Mercados Inmobiliarios

Transcripción

1 Mercados Inmobiliarios ISSN Análisis y Proyecciones P r i m e r S e m e s t r e

2

3 Mercados Inmobiliarios Análisis y Proyecciones P r i m e r S e m e s t r e

4 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s El Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones es una publicación elaborada por la Gerencia de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, en conjunto con el Comité Inmobiliario y el Subcomité de Informe de Ventas. Se permite su reproducción total o parcial siempre que se cite expresamente la fuente. Para acceder al Informe Mercados Inmobiliarios, Análisis y Proyecciones y a los estudios de la CChC A.G. por Internet, contáctese a Presidente Comité Inmobiliario: Jaime Pilasi Concha Presidente Subcomité de Informe de Ventas: José Manuel Poblete Jara Editor responsable: Matías Vergara Kaplan Colaboradores: Carlos Aguirre (PUC), Byron Idrovo (CChC), Felipe Zamorano (CChC).

5 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n Índice I. INTRODUCCIÓN 5 II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES 8 III. MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO 9 1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago 9 2. Stock de viviendas y velocidad de ventas en el Gran Santiago Evolución de los precios de oferta en el Gran Santiago Índice de rentabilidad del mercado inmobiliario Comportamiento de los permisos de edificación Proyecciones de ventas de viviendas para el Gran Santiago 14 Recuadro 1. La industria de los fondos de inversión inmobiliarios en Chile 14 IV. EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR COMUNA Ranking de ventas inmobiliarias por comuna Mercado de departamentos Mercado de casas 21 Recuadro 2. Ciclos económicos y ciclos del mercado inmobiliario: Quién causa a quién? 25 V. MERCADO DE OFICINAS 29 VI. ANEXO 30 Aporte Escuela de Construcción Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile. 1. El consumidor de viviendas unifamiliares en Quilicura Mercado de oficinas clase A: Las Condes 34 p r i m e r s e m e s t r e

6

7 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 5 I. INTRODUCCIÓN El entorno macroeconómico fue favorable para el mercado de la vivienda durante el primer semestre de Los fundamentos que sustentan la demanda por viviendas se mostraron sólidos. De hecho, el ingreso de las personas, calculado como el producto de los salarios y el empleo, creció en promedio durante el primer semestre a una tasa de 9,4%, mientras que en igual período del 2006 lo hizo en 7,4%. En junio, el ingreso de las personas aumentó 10,4% en doce meses. ÍNDICE DE INGRESOS VARIACIÓN EN 12 MESES ÍNDICE general de remuneraciones por hora Fuente: Elaboración propia en base a INE. Fuente: INE. En el comportamiento del ingreso de las personas fueron determinantes el dinamismo tanto de los salarios como del empleo. En efecto, durante el primer semestre de 2007 los salarios crecieron en promedio a una tasa de 6,4%, comparado con un crecimiento de 5,5% en igual semestre del año pasado. En junio, los salarios crecieron 6,7% en doce meses. En tanto, el empleo también estuvo dinámico durante el primer semestre, creciendo a una tasa de 2,8% en promedio, versus un crecimiento de 1,7% en igual período del Al finalizar el semestre el empleo crecía 3,4% anual. Fuente: INE. empleo y fuerza de trabajo trimestres móviles. VARIACIÓN EN 12 MESES p r i m e r s e m e s t r e

8 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 6 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Este buen desempeño del mercado laboral fue sustentado por una dinámica actividad económica reflejada en los elevados crecimientos mostrados por el Imacec. Sin embargo, esto ha generado presiones inflacionarias, al acortarse la brecha del PIB efectivo y potencial. Unido a lo anterior, la política fiscal expansiva y varios shocks de oferta (alzas de precios de los alimentos y combustibles) han contribuído a la dinámica inflacionaria, reflejada en los elevados IPC de los últimos meses. inflación efectiva y subyacente VARIACIÓN EN 12 MESES Por otra parte, respecto del mercado crediticio 1 se puede señalar que la deuda de los hogares creció 16% anual durante el primer trimestre de 2007, mientras que durante igual trimestre de 2006 creció 18% anual. En tanto, la expansión que ha mostrado la deuda hipotecaria durante el primer trimestre es la misma que la registrada en igual período del 2006 (15%). Los créditos de consumo han mostrado un menor dinamismo que los hipotecarios, lo que refleja por una parte una baja en las expectativas de las personas y por otra parte un comportamiento coyuntural para obtener créditos hipotecarios a tasas más convenientes antes del traspaso de la política monetaria a las tasas crediticias. Se puede esperar que durante el segundo semestre los créditos hipotecarios sigan el comportamiento de los de consumo y así se desaceleren paulatinamente. Fuente: INE y elaboración propia. Así, la política monetaria se ha vuelto más restrictiva, y se espera termine el año con una tasa de referencia cercana al 6%, pues el mercado tiene expectativas de inflación que ya superan el 4% anual para fines de tasas de interés reales de largo plazo La deuda de los hogares continuó creciendo más rápido que el ingreso disponible, lo que ha generado un permanente aumento de la razón deuda a ingreso (RDI). Así, la RDI total alcanzó 59,9% en marzo de 2007, mientras que la RDI de largo plazo alcanzó a 51,8% en igual período. De esta forma, el aumento que ha experimentado la deuda de los hogares se ha traducido a su vez en un incremento importante de la carga financiera como porcentaje del ingreso disponible. Quizás esta sea una de las razones de que la confianza de los consumidores haya disminuido considerablemente en el primer trimestre de 2007, pese a las benignas condiciones económicas de crecimiento y empleo. La encuesta IPEC ha reflejado durante casi todo el semestre un deterioro de las expectativas de los consumidores, particularmente en lo referido a la compra de bienes durables, y en especial a la compra de viviendas. De igual manera, según la encuesta de Percepción y Expectativas Económicas de la Universidad de Chile del primer trimestre, la proporción de los hogares que informan una situación de endeudamiento complicado aumentó respecto del trimestre anterior y ya supera el 20 %. Por su parte, según la última encuesta sobre créditos bancarios del Banco Central, de marzo de 2007, el sector bancario percibe una desaceleración en la demanda de créditos tanto de consumo como hipotecarios. Fuente: Bolsa de Comercio de Santiago. 1 Informe de Estabilidad Financiera, Banco Central de Chile, primer semestre 2007.

9 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n En un entorno de condiciones macroeconómicas sólidas, la evidencia anterior sugiere la presencia de un proceso de maduración gradual del ciclo de crédito. Tanto la exposición como la fragilidad financiera de los hogares han aumentado debido al mayor endeudamiento, y el sostenido crecimiento de éste puede ser una fuente de estrés financiero para algunos hogares. Por el lado de la oferta, los permisos de edificación para vivienda disminuyeron 12,9 % en la Región Metropolitana durante el primer semestre respecto de igual período de 2006, lo que refleja el ajuste por parte de la nueva oferta ante las condiciones actuales del mercado, que muestra cierta desaceleración de las ventas, y dado los elevados niveles de stock, provoca un deterioro de la velocidad de ventas. Sin embargo, el riesgo de un deterioro considerable en la capacidad de los hogares para servir su deuda permanece acotado según el Banco Central. Esto está sujeto obviamente a que el entorno macroeconómico continúe siendo dinámico. Este escenario económico marcó al mercado inmobiliario en el primer semestre de Así, a nivel nacional, las ventas de viviendas aumentaron 3,7 % anual en el primer semestre, impulsadas principalmente por el dinamismo mostrado por las regiones que anotaron un crecimiento de 10,7 % en el período. Destino Evolución Permisos de Edificación porcentaje Período enero-junio 2007 R. Metrop. Otras regiones Total país Variación respecto de enero-junio 2006 a Nº de viviendas -12,5-22,2-17,7 Superficie viviendas -15,5-16,5-16,0 Ind., com., est. fin. -19,4 2,5-6,3 Servicios 4,0-1,5 1,9 Total edif. no hab. -7,4 1,3-3,0 Edificación total -12,9-10,8-11,8 Fuente : Elaboración propia en base a cifras del INE a. Sobre la base de cifras provisionales homólogas El mercado inmobiliario en el Gran Santiago el primer semestre del año 2007 fue menos dinámico que igual período del año anterior, las ventas de viviendas disminuyeron muy levemente, acumulando ventas 0,9 % inferiores a igual registro del Se debe tener presente que el año 2006 fue muy dinámico, lo que lo hace una exigente base de comparación. En síntesis, tanto por razones puramente estadísticas (base de comparación muy exigente) como por motivos económicos (normalización de las condiciones crediticias) el primer semestre de 2007 mostró un desempeño menos dinámico que períodos anteriores. En cuanto a los niveles de stock disponible de viviendas en el Gran Santiago se puede estimar que al finalizar el primer semestre habían crecido alrededor de 15 % respecto de junio del año De esta forma, la velocidad de ventas, que es la variable que conjuga las anteriores, medida como el inverso de los meses para agotar el stock disponible muestra un deterioro, alcanzando los meses para agotar stock un valor de 18,2 al terminar el semestre, por encima del promedio histórico de 15,6 meses, y del registro de fines del primer semestre del 2006 (13,4 meses). De acuerdo con la información provista por los modelos de proyecciones, las ventas de viviendas debieran cerrar el año 2007 con un total de unidades, cifra 2,1 % superior al registro del año Esta proyección es consistente con la dinámica esperada para las tasas de interés relevantes para los créditos hipotecarios, que se espera sean más elevadas, y otras variables como el empleo y los salarios. p r i m e r s e m e s t r e

10 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 8 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s VENTAS DE VIVIENDAS EN EL PAÍS II. MERCADO INMOBILIARIO NACIONAL Y REGIONES El mercado de viviendas a nivel nacional mostró durante el primer semestre un crecimiento de 3,7% respecto de igual período del año 2006 en su nivel de ventas. Esta cifra se compone de una disminución de 5,8% en las ventas de casas y un aumento de 11,3% en las ventas de departamentos. El stock de viviendas en el país creció 15,6% en doce meses y así en junio alcanzaba unidades. Este nivel se desagrega en casas y departamentos. En el margen, es decir en junio respecto de mayo, el stock de viviendas creció apenas 1,1%, lo que refleja la menor aceleración de la oferta a nivel nacional. El stock de casas disminuyó 6,1% en el margen y el de departamentos aumentó 3%. STOCK DE VIVIENDAS EN EL PAÍS De esta forma, los meses para agotar el stock al finalizar el semestre alcanzaban un valor de 16,1, mayor que el registro de junio de 2006, que fue de 13,3 meses. En junio, el mercado de las casas presentaba 8,3 meses para agotar el stock y el de departamentos 20,9 meses. Cabe señalar que el promedio histórico de meses para agotar stock en el mercado de casas es de 8,5 meses, en tanto en el caso de los departamentos este promedio alcanza a 18 meses. En regiones, en tanto, el panorama fue mucho más alentador, con ventas acumuladas de viviendas al primer semestre 10,7% superiores a las de igual período de Las ventas de casas anotaron un crecimiento de 7,8% y las ventas de departamentos mostraron un aumento de 14,3%. El stock de viviendas creció en junio 16,8% en doce meses, pero en el margen muestra un crecimiento de apenas 0,9%. El stock de casas disminuyó 5,6 % en el margen, mientras que el de departamentos aumentó 4,1%. Así, los meses para agotar el stock de las viviendas apenas aumentaron al terminar el semestre, manteniéndose en alrededor de 13 meses. MESES PARA AGOTAR STOCK EN REGIONES PROMEDIOS MÓVILES TRIMESTRALES

11 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 9 VENTAS DE VIVIENDAS PRIMER SEMESTRE GRAN SANTIAGO III. MERCADO INMOBILIARIO DEL GRAN SANTIAGO 1. Ventas de viviendas en el Gran Santiago El primer semestre del año 2007 fue menos dinámico que igual período del año anterior, las ventas de viviendas disminuyeron muy levemente, acumulando ventas 0,9% inferiores a igual registro del Esto se explica fundamentalmente por la caída de 18,3% que mostraron las ventas de casas, mientras que las ventas de departamentos reflejaron un alza de 9,8%. Las ventas acumuladas durante el primer semestre en UF muestran un comportamiento similar al de las ventas en unidades: las casas muestran una disminución de 14,8% y los departamentos un aumento de 13,9% respecto de igual período del Se debe tener presente que 2005 y 2006 son bases de comparación extremadamente exigentes, ya que fueron años de ventas particularmente dinámicas. Al observar las ventas del primer semestre durante la última década se aprecia que el registro del año 2007 corresponde a un nivel elevado en términos absolutos. VENTAS INMOBILIARIAS GRAN SANTIAGO En el agregado de viviendas las ventas en UF muestran un aumento de 3,3 % versus la reducción de 0,9% que muestran las ventas físicas. Esto refleja que las unidades vendidas durante el primer semestre de 2007 fueron de un mayor valor que las vendidas en igual período del Así, las casas de un tramo de precio entre UF y UF redujeron su participación en las ventas desde 54,1% hasta 45,7% (las casas de un precio menor que UF disminuyeron su participación en 36%), mientras que las unidades de un tramo de precio entre UF y UF aumentaron su participación desde 19,8% hasta 29,8% (la participación de las casas de un precio entre UF y UF aumentó en 59%). VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO UNIDADES Casas Departamentos Total Enero - junio Enero - junio Variación % -18,3 9,8-0,9 Por su parte, los departamentos vendidos durante el primer semestre mostraron una dinámica similar. Las unidades de un precio menor que UF redujeron su participación en las ventas desde 11,6% hasta 5,1%. El tramo de UF a UF 2.000, que presenta la mayor concentración de unidades vendidas, mantuvo su participación por sobre el 46%. En tanto, las unidades del tramo entre UF y UF aumentaron su participación desde 23,6% hasta 30,1%. VENTAS ACUMULADAS GRAN SANTIAGO MILES DE UF Casas Departamentos Total Enero - junio Enero - junio Variación % -14,8% 13,9% 3,3% p r i m e r s e m e s t r e

12 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 10 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE PRECIO GRAN SANTIAGO Tramo (UF) Participación % 1 er semestre er semestre 2006 Variación (%) Menor que ,8 13,7-35, a ,7 54,1-15, a ,8 19,8 50, a ,8 3,6 59, a ,7 2,8 34, a ,9 3,3 18, a ,7 0,5 49, a ,0 1,7-42,1 Mayor que ,5 0,4 13,9 Tramo (m 2 ) COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE CASAS POR TRAMO DE SUPERFICIE GRAN SANTIAGO Participación (%) 1 er semestre er semestre 2006 Variación (%) Menor que 50 1,7 0,2 706, ,2 31,0 0, ,9 20,9 24, ,6 6,0-40, ,0 13,6-4, ,4 25,6-12, ,1 2,6-17,8 Mayor que 200 0,0 0,1-100,0 Tramo (UF) COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE PRECIO GRAN SANTIAGO Participación (%) 1 er semestre er semestre 2006 Variación (%) Menor que ,1 11,6-56, a ,9 46,3 1, a ,1 23,6 27, a ,9 9,4-5, a ,6 3,3 39, a ,8 1,6-50, a ,1 1,2-8, a ,1 1,6-31, a ,8 0,5 60, a ,1 0,0 100, a ,0 0,2-100, a ,1 0,1 0,0 Mayor que ,3 0,5-40,0 Tramo (m 2 ) En cuanto a las ventas por tramo de superficie la tendencia sigue siendo la misma: la demanda se concentra en departamentos de una superficie menor que 90 m 2, y en particular unidades de una superficie menor que 50 m 2 (aunque este tramo disminuyó su participación en 8,6% respecto del primer semestre del 2006). En el mercado de las casas la mayor demanda se presenta en unidades de una superficie entre 50 y 70 m 2, no mostrando mayor variación respecto del primer semestre del año pasado. Otros dos tramos de superficie relevantes (con participaciones en las ventas por sobre el 20%) son: entre 70 y 90 m 2 y entre 120 y 140 m 2. El primero mostró un aumento en su participación de 24%, mientras que el segundo redujo su participación en 12,3%. COMPOSICIÓN SEMESTRAL DE LAS VENTAS DE DEPARTAMENTOS POR TRAMO DE SUPERFICIE GRAN SANTIAGO Participación (%) 1 er semestre er semestre 2006 Variación (%) Menor que 50 39,6 43,3-8, ,0 25,1-0, ,1 17,7 19, ,5 4,4 24, ,9 3,5 13, ,4 1,6-15, ,9 2,7-67,1 Mayor que 140 2,7 1,7 57,0 VENTAS DE CASAS GRAN SANTIAGO

13 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 11 stock de casas GRAN SANTIAGO Al finalizar el semestre, las ventas de casas mostraron una desaceleración de 21,8% en el margen, aunque es probable que en el mediano plazo se revierta la tendencia declinante. Por su parte, las ventas de departamentos reflejaron una muy leve aceleración de 1,2% en el margen. VENTAS DE departamentos GRAN SANTIAGO stock de departamentos GRAN SANTIAGO 2. Stock de viviendas y velocidad de ventas en el Gran Santiago En cuanto a los niveles de stock disponible de viviendas en el Gran Santiago se puede estimar que al finalizar el primer semestre de este año habían crecido alrededor de 15% respecto de junio de Este aumento del stock es el reflejo de tendencias diferentes en casas y departamentos, puesto que el stock de casas a junio disminuyó 13,2% en doce meses y alcanzó a unidades, nivel inferior al promedio mensual de la última década que es de unidades, y el stock de departamentos aumentó 21,1% pues llegó a las unidades, mientras que el stock mensual promedio histórico alcanza a unidades. En el margen, en junio el stock de casas disminuyó 6,6%, y durante casi todo el semestre las variaciones en el margen han sido negativas (excepto en mayo). Por su parte, el stock de departamentos en junio creció 2,5% en el margen, crecimiento menor que el exhibido en mayo, que fue de 8,4%, lo que refleja cierto ajuste de la oferta. De esta forma, las ventas y el stock disponible de viviendas se conjugaron resultando en una desaceleración de la velocidad de ventas al finalizar el semestre. El tiempo para agotar el stock disponible de viviendas, que es el inverso de la velocidad de ventas, alcanzó una cifra de 18,2 meses, que es superior al promedio mensual de la última década, que fue de 15,6 meses. En el mercado de las casas, este indicador alcanzó en junio 9,3 meses, levemente superior al promedio histórico de 9 meses, lo que se explica por los niveles de stock de casas inferiores al promedio histórico, a pesar de que las ventas fueron menos dinámicas. Respecto de los departamentos, en junio el indicador llegó a 21,4 meses, registro también levemente superior al promedio de 21,2 meses. Así, se puede estimar que esta desaceleración de la velocidad de ventas de departamentos se explica fundamentalmente por los elevados niveles de stock aún considerando el dinamismo mostrado por las ventas. p r i m e r s e m e s t r e

14 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 12 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s meses para agotar stock casas GRAN SANTIAGO PRECIOs DE OFERTA (UF/m 2 ) PROMEDIOs Móviles trimestrales meses para agotar stock departamentos GRAN SANTIAGO 4. Índice de rentabilidad del mercado inmobiliario 3. Evolución de los precios de oferta en el Gran Santiago Respecto de la rentabilidad inmobiliaria, que corresponde a la rentabilidad promedio que se obtiene al comprar una vivienda para posteriormente arrendarla, ésta ha mostrado una trayectoria descendente desde fines de 2006; sin embargo, a partir del segundo trimestre de 2007 se ha recuperado al acercarse a su promedio histórico de 6,02%, y así alcanzó un valor de 5,8% en junio. El comportamiento del índice de rentabilidad, y a su vez de la tasa de rentabilidad, se explica por la evolución de los índices de precios, tanto de arriendo como de venta, de viviendas en el Gran Santiago. Por una parte, el índice de precios de ventas disminuyó, lo que se explicaría por la dinámica mostrada por los precios de oferta de los departamentos, que disminuyeron en el primer bimestre, como se señaló anteriormente. Por otra parte, el índice de precios de arriendo aumentó, probablemente debido a ciertos ajustes en el mercado de En cuanto a la dinámica de los precios de oferta de las viviendas, éstos mostraron una tendencia al alza tratándose de las casas durante el primer tercio del año, registrando en abril un crecimiento de 15% respecto de diciembre. Esto se explica por la contracción de la oferta de casas a fines del año Al finalizar el primer semestre de 2007 los precios de las casas convergieron a su tendencia de largo plazo, y así registraron en junio un valor promedio de 26,7 UF/m 2, acercándose al promedio de la última década de 24,8 UF/m2. En el caso de los departamentos, la tendencia ha sido la inversa: en abril los precios mostraron una disminución respecto de diciembre de 4,9%. Esto a su vez estaría explicado por el incremento que ha mostrado el stock de departamentos en el Gran Santiago. Así, en junio el precio promedio de oferta de departamentos alcanzaba un valor de 32,7 UF/m 2, levemente por debajo de su promedio histórico de 33,1 UF/m 2. ÍNDICE DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA Marzo 2004:100

15 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 13 viviendas usadas, aunque no parece que sea una tendencia. De esta forma, al ser la rentabilidad inmobiliaria un cociente entre el precio de arriendo promedio y el precio de venta promedio se obtiene como resultado la tasa de rentabilidad señalada. TASA DE RENTABILIDAD INMOBILIARIA pasado (nótese que la base de comparación es muy baja). Maipú presenta una participación bastante baja durante el primer semestre del 2007 (disminuyó 63,5% respecto del 2006). Finalmente, otras comunas que muestran variaciones relevantes respecto del primer semestre del 2006 son: Conchalí, Estación Central, Lo Barnechea, Macul, Quinta Normal, Recoleta, San Miguel y Vitacura. En todas ellas aumentó la superficie aprobada. En tanto, las comunas que disminuyeron significativamente su edificación aprobada son: Las Condes, Maipú, Ñuñoa, Providencia, Puente Alto y Santiago. PERMISOS DE EDIFICACIÓN DESTINO VIVIENDA GRAN SANTIAGO PERÍODO ENERO-MAYO 5. Comportamiento de los permisos de edificación Los permisos de edificación han disminuido durante todo el primer semestre y así muestran una reducción de casi 13% respecto de igual período del La serie de tendencia ciclo muestra al finalizar el semestre una disminución de 0,7% en el margen. Este comportamiento refleja un positivo ajuste de la oferta respecto de la demanda. En el análisis desagregado por comunas se puede apreciar que Santiago (19%), Ñuñoa (10,4%) y Puente Alto (10%) presentan las mayores participaciones en superficie aprobada durante el semestre. Quilicura muestra un significativo incremento respecto de igual período del año permisos de edificación región metropolitana (en m 2 ) Comuna 2006 m² 2007 m² Participación 2007 (%) Variación (%) Cerrillos ,1-91,4 Cerro Navia ,2 563,6 Conchalí ,5 3602,8 El Bosque ,0 99,8 Estación Central ,2 156,5 Huechuraba ,9 29,1 Independencia ,0-15,2 La Cisterna ,2 11,8 La Florida ,8-24,1 La Granja 0 0 0,0 0,0 La Pintana ,1-93,5 La Reina ,9 4,7 Las Condes ,0-59,9 Lo Barnechea ,6 142,8 Lo Espejo ,0-92,8 Lo Prado ,0-100,0 Macul ,2 160,3 Maipú ,8-63,5 Ñuñoa ,4-19,9 P. Aquirre Cerda ,0-67,5 Peñalolén ,1 40,2 Providencia ,2-46,6 Pudahuel ,5 23,8 Puente Alto ,0-15,5 Quilicura , ,6 Quinta Normal ,3 83,7 Recoleta ,2 58,9 Renca ,7 28,3 San Bernardo ,3 26,1 San Joaquín ,0-53,4 San Miguel ,0 94,0 San Ramón ,2 257,2 Santiago ,0-24,4 Vitacura ,2 216,3 Gran Santiago ,3 Fuente: Elaboración propia en base a INE. p r i m e r s e m e s t r e

16 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 14 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s 6. Proyecciones de ventas de viviendas para el Gran Santiago proyección de ventas inmobiliarias para el gran santiago De acuerdo con la información provista por los modelos de proyecciones, las ventas de viviendas debieran cerrar el año 2007 con un total de unidades, cifra 2,1% superior al registro del año Esta proyección es consistente con la dinámica esperada para las tasas de interés relevantes para los créditos hipotecarios, principalmente con la tasa TIR-LH a 15 años y otras variables, como el empleo y los salarios. Las expectativas del mercado para la inflación aumentaron, y así se espera que a fines de año supere el 4%, frente a lo cual es muy probable que el Banco Central aumente unos 25 puntos base adicionales su tasa de política monetaria en lo que resta del año. RECUADRO 1. LA INDUSTRIA DE LOS FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIOS EN CHILE Los fondos de inversión inmobiliarios (FII) son actualmente actores relevantes en el financiamiento de los proyectos inmobiliarios en Chile. Esto no es más que el reflejo de la creciente importancia que han adquirido otros actores del mercado de capitales, aparte de los bancos, como fuente de capital para las empresas inmobiliarias (aperturas a bolsa). A nivel internacional los FII son vehículos de inversión que, formando parte de la industria del capital privado (private equity ), han adquirido un lugar destacado en el manejo de activos. En Estados Unidos y Europa, pero también en China y economías emergentes como Brasil e Israel, los FII se han tranformado en inversionistas inmobiliarios de considerable importancia. Un poco de historia Los FII se clasifican en el mercado chileno como de primera o segunda generación. Los de primera generación fueron creados entre 1990 y 1997, mientras que los de segunda generación fueron creados a partir del año Cada generación presenta algunas particularidades. Los FII de primera generación fueron de alto patrimonio (desde US$ 40 MM hasta US$ 170 MM) y los principales aportantes fueron inversionistas institucionales (fondos de pensiones y compañías de seguros). Las inversiones en los activos inmobiliarios las realizaron directamente los FII, generaron una rentabilidad promedio anual de 6% entre los años 1994 y 1998, y finalmente, entre los años 1998 y 2005, la rentabilidad fue de 3,7% anual (debido principalmente a la crisis asiática). Los FII de primera generación enfrentaron un alto costo de aprendizaje sobre el mercado inmobiliario, realizaron inversiones en forma independiente (sin asociarse con inmobiliarias experimentadas y desconociendo las particularidades de este mercado) y el timing no fue el más afortunado, puesto que iniciaron sus inversiones en un período de gran dinamismo pero luego vino la crisis asiática, que afectó considerablemente sus resultados. Por su parte, los FII de segunda generación fueron de patrimonios más reducidos (US$ 10 MM en promedio), se incorporaron inversionistas privados, el horizonte de inversión fueron plazos más cortos (4 a 5 años), se concentraron en el desarrollo de proyectos, en asociación con inmobiliarias; invirtieron en una cartera de cinco a diez proyectos en general, diversificaron los tipos de inversión inmobiliaria (casas, departamentos, segunda vivienda, oficinas) y se estructuraron de tal forma de aportar hasta el 50% del capital en cada proyecto en asociación con los operadores. La inversión promedio por proyecto es de US$ 2 MM y la rentabilidad anual esperada es de 15%.

17 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 15 La industria hoy En la actualidad operan siete administradoras de FII y existen 18 fondos. A continuación se presentan las participaciones de mercado de las administradoras a marzo de Según participación de mercado, Santander es la mayor administradora en el país (28% de participación), seguida por Independencia, Penta y Cimenta (cada una con alrededor de 20%). La rentabilidad promedio a diciembre de 2006 de los FII fue de 4,9% real anual. Administradoras Banchile BCI Cimenta Independencia Moneda Penta Santander Fuente: SVS. Fondos Banchile Inmob. I Banchile Inmob. II BCI Desarrollo Inmob. C. Expansión Rentas Desarrollo Desarrollo 2006 Toesca L.A. Raíces L.A. Fundación Plusvalía Santiago Mixto S.S. Desarrollo S.S. Desarrollo II S.S. Desarrollo III S.S. Desarrollo IV S.S. Desarrollo VI S.S. Desarrollo VII participación de mercado de las administradoras de fondos (a marzo 2007) Fuente: Elaboración propia en base a SVS. RENTABILIDAD REAL ANUAL PONDERADA DE LOS FII EN % (diciembre 2006) MAYORES FII (por particpación de mercado, a marzo 2007) Rentas 19,9% C. Expansión 17,9% Plusvalía 13,3% L.A. Fundación 12,0% Santander Plusvalía 0,9 Santiago Mixto 5,0 Santander Santiago Desarrollo 11,9 Santander Santiago Desarrollo II 4,3 Santander Santiago Desarrollo III 3,2 Santander Santiago Desarrollo IV 1,0 Santander Santiago Desarrollo VI 3,0 Santander Santiago Desarrollo VII 7,3 Las Américas Raíces 9,5 Las Américas Fundación 3,1 Rentas 7,5 Fuente: Elaboración propia en base a SVS. Desarrollo 5,8 Desarrollo ,7 Cimenta Expansión 4,9 Toesca 3,0 Banchile I 7,6 Banchile II 0,4 Fuente: SVS. p r i m e r s e m e s t r e

18 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 16 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s IV. EVOLUCIÓN DEL MERCADO INMOBILIARIO POR COMUNA 1. Ranking de ventas inmobiliarias por comuna Durante el primer semestre de 2007 las ventas de departamentos se concentraron en las comunas de Santiago (27,1%), Ñuñoa (18,8%) y Providencia (15,5%). Todas ellas aumentaron su participación de mercado respecto del primer semestre del Las Condes, que ocupaba el segundo lugar en 2006, ahora se ubica en cuarto lugar. DISTRIBUCIÓN DE VENTAS POR COMUNA DEPARTAMENTOS Participación (%) 1 er semestre Comuna Santiago Centro 25,2 27,1 Ñuñoa 16,9 18,8 Las Condes 17,6 13,1 Providencia 10,4 15,5 La Florida 4,8 4,9 San Miguel 6,1 8,1 Independencia 0,0 3,0 Vitacura 2,9 2,2 Puente Alto 5,2 1,2 Macul 0,0 2,0 Recoleta 8,8 2,0 Lo Barnechea 0,5 1,3 DISTRIBUCIÓN DE VENTAS POR COMUNA CASAS Participación (%) 1 er semestre Comuna Maipú-Cerrillos-Pudahuel-P. Hurtado 37,3 27,0 Puente Alto 14,4 29,6 Huechuraba 5,5 12,2 Quilicura 27,4 14,1 La Florida 6,6 7,5 Las Condes 1,6 2,9 Peñalolén 5,2 4,7 Lo Barnechea 2,1 2,0 2. Mercado de departamentos Santiago La comuna de Santiago mantiene su liderazgo en el mercado de departamentos, pues concentra el 27% de las unidades vendidas en el Gran Santiago durante el primer semestre de Las unidades vendidas aumentaron 21,7% respecto del primer semestre de SANTIAGO VENTA DE DEPARTAMENTOS En cuanto a las ventas de casas, el primer lugar en el ranking semestral lo ocupa Puente Alto (29,6%). El conjunto de comunas liderado por Maipú, y compuesto además por Cerrillos, Pudahuel y Padre Hurtado, se ubica en segundo lugar (27%), reduciendo así su participación de mercado respecto del año 2006, cuando representaba un importante 37,3%. Quilicura está en tercer lugar (14,1%), seguida por Huechuraba (12,2%).

19 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 17 Las unidades vendidas durante el semestre fueron en su mayoría (61%) de un precio entre las UF y UF y de una superficie menor que 50 m 2 (77%). Ventas departamentos por tramo de precios Santiago Participación (%) 1 er semestre Tramos de precios en UF Menor que ,0 9, a ,5 60, a ,8 21, a ,7 6, a ,0 1, a ,0 0,6 Mayor que ,0 0,0 SANTIAGO stock DE DEPARTAMENTOS Ventas departamentos por tramo de superficies Santiago Participación (%) 1 er semestre Tramos de superficies en m Menor que 50 73,5 76, ,5 18, ,2 3, ,0 0, ,9 1, ,0 0,0 Mayor que 134 0,0 0,0 Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor de 27,3, por debajo del promedio de la última década de 23,6 meses. En junio del año 2006 este indicador registraba un valor de 23 meses. SANTIAGO MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs Santiago concentró el 19% de la superficie aprobada de permisos de edificación durante el primer semestre de 2007, cifra 24, % menor que el registro de igual período del año El stock de departamentos en la comuna de Santiago alcanzaba al finalizar el primer semestre de 2007 a unidades, cifra 37,3% superior a la de igual fecha del año pasado. Considerando el elevado nivel de stock, es relevante destacar que en el margen no se aprecia un mayor crecimiento. p r i m e r s e m e s t r e

20 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 18 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Los precios de oferta en Santiago al terminar el semestre mostraban un aumento de 6,1% en doce meses y una disminución de 0,1% en el margen. SANTIAGO PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS Las unidades vendidas en la comuna de Ñuñoa durante el primer semestre de 2007 se concentraron en el tramo de precios de UF a UF (49,4%) y en el tramo de superficies menor que 90 m 2 (81,6%). Ventas departamentos por tramo de precios Ñuñoa Ñuñoa Participación (%) 1 er semestre Tramos de precios en UF Menor que ,1 0, a ,6 12, a ,0 17, a ,4 23, a ,1 26, a ,8 19, a ,0 0,6 Mayor que ,0 0,0 Ñuñoa ocupó el segundo lugar en el ranking de ventas del primer semestre de 2007; concentró el 18,8% de las unidades vendidas. Durante el semestre acumuló ventas 68,4% superiores al registro de igual período del ÑUÑOA VENTA DE DEPARTAMENTOS Ventas departamentos por tramo de superficies Ñuñoa Participación (%) 1 er semestre Tramos de superficie en m Menor que 50 21,7 20, ,6 26, ,7 35, ,3 16, ,8 2, ,3 0, ,0 0,0 Mayor que 140 0,6 0,0 Durante el primer semestre de 2007 Ñuñoa concentró el 10,4% de la superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 19,9% inferior al registro de igual período del 2006.

21 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 19 El stock al finalizar el semestre era de unidades disponibles, lo que representa una disminución de 4,9% en doce meses. En el margen se aprecia una disminución de 5,7%. ÑUÑOA stock DE DEPARTAMENTOS Los precios de oferta en Ñuñoa al terminar el semestre mostraban una disminución de 2,8% en doce meses y una reducción de 0,2% en el margen. ÑUÑOA PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor de 16,3 meses, por debajo del promedio de la última década de 18,9 meses. En junio del año 2006 este indicador registraba un valor de 16,4 meses. ÑUÑOA MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs Providencia El primer semestre de 2007 Providencia se ubica en el tercer lugar en el ranking de ventas de departamentos en el Gran Santiago, con una participación de 15,5%. Las ventas crecieron 68,4% respecto de igual período del PROVIDENCIA VENTA DE DEPARTAMENTOS p r i m e r s e m e s t r e

22 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 20 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Las unidades vendidas en la comuna de Providencia durante el primer semestre de 2007 se concentraron en el tramo de precios de UF a UF (76,2%) y en el tramo de superficies menores que 50 m 2 (47,1%). Ventas departamentos por tramo de precios Providencia Participación (%) 1 er semestre Tramos de precios en UF Menor que ,0 0, a ,9 36, a ,5 40, a ,3 14, a ,3 9, a ,0 0, a ,0 0, a ,0 0, a ,0 0,0 Mayor que ,0 0,0 Ventas departamentos por tramo de superficies Providencia Participación (%) 1 er semestre Tramos de superficies en m Menor que 50 44,7 47, ,7 18, ,2 24, ,8 3, ,6 5, ,0 0, ,0 0,0 Mayor que 140 0,0 0,2 Los precios de oferta en Providencia al terminar el semestre mostraban un aumento de 1% en doce meses y de 0,5% en el margen. PROVIDENCIA stock DE DEPARTAMENTOS PROVIDENCIA MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOs Durante el primer semestre de 2007 Providencia concentró el 6,2% de la superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 46,6% inferior al registro de igual período del PROVIDENCIA PRECIO DE OFERTA DE DEPARTAMENTOS Al finalizar el semestre el stock era de unidades disponibles, lo que representa un aumento de 21,1 % en doce meses. En el margen se aprecia una disminución de 7%. Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor de 14,9 meses, por debajo del promedio de la última década de 18,6 meses. En junio del año 2006 este indicador registraba un valor de 13 meses.

23 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 21 Ventas departamentos por tramo de superficies Puente Alto 3. Mercado de casas Puente Alto Puente Alto se ubicó durante el primer semestre de 2007 en el primer lugar del ranking de ventas de casas en el Gran Santiago, con una participación de casi 30%. Las ventas mostraron un crecimiento de 84,4% respecto de igual período del Participación (%) 1 er semestre Tramos de superficies en m Menor que 50 1,9 5, ,0 43, ,6 24, ,8 0, ,2 12,6 Mayor que ,5 13,8 PUENTE ALTO VENTA DE CASAS Durante el primer semestre de 2007 Puente Alto concentró el 10% de la superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 15,5% inferior al registro de igual período del Al finalizar el semestre el stock era de unidades disponibles, lo que representa un aumento de 18,1% en doce meses. En el margen se aprecia un aumento de 26,6%. Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor de 12 meses, por encima del promedio de la última década de 7,9 meses. En junio del año 2006 este indicador registraba un valor de 8,5 meses. Las unidades vendidas en la comuna de Puente Alto durante el primer semestre de 2007 se concentraron en el tramo de precios de UF a UF (64,2%) y en el tramo de superficie de 50 a 90 m 2 (67,8%). Ventas departamentos por tramo de precios Puente Alto Participación (%) 1 er semestre Tramos de precios en UF Menor que 500 0,5 0, ,1 5, ,9 32, ,8 32, ,8 26, ,0 0,0 Mayor que ,0 3,3 Los precios de oferta en Puente Alto al terminar el semestre mostraban un aumento de 6% en doce meses, mientras que se redujeron 2% en el margen. PUENTE ALTO stock DE CASAS p r i m e r s e m e s t r e

24 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 22 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s PUENTE ALTO MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS Las unidades vendidas en este conjunto comunal durante el primer semestre de 2007 se concentraron en el tramo de precios de UF a UF (40,5%) y en el tramo de superficies de 50 a 90 m 2 (91,1%). PUENTE ALTO PRECIO DE OFERTA DE CASAS Ventas casas por tramo de precios conjunto Maipú y otras Participación () 1 er semestre Tramos de precios en UF Menor que 500 5,9 0, ,0 26, ,7 40, ,6 27, ,9 3, ,8 1,7 Mayor que ,0 0,0 Maipú Cerrillos Pudahuel Padre Hurtado Este conjunto de comunas de Santiago poniente se ubicó durante el primer semestre de 2007 en el segundo lugar del ranking de ventas de casas en el Gran Santiago, con una participación de 27%. Las ventas mostraron una disminución de 29,3% respecto de igual período del conjunto Maipú y otras VENTA DE CASAS Ventas casas por tramo de superficies conjunto Maipú y otras Participación (%) 1 er semestre Tramos de superficies en m Menor que 50 0,0 0, ,4 49, ,6 41, ,7 2, ,9 6,5 Mayor que 120 6,4 0,0 Durante el primer semestre de 2007 Maipú concentró el 5,8% de la superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 63,5% inferior al registro de igual período del Por su parte, la comuna de Cerrillos concentró el 0,1% de la superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 91,4% inferior al registro de igual período del Finalmente, Pudahuel concentró el 5,5% de la superficie aprobada de permisos de edificación, cifra 23,8% superior al registro de igual período del 2006.

25 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 23 Al finalizar el semestre el stock en el conjunto de comunas era de unidades disponibles, lo que representa un aumento de 0,6% en doce meses. En el margen se aprecia una reducción de 15,4%. Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor de 6,3 meses, por debajo del promedio de la última década de 6,8 meses. En junio del año 2006 este indicador alcanzaba a 3,8 meses. Los precios de oferta en el conjunto comunal al terminar el semestre mostraban una disminución de 0,9% en doce meses, mientras que aumentaron 1,8% en el margen. conjunto Maipú y otras PRECIO DE OFERTA DE CASAS conjunto Maipú y otras stock DE CASAS Quilicura El primer semestre de 2007 la comuna de Quilicura concentró el 14,1% de las unidades vendidas en el Gran Santiago. Las ventas mostraron una disminución de 53,9% respecto de igual período del conjunto Maipú y otras MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS quilicura VENTA DE CASAS p r i m e r s e m e s t r e

26 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 24 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Las ventas de casas en Quilicura durante el primer semestre de 2007 se concentraron en el tramo de precios de UF a UF (29,4%) y de UF a UF (35,2%). Las ventas por tramo de superficies se concentraron en el tramo de 50 a 90 m 2 (67,8%). Los precios de oferta en Quilicura al terminar el semestre mostraban una disminución de 9,1% en doce meses, mientras que aumentaron 1% en el margen. quilicura stock DE CASAS Ventas departamentos por tramo de precios Quilicura Participación (%) 1 er semestre Tramos de precios en UF Menor que 500 0,0 0, ,6 0, ,9 29, ,6 18, ,2 17, ,7 35,2 Mayor que ,0 0,0 Ventas departamentos por tramo de superficies Quilicura Participación (%) 1 er semestre Tramos de superficies en m Menor que 50 0,0 0, ,6 24, ,0 43, ,7 2, ,8 15, ,9 13,9 Mayor que 140 0,0 0,3 quilicura MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS Durante el primer semestre de 2007 Quilicura concentró el 1,3% de la superficie aprobada de permisos de edificación, cifra % superior al registro de igual período del 2006 (en el cual casi no se aprobaron permisos de edificación). quilicura PRECIO DE OFERTA DE CASAS Al finalizar el semestre el stock en la comuna era de 950 unidades disponibles, lo que representa un aumento de 10% en doce meses. En el margen se aprecia una reducción de 10,8%. Los meses para agotar el stock alcanzaron al terminar el semestre un valor de 11,9 meses, por debajo del promedio de la última década de 11,8 meses. En junio del año 2006 este indicador registraba 4,4 meses.

27 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 25 RECUADRO 2. CICLOS ECONÓMICOS Y CICLOS DEL MERCADO INMOBILIARIO: QUIÉN CAUSA A QUIÉN? La economía chilena ha transitado por tres recesiones de magnitud desde inicios de los años 80: la crisis financiera y reversión en los flujos de capitales externos de 1982; la recesión asociada a la transición política de 1990, y la más reciente corresponde a las secuelas de la crisis asiática de 1999 a. Así, dada la disponibilidad estadística de ventas inmobiliarias b, el presente recuadro analiza brevemente los ciclos de la actividad económica medida por la brecha entre el Imacec corregido por efectos estacionales y calendarios y su tendencia desde enero de 1993 hasta abril de 2007 c, y su traspaso a los ciclos del mercado inmobiliario medido por la brecha entre las ventas inmobiliarias desestacionalizadas y su tendencia (medida proxy de los ciclos de la demanda habitacional), y medido también por la brecha entre la solicitud de permisos de edificación habitacional d y su tendencia (variable proxy de los ciclos de la oferta de viviendas). El Gráfico que sigue muestra que los ciclos del mercado inmobiliario, regularmente, siguen la misma dirección que los ciclos agregados, indicando que la actividad inmobiliaria es procíclica a la actividad económica. Lo anterior se comprobó estadísticamente mediante las correlaciones positivas entre los ciclos agregados de la actividad económica y los ciclos del sector inmobiliario. Cabe notar que estas correlaciones no son del todo elevadas y hacen entrever que existen otras fuerzas externas (empleo, tipos de interés, remuneraciones, por ejemplo) que inciden sobre la evolución del mercado de viviendas y la actividad económica. Sin embargo, para el propósito del presente recuadro, simplificaremos nuestro campo analítico suponiendo que los efectos de dichas variables externas están contenidos en nuestras variables de interés. ciclos de la economía y el mercado inmobiliario Correlaciones ( ) porcentaje Fuente: Elaboración propia a partir de la información provista por el Banco Central y la Cámara Chilena de la Construcción. Ciclos Economía Ventas inmobiliarias Ventas inmobiliarias +14,5 Permisos habitacionales +24,2 +19,3 Fuente: Estimación propia. Por otra parte, del gráfico anterior se desprende que los ciclos de los permisos para edificación habitacional se muestran más volátiles que los ciclos de las ventas inmobiliarias y de la economía en general. Esto se explica, en parte, porque los permisos de edificación se acumulan en determinados períodos debido a los extensos procedimientos burocráticos por los que deben pasar. En tanto, los ciclos de las ventas inmobiliarias presentan menores oscilaciones respecto de su medida de largo plazo (en torno a cero) e, debido a la agresiva competencia del mercado crediticio que agiliza los procesos de adquisición de una vivienda. p r i m e r s e m e s t r e

28 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 26 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s En lo que sigue se analiza el traspaso de una expansión (recesión) a los ciclos del mercado inmobiliario. Quién causa a quién? Como se mostró previamente, las recesiones son más pronunciadas en la actividad inmobiliaria (particularmente en las solicitudes de permisos de edificación habitacional) que en la economía como un todo, pero cuánto más pronunciado es el ciclo inmobiliario respecto del ciclo económico? Para responder a esta interrogante es importante resolver primero si el ciclo de la economía causa al sector inmobiliario o el ciclo del sector incide sobre la economía, o ambas se afectan mutuamente. En principio, dado que el mayor (menor) crecimiento económico está acompañado de una mayor (menor) demanda de bienes durables (por ejemplo, viviendas), es posible suponer que el ciclo de la economía debería afectar al ciclo del mercado de viviendas; esto significa que el ciclo de la economía causa al ciclo del mercado inmobiliario. Sin embargo, podría darse el caso en que el ciclo inmobiliario afecte el ciclo de la economía, ya que dicho sector es muy intensivo en mano de obra (empleo) y materiales de construcción, lo que termina afectando al nivel de consumo agregado. Por último, si la actividad inmobiliaria es tan importante como para incidir en la economía y, dependiendo de la actividad agregada, se generan determinados niveles de compras de inmuebles, una tercera opción es que ambas variables se afecten mutuamente, es decir, que exista una relación de bicausalidad entre la actividad inmobiliaria y la actividad agregada. Para aclarar el tema de la causalidad se aplicó el test de Granger, el cual permite analizar estadísticamente nuestra conjetura de quién causa a quién. Dicho test reveló que los ciclos de la economía y los ciclos de las ventas inmobiliarias se causan mutuamente. Esto también tiene sentido económico, ya que empíricamente la demanda por viviendas depende de la evolución de los tipos de interés, empleo, remuneraciones, etc. Por otra parte, la dinámica inmobiliaria es proveedora de recursos (trabajo, capital, desarrollo urbano, etc) que inciden en el consumo y la inversión. No obstante, los resultados de la causalidad a la Granger indican que los ciclos de las ventas inmobiliarias y los ciclos de la economía son exógenos a los ciclos de los permisos habitacionales. En otras palabra, los ciclos de las solicitudes de permisos de edificación habitacional son causados por el ciclo de las ventas de casas y departamentos y el ciclo agregado de la economía en general. En este sentido, el ciclo de los permisos para la construcción de viviendas responde a las ventas y a la actividad económica hasta con seis meses de retrazo. Prueba de Causalidad a la Granger de los ciclos Hipótesis nula Estadístico Interpretación Ciclo permisos no causa ciclo economía 0,8050 (0,5675) Ciclo economía no causa ciclo permisos 2,7114 (0,0157) Ciclo venta no causa ciclo economía 2,9853 (0,0859) Ciclo economía no causa ciclo venta 3,2653 (0,0726) Ciclo venta no causa ciclo permisos 2,7027 (0,0700) Ciclo permisos no causa ciclo venta 1,5792 (0,2092) No hay causalidad de los permisos a la economía. Hay causalidad de la economía a los permisos. Hay causalidad de las ventas a la economía. Hay causalidad de la economía a las ventas. Hay causalidad de las ventas a los permisos. No hay causalidad de los permisos a las ventas. Fuente: Estimación propia. Nota: Entre paréntesis se encuentra la probabilidad de no rechazo de la hipótesis nula.

29 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 27 En términos simples la relación de causalidad existente entre los ciclos agregados y los ciclos del mercado inmobiliario se resume en la siguiente representación esquemática: El traspaso de la recesión (expansión) sectorial a los ciclos de la actividad inmobiliaria Luego de resolver la interrogante de la causalidad entre ciclos, es posible responder qué tan pronunciado es el ciclo inmobiliario respecto del ciclo económico. Para ello, se estimó el coeficiente de traspaso del ciclo de las ventas inmobiliarias y la economía a los ciclos de los permisos de edificación habitacional. Cabe notar que, si bien tanto los ciclos de la economía como las ventas de viviendas causan a los permisos de edificación habitacional, se prefirió estimar sus efectos por separado, ya que de estimarlo de manera conjunta, la bicausalidad entre las ventas y la economía en general proveen de estimadores sesgados e inconsistentes. Así, se obtuvo que una expansión (recesión) de la actividad económica agregada explica cerca de 3,7 puntos porcentuales de la expansión (recesión) de la solicitud de permisos de edificación habitacional. En tanto, una expansión (recesión) de las ventas inmobiliarias explica cerca de 0,32 puntos porcentuales de la expansión (recesión) de los permisos habitacionales. Por tanto, los permisos habitacionales tienden a ser mayormente afectados por la dinámica de la economía como un todo que la dinámica de las ventas inmobiliarias propiamente tales. Modelo 1 Variable dependiente: Ciclo de los permisos habitacionales (número de viviendas) Ciclo de la economía 3,7391 (1,3357) AR(1) 0,1486 (0,0698) Constante -2,7950 (1,9203) Estimación de los coeficientes de traspaso Modelo 2 Variable dependiente: Ciclo de los permisos habitacionales (número de viviendas) Coeficiente estadístico t Coeficiente estadístico t 2,7994 Ciclo de las ventas inmobiliarias 0,3205 (0,1408) 2,1282 AR(1) 0,1638 (0,0709) -1,4555 Constante -2,5433 (1,9499) Obs. 171 Obs. 171 R2-ajustado 0,1661 R2-ajustado 0,1584 Durbin y Watson 1,9864 Durbin y Watson 2,0062 h-durbin a 0,2180 h-durbin -0,1080 Fuente: Estimación propia. a. Al encontrarse dentro del intervalo [-1.96, 1.96], se tiene que la autocorrelación residual no es un problema. 0,1408 0,0709 1,9499 Cuál ha sido la evolución de estos coeficientes de traspaso? De los gráficos siguientes se desprende que el coeficiente de traspaso de los ciclos de ventas inmobiliarias a los ciclos de permisos de edificación habitacional ha tendido a estabilizarse en torno a 0,32% a partir del 2001, período en el cual empiezan a estabilizarse marcadamente los ciclos de la actividad económica, habida cuenta de los efectos rezagados de las políticas estabilizadoras, como el marco de metas de inflación y el superávit estructural f. En tanto, el coeficiente de traspaso de los ciclos agregados a los ciclos de permisos de edificación habitacional tendió a estabilizarse en torno a 3,7% a partir del año 2000, esto es doce meses antes que reaccionaran los permisos a la estabilidad de las ventas inmobiliarias. p r i m e r s e m e s t r e

30 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 28 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s La evolución de estos coeficientes se obtuvo a partir de estimaciones recursivas, es decir, se inicia la estimación con una muestra pequeña y luego se realizan estimaciones consecutivas añadiendo una nueva observación hasta completar la muestra total. Este procedimiento es utilizado para contrastar la estabilidad temporal de los parámetros (crítica de Lucas). evolución del coeficiente de traspaso del ciclo de ventas al ciclo permisos Fuente: Estimación propia. evolución del coeficiente de traspaso del ciclo económico al ciclo permisos Fuente: Estimación propia. a. Held, Gunther y Jiménez, Luis Felipe (1999). Liberación financiera, crisis y reforma del sistema bancario chileno: Series Financiamiento del Desarrollo, No. 90, pp 64. CEPAL. b. Las ventas inmobiliarias corresponden al número de viviendas transadas mensualmente en el Gran Santiago. Esto porque la muestra a nivel país es relativamente corta en comparación con la información disponible para el Gran Santiago. c. A partir de 1993 la Cámara Chilena de la Construcción cuenta con información estadística de ventas inmobiliarias. d. Los permisos solicitados son medidos por número de viviendas. e. Por construcción, los ciclos son estacionarios, esto significa que a largo plazo las fluctuaciones (ceteris paribus) debiesen ir desapareciendo hasta converger a cero f. Larraín Felipe y Parro Francisco (2006). Chile Menos Volátil. Instituto de Economía, Pontificia Universidad Católica de Chile.

31 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 29 V. El mercado de oficinas Según la información disponible al segundo trimestre de 2007, 2 el mercado de oficinas en el Gran Santiago siguió mostrando una tasa de vacancia muy ajustada que alcanzó el 0,99% en promedio, debido al elevado dinamismo de la demanda, la cual absorbió prácticamente toda la nueva superficie incorporada al mercado. Sin embargo, esta cifra esconde diferencias entre comunas. STOCK Y DEMANDA POR ESPACIO DE OFICINAS (EN m 2 ) Inventario Absorción Las Condes Santiago Centro Vitacura Providencia Total Fuente: Colliers International. EVOLUCIÓN DE LA TASA DE VACANCIA Así, la demanda por espacio de oficinas también se reflejó en los precios, tanto de arriendo como de venta, que mantuvieron una tendencia al alza. Esta tendencia se explicaría por varios factores, entre ellos, una baja disponibilidad inmediata de espacio de oficinas, demanda robusta, tasas de vacancia bajas y escasez de terrenos en los sectores con mayor demanda. Para el segundo semestre se espera que se incorporen al mercado alrededor de m 2, de los cuales el 70% se encuentra ubicado en la comuna de Las Condes y el 30% restante en la comuna de Santiago. Fuente: Elaboración propia en base a Colliers International. DISPONIBLIDAD DE ESPACIO DE OFICINAS EN SANTIAGO Espacio disponible (en m 2 ) Vacancia (%) Las Condes % 0,90 Santiago Centro % 1,48 Vitacura 914 8% 2,46 Providencia 512 4% 0,36 Total % 0,99 Fuente: Colliers International. PRECIOS DE ARRIENDO Y VENTA (EN UF/m 2 ) Arriendo Venta Las Condes 0,56 57,0 Santiago Centro 0,38 39,0 Vitacura 0,48 47,0 Providencia 0,50 48,0 Total 0,52 52,46 Fuente: Colliers International. 2 Colliers International. p r i m e r s e m e s t r e

32 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 30 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Ingreso Familiar Promedio VI. ANEXO Aporte de investigación aplicada en el mercado inmobiliario de la Escuela de Construcción Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile. Desde el año 2004 a la fecha la Escuela de Construcción Civil de la Pontificia Universidad Católica de Chile, ha desarrollado esfuerzos de investigación en el ámbito de los mercados inmobiliarios. En este informe se muestra un extracto de la última encuesta de consumidores inmobiliarios de casas, tomada en Quilicura durante los meses de abril y mayo de 2007, bajo la guía del profesor Carlos Aguirre. Le damos las gracias a nuestros estudiantes, que aportaron con la recolección de datos, en particular a Claudio Simonetti, Maria Dolores Ortega y Pía Valdez. Además se presenta un análisis del mercado de oficinas realizado por nuestros profesores Pedro Pablo Rencoret y Gabriel Aguilera. 1. El consumidor de viviendas unifamiliares en Quilicura Durante el primer semestre de este año, en el marco de un estudio académico, se elaboró, aplico y analizó una encuesta de opinión de consumidores potenciales de viviendas en Quilicura. Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. En el grafico Nº 1 se puede observar que la mayoría de los encuestados perciben ingreso familiar mensual entre los $ y $ lo que corresponde al 36% de los encuestados; un 22% de la muestra se encuentra en el rango inmediatamente superior; igual número de personas encuestadas (21%) se encuentra en el rango comprendido entre $ y $ ; por lo tanto se puede concluir que un 57% de los encuestados, se encuentra dentro del segmento C2. Además se observa que la gran mayoría de personas encuestadas están casadas (el 77% de las mujeres y el 62% de los hombres), se considera también un porcentaje bastante menor de solteros y separados, en que son mayoria los hombres en ambos ítems. A las personas encuestadas se les clasifica según la edad en menores (hasta 17 años), jóvenes, y adulto mayor. Ciclo de Vida Familiar Quién compra? Para responder esta pregunta es necesario realizar una serie de interrogantes a los encuestados, orientadas a conocer aspectos personales tales como: edad, sexo, nivel de ingresos, entre otras. La encuesta no permite conocer específicamente el nivel socioeconómico, mediante la clasificación tradicional, ya que el estudio no apunta directamente a ese fin. por lo que no se hicieron preguntas como número de autos, o si poseen o no ciertos objetos; para conocer si pertenecen al nivel C2, al cual apunta este estudio, se hace la pregunta relacionada con su nivel de ingresos, con lo que se podría estimar si efectivamente la muestra encuestada pertenece al segmento mencionado anteriormente. Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. Se puede observar que la mayoría de los integrantes familiares son adultos, con un total del 52%. Considerando en el punto anterior que la mayoría está casada, se puede decir que pertenecen a la etapa 3 (paternalidad) nido completo I y II, con un 46% entre menores y jóvenes.

33 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 31 Nivel de Estudios A continuación se presenta la tabla Nº1 con los datos de la comuna de residencia actual de los encuestados, Donde se puede observar que la mayoría, tiene su residencia en las comunas de Maipú y Lampa, como segundo lugar Providencia, Quilicura y Santiago Centro. Comuna de residencia actual Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. Según el Gráfico Nº 3, la mayoría de las personas que aportan dinero al hogar, posee estudios universitarios (27%) o de nivel técnico (20%) además, los que poseen postgrados (10%), donde las categorías básica o media incompleta no arrojaron resultados. La mayoría de los proveedores del hogar cuentan con un trabajo como empleados, son el 48,9%; en segundo lugar está el ejecutivo medio con un 19,1%, y es mayoría en ambas categorías un rango de ingresos entre $ y $ Empresario y alto ejecutivo están presentes en menor grado, y la categoría de jubilado no entrego resultados. Tenencia actual de vivienda Comuna Frecuencia Porcentaje Providencia 10 10,6 Maipú 14 14,9 Quilicura 10 10,6 Lampa 14 14,9 Santiago Centro 10 10,6 Macul 4 4,3 La Serena 4 4,3 Renca 3 3,2 Cerrillos 2 2,1 Huechuraba 2 2,1 San Bernardo 1 1,1 Recoleta 2 2,1 Conchalí 4 4,3 Independencia 4 4,3 La Florida 4 4,3 Quinta Normal 2 2,1 Puente Alto 3 3,2 Cerro Navia 1 1,1 TOTAL % Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. Atributos del Sector Considerando los atributos del sector; ante la pregunta: Al momento de elegir un sector para su vivienda Qué es para usted importante? ; los encuestados respondieron de la siguiente forma: Preferencia de Atributos Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. En el Gráfico Nº 4 se aprecia que la mayoría de los encuestados no posee una vivienda propia, alcanzando el 64% del total; en los que se encuentran en calidad de arrendatario son el 51%; los de la categoría propietario son el 36%. Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. p r i m e r s e m e s t r e

34 32 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Atributos del barrio Al observar el Gráfico Nº 6, los aspectos más importantes, según los resultados de la encuesta, son: en primer lugar; barrio consolidado como sector residencial ; en segundo lugar vivir en un condominio, en tercer lugar se encuentra el acceso a locomoción y metro ; luego mejor calidad del aire y conectividad vial respectivamente. Entre los aspectos menos valorados (ordenados de menor a mayor importancia) se encuentran: cercanía al colegio, cercanía a comercio y servicios y cercanía al trabajo. Atributos preferidos por los consumidores A través de los resultados obtenidos en la encuesta realizada, se puede conocer cuales son los gustos que el cliente prefiere al momento de elegir un proyecto inmobiliario, las respuestas se resumen en los siguientes gráficos: Atributos del Proyecto Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. En el tema atributos de barrio se vuelve a destacar el barrio seguro ante robos, seguidos por las buenas vías de acceso y el acceso a la locomoción junto con grandes parques. Qué compra? Los gustos de las personas generalmente van de acuerdo con lo que es más común en la oferta y con lo que ellas conocen, por eso se quiso plantear la pregunta que está relacionada con las terminaciones de la vivienda, tanto en piso (cerámica, piso flotante, alfombra) como en terminaciones interiores (madera, pintura, papel mural) y terminación exterior (enchape de ladrillo, estuco, madera, siding de PVC): si no se les variara el precio, qué elegirían, los resultados fueron los siguientes: El piso flotante es la terminación de piso mas elegida por los encuestados, con un 52%, y en segundo lugar, la cerámica. Tipo de Piso Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. Lejos, los más importantes atributos de un proyecto son la seguridad y el control de acceso, seguidos por amplias plazas y áreas verdes y buenas terminaciones. Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas.

35 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 33 Tipo de Revestimiento Interior Del gráfico se desprende que en todas las opciones propuestas existe una gran aceptación, pero destacan el dormitorio en suite, el baño de visitas y el equipamiento para la cocina. La mayor indeferencia es para la sala de computación y la sala de estar. De este gráfico se puede concluir que mientras más elementos posean las viviendas, mayor es el grado de aceptación, es decir, una vivienda con baño de visita, dormitorio en suite y con equipamiento de cocina; es más atractiva que una vivienda sin estos elementos. Precio dispuesto a pagar (UF) Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. Otros atributos Los encuestados fueron consultados si les gustaría tener en su nueva vivienda baño de visitas, dormitorio en suite, sala de estar, sala de computación, equipamiento de cocina y terraza; las respuestas se expresan en el gráfico siguiente: Elección de otros atributos Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. En el Gráfico se puede observar que la mayoría de los encuestados opta por viviendas con precios entre y UF (promedio ponderado UF). Fuente: Escuela de Construcción Civil UC, en base a resultados de encuestas. El rango entre y 2.500UF es la opción en el segundo lugar de las preferencias; esto se explica porque el perfil de los encuestados corresponde a personas pertenecientes al grupo socioeconómico C2, es decir, con ingresos familiares que van desde $ hasta $ (según clasificación ICCOM 2005). En el tercer lugar de las preferencias (17%) se encuentra el rango de 1.000UF a UF; en tanto; sólo un 15% de los encuestados dice buscar viviendas con precios sobre las UF. p r i m e r s e m e s t r e

36 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 34 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Vacancia de oficinas en Santiago y Las Condes porcentaje 2. Mercado de oficinas clase a: Las Condes Introducción El presente documento se ha preparado con la finalidad de contar con una base de datos actualizada y real del mercado de oficinas en Las Condes, y también con el objeto de poder hacer (con base en esta información) ciertos análi sis de la situación actual de este mercado y también proyecciones de lo que sucederá en el corto plazo. Se destaca el hecho de que este informe se ha centrado exclusivamente en el mercado de oficinas clase A de la comuna de Las Condes, debido a que esta comuna aporta casi la totalidad de la producción actual de oficinas. Se dejan fuera todos los proyectos y edificios no considerados de la clase A, ya que se trata de productos bastante diferenciados, lo que tiene una incidencia directa en los precios, dados los niveles de accesibilidad, equipamiento y tecnología que se deben considerar para que un edificio sea de clase A. Vacancia Año Santiago Las Condes Birmann 24 Actual Jun. 07 1,03 1,20 0,00 Histórica Dic. 06 1,69 1,83 0,00 Dic. 05 4,51 2,96 2,20 Dic. 04 5,06 2,76 3,70 Dic ,54 11,87 23,78 Dic. 02 9,75 10,52 37,40 Dic. 01 8,20 6,45 37,30 Fuente: Elaboración propia. El otro punto importante que incide en las actuales tasas de vacancia tiene relación con la producción, la que llegó a niveles bastantes bajos en el período , todo esto debido a que el desarrollo del mercado de oficinas requiere de señales macroeconómicas altamente favorables y optimistas, dados los altos niveles de inversión y de riesgo asociados a este tipo de proyectos. Un hecho en particular que puede explicar el nivel histórico de vacancia actual es que en el año 2004 la producción cayó a solo m², con lo cual la vacancia del año 2003 (11,87%) bajó en el 2004 a 2,76%. Todo esto fue generando un efecto acumulativo en la baja de la vacancia, dentro de un período en que se mantuvo una absorción que si bien no fue constante, ayudó en conjunto con la escasa producción a impactar la vacancia. Vacancia y producción en las Condes Tasas de vacancia Actualmente existe un nivel histórico de vacancia en los edificios de oficinas clase A, en la Región Metropolitana de Santiago y por supuesto; en Las Condes esta comuna una vacancia de 1,20%, equivalente a m² disponibles Las Condes Producción m Vacancia (%) 11,87% 2,76% Vacancia (m 2 ) Absorción (m 2 ) PIB País (%) 3,9% 6,0% Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio. Mínimo histórico de producción Alta absorción generada por repunte económico Este bajo nivel de vacancia al que se ha llegado tiene su principal razón en el hecho de que tanto la economía mundial como la nacional han venido repuntando (aunque de manera irregular en el caso de Chile) en los últimos años, señal indispensable para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, y más si se trata de edificios destinados a oficinas clase A. Una buena señal es que el promedio esperado de crecimiento del PIB entre 2004 y 2009 estaría por sobre 5%, lo cual es un elemento fundamental para que el mercado inmobiliario se mantenga estable para la inversión, la producción y el consumo. Esta disminución en la producción se explica como una consecuencia directa de la crisis asiática y del bajo nivel del crecimiento país, lo cual frenó los niveles de inversión en el contexto general de la economía y en el desarrollo del mercado inmobiliario. Desde el 2004 hasta la fecha no se ha podido lograr un equilibrio entre la producción y la absorción, relación que en un mercado normal o sano tendría un resultado o diferencial que se debiera traducir en una vacancia con niveles entre el 5% y el 8%.

37 C á m a r a C h i l e n a d e l a C o n s t r u c c i ó n 35 A partir de entonces se viene arrastrando una vacancia demasiado baja, por un efecto del escaso aumento del stock (escasa producción) más el aumento del crecimiento país, y este último factor tiene una directa relación con la demanda de superficie de oficinas. Producción y ubicación Las Condes concentra el 67,2% del stock actual de oficinas clase A y el 84,3% de la producción de oficinas clase A, lo que demuestra que este mercado está bastante focalizado y concentrado, y por eso las características técnicas y arquitectónicas de estos proyectos son bastante homogéneas, porque están destinados principalmente a grandes empresas y multinacionales. La producción en la comuna de Las Condes se encuentra concentrada en los sectores de Apoquindo - El Golf, Costanera y Nueva Las Condes. Nueva Las Condes, si bien se aleja del centro financiero y comercial de la comuna, se ha posicionado bien debido a la oferta de terrenos a menor precio, con valores de suelo accesibles y que fomentan la inversión, transformándose en una alternativa interesante y que a la fecha ya se encuentra consolidada. Otro punto que jugó a favor de este sector fue el hecho de haber generado disponibilidad de superficie de oficinas en un período de escasez, constituyéndose en un momento dado en una de las pocas alternativas disponibles, lo cual ha contribuido a liberar la presión por el interés en las otras zonas. De la superficie actualmente disponible, alrededor del 70% es sólo para arriendo. Entonces, si la mayoría de las empresas y usuarios de espacios de oficinas no son los propietarios directos, el mercado se rige principalmente por los valores de arriendo, los cuales a su vez están basados en la rentabilidad exigida y esperada por los propietarios quienes esperan obtener una rentabilidad que actualmente oscila en un rango de 8,5% a 10% anual, dependiendo principalmente del tamaño de las oficinas arrendadas y de la duración de estos contratos. Análisis de la vacancia en Las Condes Stock oficinas clase A El sector de la Costanera Andrés Bello se ha visto reactivado, pero su desarrollo actual se debe principalmente a un par de megaproyectos que en conjunto suman m² y que saldrían al mercado entre el 2008 y el Con respecto a la disponibilidad de terrenos en este sector, está del club de la UC de Santa Rosa de Las Condes, que aportaría un paño de unos m² que permitiría construir alrededor de m². Producción oficinas clase A Cartografía de las Condes Oferta stock disponible Sector Proyectos Costanera 3 Apoquindo - El Golf 5 Nueva Las Condes 6 Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio. Fuente: Elaboración propia. p r i m e r s e m e s t r e

38 M E R C A D O S I N M O B I L I A R I O S 36 A n á l i s i s y P r o y e c c i o n e s Proyección de la vacancia Las Condes Producción m² PIB País (%) 6,0 5,7 4,0 5,9 5,3 5,2 Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio. Nota: PIB de los años 2007 al 2009 según proyección Banco Central, encuesta espectativas económicas, junio Considerar los actuales niveles de producción ayuda a entender lo que comenzó a pasar a partir del año 2007, en donde la producción se dispara y superó los m² al año, y seguirá aumentando hasta el Esto hace pensar en el hecho de que si bien en el año 1999 la producción anual en Las Condes llegó a los m², hoy no se tiene certeza de que el mercado sea capaz de absorber toda la producción que se está generando, lo que provocará un impacto que hará aumentar la vacancia y ajustando los precios a la baja. Frente a esta situación está claro que el único factor que permitiría mantener una absorción que controle la vacancia y la mantenga en niveles sanos sería un PIB ojalá no menor que 5%. Otro aspecto importante a considerar es que si se parte de la base de que lo normal sería que ingresaran m² por año (los que podrían llegar a reajustarse sobre la base del PIB), esta cifra equivale a cuatro a cinco edificios, considerando que un edificio de oficinas promedio tiene Producción Fuente: Elaboración propia. unos m² útiles. Esto indica que estamos frente a un mercado de pocos actores, que ejercen un gran control sobre los precios, lo que queda de manifiesto al vislumbrar lo que pasará en el 2008, en que un solo proyecto (Titanium) aportará m², y en el 2009 el proyecto Costanera Center aportará m². Por lo tanto, lo que estos proyectos definan como estrategia de precios será totalmente decisivo e impactará en el resto de los edificios que salgan al mercado. Detalle de producción Nombre 2006 Sector m² Neruda 2º Sem 2006 Nva. Las Cond Corp Group 2º Sem 2006 Nva. Las Cond Alsacia 1 er Sem 2006 El Golf BCI 2º Sem 2006 El Golf TOTAL m² Nombre 2007 sector m² Mistral 1 er Trim 2007 Nva. Las Cond Parque Araucano 2º Sem 2007 Nva. Las Cond CCU 1 er Sem 2007 Costanera Isidora Magdalena 2º Sem 2007 El Golf Burgos 2º Sem 2007 El Golf TOTAL m² Nombre 2008 sector m² Titanium 2008 Costanera Territoria El Golf Matta 2008 Nva. Las Cond Parque Arauco 2008 P. Araucano Apoquindo 3910 (Alcántara) El Golf TOTAL m² Nombre 2009 sector m² Costanera Center 2009 Costanera El Bosque-Apoq. (Territoria) 2009 El Golf Parque Andino 2009 Nva. Las Cond Arrau 2009 Nva. Las Cond TOTAL m² Fuente: Escuela de Construcción Civil, en base a resultados de estudio propio.