Los Contratos en Derecho Civil

Transcripción

1 Los Contratos en Derecho Civil

2 1 Sesión No. 5 Contratos traslativos de Uso Objetivo: Al finalizar la sesión, los estudiantes identificar los diferentes contratos traslativos de uso dentro del marco legal aplicable en México, tomando en cuenta su concepto y su diferenciación. Contextualización En este tipo de contratos no se transmiten los derechos inherentes a las cosas, es decir, únicamente se permite el uso momentáneo de la misma para su disfrute mediante el pago de una renta como en el arrendamiento o sin pago como en el comodato. En el caso del arrendamiento de inmuebles para habitación, de ser un contrato de índole privado pasó a ser de orden público, debido a la cantidad de normas con este carácter que poco a poco han ido mermando la libertad contractual; desde el momento en que el arrendatario suscribe el contrato, queda protegido por normas de orden público y principios de orden político. Las leyes han restringido la temporalidad del contrato, aunque estas leyes surgen como de emergencia (de manera transitoria) llegan para quedarse, también se han creado tribunales especializados para resolver los conflictos que deriven de esta materia. En el caso del contrato de comodato, estamos hablando de que su carácter es a título gratuito; su finalidad es el uso temporal de la cosa en beneficio del comodatario, sin que este beneficio se extienda al aprovechamiento de los frutos y accesiones de la cosa prestada, sólo podrá usarse de acuerdo a su naturaleza o como lo estipulen las partes.

3 2 Introducción al Tema A qué se le denomina contratos traslativos de uso? El contrato de arrendamiento es definido en el artículo 2398 del código civil como aquel en virtud del cual las partes contratantes se obligan recíprocamente a: conceder el uso o goce temporal de una cosa y a pagar por eso un precio determinado. Las partes que intervienen en este contrato se llaman arrendador, que es la persona que confiere el uso o goce temporal de una cosa suya y el arrendatario, quien recibe la cosa para su uso o goce obligándose a pagar un precio que generalmente es en dinero (pudiendo ser también en especie). Entonces, el contrato de arrendamiento es aquel por virtud del cual una persona llamada arrendador se obliga a transferir de manera temporal el uso o goce de una cosa a otra llamada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar un precio cierto y determinado. Este contrato es aquel por virtud del cual una persona llamada comodante se obliga a conceder en forma gratuita y temporal el uso de una cosa no fungible a otra llamada comodatario, quien se obliga a restituirla individualmente cuando termine el contrato. En él participan el comodante, persona que se obliga a conceder el uso gratuito del bien no fungible y el comodatario, quien recibe el uso gratuito del bien no fungible y queda obligado a restituirlo en su individualidad.

4 3 Explicación 3. Contratos Traslativos de Uso 3.1 Arrendamiento Existen tres clases de arrendamiento; el mercantil, que de conformidad con el artículo 75 del código de comercio en su fracción primera establece que son todos los alquileres que tengan el propósito de especulación comercial (actos de comercio como venta de productos o servicios); el arrendamiento administrativo, en el que interviene la Federación, el Estado o Municipio en calidad de arrendador o arrendatario y por último, el arrendamiento civil, por exclusión de los anteriores, el que se da entre particulares. Entre las principales características de los contratos de arrendamiento tenemos los siguientes: Este contrato es principal, bilateral, oneroso, conmutativo, formal, instantáneo y nominado. El objeto indirecto del contrato sólo recae sobre bienes no fungibles, excepto sobre aquellos que la ley expresamente prohíba arrendar y los derechos estrictamente personales. El pago al que está obligado el arrendatario se denomina renta, puede consistir en una suma de dinero o equivalente según pacten las partes. El arrendamiento destinado a casa habitación no puede ser menor a un año y en los casos del comercio o la industria no puede exceder de 20 años tratándose de inmuebles.

5 4 El arrendamiento subsiste aún con la muerte del arrendador o arrendatario; en el primer caso, la persona que quede a cargo del inmueble tendrá que notificarlo al arrendatario para que éste realice los pagos subsecuentes hasta la culminación del contrato. Si los bienes son de dominio público se estarán sujetos a lo previsto por las disposiciones de derecho administrativo. En cuanto a las obligaciones del arrendador: se compromete a transmitir el uso o goce temporal de la cosa materia del contrato (bien no fungible) por el término que establezcan las partes, o en su caso, a voluntad de cualquiera de las partes previo aviso por escrito. Si el inmueble está destinado a casa habitación, será de 30 días y si es una finca rústica o inmueble destinado al comercio o industria, de un año. También tiene la obligación de entregar el objeto arrendado en el lugar y tiempo acordado, de lo contrario cuando el arrendatario se lo solicite. El objeto debe entregarse en buen estado de acuerdo a la naturaleza para la que fue creado. En su caso, dado el carácter bilateral y oneroso del contrato, tendrá que hacer todas las reparaciones de la cosa arrendada cuando se deteriore por el uso normal, para tal efecto, el arrendatario deberá darle aviso de cualquier deterioro a la mayor brevedad posible. También de los vicios ocultos que tenga la cosa. En cuanto a las obligaciones del arrendatario están: pagar la renta en modo, tiempo y lugar convenido, siempre y cuando esté disfrutando de la cosa, de lo contrario no estará obligado a ello; pasando más de dos meses, sin que haga uso de la cosa, podrá solicitar la rescisión del contrato. Cuando no se haya establecido el lugar del pago, en caso de ser un inmueble, se hará en ese lugar.

6 5 El contrato de arrendamiento puede terminar porque se cumple el plazo acordado o por convenio expreso de las partes, es decir, porque una o ambas partes así lo acuerden; por nulidad del contrato (recordemos los elementos de existencia y requisitos de validez del acto jurídico), por rescisión de alguna de las partes y por incumplimiento de alguna de las cláusulas del contrato. También el arrendador puede exigir su terminación cuando el arrendatario no paga la renta, si no usa la cosa conforme a lo convenido o a la naturaleza de la misma, por subarrendar la cosa sin el consentimiento del arrendador, por causar daños graves a ésta y por variar su forma substancial. En lo que se refiere a las causas que tiene el arrendatario para pedirla rescisión del contrato de arrendamiento, son: Que el arrendador no le haya entregado la cosa lista y en buenas condiciones para servir de acuerdo a su naturaleza, cuando no cumple con las medidas de higiene y seguridad a que hace referencia la ley civil, cuando hay algún caso fortuito y esto impide por más de dos meses su uso, por causa de evicción, por causa de reparaciones, por la existencia de defectos o vicios ocultos anteriores al arrendamiento y desconocidos por el arrendatario, por confusión, por pérdida o destrucción total o parcial de la cosa y por expropiación.

7 6 Cuando se trate de tierras, el arrendatario no tendrá derecho a la reducción de la renta por motivo de infertilidad de las mismas o pérdida de los frutos por caso fortuito, pero el arrendador sí responderá cuando el arrendatario pierda más de la mitad de los frutos por casos fortuitos extraordinarios. 3.2 Comodato Sus características son: Es principal, bilateral, consensual, de tracto sucesivo, por naturaleza es gratuito, nominado y conmutativo. Al ser un contrato gratuito, reduce el derecho del comodatario sólo al uso de la cosa de acuerdo a su naturaleza o como lo estipulen las partes y por un tiempo determinado sin que pueda aprovechar de los frutos del mismo. El comodante está obligado a: Conceder el uso gratuito de una cosa no fungible. a) Entregar la cosa en el momento y lugar convenidos de conformidad con el contrato, de lo contrario se estará a las reglas del pago en cuanto a modo, tiempo y lugar. b) Reembolsar al comodatario los gastos que se generen por la conservación de la cosa, es cuando por razones de urgencia no haya tenido tiempo de dar aviso al comodante. c) El comodante responderá de los vicios ocultos si conociendo de ellos no dio aviso al comodatario. El comodatario está obligado a: a) Conservar en excelente estado la cosa, usándola únicamente para lo establecido en el contrato o para lo que fue hecha de acuerdo a su naturaleza.

8 7 b) Tiene la obligación de pagar todo aquello necesario para la conservación de la cosa. c) Aunque el comodatario responde de la cosa materia de contrato, podemos especificar algunos casos como cuando éste utiliza la cosa para fines diversos para los cuales se le prestó, por prestar la misma sin autorización del comodante y por no darle los cuidados apropiados para conservarla; cabe aclarar que de lo contrario, es decir si la cosa queda demasiado deteriorada, el comodante le deja la propiedad del bien a cambio de su pago, por acuerdo expreso de las partes (Chirino, 1996). Recordemos que este contrato es de tracto sucesivo, por tal motivo, está sujeto a una condición o término extintivo; realizado la condición o vencido el plazo, el contrato quedará sin efecto y, por tanto, el comodatario deberá restituir la cosa al comodante. También quedará sin efecto: A la muerte del comodante, dado su carácter de gratuito. Por voluntad del comodante, cuando no se haya determinado el plazo del contrato. Puede ser que el comodante tenga necesidad urgente de la cosa, cuando el comodante tenga miedo de que el objeto pueda quedar en manos del comodatario. Si el comodatario transmite el uso a otra persona sin autorización del comodante. Por expropiación, pérdida o destrucción del objeto materia del contrato.

9 8 Conclusión Tanto en el arrendamiento como en el comodato existe la transmisión del derecho de uso, goce o disfrute de una cosa. En el arrendamiento, el arrendatario paga un precio que generalmente es en dinero, pudiendo también ser en especie. Por su parte, en el comodato también se presta una cosa pero es a título gratuito, debiendo ser devuelta individualmente. Actualmente esta clase de contratos tienen mucho auge debido a la gran cantidad de personas que habitan en nuestro país, por ello es importante que el estudiante de derecho conozca y aplique bien las leyes que rigen este tipo de contratos, debido al sinfín de problemáticas que se pueden suscitar. Los contratos de prestación de servicios son aquellos que fueron creados para regular nuestras relaciones en cuanto prestemos un servicio o una actividad en beneficio de un tercero, este tema lo ampliaremos en la siguiente sesión.

10 9 Para aprender más Con el fin de ampliar tus conocimientos, te invitamos a leer los siguientes artículos: Cómo se llevan a cabo los contratos de arrendamiento? González, J. (1993) El arrendamiento, núm. 78, septiembre-diciembre. México: UNAM. Boletín Mexicano de Derecho Comparado Consultado el 12 de Agosto de 2016: Qué es el comodato? Ginerbra, X. (s/f) La prueba del comodato sobre inmuebles. México: UNAM. Consultado el 12 de Agosto de 2016:

11 10 Actividad de Aprendizaje Instrucciones: La siguiente tarea consiste participar en el foro respondiendo las siguientes preguntas. Preguntas: 1- Explica brevemente cuáles son los contratos traslativos de dominio dentro del marco legal mexicano. 2- Cuáles son las diferencias que existen entre cada uno de ellos? 3- Cuáles crees que son las ventajas y desventajas de cada uno de ellos? Justifica tu respuesta. Después lee las respuestas de tus compañeros y haz una aportación a alguno de ellos sobre la respuesta a la 3 pregunta. Se tomará en cuenta lo siguiente: Intervención en el foro. Bibliografía Chirino, J. (1996). Derecho Civil III. Contratos civiles. México: McGraw- Hill. Sánchez, R. (2004). De los contratos civiles. México: Porrúa. Zamora y Valencia, M. A. (2007). Contratos civiles. México: Porrúa. Código Civil para el Distrito Federal. Edición actualizada. México: Libuk.

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