Informe del Mercado Industrial / Logístico

Transcripción

1 Industrial- logístico Informe del Mercado Industrial / Logístico Madrid y Barcelona Resumen Ejecutivo Noviembre aguirrenewman.com

2 22 de julio de 2008 Índice I. 1. LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO CONCLUSIONES PERSPECTIVAS Contacto Aguirre Newman Ántonio Montero Director de Negocio Industrial-Logística (34) [email protected] Pelayo Barroso Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) [email protected] Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

3 1.- La coyuntura general del mercado La economía española salió de la fase de contracción económica en la primera parte del año con crecimientos muy moderados del PIB durante el primer y segundo trimestre del año. Las expectativas de crecimiento del PIB a medio plazo son de incrementos muy moderados, más cercanos al estancamiento, algo ya observado en el tercer trimestre del año en el que el crecimiento económico ha sido del 0%. En este contexto de inseguridad sobre la evolución futura de la economía y del mercado laboral, el consumidor, tanto particular como empresa, está mostrando un comportamiento muy conservador con una clara tendencia a reducir el gasto. La actividad industrial y logística depende del comportamiento del consumo, al ser su fin la producción de bienes, su almacenamiento y distribución. Será necesaria una solución a la actual situación de incertidumbre económica y de inseguridad laboral que traiga como consecuencia una reactivación del consumo, para observar una mejora en la contratación espacios industriales y logísticos. Tras realizar este trabajo de investigación sobre los mercados de Madrid y Barcelona, podemos concluir que el mercado inmobiliario industrial y logístico durante los últimos 12 meses se ha caracterizado por un incremento en la contratación de espacios logísticos. Dicho incremento no es consecuencia de una Incremento de la absorción de espacios logísticos respecto al periodo octubrev2008- octubre 2009 mayor necesidad de espacios por parte de los operadores logísticos, sino que ha sido consecuencia de movimientos por parte de éstos hacia otras naves buscando principalmente reducir espacio y ajustar los costes. Por otro lado, el volumen de oferta disponible en los mercados de Madrid y Cataluña sigue mostrando un nivel muy elevado en producto competitivo lo que ha seguido presionando los precios a la baja. Cabe destacar además, los amplios márgenes de negociación sobre los precios de salida; no obstante, no se puede establecer un margen medio al responder cada caso particular a las circunstancias específicas de cada operación. En el mercado de inversión se ha mostrado un incremento en la tasa de rentabilidad inicial exigida para el producto prime, con inquilino de reconocida solvencia y ubicado en la primera corona hasta el 8,00% como consecuencia del riesgo general percibido en la economía, el complicado acceso a la financiación, las dudas en cuanto a la estabilidad de los precios de alquiler y la amenaza de desocupación. El mercado de inversión en inmuebles logísticos ha tenido un comportamiento limitado en de 2010 situándose el volumen transaccionado en los 111 millones de euros, si bien, esta cifra supone una clara mejora respecto a 2009, en el cual no se consiguió superar en todo el año los 100 millones de euros. A continuación se detalla la información básica referente al mercado industrial-logístico: Variables Clave MADRID BARCELONA Var. (%) Var. (%) Precio Medio Alquiler Logístico ( /m 2 /mes) 4,87 4,35-10,7% 4,61 4,25-7,9% Precio Medio Alquiler Industrial ( /m 2 /mes) 5,80 5,27-9,2% 4,23 3,63-14,2% Precios Salida Medio Venta Industrial ( /m 2 ) ,2% ,1% Rentabilidad Inicial Naves Clase A 7,75% - 8,00% Rentabilidad Inicial Naves 1 re Cinturón Rentabilidad Inicial Naves Secundarias 8,00% - 8,25% >8,25% Promoción Futura Logística (m 2 ) (12 meses) - - Disponibilidad Logística (m 2 ) m m 2 Pag. 3

4 2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe. Mercado de Madrid Las zonas logísticas más importantes de Madrid por superficie consolidada y por disponibilidad existente son el Corredor de Henares y el Eje A-4. En ellas se concentra aproximadamente el 90% de la supercifie logística de la Comunidad de Madrid. A pesar de ello, debe destacarse el incipiente desarrollo logístico del Eje A-3 (Tarancón) y de la A-42 (Zona Sur). Se mantiene la tendencia por la que se traslada la actividad industrial y logística fuera del Casco Urbano. Las áreas industriales del Casco Urbano, con uso urbanístico industrial pero con un gran porcentaje de uso terciario admitido son ofertadas a demandantes de este tipo de inmuebles. La ejecución de las infraestructuras de comunicación previstas en la Comunidad de Madrid y Castilla la Mancha, ayudará a favorecer la aparición y consolidación de áreas industriales cada vez más alejadas de la capital. Los nuevos desarrollos, a diferencia del pasado, están teniendo muy en cuenta las necesidades específicas de la actividad logística en cuanto condicionantes urbanísticos, a facilidad de accesos, comunicaciones y tamaño medio de las parcelas. La disponibilidad de producto logístico se ha incrementado ligeramente en los últimos 12 meses. De las tasas prácticamente nulas que se apreciaban en el año 2007 se ha pasado a una situación de disponibilidad MUY ALTA, con un ratio en el entorno del 16%, sobre un stock total de producto logístico de aproximadamente m². Por tanto, la disponibilidad total de espacio listo para ser ocupado en el mercado logístico de Madrid y su área de influencia se sitúa en aproximadamente m². Este aumento de disponibilidad en los últimos 12 meses se ha producido a pesar de que la absorción bruta se ha incrementado claramente respecto a los datos de La demanda de producto tanto industrial como logístico durante los últimos 12 meses ha mostrado una clara mejora respecto a los datos del año Frente a los m² de producto logístico que se contrataron en el periodo enero-octubre de 2009, la absorción en el mismo periodo de este año se ha situado en m². Esto supone un incremento interanual del 37%. La demanda de mininaves en compra sigue muy afectada debido a la situación financiera de la PYMES y a la salida del inversor privado de este segmento del mercado. La evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado en términos generales un descenso del 9,2%. Los precios de alquiler (precios de salida) de naves logísticas han descendido un 10,7% respecto al Finalmente, los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han descendido en un 11,2% respecto al Se observa respectoa al año anterior una ralentización en el ajuste de los precios medios tanto de alquiler como de venta. Tal y como ha ocurrido a lo largo del presente año no se prevé para 2011 el desarrollo de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo debido a la incertidumbre que provoca la situación Pag. 4

5 actual del mercado y a la alta disponibilidad existente. Los desarrollos que se lleven a cabo serán en todo caso proyectos llave en mano en los que el promotor y la entidad financiadora de los mismos se garanticen un inquilino para la nave desde el mismo momento de su finalización. El descenso en la demanda sigue afectando con especial intensidad al producto en venta. El número de operaciones de compraventa sobre inmuebles industriales ha descendido notablemente desde el año Sólo aquellos usuarios finales con una necesidad inmediata, están dispuestos a cerrar transacciones en cifras un 30% inferior a los precios ofertados. Por otro lado y siguiendo la línea ya advertida a partir del año 2008, determinados promotores y propietarios están facilitando a aquellos segmentos más perjudicados por la situación crediticia como pueden ser las PYMES, otras alternativas como pueden ser alquileres con opción a compra en condiciones muy ventajosas. Mercado de Barcelona La concentración de la industria catalana tiene como referente más importante su primer cinturón formado por las zonas del Barcelona, Baix Llobregat, Vallès Occidental y Vallès Oriental. Al igual que en Madrid, las áreas más cercanas a Barcelona capital, sufren un paulatino cambio hacia usos terciarios y residenciales. Existe un desplazamiento de las áreas industriales a zonas más lejanas de los núcleos urbanos. El mercado industrial de Barcelona se expande hacia zonas cada vez más lejanas. Esta tendencia está llegando a movilizar empresas hasta provincias colindantes como Girona, Lleida o especialmente hacia Tarragona, principalmente en el sector logístico, donde los precios son altamente competitivos y la conexión con Barcelona y el resto de la península es directa a través de la AP-7 y la AP-2. Ligero descenso en los niveles de disponibilidad de producto logístico que se concentra principalmente en la primera corona y en el Camp de Tarragona, y se sitúa en los m². De ello se deriva la existencia de una tasa de disponibilidad del 18,8%, teniendo en cuenta que el stock de producto logístico es de aproximadamente m². En cuanto al producto industrial y especialmente en el segmento de la mininave, existe disponibilidad en todas las zonas analizadas. No hay previstos desarrollos de nuevos proyectos logísticos de carácter especulativo que vengan a incrementar en los próximos meses la alta disponibilidad de producto en el mercado en el actual entorno de escasa demanda. Al igual que en el mercado de Madrid, los desarrollos que en todo caso se realicen serán proyectos llave en mano, en los que tanto el promotor como la entidad financiadora se garanticen la existencia de un inquilino para el proyecto y por lo tanto la obtención de rentas aseguradas. Incremento importante de la absorción de espacios logísticos en el área analizada que se ha situado en el periodo enero octubre 2010 en m². Esta cifra supone aproximadamente m² más de absorción que la registrada en el mismo periodo del año 2009, y m² más que el volumen total de absorción registrada en el total del año Si nos centramos en el número de operaciones, se observa como en el total del año 2009 se cerraron 13 operaciones mientras que en el periodo enero-octubre 2010 se han cerrado 18. Ganan peso las operaciones de alquiler, Pag. 5

6 como es costumbre en la demanda logística, que han supuesto el 96% del total de operaciones. La absorción de espacios logísticos en los últimos 10 meses en el mercado de Barcelona se ha centrado en volúmenes superiores a los m². A nivel de infraestructuras se puede considerar que el mercado industrial y logístico de Barcelona y de su área de influencia tiene una dotación suficiente. A pesar de ello, y con el objeto de garantizar el futuro desarrollo equilibrado de los mercados industrial y logístico, es imprescindible la ejecución de proyectos de ampliación y mejora de las infraestructuras. Muchos de estos proyectos ya están contemplados en los planes de las diferentes administraciones y su ejecución está prevista para los próximos años. Será clave la terminación del 4º cinturón (B-40), autovía orbital entre el Penedès y el Vallès Occidental y de la línea 9 de metro para observar una mejora clara a nivel de infraestructuras y comunicaciones. La evolución de los precios de alquiler (precios de salida) de producto industrial en el periodo analizado ha mostrado un descenso del 14,2% respecto al año Los precios de alquiler (precios de salida) de naves logísticas han descendido un 7,90% respecto al Mientras que los precios de salida en lo que se refiere a producto en venta han disminuido en términos nominales un 11,0% respecto al Mercado de Inversión Incremento hasta el 8,0% de la tasa de rentabilidad inicial para el mejor inmueble logístico Incremento del volumen de inversión respecto a los datos de Frente a un volumen total de inversión logística de 99 millones de euros en el año 2009, en el periodo enero-octubre de 2010 ya se habían superado los 110 millones de euros. No obstante, la cifra global de inversión estimada para 2010 quedará muy lejos de las cifras alcanzadas en los año 2007 y 2008 en los que se superaron ampliamente los 400 millones de euros. Ligero incremento de la tasa de rentabilidad inicial exigida para el producto prime, con inquilino de reconocida solvencia y ubicado en la primera corona hasta situarse entre el 7,75% y el 8,00%, consecuencia del riesgo general percibido en la economía, el complicado acceso a la financiación, las dudas en cuanto a la estabilidad de los precios de alquiler y la amenaza de desocupación. El interés del inversor por las zonas ubicadas en terceras coronas o cinturones de Madrid y Barcelona es muy reducida por la alta disponibilidad logística en estas áreas. En estas zonas descentralizadas las rentabilidades iniciales teóricas se sitúan en niveles superiores al 8,25%. El inversor ha centrado su búsqueda en un producto seguro terminado y ocupado en su totalidad por un inquilino AAA (mejor nivel de solvencia) con contratos de larga duración, con garantías de permanencia y altas rentabilidades. Pag. 6

7 3.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado industrial-logístico de Madrid y Barcelona. Mercados de Madrid y Barcelona Al igual que durante el actual ejercicio el desarrollo de proyectos especulativos será nulo. El actual nivel de stock disponible hace que los promotores que pordrían estar activos no muestren interés por la promoción de nuevos proyectos. Estabilización de la absorción de espacios logísticos e industriales en los niveles del presente año. El contexto económico, caracterizado por unos bajos niveles de consumo tanto por particulares como por empresas, no invita a pensar en una reactivación clara de la demanda de espacios. Al igual que durante los años 2009 y 2010 el mayor dinamismo vendrá determinado por la relocalización de empresas que busquen aprovechar la caida de rentas para ubicarse en un mejor inmueble a un menor coste. El importante nivel de disponibilidad va a seguir presionando los precios a la baja durante el próximo año, si bien los descensos serán cada vez más suaves. En concreto en las zonas más prime no se prevén más descensos y si los hubiere no serían significativos. Por otro lado, los márgenes de negociación seguirán siendo muy amplios, tanto en los precios medios de alquiler como en los precios de compraventa, hecho que se va a a traducir en cierres a la baja. Escasez de operaciones de compraventa por parte de usuarios. El contexto económico que afecta especialmente a la PYMES, principales demandantes en compra, y la salida del mercado del inversor privado por el nivel de riesgo existente, está dificultando este tipo de operaciones que tradicionalmente se han centrado en la tipología de mininaves. Mercado de Inversión Logística El volumen de inversión previsto para el año 2011 mantendrá el bajo nivel de los últimos dos años en la medida que los potenciales compradores buscan un producto muy específico. El tipo de nave logística que busca el inversor responde a las siguientes características: Situada en zona logística altamente consolidad (1 ra corona o zonas más cercanas de la 2 da corona). Ocupada por un usuario con nivel de solvencia AAA. Contratos de alquiler a largo plazo: 10 años. Garantías de permanencia. El nivel de riesgo que todavía presenta la economía española hace que el inversor inmobiliario prefiera dirigirse hacia activos en principio más seguros como pueden ser los mercados de oficinas Pag. 7

8 y de locales comerciales. Será necesario una mejora clara del contexto económico para que el inversor retorne de manera clara a un producto como el logístico. Se mantiene el desencuentro entre las expectativas de los vendedores y las ofertas de los compradores. El fuerte ajuste en las rentas de alquiler en los últimos 2 años unido al incremento de la tasa de capitalziación muestran unos precios de venta muy por debajo de las expectativas de los vendedores. Promotores patrimonialistas especializados en producto logístico, altamente apalancados y con niveles medios-altos de desocupación en su patrimonio se verán abocados a vender los proyectos que tengán en rentabilidad para hacer frente a sus obligaciones financieras. Mantenimiento de las tasa de rentabilidad inicial en los actuales niveles medios para el mejor producto entre el 7,75% y el 8,00%. Pag. 8

9 Industrial MADRID C/General Lacy, Tel: Fax: BARCELONA Av. Diagonal, Tel: Fax: MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D Tel: Fax: LISBOA Avenida da Liberdade, Tel: (351) Fax: (351) MIAMI 1111 Brickell Avenue, Suite 2125 Miami, FL Tel: Fax: [email protected] aguirrenewman.com Pag. 9