9,75% Incremento anual de la renta media del alquiler de oficinas en Barcelona

Transcripción

1 La finalidad del presente Informe de Coyuntura Inmobiliaria no residencial radica en conocer las características de este mercado, no solo en la evolución de los precios, sino también analizando las dimensiones de los mercados de oficinas, naves industriales y locales comerciales y la influencia que están teniendo sobre ellos la coyuntura económica que nos rodea. Destacamos... El Informe ofrece diversos análisis como son, el nivel de contratación, la distribución de la oferta y los precios, tanto de venta como de alquiler para oficinas, naves industriales y locales comerciales. oficinas...1 INDUSTRIAL-LOGÍSTICO...2 a 6 9,75% Incremento anual de la renta media del alquiler de oficinas en Barcelona locales COMERCIALeS...7 4,48% El Baix Llobregat, la comarca con una variación interanual más elevada en el alquiler de naves industriales 9,13% Incremento estral del precio de venta de los locales comerciales en 1ª Línea Alto Nivel de Barcelona

2 oficinas. Segundo estre CONTRACTACIÓN La baja disponibilidad a principios del ejercicio hacía pronosticar un año más contenido en contratación, pero no ha sido así, si no todo lo contrario. En este sentido, la evolución del sector inmobiliario de oficinas en Barcelona sigue siendo prometedora y se prevé que siga así el próximo año, gracias a su estabilidad y solidez. Las empresas que apuesten por establecerse en Barcelona deben tener en cuenta la escasez de m 2. DISPONIBILIDAD La disponibilidad de oficinas ha seguido reduciéndose de forma progresiva, especialmente en Prime, donde hoy se sitúa en el 2%. En el conjunto del mercado de Barcelona la tasa ha caído hasta el 10%. En el mismo periodo del año anterior la disponibilidad era 2 puntos porcentuales superior, de modo que cada vez está siendo más urgente la salida al mercado de nuevos proyectos, algunos de los cuales van con demora. Las grandes operaciones que tengan lugar en los próximos meses se producirán muy probablemente en la Periferia, zona donde si que hay opciones de espacio, a diferencia de prime, donde hay una escasez pronunciada de m 2. Precisamente la oferta en Periferia concentra 2/3 del espacio total en la ciudad Condal. Hay que destacar también que, si bien en Plaça Europa y 22@ (NDN) se ha cerrado un gran número de operaciones a lo largo del, todavía tienen una gran disponibilidad para albergar empresas. La mayor parte de los proyectos tendrán lugar en el 22@ y la Plaça Europa. Distribución de la disponibilidad por zonas Zona Prime 2% Distrito de Negocios 3% Zona Centro 7% PRECIOS DE ALQUILER La tendencia de los precios de alquiler de oficinas en Barcelona se mantiene estable con respecto al 1º., registrando únicamente un leve incremento del 2,94% en la renta media en la Zona Prime. En términos interanuales la variación es del 6,1% pasando de 16,50 /m 2 /mes del 2º a los actuales 17,50 /m²/mes. En cuanto a la renta media de Barcelona, esta ha incrementado en un 9,7% con respecto al mismo periodo del año anterior, desde los 11,39 /m²/mes a los 12,50 /m²/mes. Ya en informes anteriores se apuntaba una estabilidad de precios en los sucesivos ejercicios gracias también a unas rentabilidades contenidas. RENTAS DE ALQUILER DE OFICINAS EN BARCELONA 2º. de ( /m 2 /mes) Zona Renta Media Renta Máxima Anual (%) Zona Prime 17,5 24 6,06,% Distrito de Negocios 13,5 19 6,30% Zona Centro ,92% Nuevos distritos de negocios 12,5 19 8,70% Periferia ,29% Barcelona 12,5 18,4 9,75% PRECIOS DE VENTA La evolución de los precios de venta sigue la pauta del mercado de alquiler, siguiendo una tendencia de estabilidad. En Prime, el precio medio ha incrementado un 11,1% int. en relación al 2º 2015, evolucionando desde los /m² a los /m². El resto de zonas han mantenido una tendencia de estabilidad a lo largo del año sin apenas variaciones destacables. El precio medio de venta de oficinas en Barcelona se sitúa a finales de en /m² (var. int. 6,5%).. Periferia 72% Nuevos Distritos de Negocio 16% PRECIOS DE VENTA DE OFICINAS EN BARCELONA 2º. de ( /m 2 construït) Zona Anual (%) Zona Prime ,11% Distrito de Negocios ,77% Zona Centro ,56% Nuevos distritos de negocios ,04% Periferia % Barcelona ,46% Oficinas Segundo estre 1

3 INDUSTRIAL-LOGÍSTICO. Segundo estre Mercado logístico OFERTA Y DEMANDA Las cifras muestran que el sector logístico se encuentra en su momento más álgido debido, entre otros factores, al crecimiento del comercio electrónico ocurrido a lo largo de. En cifras totales de cierre de año se ha alcanzado un 13% más que en el total de El sector logístico en Catalunya también ha visto incrementar las promociones de naves logísticas a riesgo así como la absorción de m² respecto al año anterior, todo ello conllevando un incremento progresivo de las rentas. La mejora del consumo y el aumento de la producción de las empresas así como de las exportaciones ha impulsado notablemente el crecimiento del sector. La reducción de la oferta disponible se debe también a que algunos operadores se han ido avanzando en la previsión de contratación de m². RENTABILIDADES E INVERSIÓN La inversión en el sector industrial es terreno prácticamente exclusivo de patrimonialistas locales y de Family Offices mientras que las entidades de mayor envergadura y con mayor capacidad económica como son las Socimis y los fondos internacionales centran su interés en la inversión logística por sus atractivas rentabilidades. Precisamente este alto interés conllevará una presión al alza del mercado donde seguirán analizando el cierre de posibles operaciones de grandes dimensiones. La progresiva mejora de la economía, la buena marcha del sector logístico y las positivas perspectivas son las claves principales del interés de estas sociedades. La escasez de producto logístico de calidad en rentabilidad está haciendo que sea imprescindible la construcción de nuevas naves para dar respuesta al auge del sector. En Catalunya, los principales núcleos logísticos y ejes de comunicación de las 3 coronas siguen siendo los principales objetivos de los inversores. En este sentido, el volumen actual de demanda y la falta de producto hacen prever que los precios de venta evolucionen al alza en 2017 a la vez que las rentabilidades tiendan a comprimirse sobre el 6,25%, tal como se ha apuntó el estre anterior. Las entidades financieras, por su parte, siguen interesadas en colaborar con la apertura al crédito para contribuir a la dinamización del mercado. Por su parte, los precios de venta del mercado logístico en Catalunya incrementan ligeramente a la espera de nueva oferta de calidad que nivele y dé respuesta a las necesidades del mercado. Mercado industrial OFERTA Y DISPONIBILIDAD DE ALQUILER La oferta de naves industriales de calidad en Barcelona sigue reduciéndose ligeramente un estre más, una tendencia que se está dando desde hace algunos años. De hecho esta es la línea que se prevé que siga el mercado durante A pesar de que la demanda de naves es elevada, es precisamente la poca disponibilidad la que dificulta el desarrollo y cierre de operaciones. Desde principios de, en un radio de 40 km de Barcelona (1ª y 2ª corona) hay una evidente escasez de producto de calidad. En cambio, el stock de naves antiguas es claramente elevado. Aunque el volumen de demanda es alto, no lo es suficiente como para que se empiecen a impulsar promociones a riesgo en el mercado industrial. Los propietarios de estas naves las están reformando y poniendo en normativa, ahora que disponen de más recursos, porque ven más probabilidades de comercializarlas. PRECIOS DE ALQUILER Las rentas de las naves industriales en alquiler en Barcelona han evolucionado también este estre de forma regular, siguiendo la misma tendencia de estabilidad que en los últimos estres. Las variaciones interanuales apenas ascienden al 4%, por lo que se trata de ligeros incrementos del propio desarrollo del mercado. Las rentas, desde 2013 los mínimos y máximos avanzan con una ligera tendencia al alza. Por comarcas, el Baix Llobregat es la que ha registrado una variación interanual más elevada (4,48%) tanto en el 2º. estre como en el 1º. (2,45%), seguida del Barcelonès, que actualmente fija una renta de 3,92 /m²/mes (3,16% var. int.). La previsión en cuanto a la evolución de rentas es de estabilidad con leves incrementos. Industrial-logístico Segundo estre 2

4 RENTAS MÍNIMAS Y MÁXIMAS DE NAVES INDUSTRIALES 2º estre NAVES EN ALQUILER ( /m²/mes) Mínimo A 2,58 4,69 A - 1 Gavà 2,46 4,23 Prat de Llobregat, El 2,46 4,45 Sant Boi de Llobregat 2,42 4,39 Viladecans 2,3 4,34 A - 2 Cornellà de Llobregat 2,63 4,74 Esplugues de Llobregat 2,4 4,6 Hospitalet de Llobregat, L' 2,83 5,92 Sant Joan Despí 2,48 4,38 Sant Just Desvern 2,49 4,5 A - 3 Badalona 2,9 5,16 Barcelona 3,31 6,2 Montgat 2,35 3,63 Sant Adrià de Besòs 2,72 4,81 Sta. Coloma de Gramanet 2,43 4,34 B 2,05 3,66 B - 1 Molins de Rei 2,27 4,05 Pallejà 1,95 3,61 Papiol, El 1,99 3,51 Sant Feliu de Llobregat 2,36 4,09 B - 2 Barberà del Vallès 2,2 4,1 Cerdanyola 1,98 3,61 Llagosta, La 1,99 3,63 Mollet del Vallès 2,12 3,75 Montcada i Reixac 2,27 3,94 Ripollet 2,16 3,88 B - 3 Castellbisbal 1,9 3,6 Rubí 2,26 3,49 Sant Andreu de la Barca 1,93 3,59 Sant Cugat del Vallès 2,41 3,97 B - 4 Lliçà de Munt 1,79 3,33 Lliçà de Vall 1,97 3,37 Palau de Plegamans 1,95 3,4 Parets del Vallès 2 3,75 Polinyà del Vallès 2,08 3,43 Sta. Perpètua de Mogoda 2,01 3,63 B - 5 Caldes de Montbui 1,57 3,05 C C - 1 C - 2 C - 3 C - 4 D D - 1 D - 2 E E - 1 NAVES EN ALQUILER ( /m²/mes) 1,88 3,04 Cervelló 1,81 2,89 Sant Vicenç dels Horts 1,96 3,25 Sta. Coloma de Cervelló 1,84 2,98 Vallirana 1,3 2,31 Abrera 1,93 2,91 Esparreguera 1,65 2,49 Martorell 1,99 2,96 Olesa de Monserrat 1,63 2,56 Sant Esteve Sesrovires 1,87 2,91 Castellar del Vallès 1,86 2,92 Sabadell 2,17 3,55 Sant Quirze del Vallès 2,05 3,49 Terrassa 2,14 3,54 Viladecavalls 1,85 3,09 Martorelles 1,94 3,08 Montmeló 1,97 3,39 Montornès 1,95 3,33 1,81 2,95 Canovelles 1,61 2,68 Franqueses del Vallès, Les 1,79 2,89 Garriga, La 1,61 2,48 Granollers 2,17 3,36 La Roca 1,89 3,03 Mataró 2,18 3,62 Cardedeu 1,7 2,83 Sant Celoni 1,59 2,69 Llinars del Vallès 1,72 2,96 1,52 2,7 Igualada 1,26 2,31 Manresa 1,26 2,45 Sant Fruitós del Bages 1,31 2,3 Sitges 1,97 3,29 Sta. Margarida i els Monjos 1,42 2,38 Vic 1,37 2,67 Vilafranca del Penedès 1,65 2,96 Vilanova i la Geltrú 1,88 3,25 Industrial-logístico Segundo estre 3

5 RenTAs por comarcas DE NAVES INDUSTRIALES 2º. ( /m² /mes) anual (%) Alt Penedès 1,89 2,70 1,61 Anoia 1,73 2,27 1,76 Bages 1,78 2,35 1,71 Baix Llobregat 2,80 3,70 4,48 Barcelonès 3,92 5,75 3,16 Garraf 2,16 3,22 1,41 Maresme 2,84 3,60 2,53 Osona 1,53 2,64 0,66 Vallès Occidental 2,72 3,60 2,26 Vallès Oriental 2,41 3,25 2,55 Camp de Tarragona 1,48 2,70 2,07 OFERTA Y DISPONIBILIDAD DE VENTA El stock de naves en venta sigue cayendo a consecuencia de la venta de espacios y de la falta de nuevos m² introducidos en el mercado. Las naves que más rápido se comercializan son aquellas que se encuentran en normativa, a precios correctos y situadas en emplazamientos interesantes. Aquellas naves que no encuentran salida, normalmente es porque no reúnen las condiciones necesarias o porque tienen un precio elevado. Hasta el kilómetro 40 desde Barcelona (Mataró, Granollers, Martorell, Castelldefels) la oferta que hay no es suficiente para el volumen de demanda de compra que existente. En un radio de 40km de Barcelona, la oferta de naves no és suficiente para el volumen de demanda existente PRECIOS DE VENTA Los precios de las naves en venta han evolucionado de forma muy ligera a lo largo del 2º., tal como viene sucediendo desde hace 6 estres. En las 5 áreas de la zonificación los incrementos interanuales oscilan apenas entre el 3% y el 4%. En la zona A, por ejemplo, el precio medio /m² hace 1 año era de 528 /m² mientras que al cierre de es de 548 /m² (3,8%). En la zona B, por su parte, la renta media ha evolucionado de los 449 /m² a los 464 /m² (3,3%). Por comarcas, el Barcelonès y el Baix Llobregat son las que han registrado un mayor incremento interanual de las rentas si bien esta subida es del 1,63% y del 1,77% respectivamente. Por contra, Anoia y Maresme apenas han descendido 1 /m 2 con respecto al mismo periodo del año pasado. Si bien se prevé que esta estabilidad se mantenga al menos a corto/medio plazo, hay que tener en cuenta que en algunas naves concretas se ha observado un repunte importante de los precios. En comparación con hace 5 años, de nuevo hoy vuelve a haber mercado de compra-venta. PreCIOs de venta por comarcas DE NAVES INDUSTRIALES 2º. ( /m²) anual (%) Alt Penedès ,55 Anoia ,24 Bages ,69 Baix Llobregat ,77 Barcelonès ,63 Garraf ,38 Maresme ,16 Osona ,99 Vallès Occidental ,43 Vallès Oriental ,19 Camp de Tarragona ,49 Industrial-logístico Segundo estre 4

6 PRECIOS DE VENTA MÍNIMOS Y MÁXIMOS DE NAVES INDUSTRIALES 2º estre A A - 1 A - 2 A - 3 B B - 1 B - 2 B - 3 B - 4 B - 5 Gavà Prat de Llobregat, El Sant Boi de Llobregat Viladecans Cornellà de Llobregat Esplugues de Llobregat Hospitalet de Llobregat, L Sant Joan Despí Sant Just Desvern Badalona Barcelona Montgat Sant Adrià de Besòs Sta. Coloma de Gramanet Molins de Rei Pallejà Papiol, El Sant Feliu de Llobregat Barberà del Vallès Cerdanyola Llagosta, La Mollet del Vallès Montcada i Reixac Ripollet Castellbisbal Rubí Sant Andreu de la Barca Sant Cugat del Vallès Lliçà de Munt Lliçà de Vall Palau de Plegamans Parets del Vallès Polinyà del Vallès Sta. Perpètua de Mogoda Caldes de Montbui NAVES EN VENTA ( /m²) C C - 1 C - 2 C - 3 C - 4 D D - 1 D - 2 E E - 1 Cervelló Sant Vicenç dels Horts Sta. Coloma de Cervelló Vallirana Abrera Esparreguera Martorell Olesa de Monserrat Sant Esteve Sesrovires Castellar del Vallès Sabadell Sant Quirze del Vallès Terrassa Viladecavalls Martorelles Montmeló Montornès Canovelles Franqueses del Vallès, Les Garriga, La Granollers La Roca Mataró Cardedeu Sant Celoni Llinars del Vallès Igualada Manresa Sant Fruitós del Bages Sitges Sta. Margarida i els Monjos Vic Vilafranca del Penedès Vilanova i la Geltrú NAVES EN VENTA ( /m²) Industrial-logístico Segundo estre 5

7 PRECIOS DE VENTA MÍNIMOS Y MÁXIMOS DE SOLARES INDUSTRIALES 2º estre A A - 1 A - 2 A - 3 B B - 1 B - 2 B - 3 B - 4 B - 5 Gavà Prat de Llobregat, El Sant Boi de Llobregat Viladecans Cornellà de Llobregat Esplugues de Llobregat Hospitalet de Llobregat, L Sant Joan Despí Sant Just Desvern Badalona Barcelona Montgat Sant Adrià de Besòs Sta. Coloma de Gramanet Molins de Rei Pallejà Papiol, El Sant Feliu de Llobregat Barberà del Vallès Cerdanyola Llagosta, La Mollet del Vallès Montcada i Reixac Ripollet Castellbisbal Rubí Sant Andreu de la Barca Sant Cugat del Vallès Lliçà de Munt Lliçà de Vall Palau de Plegamans Parets del Vallès Polinyà del Vallès Sta. Perpètua de Mogoda Caldes de Montbui SOLARES EN VENTA ( /m²) C C - 1 C - 2 C - 3 C - 4 D D - 1 D - 2 E E - 1 Cervelló Sant Vicenç dels Horts Sta. Coloma de Cervelló Vallirana Abrera Esparreguera Martorell Olesa de Monserrat Sant Esteve Sesrovires Castellar del Vallès Sabadell Sant Quirze del Vallès Terrassa Viladecavalls Martorelles Montmeló Montornès Canovelles Franqueses del Vallès, Les Garriga, La Granollers La Roca Mataró Cardedeu Sant Celoni Llinars del Vallès Igualada Manresa Sant Fruitós del Bages Sitges Sta. Margarida i els Monjos Vic Vilafranca del Penedès Vilanova i la Geltrú SOLARES EN VENTA ( /m²) Industrial-logístico Segundo estre 6

8 LOCALES COMERCIALES. Segundo estre DEMANDA A lo largo de este 2º estre, y también del conjunto del año, el retail en Barcelona ha registrado unos valores muy positivos que confirman su estabilización y consolidación, tal y como se apuntó en el anterior informe de mercado. La demanda de alquiler ha incrementado un 3,5% respecto a la primera mitad del año. De hecho el Índice de Confianza del Consumidor (ICC-CIS) de diciembre se ha situado en los 100,7 puntos, el mayor nivel de todo debido a una mejora de la valoración del mercado por parte de los consumidores. No obstante, este dato se sitúa todavía por detrás de los mejores datos de Por su parte, el consumo de lujo ha registrado un leve descenso, a la vez que el volumen de demandas de locales de lujo se ha estabilizado a la espera de inputs de mercado. En cuanto a la demanda por superficies, las de 0 m² a 200 m² siguen siendo las más solicitadas desde primeras líneas hacia líneas secundarias. Se ha detectado un crecimiento del interés por parte de los operadores en seguir creciendo en número de puntos de venta. Además, muchas marcas han vuelto a creer en los locales de calle en combinación con presencia también en los centros comerciales. Por sectores, Moda sigue evolucionando positivamente, especialmente en 1ª líneas, con operadores activos y buenos niveles de consumo. Hogar también vive un momento de crecimiento en Barcelona con formatos urbanos en expansión. Hay que destacar que algunos operadores de moda están ampliando espacios de sus establecimientos para ofrecer productos también para Hogar. La demanda en Restauración sigue a un buen ritmo de crecimiento puesto que el consumo de las familias en este sector ha incrementado tanto entre ana como en fin de ana. A su vez se ha evidenciado un auge en las panaderías modernas que ofrecen también servicio de cafetería y pastelería. Destaca, por último, el sector Automoción, que apuesta por tener más visibilidad a través de la apertura de un mayor número de puntos de venta. La demanda de compra de locales comerciales en Barcelona por parte de cliente final ha crecido un 5% con respecto al estre anterior. No obstante, el volumen de peticiones de este tipo de producto sigue siendo residual en proporción a la totalidad de ventas, que si ha registrado incrementos notorios en proporción a la totalidad del mercado de retail. PRECIOS DE ALQUILER La buena marcha del sector y la falta de espacios sigue impulsando las rentas al alza en todas las líneas. En 1ªL Mixta, la renta media ha registrado una variación del 5,25% interestral y un 6,58% interanual. 3ªL ha incrementado más de un 5% la renta media en comparación con la 1ª mitad del año. Portal de l Àngel (1ªL Muy Transitada) sigue encabezando la lista de calles comerciales más caras de España con 270 /m²/mes, seguida de la madrileña Preciados a 255 /m²/mes. PRECIOS DE VENTA Los precios de los locales en venta de la capital catalana han avanzado en la misma línea que los de alquiler, subiendo ligeramente entre un 4% y un 5% en las diferentes líneas comerciales. Esta evolución es claramente una muestra de estabilidad y consolidación del mercado de retail en Barcelona. La mejora de las perspectivas del sector ha hecho que en algunas compraventas de locales, el precio de cierre se haya visto incrementado. En cuanto a los precios del actual estre, destacan los de 3ªL, en que el /m² es de (6,29% v. interestral y 9,57% v. interanual). RenTAs alquiler locales comerciales Barcelona 2º estre de ( /m²/mes) estral (%) 1ª Línea Alto Nivel 145,75 125,00-205,00 1,49% 1ª Línea Mitxa 42,10 35,00-71,00 5,25% 1ª Línea Muy transitada 135,01 125,00-225,00 2,07% 2ª Línea 19,25 17,00-35,00 4,05% 3ª Línea 11,02 9,00-17,00 5,45% 4ª Línea 4,36 3,50-5,90 4,31% PREUS VENDES locals comercials Barcelona 2º estre de ( /m²) estral (%) 1ª Línea Alto Nivel , ,00 9,13% 1ª Línea Mitxa , ,00 8,09% 1ª Línea Muy transitada , ,00 7,02% 2ª Línea 3.500, ,00 4,26% 3ª Línea 1.775, ,00 6,29% 4ª Línea 465, ,00 1,09% Locales comerciales Segundo estre 7