ZONAS DE SEGURIDAD Y ACTUACIÓN NOTARIAL. Sumario. 2. Zonas de Seguridad. Régimen Legal.

Transcripción

1 por Abel Pío PEREZ ZONAS DE SEGURIDAD Y ACTUACIÓN NOTARIAL Sumario 1. Introducción. 2. Zonas de Seguridad. Régimen Legal. 3. Transferencias de inmuebles ubicados en zonas de seguridad. Requisitos. Actuación Notarial. 4. Enajenación de inmuebles de zonas de seguridad sin autorización previa. Su nulidad e i1icitud. 5. Conclusiones. Introducción Con el devenir histórico ha quedado demostrado cómo algunos pueblos americanos, aún antes de la emancipación, cuando quizás no habían configurado totalmente su propia identidad, han denunciado con sus actos de usurpación, una conducta agresiva, expansionista y violatoria de la soberanía de los países agredidos. Es así como desde la ya olvidada y lejana acción bélica de Mbororé (1640), que impidió que la actual mesopotamia argentina fuera hoy territorio brasileño, hasta las gestiones diplomáticas de nuestros días por el problema con Chile por el Canal de Beagle, la República Argentina ha necesitado de diversas acciones tendientes a la defensa de su soberanía nacional ante el acecho de ciertos países limítrofes. No siempre las actividades de los países agresores han tenido o pretenden tener un carácter bélico, muchas veces su conducta expansionista se manifiesta de una manera cautelosa, sigilosa, respondiendo así a una estrategia de penetración más bien lenta y "pacífica" en el territorio ilegalmente avanzado. Es por ello que como en el caso que nos ocupa nuestro país ha necesitado dentro de los límites de su territorio crear situaciones jurídicas especiales ten- [1]

2 dientes a poner freno a este tipo de "invasión pacífica" e impedir la anexión de parte del territorio nacional por el país invasor. Surgen así las llamadas Zonas de Seguridad. 2. Zonas de seguridad, régimen legal. Las zonas de seguridad fueron creadas por la Ley Nacional N /46 sobre la base del Decreto N del 14/6/44, siendo ambas normas complementadas por los Decretos /46 Y /48. Ahora bien, qué son las Zonas de Seguridad? Podemos definirlas de la siguiente manera: son franjas de territorio nacional sometidas a un régimen jurídico especial, ubicadas en zonas fronterizas y/o estratégicas respecto de países limítrofes. El fundamento de su creación está dado por la defensa -de los intereses y de la soberanía nacional. El Estado, con el fin de detener la expansión y penetración extranjera, debe ejercer sobre dichas zonas una acción de contralor tendiente a impedir la formación de núcleos de nativos del país limítrofe dentro del territorio nacional. Dicha acción de contralor es ejercida fundamentalmente sobre las transferencias de inmuebles ubicados en las zonas delimitadas por la ley. Precisamente en las instrucciones del decreto del 22 de Mayo de 1946 se expresa: "...que de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 2 del decreto del 13 de Junio de 1944, corresponde al Poder Ejecutivo precisar el ancho de las Zonas de Seguridad, dentro de los límites máximos establecidos por aquel decreto, atendiendo a condiciones especiales derivadas de la situación, población, recursos e intereses de la defensa nacional..."; fijando más adelante los límites de las franjas sometidas al régimen relacionado. 3. Transferencias de inmuebles ubicados en zonas de seguridad. Requisitos. Actuación notarial. El artículo 4 del decreto /44, el artículo 29 del decreto /46 y el artículo 2 del decreto /48, exigen a todo escribano que deba autorizar transferencias de dominio, constitución de derechos reales o arrendamientos de inmuebles dentro de las Zonas de Seguridad, solicitar la previa autoriza- [2]

3 ción de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad y dejar constancia en la escritura de la existencia de tal autorización. Asimismo en decreto /46 en su párrafo intitulado "Instrucciones que se tendrán en cuenta para efectuar transacciones de inmuebles en zona de frontera", expresa: "El escribano actuante elevará una nota en papel simple con un detalle somero de la operación a realizarse: nombres del comprador y vendedor, superficie y ubicación del inmueble, etc. A vuelta de correo se le remitirán los formularios correspondientes a fin de que se completen los datos necesarios". Como vemos surge con un carácter de requisito ineludible y que hace a la validez del acto la necesidad de la previa autorización de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad, y en caso de celebrarse el acto la obligación del notario de relacionar la respectiva autorización en el cuerpo de la escritura. Tal rigorismo tiene plena justificación atento al orden público en juego. 4. Enajenación de inmuebles de zonas de seguridad sin autorización previa. Su nulidad e ilicitud. En el caso de que un escribano autorice una escritura de compraventa de un inmueble de zona de seguridad sin la autorización previa de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad consideramos que el acto es nulo de nulidad absoluta ya que el artículo 956 del Código Civil preceptúa: "Para la validez del acto es preciso que se hayan llenado las formas prescritas por las leyes, bajo pena de nulidad. Asimismo el incumplimiento de las normas reguladoras del Régimen de Zonas de Seguridad por parte de los funcionarios autorizantes de documentos sujetos a inscripción, conforme lo estipulado por el artículo 9 inciso a) de la Ley Nacional , serán devueltos por portar un acto jurídico viciado de nulidad absoluta manifiesta. Con el mismo sentido y alcance el propio decreto /46 en su artículo 4 establece: "El Registro de la Propiedad no dará curso a la inscripción de escrituras traslativas de dominio de inmuebles ubicados en zonas de seguridad que no tengan insertas al pie las constancias indicadas en los artículos 2 y 3 ". (autorización previa). [3]

4 Conforme a lo expuesto el incumplimiento de los requisitos establecidos por la Ley haría que el acto fuera nulo y procedente la observación y rechazo por parte de los Registros sin obtener la respectiva inscripción. Por otra parte, es conveniente que el escribano se abstenga de autorizar actos de esta naturaleza sin la autorización previa ya que serían ilícitos, punibles e insubsanables, y además podría acarrear sanciones penales puesto que el notario sería responsable de su actuar profesional en razón de haber omitido un deber impuesto por la Ley. Sin embargo se han dado en la práctica casos en los cuales con posterioridad a la instrumentación, ya fuere mediante presentación espontánea u otros medios, la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad ha expedido la correspondiente certificación, posibilitando de esta manera la confirmación de los actos otorgados sin ese requisito previo e ineludible. En tales casos subsanada esta falta los Registros inscribieron el título respectivo. 5. Conclusiones Las zonas de seguridad importan a los intereses y a la defensa de la soberanía nacional por lo tanto deben ser mantenidas ya que las razones que motivaron su creación continúan en vigencia. El Estado debe continuar ejerciendo un contralor efectivo respecto de las transacciones realizadas con inmuebles ubicados dentro de las franjas sujetas a este régimen legal. Sin embargo y atento a que en la práctica han surgido inconvenientes, bien sea en la delimitación exacta de las franjas, o en la expedición de las autorizaciones, es necesario por lo menos modificar las normas para así lograr una actualización del régimen. Al respecto es interesante y debe ser tenido muy en cuenta, lo recomendado en las últimas Reuniones Nacionales de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble, especialmente en la XV Reunión celebrada en 1978, 1 que en un párrafo de su despacho N 4 expresa:...que es deseable una mayor claridad en las disposiciones que regulan esta materia, con 1 Ver Despacho N 4 de la XV Reunión Nacional de Directores de Registros de la Propiedad Inmueble - Bs. As [4]

5 el objeto de evitar los inconvenientes que actualmente se producen en la contratación inmobiliaria y su posterior registración, por lo que resulta recomendable promover una reunión entre las autoridades de la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad y los responsables de la aplicación de las normas. Que sin perjuicio de una posterior ampliación de la gama de aspectos a considerar en la reunión que se postula, aparece como necesario el tratamiento de los siguientes aspectos: a) Exacta determinación de las zonas o espacios físicos afectados, para lograr una mayor seguridad en la aplicación del régimen; b) Adopción de mecanismos y procedimientos ágiles que eviten las demoras excesivas en la expedición de las certificaciones previas; c) Suministro de apoyo técnico para las tareas que cumple la Comisión Nacional de Zonas de Seguridad en las bocas de recepción de los certificados aludidos, a fin de lograr un trato conteste con la materia misma que se maneja, procurando con ello una mejor situación notarial y registral inmobiliaria, que es en definitiva el objetivo por el cual se brega; d) Eliminación de excepciones que generan discordancias con el artículo 1 (última parte) del decreto /48; e) Edició n y distribución de un digesto permanentemente actualizado tanto en cuanto a las normas nacionales como respecto a las reglamentarias, y dictámenes que establezcan criterios interpretativos del régimen; f) Que los puntos señalados propugnan un mejor cumplimiento del sistema ya que se comparte plenamente la filosofía que inspira la instauración del mismo, pero también se desea que mediante el perfeccionamiento de su aplicación operativa se logre su total y estricta vigencia". Bibliografía - Ley nacional 12:913/46 - Decreto /44 - Decreto /46 - Decreto /48 [5]