Equipo ÍNDICE. Informe de mercado vivienda en Navarra / Tercer trimestre Entorno macroeconómico Mercado inmobiliario...

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2 Equipo Informe de mercado vivienda en Navarra / Tercer trimestre 2014 Alberto Fernández Alicia Magdaleno Amparo García Andrea Ulloa Arantxa Molinero Belén Beperet Estíbaliz Valgañón María Ibeas Mª José Mtez. de Lizarduy Marian Rebuel Marta Montori Nerea Aguado Olaia Muñoz Oscar Nadal Pedro Lacarra ÍNDICE Entorno macroeconómico Mercado inmobiliario Precio viviendas Alquileres Inversión en vivienda en Navarra Conclusión Pol Torrens Sandra Larraz

3 01 Editorial Me complace presentarle el PRIMER ESTU- DIO DEL MERCADO DE LA VIVIENDA en Navarra, elaborado por ALFA10 Inmobiliaria. En la actualidad hay un continuo vaivén de noticias sobre el mercado de la vivienda, muchas veces contradictorias, que se basan en distintas fuentes no locales y de las que se hacen extrapolaciones e interpretaciones parciales que acaban generando mucha confusión y una cierta incredulidad sobre este tipo de noticias. En este documento podrá conocer de primera mano los datos reales referentes a precios, número de ventas, tipología de demanda etc de los barrios y municipios de la Comarca de Pamplona. Son datos locales, contrastados y aportados por los agentes que intervienen en las operaciones inmobiliarias y a los que quiero dar las gracias por su colaboración en este estudio. En este número tratamos los datos del año 2014 y en breve presentaremos los del primer trimestre de Queremos aportar nuestro granito de arena para que los profesionales y el público en general tengan una visión más exacta de la realidad inmobiliaria de Navarra. En Navarra, respecto al año anterior, en 2014 ha habido un incremento importante del número ventas, tanto en segunda mano como en vivienda nueva, sobretodo en la Comarca de Pamplona con ligeros incrementos de precio en unas zonas mientras que en otras todavía se dan descensos. El esfuerzo para el acceso a la compra de vivienda disminuye, situándose en 6,2 años, debido a la rebaja de los precios y a la bajada de los tipos de interés. También disminuye el número de años de hipoteca, siendo Navarra una de las comunidades de plazo más reducido, con 20 años de media. Como se verá al final de este informe, preveemos que continúe la tendencia de incremento en número de ventas con aumentos de precios de en torno a un 3-4% para final de Javier Beorlegui Garralda Responsable Estudios de Mercado ALFA10 Inmobiliaria Espero que le sea útil, muchas gracias por su atención Esteban Calahorra Aranda Gerente ALFA10 Inmobiliaria

4 Informe de mercado vivienda en Navarra / Tercer trimestre Entorno macroeconómico 1.1. PIB per cápita Europa por regiones Sin datos Descripción corta El interior bruto en un indicador del output de un país o región. Refleja el total del valor de todos los productos y servicios producidos descontando los consumidos en su producción. Expresando el PIB en Nivel Estandard de Poder de Compra eliminamos las diferencias en precios entre países. Fuente: Eurostat Se aprecia que Navarra, junto a País Vasco y Madrid tienen las rentas por habitante más altas del Estado, y están entre las regiones con rentas más altas de Europa Pib per capita España por CCAA Pib per cápita en Euros. Año Paro España por CCAA Ocupados Parados Tasa actividad Tasa paro Andalucía , ,7 59,77 23,70 Aragón 2.681, ,7 59,35 34,23 Asturias, Principado de 526,5 120,7 58,68 18,65 Balears, Illes 478,5 111,4 63,23 18,88 Canarias 758,7 342,2 61,55 31,08 Cantabria 226,8 51,2 56,16 18,42 Castilla y León 921,0 234,3 54,91 20,28 Castilla-La Mancha 710,3 283,1 58,73 28,50 Cataluña 3.048,1 756,5 62,61 19,88 Comunitat Valenciana 1.855,4 569,4 58,96 23,48 Extremadura 354,8 151,8 55,50 29,96 Galicia 1.000,4 263,8 53,47 20,87 Madrid, Comunidad de 2.789,0 612,3 64,82 18,00 Murcia, Región de 525,3 196,9 61,08 27,26 Navarra, Comunidad Foral 264,3 46,4 59,55 14,92 País Vasco 874,5 174,1 57,76 16,60 Rioja, La 127,5 26,4 59,19 17,17 Ceuta 26,6 12,8 60,82 32,46 Melilla 24,2 10,1 55,65 29,52 * Los datos inferiores a están sujetos a fuertes variaciones, debidas al error de muestra Según la Encuesta de Población Activa del 4º Trimestre de 2014, Navarra se situó con la tasa de paro más baja del Estado, por debajo del 15%.

5 02/03 2. Mercado inmobiliario 2.1. Radiografía del mercado inmobiliario Ventas en España Ventas trimestrales de vivienda en España Ocupación de la vivienda en España. Año 2014 En el gráfico se observa un notable incremento del cuarto trimestre de 2014 respecto a los anteriores trimestres en el total de las ventas de vivienda tanto nueva como de segunda mano en el conjunto del Estado. Ocupación de la vivienda en Navarra. Año Nº ventas Navarra A continuación se desglosa el número de ventas totales de vivienda tanto nueva como de segunda mano en los últimos años en Navarra. SERIE ANUAL Venta de vivienda nueva anual Fuente: INE El porcentaje de propiedad en el mercado de Navarra es ligeramente superior a la de la media del Estado Ventas Todos los datos que se muestran a continuación sobre el número de ventas se han obtenido de la información publicada por el Ministerio de Fomento, recopilada a su vez de los Registros de la Propiedad, de forma que son transmisiones escrituradas y registradas. Ventas de vivienda segunda mano Los datos utilizados se refieren únicamente a transmisiones de viviendas por compraventa, tanto de obra nueva como de segunda mano.

6 Informe de mercado vivienda en Navarra / Tercer trimestre 2014 La vivienda nueva es la que ha sufrido un mayor descenso en el número de compraventas en los últimos años en Navarra, con un repunte en 2014, mientras que las ventas de segunda mano llegaron a su número más bajo en el año 2008, con incrementos notables en 2010 y en En los gráficos se compara la evolución de las ventas por trimestres, tanto en la vivienda nueva como en la vivienda usada para Navarra y para la Comarca de Pamplona. Ventas viviendas Navarra Nº ventas Comarca Pamplona Ventas vivienda Comarca de Pamplona

7 04/05 A continuación se muestran los municipios que se han considerado para la Comarca de Pamplona y su número de ventas trimestral tanto nueva como de segunda mano en los dos últimos años Ventas según superficie en Navarra Porcentaje de viviendas vendidas en Navarra según intervalo de superficie construida. Año T 2T 3T 4T Total 1T 2T 3T 4T Total Ansoáin Aranguren Barañain Beriáin Berrioplano Berriozar Burlada/ Burlata Cendea de Olza/Oltza Zendea Cizur Egüés Galar Huarte/ Uharte Noáin (Valle de Elorz) Orkoien Pamplona/ Iruña Villava Zizur Mayor Total La superficie a la que se refieren los datos es superficie construida. La mayor parte de las viviendas vendidas estuvo entre el intervalo de 60,01 a 90 m 2, seguida de las de 90,01 a 120 m 2. Si hablamos de superficie útil y aplicando un 15% a las superficies comunes podemos estimar que las más vendidas fueron las que se sitúan en el intervalo de 52 a 78 m 2 útiles seguidas de las que se sitúan entre 78 y 104 m 2 útiles Variación anual de las ventas de vivienda en la Comarca de Pamplona Ventas anuales comarca de Pamplona Ventas por intervalo de precio en Navarra Porcentaje de viviendas vendidas según intervalo de precio. Año 2014 Fuente: Ministerio de Fomento El mayor número de ventas se que se realizaron fue por debajo de ,00, seguidas de las situadas entre ,00 y Según los datos publicados por el Ministerio de Fomento, las ventas de viviendas tanto nuevas como de segunda mano para los municipios que conforman la Comarca de Pamplona se han incrementado un 40,7 % en el año 2014 respecto al anterior. Un incremento muy significativo, que apunta a una mayor fortaleza del mercado.

8 Informe de mercado vivienda en Navarra / Tercer trimestre Nº ventas diarias 4º trimestre 2014 Navarra: 12,15 Comarca Pamplona: 7,60 3. Precio viviendas 3.1. Entorno internacional Se observa en la gráfica la evolución en diferentes países europeos y Estados Unidos del precio de la vivienda en los últimos tres años. España encabeza las bajadas más importantes en los años 2012 y 2013, aunque con una ligera recuperación en el precio en La variación del últimos año en todos los países es positiva o con descensos inferiores al 5 %. Destaca el fuerte incremento del precio de las viviendas en Reino Unido. Fuente: Banco de España

9 06/ Precio España Se muestra en este gráfico la comparación de los valores medios tasados en Navarra con el resto de Comunidades Autónomas. Precio medio por Comunidades como el de la segunda mano (-52,0 %). La media de bajada del total de viviendas vendidas ha sido de un 46 % en los últimos 8 años Precio comarca Pamplona Los siguientes gráficos que se refieren a los precios de los Municipios de la Comarca de Pamplona se han realizado con datos de la propia empresa que elabora el informe. Estos datos han sido obtenido de todas las operaciones de compraventa de vivienda en las que ha intermediado y del seguimiento telefónico de viviendas que se han vendido sin su intermediación. No se ha tenido en cuenta el valor de los garajes ni trasteros. Precio medio anual por m 2 de viviendas en Comarca de Pamplona. Año Evolución precio Navarra Este gráfico es muy representativo del fuerte descenso que han sufrido los precios de las viviendas desde el comienzo de la crisis. Se observa como el descenso de precio de la vivienda nueva (-43,0 %) no ha sido tan acusado Evolución porcentual del precio de la vivienda nueva y segunda mano en Navarra. Base 100 año 2007 Fuente: Índice Precio Vivienda INE

10 Informe de mercado vivienda en Navarra / Tercer trimestre 2014 La variación interanual media de los precios de la Comarca de Pamplona es de una subida del 1,77 %. Quizás todavía es prematuro anticipar un cambio de tendencia, pero sí al menos no se observan caídas acusadas como en los últimos años. Precio medio trimestral por m 2 en Comarca de Pamplona En este gráfico se desglosa el precio medio de las viviendas vendidas en los dos últimos años en la Comarca de Pamplona por m 2 construido. Evolución trimestral. La línea de tendencia de los dos últimos años muestra un ligero descenso, a pesar del incremento del último trimestre Precio según zona A continuación se desglosa el precio medio por m 2 construido de las viviendas según municipio de la Comarca de Pamplona y según barrio de la propia ciudad. Se ordenan de mayor a menor. Años 2013 y Precio medio por m 2 construido y zona. Comarca de Pamplona. Año 2013

11 08/09 Precio medio por m 2 construido y zona. Comarca de Pamplona. Año 2014 Se observan ligeras diferencias de un año al siguiente, pero básicamente las posiciones se mantienen. Porcentaje de viviendas vendidas según número de dormitorios en Comarca de Pamplona. Año 2014 Las viviendas más vendidas en la Comarca de Pamplona son las de 3 dormitorios, seguidas de las de 2 y las de 4. En última posición se encuentran las de un único dormitorio. Precio de viviendas por m 2 según número de dormitorios en Comarca de Pamplona. Año 2014

12 Informe de mercado vivienda en Navarra / Tercer trimestre 2014 Las viviendas con un mayor precio unitario por m2 son las de un único dormitorio, debido en parte a la mayor repercusión de coste del resto de estancias. El precio desciende con los de dos y tres dormitorios, mientras que aumenta con los de cuatro, posiblemente debido a que esta tipología de pisos se sitúa en zonas más céntricas y en otras zonas nuevas, y por lo tanto más caras. Precio medio de renta mensual por m 2 en viviendas de la Comarca de Pamplona. Años 2013 y 2014 Precio de los pisos y unifamiliares según número de dormitorios en Comarca de Pamplona. Año 2014 La variación del precio medio del alquiler de vivienda del año 2013 a 2013 ha sido de leve descenso. Los alquileres también han sufrido un severo ajuste estos últimos años, y según los datos parece estar estabilizándose. Los datos se refieren a precio/m 2 construido. Precio medio /m2 de alquiler en viviendas de la Comarca de Pamplona 4. Alquileres A continuación se realiza un breve estudio sobre el precio de los alquileres en la Comarca de Pamplona. Del mismo modo que en el estudio de las ventas, estos datos han sido obtenidos por la empresa de su propia base de datos y del seguimiento telefónico de otras viviendas. No se ha tenido en cuenta el valor de los garajes ni trasteros. Aquí se observa de forma más clara su evolución de los dos últimos años por trimestes.

13 10/11 Precio medio de alquiler por zona. Año 2014 En el gráfico se obseva claramente la diferencia de precios medios absolutos por zona. en las ventas, debido a las propias peculiaridades del alquiler. Porcentaje de viviendas alquiladas según número de dormitorios en la Comarca de Pamplona. Año 2014 Media de precio por número de dormitorios. Año 2014 La vivienda más alquilada es la de 3 dormitorios, seguida de la de 2, al igual que sucedía en las ventas. Sin embargo el porcentaje de viviendas alquiladas de 1 dormitorio duplica a las de 4 dormitorios, a diferencia que Aquí se observa una interesante característica del mercado de aquileres. Si bien las viviendas más económicas son las de menos dormitorios, las diferencias no son tan acusadas como en la compraventa.

14 Informe de mercado vivienda en Navarra / Tercer trimestre Inversión en vivienda en Navarra La inversión para vivienda en alquiler está dando buenas rentabilidades en Navarra en general y en la Comarca de Pamplona en particular. El fuerte descenso de los precios de venta, y la disminución en menor medida de los precios de alquiler sitúan la rentabilidad media bruta en cifras superiores al 5,0 % del capital invertido. A esto se une que históricamente los inmuebles son un activo defensivo frente a la inflación. La fortaleza de la economía navarra respecto a otras zonas del Estado (mayores rentas y menores tasas de paro) hace más atractiva a largo plazo este tipo de inversión, ya que las probabilidades de impago son inferiores.

15 12/13 6. Conclusión A la vista de los datos analizados llama la atención un fuerte incremento en el número de ventas, más de un 40%, encabezadas por la segunda mano, tanto en Navarra como principalmente en Comarca de Pamplona. Esto indica que el mercado comienza a recuperar cifras medias históricas, anteriores al ciclo anterior. Por otro lado el se aprecia una estabilización en los precios, incluso un ligero incremento en la Comarca de Pamplona, de un 1,8 %, que parece indicar un cambio de tendencia respecto a los años pasados. Variación porcentual de precio respecto al 1er trimestre del año 2003 hasta el 4 trimestre de 2014 en EEUU y España Previsiones Todos los datos que se disponen parecen indicar que la tendencia iniciada desde hace varios trimestres en el incremento de las ventas de viviendas vendidas se mantendrá a medio plazo Es complicado hacer una previsión en la evolución del precio en un momento de inflexión como el que nos encontramos, pero el hecho de que la demanda muestre fortaleza hace suponer que no se produzcan mayores caídas en los precios. Los datos que se disponen del sector inmobiliario en el entorno internacional comparable con España apuntan de igual forma a una recuperación del precio de la vivienda en España. A la derecha se muestra una gráfica del precio de la vivienda en Estados Unidos comparado con España. En la gráfica se observa cierto paralelismo entre ambos mercados, con un retraso de dos años del mercado español respecto al estadounidese, tanto en alcanzar los máximos como en un cambio de tendencia al alza. En los próximos trimestres se comprobará si continúan estas similitudes. Asímismo son numerosas las provincias españolas que han experimentado un ligero repunte del precio en los últimos trimestres, si bien en Navarra esta tendencia todavía no es clara, y deberemos esperar unos meses para confirmarla. En nuestra opinión en los próximos meses la tendencia en el precio será estable o ligeramente ascendente, en la Comarca de Pamplona, y en el resto de municipios de Navarra la evolución será desigual, pues dependerá mucho del stock de vivienda sin vender, la economía de cada municipio y la demanda que se genere. Respecto al precio del alquiler no se esperan caídas significativas, si bien se observa que la vivienda más antigua y peor acondicionada sí va a tener dificultades en ser alquilada, lo que le afectará negativamente en el precio.

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