SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO VASCO EN EL 3er TRIMESTRE 2010

Transcripción

1 SITUACIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO VASCO EN EL 3er TRIMESTRE 21 En un contexto de ligera recuperación productiva en la CAPV, la actividad del sector de la construcción vasco continúa cayendo y el empleo se mantiene estancado, con pequeños altibajos. Las iniciaciones y terminaciones de viviendas siguen a la baja, salvo en lo relativo a las viviendas protegidas, cuyo ritmo constructivo se mantiene. En lo que respecta a la demanda, tras una aparente recuperación en la primera parte del año, las compraventas de viviendas han vuelto a una senda de retroceso, especialmente las viviendas nuevas libres. En el ámbito de la financiación, cabe destacar que la cifra de nuevas hipotecas sobre viviendas se mantiene y, como elemento positivo, que el número de ejecuciones hipotecarias ha disminuido en el último trimestre. Finalmente, el precio de la vivienda nueva continua disminuyendo, mientras que el de la vivienda usada crece por primera vez en dos años. Enero 211

2 ÍNDICE 1. LA CONSTRUCCIÓN CONTINÚA CAYENDO EN UN CONTEXTO ECONÓMICO GENERAL DE LIGERA RECUPERACIÓN EN LA CAPV TRAS UNA APARENTE RECUPERACIÓN DE LA DEMANDA, LAS COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS VUELVEN A UNA SENDA DE RETROCESO EL MERCADO FINANCIERO MANTIENE EL VOLUMEN DE NUEVAS HIPOTECAS SOBRE VIVIENDA EL PRECIO DE LA VIVIENDA NUEVA CONTINÚA DISMINUYENDO, MIENTRAS QUE LA VIVIENDA USADA REGISTRA UNA TASA DE VARIACIÓN POSITIVA POR PRIMERA VEZ EN DOS AÑOS ÍNDICE DE GRÁFICOS Página Gráfico 1.1 Evolución del PIB y del VAB de la construcción....4 Gráfico 1.2 Evolución de la población ocupada total y en la construcción....4 Gráfico 1.3 Evolución viviendas libres iniciadas y terminadas. Datos trimestrales...5 Gráfico 1.4 Evolución viviendas protegidas iniciadas y terminadas. Datos anuales...5 Gráfico 2.1. Evolución de las compraventas de viviendas. Estadística Notarios...7 Gráfico2.2. Evolución de las compraventas de viviendas. Estadística Registradores...8 Gráfico3.1. Evolución del volumen e importe medio de las hipotecas formalizadas...9 Gráfico3.2. Comparativa compraventas frente a hipotecas formalizadas... 1 Gráfico3.3. Evolución de indicadores financieros Gráfico3.4. Promedio trimestral ejecuciones hipotecarias Gráfico 4.1 Tasas de variación de precios de las viviendas nuevas lbres Gráfico 4.2 Tasas de variación de precios de las viviendas usadas Gráfico 4.3 Evolución del IPC

3 1. LA CONSTRUCCIÓN CONTINÚA CAYENDO EN UN CONTEXTO ECONÓMICO GENERAL DE LIGERA RECUPERACIÓN EN LA CAPV En un contexto en el que la economía vasca ha registrado en el tercer trimestre de 21 un aumento interanual del PIB del,6%, lo que supone el segundo registro consecutivo en positivo, el sector de la construcción continúa su perfil de caída. Así, el retroceso del Valor Añadido Bruto del sector constructivo vasco se ha cifrado en el -6,1% en el tercer trimestre de 21. Asimismo, atendiendo a la evolución del empleo, la contracción acumulada es también mayor en el sector de la construcción que en el conjunto de las actividades productivas. Tomando como referencia el inicio de 28 (índice 1=I-8), el volumen de la población ocupada ha retrocedido hasta 73,6 puntos en el sector de la construcción, frente a 94,7 puntos en la ocupación total. No obstante, después de los fuertes retrocesos registrados en 28 y 29, a lo largo de 21 se constata un mantenimiento de la población ocupada en el sector constructivo, con algunos altibajos en los diferentes trimestres En concreto, el empleo en la construcción en el tercer trimestre de 21 es un,7% superior al del año precedente. Un claro indicador de la situación que atraviesa el sector es el volumen de viviendas iniciadas, 469 viviendas libres en el tercer trimestre de 21, lo que supone una disminución del 55% respecto del volumen iniciado hace un año y un 75% menos que las viviendas libres iniciadas en el tercer trimestre de 28. En este escenario, el mercado protegido consigue no sólo mantenerse, sino incrementar el ritmo constructivo del pasado año. Así, el volumen iniciado en los tres primeros trimestres de 21 es similar al del año precedente, y atendiendo a un primer avance de datos provisionales, se podría cerrar el año 21 con una cifra cercana a las 5. iniciaciones de vivienda protegida, esto es, un volumen muy superior al del mercado libre. 3

4 Gráfico 1.1 Evolución del PIB y del VAB de la construcción. 2 1,8,5, I-9 II-9 III-9 IV-9 I-1 II-1 III-1-2,5-3,1-4,3-4, ,5-6,4-6,2-4,8-5,4-5,5-6,1 PIB VAB construcción Fuente: Cuentas Económicas Trimestrales. Eustat. Gráfico 1.2 Evolución de la población ocupada total y en la construcción ,2 11,3 1, 98,2 94,8 94,2 93, 93,1 93,5 95,2 94, ,2 91,1 87,6 84,5 81,3 73,1 7,6 71,1 76,2 73,6 5 I-8 II-8 III-8 IV-8 I-9 II-9 III-9 IV-9 I-1 II-1 III-1 ocupados totales ocupados construcción Fuente: Encuesta de Población Activa. INE. 4

5 Gráfico 1.3 Evolución viviendas libres iniciadas y terminadas. Datos trimestrales I-8 II-8 III-8 IV-8 I-9 II-9 III-9 IV-9 I-1 II-1 III-1 viviendas libres iniciadas vivienda libres terminadas Fuente: Ministerio de Fomento Gráfico 1.4 Evolución viviendas protegidas iniciadas y terminadas. Datos anuales * * Viviendas iniciadas y terminadas en los tres primeros trimestres del año. Fuente: Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes. 5

6 2. TRAS UNA APARENTE RECUPERACIÓN DE LA DEMANDA, LAS COMPRAVENTAS DE VIVIENDAS VUELVEN A UNA SENDA DE RETROCESO En los primeros trimestres de 21 todo parecía apuntar a una recuperación de las ventas, tanto en el segmento de vivienda de nueva construcción como en el sector de segunda mano. El volumen de compraventas de viviendas de nueva construcción creció sustancialmente en el segundo trimestre de 21 como resultado del incremento del IVA a partir del 1 de julio de 21. Sin embargo, en el tercer trimestre, las transacciones vuelven a disminuir y aunque no hay que perder de vista que el tercer trimestre del año es un período en el que habitualmente la actividad desciende (período de verano), el retroceso observado en esta ocasión es de una magnitud considerable. Atendiendo a la estadística del Ministerio de Fomento que recoge las transmisiones registradas por los notarios, el volumen total de compraventas en la CAPV se cifró en en el tercer trimestre de 21, un 12% inferior que las compraventas registradas en el mismo período de 29, pero un 46% menor que el volumen de transacciones formalizadas en el segundo trimestre de 21. La caída ha sido especialmente notoria en el segmento de vivienda nueva, ya que las compraventas han sido menos de la tercera parte del trimestre anterior y 2,3 veces inferiores a las transacciones de hace un año. Sin embargo, las compraventas de viviendas usadas, aunque presentan una importante contracción respecto al trimestre anterior, han sido más numerosas que las registradas hace un año. Si se atiende a la estadística de los Registradores que elabora el INE, se comprueban algunas diferencias que vienen dadas por el desfase temporal existente entre el la formalización notarial de la compraventa y su inscripción en el Registro de la Propiedad. En efecto, la estadística del INE refleja un incremento en las transacciones registradas en el tercer trimestre de 21, tanto en el segmento de vivienda usada, como en el mercado de nueva construcción, si bien, es previsible que en el cuarto trimestre del año se vea confirmada la contracción registrada con anterioridad en la estadística del Ministerio de Fomento. En concreto, el volumen de compraventas inscritas en el Registro de la Propiedad en el tercer trimestre de 21 asciende a 5.68, lo que supone un incremento del 26% respecto de las transacciones registradas en el mismo período de 29. En lo que concierne al mercado protegido, las compraventas mantienen una trayectoria decreciente. A este respecto, no hay que olvidar que la política de vivienda del Gobierno Vasco se dirige fundamentalmente hacia el fomento del régimen de alquiler, de modo que el nuevo Plan Director de Vivienda y Regeneración Urbana fija que el 4% de las nuevas edificaciones de vivienda protegida sean en régimen de arrendamiento. 6

7 Por este motivo, aunque el ritmo edificatorio de viviendas protegidas se mantenga, el volumen de compraventas en este segmento previsiblemente seguirá una línea descendente. Gráfico 2.1. Evolución de las compraventas de viviendas. Estadística Notarios I-9 II-9 III-9 IV-9 I-1 II-1 III-1 viviendas nuevas viviendas usadas viviendas protegidas Fuente: Ministerio de Fomento. 7

8 Gráfico2.2. Evolución de las compraventas de viviendas. Estadística Registradores I-9 II-9 III-9 IV-9 I-1 II-1 III-1 viviendas nuevas libres viviendas usadas viviendas protegidas Fuente: INE. 3. EL MERCADO FINANCIERO MANTIENE EL VOLUMEN DE NUEVAS HIPOTECAS SOBRE VIVIENDA Como puede comprobarse en el Gráfico3.2, la evolución en el volumen de hipotecas sobre vivienda sigue una trayectoria similar a presentada por las compraventas de la Estadística de los Registradores, puesto que comparten fuente estadística, y por tanto, corresponden al mismo momento de la operación, esto es, la inscripción en el Registro de la Propiedad, mientras que la formalización de la compraventa ante notario es anterior a la inscripción registral. Sin embargo, si se procede a la comparativa entre el volumen de hipotecas formalizadas y las compraventas registradas por la estadística del Ministerio de Fomento, el desfase observado es muy elevado, y la primera cuestión que llama la atención es el mantenimiento del volumen hipotecario ante un descenso tan acusado en el número de compraventas. Aunque la explicación hay que buscarla en el desfase estadístico, no se puede perder de vista la abultada diferencia entre ambos valores aún en el caso de atender a la misma fuente. Así, el volumen de hipotecas sobre vivienda inscritas en el Registro de la Propiedad en el tercer trimestre de 21 asciende a unidades, frente a 5.68 transacciones registradas. A lo largo de estos tres últimos años, esta diferencia se mantiene bastante estable en el entorno de las 3. 8

9 unidades de diferencia entre ambos valores, lo que hace pensar que una elevada proporción de las hipotecas constituidas no se destinan a la adquisición de vivienda, sino como fuente de refinanciación de los hogares. Gráfico3.1. Evolución del volumen e importe medio de las hipotecas formalizadas nº hipotecas formalizadas ,9 165, ,8 158,4 151, ,9 146,5 144,4 143,9 145,4 137,9 2. IV-7 I-8 II-8 III- 8 IV-8 I-9 II-9 III- 9 IV-9 I-1 II-1 III- 1 nº hipotecas formalizadas importe hipoteca media 19 hipoteca media (miles euros) Fuente: INE 9

10 Gráfico3.2. Comparativa compraventas frente a hipotecas formalizadas I-9 II-9 III-9 IV-9 I-1 II-1 III-1 hipotecas formalizadas compraventas Registradores compraventas Notarios Fuente: INE. El volumen de la hipoteca media se cifra en casi 152. euros en el tercer trimestre de 21, lo que representa un crecimiento del 2,6% en el último año. El euribor cierra el año 21 en 1,526 puntos después de registrar sucesivos incrementos a lo largo de todo el año, puesto que se situaba en 1,242 puntos en diciembre de 29. Por su parte, el ratio de dudosidad 1 de los créditos hipotecarios con garantía sobre vivienda, se sitúa en 2,579 puntos porcentuales en el tercer trimestre de 21, lo que supone una caída por cuarto trimestre consecutivo después de registrar el máximo en el tercer trimestre de 29 (2,988). En cuanto a las ejecuciones hipotecarias, atendiendo a los datos de la Estadística Judicial el promedio trimestral es similar al registrado en 29, lo que parece indicar una contención en el volumen de ejecuciones después de los elevados incrementos experimentados en 28 y 29. Así, el promedio trimestral de ejecuciones hipotecarias en la CAPV se cifraba en 146 unidades en 27, ascendiendo a 246 en 28 y 314 ejecuciones hipotecarias trimestrales en 29. El promedio de los tres primeros trimestres del año 21 se sitúa en 36 unidades. El mantenimiento de este valor, o el registro de un nuevo incremento va a depender en gran medida de la evolución de los tipos de interés y del empleo, puesto que el nivel de endeudamiento familiar es muy elevado, y una desfavorable evolución de estas variables puede derivar en un incremento de las ejecuciones hipotecarias. 1 El ratio de dudosidad indica la proporción de crédito dudoso respecto del importe total del crédito para adquisición de vivienda con garantía hipotecaria. 1

11 Gráfico3.3. Evolución de indicadores financieros , ,48 5,6,72,99 1,3 1 IV , ,8 3 I-8 II-8 III ,36 IV- 8 4,35 2,83 2, ,97 1, ,99 1,3 4 I-9 II-9 III ,84 2,71 1, 2 4 1,2 2 IV- 9 2, ,58 1, 2 5 1,4 1 I-1 II-1 III euribor ratio de dudosidad ejecucuiones hipotecarias Fuente: Estadística Judicial. Consejo del Poder Judicial. Gráfico3.4. Promedio trimestral ejecuciones hipotecarias Fuente: Estadística Judicial. Consejo del Poder Judicial 11

12 4. EL PRECIO DE LA VIVIENDA NUEVA CONTINÚA DISMINUYENDO, MIENTRAS QUE LA VIVIENDA USADA REGISTRA UNA TASA DE VARIACIÓN POSITIVA POR PRIMERA VEZ EN DOS AÑOS. Atendiendo a los datos facilitados por la Estadística de Oferta Inmobiliaria del Departamento de Vivienda, Obras Públicas y Transportes del Gobierno Vasco, el precio de la vivienda libre de nueva construcción en oferta de venta en la CAPV asciende a por metro cuadrado útil en el tercer trimestre de 21, lo que representa una contracción del 2,8% respecto del promedio registrado hace un año. Por su parte, la Estadística del Ministerio de Fomento, que recoge los valores de tasación, refleja una mayor caída en el precio medio (-8,4% anual), si bien, según los últimos datos publicados correspondientes al cuarto trimestre de 21, la tasa de variación se sitúa en el -5,7% anual, lo que supone, por primera vez, un cambio en la tendencia observada en los últimos tres años en la que se han registrado tasas cada vez más negativas. Ver Gráfico 4.1. En lo que respecta al mercado de vivienda usada, la Estadística de Oferta Inmobiliaria presenta en el tercer trimestre de 21 una tasa de variación anual positiva en el precio medio registrado (3.898 /m 2, +2% respecto de III-9), tras llevar dos años registrando variaciones negativas. En este caso, la estadística del Ministerio de Fomento, aunque con valores siempre más negativos, ha presentado una trayectoria similar, siendo el tercer trimestre de 29 cuando se produce el punto de inflexión en ambas estadísticas. El Ministerio de Fomento sitúa la tasa de variación anual del precio de la vivienda usada en -1,2% en el tercer trimestre de 21 (-1,1% en el cuarto trimestre). 12

13 Gráfico 4.1 Tasas de variación de precios de las viviendas nuevas lbres ,4 5,8 4,9 8,6 3,1 4,5 1, -2, -1,2 -,9 -,5-1,4-1,8-2,8 I-8 II-8 III-8 IV-8 I-9 II-9 III-9 IV-9 I-1 II-1 III-1 IV-1-1,4-1,3-2,4-3,8-5,5-6,4-5,7-7,5-8,4 Oferta Inmobiliaria M inisterio de vivienda Fuente: Oferta Inmobiliaria Gobierno Vasco y Ministerio de Fomento. Gráfico 4.2 Tasas de variación de precios de las viviendas usadas ,8,8 -,9 2, 1,1 I-8 II-8 III-8 IV-8 I-9 II-9 III-9 IV-9 I-1 II-1 III-1 IV-1 -,1-2,2-1, -1,1-2,2-1,2-3,6 -,2-9,3-4,5-4,8-11, -7,1-1,6-7,7-1, -9,8-1,8 Oferta Inmobiliaria M inisterio de Vivienda Fuente: Oferta Inmobiliaria Gobierno Vasco y Ministerio de Vivienda. 13

14 Asimismo, la inflación presentó también su punto de inflexión en el tercer trimestre de 29, registrando a lo largo de 21 sucesivos incrementos que han llevado a cerrar el año con una tasa interanual del 2,8% para el conjunto de la CAPV. Gráfico 4.3 Evolución del IPC. Tasa de variación interanual (%) ,3 4,5 4,9 I-8 II-8 III- 8 2,8,9, -,3 IV-8 I-9 II-9 III- 9,5 1,4 1,5 2,1 IV-9 I-1 II-1 III- 1 2,8 IV-1 Fuente: Oferta Inmobiliaria Gobierno Vasco y Ministerio de Vivienda. 14