axa pre-alquiló el 100% del edificio para convertirlo en su sede. A fecha de este informe, la ocupación media de la zona es del 70%. 8

9 28 Arturo Soria M Torrelaguna Arturo Soria 22 Josefa Valcarcel Arturo Soria A Edificio Tasa de disponibilidad Asking Price Edificio Tasa de disponibilidad Asking Price 0 Avenida de América Ramirez de Arellano 17 8,5% 0 Avenida de América Ramirez de Arellano 15 70,4% 1 Edificion NCR 32,5% 12,50-14,00 17 Emilio Vargas 12 78,4% 22,00 2 Edificio Mizar 68,7% 16,50 18 Agastia 60 59,2% 3 Condesa de Venadito 1 45,9% 10,50-12,00 19 Henández de Tejada 1 4 Condesa de Venedito 5-5A 36,2% 8,50 20 Arturo Soria 97 83,1% 5 Condesa de Venadito ,00 21 Arturo Soria ,5% 12,00 6 Martinez Villergas - Edif. M49 22 Josefa Valcarcel ,7% 13,00 7 Martinez Villergas - Edif. V49 21,4% 14,00 23 Josefa Valcarcel 24 21,1% 13,00 8 Torrelaguna Josefa Valcarcel 26 58,3% 13,50 9 Ramirez de Arellano Josefa Valcarcel 30 38,8% 13,50 10 Ramirez de Arellano 35 9,9% 14,00 26 Josefa Valcarcel 40 8,0% 15,50 11 Ramirez de Arellano 29 78,8% 14,50 27 Josefa Valcarcel 48 15,5% 12 Torrelaguna ,30 28 Asura Emilio Vargas 1 31,5% 13,00 29 Ulises ,6% 14,00 14 Agastia 80 9

10 Castellana 79 Madrid El edificio cuenta con el certificado LEED Oro en operaciones y mantenimiensto para edificios existentes. La ocupación actual es del 94,81%, mientras que la ocupación media de la zona del 89,41%. 10

11 Avda. General Perón Orense Pso de la Habana 7 Pso de la Castellana Raimundo Fernández Villaverde 1 Edificio Tasa de disponibilidad Asking Price 0 Paseo de la Castellana 79 5,19% 1 Paseo de la Castellana 75 2 Raimundo Fdez. Villaverde Orense ,8% 4 Manuel Gómez Moreno 1 13,8% 5 Manuel Gímez Moreno 2 14,2% 6 Paseo de la Castellana 81 7 Paseo de la Castellana 77 8 Paseo de la Castellana ,7% 9 Paseo de la Castellana Paseo de la Castellana Pablo Ruiz Picasso 1 12 Paseo de la Castellana Paseo de la Castellana Carlos Trias Bertrán 7 15 Carlos Trias Bertrán 4 16 General Perón Paseo de la Castellana General Perón 38B 19 General Perón General Perón 36 8,4% 0,8% 59% 23,3% 0% 28,5% 4,3% 1,9% 19,6% 18,00 16,00 19,00-24,00 35,00 16,00-22,00 19,00 23,00 23,00-28,00 18,50-27,00 15,50 11

12 Edificios para gente sana La influencia directa del bienestar en la productividad de los empleados ha provocado que este tipo de edificios sea cada vez más demandado. Y en ese bienestar influyen aspectos como la calidad del aire, el acceso al transporte público, la disponibilidad de elementos de gestión en los sistemas de iluminación, la luz natural y las vistas o el confort térmico. Además, en la búsqueda de este bienestar, la organización del espacio ha evolucionado y hemos pasado de oficinas con despachos a zonas comunes conectadas con la última tecnología, donde se fomenta la colaboración basada en la actividad y no en la jerarquía. Todo esto cobra mayor relevancia si tenemos en cuenta que los salarios de los empleados constituyen el 90% de los costes de un edificio de oficinas, por lo que rentabilizar esta inversión favoreciendo la productividad resulta fundamental. 12 Tendencias del mercado Premium Properties Una característica común del mercado inmobiliario es la globalización e influencia de grandes multinacionales, inversores y desarrolladores, lo que ha permitido una rápida progresión de las tendencias sobre sostenibilidad y eficiencia energética. A esta progresión ha contribuido la demanda por parte de los inversores inmobiliarios de una cartera diversificada que incluya también activos sostenibles. Además, estos inversores aprovechan su experiencia y sus plataformas globales para establecer criterios de búsqueda similares, lo que permite una estandarización de la demanda extensible a muchos países. Del lado de la demanda, los futuros inquilinos son en su mayoría grandes corporaciones que buscan atraer y retener a los mejores profesionales, diferenciar sus productos, mejorar su imagen ante los consumidores y satisfacer las demandas de los accionistas, manteniendo siempre un comportamiento medioambiental y socialmente responsable. Si comparamos estas tendencias a nivel internacional, veremos que la adopción de estrategias sostenibles está más extendida en aquellos países avanzados con madurez y menor crecimiento económico porcentual, mientras los países con mayor crecimiento y economías emergentes, mantienen niveles de desarrollo sostenible menores. Con el tiempo, podremos observar cómo estas diferencias disminuyen por la globalización de la demanda.

13 Empresas que han publicado compromiso con LEED Un estudio realizado por McGrawHill, la Universidad de San Diego y CBRE en los años 2010, 2011 y 2012 en edificios de EEUU permitió realizar algunas conclusiones en este sentido: los edificios verdes demostraron mayores rentas de alquiler que el resto del mercado. Precio medio de las rentas de alquiler $27.62 $25.91 $29,23 $27.22 Conjunto de la encuesta No LEED LEED Incremento de las rentas Mercado 1.46% -4.81% 7.38% Conjunto de la encuesta No LEED LEED 13

14 Value to Investment 14 Uno de los frenos para el crecimiento de los edificios sostenibles es la idea de que estos suponen un coste o de que requieren una gran inversión. Por este motivo, el estudio de CBRE ha comparado el coste de la desocupación anual de un inmueble con la inversión necesaria para conseguir sellos como el LEED o el BREEAM que permitan ganar visibilidad. Tras obtener los resultados, se observa que esta relación podría llegar a un ratio de 15 a 1 para un edificio de oficinas de unos m 2. La diferencia es todavía más significativa cuando la superficie del edificio es mayor, como en el caso de Avenida de América 81, donde los ratios casi duplican esta cifra. En edificios existentes, la aplicación de estrategias sostenibles orientadas a incrementar la calidad del espacio interior no requiere apenas inversión. Por ejemplo, un edificio en Madrid de unos m 2 con acceso a transporte público y donde la energía esté dentro de parámetros de código técnico, la obtención de un nivel Oro o Excelente puede equivaler a algo menos de dos meses de renta. De este modo, los datos muestran que la inversión en sostenibilidad más allá de lo que requiere la normativa acaba resultando rentable por la mayor visibilidad que esto genera, traduciéndose en un menor tiempo de comercialización y, por lo tanto, un menor coste de desocupación.

15 Los beneficios de los edificios verdes Vistas exteriores Luz natural Sistemas Función mental y memoria 10-25% mejor Los estudiantes obtienen puntuaciones un 5-14% más altas y aprenden un 20-26% más rápido Procesamiento de llamadas Los profesionales son un más productivos Estancias hospitalarias 6-12% 8,5% más rápido más breves Incremento del 18% 15-40% en las ventas en retail La productividad se incrementa un 23% con una mejor iluminación Fuente: World Green Building Council 11% 3% con una mejor ventilación con un control individual de la temperatura Para más información puedes contactar con: Fernando Fuente Vicepresidente de Valuation Advisory de CBRE España fernando.fuente@cbre.com David Lázaro Responsable de Energía y Sostenibilidad de CBRE en EMEA david.lazaro@cbre.com Lola Martínez Brioso Responsable de Research de CBRE España lola.martinez@cbre.com

16 Madrid Edificio Castellana 200 Paseo de la Castellana 202. Planta Madrid, España Barcelona Edificio Testa Diagonal Avenida Diagonal 605, 8 1ª Barcelona, España Valencia Paseo de la Alameda 35 bis, 3º dcha Valencia, España Palma de Mallorca Avda. Alejandro Roselló, 34 1ª Palma de Mallorca, España Zaragoza Paseo de la Independencia 8D 2º Zaragoza, España Bilbao Edificio Torre Iberdrola Plaza de Euskadi, 5 (15 planta) Bilbao, España Marbella Edificio Golden Avenida Ricardo Soriano, 72, Planta 1ª, Portal B Marbella, España Casablanca 97 Boulevard Al Massira Al Khadra Casablanca, Marruecos