INFORME. 1.- En noviembre de 2003 se solicita por... licencia de obras para construcción de... bordas en..., núcleo perteneciente al municipio de...

Transcripción

1 INFORME CUESTIÓN PLANTEADA Mediante oficio de fecha 30 de enero de 2015, registrado de entrada el 3 de febrero, por la Alcaldía del Ayuntamiento de... se solicita la emisión de informe jurídico referido al expediente de construcción de.. bordas aisladas y zonas comunitarias dentro del término municipal, relativo a la naturaleza del suelo, a la vigencia de la licencia de cara a finalizar la promoción y de ser así si se podría conceder la licencia de primera ocupación. Asimismo se pregunta si, confirmado lo anterior, sería posible transmitir la licencia a... y concesión de prórroga para la finalización de las obras. ANTECEDENTES De la documentación remitida pueden extraerse las circunstancias fácticas de relevancia para la emisión del presente dictamen que señalamos en los siguientes parágrafos. 1.- En noviembre de 2003 se solicita por... licencia de obras para construcción de... bordas en..., núcleo perteneciente al municipio de... El informe del Secretario del Ayuntamiento propone suspender la concesión de la licencia solicitada hasta que se cumpla la normativa vigente y se apruebe definitivamente el planeamiento municipal que se encuentra en tramitación. Y ello porque el suelo sobre el que se pretende llevar a cabo la edificación es no urbanizable, circunstancia que justifica la existencia del visado colegial del proyecto de las obras con infracción urbanística grave. 2.- Mediante Decreto de Alcaldía 53/2003, de fecha 11 de diciembre de 2003 se concede licencia de obras a la solicitante para la construcción de las... bordas, amparándose en un informe favorable del Técnico Municipal de fecha 18 de noviembre de 2003, informe que por otra parte no aparece en el expediente. 3.- En junio de 2004 el Ayuntamiento firma un Convenio con la Promotora..., en el que se recogía la aprobación municipal del Proyecto de Prolongación de servicios y mejora de calle de acceso al núcleo de... y el compromiso de elaboración de planeamiento urbanístico en el que el suelo sobre el que se iba a llevar a cabo la edificación aparecería como suelo urbano. Por su parte la promotora ejecutaría por su cuenta el proyecto de las obras de acceso y cedía los terrenos para el mismo. 1

2 4.- Curiosamente mediante Decreto de Alcaldía 21/2004, de fecha 22 de marzo, se concede de nuevo licencia de obras a la Promotora... para el mismo objeto. Consideramos que o bien podría tratarse de una prórroga a la licencia concedida con fecha 11 de diciembre de 2003 aunque nada se dice en la citada Resolución, o bien, que la primera licencia fuera al Proyecto Básico y la segunda para el Proyecto de Ejecución. 5.- Mediante resolución 75/2005, de fecha 19 de septiembre de 2005 se aprueba el Proyecto modificado de... bordas y zonas comunitarias de aparcamientos y servicios. 6.- Posteriormente se notifica el acuerdo del Pleno a la Promotora... -aquí hay algún error en las fechas ya que aparece como fecha del documento 20/12/2006, mientras que el registro de salida del documento es 17/02/2006- por el que se acuerda la suspensión del efecto de la licencia concedida con fecha 22 de marzo de 2004 acordando la paralización delas obras por constituir una infracción urbanística muy grave. Acuerdo que fue recurrido en reposición por la Promotora con fecha 22 de febrero de 2006, sin que nos conste que haya sido objeto de resolución expresa. 7.- Aparecen en el expediente algunos informes que hemos de mencionar: con fecha 27 de julio de 2011 el Técnico Municipal informa a petición de la Agencia Tributaria que la parcela 35 del polígono 501 es rústica, mientras que la parcela 53 del mismo polígono 501 tiene naturaleza rústica, recalificada mediante un proyecto de urbanización y con licencia de un proyecto de ejecución de 11 bordas aisladas y zonas comunitarias de aparcamiento y servicios; con fecha 20 de febrero de 2012 el mismo Técnico Municipal informa que la urbanización de las obras promovidas por Promotora bordas en... no se ajusta al proyecto presentado. 8.- Tras diversas operaciones societarias, la propiedad de la obra ha resultado ser de la sociedad... (desde noviembre de 2014 absorbida por...) quien con fecha 3 de noviembre de 2014 solicita al Ayuntamiento de... se pronuncie confirmando si estamos ante un suelo urbano consolidado por tratarse de un suelo que cuenta o va a contar con los servicios urbanísticos básicos definidos en la Ley 3/2009, de 17 de junio, de Urbanismo de Aragón, y por lo tanto, la licencia de obras concedida sigue en vigor para la finalización de la promoción en curso y una vez ejecutada de acuerdo al Proyecto de Ejecución que se utilizó para la concesión de la licencia, las viviendas obtendrían,realizados los trámites oportunos por el Técnico Municipal, licencia de primera ocupación. 9.- Con fecha 14 de enero de 2015 el Técnico Municipal informa que el suelo sobre el que se ubica pasará a ser urbano consolidado en el momento en el que se complete la urbanización definida en el proyecto de urbanización de la citada partida en que se ubican los edificios y aparcamientos y sean recibidos por el Ayuntamiento de... Que al no 2

3 haberse realizado expediente de caducidad por parte del Ayuntamiento, la licencia está en vigor. FUNDAMENTOS DE DERECHO Primero. Se emite el presente dictamen en virtud de lo dispuesto en el articulo 84 del Estatuto de Autonomía de Aragón, 36.1.b) de la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases del Régimen Local, y el artículo 68 a) de la Ley 7/1999, de 9 de abril, de Administración Local de Aragón, que establecen que es competencia de las Diputaciones Provinciales la asistencia y la cooperación jurídica, económica y técnica a los Municipios, especialmente los de menor capacidad económica y de gestión y conforme a lo dispuesto en el Reglamento Provincial del Servicio de Asistencia Jurídica, Económico - financiera y Técnica de la Diputación Provincial de Huesca, publicado en BOP núm. 236, de 14 de octubre de Segundo. La normativa aplicable al presente caso es la Ley 5/1999, de 25 de marzo, Urbanística y la Orden de 17 de mayo de 1991, del Departamento de Ordenación Territorial, Obras Públicas y Transportes, por la que se da publicidad al Acuerdo de aprobación definitiva de las Normas Subsidiarias y Complementarias de ámbito provincial de Huesca -en adelante NNSS Huesca-, dado que el Municipio de... no contaba cuando se concedió la licencia de obras en el año 2003, ni cuenta en el año 2015, con Plan General de Ordenación Urbana o Normas Subsidiarias Municipales. También habremos de tener en cuenta el Decreto -Legislativo 1/204, de 8 de julio, del Gobierno de Aragón, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Aragón (en adelante TRLUA). Tercero. Respecto a la primera cuestión que se plantea relativa a la calificación del suelo sobre el que se pretendía la construcción de las.. bordas en... no nos cabe ninguna duda de que el suelo es no urbanizable. Un suelo es urbano o no según lo califique el planeamiento y según la realidad fáctica del mismo, dependiendo de si cumple con los elementos de urbanización exigidos por la normativa urbanística. Así, la jurisprudencia viene admitiendo que al amparo del valor normativo de lo fáctico un suelo que cuente con los servicios del suelo urbano puede ser considerado como urbano aunque no esté calificado como tal en el planeamiento, véase a modo de ejemplo entre otras, las siguientes sentencias: TSJ Cast-León (Bur), Sentencia de , núm. 3/2003, rec. 410/2001; TSJ País Vasco, sec. 2ª, Sentencia , núm. 175/2002, rec. 3934/1998; TSJ País Vasco, sec. 2ª, Sentencia , núm. 3

4 1322/2001, rec. 376/1999; TS 3ª sec. 5ª, Sentencia , rec. 6767/1990; TS 3ª, Sentencia , rec. 5585/1990; TS 3ª sec. 5ª, Sentencia , rec. 9720/1990. Por tanto, para determinar la naturaleza urbanística del terreno deberemos comprobar su realidad fáctica, referida a si tiene o no los elementos de urbanización exigidos por la norma, y según dispone el artículo 12 del TRLUA tendrán la condición de suelo urbano los terrenos que: a) Cuenten con servicios urbanísticos suficientes, entendiendo por tales: red viaria que tenga un nivel de consolidación suficiente para permitir la conectividad con la trama viaria básica municipal, servicios de abastecimiento y evacuación de agua, así como suministro de energía eléctrica, servicios de telecomunicaciones y gestión de residuos de características adecuadas para servir a la edificación que sobre ellos exista o se haya de construir. b) Carezcan de alguna de las infraestructuras y servicios mencionados en el apartado anterior, pero puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexión con las instalaciones preexistentes. Con carácter general, no podrán considerarse, a estos efectos, las carreteras de circunvalación ni las vías de comunicación interurbanas. c) Los terrenos que el plan general incluya en áreas consolidadas por la edificación, al menos, en las dos terceras partes de su superficie edificable, siempre que la parte edificada reúna o vaya a reunir, en ejecución del plan, los requisitos establecidos en el apartado a) y se trate de espacios homogéneos en cuanto a su uso y tipología que se encuentren integrados en la malla urbana propia del núcleo o asentamiento de población del que formen parte. d) Los terrenos que, en ejecución del planeamiento, hayan sido urbanizados de acuerdo con el mismo. Y la realidad demuestra que no cuenta la parcela con dichos servicios: así lo recoge el Técnico Municipal en su informe al decir que pasará a ser urbano consolidado en el momento en el que se complete la urbanización definida en el proyecto de urbanización Por lo que si no cuenta con los mismos para poder considerarlo como urbano el suelo sigue siendo no urbanizable. Y aunque en su día la licencia se concediera con el compromiso de llevar a cabo al mismo tiempo la urbanización, entendemos que amparándose en la posibilidad que daban los artículos 40 y 41 del Reglamento de Gestión Urbanística -posibilidad que se recogía igualmente en el artículo de la NNSS Huesca- no hay que olvidar que ello hubiera sido posible siempre y cuando el planeamiento así lo hubiese contemplado al disponer que ese suelo era urbano. Pero aunque había un compromiso para aprobar el planeamiento éste no ha sido aprobado con lo que tenemos un suelo no urbanizable con una urbanización ilegal. 4

5 No compartimos el criterio del Técnico Municipal sobre la naturaleza del suelo cuando dice que pasará a ser urbano consolidado en el momento en el que se complete la urbanización definida en el proyecto de urbanización de la citada partida en que se ubican los edificios y aparcamientos y sean recibidos por el Ayuntamiento de.... Se está forzando la legalidad, pues para poder edificar primero el suelo ha de ser urbano y tener la calificación de solar, pero no a la inversa. El suelo seguirá siendo no urbanizable mientras el planeamiento no le cambie la calificación que tiene actualmente. Cuarto. Sobre las cuestiones planteadas por el Ayuntamiento de..., relativas a la licencia de obras concedida en el año 2003, sobre su vigencia y la posibilidad de conceder una prórroga para finalizar las obras, hoy inconclusas, para poder así conseguir la licencia de primera ocupación -actualmente declaración responsable según dispone el artículo 227 del TRLUA- previa transmisión de la misma al actual propietario de las obras, hemos de entender que aunque nada se dice en la licencia sobre estas cuestiones, las Normas Subsidiarias y Complementarias de ámbito provincial de Huesca -NNSS Huescaestablecen en el artículo 2.7. la regulación de la caducidad de las licencias, y por aplicación de las mismas habría que concluir que la licencia puede estar caducada, aunque faltaría la declaración formal por parte del Ayuntamiento dando audiencia al interesado: Salvo que, previa solicitud formal del adjudicatario de una licencia, se otorgaran prórrogas expresas, las licencias caducarán si se produjera una de las siguientes situaciones: Que las obras no hubieran comenzado al año de su concesión. Que las obras, una vez comenzadas, se hubieran suspendido realmente y transcurrieran más de seis meses sin reanudarlas. Que las obras no hubieran finalizado en el plazo de tres años desde la concesión de las licencias, no habiéndose presentado el certificado de fin de obra. La declaración formal de caducidad de licencia se efectuará mediante expediente tramitado con audiencia al interesado. Las prórrogas serán justificadas, correspondiendo al Ayuntamiento la estimación de dicha justificación la concesión de las prórrogas. Ello sin querer entrar en otras consideraciones relativas a la posible ilegalidad de la licencia, pues mientras ésta no fuere invalidada por el Ayuntamiento seguirá produciendo sus efectos. Por lo cual, aconsejaríamos al Ayuntamiento que tramite el correspondiente expediente de caducidad de la licencia de obras dando audiencia a la actual propietario de las obras, esto es, la mercantil..., así como a cualquier otro interesado en el expediente, al objeto de poner fin a esta situación anómala y puesto que no se ha desarrollado el planeamiento que diera cobertura a estas obras. 5

6 En consecuencia, no debería concederse una prórroga de la licencia para finalizarlas, ni admitir la transmisión de la misma a la actual propietaria, pues como ya hemos comentado la licencia estaría caducada. Todo ello nos lleva a la conclusión de que si por el actual propietario de las obras se presentase la declaración responsable de la primera ocupación de las edificaciones el Ayuntamiento de... se vería obligado a iniciar los correspondientes expedientes de inspección y/o sancionador. No nos queda sino apuntar que posiblemente la solución a este problema pueda venir de la aprobación por el Ayuntamiento de... de un instrumento de planeamiento adecuado para el desarrollo urbanístico de este suelo, compromiso que tiene pendiente desde el año CONCLUSIONES En opinión de la funcionaria que suscribe, procedería declarar la caducidad de la licencia dando audiencia al propietario de las obras que se ha subrogado en todos los derechos y obligaciones del anterior titular de la misma así como a cualquier otro interesado en el expediente, lo que conllevaría no conceder una prórroga ni la trasmisión de la misma, conforme a los fundamentos de derecho contenidos en el presente dictamen. En cuanto a la naturaleza del suelo entendemos que sigue siendo no urbanizable y que la única posibilidad para regularizar la situación de estas obras inacabadas y con una licencia caducada solo podrá pasar por la aprobación de un instrumento de planeamiento urbanístico adecuado que las ampare. Este es mi parecer que someto a cualquier otro criterio mejor fundado en derecho. No obstante, la corporación de su Presidencia resolverá lo que estime más conveniente. Huesca, a 16 de febrero de 2015 La Secretaria-Interventora del SAT 6