Guía para. Alquilar se puede INQUILINOS

Transcripción

1 Guía para Alquilar se puede INQUILINOS

2 Cómo empezar? Entrevista en el Banco Ciudad Monto a garantizar Certificado de garantía Buscar una vivienda Zonas de la ciudad Ambientes en una propiedad El estado del inmueble Gastos al firmar un contrato Comisión inmobiliaria Depósito en garantía Mes adelantado Gastos en el alquiler Cuota mensual Expensas Servicios El contrato de alquiler Plazo Convenio de desocupación Ajustes en el precio

3 Cómo empezar? 1 Para saber por qué monto mensual vas a poder alquilar, tenés que esperar a la entrevista en el Banco Ciudad donde se definirá el monto por el cual el banco va a garantizarte. Una vez que el Banco Ciudad haya emitido tu certificado de garantía con el monto indicado, podés empezar a buscar tu propiedad. Hay varias maneras de hacerlo, pero antes te recomendamos que identifiques los posibles barrios a los que querés mudarte ya que esto te puede facilitar la búsqueda. Para esto, recordá tener en cuenta la u b i c a c i ó n e n r e l a c i ó n a colegios/jardines de los niños, ubicación del empleo, espacios de recreación cercanos (especialmente si el departamento es chico). También es conveniente considerar los gastos de transporte que pueda significar la lejanía de estos espacios. Ya identificado el barrio podés visitar inmobiliarias locales para hacer sondeos o buscar por dueño directo. El único requisito es que el alquiler sea formal, o sea que firmes un contrato de alquiler. Es muy importante que cuentes con este contrato dado que te dará la seguridad de contar con tu vivienda durante el plazo del mismo, el cual es de 24 meses tratándose de vivienda, así como también tener un marco legal para que ambas partes cumplan las obligaciones pactadas y conocer con certeza el precio que abonarás por el uso y ocupación de la propiedad durante todo el plazo, de manera de tener una previsión para el cumplimiento de tus obligaciones de pago.

4 Si se presentaran dudas en relación a tu contrato, el IVC te da la posibilidad de contactar a los profesionales de la Asociación en Defensa de inquilinos, quienes podrán asesorarte de manera gratuita y en forma completa antes de la firma, durante el transcurso de tu contrato y al momento de la finalización del contrato, para que instrumentes una correcta devolución del inmueble, llegado el caso de no producirse una renovación del alquiler. Además te recomendamos que utilices internet como herramienta ya que te va a facilitar esta búsqueda. Sitios web para buscar

5 Por cuál zona buscar? 3 Lo primero que hay que tener en cuenta a la hora de buscar un alquiler, es considerar tus posibilidades económicas. Es recomendable que el monto del alquiler mensual no supere el 30% de tus ingresos, sin olvidar otros gastos, tales como expensas y servicios. En función de eso, deberás pensar el rango posible de precios de alquileres que en la mayoría de los casos depende de la zona (además del tamaño, la cantidad de ambientes y la antigüedad). Es particularmente importante que tengas en cuenta las expensas del edificio. Te sugerimos que antes de alquilar solicites a quien ofrece la propiedad las últimas liquidaciones de expensas, de 3 a 6 meses atrás, para que puedas ver la progresión de esos gastos, y de esa forma, preverlos mejor en un futuro.

6 4 Barrios más accesibles

7 Cantidad de ambientes 5 La cantidad de ambientes indica el número de habitaciones, más el comedor que tiene el inmueble. Un monoambiente es un único ambiente (habitación-comedor), que puede tener cocina aparte o incluída en el ambiente (kichinet). Dos ambientes será una habitación con un comedor por separado. Un tres ambientes son 2 habitaciones más el comedor, y así sucesivamente. Otros aspectos que nos parecen importantes incluir tienen que ver con considerar la ubicación del inmueble en relación a colegios / jardines de los niños, ubicación de su empleo, espacios de recreación cercanos (especialmente si el departamento es chico). Considerar los gastos de transporte que pueda significar la lejanía de estos espacios y, como ya hemos comentado anteriormente, considerar los gastos de expensas y evaluar la evolución de las mismas en los últimos meses anteriores a la contratación a realizar.

8 Estado del inmueble 6 Es importante que corrobores el estado del inmueble (si existen roturas, humedad, faltantes, etc.) y los detalles inscriptos en el inventario del mismo (accesorios, mobiliarios o cualquier otro elemento que observes dentro de la propiedad). Todos estos detalles deben consignarse en el respectivo contrato. Tenés la posibilidad de asesorarte sobre este punto con los profesionales de ADI para que te comenten cómo realizar una correcta constatación del estado del inmueble. Lavadero y balcón El lavadero no se cuenta como un ambiente, con lo cual debería detallarse en la publicación del inmueble si dispone de lavadero, si está en la cocina, o si no incluye. Lo mismo sucede con el balcón y su ubicación, es decir, no solo si cuenta con uno o no, sino también si su disposición se orienta hacia el frente, al contra frente etc.

9 Aire y luz Siempre es conveniente que las unidades a alquilar cuenten con una buena ventilación y luminosidad. Sin embargo, estas características suelen venir acompañadas de un mayor precio. Por lo general, los edificios más antiguos y de techos altos contaran con una mejor ventilación. A su vez, en un mismo edificio, las unidades de más arriba generalmente son las que tienen mejor ventilación en comparación con las de pisos inferiores. Con respecto a la iluminación, suelen ser las unidades orientadas en sentido norte y noroeste (con ventanas y/o balcones ubicadas en esta dirección) las que cuentan con mejor iluminación. Pero por el mismo motivo, salvo que tengan techos altos o calidad aislante en sus materiales, suelen ser, a su vez, las más calurosas. 7 Tamaño del inmueble Es la superficie que ocupa el inmueble medida en metros cuadrados. Lo mínimo recomendable es cerca de los 30 metros cuadrados, para el caso de un monoambiente, 45 metros cuadrados para el caso de dos ambientes y 60 metros cuadrados para tres ambientes.

10 Calefacción El inmueble a elegir debe disponer de algún sistema de calefacción para el invierno. El más común son las estufas de tiro balanceado (que elimina los gases al exterior). También hay estufas sin tiro balanceado, pero suelen ser más peligrosas al no contar con la posibilidad de expulsar los gases. Es muy importante asegurarse que la instalación de gas de la unidad a alquilar funcione correctamente, que no presente pérdidas y que contenga las ventilaciones reglamentarias. Hay edificios cuyas unidades tienen loza radiante (un sistema de calefacción central que irradia calor a través de las lozas o piso) pero encarece las expensas. De no contar con estufa, se puede usar el calor del aire acondicionado o bien estufas eléctricas o caloventores. Es importante tener en cuenta que todo sistema eléctrico consume mucha energía y suele encarecer la cuenta a fin de mes. 8

11 Antigüedad 9 Los edificios de mayor antigüedad suelen contar con mejor calidad constructiva y tener una amplitud mayor. Sin embargo, precisamente por ser antiguos, muchas veces vienen acompañados también de problemas tales como humedad, problemas de caños, cableado eléctrico obsoleto, entre otros. Estos son problemas que pueden evitarse buscando departamentos más nuevos, pero su precio suele ser más caro y, a la inversa, suelen ser más chicos y de peor calidad de sus materiales. En relación a este punto, es MUY IMPORTANTE que se revisen las expensas del edificio en cuestión. Ya sea porque es antiguo, o porque es nuevo, la progresión de los gastos de expensas, nos dará una visión del estado del edificio.

12 Este gasto puede resultar muy significativo al bolsillo de quien alquila, por lo cual es vital que se revise previo a la firma. En principio todo gasto extraordinario deberá ser soportado por el locador, con lo cual si el edificio presenta continuamente numerosas reparaciones debido a su estado, previo a la firma del contrato, habrá que dejar en claro este punto, respecto a quien se hará cargo de la puesta a punto de un edificio deteriorado o con calidad deficiente de construcción. Sugerimos revisar y negociar muy bien este tema. Para ello, el asesoramiento de ADI podrá resultar valioso a la hora de dejar en claro los gastos extraordinarios mencionados antes de firmar. Gastos de acceso al alquiler Comisión inmobiliaria Por ley 2340 de Corredores inmobiliarios de Capital Federal en su artículo 57 se fija un monto máximo de comisión inmobiliaria que es del 4,15% del monto total del respectivo contrato en el caso de inmuebles destinados a vivienda única. Los usos y costumbres de las inmobiliarias es que se cobran entre 1 a 2 meses de la cuota mensual del alquiler por la gestión de asesorar en el alquiler de un inmueble-esta comisión en general es de 1 a 2 meses de la cuota mensual del alquiler. Si no estás de acuerdo con el monto de la comisión, puede negociarlo con la inmobiliaria o buscar otra que cobre menos comisión. Alquilar a través de dueño directo es posible dentro del programa, y de este modo evitaríass los gastos de comisión inmobiliaria. 10

13 Depósito en garantía El deposito en garantía consiste en una suma de dinero destinada a proteger al propietario en caso de que un inquilino no cumpla o viole los términos de un contrato de alquiler. Asimismo, estos términos, están relacionados a la entrega del inmueble al momento de la finalización del contrato. Es usual que se convenga, por ejemplo, que el inmueble se entregue pintado, limpio etc. Conforme a la ley de locaciones urbanas, el monto, no puede ser mayor a un mes de alquiler por cada año de locación acordado. 11 Mes por adelantado Como el monto mensual del alquiler siempre se abona al inicio de cada mes, al momento de la firma del contrato también debe adelantarse el pago.

14 Gastos asociados al alquiler Cuota mensual La cuota mensual de alquiler es el monto de dinero que hayas pactado con el propietario o la inmobiliaria y se paga entre el día 1 a 5 de cada mes. Es muy importante cumplir con esta obligación, ya que su incumplimiento genera intereses para el inquilino, el atraso en el pago durante dos meses consecutivos puede ser causal de desalojo. Expensas Además del costo del alquiler acordado hay que tener en cuenta otros gastos, entre los cuales, el más significativo son las expensas ordinarias (gastos comunes a todas las unidades del edificio, como ser:, mantenimiento de ascensores, portero, productos de limpieza, etc.). Las expensas varíiian de acuerdo al tamaño y ubicación del departamento, usualmente representan entre un 20 y un 3 Las expensas son en general a cargo del inquilino, pero a veces se puede pactar con el propietario un precio mayor de alquiler que incluya las expensas y el propietario se encarga de pagarlas. Las expensas extraordinarias son siempre a cargo del propietario, y se producen cuando hay un gasto extraordinario en el consorcio por algún arreglo estructural del edificio (por ejemplo, fondos de reserva, pago de algún juicio perdido por el Consorcio; para el caso de dudas respecto al carácter ordinario o extraordinario de una determinada expensa, podés consultar a los profesionales de ADI, quienes podrán evacuar tu consulta). 12

15 Servicios Además de las expensas, están los servicios de cada unidad funcional que en general están a cargo del inquilino: luz, agua, gas, teléfono, internet, cable, de tener. Si bien el pago del ABL (alumbrado, barrido y limpieza) es a cargo del propietario, pero dependerá quien lo pague del arreglo que se haga en este sentido entre las partes. Contrato de alquiler Dentro del marco del programa, el contrato de alquiler a firmarse es un contrato tipo, que significa que es igual para todos los que participan del programa, y que fue confeccionado por el Banco Ciudad junto con el Instituto de Vivienda de la Ciudad de Buenos Aires. Este contrato tiene las cláusulas necesarias para que el Banco Ciudad se constituya como fiador de las obligaciones del inquilino, y todas las demás cláusulas generales de todos los contratos de alquiler que establece la ley de alquileres N* Este contrato lo deben firmar el inquilino, el propietario y el Banco Ciudad sólo en su calidad de fiador. Plazo (24 meses) según lo dispuesto por la ley , es decir, locaciones urbanas con destino de vivienda. 13

16 Convenio de desocupación 14 El contrato prevee también un convenio de desocupación, el cual consiste en un instrumento jurídico para que, en caso de que el inquilino incumpla, el propietario pueda desocupar el inmueble. En caso de que el inquilino incumpla el contrato. Este acuerdo expresa además la conformidad del inquilino de abandonar la propiedad una vez finalizado el contrato de alquiler. Ajustes en el precio del alquiler Los aumentos en el precio del alquiler dentro de los 2 años de contrato se dejan expresados en el mismo contrato, manifestando por año o semestre cuál será el precio mensual del alquiler. Los alquileres son siempre en pesos argentinos. Tené en cuenta que no hay un tope legal en relación a los aumentos y los ajustes son a discrepción de las partes y que no son válidas las cláusulas que dejen precios abiertos.

17 Otras recomendaciones Inmobiliarias confiables è è Si optás por buscar un departamento de alquiler a través de una inmobiliaria, asegurate antes de la seriedad y credibilidad de los profesionales (que sean matriculados), para evitar sorpresas (departamento ya alquilados, departamento que el vendedor no quiere alquilar, estafa, etc.). No entregues dinero en concepto de reserva si no estás seguro de la profesionalidad de la inmobiliaria, o inclusive si es dueño directo. Siempre que reserves un inmueble, la inmobiliaria debe confeccionar un recibo en donde quede expresado el monto y los datos del inmueble que se reserva Contrato Leé detenidamente el contrato de alquiler antes de firmarlo y fijate especialmente en las condiciones, los servicios que te ofrecen, el precio y la duración del mismo. 15 è è Es aconsejable pedir una copia del contrato para poder analizarlo con detenimiento en tu casa antes de firmarlo. Cuando firmes el contrato, es importante también que te entreguen una copia del Reglamento de Copropiedad del edificio y que te asesores sobre las normas de convivencia. Llegado el caso en que no te entreguen copia del reglamento, esto debe quedar expresado en el cuerpo del contrato.

18 Otras recomendaciones Pago del alquiler è Tampoco debés dejar impagas las expensas porque las consecuencias también podrían llevar a la rescisión del contrato. Asesorate, como antes te comentamos, acerca de los montos y la evolución de las mismas en los meses anteriores a la firma de tu contrato. è Nunca debés dejar de efectuar el pago del alquiler, este hecho puede ser causal de rescisión del contrato motivando, a la vez, un desalojo. Ante este tipo de circunstancias también podes perder el deposito en garantía.

19 Guía para INQUILINOS Alquilar se puede