ESTUDIO DE DETALLE DE LA PARCELA OR44 ADANIA RESIDENCIAL S.L. PARCELA SECTOR 19 "ARECHAVALETA-GARDELEGUI" VITORIA-GASTEIZ

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Rosario Franco Cruz
hace 6 años
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1 CLlM Estudio de Arquitectura S.L.P. IÑAKI ECHEANDIA GARCIA JAVIER ARREGUI ERBINA ARQUITECTOS CI Río Ayuda, 5 bajo O-VITORIA-GASTEIZ Tfno: PROYECTO: PROMOTOR: DIRECCION: ESTUDIO DE DETALLE DE LA PARCELA OR44 ADANIA RESIDENCIAL S.L. PARCELA SECTOR 19 "ARECHAVALETA-GARDELEGUI" VITORIA-GASTEIZ OBJETO Y OPORTUNIDAD DEL ESTUDIO DE DETALLE: Es objeto del presente Estudio de Detalle el reajuste de la volumetrla como "bloque impuesto de la solución tipo" propuesto por el Plan Parcial, a una solución más libre y que da una mejor respuesta a los actuales requerimientos de los posibles adquirentes de las viviendas de Protección Oficial. Cuando se iniciaron los trámites de definición del Plan Parcial del Poligono, la coyuntura económica permilia un fácil acceso al crédito y al consumo, traduciéndose en una gran facilidad para poder adquirir una vivienda protegida para la persona que cumplía los criterios de adjudicación de las mismas. Sin embargo desde en que se iniciaron los trámites, la sociedad ha entrado en una fuerte crisis económica que se ha materializado en una interrupción del crédito y un retraimiento de las familias a la hora de adquirir una vivienda. La alegria que hace cuatro años exislia a la hora de comprar una vivienda se ha convertido en un ejercicio de análisis de necesidades y capacidad de endeudamiento. Hasta hace poco, la vivienda de protección pública que se demandaba era de 90 m2 con tres dormitorios. En el momento actual, esta vivienda resulta excesivamente cara para la capacidad económica de los posibles compradores, por lo que se demanda una vivienda con menos superficie, pero con un programa lo más parecido posible a ese esquema. La "solución tipo" arrastraba el esquema de la vivienda de 90 m2., en la que actuaimente se está dando una gran cantidad de renuncias de los posible adjudicatarios, por denegación de créditos por parte de las entidades crediticias. El objetivo del presente Estudio de Detalle es mantener el esquema de vivienda de tres dormitorios, pero reduciendo la superficie de las mismas, de tal forma que con el aumento del número de viviendas que

2 introdujo la tercera modificación del Plan Parcial, exista un mayor número de personas que puedan acceder a una vivienda de VPO. El Plan General, asf como la normativa de VPO, establecen una serie de condiciones de anchos mfnimos de estancias, escaleras de acceso, que hacen que la pérdida de superficie sólo pueda hacerse por pérdida de fondo del bloque impuesto, no siendo posible, o muy dificil, hacerlo por perdida de anchura del frente de cada vivienda. Ante esta situación sólo nos queda modificar la volumetrfa del citado "bloque impuesto". Por otra parte, las diferencias de cota existentes en la parcela, asf como la obligación de mantener la cota a lo largo de cada uno de los piso, hace necesario matizar la altura máxima de la edificación. ENTIDAD PROMOTORA: Como único propietario actúa de promotor de la parcela, ADANIA RESIDENCIAL S.L., representada por D. Julián Lizarraga Etxeberrfa (DNI E), con domicilio social, a efectos de notificaciones, en Plaza de Amarlca, 5 Bajo, C.P de Vitoria Gasteiz DESCRIPCION DE LA NUEVA VOLUMETRIA: ALTURA: El bloque impuesto (bloque mixto con cuerpo central longitudinal y cuerpos de planta cuadrada en los extremos) proponia, en el Plan Parcial, cuatro alturas más entrecubierta, pero por medio de Estudio de Detalle se podrá incrementar hasta Baja+6+entrecubierta y altura total a cornisa de 22,80. La propuesta planteada, con la tipologfa de vivienda descrita, propone llegar a Baja más seis alturas, con un máximo a cornisa de menos de 22,80. Sin embargo, las rasantes existentes hacen que la altura máxima de 22,80 m. sólo pueda ser cumplido en uno de los extremos, puesto que las diferencias de cota de la urbanización son notablemente abultadas. En la parcela existen diferencias de hasta 3,29 m.., que unido a fa imposición de tener que mantener la rasante del forjado de cada piso, junto con la que establecen el Plan General y el Parcial para locales comerciales (de 3,5 a 4,6 m), hace que dicha altura no quede más que en una referencia en el punto mlnimo, por lo que la planta baja deberá tener desde la altura mlnima hasta la obtenida en el extremo más desfavorable.

3 En nuestro caso, esa altura mlnlma de planta baja propuesta es de 3,50,, siendo la máxima, por imposición de la urbanización, de 5,90 m.(2,50+3,50) Esta cota de partida de planta baja hace que la altura total del edificio sea de 24,40 m., por imposición de la propia topografia. Debe entenderse que dicha altura máxima se mide a cara superior del úitimo forjado. Sobresaliendo sobre esa cota los petos de terrazas. Como unificación de toda la planta baja debemos tener un porche público hacia la plaza pública existente en la zona central. Como resumen de lo expuesto se da una altura de pisos en altura de 18,30 m.(6x3) hasta cara superior del último forjado, una altura libre de planta baja de 3,50 m. y una diferencia de urbanización de 2,40 m. Por tanto nuestro edificio se encontrará en una altura comprendida entre 22,00 y 24,40 m. FONDO: El fondo de la edificación, en el bloque longitudinal, tenia un máximo de 15 m. (en Plan Parcial), el cual mantenemos en planta baja en nuestra propuesta. El fondo propuesto en plantas de piso es de 13,85 m. incluyendo las terrazas existentes en el alzado principal. Dicho fondo parte desde la Ifnea trasera del fondo máximo (Los 15 m. iniciales) Estas terrazas del alzado principal se encuentran dentro del volumen del Plan Parcial, por lo que no son consideradas como vuelos, a pesar de ser vuelos constructivos, no legales. El cuerpo principal del edificio, sin contar vuelos posteriores ni terrazas delanteras es de 12,50 m. Sobre la alineación trasera se ubican terrazas de 1 m de profundidad, según vuelos autorizados por el plan parcial. Los cuerpos de planta cuadrada de 20x20 del Plan se han mantenido en planta baja, modificando en planta de pisos a 14,79 x 20. Con esta pérdida de fondo se pretende separar los edificios, de manera que el enfrentamiento de ventanas sea lo menor y más alejado posible. LONGITUD: El bloque central longitudinal del Plan Parcial propuesto era de un máximo de 84 m., siendo en nuestra propuesta de 79,50, pues se ha intentado que el solapamiento con los bloques de planta cuadrada de 20x20 sea el minlmo posible. Se ha forzado esta longitud de tal forma que no existan ventanas enfrentadas entre ambos edificios.

4 La longitud de los bloques pequeftos se mantiene en pisos, sin embargo, siguiendo el criterio de la 4" modificación del Plan, en planta baja se ocupa parte de la parcela libre junto a los cruces de la calle perpendiculares, de forma simétrica en ambos cruces, intentando que la edificación realice un "acompaftamiento y protección" del peatón a lo largo de toda la acera. PLANTAS SOTANOS: Los accesos se hacen por las vlas secundarias, respetando la zona de porche y plaza sin aparcamiento inferior. Tampoco se construye en sótano una banda, en fondo de parcela, de cinco metros que permita la plantación de árboles y zona verde. PLANTA BAJA: Se ocupan con Comercial- las dos intersecciones de transversales. locales comerciales -Terciario esquinas de la parcela, en las la calle principal con las Se dejan porches según plano del Plan Parcial, de anchura 3,50 m. con frente a la plaza formada delante de los edificios, asl como la calle principal. El resto de planta baja se ocupa con portales pasantes entre piaza y urbanización posterior, trasteros y cuarto de calderas e instalaciones, con acceso desde el portal. PLANTAS DE PISOS: Se proponen seis plantas de pisos de vivienda, en los que existen terrazas abiertas dispuestas al tresbolillo. Estas terrazas, en fachada principal, son de un fondo de 1,35 m, situado dentro de la alineación máxima. Sin embargo, los vuelos situados en la fachada posterior son de sólo un metro de fondo, puesto que la fachada posterior se encuentra en alineación máxima. Los bloques de remate pierden una vivienda en planta 6". Las plantas de pisos son de 2,60 m. de altura libre. PLANTAS ATICO o ENTRECUBIERTA: Se propone eliminarla, pues los trasteros y cuarto de calderas se han ubicado en planta baja y garaje. La cubierta es plana.

5 APROVECHAMIENTO Plan Parcial Estudio de Detalle ISUP COMPUTABLE parcela 4.934, ,14 Ocupación máxima sótano 3.722, ,99 P.B. Terciario 800,00 800/800 P.B. Residencial 300, ,01/0 P.B porche uso público 549,50 533,25 Ise acorta bloaue lonal Residencial pisos 8.080, , ,00 N máximo de viviendas 108 V.P.P. 94V.P.P. alturas B+6+e con estudio de detalle B+6 PLANTA SUPERFICIES POR PLANTAS 1 15 USO 116 SUPo UTIL 17 SUPo CONSTo 18 GARAJES 2010, ,87 SOTANO-2 TRASTEROS 432, ,02 676, ,51 ELEMEN. COMUNES 177,46 GARAJES 1974, ,35 SOTANO -1 TRASTEROS 432, ,95 676, ,99 ELEMEN. COMUNES 177,46 TRASTEROS 264,00 413,22 LOCALES 756,30 800,00 PORTALES 422,15 BAJA ELEMEN. COMUNES 1020,30 54, ,26 prches (PUBLICO + ACCESO PORTAL) 690,03 SALIDAS EMERGENCIA GARAJES 46,8 PRIMERA VIVIENDAS 1242, , , ,31 VIVIENDAS 1179, ,08 SEGUNDA 1477,23 VIVIENDAS 1184, ,38 TERCERA 1184, ,53 VIVIENDAS 1179, ,08 CUARTA 1179, ,23 VIVIENDAS 1183, ,38 QUINTA 1183, ,53 VIVIENDAS 1021, ,46 SEXTA EUSKAllI1 ' ",.,!,t\a~b\j 1021, ,61 CGLEGfO \; ftctal l ffi911'h&q Vli ,15 ""C"" < A~~~:~J;lciJ6W~';,K:lR~~; A BISATUA-VISADO Vitori-Gasteiz, Octubre de 2010 GAS re 12 N' EXPTE,,~, i... '~""~-- 1\ < 5 '""" Loo""'"'_k ~i1f~2'~:s;;;o ~<:V\ O\~\lvVvV~ (, _ ~ '/ l' '1 - '/,/-Iftaki cheandia Garcia - Ja~i'EiA~régUi Erbina. I 1 I I [

6 Documentación gráfica anexa: SIT.01 OC ALZ.01/SEC.01 SITUACION y EMPLAZAMIENTO OCUPACION DE LA PARCELA SEGÚN USOS PLANTAS ALZADOS Y SECCION

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