1T Informe de mercado de oficinas en Madrid

Transcripción

1 1T Informe de mercado de oficinas en Madrid Inmospace 1T

2 1. Situación Económica 2. Comportamiento de la demanda 3. Stock del mercado 4. Valores de alquiler 5. Inversión 6. Previsiones

3 1. SITUACIÓN ECONÓMICA La economía española avanzó un 0,8% durante el primer trimestre del año, lo que supone una décima más de los pronósticos realizados tanto por el Gobierno en funciones como por el Banco de España. Este crecimiento se iguala con los dos últimos trimestres del año 2015 y se sitúa dos décimas por debajo del segundo trimestre del El crecimiento económico se ha ido fortaleciendo durante este primer trimestre del año dejando el PIB en un 3,4% interanual, lo que supone una décima menos del último trimestre del 2015 (3,5%). Con este dato positivo del PIB, la economía española encadena ya 12 trimestres de avances, mientras que la tasa interanual acumula nueve trimestres en positivo, con crecimientos superiores al 3% en los últimos cuatro trimestres. Según el Banco de España los indicadores de actividad de la economía de mercado apuntan a una ralentización de su empuje en los primeros meses del año. También aseguran una desaceleración progresiva de la actividad económica en los próximos meses. Sus previsiones son que el PIB crezca un 0,6% en el segundo y en el tercer trimestre de este año y un 0,5% en el último. Por otro lado, la situación de inestabilidad política que vive España actualmente preocupa al sector inmobiliario. Algunas decisiones de compra de activos por parte de inversores nacionales e internacionales se han ralentizado a la espera del resultado de las próximas elecciones. El IPC se mantiene en marzo en el -0,8% por la estabilidad de los precios de los alimentos. De eta manera se encadenan tres meses en negativo después de cerrar 2015 en el 0%. Los tipos de interés continúan en niveles muy bajos. El tipo de interés a corto plazo (Euribor a tres meses) se encuentra en tasas negativas desde mediados del año 2015, lo cual favorece a que la liquidez existente derive hacia la inversión inmobiliaria. En Madrid, la contratación de espacios de oficinas durante el primer trimestre ha disminuido un 20% aproximadamente con respecto al mismo periodo del año anterior. Esta disminución contrasta con la situación del mercado durante la segunda mitad de 2015, en la que se confirmaba una mayor actividad de demanda, convertida en un aumento de la contratación bruta y en una recuperación de las rentas prime. Una consecuencia de esta menor actividad, en el primer trimestre del año 2016, es la falta de operaciones de gran mayor tamaño. Tan solo una de las 96 operaciones registradas en los primeros meses del año fueron por encima de los m². La tasa de disponibilidad se ha mantenido estable con respecto al año 2015, pero ha disminuido respecto al año 2014 como consecuencia de la escasez de oferta, situándose la tasa para el mercado de Madrid en el 11,2%. Por zonas, la tasa de disponibilidad es menor en el centro de la ciudad (6,6% en caso del CBD), pero en la periferia alcanza el 16,5%.

4 El año 2015 fue un gran año para la inversión inmobiliaria ya que el volumen se duplicó con respecto al año 2014 y fue el más elevado en comparación con toda la serie histórica (en torno a los millones en el primer trimestre del año 2015). En este primer trimestre del año, a pesar de que los inversores se han vuelto más cautelosos, el volumen de ha alcanzando aproximadamente los millones de euros, lo que supone el segundo mejor comienzo desde el inicio de la crisis. Por otro lado, el stock en oficinas con respecto al año anterior, y al igual que la tasa de disponibilidad, se han mantenido estables. Afortunadamente, en los próximos trimestres se espera la salida al mercado de espacio de calidad rehabilitado para atender la necesidad de la demanda existente. Actualmente, se están llevando a cabo varios proyectos de rehabilitación importantes, como son el edificio Ederra situado en Pº Castellana 77 y la antigua torre del BBVA en Pº Castellana 81 ambos propiedad de GMP; y también ha comenzado la rehabilitación en Príncipe de Vergara 112 y Estébanez Calderón 3-5, propiedades de Colonial.

5 2. COMPORTAMIENTO DE LA DEMANDA En este primer trimestre del 2016 se han contratado unos m², lo que significa, aproximadamente, un 20% menos que en el mismo periodo del En el CBD se ha producido el 31% de la absorción con unos m² alquilados aproximadamente, y con un total de 38 operaciones frente a 58 operaciones realizadas en el resto de zonas (A1, A2, A3, A5, A6, Centro Secundario y M30). En el centro secundario se han realizado 12 operaciones, lo que suman m² alquilados (un 11% del total). El mayor número de operaciones se han producido en superficies pequeñas de menos de m². Las principales operaciones del primer trimestre han sido los alquileres firmados por Avintia en C/Emisora, 20 de m², Aegon en P.Ecristalia Edificio 4B de m², Wilis Tower Watson en C/Martínez Villergas 52 de m 2.

6 Del total de operaciones realizadas en el primer trimestre, el 67% han sido protagonizadas por empresas con una superficie de hasta m², que sumaron alrededor de m². La mayor disponibilidad de espacios y los niveles de renta más competitivos fuera de la M-30 contribuyeron a una mayor actividad en estas zonas, en las que se verificaron casi el 60% del total de la contratación del trimestre. No obstante, el CBD de Madrid fue la zona en la que se cerraron más operaciones, 38 contratos firmados, casi un tercio del total del mercado. La operación media se cifró un poco por encima de los m², reflejo de una actividad marcada por pequeñas operaciones.

7 3. STOCK DEL MERCADO Con un stock de m² de oficinas en Madrid, contamos con una disponibilidad del 10% es decir, m², disminuyendo la tasa de disponibilidad por debajo del 11%, cosa que no sucedía desde El escaso número de nuevos proyectos con superficie disponible y los niveles de contratación registrados, han hecho que la desocupación se reduzca. La tasa de disponibilidad ha pasado de un 13% en diciembre de 2014 a un 10% en marzo de Sigue existiendo una falta de producto de calidad sobre todo en el CBD y de grandes superficies.

8 4. VALORES DE ALQUILER Las rentas en Madrid se han mantenido estables con respecto al último trimestre del año La renta media de salida en el CBD o zona Prime está entre los /m²/mes, mientras que en la periferia alcanzan los 12,75 /m²/mes. Hay que destacar un crecimiento considerable en los precios máximos de cierre en la zona Prime (CBD), donde han llegado hasta niveles de 37 /m²/mes en este último trimestre (C/Serrano 26). Mientras que en el año 2015 los precios máximos de cierre llegaron a los 35 /m²/mes y en el año 2014 se quedaron en 30 /m²/mes.

9 5. INVERSIÓN De la inversión total, el 78% del volumen registrado procedió de inversores internacionales, lo que confirma que España sigue generando interés como destino inversor. La inversión en oficinas durante el primer trimestre del año 2016 fue de 215 millones de euros. Esto implica una reducción aproximadamente del 50% respecto al mismo periodo del año anterior. Aunque los inversores continúan activos, estos se han vuelto más cautelosos a la espera de una situación global más estable que le reste incertidumbre en la toma de decisiones. Ante la ausencia de producto en las principales ciudades, Madrid y Barcelona, la inversión en oficinas se seguirá extendiendo a otras ciudades tales como: Valencia, Málaga o Sevilla. La falta de producto es patente tanto en la zona prime de la ciudad, como en zonas secundarias dentro de la M-30. En el último año las yields han experimentado una fuerte contracción, situándose en Castellana y en edificios exclusivos de oficinas en torno al 4%. En el Centro Secundario, la yield se encuentra en el 5%. Como se ha visto, la ansiada recuperación de los precios de alquiler no termina de llegar al mercado con carácter general, lo que dificulta aún más la justificación de los valores solicitados por los vendedores.

10 6. PREVISIONES El Banco de España ha reducido una décima su previsión de crecimiento del PIB para 2016, hasta el 2,7%, por la previsión a la baja del crecimiento mundial, la apreciación del euro y el descenso de las cotizaciones bursátiles. Para 2017, estima un incremento del 2,3%, una décima menos de lo proyectado por el Gobierno en el Programa de Estabilidad. Para el segundo cuatrimestre se espera que la contratación de oficinas sea mejor que las de los primeros meses del año. Además se estima que el grueso de la demanda lo formen medianas y grandes superficies y que la absorción vaya trasladándose desde el centro de la capital hasta las zonas más descentralizadas y periféricas. En cuanto a la disponibilidad de las oficinas se prevé un aumento debido a las rehabilitaciones que se están llevando a cabo y a los inminentes desalojos de las grandes compañías. Respecto a las previsiones de la renta, los precios mostrarán una tendencia similar al primer trimestre del año. Se prevé que se registre una mejora generalizada en todas las zonas, siendo más acusada en la zona Prime (CBD), dónde los niveles de disponibilidad son ya muy bajos. El comportamiento de la inversión estará muy condicionado al tiempo que se precise para establecer un gobierno y a la seguridad que este traslade a los inversores. No obstante, dado la falta de inversión alternativa a medio plazo, se entiende que la inversión a pequeña escala, niveles hasta 6 millones de euros, continuará activa.