Juan José Bruguera, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial

Transcripción

1 ENTREVISTA Juan José Bruguera, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial En oficinas en alquiler seguiremos apostando por Madrid y Barcelona ya que es en estas áreas donde se concentra la actividad económica e industrial más importante del país. Autor: Redacción Directivos Construcción Título: Juan José Bruguera, consejero delegado de Inmobiliaria Colonial Fuente: Directivos Construcción nº 167, pág. 16. Mayo Resumen: El proceso de concentración inmobiliaria tiene sentido si lo que se busca es ganar tamaño en el mercado de capitales ya que cada vez más los inversores exigen mayor liquidez, a la vez que piden proyectos empresariales atractivos y que generen confianza. Para que una operación de concentración resulte un éxito se deben de cumplir con todos estos requisitos. Por ello, aunque Colonial ha estado, y está, abierta a este tipo de operaciones, de momento no va a realizar ninguna porque, a su juicio, no se han producido las condiciones necesarias para poder realizarla. Descriptores: Entrevista/Vivienda/ Oficinas/Parques Logísticos/Gestión. Las comunidades autónomas de Madrid y Cataluña son, y seguirán siendo de momento, los mercados en los que la compañía va a centrar su actividad, principalmente enfocada al segmento de la vivienda y al mercado de oficinas y parques logísticos. En oficinas prevé alcanzar a finales de 2005 un millón de metros cuadrados, mientras que en el segmento de vivienda en 2004 prevé edificar algo más de metros cuadrados que permitirán la construcción de más de viviendas. INMOBILIARIA COLONIAL HA OBTENIDO EL PASADO EJERCICIO UN BUEN RESULTADO ECONÓMICO. EL BENEFICIO NETO SE HA INCREMENTADO UN 19%, LA CIFRA DE NEGOCIO UN 22,5% Y EL EBITDA UN 17,8% CUÁLES SON LAS ESTIMACIONES DE LA SOCIEDAD PARA EL CONJUNTO DEL AÑO? Colonial no suele avanzar la previsión de resultados hasta mediados del ejercicio en curso. En cuanto al escenario de negocios que contemplamos para el futuro inmediato, consideramos que el año 2004 se caracterizará por mostrar una tendencia hacia la estabilización y posterior recuperación en el negocio de alquiler, el cual constituye la actividad principal de la compañía. En este sentido Colonial estima que, gracias a la actual composición de su cartera de productos (oficinas y parques logísticos) así como mercados (Madrid y Barcelona), la compañía está posicionada de manera muy correcta para beneficiarse de esta recuperación, que estará, además, apoyada por la previsible recuperación del crecimiento del Producto Interior Bruto de la economía española por encima de las tasas de crecimiento vistas en los ejercicios 2002 y La estrategia de Colonial en el negocio de promoción residencial continuará basada en la selectiva política de adquisición de suelo llevada a cabo en los últimos años en los mercados de mayor demanda de España, y centrada en la consolidación de la actividad con criterios de rentabilidad y minimización de riesgos. Directivos Construcción 16

2 COLONIAL HA CENTRADO SU ACTIVIDAD INMOBILIARIA EN LOS MERCADOS DE CATALUÑA Y MADRID, TIENE PREVISTO POSICIONARSE EN OTRAS CIUDADES Y COMUNIDADES? Inmobiliaria Colonial desarrolla su actividad básicamente en dos áreas de negocio: alquiler de oficinas y la promoción residencial. En el segmento de oficinas se incluye también el de parques logísticos. En lo que se refiere al sector de alquiler de oficinas seguiremos apostando por Madrid y Barcelona ya que es en estas áreas donde se concentra la actividad económica e industrial más importante de nuestro país y donde están ubicadas las compañías con más demanda de oficinas. Respecto a la ubicación en promoción residencial seguimos impulsando los mercados de más demanda de España, que para nosotros, de momento, se centran en Cataluña y la Comunidad de Madrid. AL MARGEN DE ESPAÑA, CONTEMPLA LA POSIBILIDAD DE SALIR A OTROS PAÍSES, COMO PORTUGAL, DONDE HAY UN MERCADO INMOBILIARIO ACTIVO, MARRUECOS, DONDE PARECE QUE SE HA INICIADO UN PROCESO DE APERTURA A NUEVOS DESARROLLOS URBANÍSTICOS O, INCLUSO PAÍSES DEL ESTE QUE SE VAN A INCORPORAR A LA UE? Colonial es de la opinión que es mejor concentrarse y ser especialista en productos y no limitar el ámbito geográfico. El carácter de bien raíz del producto inmobiliario provoca que la especialización y experiencia en determinados productos conlleve una focalización en mercados locales. Pero esta focalización es consecuencia de la experiencia y no debería ser una limitación, limitación que sí viene determinada por el riesgo inherente a Juan José Bruguera, consejero delagado de Inmobiliaria Colonial. los potenciales mercados en los que invertir. En este sentido, y por lo que se refiere a los países del Este, consideramos que la economía aún no está suficientemente estable y, además, las grandes compañías siguen apostando por las ciudades que históricamente han tenido más peso en Europa. Fuera de Europa no nos planteamos invertir, al tratarse de mercados muy volátiles. A FINALES DE 2003 LA RESERVA DE SUELO DE COLONIAL SUPERABA LOS METROS CUADRADOS; DE ELLOS, EL 83% ERA SUELO RESIDENCIAL Y EL RESTO TERCIARIO VAN A MANTENER ESA MISMA PROPORCIÓN O, DADO EL ELEVADO PRECIO DE LA VIVIENDA, VAN A APOSTAR MÁS POR OTROS SEGMENTOS DEL MERCADO? Colonial seguirá apostando por los segmentos de alquiler de oficinas, parques logísticos y promociones, sin que la compañía se plantee de momento invertir en suelo para desarrollar otros segmentos de mercado Directivos Construcción

3 A PRIMEROS DE AÑO HAN FIRMADO UN CRÉDITO SINDICADO POR VALOR DE 600 MILLONES DE EUROS PARA REALIZAR NUEVAS INVERSIONES CUÁLES SON ÉSTAS? La financiación ha permitido refinanciar una parte de la deuda de Colonial y afrontar el plan de crecimiento y expansión siguiendo con la estrategia inversora de adquisición de activos patrimoniales y promoción de complejos terciarios y residenciales que ha venido llevando a cabo durante los últimos años. No había un objetivo concreto de inversión. Durante este ejercicio Colonial va a promover más de metros cuadrados para construir viviendas entre Madrid y Barcelona. En el segmento de oficinas nuestra compañía prevé alcanzar a finales de 2005 un millón de metros cuadrados frente a los metros con los que la empresa cuenta en la actualidad. En lo que se refiere al sector de promociones la compañía tiene previstos iniciar en el ejercicio 2004 los Planes de Actuación Urbanística en Can Matas (Sant Cugat Barcelona) y el ensanche de la Villa de Vallecas (Madrid) con una superficie edificable conjunta superior a los metros cuadrados que permitirán la construcción de más de 700 y 900 viviendas respectivamente. INMOBILIARIA COLONIAL NO ESTÁ POSICIONADA EN EL SEGMENTO DE RESIDENCIAS DE TERCERA EDAD POR QUÉ?, PIENSAN INTRODUCIRSE EN ÉL? Colonial considera que el segmento de residencias de la tercera edad no ha alcanzado todavía el suficiente estadio de madurez por lo que el riesgo inherente a la entrada en este producto justifica el hecho de que la compañía, siguiendo el tradicional criterio de prudencia que caracteriza sus actuaciones, aún no se encuentre posicionada en este nicho de mercado. Colonial es una compañía que tiene una cifra de endeudamiento muy por debajo de las ratios que registran las compañías inmobiliarias del sector, lo que pone de manifiesto la solidez de la compañía y su capacidad de crecimiento. LA SOCIEDAD TIENE UNA POLÍTICA ACTIVA EN DESINVERSIÓN DE ACTIVOS QUE CONSIDERA NO ESTRATÉGICOS CUÁLES TIENE PREVISTO DESINVERTIR EN 2004, DÓNDE? Y CUÁNTO ESPERA INGRESAR POR ESTE CONCEPTO? La sociedad no ha hecho públicas sus previsiones de ingresos en concepto de venta de activos para el ejercicio 2004, si bien continuará avanzando en la política de rotación de activos maduros o ubicados en mercados no estratégicos, sin que se prevean cambios significativos en relación a las cifras registradas en el año 2003 POR SEGMENTOS DEL MERCADO DONDE OPERA EN ESTOS MOMENTOS, EN VIVIENDA, A LA HORA DE PROMOVER DÓNDE SE SIENTE MÁS CÓMODA COLONIAL EN LA VIVIENDA DE ALQUILER O EN LA DE PROPIEDAD? Colonial continúa apostando por la promoción de vivienda de propiedad, siendo el cliente tipo las parejas de Directivos Construcción 18

4 entre años, de clase media que acceden por primera vez a la vivienda o bien que adquieren una vivienda de mayor calidad o estándares que la suya anterior y que viven en zonas cercanas al centro urbano. EN EL CASO DE LAS OFICINAS, SE ESTÁ DETECTANDO UN CIERTO MOVIMIENTO EN LA DEMANDA, CÓMO VE ESTE MERCADO?, HACIA DÓNDE DEBE EVOLUCIONAR? El sector ha tocado fondo y durante el 2004 se verá un suave repunte en el mercado. Si se analiza la situación del mercado de alquiler de oficinas, actividad en la que Colonial basa su estrategia central de negocio, cabe destacar que, tras dos años de debilidad, el ejercicio 2003 se ha caracterizado por una recuperación más decidida de la demanda, especialmente en el mercado de Madrid, que ha asistido a incrementos de la superficie contratada de un 20 por ciento con respecto al año anterior. Este buen comportamiento del lado de la demanda no ha ayudado a estabilizar las rentas, que han continuado su descenso, si bien a un ritmo sensiblemente inferior al del año anterior. Al mismo tiempo, durante el año 2003 hemos asistido a incrementos en la tasa de desocupación, especialmente en las zonas de negocio periféricas de Madrid y Barcelona, donde mayor ha sido la nueva oferta que se ha incorporado al mercado y donde menor es la presencia del Grupo, que concentra su actividad en las zonas centrales de negocio. FINALMENTE, LOS PARQUES LOGÍSTICOS ESTÁN COBRANDO CADA VEZ MÁS IMPORTANCIA CÓMO SE ENCUENTRA ESTE MERCADO? Inmobiliaria Colonial está apostando por el negocio de los parques logísticos ya que considera que es un sector con una fuerte demanda como respuesta a la fuerte expansión que está De momento Madrid y Cataluña van a seguir siendo las zonas en las que la sociedad va a seguir operando. experimentando el comercio electrónico. Ello se traducirá en el desarrollo de plataformas logísticas muy bien comunicadas y localizadas en entornos de grandes áreas metropolitanas. Colonial ha decidido estar presente en este sector caracterizado por alquileres estables, poco sensibles al ciclo y que proporciona buenas rentabilidades. El segmento industrial por su parte es el que presenta mayores perspectivas de crecimiento dentro del mercado inmobiliario. La estratégica situación geográfica de España y el avance de la industria española permite la posibilidad de crear instalaciones de este tipo de estructuras logísticas Directivos Construcción

5 Juan José Bruguera Clavero es Ingeniero Técnico Industrial, MBA por ESADE y PDG por el IESE desde Desde septiembre de 1994 es consejero delegado de Inmobiliaria Colonial y desde 1999 es presidente de la Fundación EVA- DE, además de presidente de la comisión de Política Económica de la Cámara de Comercio de Barcelona. Anteriormente, Juan José Bruguera había sido, de 1987 a 1994, consejero delegado de Sindibank; de 1975 a 1987, fue director general adjunto del Banco de Sabadell; y de 1980 a 1990 fue miembro de la junta directiva del Círculo de Economía de Barcelona. A lo lago de su trayectoria profesional ha realizado dos operaciones de salida en Bolsa: Sindibank SB, en 1990 e Inmobiliaria Colonial, en Juan José Bruguera Clavero es Ingeniero Técnico Industrial El mercado de oficinas en alquiler es en el que la inmobiliaria va a seguir centrando su actividad Por todo ello y atendiendo a las tendencias de los principales segmentos del sector inmobiliario, Colonial considera que el incremento contenido de la nueva oferta previsto a corto y mediano plazo, y la menor presión de la demanda existente permiten vislumbrar un equilibrio en el negocio de alquiler de parques logísticos. Durante el último año, el sector de inversión en parques logísticos y edificios de oficinas en nuestro país ha crecido un 20 por ciento aproximadamente. Inmobiliaria Colonial muestra su interés por estar presente en el mercado logístico, ya que la tendencia a subcontratar servicios de almacenaje y distribución hace del mercado logístico una alternativa interesante para promotores e inversores. cada vez más los inversores exigen mayor liquidez. Pero no únicamente exigen tamaño, también exigen proyectos empresariales atractivos y que generen confianza. Una operación de concentración exitosa debe de cumplir con todos estos requisitos. En este sentido, Colonial siempre ha estado abierta a este tipo de operaciones pero hasta el momento no se han producido las condiciones necesarias para poder realizar alguna operación.!!! EL MERCADO INMOBILIARIO ESPAÑOL ES SUSCEPTIBLE DE NUEVAS FUSIONES ENTRE EMPRESAS, INMOBILIARIA COLONIAL ESTARÍA DISPUESTA A ENTRAR EN ALGUNA OPERACIÓN?, BAJO QUÉ PREMISAS? El proceso de concentración inmobiliaria tiene sentido para ganar tamaño en el mercado de capitales ya que Directivos Construcción 20