UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE SINALOA FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES MAESTRÍA EN CIENCIAS SOCIALES CON ÉNFASIS EN DESARROLLO REGIONAL

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1 UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE SINALOA FACULTAD DE CIENCIAS SOCIALES MAESTRÍA EN CIENCIAS SOCIALES CON ÉNFASIS EN DESARROLLO REGIONAL TESIS EL DESARROLLO INMOBILIARIO VERTICAL DE ALTO NIVEL EN LA FRANJA COSTERA DE MAZATLÁN Y SUS IMPLICACIONES ANTE LA ESTRATEGIA DEL DESARROLLO SOSTENIBLE QUE EXIGEN LOS MERCADOS GLOBALES: QUE COMO REQUISITO PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRA EN CIENCIAS SOCIALES CON ÉNFASIS EN DESARROLLO REGIONAL PRESENTA NORMA RACHEL RODRÍGUEZ ZAMUDIO DIRECTOR DE TESIS DR. JOSÉ LUIS BERAUD LOZANO MAZATLÁN, SINALOA; ENERO DE 2011

2 ÍNDICE GENERAL AGRADECIMIENTOS INTRODUCCIÓN Capítulo I. LOS SECRETOS DEL AUGE INMOBILIARIO EN LOS MERCADOS GLOBALES 1. Marco Teórico 1.1 Historicidad de la renta del suelo 1.2 Disputas por rentas y ganancias inmobiliarias 1.3 La renta diferencial y la de localización, factores decisivos en la fijación de precios en el espacio urbano 1.4 Rentas y precios de monopolio en los desarrollos inmobiliarios 1.5 Estableciendo una definición del objeto de estudio 1.6 El concepto de sostenibilidad y su relación con la calidad ambiental como valor agregado en los productos inmobiliarios contemporáneos Antecedentes para la construcción del concepto de desarrollo sostenible hasta Historicidad y acciones emprendidas después de Acciones posteriores a la Declaración Rio El protocolo de Kyoto Orígenes del concepto de desarrollo sostenible Evolución del concepto, diversidad de significados y definiciones de desarrollo sostenible Críticas al concepto de desarrollo sostenible Del concepto a la aplicación: los desarrollos inmobiliarios y la incorporación del valor ambiental 1.7.Contextualizando la situación de las ciudades: el entorno global y el caso mexicano Papel de las ciudades en el desarrollo urbano regional Propuestas sobre planeación territorial Más que un plan o estrategia: el proyecto político 1.8. La intervención estatal en la valorización del suelo 1.9. Efectos de la crisis financiera detonada en E.E.U.U y su repercusión en los desarrollos inmobiliarios globales Todo inicia en el ombligo del mundo Continúa el desastre: ahora en Europa La crisis alcanza al mayor de los Emiratos Árabes Unidos: Dubái y el efecto dominó que se trasladó hasta el mercado asiático Los efectos de la crisis hipotecaria en México Capítulo II. LA TRANSFORMACIÓN URBANA DE MAZATLÁN A PARTIR DEL BOOM INMOBILIARIO DE LA VIVIENDA VERTICAL DE ALTO NIVEL SOBRE LA FRANJA COSTERA LOCAL: La emergencia de una nueva modalidad de alojamiento en el Nuevo Mazatlán, Zona Dorada, Avenida del Mar y Paseo Claussen 2.1 El impulso que gestó el auge inmobiliario vertical La vivienda vertical de alto nivel y su carácter coyuntural con

3 el mercado extranjero 2.2. Sobre disputas por rentas y ganancias inmobiliarias 2.3.La fijación de los precios en el espacio urbano local y la dinámica del mercado del suelo en los desarrollos inmobiliarios de alto nivel de tipo vertical La especulación como factor clave en la propiedad urbana 2.4. La renta diferencial y de localización, ventaja competitiva o factor de segmentación socioespacial? 2.5. Proyectos y construcción de desarrollos inmobiliarios de alto nivel de tipo vertical en Mazatlán 2.6. Rentas y precios de monopolio en los desarrollos inmobiliarios de alto nivel de la localidad 2.7. Panorama nacional en la jungla de la actividad inmobiliaria garantía de confianza? 2.8. Fraudes e irregularidades en el sector inmobiliario local generan incertidumbre para invertir en Mazatlán El caso del condohotel Crown Bay El caso Torrenza y Covi Desarrollos El caso de Puerto Viejo Skies Anomalías de proyectos inmobiliarios en zonas de uso residencial 2.9. La calidad ambiental como valor agregado en los productos inmobiliarios del mundo y la incidencia de los patrones inmobiliarios globales en el mercado local Brasil Torre Gran Parque Argentina España Dubái Reflexiones La intervención estatal en la valorización del suelo El trasfondo de la crisis financiera detonada en E.E.U.U y su repercusión en los desarrollos inmobiliarios de Mazatlán Desajustes que detonaron el efecto dominó de la crisis en la economía mundial Repercusiones de la burbuja inmobiliaria en México hasta Impacto de la crisis financiera en el sector inmobiliario local: vivienda de alto nivel de tipo vertical Efectos en el sector de la construcción Capítulo III. BUSCANDO UNA APROXIMACIÓN A LA FISIOLOGÍA DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS VERTICALES DE ALTO NIVEL 3. Diseño del instrumento de recolección 3.1. Consideraciones metodológicas 3.2. Fundamentos de las dimensiones, variables, y parámetros contemplados en los indicadores del instrumento de medición

4 Lineamientos de edificación sostenible retomados del modelo estadounidense Lineamientos de edificación sostenible retomados del modelo europeo Lineamientos de edificación sostenible retomados de modelos en México Datos contemplados en el instrumento de medición 3.3. Fuentes de consulta necesarias y estrategias de recolección de los datos, así como técnicas e instrumentos utilizados Información solicitada a través de órganos gubernamentales municipales Información solicitada a través de órganos gubernamentales estatales Información solicitada a través de órganos gubernamentales federales Otros recursos utilizados 3.4. Dificultades durante la recolección de la información Capítulo IV. LA VERDADERA ANATOMÍA DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS VERTICALES DEL ALTO NIVEL 4. Resultados 4.1. Características de los desarrollos inmobiliarios: indicadores 1al De los requisitos para edificación, exenciones y demás apoyos para los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel: De las leyes federales encargadas de regular el impacto socioambiental Leyes estatales que establecen regulaciones para el desarrollo inmobiliario vertical de lujo verdad o falacia? Beneficios fiscales a través de la Ley de Fomento para el Desarrollo Económico de Sinaloa por medio de Ceprofies, que favorecen el desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel en la localidad La cara oculta de la regulación del desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel, en manos del municipio 4.3. Resultados de la aplicación del instrumento de medición a la muestra de 15 elementos: Indicadores 21 al Perspectivas y opiniones de actores relacionados con la actividad inmobiliaria local Opiniones de un proveedor y un arquitecto Aspectos relevantes de las entrevistas a un prospectador y ejecutivos de ventas Coincidencias sobre el impacto de la crisis Opinión sobre la capacitación de la gente dedicada a la venta de condominios en la localidad La percepción de un posible comprador 4.5. Sistematización de los resultados derivados de la visita a desarrollos inmobiliarios Interpretación cuadro

5 Interpretación cuadro Interpretación cuadro Interpretación cuadro Interpretación cuadro Interpretación cuadro 6 CONCLUSIONES BIBLIOGRAFÍA ANEXOS

6 AGRADECIMIENTOS Especialmente a toda mi familia, por las incontables muestras de apoyo durante estos dos años de trabajo. A mi madre, pieza elemental para embarcarme en esta aventura de crecimiento personal y profesional, por contribuir en todos los sentidos para que fuera una realidad. A Ernesto, por sobrellevar los reiterados cambios de ánimo, vaivenes, presiones y demás, a mi padre y hermanos por todo el soporte que de una u otra forma brindaron, con su tolerancia y comprensión. Al Dr. José Luis Beraud Lozano, por la confianza y paciencia que a lo largo de este tiempo ha brindado a mi persona como guía, profesor, tutor y director de esta tesis. Al resto de las personas que pusieron en marcha este proyecto y trabajaron incansablemente para su consolidación, a los que gestionaron y apoyaron los diversos recursos financieros de que fui merecedora para no claudicar en el camino. A la Universidad Autónoma de Sinaloa por la beca otorgada al ser estudiante de la primera generación de este programa, al Consejo Nacional de Ciencia y Tecnología por el recurso de beca que recibí como alumna de un posgrado perteneciente al padrón nacional y al Consejo Estatal de Ciencia y Tecnología por el apoyo financiero para la terminación de esta tesis. A todo el cuerpo de docentes de la maestría que motivaron la formación y crecimiento, despertando el interés por adentrarse en el estudio de los fenómenos sociales. Y para aquellos que de una forma u otra contribuyeron a que este ciclo llegase a feliz término con la culminación de esta tesis, que ahora es parte invaluable en mi formación académica. MIL GRACIAS.

7 5 INTRODUCCIÓN El interés por estudiar los desarrollos inmobiliarios clasificados como viviendas verticales de alto nivel, que se ofertan a nacionales con alto poder adquisitivo, pero también con una tendencia muy marcada hacia los consumidores canadienses y estadounidenses que están jubilándose, Baby Boomers, responde a que desde 2005, el crecimiento de los desarrollos inmobiliarios en la franja costera de Mazatlán se multiplicó rápidamente; sin embargo, no se observaban estrategias sólidas dirigidas a incentivar la sostenibilidad del entorno local y sí un costo- beneficio negativo oneroso, debido a la falta de planeación urbana para la construcción de una ciudad sostenible. Cabe señalar que la edificación exponencial de los desarrollos inmobiliarios en Mazatlán comenzó en 2005 al norte de la ciudad en el denominado Nuevo Mazatlán, que va por la Avenida Sábalo-Cerritos. En 2006 se extendió hacia la Avenida Camarón-Sábalo y Playa Gaviotas en la Zona Dorada, y también a Avenida del Mar, Paseo Claussen y Olas Altas. En la mayoría de esos productos se observaba la homogeneidad de la oferta en desarrollos inmobiliarios con servicios agregados propios de un hotel de lujo como son albercas, jacuzzis, spa, sauna, cafeterías, restaurantes, salas de juego, gimnasios, terrazas, áreas de asador, campos de golf y marinas para yates. Para julio de 2008, 43 proyectos inmobiliarios se estuvieron desarrollando en las zonas de mayor plusvalía de Mazatlán; de los cuales para el cierre del primer semestre de 2010, 26 desarrollos ya estaban consolidados total o parcialmente, mientras que el resto continuaba en construcción con ventas y estimaciones de concluirse en el periodo de 2010 a Otros proyectos fueron cancelados o se congelaron, debido al comportamiento originado por diversos factores entre ellos la crisis económica por lo que la investigación no se desvinculó de la realidad incluyendo como referente el colapso financiero que afectó a los mercados globales desde 2008 y por tanto al mercado inmobiliario local, debido entre otros factores a la sobre demanda de créditos hipotecarios por parte de los ciudadanos norteamericanos para adquirir vivienda y a la serie de irregularidades en que incurrieron las instituciones bancarias guiadas por Wall Street. Ante tal panorama se formularon interrogantes como: En qué magnitud se vería afectada la actividad económica que depende de los desarrollos inmobiliarios?, Cuáles serían los impactos generados por la edificación de dichos productos en Mazatlán y el congelamiento de las inversiones? y Qué limitantes presentaban los desarrollos inmobiliarios de Mazatlán en relación a la tendencia del desarrollo sostenible? Todos estos cuestionamientos en virtud de que los productos inmobiliarios forman parte de un sector que se encuentra interconectado a nivel global dentro de la lógica de mercados, y hoy la tendencia en los desarrollos inmobiliarios de primer mundo es la incorporación del desarrollo sostenible como la principal ventaja competitiva que agrega mayor valor a dichos productos. Es por eso, que en esta investigación se incluyó el desarrollo sostenible como piedra angular en la caracterización de los desarrollos inmobiliarios.

8 6 Sin dejar de lado que la importancia del sector inmobiliario radica principalmente en que se trata de una actividad económica donde intervienen diversos capitales: el capital de promoción inmobiliaria, el capital de construcción y el capital bancario con el objetivo de incorporar valor al suelo, dándole el status de mercancía para ingresar en la circulación del mercado una vez culminado el proceso de producción. Con ello podrá generar ganancias extraordinarias a través de la oferta- demanda, en diferentes modalidades, siendo las más importantes: viviendas de uso familiar, oficinas, mega desarrollos turísticos y centros comerciales. Sin embargo para obtener esas ganancias extraordinarias, se requiere la intervención de actores que vayan incorporando valor a través de la adaptabilidad del terreno, la construcción, la promoción y venta de la mercancía producida. Estos actores son: el propietario inicial del suelo, el desarrollador inmobiliario, la fuente de financiamiento, el promotor inmobiliario y el comprador. Así delimitamos como objeto de estudio a los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en la franja costera de Mazatlán y su crecimiento de 2005 a 2009, y que en función de lo ya argumentado se consideró como hipótesis principal que los desarrollos inmobiliarios de Mazatlán no aplican estándares de sostenibilidad como tendientes a aumentar la competitividad de la ciudad. Y como hipótesis complementarias el hecho de que: a) Los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán no contribuyen al fortalecimiento del desarrollo económico local. b) El beneficio social que dejan los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán es mínimo. c) Los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán ejercen mayor presión sobre la estructura urbana y los servicios públicos, al no estar regulados por programas parciales de desarrollo urbano. d) Los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán no aplican estándares de sostenibilidad por no incorporar insumos amigables con el medio ambiente durante la edificación, y operación. Está investigación es de enfoque cuantitativo y debido a que su principal objetivo es explicar las características de tales productos inmobiliarios identificando limitantes o aciertos que en conjunto incidieran en la competitividad del territorio local ante la estrategia del desarrollo sostenible se buscó establecer la correlación entre las variables implícitas. Buscando como objetivos particulares: a) Distinguir las características e implicaciones de los desarrollos inmobiliarios en la perspectiva del desarrollo sostenible y su contribución al fortalecimiento económico. b) Analizar algunos modelos de desarrollo inmobiliario a nivel internacional, en base a la aplicación de estrategias fundadas en las dimensiones del desarrollo sostenible y la aportación para elevar el beneficio social. c) Mostrar el crecimiento del desarrollo inmobiliario en Mazatlán del 2005 al 2009 en base al monitoreo, registro de información y estadísticas; así como la presión que ejercen sobre la estructura urbana por falta de planeación.

9 7 d) Demostrar las limitantes que presentan los desarrollos inmobiliarios de Mazatlán para agregar valor a través de la incorporación de las dimensiones del desarrollo sostenible respecto a la preservación y calidad del medio ambiente y los recursos naturales. El método partió del análisis comparativo mediante indicadores, de las propiedades que otorgan competitividad a los desarrollos inmobiliarios sostenibles para simultáneamente establecer sí los desarrollos inmobiliarios de Mazatlán tendían en sus procesos y dinámicas hacia la sostenibilidad para elevar así su competencia en los mercados globales de alto poder adquisitivo o simplemente se erigían con nula estrategia hacia futuro dividiendo el proceso en tres partes. Fase 1: Elaboración de marco teórico partiendo de la base temática conceptual a que pertenece el objeto de estudio, siendo la actividad económica capitalista interconectada globalmente dentro de la lógica de mercados sujeta a la disputa por la renta del suelo y maximización de ganancias en el contexto de la problemática urbana añadiendo una perspectiva crítica de pensar la ciudad con un enfoque sostenible. Fase 2: Acercamiento real con el monitoreo constante de dichos productos conjugando trabajo de campo y gabinete, revisión hemerográfica y electrónica siguiendo objetivos específicos delineados en las dimensiones sostenibles -económica, social, política, ambiental y de infraestructura urbana-, esta ultima para identificar tendencias energéticas, aplicando un muestreo aleatorio representativo con observación participante y entrevistas semiestructuradas; previa formulación del instrumento de medición que incluyó revisión de indicadores urbanos y sostenibilidad en dos áreas estratégicas: Suelo y Vivienda. Fase 3: Sistematización de resultados y conclusiones. Se adelanta la falta de acciones para regular la exponencial construcción de condominios verticales de lujo en la franja costera local iniciada en 2005 y que para mitad de 2010 aglutinaba 43 proyectos transformadores del paisaje, pero que los efectos de la crisis estadounidense y el aumento de violencia e inseguridad en Sinaloa se encargaron de contraer provocando el congelamiento, retiro de inversiones y huída de potenciales compradores procedentes del suroeste estadounidense y canadiense.

10 8 Capítulo I LOS SECRETOS DEL AUGE INMOBILIARIO EN LOS MERCADOS GLOBALES 1. Marco Teórico 1.1 Historicidad de la renta del suelo Para entender el proceso del que forma parte el objeto de estudio de esta investigación, tomamos como punto de partida la conceptualización de la teoría clásica de la renta del suelo elaborada por Marx, quien a su vez se basó en Ricardo y Smith para explicar teóricamente tres tipos de renta: absoluta, diferencial y monopólica. Estas categorías contribuyeron a profundizar sobre la renta de la tierra en el modo capitalista de producción y las relaciones de producción donde se genera el reparto del plusvalor social: obrero (fuerza de trabajo), capitalista (inversionista y propietario de los medios de producción), terrateniente (propietario de la tierra). Dicha teoría se sitúa en la transición del feudalismo al capitalismo que registra la agricultura inglesa clásica del siglo XIX, siendo el concepto renta absoluta el que sirve de base para explicar la transformación de las sociedades agrícolas feudales en industriales, y que en la correspondiente lucha industrial entre las naciones en el mercado mundial, lo que importa es un desarrollo acelerado del capital, que no puede alcanzarse por lo que ha dado en llamarse vía natural, sino por medios coercitivos (Marx, 1981: 999). Este es el secreto que impulsa el desarrollo acelerado capitalista. Cabe señalar que en este trabajo, en ningún momento su finalidad será extrapolar los conceptos marxistas que analizaron la renta agrícola a lo urbano, sino simplemente servirán para dar cuenta histórica de esta transición y rescatar así, los conceptos básicos a partir de los cuales, en los años 70 del siglo XX teóricos como Topalov, Lefebvre y Harvey, entre otros, retomaron la concepción marxista para construir sus modelos de análisis en el espacio urbano francés y explicar la producción de viviendas desde la lógica de los promotores inmobiliarios capitalistas, partiendo ya no de la teoría clásica sino de la teoría de las rentas del suelo urbano en las sociedades capitalistas desarrolladas, durante la transición de la era industrial a la postindustrial. Esta nueva construcción se dio a partir del análisis crítico de los tres tipos de renta elaborados por Marx, en los que explica cómo se generan las ganancias agrícolas a partir de la renta absoluta y diferencial, y los factores que distinguen la formación de la renta monopólica, tal como vemos a continuación: renta absoluta, emanada del excedente del valor por encima del precio de producción, es sólo una parte del plusvalor agrícola, la transformación de ese plusvalor en renta, la intercepción del mismo por parte del terrateniente; exactamente de la misma manera en que la renta diferencial emana de la transformación de plusganancia en renta, de la intercepción de la misma por parte de la propiedad de la tierra, con un precio de producción de acción reguladora general. Estas dos formas de la renta son las únicas normales. Fuera de las mismas, la renta sólo puede basarse en un precio monopólico propiamente dicho, que no está determinado por el precio de producción ni por el valor de

11 9 las mercancías, sino por las necesidades y la solvencia de los compradores (Ibid: 971). A partir de esa conceptualización, Topalov advierte diferencias entre la producción agrícola y el espacio urbano, considerando la de mayor complejidad la renta absoluta pues es, en este concepto en donde encuentra contradicciones y dificultades: La producción capitalista de edificios genera, en las relaciones de producción dominantes que caracterizan a la ciudad moderna, una primera plusganancia sectorial que puede transformarse en renta absoluta. Esa plusganancia sectorial está constituida por el excedente del valor por encima del precio de producción de los edificios. En efecto, la construcción se caracteriza, en el conjunto de los países capitalistas, por una bajo desarrollo de las fuerzas productivas y de las relaciones de producción (Topalov, 1984: 229). De tal deducción elabora una reflexión proponiendo generalizar el concepto de renta absoluta para referirla a toda transformación de la plusganancia sectorial en renta, tenga por origen directo la producción de valor en el sector o la sustracción de valor por el sector, el cual puede ser improductivo como tal (Ibid: 233). Al igual mantiene que esta generalización puede justificarse por el hecho de que el concepto de renta es homogéneo con respecto al de ganancia ( ) y no con respecto al de plusvalor (Ibid). Y es este razonamiento el que explica entonces, que una renta absoluta pueda surgir en cualquier proceso de valorización del capital en el que se forme una plusganancia, incluso a la escala de todo un sector como puede ser el de la construcción y el inmobiliario. Además, infiere que la renta diferencial como la renta absoluta produce, pues, un efecto sobre el precio y sobre la acumulación, lo que demuestra que la propiedad privada del suelo no es necesaria para el modo de producción capitalista (Ibid: 45). Mientras que la renta basada en un precio monopólico, a decir de Topalov, es muy acorde con la conceptualización de Marx, porque, ya no está determinado por las condiciones de la producción, sino por las de la circulación. ( ) ya no hay precio regulador ( ) Todas las ciudades del mundo capitalista tienen sus barrios donde los precios de monopolio saltan a la vista ( ) Pero lo más aparente no es siempre lo más significativo; a escala de cada aglomeración tomada en su conjunto, tales fenómenos tienen por lo general un alcance limitado. Solo afectan a una fracción muy minoritaria de la oferta y a zonas geográficamente delimitadas (Ibid: 150). Así el precio monopólico se reserva indudablemente para ciertas zonas con características especiales y por esta razón, un componente que se identifica como factor primordial para la obtención de plusganancias es la naturaleza y la oportunidad latente para convertirla en elemento monopolizable por los capitalistas a partir de la apropiación espacial de ciertas porciones del planeta: Sólo se la encuentra de una manera local en la naturaleza, y allí donde no se la encuentra no puede producírsela mediante determinado desembolso de capital. No está ligada a

12 10 productos confeccionables mediante el trabajo, como máquinas, carbón, etc., sino a determinadas partes del suelo. La parte de los fabricantes que posee las caídas de agua excluye del empleo de esta fuerza natural a la parte que no las posee, porque la tierra es limitada (Marx, op.cit.: 829) Sin embargo, anexo a ello surge el conflicto, en las disputas por plusganancias entre varios agentes. Desde la época de Topalov el capital controla el proceso de producción contemporánea, misma lógica que hasta hoy prevalece, pues como veremos: tanto en la agricultura como en la ciudad, se produzca trigo, petróleo o viviendas, se haga comercio con mercancías, servicios o dinero, las rentas del suelo que en el modo de producción capitalista nacen ( ) Son una fijación y una transformación de las plusganancias concretas engendradas por la valorización de un capital en una actividad y en un punto del espacio dados, ( ) Al mismo tiempo, se transforman de distinto modo según las relaciones sociales que determinarán su distribución entre los agentes (Topalov, 1984: 10 y 11) Pero que agentes son los que disputan estas plusganancias? Topalov identifica cinco actores clave (cuya intervención explicaremos a fondo más adelante): el propietario inicial del suelo, el desarrollador inmobiliario, la fuente de financiamiento, el promotor inmobiliario y el comprador. Dicho esto, para empezar a comprender la función de cada uno, señalemos primero cómo se da la distribución de las rentas propiamente urbanas que: Aparecen como precio o alquiler del suelo si van al propietario del mismo, que cede el terreno; como alquiler del inmueble si van a un rentista inmobiliario; como plusganancia de promoción si se las apropia un promotor; incluso como interés si la banca está en condiciones de apropiarse una parte de ellas, etcétera. Vemos que, bajo distintas formas, la renta del suelo puede estar distribuida de manera muy variable en la sociedad. ( ) Como consecuencia, la renta capitalista del suelo no puede ser concebida como el ingreso específico de una clase en particular, ni siquiera de una fracción distinta de la burguesía. Aunque esto sucedía en la agricultura inglesa <clásica> analizada por Marx, no quiere decir que sea el caso general ni mucho menos el de las rentas urbanas en las sociedades capitalistas desarrolladas de hoy en día (Ibid: 11 y 12). Así podemos intuir con precisión que el conflicto de las plusganancias recae en varios agentes que pelean por recibir una rebanada del pastel, debido a que: La renta del suelo es una relación de distribución del plusvalor social entre los agentes que, en esa relación, se sitúan globalmente del lado del capital ( ) Hay, pues, un conflicto entre los agentes del mercado que se resuelve y se reproduce en la propia dinámica de la formación de los precios, pero que puede a veces tomar un cariz desagradable a nivel social. ( ) La renta no es, pues, un proceso neutro de asignación de usos óptimos a los terrenos; es una relación social contradictoria (Ibid: 14 y 15). Mientras que en Marx, ésta relación recaía solo en el terrateniente de la agricultura bajo la relación trinitaria obrero-capitalista-terrateniente de la economía clásica:

13 11 en el modo capitalista de producción el supuesto es el siguiente: los verdaderos agricultores son asalariados, ocupados por un capitalista, el arrendatario, que sólo se dedica a la agricultura en cuanto campo de explotación en particular del capital, como inversión de su capital en una esfera peculiar de la producción. Este arrendatariocapitalista le abona al terrateniente, al propietario de la tierra que explota, en fechas determinadas por ejemplo, en forma anual- una suma de dinero fijada por contrato ( ) a cambio del permiso para emplear su capital en este campo de la producción en particular. Esta suma de dinero se denomina renta de la tierra, sin que importe si se le abona por tierra cultivable, terreno para construcciones, minas, pesquerías, bosques, etc. Se le abona por todo el tiempo durante el cual el terrateniente ha prestado por contrato el suelo al arrendatario, durante el cual lo ha alquilado (Marx, 1981: 796). Es decir, que en su época la renta del suelo se obtenía tan solo del arriendo, y en ocasiones podía abonarse por adelantado al terrateniente. No se generaban conflictos mayores como el ya observado por Topalov, en el proceso de producción urbana contemporánea. Luego, entonces, la producción de los desarrollos inmobiliarios contemporáneos responde a la lógica de la disputa de la renta ya abordada desde el siglo XIX; los conflictos que se generan a partir de la misma no son nuevos, pues Marx advierte ya que en 1861 en Londres el monopolio de la propiedad de edificios urbanos está acaparado por media docena de grandes terratenientes que alquilan a los arrendatarios con rentas altísimas: El monopolio de la propiedad de la tierra es una premisa histórica, y que sigue siendo el fundamento permanente del modo capitalista de producción, así como de todos los modos de producción anteriores que se basan en la explotación de las masas de una u otra forma (Ibid: 794). Concluiremos este breve acercamiento a la teoría de la renta con la acotación de Topalov (1984:38): La adecuación de la propiedad del suelo al modo de producción capitalista puede ser definida, entonces, como la sumisión completa de esa propiedad a la regulación de la renta, es decir, a la ley de la plusganancia del capital Disputas por rentas y ganancias inmobiliarias Llegar a explicar consistentemente las características del objeto de estudio delimitado para esta investigación, implica adentrarnos en la comprensión de qué son los desarrollos inmobiliarios, más allá de lo que el sentido común pueda decirnos. Por lo cual partiremos de la base temática conceptual a que pertenecen: la actividad económica capitalista interrelacionada con la problemática urbana y la inherente renta del suelo, como parte de un proceso global que entreteje la necesidad de relaciones sociales complejas, donde lo que importa son las ganancias que se obtienen, pero que al mismo tiempo generan conflictos por su repartición. Cabe señalar que para poder aprehender la lógica de esos procesos y sus implicaciones, se toman como referencia las conceptualizaciones elaboradas por Topalov y Lefebvre, quienes desde su perspectiva teórica y empírica han buscado respuestas al problema urbano de las sociedades modernas, que ya advertían desde la década de 1970 en Francia. En primera instancia

14 12 se describirán cuáles son los agentes capitalistas que intervienen en el sector inmobiliario y su producción, después solo retomaremos y adaptaremos los conceptos más adecuados para el estudio de los desarrollos inmobiliarios de interés propio. Inicialmente identificamos al promotor inmobiliario, quien tiene una destacada participación, pues de principio a fin del proceso, será la pieza clave. En él recaen varias acciones que irán dando forma al ciclo de producción inmobiliaria y la generación de ganancias a través de la plusvalía. El promotor inmobiliario inicia la búsqueda de terrenos disponibles sobre los que se producirá una mercancía; también se encarga de comprar el terreno más adecuado y acudir al urbanista o arquitecto para elaborar un programa del proyecto a edificar; después acude a la empresa constructora para que produzca el edificio hay que destacar que en ocasiones el promotor y constructor (desarrollador) son parte de una misma empresa-. Además, es el promotor quien realiza los gastos financieros necesarios para lograr los permisos necesarios de edificación, y por último vende el inmueble al usuario o comprador final para así recuperar los capitales que se invirtieron en la operación, pero también lograr la obtención de ganancias extraordinarias y reiniciar el ciclo productivo inmobiliario. Detrás del promotor encontramos al desarrollador inmobiliario y la fuente de financiamiento que también participan con actividades primordiales para incorporar valor al suelo a través de la edificación y convertirlo gradualmente en una mercancía generadora de plusvalía, fin que solo se concretará cuando el comprador adquiera la mercancía producida para otorgarle un valor de uso, o incluso para arrendar el inmueble a terceros. Por su parte, la empresa constructora se encargará de proveer la fuerza de trabajo y los medios de producción para hacer realidad el proyecto. La fuente de financiamiento, la mayoría de las veces estará regida por el capital bancario que otorga créditos hipotecarios, tanto al desarrollador inmobiliario para lograr la construcción del edificio, como a los compradores del inmueble para que puedan adquirirlo. Hasta este punto, teóricamente parece un proceso sencillo, pero en realidad el conflicto ya ha aparecido desde que el promotor inmobiliario contacta al propietario inicial del suelo para negociar la compra del terreno con el objeto de lograr su apropiación. Es en esta relación donde surge una pugna de intereses, generado por los intereses particulares de los dos actores: mientras para el promotor, el suelo es el soporte elemental de la producción inmobiliaria que más tarde producirá plusvalía y ganancias extraordinarias. Para el propietario inicial desafortunadamente no siempre es así, por lo cual se habla de que existen dos tipos de propietarios que generarán obstáculos para vender el suelo: el propietario capitalista y el propietario no capitalista: El propietario capitalista es el que administra su bien como capital (Topalov, 1979:175). Por su parte, el propietario del suelo no capitalista ( ) no dirige el terreno como una inversión de la que examinaría la rentabilidad relativa en relación a otras inversiones posibles (Ibid: 177). El conflicto entre promotor y propietarios tiene una explicación, ya que el objeto suelo no tiene el mismo significado para ellos. Mientras los propietarios capitalistas estarán en posición de querer obtener ingresos por encima del valor, pues han especulado por largos periodos para que

15 13 el espacio aumente de precio antes de venderlo, los propietarios no capitalistas serán renuentes a venderlo porque representa un valor de uso o espacio reproducible para actividades como la agricultura u otras actividades. En la medida que el interés del promotor por adquirir los derechos de determinado suelo vaya en aumento al visualizar un negocio redituable por su localización o valores especiales, estará en posición de negociar la compra del terreno, pero nunca a costa de sacrificar su ganancia previamente calculada. De esta manera, la propiedad del suelo se convierte en obstáculo, cada que se inicia un ciclo productivo, es decir, con cada proyecto a edificar. El problema del suelo radica entonces en que la renta del suelo es una relación de distribución del plusvalor social entre los agentes que, en esa relación, se sitúan globalmente del lado del capital (Topalov, 1984: 14). En el conflicto entre estos agentes del mercado, La contradicción más inmediata, más visible, enfrenta al vendedor del suelo con el promotor inmobiliario y se resuelve en el proceso de ajuste del precio del suelo a la plusganancia localizada, lo que constituye precisamente el mercado del suelo. (Ibid: 14 y 15). Cabe destacar que indistintamente del tipo de desarrollo inmobiliario que se edifique, los agentes participantes serán los mismos, pues la ausencia de alguno no permitiría la generación y disputa por plusvalía y ganancias. Y para lograr esas ganancias extraordinarias, se requiere la intervención de estos actores con el fin de incorporar valor a través de la adaptabilidad del terreno, la construcción, la promoción y venta de la mercancía producida. Entonces siempre estarán en disputa: el propietario inicial del suelo, el desarrollador inmobiliario, la fuente de financiamiento, el promotor inmobiliario y el comprador. En cuanto a los capitales involucrados, son el capital de promoción inmobiliaria, el capital de construcción y el capital bancario, con el objetivo de incorporar valor al suelo, dándole el status de mercancía para ingresar en la circulación del mercado una vez culminado el proceso de producción; correspondiendo éstos directamente a los agentes antes descritos en relación a sus decisiones y necesidades. Sin embargo en el proceso cada uno tiene una función específica, aunque con un objetivo común: la generación y apropiación de plusganancias. Pero cuál es la importancia del sector inmobiliario en cuanto actividad económica? Para entenderlo vayamos a la dinámica global inmobiliaria analizada por Lefebvre, quien identifica dos sectores: el primero, respecto a la producción industrial que trabaja para el mercado de bienes no duraderos (mobiliario) y el segundo, lo inmobiliario y su producción de bienes inmuebles, siendo este segundo, el que se encarga de absorber los choques del mercado: En caso de depresión, el capital afluye hacia él ( ) En la medida en que el circuito principal, es decir, el de la producción industrial de bienes mobiliarios, detiene su crecimiento, los capitales se invierten en el segundo sector, el del inmobiliario. Incluso puede ocurrir que la especulación de los bienes raíces se convierta en la fuente principal, lugar casi exclusivo de formación de capital, es decir, de realización de plus-valía. Mientras que baja el grado de plus-valía global formada y realizada en la industria, crece

16 14 el grado de plus-valía formada y realizada en la especulación y mediante la construcción inmobiliaria (Lefebvre, 1970:165). Abundando más sobre el papel que juega la especulación en la producción inmobiliaria de la ciudad, Topalov (1984: 111) retoma la conceptualización de Marx para señalar que la tierra es dejada en reserva para esos usos que producen una renta mayor. La especulación se basa en la posibilidad futura de obtener una renta superior, que presupone pero que no crea; por el contrario, contribuye a elevar la renta en el cultivo del trigo. Esta característica de la agricultura en el siglo XIX, es aplicable hoy en día a los espacios urbanos en el proceso de valorización y revalorización: En un momento dado del desarrollo de la ciudad y de las relaciones de producción en el sector de la construcción, se traza la frontera de la zona urbanizable. Lo que define esta zona no depende sólo de la reglamentación, sino también del hecho de que, fuera de esa frontera ningún capital individual ( ) puede valorizar su capital en la producción de un edificio. Sin duda podrá comprar terrenos y esperar, o suscitar, la creación de condiciones que hagan la zona edificable; pero no podrá construir, al faltar a la vez las infraestructuras materiales necesarias para que el edificio sea un valor de uso. No hay, pues, producción capitalista de edificios ni renta urbana, a no ser por anticipación de una producción futura (Topalov, 1984: 125). Y esta por supuesto, está correspondida con esa escasez señalada por Harvey o la tierra limitada de Marx que incluso puede crearse y de hecho lo hace mediante el procedimiento de impedir los usos actuales del suelo constituido en recurso y así especular sobre valores futuros y entonces la excepcionalidad ( ) del terreno es lo que constituye, en este caso, la base para el precio monopolista (Harvey y Smith, 2005:31) La renta diferencial y la de localización, factores decisivos en la fijación de precios en el espacio urbano La renta diferencial guarda relación con la influencia que ejerce la ubicación respecto al precio del suelo. Este factor ayuda a entender por qué los precios del suelo son más caros en un lugar que en otro; ello se debe precisamente a la renta diferencial. A continuación se muestra la definición de Marx y que al tiempo de Topalov no varía mucho, ni se encuentra con grandes dificultades como se observó ya en el concepto de renta absoluta: la renta diferencial se presenta por doquier y obedece siempre [a] las mismas leyes que la renta diferencial agrícola. En todas partes donde las fuerzas naturales sean monopolizables y le aseguren al industrial que las emplea una plusganancia trátese de una caída de agua, de una fructífera mina, de aguas abundantes en pesca o de un solar bien ubicado, la persona cuyo título sobre una parte del globo terráqueo la caracteriza como propietario de esos objetos naturales le intercepta esa plusganancia, en la forma de renta, al capital actuante. En lo que respecta a la tierra con fines de edificación, Adam Smith ha explicado cómo el fundamento de su renta, al igual que la de todos los predios no agrícolas, está regulado por la renta agraria propiamente dicha. ( ) Esta renta se caracteriza, en primer lugar, por la influencia preponderante que la ubicación ejerce en

17 15 este caso sobre la renta diferencial ( ); en segundo lugar, por el carácter palpable de la total pasividad del propietario, cuya actividad consiste solamente (sobre todo en el caso de las minas) en explotar los progresos de la evolución social, a la cual en nada contribuye y en la que nada arriesga, como sí lo hace el capitalista industrial, y finalmente por el predominio del precio monopolista (Marx, 1981: 983). Topalov (1984: 220) coincide con la definición anterior, adecuándola al espacio urbano, señalando que todas las rentas son diferenciales, pues varían de un punto a otro de la aglomeración y entre el límite de ésta y su periferia agrícola. Si el suelo no es la tierra, es porque en el espacio urbano la fertilidad pierde toda validez y el único factor de la renta que queda es la situación, la posición, la accesibilidad. La renta urbana es, ( ) una renta de situación, diferencial por definición. Y a propósito de este proceso, las características de localización son decisivas para hacer posible la producción y eventualmente la plusganancia. ( ) es la ubicación de un terreno la que hace posible su destino a un determinado uso que produce una ganancia ( ) también la ubicación permite la formación de precios de monopolio que se pueden transformar en rentas de monopolio ( ) Así, la situación produce una triple diferenciación: de las posibilidades de uso del suelo; de los costes de producción de un valor de uso homogéneo; y de los precios de mercado de un valor de uso no homogéneo y no reproducible (Ibid: 223). Esta situación puede aplicarse para los territorios que gozan de características especiales, aquellos que poseen un capital natural excepcional en comparación con otros territorios que no los tienen, un ejemplo, podrían ser las playas. En donde la apropiación de terrenos contiguos a éstas por parte de capitalistas nacionales y extranjeros pero también por un segmento regional o local es aprovechado para la obtención de plusganancias extraordinarias, ya sea porque poseen un terreno que podrá venderse directamente a un precio monopolista debido a su inigualable localización, como también puede darse a través de la venta de condominios que se construyen sobre ese terreno, es decir, la obtención de rentas monopolistas por medio de la producción inmobiliaria cuyo valor primordial es creado sin esfuerzo alguno por las condiciones excepcionales de las porciones de tierra en que se erigen, en este caso también la proximidad con las playas o vista panorámica hacia ella, y que se remite también a la renta basada en la localización, vienen a otorgar una ventaja competitiva sobre otros predios en la ciudad que no la tienen Rentas y precios de monopolio en los desarrollos inmobiliarios Para tener una conceptualización actual de la renta monopólica, aunque en esencia influida por Marx, incorporamos la construcción teórica crítica de Harvey, para comprender de qué modo se relacionan con los procesos contemporáneos de la globalización económica con las instancias locales y las formas culturales, Toda renta se basa en el poder monopolista de los propietarios privados de ciertas zonas del planeta. La renta monopolista surge porque los actores sociales pueden obtener un flujo de ingresos mayor durante un período de tiempo prolongado en virtud de su control exclusivo sobre un artículo determinado, directa o indirectamente negociable, y que en

18 16 determinados aspectos cruciales es único y no reproducible. Harvey en (Harvey y Smith, 2005: 30 y 31). Ahora abordaremos esas dos situaciones en que la renta monopolista juega un papel protagónico, pasando a primer plano. La primera es aquella donde estos actores sociales están en la capacidad de tener el control ya sea sobre ciertos recursos, mercancías o lugares especiales, pero que en tales circunstancias al estar en relación con cierto tipo de actividad, ponemos como ejemplo la relacionada con el objeto de estudio de esta investigación (el control de la de vivienda vertical de alto nivel en manos de los empresarios inmobiliarios), permitiéndoles a estos actores sociales, extraer rentas monopolistas de quienes desean utilizarlo (compradores interesados en adquirir esas viviendas). Harvey ejemplifica tal situación con el capitalista comercial y el empresario hotelero, en cuyo caso, La modalidad geográfica sería la centralidad ( ) en relación con una actividad altamente concentrada ( ) El capitalista comercial y el empresario hotelero están dispuestos a pagar una prima por el terreno debido a su accesibilidad. Estos son los casos indirectos de renta monopolista. No se comercia con el terreno, el recurso o la ubicación geográfica de cualidades excepcionales, sino con la mercancía o el servicio que se producen mediante su uso (Ibid: 31). El segundo caso, es cuando, se comercia pero directamente ya sea con el terreno o con el recurso (como cuando unos viñedos o unos terrenos inmobiliarios de primera categoría se venden a capitalistas y financieros multinacionales con fines especulativos) (Ibid). Sin embargo, ambas formas de renta monopolista a menudo tienden a combinarse. Por ejemplo un terreno frente a la playa puede venderse directamente (al promotor o desarrollador inmobiliario) a un precio monopolista debido a su inigualable localización, pero también puede hacerse posteriormente con las viviendas que el empresario haya edificado sobre ese mismo terreno (ofertadas en un segmento de mercado en que tengan alta demanda). Es decir, como ya hemos advertido estas rentas monopólicas dependen de las cualidades especiales que posea ese terreno o esas viviendas para entrar en el ciclo del mercado, ósea, poder comercializarse. Y ciertamente respecto a esta condición, es que Harvey advierte contradicciones importantes pues señala que precisamente ese requisito de comerciabilidad viene a significar entonces: que ningún producto puede ser tan excepcional o tan especial como para quedar totalmente al margen del cálculo monetario. ( ) La contradicción, a este respecto, es que cuanto más comercializables se vuelven estos productos, menos excepcionales y especiales parecen. En algunos casos la propia comercialización tiende a destruir las cualidades excepcionales. De forma más general, cuanto más fácilmente comercializables

19 17 son tales productos o acontecimientos, menos es su capacidad de constituir la base para una renta monopolista. (Ibid: 32 y 33). Tal aportación puede servir para entender el fenómeno adverso que produce la saturación en el mercado de determinados productos inmobiliarios como son los condominios verticales que pueden encontrarse en destinos turísticos alrededor de todo el mundo. Pero que una vez circulando en el mercado se verán afectados por la segunda contradicción que conlleva la renta monopolista y que a decir de Harvey, aunque partiendo de Marx, ésta radica en la competencia, la que tiende siempre hacia el monopolio, simplemente porque la supervivencia de los más dotados en la guerra de todos en contra de todos elimina a las empresas más débiles. Cuanto más feroz es la competencia, más rápida es la tendencia hacia el oligopolio, cuando no hacia el monopolio (Ibid: 34). Ahora bien para definir los precios de monopolio, partiremos de la elaboración de submercados o tipos de vivienda jerarquizadas por sus precios que construyó Topalov (1984: 159); desde el momento en que la forma de producción dominante de la vivienda urbana es la producción para el mercado, es decir la producción de vivienda-capital para vender o alquilar al ocupante, hay tres submercados inmobiliarios que se autonomizan en forma permanente: el de la vivienda privilegiada, el de la vivienda normal y el de la vivienda infranormal, siendo la denominada vivienda privilegiada la que aquí nos interesa, pues su precio ya no depende de las condiciones de producción sino del precio de monopolio que se llega a determinar a su vez por la localización: Esos precios de monopolio son el precio de ubicaciones escasas ( ) El fundamento de esa reproducibilidad limitada del valor de uso es indisociablemente material (el medio construido), social (la ocupación dominante de una zona por los diversos estratos de las capas superiores), y simbólico (la repetición de todo lo anterior al nivel de las representaciones) ( ) No hay déficit global sino escasez relativa de ubicaciones que posean cualidades no sustituibles, lo que basta, desde el punto de vista de la oferta, para fundamentar la existencia de precios de monopolio diversificados. Estos corresponden, desde la óptica de la demanda, a categorías sociales cuyo poder adquisitivo es superior al de las masas de la población urbana asalariada (Ibid: 165). Por otra parte, está la simbología ideológica de distinción que llega a proporcionar la ubicación residencial en el comportamiento de sus habitantes y que el mismo Topalov estima: al contrario de lo que se observa en las familias obreras; la lógica del comportamiento no es la de una norma de consumo relativamente uniforme, sino la de una diferenciación social indefinida según los gastos de consumo y, especialmente, según el hábitat. Así, en una sociedad en la que los símbolos del estatus social se transforman rápidamente, la ubicación de la residencia sigue siendo un elemento esencial y relativamente permanente del lenguaje de la distinción. La frontera que separa el mercado de la vivienda normal de los de la vivienda privilegiada es permanente, pero en modo alguno rígida. Cuanto mayor sea el peso de las capas medias y superiores en la población de una aglomeración, mayor será la parte del mercado vendida a precios de monopolio; y cuanto más amplia sea la

20 18 jerarquía de los poderes adquisitivos, mayor será la diferencia entre los precios más altos y el precio regulador (Topalov, 1984: 166). Esta clasificación queda mejor acotada a partir de la especificación de Topalov -en base a Samuel Jaramillo- sobre los tipos de precios monopólicos, considerando que Todo precio de monopolio de la vivienda se define por su relación con el precio regulador (Ibid: 168); así, entonces, mientras el primero ósea el precio de monopolio 1 depende únicamente de las condiciones de la circulación, el segundo [precio regulador] depende de las condiciones de la producción. Para que la noción del precio regulador tenga históricamente un sentido en el mercado inmobiliario, es preciso, pues, que haya, en la aglomeración y durante el periodo considerado, una producción de viviendas para el mercado lo suficientemente masiva como para que se establezca en ella un precio social. ( ) Se trata, entonces, del precio de producción corriente de una vivienda en los emplazamientos de la zona no importante donde los costes de urbanización del suelo son los más altos, al cual añade el precio del suelo en esos puntos o renta absoluta del edificio (Ibid). Es precisamente a partir del precio regulador que podemos distinguir lo que Topalov llama precio monopólico de segregación social, mismo que se identifica en base a que, Más allá de la zona del precio regulador, las diferencias de precios según la ubicación dejan de tener relación con las diferencias de los costes de uso localizados, pasándose a otro mercado, el de la vivienda privilegiada. Caracterizados por una diferenciación indefinida según la escasez relativa de unas ubicaciones imperfectamente sustituibles, los precios que se forman en los mercados superiores dejan de tener relación con el precio de producción y evolucionan principalmente con las fluctuaciones de la demanda proveniente de las categorías sociales privilegiadas (Ibid: 169). Además, el mercado de la vivienda privilegiada es completamente distinto al de la vivienda normal o infranormal, pues llega a presentar diferenciación indefinida en sus precios, puesto que: presentan la doble característica de estar ubicados en zonas urbanas bien delimitadas y de satisfacer la demanda de las categorías sociales superiores: el alto poder adquisitivo de éstas les permite adquirir ubicaciones escasas, que no pueden ser sustituidas, o, en el límite, únicas. En esos mercados superiores se observa una diferenciación indefinida de los precios, los cuales se han independizado de las condiciones de producción. ( ) los precios de monopolio de segregación social que se forman en los submercados de la vivienda privilegiada se distinguen ( ) en que no homogeneízan los costes en el espacio sino que, por el contrario, los diferencian. Su fundamento, tanto desde el punto de vista de la oferta como desde la demanda, reside en el hecho de que las ubicaciones que 1 En esta cita las cursivas son propias

21 19 conforman esos mercados superiores no pueden ser reproducidas ni sustituidas (Ibid: 238 y 239). Además, las zonas donde se concentra la construcción de viviendas caras se limitan a un escaso número de barrios y este aspecto lo observa Topalov (1984: 154) desde el París burgués de finales del siglo XIX y que a lo largo del siglo XX y XXI han permeado bajo el modo capitalista y dentro de la lógica de acumulación global Estableciendo una definición del objeto de estudio En busca de concretar una definición acertada para el tipo de vivienda que se está analizando, incorporamos conceptos ya abordados por distintos autores, sirviendo para acotar de forma más concisa las características particulares contenidas en nuestro objeto de estudio, siempre procurando una construcción que permitiese mayor cercanía con la realidad del entorno mexicano. Tal fue el caso de la clasificación del capital inmobiliario dedicado a la vivienda propuesta por Monroy-Ortiz y Martínez (2008) en términos de mercado, localización y costos: la vivienda de interés popular, la vivienda de interés medio alto, la vivienda de interés alto y la venta de suelo para desarrollos turísticos de interés alto. Retomando la que catalogan como vivienda de interés alto, siendo aquellas de tipo vertical que se localizan en las zonas de mayor plusvalía dentro de la ciudad, en regiones con patrimonio natural como playas, manglares, lagunas costeras, zonas de conservación y zonas de reciente desincorporación (entre las principales características); todas, particularidades presentes para el caso de estudio. Además la categoría referida a la venta de suelo para desarrollos turísticos de interés alto, que se ubican en zonas turísticas y que al igual que en la anterior gozan de patrimonio natural, siendo un mercado dominado predominantemente por el sector foráneo. Ahora bien, delimitado en espacio y tiempo a la ciudad de Mazatlán, durante el periodo de 2005 a 2009, para utilizar la clasificación de vivienda de interés alto en este caso de tipo vertical, habría que añadir solamente el hecho de que no se condiciona el número de condominios a un promedio genérico pues bien puede tratarse de desarrollos que llegan a albergar desde 10 a 20 departamentos hasta 300 viviendas, de acuerdo a la magnitud del proyecto. Los que además ofrecen de forma homogénea valores ancla 2 de lujo al interior de dichos complejos habitacionales, similares a los brindados en un hotel como son alberca, jacuzzi, área de asoleadero, club de playa, gimnasio, spa, sauna, sala de juegos, restaurant o cafetería, campos de golf, marinas, centros comerciales y de convivencia al aire libre ya sean terrazas, palapas, zona de asador, además de acceso controlado con servicio de vigilancia permanente los 365 días del año, todos explotando la panorámica de playa pues se ubican en la zona turística costera. 2 Con este término, hacemos alusión a los valores agregados que Audefroy (2008) utiliza para referirse a las amenidades ofertadas en los desarrollos turísticos y que aquí sirven para explicar las brindadas en los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel sin que no necesariamente pertenezcan a Megaproyectos.

22 20 Esta construcción conceptual podemos complementarla con la definición de los megaproyectos que Audefroy (2008) señala aunque carecen de una categorización exacta, en su mayoría están relacionados con procesos de desarrollo inmobiliario, distinguiéndolos por su tipo de financiamiento en: los apoyados por el Estado y aquellos financiados por el sector privado, aunque también advierte que algunos comparten ambos financiamientos, y diferencia los promovidos por la inversión privada en torno a sus finalidades ya sean habitacionales, comerciales, agroganaderos, industriales, turísticos, ambientales y mixtas. Para nuestro caso sirvieron los turísticos 3, que el autor ubica en zonas costeras o destacadas zonas urbanas siendo construidos en grandes extensiones de suelo, de carácter mixto tanto referido al financiamiento como a su oferta que puede conjugar un conglomerado de edificios habitacionales verticales así como horizontales con los valores ancla de lujo ya descritos, además de reservas naturales, campos de golf y marina para yates; por supuesto en su mayoría de disfrute exclusivo para los consumidores de los desarrollos inmobiliarios contenidos dentro de tales megaproyectos turísticos. Como puede advertirse, tal clasificación contemporánea de la vivienda en términos de mercado tiene correspondencia con los submercados propuestos ya por Topalov, siendo la de tipo infranormal la referida a la de interés popular, la normal a la de interés medio alto y la privilegiada la que corresponde a la de interés alto y en cuyo caso solo señalamos como variación la venta del suelo para desarrollos turísticos de interés alto, siendo una tendencia comercial que apenas un par de décadas atrás comenzó a explotarse intensivamente y que para el tiempo de Topalov si bien ya se manifestaba no tenía el auge de hoy. También, en términos de costo, vemos que hay estrecha relación con el factor de excepcionalidad que Harvey afirma funge como la base de las rentas monopolistas, y que igualmente está ligada a la importancia de localización que expresa Topalov pues el mercado de la vivienda privilegiada deja de regirse por el precio de producción gobernándose más bien por la demanda generada por grupos sociales de poder adquisitivo superior al de las masas, que exigen ubicaciones escasas, ya no limitándose por el valor de uso material sino por el de tipo social y sobre todo simbólico, con lo que contribuyen simultáneamente a formar el precio monopólico de segregación. Si conjugamos las propuestas de Harvey, Topalov, Monroy-Ortiz y Martínez, y Audefroy, se formula una terminología adecuada que identifica con mayor precisión nuestro objeto de estudio. Que siguiendo los preceptos expuestos podría darse en pensar llamarla vivienda turística ; que oferta valores ancla principalmente dirigida a poblaciones extranjeras. Cabe aclarar, sobre esta última característica, advertimos en realidad queda de sobra llamarla vivienda turística. Primero porque el fenómeno como ya hemos visto, se enraíza y puede explicarse desde la visión economicista no por mero capricho, sino por la capacidad que ésta provee para hacerlo a profundidad. Segundo, dado que la sola denominación de alto nivel puede incluirlo. 3 Este tipo representa a la perfección el Megaproyecto de Marina Mazatlán, que en el capítulo segundo abordamos con mayor detenimiento.

23 21 Por el contrario, si la posicionamos bajo la denominación de vivienda turística por el mercado a que ésta se dirige y su uso, podría inclinarnos hacia un enfoque recientemente denominado turismo residencial 4 el cual desde el particular punto de vista y sólo para aclarar, no sería el más adecuado al no proveer bases suficientes para su explicación desde fondo y que en el mejor de los casos desde la visión turística solo ayudaría a delinear el problema en términos del segmento de mercado hacia el que se dirige, pero incapaz de responder a los conflictos que genera. Tal conjetura, queda apoyada con la definición que Aledo et al en (Linares, 2006: 188) proporciona de la vivienda turística como la actividad económica que se dedica a la urbanización, construcción y venta de viviendas que conforman el sector extrahotelero, cuyos usuarios las utilizan como alojamiento para veranear o residir, de forma permanente o semipermanente, fuera de sus lugares de residencia habitual, y que responden a nuevas fórmulas de movilidad y residencialidad de las sociedades avanzadas. Misma que sería útil si el propósito aquí fuese abordar a los usuarios y las prácticas de uso que contemplan respecto a estos productos, como objeto de estudio, pero no es el caso. Así pues, Aledo desde el inicio de su concepto señala la clave del problema, y es que tal reproducción es dependiente de una actividad económica dedicada a la urbanización, construcción y venta de vivienda, es decir, la actividad inmobiliaria. Por lo que precisamente esta definición que pareciera de orden contrario, a la vez afirma que la visión desde la cual abordamos el objeto de estudio, es la más apropiada, al involucrar a esa actividad capitalista interrelacionada con la problemática urbana y la inherente renta del suelo, resultando ambos factores componentes de un proceso global que entreteje la necesidad de relaciones sociales complejas reafirmando la importancia de las ganancias que se obtendrán, al mismo tiempo que van generando conflictos propios por su repartición. De ahí la razón para demarcar al objeto de estudio tan solo bajo la definición de: vivienda vertical de alto nivel 5 porque con ello se engloba que está dirigida a grupos sociales privilegiados con alto poder adquisitivo, siendo productos ubicados en las zonas turísticas de mayor plusvalía en la ciudad, y que para el caso particular de estudio incluye tanto patrimonio natural como son playas, lagunas costeras y zonas de conservación como de reciente desincorporación, siendo este cúmulo de posibilidades, aunada a su ubicación geográfica que la orillan a que su reproducción tenga una alta incidencia de participación inmobiliaria foránea que se comparte en algunos casos con inversionistas locales, regionales y nacionales. Así pues, por ahora queda desglosado por qué nos referimos al objeto de esta investigación, bajo la denominación de vivienda vertical de alto nivel. 4 A menudo también es identificado como de segundas residencias sin más razón que el hecho de que los compradores finales suelen ser de origen extranjero. 5 La explicación sobre la caracterización de dichos productos inmobiliarios en la localidad de Mazatlán se aborda ampliamente en el segundo capítulo de este trabajo, pues en este apartado solo perseguimos por objeto asentar una construcción teórica sólida que funja como la base conceptual de la investigación.

24 22 Sin embargo, no podemos separar la necesidad de la planificación residencial, que debiese incluirse como parte integral en todo proceso de crecimiento urbano de cualquier territorio. Al respecto de la que García Catalá (2010) presenta una serie de aportaciones teóricas elementales que no pueden dejar de incorporarse en este apartado, pues como el mismo señala la fuerte expansión de las ciudades en los últimos 100 años está generada fundamentalmente por el crecimiento residencial. Razón por la que precisamente los temas de densidad, son un elemento permanente del planteamiento residencial sobre todo en el debate de la ciudad sostenible y ciudad compacta 6. A continuación se presentan los criterios de densidad que el autor marca para el crecimiento residencial: - La baja densidad: tiene su origen en los modelos de ciudad jardín generada en los inicios del desarrollo industrial, consume más suelo por habitante y especializa más claramente el espacio. Se asocia a la ciudad idílica, el disfrute del paisaje. Los modelos clásicos tienen densidades entre 4 y 10 viviendas por ha, que con la introducción de tipologías de vivienda unifamiliar en hilera, pueden alcanzar casi las 20 viviendas por ha. - La densidad media: corresponde a desarrollos de apartamentos o viviendas rodeadas de espacio libre facilitando el disfrute de la naturaleza, disponer de condiciones higiénicas favorables y aminorar las disfunciones que genera la ciudad jardín desde la óptica del consumo excesivo del suelo. Esta se sitúa entre las 20 y 50 viviendas por ha. - La densidad alta: asociada en origen a la ciudad congestionada y a la construcción en manzanas con alta ocupación, es la dominante en nuestras ciudades. A la vez que expresión histórica de la ciudad especulativa. Son las de más de 50 viviendas y pueden llegar a 200 por ha. Esta última, es la que García Catalá señala ha tenido una evolución interesante, con mejores diseños por ejemplo, de los ensanches de manzanas con dimensiones adecuadas y altura acordes, así como por la aparición de tecnologías de transporte vertical que han permitido la construcción de edificios de apartamentos en altura preservando la calidad y habitabilidad de las células de vivienda. Entre sus ventajas incluye el ahorro de suelo, energético y el funcionamiento de la ciudad a nivel de equipamientos e infraestructuras por lo que su sostenibilidad económica desde el punto de los servicios (de cubrir tales requerimientos) es evidente. En ello cabe agregar, que probablemente se desarrolle de forma exitosa en las ciudades europeas (contexto dentro del cual el autor elabora la propuesta), pero que para el caso mexicano y acatadamente para el caso de estudio anticipadamente podríamos adelantar no sucede y que más bien advertimos está relacionado con las desventajas que dicho modelo de crecimiento y densidad residencial presenta siendo una ciudad más difícil de diseñar y de organizar, que requiere planeamiento intensivo en la determinación de reservas de espacios libres y servicios para que tengan un correcto funcionamiento y una constante atención de las demandas sociales que se generan y que como García Catalá concluye deberán encontrar satisfacción en el propio entorno. Además, también define, 6 Esta se refiere según el autor a aquella no expansiva a la vez que incluye alta calidad de servicios, equipamiento y espacios libres.

25 23 - Las áreas mixtas: que tienen densidad mediana combinando la vivienda unifamiliar y plurifamiliar, pero que presentan variados problemas de diseño por la dificultad de integrar las distintas tipologías, cuya densidad es de 40 a 50 viviendas por ha. Y por último define a la remodelación urbana residencial siendo aquella que se basa en la opción cero, es decir, no consumo de suelo. Porque supone la transformación de usos y de la calidad urbana a través de uno de los requerimientos elementales y permanentes de la ciudad, su infraestructura y sus servicios, los cuales demandan mantenimiento pero a la vez tienen vida útil encontrando diversas formas de especialización en su papel urbano en cada caso. En esta por ejemplo, se enmarcan los rescates de centros históricos, y de áreas abandonadas como pueden ser zonas antiguamente con uso ferroviario, portuarias e industriales El concepto de sostenibilidad y su relación con la calidad ambiental como valor agregado en los productos inmobiliarios contemporáneos La propiedad de la tierra ha implicado la explotación incontrolable de los recursos naturales dando pauta para generar impactos ambientales, pues como ya se ha insistido presupone el monopolio de ciertas personas sobre determinadas porciones del planeta, sobre las cuales pueden disponer como esferas exclusivas de su arbitrio privado, con exclusión de todos los demás (Marx, 1981:793). Esta apropiación privada de los espacios incluye también a los recursos naturales existentes. Sin embargo, es especialmente a partir de la revolución industrial cuando se acelera éste proceso de degradación que hasta hoy permanece, pero que a finales de los años 60 del siglo XX, Lefebvre advertía ya como uno de los problemas en fase crítica en el que la naturaleza, por supuesto, aparecía en primer plano: La industrialización y la urbanización, asociadas y concurrentes, destrozan la naturaleza. ( ) una serie de bienes que anteriormente abundaban se rarifican: el espacio, el tiempo, el deseo. Y también el agua, la tierra, la luz. ( ) Dichos símbolos se producen masivamente y se venden. Un árbol, una flor, una rama, un perfume, una palabra, se convierten en símbolos de la naturaleza ausente, se convierten en su presencia ficticia e ilusoria. ( ) En toda publicidad, ya sea de productos alimenticios o textiles, ya sea de viviendas o de vacaciones, la referencia a la naturaleza es una constante (Lefebvre, 1970:33). De ahí que surge una propensión a explotar el capital simbólico existente en cada lugar, y a la vez el apego de preservar el medio ambiente, paradójicamente por la destrucción de los ecosistemas. De ahí la importancia de aplicar estrategias sostenibles en el espacio urbano local, situación que hace conveniente entonces para fines de aclarar la óptica en que el concepto de sostenibilidad es abordado en esta investigación, incorporar un breve análisis histórico-conceptual del término.

26 Antecedentes para la construcción del concepto de desarrollo sostenible hasta 1987 Si bien el concepto de desarrollo sostenible más popular fue establecido formalmente en 1987, en el documento Our Common Future, presentado por la Comisión Mundial del Medio Ambiente y Desarrollo de la Organización de Naciones Unidas -ONU- 7. Dicho concepto, tiene antecedentes modernos en las décadas de los años 60 y 70 del siglo XX, a partir de acontecimientos que fungieron como piezas clave en la conformación de los elementos básicos que más tarde serían tomados en cuenta para tratar de incluir la dimensión ambiental en el modelo de desarrollo imperante y guiarlo bajo otra alternativa. Entre estos eventos destacan por orden cronológico, los que a continuación se mencionan; Primeramente, la presentación del informe los límites del crecimiento 8 en 1972, elaborado por un grupo de científicos del Instituto Tecnológico de Massachusetts, por encargo del Club de Roma 9, el cual demostró con proyecciones hacia 100 años, que la explotación de los recursos naturales del planeta bajo el modelo de crecimiento económico predominante desde la Revolución Industrial (capitalismo) -mismo que continúa en el siglo XXI con algunos ajustes-, provocaría una reducción de la población por contaminación, la pérdida de tierras cultivables y la escasez drástica de los recursos energéticos. Siendo el 16 de junio de 1972, tuvo lugar la Conferencia sobre el Medio Humano de la ONU en Estocolmo, Suecia; que más tarde se conocería como la Primera Cumbre de la Tierra, en ella se manifestó por vez primera a ojos del mundo, la preocupación en cuanto a los impactos ambientales provocados principalmente por la industria y otros factores derivados, así como la importancia de incorporar la variable ambiental a la hora de elaborar los planes de desarrollo (Ver Gutman en Leff, 1998:394). Al tiempo de ésta, en el mundo ya se debatía hacer una revisión del concepto de desarrollo y sus dimensiones, pues desde finales de los años 60 se venía criticando el concepto de desarrollo dominante mismo que era traducido como sinónimo de crecimiento económico (Ver Bifani, 1999: 113). 7 Ésta Comisión se creó en 1983 por la Asamblea General y tuvo su primera reunión en 1984 con la finalidad de examinar y formular estrategias encaminadas a alcanzar la sostenibilidad conjugando medio ambiente y desarrollo. El documento se conoce también como Informe Brundtland en alusión a Gro Harlem Brundtland quien fungió como coordinadora de este. 8 Escrito por Donella Meadows, Jorgen Randers y Dennis Meadows. 9 El Club de Roma es una organización internacional independiente que surge en 1968, legalizado en 1970 en Suiza; reúne personalidades prominentes como empresarios, políticos, funcionarios y académicos de alto nivel de diversos países. En un principio, el interés principal fue analizar la perspectiva de la energía y materias primas y los problemas asociados a ésta para ampliar los mercados de la industria sobre todo automovilística. Sin embargo, tras la difusión del primer informe, oficial y públicamente las acciones del grupo están encaminadas al apoyo de la sostenibilidad analizando los problemas que enfrenta la humanidad. La página web del club es: Más información disponible en: [Fecha de consulta, 26 de Octubre de 2009].

27 25 Destaca en 1974, la Declaración de Cocoyoc, celebrada en México, que consistió en definir los propósitos del desarrollo en el mundo, considerando que no debiese estar ya limitado a la satisfacción de necesidades básicas de la humanidad sino transitar hacia la calidad de vida. Años más tarde, en 1976 (Vancouver) se llevó a cabo la Primera Conferencia de las Naciones Unidas sobre Asentamientos Humanos, denominada Hábitat I, de la cual se logró al menos, la conformación del Centro de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos (CNUAH ó Hábitat); que hoy en día es la instancia responsable de formular e implementar los programas en asentamientos humanos de las NU, así como analizar las condiciones de éstos, (para cuya medición se utilizan instrumentos de sostenibilidad). Fue así como una serie de factores contribuyeron a modificar la visión que se tenía del medio ambiente, anteriormente considerado ajeno al modelo de crecimiento económico, y que paulatinamente se transformó hasta el reconocimiento sobre la finitud de los recursos naturales, así como la interdependencia de la naturaleza con el proceso productivo. Además durante estas décadas, el resultado del conjunto de eventos y documentos como los antes mencionados coadyuvaron reforzando en el colectivo global, la incertidumbre en cuanto a la viabilidad del sistema económico aplicado para el impulso del crecimiento de las naciones y a su vez estimuló la necesidad de generar una alternativa a dicho modelo. Así se configuró la pauta para que el Informe Brundtland en 1987 se convirtiera en objeto de críticas y debates sobre la sostenibilidad, pues con éste se reconoció formalmente la interdependencia del medio ambiente y desarrollo Historicidad y acciones emprendidas después de 1987 A 20 años de la primera Cumbre de la Tierra y después del hito que causó mundialmente el Informe Brundtland, en cuanto a qué alternativa o metas pudiesen tomarse para reorientar el desarrollo de los países y hacer frente a la preocupación gestada en torno al medio ambiente, se dio continuidad a la iniciativa emprendida en Estocolmo; ahora con la Declaración de Río en junio de , en la cual se sometió a discusión nuevamente la temática, marcando otro momento relevante en el debate global, pues allí se asumieron los alcances del desarrollo sostenible bajo tres dimensiones elementales: ambiental, social y económica (además de la ya implícita que es la política, juega también un papel importante el aspecto cultural presente en cada contexto) bajo las cuales puede analizarse la insostenibilidad en que se encuentran todavía muchos asentamientos en el mundo. Es en los principios tres, cuatro y cinco de dicha declaración, donde se actualiza el ejercicio del desarrollo sostenible, mientras en el principio ocho, se acota el deber ser que los Estados tendrían que asumir para alcanzarlo, traduciéndose en una mejor calidad de vida de todas las personas, el cual se resalta a continuación: reducir y eliminar las modalidades de producción y consumo insostenibles y fomentar políticas demográficas apropiadas. Janeiro, Brasil. 10 También es conocida como Segunda Cumbre de la Tierra, celebrada del 3 al 14 de junio en Rio de

28 26 Dentro de esta Cumbre, se elaboró la Agenda 21, y aunque fue más bien una declaración de buenas intenciones ésta misma se ha asumido desde entonces en forma multivariada por los gobiernos locales de diversos países en vías de lograr la sostenibilidad. Resultado de este evento, fue a su vez, la creación de la Comisión de Desarrollo Sostenible de la ONU en diciembre de Posterior a ésta, vinieron una serie de programas, declaraciones, conferencias, cumbres y estrategias derivadas de las ya mencionadas para dar seguimiento a los acuerdos, promesas y metas sin tiempos limite de cumplimiento, mismas que a continuación se repasan a manera de síntesis, enfatizando sólo en las consideradas de acuerdo a la revisión, como peculiarmente importantes. Cabe señalar que de éstas, su mayoría se han puesto en práctica en los países pertenecientes a la Unión Europea Acciones posteriores a la Declaración Rio En mayo de 1994, se firmó la Carta Aalborg 11, en Dinamarca durante el marco de la Primera Conferencia de Ciudades Europeas Sostenibles. El documento constituyó la pauta emprendida en dicho continente, por sus diversas unidades territoriales, participando en la aplicación de la Agenda 21 a nivel local para hacer perdurable el desarrollo sostenible, y del cual se desprendió una campaña piloto de ciudades europeas sostenibles, para la que se estimó una duración de dos años en su fase inicial antes de someterse a evaluación. También a 20 años de su primera convocatoria, del 3 al 14 de junio de 1996, se efectuó la Segunda Conferencia de las Naciones Unidas sobre los Asentamientos Humanos (Hábitat II) en Estambul, Turquía; donde se asumieron diversos compromisos a través de la denominada Agenda Hábitat que suponía la mejora de la calidad de vida en los asentamientos humanos de los países participantes y el pacto de garantizar vivienda adecuada para todos. En tanto, el seguimiento a lo acordado en Aalborg, llegó con menor tiempo de por medio y el 8 de octubre de 1996, dentro de la Segunda Conferencia de Ciudades Europeas Sostenibles, se realizó la evaluación de su primera edición, cuya visión se amplió en el denominado Plan de Actuación Lisboa - De la carta a la acción, a la que se dio continuidad en el año 2000 con la Declaración de Hannover dentro de la Tercera Conferencia de Ciudades Europeas Sostenibles y que en 2004, a diez años de su firma inicial fue evaluada bajo el nombre de Conferencia Aalborg+10 Inspiración para el futuro, donde de nueva cuenta se lanzó un llamado para sumarse a la campaña europea de ciudades y pueblos sostenibles, en la que además se actualizó la revisión sobre sostenibilidad urbana bajo diez principios rectores El protocolo de Kyoto A un año de la primera revisión de la Carta Aalborg, siendo el 11 de diciembre de 1997, en la Convención Marco de la ONU sobre Cambio Climático, se aprobó el protocolo de Kyoto, internacionales. 11 Inicialmente la firmaron 80 autoridades locales europeas y 253 representantes de organizaciones

29 27 mismo que promueve principalmente la reducción de los gases de efecto invernadero debido a su enorme contribución en la generación del cambio climático global. Sin embargo, entró en vigor ocho años después (en 2005). Sin lograr que el principal emisor de contaminantes, Estados Unidos; accediera a ratificar los compromisos marcados, ni tampoco la adhesión de todos los países. La consecuencia fue que en 2007, durante la Cumbre de Bali, fue retomado para redefinirlo. Mientras que en el año 2000, se llevó a cabo en Nueva York, la Cumbre del Milenio de Naciones Unidas, de la cual se desprendieron los ocho objetivos del Milenio que intentan cumplirse para el año Por otro lado, como seguimiento de la Declaración Rio 1992, se efectúo del 26 de agosto al 4 de septiembre de 2002 dentro de la Conferencia Mundial de Desarrollo Sostenible, la Cumbre de Johannesburgo (Río+10). Considerada un rotundo fracaso pues se había logrado muy poco de lo mucho que se vino planteando fehacientemente desde finales de los años 60 del siglo XX y lejos de estar acercándose al desarrollo, los índices demostraban que tanto en los países del Tercer mundo como en los más desarrollados, los aspectos económicos, sociales, ambientales y políticos, se tornaban cada vez más catastróficos Orígenes del concepto de desarrollo sostenible Pese a su establecimiento oficial en 1987, el concepto de desarrollo sostenible, lleva como característica la polisemia, condición que le ha convertido en un término muy utilizado, en boga, elástico y en consecuencia manipulable, lo que por una lado, en ocasiones induce a que sea proclamado como bandera de artificios, sobre todo tratándose de discursos políticos y acciones perversas con consecuencias ambientales y humanas. Y por otra parte, debido también a que sus diversas definiciones tienden a construirse de acuerdo a la perspectiva en que se inscriben, sesgándose al reduccionismo o enfatizando en los elementos pertenecientes a alguna de sus dimensiones más que de las otras. La principal razón de estos peligros en cuanto al uso y entendimiento del término, radican precisamente en que comprende múltiples dimensiones y a su vez se compone de dos conceptos difíciles de definir: desarrollo y sostenibilidad. Para esclarecer en la medida de lo posible dicha definición nos basamos en la conceptualización que presenta (Bifani, 1999: 111) donde señala es lícito afirmar que el desarrollo está asociado a un proceso mediante el cual aumenta tanto cualitativa como cuantitativamente el bienestar individual y colectivo y aunque tiende a medirse por aspectos económicos, su importancia se asigna a su vez a otras dimensiones. De modo similar, Gutman señala se da un manejo arbitrario entre crecimiento y desarrollo advirtiendo que mientras en el primero solo se trata del aspecto cuantitativo, en el segundo se introduce lo cualitativo.

30 28 Bifani da a conocer como desde 1962, Naciones Unidas, hizo una distinción entre el concepto de desarrollo y crecimiento, a través de las propuestas de Acción aprobadas por el Consejo Económico y Social, quedando así: el desarrollo es crecimiento más cambio. El cambio, a su vez, es social y cultural, tanto económico y cualitativo como cuantitativo (Ibid: 112). Además Bifani, nos presenta su propia clarificación del término, arguyendo que desarrollo sostenible o sustentable -es un anglicismo proveniente de sustainable development, el cual no tiene la misma connotación que el término en español, sostener o sustentar, cuyo significado es mantener firme un objeto, prestar apoyo, mantener una cosa en un medio o un lugar sin dejarlo caer o haciéndolo muy lentamente, sufrir, tolerar, conservar una cosa en su ser o estado. O sea le otorga carácter estático, mientras en el vocablo inglés, aunque contiene dichas acepciones, también tiene una connotación de dinámica positiva siendo- to keep continuosly, endure without giving way, es decir, avanzar continuamente, mantener la andadura o la marcha, resistirla sin ceder, perseverar sin esfuerzo (Ibid: 114) Evolución del concepto, diversidad de significados y definiciones de desarrollo sostenible La humanidad posee la habilidad para hacer que se satisfagan las necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para atender sus propias necesidades es la interpretación o definición formal de desarrollo sostenible dada a conocer en el Informe Brundtland, misma que hasta hoy continúa incorporándose para servir de eje en los programas urbanos, de desarrollo, políticos y económicos en el mundo. Pero si retomamos los dos conceptos de Bifani y los unimos, nos da como resultado la posibilidad de definir al desarrollo sostenible como: el avance y el mantenimiento del proceso mediante el cual se aumenta cualitativa y cuantitativamente el bienestar individual y colectivo sin claudicar en la marcha del mismo, perseverando en este esfuerzo continuo. Sin embargo, el mismo Bifani (Ibid: 116 y 117) otorga su definición de desarrollo sustentable como, el referido a un constante proceso de cambio en el cual la explotación de los recursos naturales, la dirección de la inversión y el progreso científico-tecnológico, junto al cambio institucional, permiten compatibilizar la satisfacción de necesidades sociales presentes y futuras ( ) reconoce la existencia de límites y conflictos. Siempre destacando el hecho de que no se refiere a un estado estable, fijo, de armonía ( ) Enfatiza el carácter dinámico del desarrollo. Cabe la observación, de que en su enunciado, están vertidas de manera protagónica todas las dimensiones de la sostenibilidad como son la ambiental, económica, social, política, cultural, de identidad, sin olvidarse de tomar en cuenta el espacio-tiempo, lo que se advierte cuando establece que hay límites pero también conflictos, mismos que pueden fungir como impulsores de cambio. Mientras para (Almenar et al, 2000: 52 y 53) desarrollo sostenible es,

31 29 simplemente la fórmula abreviada de desarrollo humano medioambientalmente sostenible: ese proceso (y estado) de despliegue de potencialidades, de ejercicio de capacidades de carácter individual y social, que se manifiesta sin llegar a rebasar las posibilidades del medio ambiente (sea a escala local, regional o global) de generar recursos, absorber desechos o seguir prestando diferentes servicios ambientales básicos para la pervivencia de la comunidad considerada. A su vez señala que está definición tiene dos connotaciones estando por un parte: a) El desarrollo referido a los individuos humanos que componen la comunidad en términos de esperanza, nivel y calidad de vida, y en donde los niveles de desarrollo económico o grados de desarrollo social importan no por sí mismos, sino en cuanto condicionen, influyan o determinen el desarrollo humano del conjunto de la población. b) La sostenibilidad en referencia al medio ambiente de la comunidad en términos de recursos, residuos y servicios ambientales, no de la sostenibilidad económica o social internas de esa sociedad. Aquí se discuten la sostenibilidad del sistema económico o social en la medida que incidan directamente en la sostenibilidad ambiental. (Ibid). Es así, que podemos afirmar, el concepto de desarrollo sostenible dado a conocer en el documento Our Common Future, que de entrada puede parecer laxo y en realidad resulta en extremo polisémico, ha evolucionado. Hoy incluye distintos factores que sirven para regular el funcionamiento de los espacios urbanos con el objetivo de lograr el equilibrio y uso racional de los recursos naturales para mejorar la calidad del ambiente y vida de los individuos, sin comprometer sus identidades y cultura. A partir de lo cual se establecen dimensiones que contribuyen a una mayor precisión del desarrollo sostenible aplicado a las ciudades. En base a esta revisión, a continuación se formulan cinco consideraciones, mismas que se toman en cuenta dentro de cada dimensión y pueden servir en la escala local a la hora de analizar los beneficios y perjuicios generados por la dinámica que siguen sectores específicos en determinado territorio y que en nuestro caso fungieron como el eje para el diagnóstico de los impactos del sector inmobiliario a través de la vivienda vertical de alto nivel, siendo los siguientes: - Económica.- Mantener la consistencia de las actividades productivas en las economías locales - Social.- Lograr beneficios para los habitantes a través de mejoras en la calidad de vida y su bienestar subjetivo, mediante la educación, vivienda, salud, empleos y ambiente físico. - Sustentable o Ambiental.- Preservación del medio ambiente local, flora y fauna, así como uso racional de los recursos naturales, regulando la emisión residual contaminante. - Física y tecnológica.- Modernización de los servicios y de la infraestructura pública para garantizar la seguridad y patrimonio ante eventuales riesgos. - Política.- Privilegiar nuevas formas de gestión y participación ciudadana en la toma de decisiones, para innovar las acciones gubernamentales que garanticen el crecimiento económico pero en armonía con el medio ambiente y la promoción de la equidad social.

32 Críticas al concepto de desarrollo sostenible García en (Antequera, 2005:170) señala que el desarrollo sostenible como definición, es de una vaguedad exasperante. En realidad, no es ninguna definición, sino una declaración de intenciones. Lo cual al mismo tiempo que dificultad, le otorga ventaja al tratar de tender un puente entre desarrollistas y ecologistas, partidarios y adversarios del crecimiento económico (Ibid). Cabe señalar que la idea de mera declaración de intenciones se ha nutrido por el bajo éxito o ausencia de políticas y planes de desarrollo que incluyan las dimensiones de sostenibilidad, sobre todo en los países en vías de desarrollo, como el caso de México y casi de manera general en el resto de América Latina (aunque siempre existen singularidades). En cuanto a la segunda acepción, de convertirse en puente entre grupos de oposición, está más acorde para los países desarrollados pues los conflictos en cuanto a la necesidad de crecimiento económico para la sobrevivencia están superados, así el desarrollo se direcciona y concentra en incrementar el nivel de calidad de vida de sus habitantes, mientras en los países de Tercer mundo sucede lo contrario. Naredo (1997) señala la necesidad de bajar del pedestal que ocupa la idea del crecimiento económico como algo globalmente deseable, advirtiendo que la sostenibilidad implica sobre todo decisiones sobre la equidad actual e intergeneracional y sin embargo el problema reside en que la sostenibilidad local de las ciudades se sigue apoyando en una creciente insostenibilidad global de los procesos de apropiación y vertido de los que dependen. Por su parte, Bifani logra un análisis crítico a la variedad de enfoques reduccionistas en que se envuelve al desarrollo sostenible, que le enfatizan solo bajo ciertas visiones como sucede en el enfoque ecologista de H. Daly (años 60 y 70) respecto a la propuesta de alcanzar el estado o crecimiento cero en cuanto a crecimiento poblacional y económico se refiere para asegurar la existencia humana, mientras el enfoque intergeneracional; despliega la idea de un equilibrio genérico evaluando costos-beneficios, el enfoque sectorial que acentúa precisamente priorizando en la productividad de ciertas actividades como la agricultura sin tomar en cuenta externalidades. En esta línea se inscriben también las interpretaciones económicas sobre el concepto donde se llega a condicionar el desarrollo bajo el crecimiento económico sin aceptar que puede darse el crecimiento sin desarrollo. Mientras que respecto al concepto oficial, Leff señala -bajo la premisa de que la explotación y crisis de los recursos se debe más que a la presión ejercida por explosión demográfica sobre todo de los pobres, a la que se desprende en realidad de los patrones de consumo y producción tanto de países altamente industriales como de grupos sociales privilegiados-. Y a pesar de que en el discurso ambiental ( ) no expresan, consistentemente, los intereses de los grupos sociales en conflicto, a menos conduce el discurso de desarrollo sostenible expresado en el Informe Brundtland busca generar un consenso y una solidaridad internacionales en los problemas ambientales globales, borrando los intereses opuestos de naciones y grupos sociales, en relación con el usufructo y manejo de los recursos naturales para el beneficio de las poblaciones mayoritarias y los grupos marginados de la sociedad (Leff, 2004: 79).

33 31 Aún así, Leff más que hablar de desarrollo sostenible como tal, elige integrarlo bajo la visión de construir una racionalidad ambientalmente alternativa que incluye a la naturaleza como base en la interacción con la sociedad, dando importancia a la cultura, identidad y patrimonio peculiar en cada población, considerando la tecnología un factor importante en los procesos productivos para implementar energías amigables, cuidando la capacidad de los ecosistemas, permitiendo su regeneración bajo una explotación racional; mixtura que al final contribuirá a elevar la calidad de vida de las poblaciones humanas, pero la cual simultáneamente debe contemplar una dinámica holística para lograr un cambio de paradigmas ideológicos en el cual, la ciencias juegan un papel fundamental a través de la transdisciplina Del concepto a la aplicación: los desarrollos inmobiliarios y la incorporación del valor ambiental Ahora bien, para explicar la dinámica referida a la vivienda vertical de alto nivel cabe recordar la tendencia comercial en este sector, advertida ya desde finales de los años 60 del siglo XX para las sociedades altamente desarrolladas y que actualmente pese a las crisis reincidentes, continúa surtiendo efecto en los consumidores: Los promotores, venden urbanismo, es decir, felicidad, libertad, estilo de vida, vida social y hasta vida comunitaria (Lefebvre, 1970: 165). Esta visión está enraizada en la del urbanista pasivo, especulativo, convencional, aquel que sigue la lógica del mercado y cede pasivamente ante las presiones de la cantidad y del mínimo costo, a la funcionalidad que cree estar realizando y se reduce ( ) a la ausencia de funciones reales (Ibid: 34) generando productos inertes. Es contra ésta tendencia, con la cual los urbanistas de sentido contrario están aún en constante lucha por desplazar. Este trance ha tomado un carácter global que busca permear no solo en las sociedades altamente desarrolladas sino también las emergentes, y que combate en ese dualismo generado entre el urbanista pasivo o globalizado quien siguiendo la lógica del mercado capitalista busca la generación de rentas monopólicas, mientras el urbanista ciudadano busca la integración tratando el bien común. Borja en (Harvey y Smith, 2005:20) por ejemplo, explica algunas de las acciones que diferencian uno del otro señalando que el urbanismo ciudadano apuesta por el perfil identitario de lo urbano, atendiendo a la morfología del lugar, a la calidad del entorno y a la integración de los elementos arquitectónicos excepcionales o emblemáticos y aunque señala que éste puede contribuir a modificar los efectos del urbanismo globalizado, no olvida que la tendencia dominante aún es la urbanización difusa, pero a pesar de ello dice, en muchas ciudades se pueden encontrar presentes los dos tipos de urbanización, El modelo de desarrollo urbano característico de la era de la globalización es el de la <urbanización difusa y discontinua> mediante <productos urbanos> constitutivos de enclaves o parques temáticos mercantilizados y áreas degradadas o marginales. Una urbanización de suelo regional que puede darse sin crecimiento económico, como en América Latina. ( ) Es la urbanización que genera <espacios lacónicos> punteados por galerías comerciales y gasolineras, <áreas de excelencia> (parques empresariales o tecnológicos, barrios cerrados exclusivos). ( )

34 32 Sin embargo, hay dinámicas de sentido contrario que encuentran también su expresión ( ) en el urbanismo <ciudadano> presente en diversos grados ( ) en ciudades europeas y americanas. Es el urbanismo del <espacio público> y de la ciudad densa, de construcción de centralidades de mixtura social y funcional. Borja en (Ibid: 18 y 19). Dentro de estas dinámicas de sentido contrario es precisamente donde podemos ubicar al desarrollo sostenible, mismo que forma parte de prácticas de gestión urbana más amplias, emprendidas en las últimas décadas en el ámbito urbano, a nivel de las ciudades pero de importancia tanto para el ámbito nacional como internacional como Harvey describe en (Harvey y Smith, 2005:43 y 44): Con ello me refiero a ese modelo de comportamiento, dentro del gobierno urbano, que agrupa poderes estatales (locales, metropolitanos, regionales, nacionales o supranacionales) y una gran variedad de formas organizativas de la sociedad civil (cámaras de comercio, sindicatos, iglesias, instituciones educativas y de investigación, grupos sociales, organizaciones no gubernamentales, etc.) e intereses privados (corporativos e individuales) para formar coaliciones con el fin de promover o gestionar un desarrollo urbano o regional de un tipo u otro. ( ) El papel de esta iniciativa emprendedora urbana en relación con la variante neoliberal de la globalización ha sido analizado también extensamente, la mayor parte de las veces bajo el epígrafe de las relaciones locales-globales y de la denominada <dialéctica espacio-lugar>. En la década de los 90 del siglo XX, en los países desarrollados surge entonces una nueva consideración, pues los productos inmobiliarios forman parte de un sector interconectado a nivel global dentro de la lógica de mercados contemporáneos, y que basado en las iniciativas anteriores, fueron permeando programas y proyectos de edificación sostenible para incorporar el uso de energías renovables no fósiles, como una de las exigencias del nuevo modelo para las ciudades y por ende para sus construcciones, referidos a la incorporación de éstas estrategias, en la vertiente ambiental y de eficiencia energética, también en algunos casos con una verdadera transformación del entorno social. para gestionar a la ciudad como la célula de acción desde los distintos niveles: nacional, regional, local, ó sea federal, estatal y municipal para nuestro caso, sin dejar de lado la interrelación entre la escala global y local, pero conducida con la alternativa de una participación conjunta de todos sus actores, para enfrentar las demandas crecientes que ya se hacían manifiestas en las ciudades a lo largo del siglo XX pero que se acentúan hacia finales, bajo la previsión de lo que se desencadenará en la primera mitad del siglo XXI, de no generar soluciones planificadas, como incluso ya vimos los han advertido distintos teóricos como Lefebvre y Harvey. El gran reto aparece al cuestionarse Cómo lograrlo? Antes de abordar esto, señalaremos que simultáneamente que se impulsaba la sostenibilidad como la tendencia alterna, comenzando a influir en los estilos de vida. También dentro de ese marco imperfecto que es la economía neoliberal, los promotores inmobiliarios inducidos por la avidez de obtener las mayores rentas monopólicas a cualquier precio, maleaban el discurso de sostenibilidad para que comercialmente sirviese como la principal ventaja competitiva para aumentar el valor de los productos inmobiliarios, incorporada a los diseños arquitectónicos que comenzaron a diferenciar los nuevos modelos de desarrollo inmobiliario, convirtiéndose en los edificios emblemáticos de primer mundo, incluso posicionando en el mapa mundial localidades

35 33 que nunca antes se hubiese pensado llegarían a transformarse en importantes centros financieros y turísticos. Este punto se desarrolla como mayor detenimiento en el siguiente capítulo. De momento solo señalamos, que como ejemplo de la competitividad que adquieren los productos inmobiliarios, por la incorporación de sostenibilidad, existen diversas ciudades alrededor del mundo que dan cuenta de ello como son Vancouver y Seattle en Canadá y Estados Unidos, Curitiba y Sao Paolo en Brasil; mientras en Europa, ya se aplican en España, empero su evolución en este terreno aún no rebasa a los países considerados modelo en construcción sostenible que son Suecia y Alemania, por otro lado está Dubái que con lo emblemático de sus edificaciones bajo una producción exponencial de productos inmobiliarios logró colocarse en la cúspide del mercado internacional, como recién lo ha logrado Abu Dhabi en los Emiratos Árabes Unidos, o como en los últimos años también lo hicieron otros importantes centros financieros y turísticos en ciudades de Japón, China y Singapour en Asia, unos de forma más discrecional bajo la visión de un modelo endógeno holístico para contribuir desde adentro a la conformación de ciudades más equilibradas, mientras que otros más enfocados en figurar como destinos internacionales bajo la parafernalia que provee la publicidad mediática pero que al final también aunque sesgadamente los orilló a incorporar elementos ecotecnológicos para el funcionamiento de éstas localidades. No podemos por ello, separar de dicha perspectiva el papel que juegan las ciudades contemporáneas y sus gobiernos en la transformación espacial del territorio, por lo cual es importante integrar en esta discusión, la influencia que ejercen en el desarrollo regional urbano, así como contextualizar al menos brevemente el caso mexicano, y establecer la articulación que las ciudades tienen a escala regional, como su vinculación con las distintas actividades económicas que se desarrollan al interior, un ejemplo es la actividad inmobiliaria, que en nuestro caso de estudio, servirá más adelante para advertir posibles repercusiones desprendidas de la vivienda vertical de alto nivel. Por ahora, esclarecemos que la ciudad depende más que nunca de la economía global siendo en su territorio donde refleja los impactos cíclicos gracias al achicamiento del sistemamundo que concede la tecnología, mismo que se manifiesta con las crisis económicas, tan recurrentes durante el siglo pasado y la última que desde 2008, afecta al mundo entero acarreando efectos sociales complejos, quizá en parte por la velocidad y conectividad que trajo consigo la informacionalización. Así, la principal cuestión radica en cómo superar la tendencia de disolución que amenaza a las ciudades a causa de la nueva economía regida por la era de la información? La respuesta arroja un cumulo de variaciones, si analizamos las propuestas teórico-prácticas de diversos autores para hacer frente a las problemáticas generadas, mismas que en gran parte se relacionan con la urbanización depredadora, pero en las que observamos existe un consenso en cuanto a la necesidad de reconstruir Estados más flexibles y dinámicos al igual que muy bien articulados para gestionar a la ciudad como esa célula de acción.

36 Contextualizando la situación de las ciudades: el entorno global y el caso mexicano Para tratar de aclarar algunas posturas incorporamos las ideas de Borja y Castells, Boisier y Rózga. La década de los 80 (antecedida por el proceso de industrialización que no logró un verdadero crecimiento sostenido), fue para México la llamada década perdida 12 producto de la crisis generada por los precios del petróleo y la alta deuda externa que afectó a la mayoría de los países de América Latina, experimentando una reducción de su tasa de acumulación con síntomas como la hiperinflación, alza de precios, pérdida de empleos en la industria y por ende incremento de la informalidad, baja en el ingreso y el aumento del proteccionismo estatal, lo cual propició déficits sociales en educación, infraestructura y servicios por mencionar algunos. Mientras tanto en las sociedades desarrolladas desde 1970 se gestaba una revolución tecnológica guiada por la informática, micro electrones, ciencia y servicios avanzados como la genética y telecomunicación concentrados en el sector terciario que a lo largo de la década de los 80 reconfiguró la economía mundial con un aumento importante en su productividad que a la par tenía efectos sociales y culturales causando modificación en el comportamiento de las personas pero también a nivel económico 13. Es así que se desarrollan las redes de ciudades como una necesidad de dichos territorios para insertarse en el entorno global y ser competitivas en el mercado del cual depende la economía de sus habitantes. (Borja y Castells, 1997: Capítulo 2). Por otra parte, en la década de los 90, México abrió las fronteras del comercio con el TLC (ampliando las oportunidades pero también los riesgos) hubo aumento de importaciones, privatización de empresas estatales por un proceso de liberalización del mercado para integrarse en la economía global. Ello trajo como consecuencia contemporánea la transformación espacial de las principales ciudades del país y reformas similares se dieron en el resto de América Latina, tendencia que después irradió su dinámica a ciudades medias y pequeñas. Estos cambios influenciados por el ya predominante sector terciario trajeron consigo la modernización en telecomunicaciones con servicios satelitales, así como la instalación de poderosas firmas financieras, inmobiliarias, de informática, consultoría, seguros y demás en el Distrito Federal y Ciudad de México, sin embargo fue esa incorporación a la economía global la que propició que el país se viera muy afectado por la crisis de 1994, que también perturbó al resto de América Latina (Borja y Castells op.cit., 1997: 38). En tanto, en el mundo desarrollado, la preocupación por las ciudades para convertirlas en los motores del crecimiento económico y el desarrollo, ya movilizaba desde una década atrás a sus actores públicos y privados para consolidar la gestión de las ciudades como protagonistas, como lo fue en las llamadas eurociudades. También en Estados Unidos la devastación provocada por su economía y decisiones políticas de la primera mitad del siglo XX que sumieron a sus habitantes en la desigualdad, inseguridad, 12 El término se utiliza para referirse a periodos de estancamiento de un país o región. 13 Impacto similar causó a inicios del siglo XX la industria y manufactura con el automóvil y los electrodomésticos.

37 35 polución y desocupación fungieron como los detonantes para activar proyectos estratégicos que contribuyeron a mejorar e incluso resolver la problemática. Y en el Tercer mundo, las ciudades asiáticas lograron al menos un crecimiento económico exponencial aunque a nivel social no fue tan positivo. En contraste, en la década de los 90, el panorama que antecedía en América Latina había retrasado la evolución de las ciudades, por lo que Borja y Castells señalaban que la consolidación de éstas dependería de la estimulación de proyectos de ciudad que incluyesen un amplio consenso ciudadano. Además, en la víspera de la primera década del siglo XXI, la crisis detonada en 2008 en E.U.A (comparada con la gran depresión de 1929), ha sumido a los países y ciudades del mundo entero en una fuerte recesión para los más desarrollados pero que sacude sobre todo a quienes habitan el tercer mundo (debido a su nulo o débil desarrollo). Este paisaje reincidente es el que quizá conduce a que los gobiernos nacionales se concentren en resolver o paliar los efectos de la crisis global más que en la acción local por medio de la planeación estratégica al nivel de las ciudades que es donde se manifiestan los efectos reales sobre quienes le habitan. Así no debemos olvidar que los cambios más importantes de nuestro tiempo están referidos por una parte a la Revolución Tecnológica Informacional y a la Globalización de la economía y de la comunicación, como coinciden Borja y Castells, Rózga, Boisier y otros teóricos como Bell y Sassen Papel de las ciudades en el desarrollo urbano regional Para adentrarnos en la discusión sobre la importancia de las ciudades como generadoras de desarrollo en sus territorios señalemos la explicación que Borja y Castells (1997:112) dan respecto a que La aceleración del proceso de urbanización en el mundo se debe en buena medida al incremento de las migraciones rural-urbanas, debidas a la expulsión de la mano de obra en la agricultura por la modernización de la misma. Ello se refleja en las proyecciones para principios del siglo XXI, que se han cumplido: el 90% de la población mundial viviría en áreas urbanas (Ibid.: 331) y que coincide con las recientes proyecciones de diversos informes, como el elaborado por Demographia en 2009, que señala para 2025; serán las ciudades situadas en el Tercer Mundo (caracterizadas por sus altos índices de pobreza), las más pobladas. Así la explosión demográfica y la exponencial migración de los últimos 50 años ligada a la revolución tecnológica, han reconfigurado la ciudad, dando lugar a la conformación de múltiples tipos de ciudades. De ahí, que se tome tanta importancia a la dimensión local (la ciudad). Y aunque, son las megaciudades de los países de nueva industrialización las consideradas de mayor relevancia en el siglo XXI, no solo por estar cercanas a alcanzar los 20 millones de habitantes sino por las funciones de control que ejercen en la economía global pero también por la concentración de grandes proporciones de población que quedan desconectadas y excluidas (Borja y Castells, op. cit.: 284), estos efectos igual pueden observarse con proporciones menores en las ciudades medias. Por lo anterior es que ya no puede esperarse la acción puramente de los Estados-Nación es decir del gobierno federal para actuar. Así emerge más que nunca la necesidad de generar propuestas intercambiables desde adentro de las mismas ciudades, pues están estrechamente

38 36 vinculadas a la urbanización y la urbanización caracteriza tanto las formas de vida como de asentamiento de casi toda la población (Ibid: 328). Por ello es que seguimos la línea de Borja y Castells, de concebir a la ciudad como un sistema y concepto que debe articularse entre lo global y local. Y es que de acuerdo a su definición, la ciudad es vista no como mero espacio sino más bien como un concepto político que implica un sistema de relaciones sociales, de cultura y sobre todo, de instituciones de autogobierno ( ) un control de los ciudadanos sobre su propia vida (Ibid: 13), es decir una interacción capaz de entender a quienes la habitan, mientras que la urbanización está referida a la articulación espacial continua o discontinua, de población y actividades (Ibid.) Un mejor entendimiento de la dinámica en que éstas se insertan, se logra con las acotaciones de Ryszard Rózga (influenciado incluso por Borja y Castells) pero de las que resaltan su análisis sobre la relación globalización-región partiendo de los conceptos globalización-redes, redes-ciudades y ciudades regiones, bajo la premisa de que comúnmente se hace énfasis en la dualidad global-local, de cómo un territorio se globaliza sin poner atención en su entorno. Así señala que precisamente debido a que en esta nueva conexión que es la globalización en la que predomina el espacio de los flujos y no de los lugares (Rózga, 2001: 91), se despeja entonces el entendimiento de que la globalización de la economía no conduce a la dispersión espacial ( ) ni concentración exclusiva de las funciones direccionales en pocas áreas (Ibid.: 92) sino que necesita de un todo flexible y complejo sistema urbano regional en el que las ciudades aparecen como nodos en racimos de ciudades concretas que se conectan entre sí. Así pues, Rózga refleja en todo momento, la importancia de tener en cuenta los espacios intermedios, es decir, sin olvidar que en medio de lo local- global está la escala estatal-regional. Y de ahí, el valor de mediar entre los conceptos ciudad- región-redes. Una vez hecho el paréntesis, podemos referirnos a la clarificación que Borja y Castells elaboran sobre la ciudad global 14 para señalar que este proceso no lleva exclusivamente ni a la concentración o dispersión espacial total, ya que no es Nueva York, Londres o Tokio, aunque sean los centros direccionales más importantes del sistema ( ) es una red de nodos urbanos de distinto nivel y con distintas funciones que se extiende por todo el planeta y funciona como centro nervioso de la nueva economía, un sistema interactivo de geometría variable al cual deben constantemente adaptarse de forma flexible empresas y ciudades. (Borja y Castells, op. cit.: 43) Son precisamente las exigencias de adaptabilidad y flexibilidad, de ésta nueva economía global que otorgan efectos duales a las sociedades y ciudades, ya que no todas poseen la capacidad de cubrir ciertas demandas dentro de la red, concretándose en muchos casos a participar en un nivel muy bajo o incluso quedando fuera. 14 Este concepto fue desarrollado por Saskia Sassen, en 1991, y está referido a que las funciones de mayor nivel en cuanto a poder y capital se concentran en las principales metrópolis del mundo: Londres, Nueva York y Tokio, cuya definición se amplía en posteriores estudios incluyendo a otras ciudades, incluso del Tercer Mundo como Buenos Aires y Ciudad de México, aunque diferenciadas de acuerdo a sus funciones de la red.

39 37 Por ello, es que tanto Borja, Castells, Rózga y Boisier coinciden en priorizar la innovación tecnológica como el factor generador de la competitividad local, misma que se traduce como la clave para la inserción de la ciudad en lo global, haciendo frente a sus efectos de inclusión y exclusión que se manifiestan al interior de una misma ciudad. Desde aquí podemos encontrar similitud de propuestas con la de Vázquez Barquero, en cuanto al desarrollo endógeno pues también se apoya en la cualificación para facilitar la innovación permanente y calidad exigida por el mercado cada vez más competitivo. Justo, esa competitividad para Borja y Castells ya no depende únicamente de los recursos naturales (aunque continúan siendo importantes en el territorio), sino de lograr la cualificación del capital humano y la articulación de las demandas de la ciudad englobadas bajo 3 dimensiones: - Económica (competitividad y productividad) - Socio ambiental (calidad de vida, cohesión, integración) - Política (gobernabilidad y gestión articulada de acuerdo a las anteriores ) Así es que introducen la importancia de la intervención gubernamental en sus diferentes escalas pues como observan Borja y Castells, los gobiernos locales tienen la virtud de estar cercanos a la gente, aunque con un gran desacierto que radica en la escasez de recursos económicos para actuar. Se añaden a sus desafíos que con frecuencia son superados por situaciones ocurridas en niveles fuera de su control pero que condicionan su entorno (como la actual crisis económica, la alerta sanitaria por la influenza AH1N1, la violencia) pero son éstas las que provocan que sea todavía más determinante el que luchen por tener mayor protagonismo en todos los sentidos para dinamizar su territorio desde adentro y no esperando lo que pueda surgir desde arriba. Ya vimos que la transformación tecnológica ha contribuido a producir diferentes modelos espaciales. Si bien, desde la década de los 70 ya se hablaba de la megalópolis para referirse a zonas muy urbanizadas, es en los 80 s cuando se considera a la ciudad metropolitana bajo nuevas definiciones por su realidad económico- territorial, así aparecen las macroregiones, es decir, sistemas urbanos multipolares que tienen sus puntos fuertes en las ciudades metropolitanas que los articulan pero cuya extensión va más allá de los limites regionales e incluso nacionales (Ibid: 292). Ahora analizaremos las propuestas para responder a las demandas de la ciudad Propuestas sobre planeación territorial Borja y Castells proponen los planes estratégicos como la vía para planificar el desarrollo (la mayor meta) bajo la triangulación de la competitividad, calidad de vida y gobernabilidad articuladas de acuerdo al campo económico, social-ambiental y político respectivamente y aunque la perspectiva se enfoca en las ciudades metropolitanas bien puede aplicarse a ciudades medias como el caso de Mazatlán porque dichos planes se encargan de diagnosticar, concretar la participación de actores públicos y privados bajo consenso en un periodo casi inmediato a su elaboración.

40 38 El objetivo del plan estratégico territorial está regido por la idea de construir ciudad con coherencia territorial y económica donde se articule lo viejo y nuevo. (Ver Borja y Castells, 199: 244); pues básicamente propone la integración de todos los actores para lograr la competitividad económica y a su vez la sostenibilidad ambiental conductoras de la calidad de vida, donde el gobierno debe luchar por mecanismos para hacer los espacios polivalentes, es decir lograr la cohesión social. Pero enfatizan en que debe existir un líder del proyecto. El plan estratégico es pues un plan de acción que está en relación con el plan director que regula el orden geográfico y jurídico en que debe efectuarse. Es dentro del plan estratégico territorial donde se contempla la existencia de los planes parciales de desarrollo, para mantener vivo sobre todo el capital simbólico de la localidad. Esta visión también es compartida por Harvey Más que un plan o estrategia: el proyecto político Por su parte, Boisier, señala que enfrentar la problemática de una localidad requiere más que un plan o estrategia. Por eso diferencia uno del otro y ve necesario un proyecto político referido más que otra cosa a un proyecto social o colectivo, como la herramienta central de una ingeniería de la intervención territorial ( ) inclusivo, humanista y moderno (1999: 79). Cabe señalar que el proyecto político contiene el plan o la estrategia, no los deja de lado, sino que los conjuga. Por ello plantea la necesaria participación inteligente para producir el potencial endógeno, al igual que explica en qué sentido debe ser la coordinación de lo exógeno y endógeno, en coordinación sinérgica del Estado y la región, así como de la localidad. Boisier, así como Borja y Castells, señala que las políticas nacionales no pueden utilizarse para cada territorio. Aunque de la política macroeconómica dependa la asignación sectorial de recursos en realidad de ello cuantos son para la región? Puede quedar incluso fuera, causando conflictos de competitividad. Así se vuelve fundamental la capacidad de organización social regional para transformar el crecimiento en desarrollo (Boisier, 1999:100). En la región entonces se debe preparar el futuro posible a partir de una visión integral que tenga en cuenta el escenario actual para prever el escenario tendencial. Y a partir del escenario contextual, generar el escenario estratégico (Ibíd.: 102). Esta visión es muy semejante a la de Borja y Castells que dentro del diagnóstico toman en cuenta al entorno, territorio, entre otros; para determinar los escenarios posibles y deseables que incluyen acciones en todos los aspectos como: accesibilidad, servicios públicos, administración, infraestructura, cultura y demás. La diferencia es el modelo pues Boisier articula el proyecto político partiendo de los factores necesarios para el desarrollo endógeno bajo un modelo hexagonal que incluye: actores, instituciones, cultura, procedimientos utilizados por las diferentes instituciones, los recursos con que cuenta el territorio (de todo tipo) y el entorno. Con lo cual, Boisier enfatiza sobre lo elemental del auto diagnóstico con el reconocimiento de lo interno que sirva para activar el desarrollo de una región y no esperar a que surja desde afuera.

41 39 Los tres autores coinciden también en que no debe existir tanta centralidad sino por el contrario un mayor protagonismo a la región. Al igual cada cual por su parte propone la descentralización como: una desconcentración de funciones y servicios, pero en la medida en que éstos estén integrados territorialmente en una estructura de dirección política, sometidos al control de una asamblea representativa y se posibilite la participación ciudadano, debe hablarse de descentralización para (Borja y Castells, 1997: 299). Como contraparte de las teorías macroeconómicas, las propuestas de estos autores se circunscriben bajo una mezcla de las visiones del desarrollo endógeno y desarrollo sustentable, buscan responder a las demandas de la ciudad enfatizando las mismas dimensiones aunque distribuidas de distinta manera pero que al final contienen lo social, económico y político incluyen a su vez lo cultural y ambiental, la diferencia radica quizá en que tanto Borja, Castells y Boisier ofrecen los pasos para crear en torno a estas dimensiones la elaboración de planes estratégicos de y para la ciudad, mientras el desarrollo endógeno enfatiza en las herramientas para lograr el crecimiento endógeno económico con la conformación de distritos en diversos sectores empresariales conectados en red, y el desarrollo sostenible pone su acento en el aspecto ambiental. Borja y Castells plantean el derecho a la ciudad para que cada habitante, cada barrio tenga áreas que les permita la referencia a la calidad de vida. Proponen por ello el liderazgo de concertación local, es decir endógeno, mismo que no debe estar sujeto a lo exógeno, que si bien siempre se conjugará y en muchos casos será la pauta para el crecimiento local, se combina con lo generado al interior de la ciudad. Por ello, Borja y Castells incorporan el modelo triangular como base teórica para la implementación de los planes estratégicos en la ciudad. Mientras Boisier lo hace con su modelo hexagonal señalando la importancia de un proyecto político, mismo que su significación se equipara mucho con las ideas de los primeros. Los tres autores añaden, la sostenibilidad para hacer frente a la urbanización depredadora que conlleva la conformación y crecimiento de las ciudades, al igual la cohesión social para enfrentar la dualidad, ya que sin importar si estas pertenecen a sociedades desarrollados o en vías de desarrollo como Latinoamérica siempre contendrán su lado excluyente, marginal, segregante. Ven positivo, el hecho de que a pesar de la dependencia con la economía global de todas las regiones, siempre queda un margen para ajustar sus efectos a través de políticas públicas y urbanas integradoras que contribuyan en la disminución sobre todo de las condiciones de pobreza de las poblaciones y elevar su calidad de vida. Así es que no se puede pensar en resolver los problemas aisladamente, sino que deben tratarse de forma integral, holística. Y es que, es el crecimiento urbano, el que provoca que la ciudad sea el escenario territorial donde se desarrollan la mayoría de los procesos económicos. Por eso es que el desarrollo de un territorio en el contexto de la globalización debe darse más por esfuerzos endógenos. Aunque, el crecimiento económico generalmente se condicione por factores y recursos exógenos. Sin embargo, Si no hay reforma a las iniciativas políticas y leyes difícilmente puede darse el avance hacia el desarrollo, por más inversión tecnológica que exista (Borja y Castells) pues el mundo del siglo XXI, conforme avance requerirá un manejo más

42 40 articulado e integrado de sus espacios territoriales para hacer frente a las perturbaciones que continua y diversamente afectan a su población, ya que hoy más que nunca las crisis traspasan el aspecto económico y se manifiestan con problemas de acceso a recursos vitales como el agua, alimentos, el derecho a la vivienda, salud, educación, igualdad, libertad, entre otros; y se tornan cada vez más severos sobre todo en los países pobres La intervención estatal en la valorización del suelo El capital logra personificarse en distintas figuras. Pero realmente es el capital el único creador de condiciones? Particularmente, el capital territorial se asienta a través de las disposiciones políticas. Hemos visto ya a lo largo de este capítulo como se da el proceso y que las facilidades otorgadas por el Estado son fundamentales, para la autorización de la propiedad territorial privada, de la infraestructura, de los permisos, de la regulación, como del control que se da a empresarios y desarrolladores sobre la tierra. Así vemos que las bases teóricas marxistas con todo y su carácter macroeconómico, se van concretando en ese espacio tan laudable que es la ciudad, misma que desempeña un papel clave para el desarrollo de las actividades económicas y por ende del capitalismo. En ella, se reflejan las consecuencias de las propias políticas públicas que se encargan de dar ventaja a ciertas regiones sobre otras, como a ciertos actores sobre otros. Como dice Lojkine en Bassols et al (1988: 571) la intervención estatal es la forma más elaborada y perfeccionada de la respuesta capitalista a la necesidad de socializar las fuerzas productivas. Es pertinente entonces aludir, para el caso de la actividad inmobiliaria, a la relación estrecha del capital privado y la participación determinante que juega el Estado para la concertación de los proyectos y trámites inmobiliarios, ya que, es éste el que propicia que se creen las condiciones para la concertación de las inversiones inmobiliarias, al igual que de todas aquellas necesarias para que el mercado logre consolidar la oferta en determinados espacios pero también de la permanencia de la demanda, debido entre otras cosas, a la construcción de vialidades y la división social del espacio, El Estado contribuye, pues, a la creación de las condiciones socializadas de la formación de los espacios residenciales. Pero no puede tratarse de una acción autónoma: se articula necesariamente con la lógica de los agentes privados de la producción de viviendas. ( ) En particular, cuando la forma dominante de la producción de la vivienda sea la promoción inmobiliaria capitalista, el sistema productivo generará efectos claramente autónomos en los cambios de uso de suelo. En ese caso, y dentro de unos límites que revelarán periódicamente las crisis de sobreproducción, la demanda seguirá a la oferta allí donde sea más rentable construir (Topalov, 1984: 213). Por tanto, se sugiere respecto a esta rentabilidad que: si el Estado paga las infraestructuras, para el capital se trata de un regalo de la naturaleza, que produce el mismo efecto que si las infraestructuras existiesen con anterioridad a la intervención del capital ( ) Cuando el Estado las realiza para el promotor, éste está en mejores condiciones para conservar la plusganancia (Ibid: 127).

43 41 Y es que la intervención estatal se convierte en un actor clave ya que ningún capital puede producir los efectos útiles de aglomeración, condición para su propia valorización (Ibid: 29) y entonces se requiere la existencia de un agente que controle estos aspectos, sobre todo en la ciudad pues, es más notoria la impotencia del capital privado en la ciudad que en la agricultura: se encuentra, en efecto, más al alcance de un inversionista capitalista fabricar tierra cultivable que de un constructor de viviendas volver urbanizable una zona. Ello se debe a que, para el segundo más que para el primero, las características de localización son decisivas para hacer posible la producción y eventualmente la plusganancia. El agricultor puede abonar el suelo, pero no puede crear las condiciones de salida del producto al mercado; el constructor puede fabricar las vías y redes propias de la operación inmobiliaria, pero no depende de él que exista una carretera (Ibid: 30). Es así que siempre el capital inmobiliario necesitará del Estado para concertar todos los planes que ha maquilado, y a partir de lo anterior es que se puede generar el enriquecimiento dúplex a costa de la colectividad, debido a que un capital particular requiere la acción del Estado, tanto como la de otros capitales privados, y no controla a ninguno de ellos; por su parte, el Estado proporciona valores de uso a una multitud de capitales privados, que tampoco controla (Ibid: 32) siendo a partir de ello que: los precios de los terrenos incorporan gastos públicos en beneficio de los propietarios. Por tanto, las infraestructuras son pagadas dos veces, tanto por las colectividades locales (cuando las realizan y cuando compran el terreno de influencia de los equipamientos públicos), como por los habitantes (cuando pagan sus impuestos y cuando compran o alquilan su vivienda). Se produce como resultado un enriquecimiento sin causa de los propietarios del suelo a costa de la colectividad (Ibid: 144). Además habría que añadir el hecho de que, intervendrá igualmente el carácter más o menos privado o más o menos público el control del proceso, bien sea porque los agentes públicos definan un programa y realicen inversiones destinadas a interesar a agentes privados, bien sea porque, a la inversa, los agentes privados monten ellos mismos una operación para la que disfrutarán de infraestructuras públicas. La línea divisoria entre esos dos tipos de predominio en torno a esas vías alternativas de la planificación capitalista son lo suficientemente intensas como para que pueda pensar que no se hallan separadas por una diferencia puramente formal (Ibid: 34). Y es que como explica Naredo (2009), ese neocaciquismo liberal, lo es solo a medias, pues no hay control total -aunque la mayor parte del tiempo parezca que es el capital quien lo tiene-, precisa del Estado, pues, hoy es evidente que la mano invisible es incapaz por sí misma de regular tales procesos, sobre todo en los periodos de crisis, ya que Si antes el Estado controlaba a las empresas ahora hay empresas y empresarios que controlan y utilizan el Estado y los media en beneficio propio, mostrando que el

44 42 capitalismo de los poderosos es solo liberal y antiestatal a medias. Es liberal para solicitar plena libertad de explotación, pero no para promover recalificaciones y concesiones en beneficio propio. Y es antiestatal para despojar al Estado de sus riquezas, pero no para conseguir que las ayudas e intervenciones estatales alimenten sus negocios. De ahí que calificar de (neo) liberal al capitalismo de los poderosos es hacerle un inmenso favor, al encubrir el intervencionismo discrecional tan potente en el que normalmente se apoya, permitiendo que los nuevos caciques vayan impunemente por la vida presumiendo de (neo) liberales. Las anteriores aseveraciones nos ayudan a dibujar lo que advierte Borja, acerca de que la toma de decisiones en el espacio urbano se da entonces en forma dialéctica, entre el sector público y el privado, debido a que tales decisiones, se han <externalizado> del territorio, el cual se ha vulnerabilizado al tiempo que ha entrado en la carrera competitiva para atraer inversiones, actividades emblemáticas, turistas, etc. El capital fijo, dependiente del entramado económico local, se resquebraja, y las infraestructuras que soportan la nueva economía corren el riesgo de ser de uso efímero (en Harvey y Smith, 2005:13) Y de ahí el peligro para el territorio o localidad en cuestión, que puede verse trastocado dentro del fenómeno de la intervención estatal, sufriendo los trapicheos debido a que, En períodos de crecimiento económico, cuando las ventajas localizadas proporcionadas al capital por las infraestructuras públicas son insuficientes o cuando las decisiones públicas no corresponden a los imperativos de rentabilidad de las empresas, el capital va a un lugar diferente; en épocas de crisis, las políticas privadas de desinversión acaban por trastornar todas las proyecciones de los planificadores (Topalov, 1984: 33). Son precisamente estas disposiciones las que orillan a que en épocas de crisis tanto el valor de suelo, como de los productos inmobiliarios que habían logrado a través de la especulación revalorizaciones descomunales, caigan estrepitosamente, tambaleando al mercado capitalista y por ende causando repercusiones que no solo afectan a la ciudad en que se llevan a cabo estas transacciones sino al mercado en conjunto y cualquier lugar a donde este va, pues el crecimiento económico de los diferentes países se daña de acuerdo a la coyuntura existente entre ellos, pero sobretodo por las presiones en los mercados internacionales y que como se detalla a continuación, derivan en una recesión económica global Efectos de la crisis financiera detonada en E.E.U.U y su repercusión en los desarrollos inmobiliarios globales En esta investigación no pudo dejarse de lado la crisis financiera por la que atraviesan los mercados globales que estalló en Estados Unidos en Por eso, se incluyen como referente, datos que reflejan las repercusiones causadas, debido entre otros factores a la sobre demanda de créditos hipotecarios por parte de los ciudadanos norteamericanos para adquirir vivienda y a la serie de irregularidades en que incurrieron las instituciones bancarias guiadas por Wall Street.

45 43 Ante tal panorama surgió la interrogante de En qué magnitud se vería afectada la actividad económica que depende de los desarrollos inmobiliarios? Para entender el origen de tal crisis y los efectos que trajo consigo, repasamos hechos clave para su explosión, así como el impacto desencadenado globalmente, como fue la afectación en el mercado de la vivienda a nivel mundial, demostrando una vez más lo arriesgado que resultan las acciones especulativas en cualquier mercado. De la que sin embargo, como dice Naredo (2009) sus consecuencias son más que la pura reacción de lo cosechado durante el auge bajo las acciones del modelo economicista imperante, pues las crisis son mero fruto de los desequilibrios provocados por la euforia económica precedente. Acerca de éstas en el sector inmobiliario, las contribuciones de Topalov, ayudan a su entendimiento, al señalar que, cuando la tensión coyuntural en el mercado inmobiliario es fuerte, la lógica especulativa del mercado del suelo puede constituir una amenaza para la ganancia media de los constructores y, de esta forma, los precios del suelo pueden convertirse globalmente en una factor de alza de los precios, e incluso en una crisis de ganancia y recesión: en estos periodos, los propios capitalistas del sector inmobiliario, y a veces también el Estado, hablan del problema del suelo (Topalov, 1984:14 y 15). Mientras, Lefebvre (1970: 174) indica que las rupturas que pueden producirse en el plano industrial y financiero (crisis de superproducción, crisis monetaria) serán acentuadas por la extensión del fenómeno urbano y por la formación de la sociedad urbana. Acepción que confirma la crisis de 2008 causada por la burbuja inmobiliaria antecedida de un periodo de auge en la producción de viviendas y que aterrizó con el alza de los precios de los materiales en la industria de la construcción especialmente del acero, un stock de viviendas sin dueño, mientras en el sector financiero se iba reflejando la deuda de los préstamos otorgados a través de hipotecas para la adquisición de viviendas, cuyas acciones responden al capitalismo voraz causante de una serie de repercusiones que van directo a ese espacio llamado ciudad ligado por supuesto al proceso urbano. Para el caso de entender el proceso de las burbujas inmobiliarias y sus riesgos, sobre todo de ésta última, Naredo (2009) señala que, fue la perspectiva de revalorización la que hizo atractiva la compra apalancada con créditos, a la vez que la presión de los compradores impulsaba esa revalorización, generando la espiral de compras y revalorizaciones que caracteriza a las llamadas burbujas bursátiles o inmobiliarias. El riesgo que comportan estas burbujas arranca de la distinta calidad de los activos y pasivos generados. Ya que mientras el valor de los compromisos de pago contraídos es inequívoco y hasta puede aumentar si lo hace el tipo de interés, no ocurre lo mismo con el de los activos, es decir de los pisos. ( ) no existe información solvente e inmediata de los precios de mercado de la vivienda, sino solo referida a precios estimados de tasación o a precios escriturados que difieren de los efectivos y que muestran una mayor inercia y aversión a la baja que los precios de mercado. El problema de fondo estriba en que mientras a la hora de realizar el ahorro en

46 44 viviendas asociado a revalorizaciones de precios este corre el riesgo de desinflarse, no ocurre lo mismo con el endeudamiento contraído para adquirirlas. Es así que los mercados a nivel mundial, incluido el mexicano, aún en la actualidad continúan sufriendo fuertes movimientos por la crisis hipotecaria que hundió económicamente a Estados Unidos. Y Precisamente hoy ésta reafirma cómo la obligada inserción en la red global pero también en el proceso de interconexión tecnológica debido a la informacionalización dan una mayor celeridad a los impactos provocados, trátese de países potencialmente desarrollados o en vías de desarrollo, condicionando fuertemente su destino Todo inicia en el ombligo del mundo Desde 1995 comenzó a generarse un boom en el sector inmobiliario estadounidense que también se trasladó a la Unión Europea, Emiratos Árabes Unidos y Asia, como en el resto del mundo, incluyendo a los países en vías de desarrollo. Primero tan solo porque los consumidores buscaban una vivienda para habitarla ya fuese permanente o temporalmente, y después porque esta creciente demanda propició a su vez que fueran elevándose los precios de la vivienda, con lo que también los especuladores voltearon a este mercado en busca de jugosas plusganancias, la liquidez internacional sin precedentes que se empezó a generar a mediados de los noventa, presionó con inusitada fuerza sobre los precios de la vivienda, que alcanzaron máximos históricos en la mayoría de los países industrializados e, incluso, en países calificados de emergentes, como China y Corea. Naredo (2009). En vísperas del año 2000, las entidades financieras norteamericanas maquilaron entonces instrumentos con los que empezaron a otorgar créditos hipotecarios subprime 15 a personas y empresas con historiales crediticios de mala calidad, bajo el incentivo de cobrarles tasas de interés de tipo variable mucho más altas de lo que comúnmente marcaba la media para los créditos prime, siendo según la lógica de dichos corporativos la forma para compensar el riesgo que representaban, pero simultáneamente esto contribuyó a relajar los criterios para otorgar ese tipo de créditos. Tal información se respalda por ejemplo, con datos los reflejados en el Estudio sobre el estado actual de la vivienda en México 2008, preparado por la fundación CIDOC y Sociedad Hipotecaria Federal, donde se mencionan algunos de los hechos que llevaron al colapso del mercado hipotecario de Estados Unidos, que sumado a los créditos subprime, dieron como resultado que, - La posibilidad de contratar segundas hipotecas, sobrepasara la capacidad de pago de los acreditados, y los desmedidos incrementos en los precios de las viviendas entre el año 2000 y 2006 desataron la burbuja especulativa, que se tradujo en un 15 Generalmente de carácter hipotecario, es una modalidad crediticia del mercado financiero de Estados Unidos caracterizada por tener un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos, razón por las que el interés aplicado es superior a la media, predominando el de tipo variable.

47 45 gran riesgo para las instituciones otorgantes de dichos créditos. Y es que el precio de la vivienda que respaldaba los créditos hipotecarios habían sido sobredimensionados, por lo que no reflejaban el valor real de la misma 16. Para entender la magnitud, se resalta que los precios de la vivienda en Estados Unidos tuvieron un incremento de 106.5% entre el año 2000 y mayo de Mientras que en 24 años, los precios de la vivienda, solo se incrementaron en un 20.9% entre enero de 1985 y diciembre de Es decir, en 6 años, la especulación inmobiliaria, infló el mercado de sobremanera, y trajo consigo una caída de igual magnitud. - Mientras tanto, los originadores de créditos subprime negociaron las carteras de créditos hipotecarios (que ya habían otorgado con laxitud durante su originación) y al sacar tales carteras de balance transmitieron todo el riesgo a los mercados. Entonces, el incentivo creado para reforzar los dudosos criterios de originación, poco a poco, se debilitaron creando un círculo vicioso. - Además, los inversionistas de bonos respaldados por créditos subprime basaron su decisión de compra en las calificaciones otorgadas por agencias, específicamente las calificadas como AAA 17, pero con un empobrecido análisis de los créditos que contenían esas carteras. A lo largo de 2007, esta serie de decisiones empezaron a mostrar una reacción en cadena, cuando el incumplimiento en los créditos subprime con tasas de interés variables, emprendieron un crecimiento cuantioso. Entonces los valores que se encontraban en el mercado respaldados por los créditos subprime, vieron descender su cotización bajo la misma lógica que explican Gitman y Joehnk, pues cayeron los precios de éstas emisiones que habían sido consideradas de primera categoría pero que ahora atraían pérdidas cuantiosas y sobre todo un gran riesgo para el mercado, orillando a que diversos inversionistas y sus intermediarios registrarán detrimentos por los que algunos no tuvieron más remedio que declararse en quiebra, incluso grandes compañías. Una vez más, esta serie de errores empujaron la necesaria intervención del Estado para paliar, el impacto de las equivocadas decisiones del mercado. Para el economista Damm, lo primero que debe quedar claro es que la causa principal de la crisis fue la política monetaria expansionista que practicó la Reserva Federal estadounidense a partir de 2001, es decir, aquella por la que la autoridad monetaria emite dinero de la nada, out of thin air Con información de Standard & Poor s y Softec reflejada en el estudio de CIDOC (2008). 17 Tal calificación es emitida por las agencias para los títulos considerados de primera categoría, que además son mucho más sensibles a los tipos de interés y tienden a mostrar un comportamiento de precios más uniforme que otras emisiones con bajas calificaciones como los denominados bonos basura. Gitman y Joehnk (2005: 276) explican que las calificaciones de los bonos sirven para liberar a los inversores particularmente del pesado trabajo de evaluar la calidad de inversión de una u otra emisión. Sin embargo, también señalan, que hay que tener cuidado y recordar una cosa: que las calificaciones de los bonos miden sólo el riesgo de impago de la emisión, pero no la exposición al riesgo del mercado. Así, si los tipos de interés crecen, caerá el precio incluso de las emisiones de mejor calidad, con las consecuentes pérdidas de capital de los inversores y riesgo del mercado. Fecha de consulta, 14 de enero de Disponible en: 18 (Noroeste Mazatlán, 22/XII/2008).

48 46 En CIDOC (2008), se señala que la Reserva Federal (FED) 19 del gobierno estadounidense, para tratar de contener los efectos de esta crisis, a través del departamento del Tesoro, acordó autorizar el rescate financiero de Fannie Mae y Freddie Mac 20, (que proporcionaron préstamos para vivienda). Esto después de que la falta de confianza en ellas, se tradujeran en pérdidas superiores al 50% de su valor bursátil. Así, el paquete de rescate contempló un aumento de sus líneas de crédito público de 2,250 millones de dólares, así como la posibilidad de compra, por parte del Departamento del Tesoro, de acciones de ambas compañías y otros movimientos del Estado para garantizar la estabilidad de las entidades. Además la Reserva Federal aprobó las posibilidades de otorgar préstamos a las compañías en caso de necesitarlo. Y de esta manera, el crecimiento de la actividad económica estadounidense se fue deteriorando, siendo para el tercer trimestre de 2007 que las pérdidas en conjunto sumaban más de 8 billones de dólares provocando una desgastada confianza en el mercado hipotecario no solo estadounidense sino de todo el mundo, ayudando a entender los subsecuentes desplomes inmobiliarios de destinos que se habían erigido líderes en dicho mercado. Según el estudio de CIDOC (2008) para finales de 2007, más de una quinta parte de los créditos subprime se encontraban con incumplimientos mayores a 90 días o en proceso judicial. Otros impactos que trajo consigo la crisis ocasionada por la burbuja inmobiliaria fue que los bancos centrales tanto de Estados Unidos, como de Japón y de la Unión Europea, comenzaron a colocar sumas cuantiosas para mantener la liquidez de sus sistemas financieros, que al final se vieron colapsados, las principales bolsas de Valores del mundo registraron variaciones negativas en sus índices accionarios, derivadas del temor de los inversionistas sobre una posible recesión en Estados Unidos, y en los mercados internacionales, repercutiendo con la desaceleración en la compra de vivienda, así como la pérdida de posición del dólar frente a otras monedas. Las aportaciones de Naredo (2009) contribuyen ahora para entender que Cuando el mercado inmobiliario se enfría, el número de operaciones disminuye y el periodo de venta se dilata, haciendo que los oferentes más necesitados de liquidez acaben vendiendo sus viviendas a precios muy inferiores a los de tasación y también de los precios de los anuncios de lo que además añade para el caso español en mucho influye el contexto de opacidad informativa 21, por lo que las caídas de precios no habían tenido hasta ese momento un reflejo estadístico claro e inmediato. 19 Esta tiene autoridad supervisora y regulatoria sobre instituciones financieras y sus actividades, que trabaja también con otras autoridades federales y estatales para asegurar la solidez en la industria de la banca, la estabilidad del sistema financiero, y el tratamiento justo y equitativo a los consumidores en sus transacciones financieras. 20 Estas empresas son miembros del grupo de Empresas Patrocinadas por el Gobierno Estadounidense, las cuales son entidades de servicios financieros dirigidas a mantener e incrementar la liquidez en aquellos sectores estratégicos a los que están dirigidos. 21 Al respecto de la falta de transparencia, en este y otros procesos del sector inmobiliario, es una condición que Naredo advierte para el caso español, pero que se encuentra en todos lados, como fue con la crisis estadounidense, y que como se observará en los capítulos siguientes también afecta el caso concreto de estudio que es Mazatlán desprendido del contexto nacional e internacional.

49 47 Esta tendencia a la baja en los precios de la vivienda se observó durante 2008 principalmente en el mercado estadounidense, en que los bancos abarataron el stock de viviendas a fin de tratar de dinamizar la economía del país que había quedado sumida en una honda recesión. Avalancha decadente que continuó afectando a lo largo de 2008 a todas las naciones del mundo, algunas con mayor ahínco Continúa el desastre: ahora en Europa Para el caso europeo, la crisis estadounidense, no afectó a todos los países por igual. Siendo los que corrieron con mayor peligro España, Portugal, Grecia e Irlanda. El asunto español en cuanto a la actividad inmobiliaria y sus crisis se remite a tres intensos ciclos inmobiliarios, según se explica a continuación. El primero que culminó a inicios de los 70 cayendo con las crisis petrolíferas, el segundo iniciado a mitad de los 80 y el tercero el de mayor intensidad que comenzó a mediados de los 90 como parte de la tendencia mundial de la que hemos venido hablando. Naredo (Ibid). En este último ciclo, España fue de los más afectados por su gran stock de vivienda libre y en propiedad, es decir, aquella que necesita realizar nuevas construcciones para poder obtener plusvalías a través de la recalificación de suelos que según Naredo fue tan cuantiosa que en la década entre 1998 a 2008 se triplicaron los precios de tasación de la vivienda e incrementó en una cuarta parte el parque de viviendas en dicho país. Además el autor hace hincapié en que este boom acusó síntomas de agotamiento que se hicieron muy evidentes desde principios de 2008, siendo los límites financieros los que acabaron frenándolo como ya había ocurrido en los ciclos anteriores. Debido a este comportamiento en el sector en cuanto la proliferación de viviendas de uso de tiempo completo o por temporadas, pero sobre todo por sus consecuencias es que el tema ha adquirido gran interés para autores como Naredo, Aledo y León quienes han expuesto ampliamente la problemática española con perspectivas que dejan entrever los impactos económicos, sociales y ecológicos que dicha actividad acarrea. Respecto a la magnitud de crecimiento Aledo et al (2010:188), señala según datos de la Asociación Provincial de Promotores, que la región del litoral alicantino, durante 2002, absorbió 90% de la inversión inmobiliaria extranjera en la Comunidad Valenciana, con la compra de 30 mil viviendas turísticas y con una facturación de 3,700 millones de euros. Esta oferta ocasionó que, en el año 2001, en los municipios del litoral alicantino el porcentaje de viviendas secundarias y vacías, cuya función era claramente turística-residencial alcanzó el 62.9%, mientras que en España fue del 29.5%. Para el caso del litoral occidental de Huelva, León Rodríguez (2004) señalaba que la hipertrofia inmobiliario-turística se había acelerado de manera notable, y advertía que las perspectivas del negocio inmobiliario avalado por una contrastada y fuerte demanda europea de segundas y primeras residencias en los próximos años era el catalizador que impulsaba a un sector cada vez más voraz y agresivo.

50 48 Hasta 2008, escaparon de esta crisis de sobreproducción tan solo Suiza y Alemania, al ser como señala Naredo (Ibid) los dos únicos países que permanecieron al margen del boom inmobiliario y por tanto de su colapso, siendo los que contaban con un mayor porcentaje de viviendas en alquiler y no de vivienda libre o en propiedad. No así Grecia, desde mediados de 2009 provocó una desconfianza creciente en los mercados, siendo el 8 de diciembre de ese año cuando se desplomó su bolsa y bonos dada la elevada deuda. Ante ello, la agencia de calificación Standard and Poors rebajó la calificación de la deuda Griega y Fitch Ratings le siguió los pasos un día después pero la Comisión Europea llamó la atención al Gobierno heleno por su posible repercusión en la zona euro, por lo que el Banco Central Europeo instó al país a tomar medias pues su deuda pública era del 113,4% del PIB La crisis alcanza al mayor de los Emiratos Árabes Unidos: Dubái y el efecto dominó que se trasladó hasta el mercado asiático Ya mencionábamos que Dubái logró colocarse en la cúspide de los mercados globales siendo la ciudad más famosa de la región árabe a través de la reproducción de edificios emblemáticos espectaculares que se erigían bajo el discurso de la sostenibilidad y que en realidad no dejaron nunca de enraizarse en el urbanismo especulativo, pero la cortina de humo se disipó en 2009, cuando las bolsas cayeron estrepitosamente como un efecto más de la crisis estadounidense. Y es que el acelerado crecimiento de este destino, se remonta apenas a la década de los 90 del siglo XX, basado en el descubrimiento de petróleo en su territorio, y la venta de este, con los llamados petrodólares, que aunado a la firme decisión de su gobierno de posicionarse en el mapa comercial prácticamente de la noche a la mañana constituyeron un nuevo centro turístico financiero en medio del desierto bordeado de la costa del Golfo Pérsico, a partir de lo que fungió como una urbe competitiva muy atractiva para los grandes capitales, concentrándose en desarrollar rascacielos de lujo que destacaban por su innovación tecnológica con dinero y trabajadores extranjeros. Sin embargo, el 25 de noviembre de 2009, se desquebrajó al que se creía hasta entonces uno de los modelos mundiales a seguir en cuanto a inversión inmobiliaria, que alcanzado por la crisis estadounidense ahora afectaba al mundo, por la declaratoria de moratoria de pagos de una de sus principales empresas constructoras estatales, la Dubai World y su subsidiaria Nakheel - conglomerado detrás de la acelerada expansión del emirato-, provocando que los mercados financieros reaccionaran rápidamente de forma negativa ante el miedo de que se convirtiese en una suspensión definitiva de los pagos. Mientras los titulares anunciaban los problemas financieros del emirato desértico, que emergió desde la oscuridad para invertir en prestamistas globales como Standard Chartered y atrajo asesores de fondos con la promesa de un estilo de vida libre de impuestos, ahora apuraba a los bancos asiáticos, como sus pares europeos, a distanciarse de Dubái.

51 49 Así el sobreendeudamiento de una sola ciudad para construir urbes de lujo, provocó la caída y cierre de las bolsas de valores viéndose afectadas las acciones en China, en Tokio y en Mumbai, infundiendo temor a la exposición de los prestamistas a sus firmas y un recrudecimiento de la crisis crediticia. Dos días después, la cadena informativa CNN, daba a conocer que Dubái World, tenía pasivos por 59,000 millones de dólares hasta agosto de 2009 (la deuda total de Dubái ascendía a 80,000 millones de dólares) mientras se decía que la exposición de los bancos internacionales podría llegar hasta 12,000 mdd. "El botón de pánico fue accionado nuevamente", dijo Francis Lun, asesor general de Fulbright Securities en Hong Kong. "Este es un importante recordatorio de que la crisis crediticia está olvidada pero no desaparecida", dijo Robert Rennie, estratega de Westpac Global Markets Group. Aún con todo, se hizo hincapié en que la exposición a una cesación de pagos de Dubái palidecía en comparación a los 2.8 billones de dólares en amortizaciones que el Fondo Monetario Internacional (FMI) estimó padecerían los prestamistas estadounidenses y europeos entre 2007 y 2010 como resultado de la crisis crediticia. "Historias similares a la de Dubái van a continuar apareciendo, provocando que el dinero colocado en activos de riesgo se retire de activos como materias primas y acciones", dijo Takahiko Murai, gerente general de acciones en Nozomi Securities. Según las estimaciones, 100 millones de personas podrían quedarse sin empleo en Asia este año. La situación no tiene precedentes, afirma Gyorgy Sziraczki, economista jefe de la Oficina Regional de la OIT para Asia y el Pacífico en (OIT, 26/VI/ 2009). La crisis de Dubái podría tener un "impacto significativo" en los bancos de toda Asia, dijo Daniel Tabbush, analista de bancos asiáticos de CLSA en Bangkok, enumerando a Standard Chartered, HSBC y el DBS Group de Singapur como los más expuestos en la región pues precisamente los bancos y constructoras fueron los que sufrieron la mayor presión. (CNN, 27/XI/2009). Sin embargo, el agua fue apaciguada para el cierre de esa semana, el sábado 28 de noviembre, cuando entró a escena Abu Dhabi, capital de los Emiratos Árabes Unidos, y tercer exportador mundial de petróleo que bombea el 90% del crudo de esa región, pues sus actores principales decidirían y elegirían cómo asistir a su vecino afectado por deudas, noticia pronunciada por un alto funcionario del Gobierno, mientras Abu Dhabi ya había provisto en esos días 15,000 millones de dólares en ayuda indirecta para Dubái a través del banco central de los EAU y de dos de sus bancos privados. Si bien las condiciones y negociaciones no salieron a la luz pública, se dejó ver que en lugar de brindar cobertura total, aplicarían una política de asistir selectivamente a las compañías con problemas de efectivo afiliadas al gobierno de Dubái, que se vería condicionada según la disposición de Dubái para aclarar su postura respecto a temas pendientes. "Hasta que las cosas no se aclaren es muy difícil tomar más decisiones sobre inversiones en bonos. Dubái debe aclarar muchas cosas", indicó el funcionario. (CNN, 28/XI/2009).

52 50 En total en 2009, Abu Dhabi aportó 25,000 millones de dólares para que Dubái, hiciera frente a sus compromisos financieros. "Estamos aquí hoy para asegurar a inversores, prestamistas financieros y comerciales, empleados y a nuestros ciudadanos que nuestro gobierno actuará siempre de acuerdo a los principios de mercado y prácticas de negocios internacionalmente aceptadas", afirmó el jeque Ahmed bin Saaed al-maktoum. (El Mundo, 14/XII/2009) Los efectos de la crisis hipotecaria en México La repercusión de la crisis hipotecaria en Estados Unidos y en México hasta 2008 según el estudio de CIDOC (2008) se refería a impactos considerables aunque con una afectación no directa por la poca incidencia entre los mercados hipotecarios de ambos países según señalan los especialistas. Sin embargo, para el caso del nicho de mercado de la vivienda vacacional o turística residencial en México, dentro de la que se engloba la que abordamos en esta investigación bajo la denominación de vivienda vertical de alto nivel, en el estudio de CIDOC (Ibid) se advierte podrían presentarse impactos indirectos en la medida que en el periodo de aparente recesión económica, los consumidores estadounidenses modifican el comportamiento de consumo volviéndose más cautelosos, e incluso algunos posponen para mejores tiempos sus decisiones de compra e inversión. A continuación señalamos los datos más sobresalientes según dicho documento: Más del 50% de los baby boomers adquieren su segunda residencia o vivienda turística en efectivo por ser una inversión que tienen prevista con mucha anticipación. Por lo que se intuía que no habría cambios en las decisiones de compra. En cuanto al segmento de compradores que adquieren este tipo de vivienda como una inversión utilizando el ahorro-patrimonio formado a lo largo de la vida laboral, que representa al 13% de los compradores, si afectaría al mercado ya que la contracción de la economía estadounidense modifica las decisiones de viaje provocando un escenario a la baja en los márgenes de rentabilidad a corto plazo, además de generar un posible declive en el porcentaje de ocupación de dichas viviendas. Al igual reconocían que por tratarse del mercado inmobiliario, los efectos se presentan con más demora que en otros sectores, además de tener comportamientos diferenciados para cada destino turístico, pero no contaban con datos suficientes para marcar una clara tendencia. Hasta el estudio de CIDOC, la experiencia de las empresas en materia de venta de vivienda vacacional dirigida a baby boomers en México, ofrecía certidumbre de una inversión segura y de rentabilidad patrimonial a largo plazo, lo que supuestamente favorecía el ciclo de expansión de estos productos con plusvalía de los inmuebles. Aún y con ello para el segundo bimestre de 2008 el comportamiento de venta empezaba a modificarse pues aunque se mantenían, el ritmo de crecimiento se había moderado con respecto al año de Lo que según CIDOC podría

53 51 indicar que el efecto neto de la crisis representa una disminución en las tasas de crecimiento del mercado. Cabe tomar en cuenta que los eventos ya señalados en los mercados globales inevitablemente han repercutido en el país, como fue en noviembre de 2009, con la moratoria de Dubai World que también causó estragos en la Bolsa Mexicana de Valores, la cual registró una caída de puntos, que representó una pérdida del 2.92%, en la que todos los sectores cayeron (Noroeste Mazatlán, 27/XI/2009). Lo anterior orilla a cuestionar sí En realidad el modelo Dubái tiene solidez, al estar enraizado en los fines especulativos bajo la parafernalia de la sostenibilidad? Y recuerda, que no existe el desarrollo homogéneo, pues impera el modelo capitalista desigual. Además la obligada inserción en la red global aún para destinos potencialmente desarrollados está condicionada fuertemente por la dialéctica de la globalización y ya manifestó los riesgos que también conlleva. A este panorama se añade otra situación no menos importante, que es el clima de violencia que afecta a México, y que ha orillado la retirada de los señalados como compradores potenciales de este tipo de vivienda. La expuesta base teórica a lo largo de este primer capítulo se aplica en el caso particular de nuestro objeto de estudio en el siguiente capítulo.

54 52 Capítulo II LA TRANSFORMACIÓN URBANA DE MAZATLÁN A PARTIR DEL BOOM INMOBILIARIO DE LA VIVIENDA VERTICAL DE ALTO NIVEL SOBRE LA FRANJA COSTERA LOCAL: La emergencia de una nueva modalidad de alojamiento en el Nuevo Mazatlán, Zona Dorada, Avenida del Mar y Paseo Claussen En este segundo capítulo se ahonda ampliamente sobre la caracterización de los productos inmobiliarios locales de interés propio concentrándonos en explicar la vivienda vertical de alto nivel, sin embargo como apertura cuestionémonos Por qué son el denominado Nuevo Mazatlán, la Zona Dorada y en su conjunto la franja costera demarcada por el malecón, los espacios urbanos clave de este tipo de desarrollo inmobiliario en Mazatlán? Para responder a ello, aplicamos las bases teóricas abordadas en el primer capítulo, estableciendo primero los antecedentes contemporáneos 22 que delinearon el surgimiento del boom inmobiliario detonado inicialmente en lo que hoy todavía es el proyecto inacabado de Marina Mazatlán situado en el denominado Nuevo Mazatlán al norte de la ciudad, mismo que al parecer motivó la expansión veloz de dicha tendencia hacia la Zona Dorada, Avenida del Mar Paseo Claussen y Olas Altas propiciando la rápida transformación en la imagen urbana del cinturón turístico de la ciudad comprendido a lo largo de la franja costera, que incluso posteriormente alcanzó en menor proporción y bajo otro modelo de crecimiento residencial imperante al Centro Histórico y primer cuadro de la ciudad. 2.1 El impulso que gestó el auge inmobiliario vertical Si bien desde los años 70 del siglo XX emergió en Mazatlán la vivienda catalogada comúnmente como turística residencial 23 en la modalidad del fraccionamiento cerrado horizontal de alto nivel con la conformación del complejo habitacional El Cid, construido por iniciativa de la familia Berdegué y cuyo modelo desde entonces comenzó a atraer consumidores externos a la localidad, siendo nacionales y extranjeros principalmente estadounidenses y canadienses. Tal oferta habitacional tuvo éxito debido entre otros factores a que ofrecía privacidad y exclusividad con acceso controlado, barda perimetral, cercanía a la zona de playa, 22 Entendemos como antecedentes contemporáneos los referidos a sucesos ocurridos en la segunda mitad del siglo XX sobre todo de la década de los 70 en adelante y que influyeron al auge inmobiliario actual en este tipo de vivienda, pues cabe mencionar que la dinámica de la propiedad del suelo urbano en Mazatlán sobre todo referida a la especulación y acaparamiento se remonta al siglo XIX, con un acento marcado de dichas prácticas en la época del porfirismo. 23 Referida así en términos comunes por poseer amenidades y servicios propios de un hotel de lujo adaptados a la vivienda. Sin embargo en el término advertimos vaguedad debido a que en esta categoría se incluyen sin distinción alguna tanto las de tipo horizontal como de tipo vertical, de ahí la razón por la que se acotó un término más adecuado para diferenciar nuestro objeto de estudio y evitar confusiones con la vivienda horizontal.

55 53 además de la paulatina consolidación de sus valores ancla 24 como la casa club que concentra servicios de restaurant, spa, gimnasio, alberca y campo de golf. No obstante, fue hasta iniciada la última década del siglo XX, que dicho modelo de vivienda horizontal cobró popularidad en la localidad filtrándose incluso como el patrón predilecto a seguir en la construcción de fraccionamientos destinados a la clase media alta y media. Así mismo fue la época en que se reprodujeron los primeros edificios de vivienda vertical de lujo en la Avenida del Mar con los condominios La Paloma 25 y Torre Diamante 26 dirigidos a consumidores extranjeros 27, que llegaban en calidad de turistas y que deseaban tener una segunda residencia para su estancia anual en el puerto durante la temporada invernal. A estas siguió en los primeros años del siglo XXI, también en Avenida del Mar, la construcción de la torre A del club residencial Las Gavias, que en 2002 puso en marcha la preventa de condominios aunque la conclusión del proyecto en su totalidad, se dio hasta 2006 con la culminación de la torre B que siguió la misma estrategia de preventa. Con lo que se afirmaba una nueva modalidad de alojamiento en el puerto: la vivienda vertical de alto nivel que retoma las características contenidas en el coto cerrado horizontal ya descrito pero con la diferencia en su morfología y una marcada dirección hacia grupos con alto poder adquisitivo procedentes de Estados Unidos y Canadá en edad de retiro, conocidos como Baby Boomers 28 siendo un mercado externo. Misma tendencia de verticalización, fue consecuencia influida por la construcción de muelles, marinas y negocios inmobiliarios contenidos en el Megaproyecto turístico Marina Mazatlán situado sobre el corredor Marina-Sábalo-Cerritos en el denominado Nuevo Mazatlán. El cual estaba previsto como la segunda fase del complejo El Cid, pero que a casi 20 años, aún continúa sin concluirse. Otra razón no menos importante por la que se atribuye al Megaproyecto Marina Mazatlán, fungir como el detonante del boom inmobiliario local y de los cambios en el paisaje urbano al norte de la ciudad, se debe a la gran transformación que este proyecto produjo en el estero El Sábalo a principios de los años 90 del siglo XX, que favoreció a la esfera privada con la absorción del mismo, así como de la zona paralela al litoral, que devino con la destrucción y modificación del hábitat natural de diversas especies al ser zonas de manglar, así como la desaparición de la 24 Con este término, hacemos alusión a los valores agregados que como ya hemos abordado contempla en su análisis Audefroy (2008) para referirse a las amenidades ofertadas en los desarrollos turísticos y que aquí retomamos para explicar las brindadas en la vivienda vertical de alto nivel. 25 En 1991 entró en funcionamiento ofertando 49 viviendas. Entre sus amenidades ofrecía la vista panorámica del malecón, acceso casi inmediato a la playa, seguridad privada, alberca, cisterna y estacionamiento. 26 Esta torre inició operaciones en 1994 ofreciendo 19 condominios de lujo en 10 niveles con similares características a condominios La Paloma y ubicándose casi contigua a esta, también contiene estacionamiento, jardines, alberca y chapoteadero, palapa y caseta de vigilancia. 27 Hay que señalar que la oferta no se direccionó en ningún momento al consumidor local pues para la época no existía el interés por habitar edificios verticales frente al mar. 28 Se denomina Baby Boomers a las personas nacidas en el periodo posterior de la Segunda Guerra Mundial, entre 1946 a Existen más de 77 millones con edad de 42 a 62 años (Andrade, 2007). Y este grupo representaba entonces el mercado potencial que los desarrolladores de segundas residencias perseguían captar insertándose en las ciudades costeras del litoral Pacífico, como en las de patrimonio histórico al interior del país.

56 54 Laguna del Sábalo (utilizada por familias de la localidad para esparcimiento los fines de semana) y el desplazamiento de los miembros de la sociedad cooperativa pesquera Veteranos de la Revolución Mexicana que tenía como base dicho estero 29. Tales acciones se justificaron social y políticamente en que sería un proyecto turístico detonante de empleo local, y legalmente por medio del contrato de fideicomiso que Marina Mazatlán celebró con Promotur, el 16 de noviembre de 1992, según consta en la escritura pública 5396, cuyo patrimonio integró inicialmente una superficie de (ha-área-centiárea) constituida por una fracción expropiada previamente al Ejido El Venadillo y parte del Estero El Sábalo, el cual tuvo fundamento en la reforma al artículo 27 constitucional que permitió la parcelación y venta de tierras ejidales, siendo decretos expedidos durante el mandato presidencial de Carlos Salinas de Gortari publicado en el Diario Oficial de la Federación el 6 y 28 de enero de Fue posterior a este irreversible impacto socio ambiental, cuando los problemas traídos por la crisis económica de 1994, paralizaron las inversiones congelando totalmente el avance y la consolidación del complejo, desde 1995 hasta iniciada la primera década del siglo XXI. Siendo en 2003, cuando despegó la reactivación paulatina del proyecto, que en 2005 fungió como el parte aguas del desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel, que en años posteriores se diseminó en el resto de la franja costera local con un crecimiento exponencial también en la Avenida Camarón Sábalo y Playa Gaviotas en la Zona Dorada, así como en Avenida del Mar, Paseo Claussen y Olas Altas propiciando la rápida transformación en la imagen urbana del cinturón turístico costero con una especialización muy marcada en la división social del espacio a raíz de la nueva modalidad de alojamiento. Como podemos corroborar con aportaciones de (Beraud et al, 2008:170) quien advierte que a partir de 2005 se da un ligero repunte del sector turístico, con una destacada pujanza del ramo inmobiliario (construcción de torres, condominios y hoteles de cinco estrellas). Así también coincide el Informe de la Alianza para la Sustentabilidad del Noroeste Costero Mexicano (ALCOSTA, 2006) a partir del monitoreo de desarrollos turísticos del noroeste costero en 48 localidades en el periodo , señalando para el caso de Mazatlán que si bien se esperaba fuesen obras relacionadas con el Proyecto Mar de Cortés las causantes de impactos importantes en la zona urbana de la ciudad, contrario a ello, desde 2005 se observó una explosión en edificación de desarrollos inmobiliarios costeros (DTC), categoría dentro de la cual enfatizan los condominios verticales de alto nivel dirigidos principalmente a poblaciones extranjeras La vivienda vertical de alto nivel y su carácter coyuntural con el mercado extranjero Mazatlán, es una ciudad turística costera que desde 1950 se convirtió en receptáculo por excelencia de poblaciones flotantes principalmente de turistas norteamericanos del suroeste de Estados Unidos y Canadá, consolidándose en la década de los 70 y 80 en este rubro. Ya hemos señalado porque la franja costera se convirtió en el espacio urbano clave del desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel en Mazatlán. Ahora bien, la localización del puerto 29 Para información más detallada sobre el conflicto local entre pesca ribereña y turismo puede consultarse a Cruz y Morán (2007).

57 55 en el noroeste del Pacífico mexicano al igual que para el resto de las ciudades costeras de esta región y del Mar de Cortés, juega un papel esencial confiriendo una ventaja potencial al sector inmobiliario dirigido a grupos sociales con alto poder adquisitivo en el mercado nacional, resultando aún más estratégica al tratarse de penetrar y atraer el segmento de los Baby Boomers. Cabe decir que la marcada propensión por captar este tipo de consumidores alrededor del mundo surgió desde los años 80 como alternativa del turismo convencional según Aledo et al en (Linares, 2006: 186) señalando que en el caso de la Europa Mediterránea el desarrollo de esta fórmula se asoció a procesos macrosociales tales como un potente Estado de bienestar europeo, envejecimiento de la población de la UE o nuevas consideraciones de la calidad de vida. Además advierte que otros destinos turísticos cercanos a distintos países emisores se sumaron a esa tendencia mencionando a Florida, México y El Caribe, y aún más reciente en Asia. En cuanto al caso de estudio, el aparente éxito de dicha fórmula tiene fundamentos similares y se explica primero por la liquidez con que el mercado potencial externo contaba, ya que la oferta se ajustó para adecuarse a los requerimientos de los ahorradores potenciales y recién jubilados, teniendo el plus que confiere la paridad peso-dólar en el mercado mexicano, así como la determinación de adquirir residencias para vivir sus años de retiro en un lugar paradisiaco. Bajo esa perspectiva Mazatlán es un puerto turístico muy atractivo al combinar varios factores como (sol, playa, cultura, conectividad aérea directa con sus lugares de origen, pero sobre todo vivienda de alto nivel, servicios públicos, de alimentación y de salud e impuestos baratos). Así pertenecientes a la clase media, en su países de origen tales grupos no podrían aspirar al mercado inmobiliario de alto nivel dado los elevados costos, mientras en México sucedía todo lo contrario, posicionándolo como uno de los países más atractivos para invertir en un inmueble de tales características, no se diga de Mazatlán que sigue ofertando productos con precios muy por debajo de los comercializados en otros destinos. Esta relación de causalidades ubicó al grupo social de los baby boomers como un suculento mercado de gran potencial que los promotores no estaban dispuestos a desaprovechar, aún más porque muchos de ellos ya conocían la localidad debido a la vocación turística que durante las décadas anteriores consolidó al puerto como destino de sol y playa, y ahora eran éstos visitantes los que se convertían en residentes permanentes o temporales. Cabe señalar que en relación al potencial que representa el mercado de retirados tanto de Estados Unidos como de Canadá para habitar alguna localidad de México, los datos del Instituto Panamericano de Alta Dirección de Empresa revelan que para 2015 habrá entre 76 y 78 millones de personas mayores de 50 años en Estados Unidos y 12 millones en Canadá, todos con un gran potencial económico e intenciones de vivir su retiro en otro país, lo que sirve para avizorar la magnitud del fenómeno migratorio de norte a sur que podría registrar el país en los siguientes años y que su vez explica a grandes rasgos el raciocinio voraz que está movilizando la construcción de desarrollos inmobiliarios de alto nivel, concentrados principalmente en destinos costeros y coloniales, para competir por la jugosa demanda que vislumbran in crescendo.

58 56 Así, es como las ciudades costeras del noroeste mexicano han incrementado la homogeneización de la oferta turística, a través de la vivienda turística de alto nivel de tipo vertical, que además ha abierto el abanico de oportunidades para los consumidores potenciales a la hora de elegir una segunda vivienda en el país, pues el modelo se ha adaptado también a las ciudades coloniales donde como muestran datos de la Asociación Mexicana de Asistencia en el Retiro 30 (AMAR), está cobrando fuerza pues hasta 2009 en México vivían 1.2 millones de estadounidenses con 68 años de edad promedio, la mayor parte de ellos concentrados en localidades como Ajijic en Jalisco y San Miguel de Allende en Guanajuato, siendo poblaciones que generaron en conjunto una derrama económica anual de 2 mil 500 millones de dólares, además de negocios y la reorganización de las comunidades donde viven. Según AMAR, para 2020 se prevé la cifra llegue a los 5 millones de estadounidenses distribuidos en diversos puntos turísticos y corredores culturales del país (Noroeste Mazatlán, 27/IV/2009). Respecto a lo anterior debemos considerar que si bien la tendencia migratoria de norte a sur y la reproducción habitacional dirigida a extranjeros se ha hecho evidente en la localidad durante los últimos cuatro años ( ) posicionando a Mazatlán como la cuarta opción en el país para la adquisición de una segunda vivienda del segmento de retirados de Estados Unidos, según información de la Secretaría de Turismo en Sinaloa (Noroeste 07/X/2009). Esta condición también ha servido para moldear la ilusión de que apostar a la inversión en el desarrollo inmobiliario de alto nivel ha transformado a la ciudad en un destino turístico competitivo internacionalmente, atribución que resulta equivoca al analizar las distintas dimensiones en que incide y que de entrada se refleja en el hecho de que Mazatlán sigue sujeto a una globalización regional condicionada más que por su ubicación geográfica por la limitada conectividad con ciertas regiones del sur y oeste de Estados Unidos y suroeste de Canadá dando como resultado la captación de un mercado muy específico, siendo retirados en busca de bienes inmuebles, que además tienen facilidad de acceso a otros destinos costeros como Los Cabos y Nuevo Vallarta. Y no obstante que dicha tendencia de reproducción habitacional, es notable en la localidad y el noroeste, no es un fenómeno exclusivo ni siquiera de México, pues tan solo en América Latina, destinos como Costa Rica y Guatemala en Centroamérica, Brasil y Argentina en Sudamérica también apuestan a este mercado. Se añade que la predilección por ofertar estos productos responde a patrones inmobiliarios importados de países desarrollados que inevitablemente irradian sus tendencias hacia los menos desarrollados, reflejados a nivel local como una representación fraccionada no siempre positiva o funcional para la comunidad donde se insertan. Así no debemos olvidar esa liga estrecha que suministra la globalización manifiesta a nivel de las ciudades incluso con las formas de habitar. En tanto para México, hasta 2009, los representantes de empresas en los sectores de la vivienda, médico y de la construcción lanzaron llamados instando al gobierno del País para que 30 Esta organización buscaría que los gobiernos de los países miembros del Tratado de Libre Comercio de América del Norte legislasen para el libre tránsito entre las naciones y así potenciar un mercado que según cifras de la organización ascendería a más de 100 millones en los próximos 30 años, ya que en los siguientes 10 años según estimaciones tienen la oportunidad de captar 5 millones de retirados de Estados Unidos y Canadá, que pese a la crisis económica, cuentan con su pensión y fondo para el retiro asegurado.

59 57 no dejase de instrumentar políticas tendientes a aprovechar un mercado de más de 100 millones de retirados de Estados Unidos, Canadá y México que buscarán no un asilo, sino donde vivir sus últimos años, como señala Javier Godínez Villegas, presidente de la Asociación Mexicana de la Asistencia en el Retiro (AMAR) añadiendo que son necesarias leyes, reglamentos y políticas para detonar en América del Norte el mercado de retirados promoviendo que haya una tarjeta para que se muevan entre México y Estados Unidos sin ningún problema (Noroeste Mazatlán, 27/IV/2009). Esta propensión a facilitar la movilidad de turistas extranjeros para la adquisición de viviendas en el país pero sobre todo para otorgar facilidad al capital privado con acento marcado en la actividad inmobiliaria y de la construcción se ha evidenciado no solo en ésta sino en diversas declaraciones de los representantes de organismos relacionados de una u otra forma con el sector. Incluso con distintas modificaciones a las leyes mexicanas en busca de abrir la puerta a las inversiones inmobiliarias externas. Tal fue el caso de la reforma ya mencionada al artículo 27 constitucional justificando el cambio de uso de suelo por la pérdida de productividad de los ejidos muy cercanos a los núcleos urbanos. Además de la adición a la Norma Oficial Mexicana NOM-022-SEMARNAT-2003 de la especificación 4.43 que establece: "La prohibición de obras y actividades estipuladas en los numerales 4.4 y 4.22 y los límites establecidos en los numerales 4.14 y 4.16 podrán exceptuarse siempre que en el informe preventivo o en la manifestación de impacto ambiental, según sea el caso se establezcan medidas de compensación en beneficio de los humedales y se obtenga la autorización de cambio de uso de suelo correspondiente 31, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 7 de mayo de 2004, con la cual se dio carta abierta bajo artificios para que pueda depredarse el mangle. Así también en 2007, a solo un año de que entrará en vigor, se presentó una propuesta para modificar el artículo 60 ter. de la Ley General de Vida Silvestre y a los artículos 28 y 31 de la Ley General del Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (humedales costeros) para flexibilizar la regulación que protege al mangle la cual no prosperó debido a la intensa movilización que mantuvieron por meses diversas organizaciones civiles a nivel nacional hasta que en 2008 fue desechada Sobre disputas por rentas y ganancias inmobiliarias En Septiembre de 2008, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios 32 (AMPI) desconoció y señaló a la recién formada Asociación Mexicana de Desarrolladores Inmobiliarios de Mazatlán 33 (ADI) arguyendo el fomento al divisionismo en el sector inmobiliario local e 31 %20NOM%20022%207%20MAY% pdf (Consultado el 6 de Agosto de 2009) 32 Hasta 2008, AMPI tenía más de 80 asociados, entre ellos proyectos considerados sumamente importantes para el puerto como Hydra con inversión proveniente de los Emiratos Árabes Unidos y Península con inversión nacional del grupo Lemus. 33 Los miembros a los que hasta noviembre de 2009 representaba la asociación son inversores de los proyectos Escondido Towers, Grupo Costa Bonita, Marina Mazatlán, El Cid, San Antonio Hills, Grupo Impulsa (con Marina Gardens y Horizon), Novo Spacio, Estrella del Mar, Grupo Pronova y Walfre Bienes Raíces. Cabe señalar que entre los actores determinantes de dichos proyectos figuran familias acaudaladas de la localidad como los Berdegué, Rice, Coppel, entre otros. La mesa directiva en diciembre de 2009 quedo compuesta por Marcos Bucio de Marina El Cid como vicepresidente, Sucel Ayala de Punta Marina como tesorera y como desarrollo el Hotel Riu, la presidencia fue cedida por Nuria García Menaut a Guillermo García Coppel (Noroeste Mazatlán, 09/XII/2009).

60 millones de dólares 58 incluso anunció la expulsión de uno de sus miembros, Walfre Ibarra Escobar, quien había sido nombrado vicepresidente de la nueva asociación. El entonces presidente de la AMPI, Alfredo Reynaga Chicuate, condenó que la nueva asociación utilizara recursos públicos de la Secretaría de Turismo y el Consejo de Promoción Turística de México (CPTM), por concederle ventaja competitiva sobre las demás (el CPTM iguala los recursos que aportan los miembros de la asociación para promover sus marcas en el extranjero). "Estamos en total desacuerdo de que un grupo de ocho desarrollos estén lucrando con aportaciones que les da el gobierno. Quieren dividir y polarizar el sector y no lo vamos a permitir. No se vale que por tener poder económico formen su propia asociación o 'club de Toby' de la noche a la mañana". (Noroeste Mazatlán, 23/IX/2008). Así el estira y afloje entre estos dos organismos ha continuado en la disputa por adherir más y más desarrolladores inmobiliarios a las filas de sus asociaciones, sin más razón que la obtención de plusvalías. A continuación se presenta un esquema que engloba el flujo de inversiones en desarrollo inmobiliario y turístico para Mazatlán de 2004 a 2009: Gráfico 1. Inversión inmobiliaria y turística turística año Fuente: Elaboración propia con información de la Secretaría de Turismo para y en (Noroeste Mazatlán, 06/XI/2008). *Los datos de 2008 y 2009 solo incluyen cifras hasta el primer semestre del año (Noroeste Mazatlán, 01/X/2009). Si comparamos las cifras anteriores, con las dadas a conocer por Luis Manuel Sui Qui Solís, gerente de la Unidad Rápida de Gestión Empresarial (URGE), observaremos, sin embargo, que la actividad inmobiliaria han rebasado en realidad a la turística tanto en proyectos como en inversiones pues la construcción de torres de condominios acumuló la mayor cifra de inversión en Mazatlán y en Sinaloa en los últimos dos años, pasando de mil 844 millones de pesos registrados en el 2008, a 2 mil 067 millones de pesos de enero al 31 de octubre de Sui Qui, atribuyó entonces que el buen ritmo de las inversiones (procedentes de Arabia, España, Argentina, Estados Unidos y Canadá) tal vez se debía a que se han simplificado trámites, lo cual anima a invertir el capital tanto a empresarios del exterior como de la región, siendo el sector

61 59 inmobiliario parte muy importante en el crecimiento de Mazatlán, (Noroeste Mazatlán, 10/XI/2009). Por su parte, el director del Consejo para el Desarrollo de Sinaloa (Codesin) en la zona Sur, José Luis Hernández 34, destacaba que durante el periodo de 2005 a 2008, es decir en menos de cinco años se había triplicado la inversión directa de la última década en desarrollo inmobiliario de lujo (en especial torres), disparándose de solo mil millones de pesos a 7,500 mdp, añadiendo a la vez, la problemática de que algunos proyectos se ubicaban arbitrariamente en donde la densidad no es apta y erigiéndose en espacios insuficientes equivalentes a una manzana, en la que desafortunadamente la demanda de los desarrolladores ha ido determinando el crecimiento en zonas con reglamentos laxos La fijación de los precios en el espacio urbano local y la dinámica del mercado del suelo en los desarrollos inmobiliarios de alto nivel de tipo vertical La especulación como factor clave en la propiedad urbana La especulación ha sido elemento central en el proceso de nivelación del valor del suelo en el contexto global, nacional y por supuesto local, manifestándose en Mazatlán desde el siglo XIX cuando debido al predominio en el territorio de lagunas, marismas y esteros, el gobierno autorizó el relleno de terrenos ganados al mar, así también estableció las condiciones de venta 35, estrategia que continuó durante la primera mitad del siglo XX pero que propició el acaparamiento de la tierra por parte de unas cuantas familias 36 de la localidad, propiedades que después pasarían a sus herederos. Permanecieron así a lo largo del siglo XX, baldíos que sirvieron a la especulación inmobiliaria en la primera década del siglo XXI, ya fuese por medio del arriendo a terceros o la venta 37 a los desarrolladores. Esta lógica especulativa demuestra cómo se anticipó el crecimiento turístico y residencial de alto estándar en Mazatlán hacia la zona norte de la ciudad en el denominado Nuevo Mazatlán, manteniendo por décadas el suelo casi sin edificación alguna hasta antes de 2005 cuando alcanzaron rentas mayores y comenzó a observarse la activación en la producción de viviendas 34 Información dada a conocer durante la presentación del libro Ciudades Sostenibles para el siglo XXI, el caso de Mazatlán, de Beraud Lozano, que se llevó a cabo el día 23 de septiembre, a las 19:00 hrs en el auditorio central de la UAS. 35 Más antecedentes al respecto se pueden consultar en Beraud (2009) donde se explica con mayor detalle cómo se dio el expansionismo urbano de Mazatlán bajo un proceso sujeto a la destrucción del entorno natural desde el siglo XIX, XX y que ha seguido hasta llegar a la primera década del siglo XXI. 36 En el periodo los diez principales propietarios de fincas y terrenos urbanos en Mazatlán eran en orden de importancia la Familia Canobbio, Francisca Rojas, Antonio de la Peña, Isaac V. Coppel, Jesús Escobar, Familia Felton, Domingo Ponzo, Arturo de Cima, Ángel Beltrán y Mauricio Lamadrid (López López, 2007: 77). 37 Puede ser está lógica del mercado y de coyuntura familiar la que explica que posterior a 1910 no todos los terrenos ganados al mar hayan permanecido en manos de los 10 principales propietarios mencionados por López López (2007) y en cambio también (Beraud Lozano, 2009: 57) mencione como acaparadores a las familias Paredes, Echeguren, Espinoza de los Monteros, Tellería, Collar, Ceballos, Gómez Rubio, Somellera, Hass, Fuentevilla, Medrano, Ferreira, Morgan, entre otros.

62 60 privilegiadas frente al mar, sobre todo de alto nivel de tipo vertical, maximizando con ello los beneficios de los promotores debido al alza en los precios del suelo y la vivienda. Es así como lo que se avizoró para la agricultura del siglo XX, es aplicable hoy día a los espacios urbanos que siguen un raciocinio similar para elevar las rentas urbanas, reservando grandes extensiones de parcelas 38. Sin embargo, la razón de que la mayor parte de dichos proyectos estén concentrándose en el Nuevo Mazatlán no es como ya señalábamos mera coincidencia sino que se debe a que los terrenos ubicados en el tramo de la Avenida Sábalo Cerritos y continuando hacia Mármol, son ejidales, lo que se traduce en una gran ventaja para los inversionistas cuyos predios de mayor atractivo son los rústicos. En síntesis se refleja que la adquisición de los derechos de suelo para los inversionistas representa tan sólo parte del ciclo reincidente de otorgar la condición de mercancía al suelo, donde no necesariamente brotará un conflicto para llegar a un consenso del intercambio: aunque, desde aquí se comienzan a advertir implicaciones graves, ya no a nivel de los agentes capitalistas, pero sí en el plano social y en los impactos ambientales. Así se ha demostrado con los valores catastrales, con el encarecimiento en el valor del suelo, pues una vez adquiridos y lotificados, pueden venderse con valores comerciales mucho más elevados como manifestó Alberto Morales Acosta, delegado de Catastro en el sur de la entidad, Ahorita la gente está comprando aproximadamente en 30 pesos el metro cuadrado en rústico y lo están comercializando ya hasta en 300 pesos. Esto ocurre, explicó, porque el perímetro urbano ya fue rebasado por el crecimiento inmobiliario, de ahí que se proyecte extender su límite que actualmente termina en el kilómetro 2.5 hasta el kilómetro 10 como mínimo, abarcando la sindicatura de Mármol que colinda con el municipio de San Ignacio (Río doce Mazatlán, 01/IX/2008). Y que recordando, tal situación está en concordancia con la lógica especulativa que en el primer capítulo se vino explicando a través de las aportaciones teóricas de Naredo para el caso español, y que el autor aborda bajo la denominación de recalificación de suelo La renta diferencial y de localización, ventaja competitiva o factor de segmentación socioespacial? La localización, otorga a los desarrolladores y promotores inmobiliarios altas posibilidades de obtener plusganancias (según el coste de edificación) pues la infraestructura pública está dada y en los casos en que no es así el Estado interviene realizándolas y autorizando condiciones de mucha facilidad al promotor. Por su parte los propietarios iniciales del suelo en que se dan las proyecciones para edificar este tipo vivienda son especuladores locales que al advertir el aparente boom económico de esta actividad después de algunas negociaciones acceden rápidamente a la venta del espacio, cuya 38 Predominando los lotes baldíos a lo largo de la franja costera local.

63 61 compra se daba inicialmente en pesos y ahora la mayor de las veces es en dólares. Ahora bien, para explicar la dinámica referida a la vivienda de interés alto de tipo vertical cabría recordar la tendencia comercial en este sector advertida ya a finales de los años 60 del siglo XX para las sociedades altamente desarrolladas y que actualmente continúa surtiendo efecto en los consumidores: Los promotores, venden urbanismo, es decir, felicidad, libertad, estilo de vida, vida social y hasta vida comunitaria (Lefebvre 1970: 165). El concepto de renta diferencial y por localización siempre son factores ligados para seleccionar ya sea los predios agrícolas o urbanos -y que en esta investigación son éstos últimos los que nos atañen-. Sin embargo, en el plano local el hecho de que los predios contiguos a la zona de playa sean acaparados por los desarrolladores inmobiliarios para ofertarse a un grupo limitado trae como resultado que ahora el conflicto por el suelo se dé por la segregación y transformación del espacio urbano, en algunos casos al ubicarse en zonas que antes tenían carácter de público y ahora se convierten en privadas y porque son viviendas a las que la clase trabajadora no podrá tener acceso ni en sueños, limitándolos a habitar en los espacios más lejanos de la bahía. De modo que en nuestro caso de estudio, la influencia que la ubicación ejerce para fijar el precio de la tierra, junto a la pasividad del propietario a la espera de los progresos tanto en infraestructura dada por el gobierno como la ocasión de poder aprovecharlos se transfiere a la explotación que los promotores realizan en los predios contiguos a las playas aprovechando el paisaje natural como valor de atracción. Además, ésta relación existente de la renta diferencial y el valor del suelo, sirve para comprender como ciertos predios adquirieron un altísimo valor, lo que por supuesto sucede como causa directa del monopolio ejercido y la especulación de los mismos, para más tarde dar pie a la edificación del suelo. Trasladándolo para explicar la configuración local en cuanto a los precios fijados en los predios, insistimos en que el factor de valorización lo constituyen las playas, pero también está ligado a la evolución en la infraestructura urbana, como por ejemplo debido a la conectividad que se tiene con el resto de la ciudad a partir de las vialidades que enlazan a las zonas privilegiadas, propiciando en la actualidad que espacios considerados anteriormente de bajo valor, hoy adquieran plusvalor. Un ejemplo de lo anterior son los predios ubicados en las colonias Francisco Villa, Dorados de Villa y Libertad de Expresión contiguos a vialidades importantes como la Avenida Carlos Canseco que desemboca en Avenida La Marina la cual conduce a una de las zonas de más alta plusvalía en la ciudad, propiciando así que dichos predios considerados con anterioridad entre los límites de la denominada vivienda normal e infranormal hayan aumentado sus precios considerablemente. Situación que se vuelve más notoria en el Nuevo Mazatlán, donde en décadas anteriores tan solo se consideraban predios agrarios y ahora están en la categoría de turísticos residenciales de alto nivel. Para cuestiones prácticas, elaboramos una división de las zonas donde se ha dado la evolución del crecimiento inmobiliario de alto nivel del tipo vertical desde 2005, describiendo las características que resaltan de cada sector y que influyen para la fijación de los precios de los inmuebles que están en función de la diversidad de ventajas y estado de los servicios públicos

64 62 disponibles que ofrece cada una y que para nuestro caso geográficamente de forma general queda demarcada partiendo de la franja costera local o del cinturón que asemeja imaginariamente el malecón. A continuación se muestra el esquema 39 : - Primera zona, comprendida sobre la Avenida Olas Altas y Paseo Claussen, los productos ofertados en esta área tienen entre sus ventajas la vista panorámica de las tres islas, la cercanía con el centro histórico y el denominado viejo Mazatlán, así como demás zonas céntricas de la ciudad debido a la conectividad de vialidades, sin embargo posee como desventaja que la sección entre calle Jabonería y Avenida Gutiérrez Nájera ha estado sumida en el olvido convirtiéndose en una zona que alberga cantinas, propiedades abandonadas o descuidadas, además en el tramo de playa comprendido entre las avenidas Belisario Domínguez y Benito Juárez es por tradición el área de uso en que los pescadores albergan sus lanchas, además funge como pescadería en la temporada de captura de especies como el pajarito. A pesar de lo que tampoco se ha detenido el crecimiento inmobiliario pues en 2010 comenzó a edificarse una nueva torre denominada Tortugas. - Segunda zona, ubicada sobre Avenida del Mar, tiene ventaja de localización frente al malecón, recurso paisajístico y acceso inmediato a las zonas de playa, conecta fácilmente con otras zonas de la ciudad, pues dicha avenida funciona como la columna vertebral turística, aunque se sujeta por dicha razón al hecho de ser muy transitada los fines de semana ya que a falta de espacios públicos los lugareños han convertido el malecón en el paseo costero por tradición, zona de esparcimiento y vida nocturna donde es común el consumo de alcohol y la música a volúmenes estridentes en la vía pública. También se añade como desventaja que allí se llevan a cabo eventos masivos como son el carnaval, maratón pacífico, festival de la luz y semana santa que prácticamente paralizan la vialidad por la afluencia de miles de personas de la localidad así como visitantes nacionales y extranjeros que se suman a las festividades. - Tercera zona es la Zona Dorada sobre Avenida Gaviotas y Camarón Sábalo. Considerado el principal corredor turístico de la ciudad, concentra actividades de comercio y servicios como restaurantes, bares, joyerías, tiendas de artesanías y centros nocturnos. Aquí los productos inmobiliarios se mezclan con la hotelería, En esta zona las viviendas de alto nivel de tipo vertical se sitúan contiguas a la zona de playa sin existir barrera alguna para su acceso. - Cuarta zona correspondiente al denominado Nuevo Mazatlán se extiende por la Avenida Sábalo- Cerritos, y aunque el desarrollo fue detonado desde la década de los 90 del siglo XX con el proyecto Marina El Cid el cual reconfiguró el paisaje urbano de la zona con la desaparición del estero El Sábalo, debido a los rellenos para nivelar los terrenos y la transformación de éste en marinas, el crecimiento se vio congelado con la crisis económica que atravesó el país en 1994 siendo hasta 2005 cuando se reactivó. A partir de esa fecha se convirtió en la zona de más alta plusvalía en la ciudad pues la proyección futura en cuanto a crecimiento turístico se apuesta en esta zona, donde ya se sitúan desde 2009 hoteles de cadena internacional como Riu y Crown Plaza, el centro de convenciones, amenidades y servicios de alto estándar como son campos de golf, club de yates y una zona comercial que cada vez se amplía y consolida más, se añade la conectividad vial hacia el resto de la ciudad. 39 Este esquema servirá más adelante para ubicar geográficamente a cada uno de los desarrollos inmobiliarios de alto nivel de tipo vertical.

65 63 - Por último pudiésemos incluir una quinta zona, el centro histórico (que no forma parte del objeto de estudio por no situarse sobre la franja costera) pero donde también el espacio se ha reconfigurado desde la década de los 90, periodo en que se pone en marcha el proyecto Rescate del Centro Histórico y que a partir del 2000 causó furor entre los visitantes extranjeros debido a la arquitectura neoclásica de los edificios emblemáticos de la zona. Esta reactivación le consolidó también como el corazón de la actividad cultural de la ciudad, lo que a su vez aumentó la plusvalía en la zona, propiciando que una parte de los propietarios de viejas casonas deterioradas las pusieran a la venta o fuesen remodeladas para rentarse no solo bajo el uso habitacional sino en el giro de servicios, aprovechando la bonanza, sobre todo porque el suelo comenzó a cotizarse en dólares. Así se dio la adquisición exponencial de dichas propiedades por parte principalmente de estadounidenses y canadienses y que de cierto modo ha ido respaldando la expulsión de habitantes locales de la zona. Se añade la contraparte que radica en el hecho de que otra porción de dueños de predios y construcciones que avizoraron el auge, especularon para vender, arrendar más alto o transformar las viviendas en restaurantes, bares y antros. Fue éste el comienzo de la proliferación de negocios nocturnos que reditúan altas rentas como sucede desde 2007 pero que ya afecta a los habitantes con múltiples problemáticas que rompen la tranquilidad y encanto de la zona, poniendo de manifiesto la nula regulación que existe de esta área donde se mezclan el uso de suelo habitacional con el comercial y de servicios indistintamente. Hasta 2009, la mayoría de las casonas del centro histórico lucen remodeladas respetando las líneas arquitectónicas del siglo XIX pues se considera patrimonio cultural y está protegido por el INAH, aunque sufre de contaminación visual debido al exceso de anuncios publicitarios de los negocios albergados. Cabe señalar que en esta zona se sitúan una variedad de edificios verticales que alojan departamentos desde los años 60 aún en función siendo el más grande el llamado edificio bueso aunque por sus características queda posicionado en vivienda de interés medio, al igual que el resto de departamentos de la zona por lo que no figuran en esta investigación, es sólo la torre de más reciente creación denominada Carnaval Condo Residencial que surgió a raíz de la demolición de una vieja bodega y que se sitúa en la calle del mismo nombre, a media cuadra del Teatro Ángela Peralta y la plazuela Machado, la que pudiese integrarse en la categoría de vivienda de alto nivel de tipo vertical pero como ya señalamos no se considera en el estudio dada su ubicación. Hay que aclarar, la consideración de que dicha zona debiese ser abordada bajo un tratamiento distinto al que reflejamos en esta investigación, debido a que la ocupación de este espacio se ha hecho a partir de la reactivación como centro cultural; sin embargo, no hay terrenos libres sino fincas que se han revalorizado bajo el modelo de densidad de crecimiento cero, en el que la habitabilidad se da en los espacios ya existentes, ó sea, las antiguas casonas, incrementando su valor. Entonces serán las cuatro zonas anteriores las desarrolladas en este trabajo Proyectos y construcción de desarrollos inmobiliarios de alto nivel de tipo vertical en Mazatlán De acuerdo a la demarcación de las cuatro zonas, ubiquemos los proyectos de desarrollo inmobiliario de alto nivel de tipo vertical correspondientes al periodo 2005 a 2009 en el puerto. Se describen las especificaciones de cada uno ya sea que correspondan a proyectos anunciados, en construcción o concluidos y funcionando.

66 64 Cabe mencionar que el conteo se realizó uno a uno, considerados independientes desde el momento en que se erigen en diferentes predios, sin importar si son desarrollados y/o promovidos comercialmente bajo el mismo nombre pues por ejemplo el complejo condominial Las Gavias de Pronova está dividido en tres proyectos con distintas ubicaciones y similar oferta en la que solo varía su localización y slogan publicitario. También se contabilizan como uno solo a los proyectos que se componen de una, dos o tres torres pues en cada caso se especifica dicha condición, así como la cifra total de departamentos que contienen. Tomando en cuenta dichas consideraciones hasta diciembre de 2009 según estimaciones propias se proyectaban, construían y/o funcionaban un total de 43 desarrollos inmobiliarios de alto nivel de tipo vertical mismos que se consideran como el universo de estudio. A continuación se muestran las tablas de elaboración propia en base a la información recabada con técnicas mixtas como son trabajo de gabinete con recopilación de los periódicos locales, publicidad, sitios web de los proyectos, oficiales como son el del Ayuntamiento de Mazatlán y por observación directa. El primer esquema señala la relación de proyectos en la zona 1 correspondiente al tramo entre avenida Olas Altas y Paseo Claussen. Tabla 1. # PROYECTO TOTAL DE TORRES PISOS UNIDADES 1 Vue Centro Histórico y 7 2 Puerto Viejo Skies Condominios Park Tower Los Pinos Condominiums La segunda corresponde a la zona 2 que agrupa las edificaciones en la Avenida del Mar Tabla 2. # PROYECTO TOTAL DE TORRES UNIDADES 1 Torre Azul Breath Mazatlán Vue Paradise Bay Grand Las Gavias Club Residencial 6 Bosanova Horizon Sky Residences PISOS Se destaca aquí que el proyecto Breath Mazatlán, del Grupo Proa -integrado por cinco inversionistas del Distrito Federal- se comercializó bajo la denominación de edificio verde

67 65 pues el diseño se regía bajo los lineamientos para obtener la certificación de autosustentabilidad internacional emitido por el Leadership in Energy an Enviromental Design (LEED) 40. Entre sus características se anunció privilegiarían las áreas verdes y el tratamiento de aguas residuales con planta propia. "Ya se ingresó la licencia, se cumplieron con todos los requisitos que marca el Ayuntamiento, factibilidad de agua potable y alcantarillado. Primero tendremos la caseta de ventas, vamos a limpiar el terreno y en noviembre iniciará la cimentación de las torres 41 dijo Francisco Prieto, arquitecto e inversionista del proyecto. Además señaló "Es un edificio que afecta al medio ambiente lo menos posible. Esta certificación obliga a que desde el primer día todo está documentado que son materiales reciclados. Nada del agua de uso sanitario se perderá, pasará por una planta de tratamiento para ser reutilizada en el riego de áreas ajardinadas e incluso de la azotea del edificio" (Noroeste Mazatlán, 23/X/2008). La tercera tabla presenta la relación de los proyectos que corresponden a la zona 3 en la Zona Dorada, incluyendo las avenidas Playa Gaviotas y Camarón Sábalo. Tabla 3. # PROYECTO TOTAL DE TORRES PISOS UNIDADES 1 Paradise Bay Torrenza Tramonto (antes Crown Bay) 4 Ocean Palms Legacy Hydra Waves Las Gavias Golden Shores Sábalo del Sol Para noviembre de 2008 cuando la crisis económica se hizo evidente y amenazaba con detener las inversiones en el país. En la localidad, los inversionistas árabes de Hydra Desarrollos (subsidiaria de la empresa internacional Hydra Properties en América Latina), informaron que a pesar de la crisis financiera mundial, continuarían su proyecto en Mazatlán. Sean Álvarez, entonces gerente de la empresa, destacó la confianza en el mercado inmobiliario local, por ser un destino atractivo tanto para inversionistas como compradores. Además enfatizó que la campaña internacional de promoción de Hydra Waves era exitosa y ya habían realizado ventas en Europa, Estados Unidos y la zona árabe, así la probabilidad de que fluyeran inversiones de dichos lugares 40 Este organismo independiente exige un consumo de energía eficiente en todos los aspectos de infraestructura del edificio además de un impacto menor para la comunidad donde se inserta (en el capítulo 3 se da una explicación más detallada de este aspecto). El Grupo Proa adquirió el sello de LEED en 2008, sin embargo al visitar su sitio web no se observó ningún proyecto con características sustentables como lo exige LEED en Estados Unidos de América. 41 Cabe señalar que en esta declaración ya se puede contrastar la lógica a seguir durante el proceso y la supuesta sustentabilidad atribuida al proyecto, iniciando la venta de los inmuebles durante el proceso de construcción lo que no otorga certidumbre para el consumidor y en cambio sí la obtención de plusvalías para los desarrolladores. Sin embargo, en 2010, este terreno se encontraba nuevamente a la venta.

68 66 atraídos por los buenos resultados de la compañía eran positivos (Noroeste Mazatlán, 11/XI/2008). En la zona 4 se enlistan los proyectos ubicados dentro del complejo Marina Mazatlán que corresponden al periodo de estudio (primera y segunda etapa) 42 y sobre el denominado Nuevo Mazatlán ya sea paralelos y con frente a la avenida Sábalo Cerritos o contiguos a la franja costera con frente de playa. Tabla 4. # PROYECTO TOTAL DE TORRES UNIDADES 1 Vistas de la Marina Villa Mar Condos Costa Veleros Condos Portofino Residencial Marina Puesta de Sol Punta Marina Pacifika Portico Marina Marina Costa Bonita Villas PISOS # PROYECTO TOTAL DE TORRES PISOS UNIDADES 10 Tiara Sands Solaria Tower La Ventana Mangle Tower Las Gavias Grand Resort y Torre Playa Dorada Puntarena Torre Paraíso CB I Paraíso CB II Marina Gardens Condos Park Tower Cerritos Escondido Towers Quintas del Mar II Costa Bonita Condominiums & Beach Resort 25 Península En esta zona, en el proyecto de Península, la primera de dos torres de condominios, con 34 pisos de altura, quedaría terminada según estimaciones del desarrollador en el último trimestre de Sin embargo debido a que la inversión en cada torre rondaba los 30 millones de dólares Grupo Lemmus apostó a la construcción de solo una para concluirla a fines de y no las dos simultáneamente como se proyectó en un inicio. 42 Aquí se toman en cuenta los correspondientes solo a la categoría de torres condominiales de tipo vertical y no los desarrollados en la categoría de villas residenciales o complejos turísticos residenciales de tipo horizontal. 43 Es uno de los proyectos más ambiciosos de su tipo, que emplearía 190 obreros durante la construcción.

69 67 La estrategia de mercado utilizada fue lanzar una promoción para sus condominios en la que con el 30 por ciento de enganche podía financiarse y el resto del valor del condominio, pagarse en un plazo de cinco años sin intereses, cotizando el dólar a un precio fijo de 14 pesos. Henry Zapata Lemes, director de ventas de Grupo Lemmus, señaló como buen indicador el haber vendido en la etapa de preventa 45 de los 190 condominios de la primera torre por lo que Mazatlán ha resultado un destino de inversión más atractivo por encima de Vallarta o Cancún, tanto por la oferta de condominios frente a la playa, como por los precios pues según estimaciones de Lemmus en promedio un condominio en Mazatlán cuesta una tercera parte de lo que se cotiza uno de las mismas características en los destinos mencionados (Noroeste Mazatlán, 14/IV/2009). Hasta el cierre de 2009, se mantenían los proyectos de construir complejos verticales sobre el paseo costero, que en su mayoría estaban diseñados para fungir como condominios de tiempo completo y no generarán empleos permanentes a excepción de los que surgen durante la construcción del edificio y una vez puestos en función, se limitarán a los destinados a cubrir servicios de vigilancia y limpieza con el personal necesario, pero que en volumen, no logran ser significativos para la localidad. Casos atípicos que generarían un volumen más alto de empleos permanentes eran los proyectos Bosanova y Breath, ya que el primero funcionaría de forma mixta siendo de 82 departamentos de los cuales 32 operarían bajo el sistema de hotel. Mientras en el segundo, aunque su giro es condominio debido a las amenidades que se incluían y la línea en que se insertaría el diseño del proyecto señalaban la creación de un volumen considerable de empleos fijos para los habitantes de la localidad sin especificar la cantidad. En cuanto a las amenidades, cabe señalar que en todos los desarrollos inmobiliarios arriba descritos se multiplican las albercas por el número de torres que contemplan los proyectos, un ejemplo es Escondido Tower que al tener tres torres tendrá el mismo número de albercas. Esto se traduce en una importante demanda de los servicios públicos en especial del agua, que sin duda se incrementaran pues todos los proyectos antes mencionados cuentan con alberca de tipo infinity, chapoteadero y jacuzzi. Se observa también que el espacio destinado para estacionamiento, en promedio contempla uno o dos lugares por condominio, y en el peor de los casos no se incluyen espacios para los visitantes. También destaca que en su fase de construcción muchos de los complejos ya están vendidos total o parcialmente lo que no garantiza certidumbre del cumplimiento de la obra hacia los consumidores prestándose para transacciones fraudulentas como ya sucedió recientemente en Crown Bay. La otra vertiente bajo esta dinámica de venta, es el hecho de que al finalizar la construcción de la obra inmediatamente pueden habitarse, incrementando la demanda de los servicios públicos como agua potable, electricidad, recolección de basura y vialidades por mencionar algunos, pero en lo que también se toma en cuenta el hecho de que sus inquilinos se alojan por un tiempo parcial (3 a 6 meses) y otros todo el año con lo que se estarán destinando recursos y servicios públicos básicos para espacios inhabitados.

70 68 Además, en lo que se refiere a los proyectos de la segunda etapa de Marina Mazatlán se contempla un campo de golf profesional con 18 hoyos que ya está en construcción. Aquí es importante señalar la explicación sobre la dinámica de estos complejos en cuanto al uso del agua, Durán, Fernández, et al manifiesta que la media de consumo de un campo de golf estándar de 18 hoyos (40-45 ha), se sitúa entre y m3/día en los meses de máxima irrigación ( ) Se añaden las pérdidas por evaporación y evapotranspiración, producidas principalmente durante los períodos de máximas temperaturas ( ) y El tratamiento del césped de dichos espacios, en ocasiones mediante fertilizantes y pesticidas, puede ocasionar la contaminación de las aguas subterráneas de no aplicarse de forma correcta. Lo anterior se interpreta en el sentido de que la inserción de campos de golf significará aún más problemas socioambientales para la ciudad por la demanda del vital líquido por parte de las diversas colonias, además la posible contaminación de los reducidos cuerpos de agua en esa área. Otros proyectos que no están categorizados como vivienda de alto nivel de tipo vertical y que corresponden a la de tipo horizontal en los que se han generado impactos son San Antonio Hills, localizado en el kilómetro 2.8 de la maxipista Mazatlán- Culiacán, donde abiertamente la tendencia es la privatización de reservas ecológicas avaladas por la Semarnat para disfrute de los habitantes que adquieran viviendas al interior del complejo; pero donde ya se han generado impactos ecológicos con la devastación de zonas arboladas para nivelar el suelo y construir. También se hace obvia la exclusión y privación de derechos hacia los grupos sociales mayoritarios pertenecientes a la clase popular con la disminución de áreas verdes asequibles públicamente donde puedan disfrutar del entorno natural Rentas y precios de monopolio en los desarrollos inmobiliarios de alto nivel de la localidad En el plano nacional se ha hecho del dominio público la falta de ordenamientos y normas para controlar las prácticas inmobiliarias, irregularidades que se hacen más agudas cuando consumidores extranjeros desean adquirir alguna propiedad en el país. Al respecto en 2008, Gerardo Paredes, presidente en México de la Federación Internacional de Profesionales Inmobiliarios (FIABCI) externó que "México está incipiente en su regulación y la recomendación es que siga el ejemplo de Gran Bretaña, donde no tienen una reglamentación gubernamental, sino un código de práctica, aquí se observa nuevamente como las regulaciones en países altamente desarrollados dichas prácticas son al menos exitosamente reguladas y en contraste la influencia que ejercen los mismos patrones económicos e inmobiliarios chocan con la singularidad y conformación de los Estados coloniales que aún continúan bajo una condición de letargo y corrupción sin la debida normatividad. Siendo que de 48 países que agrupa la FIABCI, México es de los pocos donde sus corredores no cuentan con una licencia inmobiliaria que los acredite para realizar transacciones de compraventa de inmuebles, incentivando el mercado informal calculado hasta 2008 en alrededor de 60 mil promotores. Esta situación no se ha logrado disminuir aunque la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios -AMPI- promueve desde hace 20 años la implementación de la licencia mediante una carrera técnica de tipo superior de dos años o con la acreditación de un examen para

71 69 obtenerla con la desventajada de que hasta ahora el documento sigue sin tener carácter de obligatorio (Reforma, 25/IX/2008) 44. Dicha licencia da certidumbre sobre la competencia de los corredores para desempeñar esta actividad, porque adquieren conocimientos para asesorar jurídica y fiscalmente una operación inmobiliaria. Como reflejo de dicha problemática a nivel local, se manifiesta el hecho de que la Comisión Federal de Competencia (COFECO) inició una investigación el 31 de octubre de 2008 sobre posibles prácticas monopólicas en el sector inmobiliario de Mazatlán, a raíz de la cual se publicó en el Diario Oficial de la Federación el aviso para informar sobre la integración de la investigación marcada como en la que se contemplaba la existencia de contratos, convenios, arreglos o combinaciones para manipular la comercialización de bienes inmuebles. Ante dicha situación Alfredo Reynaga Chicuate, presidente de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios de Mazatlán, negó que se hayan dado prácticas de ese tipo (Noroeste Mazatlán, 03/XI/2008). Sin embargo a raíz de la sospecha generada por esta medida, en el mismo diario, personal de la COFECO, señaló que no se haría público el nombre de las compañías sometidas a revisión ya que mantendrían bajo reserva dicha información en concordancia con el principio de confidencialidad marcado por la normativa vigente. En cuanto a la mecánica a seguir informaron que realizarían revisiones, tanto presenciales como indirectas a todos los actores del mercado inmobiliario de Mazatlán. Dado el contexto, la dependencia sólo podría hacer pública información sobre el caso durante los 120 días posteriores como máximo que la Ley indica, hasta que el pleno de la misma, después de revisar la información recabada en la investigación, emitiese un fallo. (Noroeste Mazatlán, 5/XI/2008). Sin embargo, después de un año, todavía en septiembre de 2009, la COFECO, en apego a la Ley Federal de Competencia Económica, aprobada en diciembre de 2002, y modificada en junio de 2006, continuaba girando decenas de oficios a AMPI y sus agremiados para que comprobaran que no realizan estas prácticas. Ante la situación, Reynaga Chicuate, mencionó que COFECO inició la investigación por oficio pero descartando la existencia de una denuncia de algún particular inconforme: "Nunca hemos aplicado una determinada tarifa en donde se nos pueda calificar o acusar de prácticas monopólicas absolutas, cada quien aplica la tarifa que considera la adecuada" (Noroeste Mazatlán, 20/X/2009). 44 En contraste datos del organismo revelan que la Asociación de Bienes Raíces de Canadá agrupa a 82 mil brokers que cuentan con licencias desde hace 25 años, mientras que la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios de Chile tiene 15 mil corredores y las utiliza desde hace 8 años. "Otro caso exitoso es Brasil, que tiene una certificación que se expide a todos los actores involucrados en las transacciones inmobiliarias, desde los desarrolladores, los agentes y los promotores de financiamiento, algo que no tiene México señaló Paredes durante la Expo Bienes Raíces Entre los casos considerados negativos en este aspecto también se evidencia a Estados Unidos por ser un país sumamente complicado en la obtención de la licencia inmobiliaria.

72 70 Aunque sí admitió que en AMPI se desconocía sobre el proceder y las facultades de COFECO, además de indicar que donde si hay antecedentes negativos en contra de profesionales inmobiliarios es en Chapala, Jalisco, en donde se aplicó una multa de 24 millones 373 mil pesos por prácticas monopólicas absolutas a 14 empresas. De acuerdo a COFECO, la multa más elevada que se aplica por esta falta es por 80 millones de pesos. Y es precisamente la producción de esta tipología de desarrollos inmobiliarios lo que permite a la localidad a pesar de ser una ciudad media insertarse en la lógica capitalista que sujeta los mercados a los precios monopólicos, en cuyo caso particular se nutren bajo el atributo más sólido que es la localización con playas que confieren un valor ancla especial para la formación de la renta monopólica paisajística referida a los espacios donde los precios se van fijando de acuerdo a las ventajas que ofrece cada lugar Panorama nacional en la jungla de la actividad inmobiliaria garantía de confianza? Un punto importante en la dinámica inmobiliaria tiene que ver con el hecho de que hasta 2009, de acuerdo a las normas contables vigentes en el país, no había forma de conocer las ventas reales de las desarrolladoras imposibilitando saber los ingresos y caídas verdaderas. Tal situación se hizo de dominio público a través del reportaje La mentira de las constructoras publicado por (CNN Expansión, 18/V/2009). En ese mismo texto, Felipe Pérez, presidente del Consejo Mexicano para la Investigación y Desarrollo de Normas de Información Financiera 45 (CINIF) señalaba el cambio en la forma de llevar la contabilidad a partir de Sólo se considerará como vendida una casa que esté pagada y escriturada pues hasta ahora las empresas constructoras o desarrolladoras contabilizan con una venta las promesas de operaciones seguras sin que haya ingresado un solo peso o se haya clavado una pala en la tierra, es decir, por meras acciones especulativas y preventa de productos en el aire. De ahí que como se explica, los estados financieros de las desarrolladoras pueden reflejar burbujas de ingresos y nadie puede dar una estimación cierta de la magnitud del cambio en los registros, afectando la transparencia de las operaciones de las empresas. El truco radica en que si hay un cliente interesado en una casa, con solo proporcionar su identificación al vendedor y en el mejor de los casos anticipos representativos de 500 pesos, le permite a la desarrolladora registrar la operación como un ingreso en efectivo que pasa como venta, mientras el monto restante del costo del valor comercial de la vivienda es sometido al reglón de cuentas por cobrar y si a este cliente le niegan el crédito entonces se pasa al inventario de casas sin dueño, buscando otro cliente potencial pero nunca desaparece el dinero que en realidad jamás entró pero que ya se registró como una venta, es decir, una ganancia ficticia. Como ejemplo de lo anterior, el reportaje señala que los ingresos de las 4 empresas públicas más grandes (GEO, Homex, Urbi y ARA) crecieron en promedio 11.6% entre 2007 y Mientras sus cuentas por cobrar, lo hicieron 52%. En situaciones como esas sin tener de por medio una 45 Este organismo se encarga de emitir las normas contables en el país y es el responsable del ajuste en la forma contable para constructoras y desarrolladoras de vivienda, que entraría en vigor en 2010 con el objetivo de hacer comparable los estados financieros de las empresas en México con las de otros países y poder conocer cuánto están creciendo en realidad las ventas, de una forma más transparente. (CNN Expansión, 18/V/2009).

73 71 auditoría no habría manera de conocer con certeza cuánto de esa diferencia fue por razón de negocios y cuánto para ocultar una caída en sus ingresos. Y si llegas a inventar las ventas o a no reconocer cancelaciones acomodándolas en cuentas por cobrar, eso es algo muy grave detalló un analista del sector que se mantuvo en el anonimato. Además, esta serie de operaciones fraudulentas y las diversas historias conocidas desde el estallido de la crisis financiera y del sector inmobiliario en Wall Street deja en entredicho la credibilidad de las calificadoras y reguladores que confían en la información auditada pero además hacen ciertos ajustes como dijo José Coballasi, analista del sector corporativo en Standard & Poor s. CNN (Ibid). Se agrega a tal serie de manipulaciones que a inicios de 2009, en México más de mil personas estaban dedicadas a la administración de condominios, sin embargo en el Instituto de Administración de Inmuebles (IAI) sólo existía registro formal de 100 administradores. Razón por la que desde 2008, debido al auge de desarrollos condominiales, el organismo emprendió una estrategia de certificación para los administradores y así garantizar la prestación del servicio pero sobre todo regular la proliferación de administradores "patito". Esto condujo a la redacción de la primera norma técnica que certifica la competencia laboral entre los administradores de condominios, publicada en el Diario Oficial de la Federación en febrero de Hasta ahora, la norma es avalada por la Coparmex y el Consejo Nacional de Normalización y Certificación de Competencias de la Secretaría de Educación Pública. Aunque se sigue a la espera del desarrollo de los centros de capacitación y evaluación, que estarán a cargo de IAI y AMPI, para que pueda iniciar el proceso de profesionalización. "En muchas partes la actividad condominal es la jungla, porque no hay leyes de condominios como en el Distrito Federal, hace falta avanzar en la redacción de leyes y reglamentos que regulen esta actividad en diversos estados de la República, acusó Alejandro Kuri Pheres, presidente del instituto y consejero de la AMPI, pues con el rápido crecimiento en la construcción de condominios en ciudades como Puebla, Monterrey y Guadalajara, aunado a que en los próximos 20 años la vida dentro de edificios y condominios cobrará mayor fuerza, es imprescindible avanzar en la preparación de los administradores de inmuebles concluyó en entrevista para (El Universal, 20/IV/2009). Actualmente en el D.F. existe un proyecto de ley para la creación de un registro de agentes inmobiliarios con el objetivo de regular la compraventa de bienes raíces. Y es que el auge advertido para las ciudades metropolitanas también ha alcanzado a las ciudades medias y costeras haciendo urgente establecer un marco jurídico claro. A nivel local se cuenta con un Reglamento para la Operación de la Promoción, Publicidad, Comercialización y Venta de Condominios e Inmuebles en Tiempo Compartido 46, elaborado en 1991 durante la administración municipal de Humberto Rice García que sufrió reformas y adiciones en 1992 y 2001 publicadas en el Periódico Oficial El Estado de Sinaloa. Sin embargo este deja muchos vacíos legales, mientras las sanciones son cuotas ínfimas tomando en consideración el volumen de las inversiones y ganancias obtenidas de dichos proyectos. 46 Disponible en la página web oficial del Ayuntamiento de Mazatlán:

74 72 Estas cuestiones se han hecho públicas en diarios de la localidad como las evidenciadas por (Río doce Mazatlán 21/09/2009) que criticó sea bajo el amparo de un Reglamento de Construcción desfasado e interpretaciones propias de la Ley de Desarrollo Urbano de Sinaloa, que la Dirección de Planeación, dependiente de la Secretaría de Infraestructura, señale tener facultades para otorgar permisos directos sin someterlos a la aprobación de Cabildo. Tanto que en lo que va del actual trienio la misma Dirección de Planeación, ha otorgado 12 permisos de construcción de torres condominiales, de las que solo tres se han turnado al Cabildo. En la cuestión vertical de los edificios, ninguna ley nos obliga a sujetarnos a una aprobación de una comisión de urbanismo puesto a que son construcciones que están dadas en áreas ya afectadas, ya dictaminadas. Normalmente es un predio que está en un área que ya está fraccionada al cien por ciento, explicó a dicho diario Ramón Alberto Soto Millán, director de Planeación Municipal Fraudes e irregularidades en el sector inmobiliario local generan incertidumbre para invertir en Mazatlán Desde 2005, el ramo inmobiliario, se convirtió en la competencia más desleal y directa de la industria hotelera, sobre todo del turismo extranjero, pues tanto a nivel de las inversiones por parte de empresarios como de los consumidores, el interés comenzó a concentrarse en la construcción y adquisición de viviendas de alto nivel de tipo vertical que surgían como hongos en la franja costera local. No pasaría mucho tiempo, para que saltaran a la luz el cúmulo de omisiones bajo las que se desarrollan proyectos en la localidad. Siendo desde 2008, año en que se ha manifestado a la opinión pública, el funcionamiento de empresas fantasmas en el sector inmobiliario que ofertan viviendas de alto nivel de tipo vertical y horizontal en la localidad, convirtiéndose en un inconveniente grave para el sector turístico, pero que más allá de eso demuestran la serie de irregularidades y nula supervisión por parte del Ayuntamiento de Mazatlán en cuanto a los proyectos inmobiliarios que se instalan en el puerto. Fernando Alanís Cárdenas, gerente de la Asociación de Desarrolladores de Tiempo Compartido de Mazatlán, AC (ADTIC) señaló que en Mazatlán recurrentemente se han dado casos de empresas fantasmas que comienzan a vender espacios sin siquiera tener el permiso legal y que en el más reciente caso la asociación interpuso una queja ante el Ayuntamiento. Ningún desarrollo puede empezar a vender si no tiene su contrato de adhesión autorizado por Profeco, mencionó al recordar que en el pasado han sido testigos de casos similares en el que las empresas, después de realizar varias ventas, se fueron tras estafar a clientes nacionales y extranjeros (Noroeste Mazatlán, 13/XI/2008) El caso del condohotel Crown Bay Un mes posterior a este acontecimiento se dio a conocer en los medios locales que José Manuel Cristerna Velázquez, director del proyecto de la torre de condominios Crown Bay (antes Playa María) y de la empresa Marina y Villas Coral S.A. de C.V. seguía un proceso penal en el Juzgado Cuarto Penal con el expediente 362/2008 a cargo del Juez Marco Antonio Acosta, en el

75 73 que se le acusaba de fraude inmobiliario por la cantidad de 400 mil dólares, en perjuicio del inversionista estadounidense Ronald Gollehon 47. El 22 de diciembre de 2008, el periódico Noroeste informó que Cristerna Velázquez se encontraba detenido en el Centro de Ejecución de las Consecuencias Jurídicas del Delito, enfrentando el cargo de fraude inmobiliario donde permaneció recluido por un mes. Al igual, también daba a conocer que el inversionista Gollehon de la empresa CI Consulting Inc, y su empresa en México Summerlin, desembolsaron más de 2 millones y medio de dólares para la compra de seis casas y dos edificios de condominios de 12 unidades cada uno en el complejo Isla Marina Mazatlán, inversión de la cual no había nada, ni dinero de vuelta ni propiedades, pues las torres de condominios no fueron construidas, y el lote de su casa tenía tres dueños, debido a que presuntamente fue revendida por el mismo Cristerna Velázquez. Se añadió que los contratos eran confusos apareciendo a nombre de tres empresas que ostentaban ser la misma: Marina y Villas Coral, Isla y Marina S.A. de C.V. e Isla Mazatlán. Ello condujo a la determinación del juez de fijar una sanción de 19 mil 800 pesos para garantizar la posible multa y 4 mil 455 pesos para garantizar las obligaciones, además de los 400 mil dólares para reparar el daño de la casa no entregada a Gollehon correspondiente a los lotes 37 y 38 de Isla Mazatlán El caso Torrenza y Covi Desarrollos Por otra parte, también el 22 de diciembre de 2008, en el mismo diario se dio a conocer que el gerente general de Covi Desarrollos, José Miguel Coronel, se encontraba tramitando una demanda por calumnia debido al uso de la marca Torrenza 48 en publicidad negativa por parte de la Asociación de Desarrolladores de Tiempo Compartido, ante lo que Fernando Alanís Cárdenas, director de ADTIC, respondió que el desarrollo Torrenza presentó una solicitud para formar parte del organismo, pero después de revisar las diferentes irregularidades que tenía fue rechazado hasta que regularizara su situación, entre las que se mencionaban la clausura que efectuó la Procuraduría Federal de Protección Ambiental, por la falta del estudio de impacto ambiental y el Contrato de Adhesión con la Procuraduría Federal del Consumidor. Este proyecto inmobiliario siguió envuelto en problemas legales pues en 2009, de nueva cuenta la empresa Covi Desarrollos enfrentaba una demanda por la construcción de las dos torres del mismo proyecto esta vez por parte de Don Vient, propietario del hotel Playa Mazatlán, además se ventilaron dos demandas más que se seguían en el Juzgado Primero del Ramo Civil una por despojo con expediente número 150/08 y otra con el expediente 187/08 por construir en un terreno que no es de su propiedad, no siendo el único caso pues empresa desarrolladora además afectaba una sección de propiedades adquiridas en el fraccionamiento La Joya (Debate Mazatlán, 15/X/2009). 47 Gollehon se ha dedicado a la compra-venta de bienes raíces en Estados Unidos y México e inició su incursión en Mazatlán con la idea de desarrollar condominios a través de la empresa Summerlin S.A. de C.V. 48 Torrenza es un proyecto inmobiliario compuesto por dos torres que albergaría vivienda de alto nivel de tipo vertical edificado a un costado del hotel Playa Mazatlán en la Zona Dorada.

76 El caso de Puerto Viejo Skies Los conflictos vecinales no se han hecho esperar, y algunos tiene que ver con la corrupción en que se otorgan las licencias para edificación, como en el caso de la torre Puerto Viejo Skies, pues la autorización de esta administración municipal hizo permisible elevar la construcción a 11 pisos, cuando la autorización otorgada en enero de 2007 solo era para 6 pisos. Dicha situación causó el enojo de los habitantes del fraccionamiento Balcones de Loma Linda ubicado en el Cerro de la Nevería pues una zona de residencias se devaluó producto del factor localización ya que la construcción del edificio de condominios vino a obstruir la vista panorámica hacia el Paseo Claussen y el océano Pacífico que anteriormente se tenía desde las otras residencias, como fue el caso de Andy Grundman, quien mantuvo una protesta respaldada por sus vecinos por espacio de un mes. "Cuidado con las inversiones que realicen en Mazatlán, no les vaya a pasar lo que a mí en esta inversión que se está viendo afectada al construir un edificio frente a mi vista al mar", se leía en la manta en inglés y español, colocada estratégicamente a la vista de todos en las faldas del cerro frente a la Glorieta Sánchez Taboada para alertar de lo que podría sucederles a quienes inviertan ahí según palabras del inconforme. A la manifestación se unieron personas que habitan en el área, también para denunciar los problemas de insostenibilidad para el suministro de agua que podría generar autorizar la torre. Por su parte los encargados de la construcción de Puerto Viejo Skies dijeron a los medios de comunicación que pararían la obra mientras esperaban que el Ayuntamiento considerara la petición de detener la construcción de la torre de 11 pisos y no 6 como originalmente fue autorizado. (Noroeste Mazatlán, 7/XI/2008). Sin embargo el problema continuó sin solución y para finales de ese mes estalló sin control cuando Grundman, instaló 8 bocinas para realizar una estruendosa protesta durante dos horas y media con música de Ramstein y Range against the Machine, ese día afirmó ante los medios de comunicación que el valor de su casa se depreció, ya que la torre autorizada por la pasada administración municipal fue para seis pisos, y la actual alteró ese permiso a 11 pisos ocasionando que la vista que tenía del Paseo Olas Altas quedará tapada por la torre de condominios, por lo que en retribución a ello hacía rugir el sonido con acid rock bajo amenaza de que para el día siguiente la incrementaría con 22 bocinas. Carlos Betancourt, otro vecino que se sumó a la protesta, añadió que se afectarían las vialidades y el suministro de agua del cerro y aunque no todos aprobaban la forma de protestar con música, los que se sumaron apoyaron económicamente para la renta de las bocinas y amplificadores. (Noroeste Mazatlán, 28/XI/2008). Esta se convirtió en claro ejemplo de cómo los precios por localización son otro de los factores importantes a la hora de generar plusganancias inmobiliarias pero que a falta de verdaderos mecanismos de regulación y problemas sociales pueden terminar con la depreciación de las propiedades.

77 Anomalías de proyectos inmobiliarios en zonas de uso residencial En febrero de 2009, durante el panel "Mazatlán una ciudad en crecimiento" 49 organizado por la asociación Recrea en la que participaron habitantes del cerro de la Nevería y Vigía, autoridades municipales y del colegio de Arquitectos de Mazatlán, se puso a discusión el descontrolado crecimiento vertical en la ciudad y la inconformidad de los ciudadanos afectados. Sandra Guido, investigadora del CIAD e integrante de ALCOSTA, como vecina afectada cuestionó la construcción de torres en zonas de casas habitacionales pues explicó, los residentes de las torres no dejan una gran derrama económica a la ciudad, a diferencia de los turistas que se hospedan en un hotel: "Una torre de departamentos es habitada un promedio de 48 días al año y un hotel 120 días, que es un porcentaje de 123 por ciento menos, la verdad es que no dejan derrama económica y ocupan muchos servicios". Mientras que Víctor Ruiz, vecino del Cerro de la Nevería, recordó el caso de Puerto Viejo Skies, construcción cancelada en tres ocasiones, mismas que sus dueños no respetaron retirando los sellos sin que las autoridades municipales de Planeación hayan puesto orden: Escogí esta zona por la vista, pero ahora son dos los edificios que me estorban, quedé prácticamente encerrado'". "En este cerro se construyó una torre departamental y nosotros nunca vimos que se le introdujeran servicios; optamos por cerrar la calle, pero el daño ya estaba hecho porque la superficie en donde se construyó se hundió, fue un daño irreversible permitido por las autoridades" dijo Juan Llaúsas, vecino del Cerro del Vigía. Además en el evento Johnson Érick Gutiérrez, presidente del colegio de arquitectos, advirtió que algunas torres están en riesgo de convertirse en "elefantes blancos", porque son ocupados con apenas dos o tres familias, ante lo cual propuso revisar el Plan Municipal de Desarrollo. Por su parte, los representante municipales no tuvieron más que aceptar que este tipo de desarrollo en la ciudad los tomó desprevenidos por los reglamentos vigentes (Noroeste Mazatlán, 13/II/2009) En una línea similar, habitantes del fraccionamiento Sábalo Country ubicado al norte de la ciudad, manifestaron su rechazo ante los medios de comunicación locales debido a la construcción de una nueva torre de condominios denominada Sábalo del Sol donde antes fuera el hotel Bellavista entre las calles Ostra y Mojarra. Mediante una carta al alcalde Jorge Abel López Sánchez exigieron una regulación en el uso de suelo pues durante los últimos 15 años perciben anarquía en la construcción de diversos tipos de negocios siendo el más reciente las torres de condominios pero con varias anomalías entre las que mencionan la autorización de permisos sin evaluar el impacto y la falta de anuencia de los colonos, situación que ya ha generado problemas en el suministro de energía eléctrica, daños en el pavimento, inundaciones y saturación en las calles por falta de estacionamiento como es el caso del tramo Atún-Pulpo por la existencia de un tráiler park, hoteles y una guardería. Además afirmaron que los dueños de la torre a la cual se oponen pretenden adquirir las casas contiguas al 49 La información vertida respecto a este panel se obtuvo por asistencia al evento y las notas periodísticas generadas a partir de la misma.

78 76 antes hotel Bellavista para solicitar otra licencia y edificar una torre más (Debate Mazatlán, 18/X/2009). Cabe señalar que en 2008, los vecinos del fraccionamiento Flamingos también hicieron pública su inconformidad por la edificación de Horizon Sky Residences situada en Avenida del Mar, debido al posible colapso del colector de aguas negras que ocasiona problemas en cada temporada de lluvias pues afirman la torre no fue dotada con la infraestructura pública necesaria y por el contrario tan solo se conectaron a la misma red que no tiene capacidad de proveer servicio a más viviendas La calidad ambiental como valor agregado en los productos inmobiliarios del mundo y la incidencia de los patrones inmobiliarios globales en el mercado local Ya se expuso en el apartado del primer capítulo correspondiente a este tema, los lineamientos de sostenibilidad a seguir en nuestro caso, de acuerdo con los conceptos existentes y la adecuación de los mismos. A continuación, se detallan casos de éxito sobre sostenibilidad ubicados dentro de la llamada construcción verde, enfocándonos en edificios residenciales para observar las características particulares y en base a ello establecer las diferencias con el caso mazatleco. Este concepto arquitectónico se comenzó a implementar en ciudades de EE.UU, Canadá y Europa, como una reciente adaptación a la crisis energética a través del cual se está dando una paulatina transición para mejorar el uso de los recursos disponibles. Así también, tomamos en cuenta ciudades que en su historia urbana tienen antecedentes de auge inmobiliario en la vivienda de alto nivel de tipo vertical, a través de las que pueden advertirse similitudes y diferencias con nuestro objeto de estudio con lo que se expresa la relación ineludible que existe entre los patrones inmobiliarios globales, pero que debido a la situación de cada región y en especial de la local, pueden variar enormemente con las prácticas y decisiones implementadas en los mercados inmobiliarios de países de primer mundo, en los que se requiere cubrir una serie de normas y requisitos e incluso estándares de desarrollo sostenible que todavía en la mayor parte de América Latina son inaplicables, pero que a la vez no dejan de estar envueltos en las acciones del urbanismo especulativo que condujeron la explosión de la burbuja inmobiliaria mundial. En orden de aparición abordamos para Latinoamérica el caso de Brasil y Argentina, siguiendo con los europeos concretamente España, por último el caso de Dubái en los Emiratos Árabes Unidos Brasil Uno de los pocos países con diversos casos de éxito en construcción sostenible en Latinoamérica, es Brasil. Este cuenta con varias ciudades ejemplares que introdujeron dentro de sus planes de desarrollo la sostenibilidad como una aplicación palpable en el ámbito urbano.

79 77 Un ejemplo como proyecto de ciudad es Curitiba 50 que en los años 70 del siglo XX estaba al borde del colapso en todos los aspectos, en el cual Jaime Lerner 51 fue impulsor del movimiento social y político para lograr el cambio de paradigma y hacer ciudad bajo lineamientos de sostenibilidad, dando como fruto que para la primera década del siglo XXI, esta ciudad costera funja con todo y la crisis económica como un ejemplo de la implementación de modelo alterno que pudiese lograrse en otras ciudades siempre y cuando se tomen en consideración las particularidades de cada región. En cuanto al modelo de vivienda vertical, destacamos una edificación ubicada en Sao Paulo, mismo que en 2005, fue merecedor del premio de construcción sostenible región Latinoamérica en la tipología de construcción e ingeniera civil, emitido anualmente por la Fundación Holcim, al presentar un desarrollo residencial verde Torre Gran Parque El edificio inició su construcción en 2006 concluyéndose en 2008, situado en Vila Nova Conceicao, Sao Paulo, bajo el nombre de Torre Gran Parque 52 (Véase Anexo 11) en el barrio Moema. Está compuesto por 24 pisos con 287 metros de área privada en cada condominio y una construcción total de m². Se caracteriza por la integración de los avances tecnológicos y la preocupación por el medio ambiente, todo ello sin costos adicionales a la inversión requerida en un edificio convencional. Es resultado de la colaboración entre desarrolladores, diseñadores y especialistas en construcción sostenible. Creado por tres empresas brasileñas: el desarrollador Esser Construcción y Proyectos, la constructora REM Realty, y Todaba, una firma de consultoría especializada en productos de licencias y proyectos relacionados aspectos socioambientales. Forma parte de un proyecto piloto integral de ley para su aplicación en las viviendas de dichas características en busca de la eficiencia energética, además el modelo de edificio verde se incluye como parte de las opciones que la firma REM oferta a sus clientes como alternativa tanto para el consumidor final como para los desarrolladores inmobiliarios, que atrae el interés por productos ecológicos sirviendo con un buen argumento de venta y la disminución en el precio de venta del condominio. Entre las innovaciones de la torre Gran Parque destaca el almacenamiento de agua pluvial así como la reutilización del agua de uso común para lo que se incorpora un sistema de filtración mediante la aplicación de gas ozono consiguiendo un segundo uso para la descarga de inodoros, lavado de pisos y autos, así como para el sistema de riego de jardines y el destinado para el sistema en caso de incendios. Esto permitirá, según los desarrolladores, un ahorro promedio mensual de 180 metros cúbicos de agua. 50 Para mayores antecedentes de este caso puede consultarse Beraud Lozano et al (2008). 51 Arquitecto y urbanista brasileño, que actualmente se encuentra a cargo del diseño del proyecto turístico Isla Amaitlán en la Isla de la Piedra en manos del Grupo Korian, que pretende generar una marca de comunidad sostenible para ser impulsada a nivel internacional. 52 Información retomada del sitio web oficial de la constructora REM: así como del sitio oficial de la fundación Holcim,

80 78 El agua que abastece al desarrollo también tiene sistema de calefacción obtenido en su totalidad por el uso de bombas solares (50%) y de calor (30%), con el fin de evitar el desperdicio en temporadas de frío. Mientras el sistema eléctrico cubre directamente solo 20%. Se estima que el ahorro mensual que el condominio logra es alrededor de kwh. En cuanto a la iluminación se emplean lámparas fluorescentes y lámparas de alto rendimiento electrónico accionado por sensores de ocupación a través de programación en las áreas comunes. Este sistema es capaz de proporcionar ahorros de energía del orden de Kwh. La arquitectura fue diseñada para recibir y aprovechar la luz y ventilación natural. La posición de las terrazas para crear blindaje acústico y térmico, reduciendo la incidencia de la luz solar. Así como el uso de cristales laminados para mejorar la comodidad de los residentes mediante un mejor control del calor y sonido externo. El diseño también incluyó el uso de materiales ambientalmente sostenibles durante el proceso de construcción, incorporando cemento tipo III CP, cuya composición reduce drásticamente las emisiones de CO2 durante su fabricación, mientras en el recubrimiento emplearon materiales metálicos reutilizables, para sustituir la utilización de madera. Otro detalle importante fue el programa de gestión para la separación y recolección selectiva de residuos generados durante y después de la construcción apoyados en un control geométrico riguroso durante el moldeado del edificio. Con ello, se esperaba conseguir un ahorro de 145 metros cúbicos de hormigón. También una vez en operación, los empleados recibirían capacitación para la venta de materiales reciclables para contribuir en la reducción de la cantidad de residuos vertidos en rellenos sanitarios. Según partícipes, las medidas ambientales que se adopten en el condominio será equivalente a un ahorro mensual de litros de aceite, 1,5 toneladas de bauxita (sustancia contenida en el aluminio) y la preservación de 20 árboles Argentina El auge inmobiliario con desarrollos de tipo vertical surge desde la década de 1990 en la ciudad de Buenos Aires, reconfigurando varios lugares entre ellos Puerto Madero 53 y el barrio de Palermo, siendo para este último entre 1995 y 2003 el periodo de gran bonanza, y al cual nos enfocaremos por ser el de mayor impacto en torno al nodo Pacífico, conteniendo la torre residencial más alta de la ciudad en la década de los noventa, y donde el efecto de "contagio" avanzó velozmente. Como veremos guarda similitudes con nuestro caso, pero con una década de diferencia entre el boom de una y otra. Los datos fueron retomados del análisis que Szajnberg y Cordara realizaron para esta zona de los cuales se rescata lo siguiente. El hecho de que hasta principios del siglo XIX los Bañados de Palermo tenían una configuración de granjas y quintas, sucedieron las primeras construcciones clásicas y las 53 Aquí el auge en la vivienda de alto nivel de tipo vertical, denominado por Szajnberg espacios residenciales de carácter exclusivo verticales se dieron en base a la reconversión de usos portuarios desactivados a uso residencial, terciario, y de equipamiento recreativo.

81 79 cesiones de terrenos públicos que continuaron en el siglo XX siendo para exposiciones de tipo agrícola, ganaderas, deportivas y equipamiento urbano. Es la década de los 90 en la que advierten se caracterizó por la urbanización y privatización de terrenos vacantes y espacios verdes, reconfigurando el carácter físico y socio-territorial del barrio. Todo lo cual determinó que Palermo se convirtiese en una de las zonas de mayor crecimiento de la ciudad, y que los desarrolladores explican por su ubicación estratégica dentro del corredor norte y excelente accesibilidad 54. Szajnberg y Cordara (2005) señalan que el caso de Palermo es un tema con superposición de intereses entre los inversores privados, los vecinos y las asociaciones vecinales, así como entre distintas jurisdicciones estatales entre sí. Así también se advierte que el desarrollo inmobiliario de Palermo estuvo acompañado de acciones públicas que contribuyeron a la generación de infraestructura urbana para atraer las inversiones. Se enfatiza que aunque existía un Código de Edificación, con anterioridad a la Ley de Propiedad Horizontal de la década del cincuenta, que posibilitó el primer estadio de verticalización residencial de Buenos Aires, se dieron reformas que fundaron las bases para un segundo estadio de verticalización residencial en el mercado inmobiliario de alto poder adquisitivo. Palermo Nuevo se convirtió así en una localización predilecta para las inversiones en bienes raíces, enfocada a consumidores de alto poder adquisitivo, que procuran habitar en la ciudad con mayor seguridad y alta calidad de vida. Sin embargo, en la dinámica seguida en Buenos Aires, no se encontraron casos donde se apliquen los estándares de sostenibilidad para la vivienda vertical, así observamos que su configuración en el auge de este tipo de vivienda tiende a ser similar con el surgido en Mazatlán. En cuanto a épocas, de igual manera sus bases en la traza urbana como ciudad están referidas al siglo XIX, la cesión de terrenos durante el siglo XX siendo a finales que se advierte la reconfiguración del espacio por un nuevo modus en el alojamiento no tanto por la forma vertical sino por los altos estándares que se insertan en ellas. Cabe decir que para nuestro caso esta configuración podría advertirse más dramática respecto a la migración pujante de norte a sur por parte principalmente de los Babyboomers. Por otro lado, se reafirma que los lineamientos bajo los que se sustentan las prácticas inmobiliarias son selectivas y se acompañan por la intervención estatal en nuestro caso no por políticas estatales sinérgicas y sí por omisiones y crecientes irregularidades, además de la dotación de obra pública, lineamientos fiscales y demás aspectos necesarias para la atracción de las inversiones España Naredo (2009), para el caso español detalla claramente como desde inicios del siglo XXI el negocio inmobiliario y la construcción de viviendas e infraestructuras adquirió gran peso en la economía española, culminando con un boom palpable para 2006, también financiada en parte por los fondos europeos, pero que lejos de vertebrar el territorio al igual que en el caso 54 La alusión por parte de los desarrolladores es permanente y genérica respecto a las rentas por localización que más tarde se traducen en ganancias inmobiliarias.

82 80 mexicano y argentino, incentivan la segregación y desequilibrio volcados más hacia un modelo la ciudad amurallada. Además, el autor dibuja los patrones seguidos en cuanto a los disparados precios de terrenos y departamentos en zonas urbanizadas, como la historia de Madrid con ejemplos de compra y recalificación del cinturón verde creando la fortuna de Banús y zonas históricas, pero que afirma, alcanzan el cenit en las zonas turísticas del litoral 55 advirtiendo un rasgo diferencial, como el mayor afán de comprar viviendas como inversión y unido a la mayor presencia de compradores extranjeros. Así asienta que el mercado español compite con los mercados financieros a la hora de atraer el ahorro de los potenciales inversores (similitudes con el cinturón costero de Mazatlán y la zona del centro histórico). Para el caso de Marbella, como el de todos los demás, atribuye la liquidez junto al marco institucional como los que propiciaron la inversión inmobiliaria y reparto de las plusvalías entre sus agentes bajo una triada compuesta por propietarios, promotores y ayuntamientos. Es muy similar la presencia del modelo inmobiliario verticalista de alto nivel que actualmente continúa erigiéndose en la localidad como hongos, que en España, dada la exponencial reproducción Naredo la asemeja más con un melanoma 56 sin control con proliferación de grúas y escasez de árboles ofreciendo un paisaje bien singular para Europa. La zona de Girona-Costa Brava posee similitudes con los patrones seguidos en Mazatlán pues absorben inmigración extranjera que llega al litoral costero en busca de una segunda residencia, así reciben babyboomers, y poblaciones británicas y alemanas de la tercera edad, que también son atraídos por servicios de salud y calidad de vida. Estos dos últimos también tienen en su lista de preferencias a Málaga y Alicante. Y aunque se han comenzado a incentivar los aspectos ambientales, todavía existen cuestiones que deben regularse como el dinero negro en la construcción en España y las rentas urbanas en las zonas costeras turísticas 57. Sin embargo, como acción alterna de estas actividades características de la dinámica inmobiliaria mundial, hace ya poco más de una década que precisamente en mercados como el español, la tendencia en cuanto a ofertar productos sostenibles se ha logrado posicionar, colocando a ciertos destinos como los predilectos para adquirir vivienda. En parte debido al desgaste en la oferta y las crisis recurrentes en el sector que han disminuido la demanda de este tipo de vivienda. No se diga de sus impactos Se ha apostado entonces a lo ambiental ofreciendo edificios verdes, quedando fuera los rascacielos tradicionales (al menos para un sector de los consumidores y de inversionistas que apuntan más alto), y que han sabido estimular la sinergia con los gobiernos locales pues se ha 55 El autor resalta que estimó las plusvalías medias anuales originadas por las recalificaciones del suelo del último quinquenio, entre 100 y 150 mil millones de euros (a precios de 2003), lo que las hace cobrar un protagonismo indiscutible en la economía y políticas españolas: la importancia de esta cifra salta a la vista si se compara con la renta disponible bruta en total de salarios pagados en España (589 y 377 mil millones de euros, respectivamente, en 2002, según la Contabilidad Nacional). 56 Definición que en la medicina está referida al tipo más serio de cáncer de piel cuyo primer signo es un cambio de tamaño, forma, color y textura de un lunar. 57 La problemática fue mencionada por Xavier Paunelo, durante la conferencia sobre sistemas productivos locales, el 26/VIII/2009, en la Faciso UAS.

83 81 entendido el no retorno de turistas que observan el crecimiento depredador dando cabida al de la conservación, los paisajes naturales y la calidad de vida. También la diversificación en el giro turístico pues ahora se da énfasis en el ecoturismo, gastronomía, salud, históricos, que funcionan todo el año y no solamente de sol y playa que son por temporada Dubái Desde iniciado el boom inmobiliario en esta región, la ingeniería y arquitectura utilizadas que han sido punta de lanza para el destino, sufragaron el disfraz de la dinámica económica y política del viejo orden que prevalece hasta la actualidad, y que en realidad se encuentra muy lejana de la sostenibilidad que se simula implementan, debido al alto estándar de innovación con que se edifican sus peculiares rascacielos de fama mundial como el Burj al-arab (321 mts de altura) y el más reciente sin concluir Burj Dubái (818 mts de altura). De 1990 a 2008 el cambio en el paisaje urbano fue drástico y con una evolución continua 58. Hasta 2008, el 25% de las grúas del mundo estaban trabajando allí. Sin embargo este auge tiene antecedentes, en los años 50 del siglo XX cuando empezó la apertura del comercio en todos los aspectos. Pero el parte aguas fue 1966, cuando descubrieron yacimientos de petróleo, siendo el detonante de la riqueza de Dubái, y que más tarde en 1971 se junto al logro de la independencia de la Gran Bretaña, contribuiría a activar la expansión como destino turístico, pues al prever que el combustible fósil era un recurso limitado buscaron diversificar su mercados en sectores como el comercial y más tarde apostaron a las inversiones en el sector inmobiliario y financiero, sin prever siquiera que éstas resultarían el talón de Aquiles por ser actividades demasiado especulativas pues aunque fueron las que le posicionaron e introdujeron en el sistema del mercado global de alto estándar, también son precisamente las que hoy están hundiéndolo. Así, estas características posicionaron al destino como el predilecto de los multimillonarios alrededor del mundo para adquirir residencias de altísimo estándar, pero también a los prestadores de servicios en el sector terciario de diversas partes de Europa y Asia para migrar al destino en busca de oportunidades laborales. A pesar de ello, se destaca que Dubái continua siendo a menos en cuanto a innovación tecnológica vertida en infraestructura, un modelo a seguir que incluso condujo a que varios de sus edificios emblemáticos obtuvieran premiaciones importantes en edificación sostenible como el de Fundación Holcim, además de cumplir lineamientos de LEED en este aspecto. Y aunque el auge de esta ilusión, por largo tiempo no dio pauta para tomar conciencia de aspectos meramente importantes como el hecho de que aún con una población de más de 2 millones de personas en 2008, de éstos ni la mitad son considerados ciudadanos Esta evolución se entiende como tal hasta 2008, pues desde inicios de 2009 la crisis financiera ha hecho estragos en las finanzas de Dubái, hoy con una deuda millonaria debido a la burbuja inmobiliaria generada durante más de una década como ya se detalló en el primer capítulo. 59 Los nacidos en los Estados Árabes Unidos no se consideran ciudadanos a menos que los padres también lo sean por lo que los expatriados tampoco son ciudadanos, un extranjero solo puede ser residente al adquirir una propiedad.

84 82 A partir de 2006 paulatinamente comenzaron a difundirse problemas como la sobreexplotación sufrida por la clase obrera importada de India y Pakistán, quienes prácticamente carecen de derechos laborales siendo obligados a trabajar por bajísimos salarios, viviendo hacinados, y en un viaje sin retorno seguro a sus lugares de origen, pues al ingresar a Dubái los pasaportes quedan retenidos hasta que el gobierno lo decida situación que se prolonga por años lo que hace complicado el retorno a casa 60, se añade la alta incidencia de prostitución que si bien se considera ilegal prácticamente tiene gran mercado sobre todo de mujeres importadas de Rusia, Europa y Asia. Con el declive evidente debido a la crisis financiera global de 2008, hoy el riesgo de la crisis crediticia es inminente y ya accionó el botón de pánico sustrayendo la simulación que había perdurado por más de 15 años Reflexiones El sector inmobiliario aunado al turístico ha generado en diversas partes del mundo impactos ambientales por erigir complejos en zonas no aptas ocasionando la desaparición de la protección natural sobre todo en las ciudades costeras, desplazando ecosistemas importantes como las dunas y el manglar. México no es la excepción y durante 2009 en cuestión de atracción turística al país le ha llovido sobre mojado, primero con la crisis económica, después con la prohibición de viajar al país y el cierre de fronteras en abril a consecuencia de la influenza porcina AH1N1 porque internacionalmente se dio a conocer a México como el país donde surgió el brote, seguida de la reincidencia en la desaparición de las zonas de playa en el destino más importante que es Cancún, y por último la violencia generalizada. Para finales de noviembre de 2009, organismos internacionales, entre estos la Corte Internacional de Arbitraje Ambiental, tenían los ojos puestos en Cancún para vigilar el proceso de recuperación de arenales en las playas que fueron devastados por el huracán "Wilma" en 2005, y que desde entonces ha causado problemas recurrentes. Rodrigo de la Peña, portavoz del Fideicomiso para la restauración de las playas -integrado por autoridades y empresarios del sector turismo- indicó que se han vertido 750 mil metros cúbicos de arena en unos mil 350 metros en la zona hotelera de Cancún. Además de señalar que la arena extraída hasta el momento representa un 50 por ciento de lo autorizado para extraerse del banco conocido como "La Ollita", ubicado entre Isla Mujeres y la zona hotelera de Cancún. A lo largo de este proyecto se contempla que en la fase posterior se utilice arena de la isla de Cozumel y más tarde de la Riviera Maya, al sur de Cancún. Mientras como contraste, los grupos ambientalistas que se oponen a la extracción de arena en la zona de Cozumel continúan acumulando denuncias ante la fiscalía ambiental de la Profepa por presuntos incumplimientos. 60 Más información en el sitio web: consultado el 11 de Octubre de 2009.

85 83 La presidenta de la agrupación Cielo, Tierra y Mar, Guadalupe Álvarez, y la representante del Centro Mexicano de Derecho Ambiental, Alejandra Serrano Pavón, explicaron que los trabajos realizados están plagados de numerosas irregularidades e incumplimientos que ponen en riesgo los frágiles ecosistemas marinos: "Creo que nunca nos imaginamos que llegaría el momento en que tendríamos que impulsar leyes que protejan la extracción y manejo de la arena en nuestro estado", dijo Serrano (Noroeste Mazatlán, 25/XI/2009). El primer relleno de arena en las playas de Cancún se realizó en 2006, con una inversión superior a los 27 millones de dólares. Sin embargo, diversos problemas provocaron que las playas se perdieran nuevamente y en esta ocasión se contempla un plan de mantenimiento para 10 años. A estos impactos se añade otro asunto imposible desdibujar de nuestro entorno que es la violencia e inseguridad ciudadana sobre todo por la guerra contra el narcotráfico comandada por el presidente Felipe Calderón, la cual ha traspasado al poder causando un alto índice de ejecuciones, fila a la que se sumó el pasado 22 de diciembre de 2009, el Secretario de Turismo de Sinaloa, Antonio Ibarra Salgado, asesinado en Culiacán por un comando armado de origen desconocido, aunque el móvil no se ha dado a conocer ni se ha vinculado con prácticas ilícitas La intervención estatal en la valorización del suelo Recordemos que la inversión se dará donde exista la seguridad de un rápido retorno del capital pues: sólo invertirá donde ya se dan condiciones de rentabilidad. No invertirá en otra parte (Topalov, 1979:28). Para el caso particular el hecho de que en Mazatlán los fondos públicos se hacen cargo del coste global de la infraestructura en zonas donde se carece de ciertas condiciones, conduce a que el costo de urbanización para el capital privado en este aspecto resulte mínimo. Así observamos en todos los casos descritos anteriormente ya sean en menor o mayor cantidad la intervención estatal de la que hablan Topalov y Lefebvre está presente en todos lados, y en el para el caso mexicano la estrategia del Estado frente al sector inmobiliario se ha traducido en dejar ser y hacer con serias omisiones en el camino de incentivar una regulación verdadera. Por el contrario se impulsa la especulación y acaparamiento por parte de los desarrolladores y promotores inmobiliarios bajo el modelo económico neoliberal que rige globalmente, pero que nacionalmente y por ende regionalmente no logra establecer un líder que modere los procesos sociales y del mercado a conveniencia de su población. Como vimos ya sean financiados por los fondos europeos, árabes, latinoamericanos, lejos de vertebrar funcionalmente un territorio, los patrones inmobiliarios de la vivienda de alto nivel de tipo vertical u horizontal contribuyen en el mayor de los casos a acentuar la segregación y desequilibrio, más que la integración de sus partes El trasfondo de la crisis financiera detonada en E.E.U.U y su repercusión en los desarrollos inmobiliarios de Mazatlán Desajustes que detonaron el efecto dominó de la crisis en la economía mundial

86 84 El sistema financiero del vecino país tendía al desequilibrio total por la bancarrota de los principales bancos de inversión, así fue que durante el verano de 2008 el sector fue urgido a redefinirse. Entonces Lehman Brothers fue adquirida parcialmente por Barclays, se añadieron la compra de Merrill Lynch por parte de Bank of America y Bear Stearns absorbida por JP Morgan, además bajo el objetivo de minimizar la turbulencia, el gobierno estadounidense comenzó a aplicar medidas estatales rescatando a la aseguradoras American International Group AIG-, Fannie Mae y Freddie Mac; compañías relacionadas con las hipotecas. Hasta ese periodo se calculaba que las autoridades estadounidenses habían inyectado más de 800 mil millones de dólares en el rescate del sistema financiero tratando de evitar el colapso total, según reportes de prensa de (CNN Expansión, 23/IX/2008). Sin embargo, los paliativos fueron insuficientes ante la gran burbuja inmobiliaria que había estallado y de manera casi simultánea los dos últimos de los cinco grandes bancos de inversión Goldman Sachs y Morgan Stanley 61 se transformaron también en consorcios bancarios comerciales, lo que para diversos analistas representó el final de una era para Wall Street 62. A partir de ese momento ambas compañías quedaron bajo la regulación directa de la Reserva Federal -encargada de supervisar a los bancos y controladoras bancarias de la nación- y no como previamente venían siendo supervisadas por la Comisión de Valores. (Noroeste Mazatlán, 23/IX/2008). Para mediados de 2008, el bombardeo en los mass media sobre los problemas que hundían económicamente a Estados Unidos, producto de la crisis subprime hipotecaria que explotó en el mercado norteamericano con la caída en las acciones de los principales bancos, provocó que los mercados a nivel mundial, incluido el mexicano, comenzaran a sufrir movimientos drásticos. Paralelamente, a que el sistema financiero mundial colapsaba y sus efectos se socializaban a consecuencia de la quiebra de las grandes compañías estadounidenses. En marzo de 2009, según datos divulgados por la Asociación de Banqueros de Hipotecas de Estados Unidos, el récord en incumplimiento de pago de hipotecas se incrementaba y 48 por ciento de los propietarios de viviendas con hipoteca de alto riesgo estaban atrasados en sus pagos o a punto de perder sus hogares, mientras de unos 5.5 millones de propietarios con algún tipo de hipoteca, casi un 12 por ciento, tenían al menos un mes de retraso en el pago de hipotecas. Así los préstamos imprudentes rebasaban el epicentro 63 y afectaban a estados como Luisiana, Nueva York, Georgia y Texas, con economías que se deterioraron rápidamente y que además presentaban costos sociales altos, pues cientos de miles de personas perdían sus empleos. (AP, 06/III/2009). 61 Estas dos instituciones eran considerados los dos últimos grandes bancos de su tipo en Estados Unidos y el mundo. 62 Es el nombre de la calle donde se ubica el distrito financiero que alberga la bolsa de valores de Nueva York, que además tras la Gran Depresión de 1929, se consideró como la bandera del modelo económico neoliberal que mantuvo la economía de Estados Unidos hasta antes de ésta crisis financiera. 63 Florida, California y Nevada, fueron los estados donde se manifestó inicialmente la crisis en el mercado de la vivienda.

87 Repercusiones de la burbuja inmobiliaria en México hasta 2009 A nivel nacional se puede registrar según datos del Estudio sobre el estado actual de la vivienda en México 2008, preparado por la fundación CIDOC y Sociedad Hipotecaria Federal que el mercado de la vivienda se ha visto afectado significativamente por la crisis hipotecaria generada en Estados Unidos (esto se advierte no solo a nivel de la vivienda social sino de la vivienda privilegiada) pues las entidades financieras norteamericanas comenzaron a otorgar créditos hipotecarios a personas con un historial crediticio de baja calidad y con un cobro en las tasas de interés muy alto con la idea de compensar el riesgo, sin embargo la incapacidad de pago desató durante los últimos años una burbuja especulativa, siendo durante el 2006 que el incumplimiento de créditos con tasa de interés variable comenzó a crecer. Para finales del 2007 más de una quinta parte de este tipo de créditos se encontraba con incumplimientos mayores a 90 días o en proceso judicial. Todo esto ocasionó que a lo largo del 2008 y hasta el anuncio de la crisis financiera, los inversionistas perdieran la confianza en el mercado hipotecario y por ende descendieran las inversiones en proyectos de desarrollo inmobiliario al menos de grandes inversiones sobre todo en países como México. Por otra parte, Gene Towle, socio director de la consultora Softec aseguró que durante 2008 El desplome en el inicio de proyectos inmobiliarios en el país, cayó más del 60 por ciento por la restricción de créditos para la construcción, derivado de la crisis financiera. Sin embargo está reducción comenzó a mediados de 2007 acentuándose conforme se limitó la liquidez en los mercados globales. De enero a octubre de 2008, había registrados 890 nuevos proyectos cuando para el mismo periodo del año anterior la cifra rondaba alrededor de los 2 mil 500 desarrollos. Mientras para 2009 el pronóstico de Softec señalaba un declive en la venta de casas nuevas y un repunte en el segmento de viviendas usadas, siendo donde se concentraría la movilidad del mercado (Noroeste Mazatlán, 28/XI/2008) 64. Barranco Chavarría, haciendo un análisis sobre el desplome inmobiliario dio a conocer datos de una encuesta realizada por la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios entre sus agremiados con la participación del 66% de la muestra, la cual reflejó que la crisis paralizó los programas de construcción privada en el país durante 2009, teniendo protagonismo tanto la incertidumbre, como la falta de créditos. Al respecto, se señalaba la siguiente información: 64 Con información de Notimex.

88 Segmento 86 Proyectos pospuestos, 2009 Vivienda de Interés Social Infraestructura Obras de Uso Múltiple Vivienda Media y Residencial Centros Comerciales Desarrollos Turísticos Hoteleros Parques Industriales Gráfico 2. Elaboración propia en base a datos de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios. Lo anterior contrasta pues las firmas de la asociación planeaban iniciar 2009, con 344 desarrollos inmobiliarios, de los que la mayoría apuntaban a la vivienda residencial con un 21.8%, en tanto 18.4% hacia 2 centros comerciales; 14.8% a hoteles; 14.2% a vivienda de interés social, y 9.8% a parques industriales, y el resto del porcentaje no se señala los sectores hacia los que apunta. Además de éstos se suspendieron 38 proyectos representando, el 100 por ciento de las naves para factorías; 49 en materia de hoteles; 38 en centros comerciales; 32 en vivienda media y residencial; 11 en edificios para oficinas y 5 en vivienda de interés social. (Noroeste Mazatlán, 10/III/2009). Ello se aunaba a la emitida por la Comisión Nacional de Vivienda en cuanto a la concesión de hipotecas que cayó un 27 por ciento en México durante el primer trimestre de La precaución de los bancos, especialmente BBVA Bancomer, Santander Serfin, Banamex y HSBC, se regía por la decisión de los corporativos internacionales de reducir su exposición a sectores de riesgo, entre los que se cuenta la vivienda. Según la Conavi, en 2008 se registraron cuotas históricas en México de financiación para vivienda, lo que hace que los datos de 2009 luzcan peor al compararlas. (Agencia EFE, 14/IV/2009) Impacto de la crisis financiera en el sector inmobiliario local: vivienda de alto nivel de tipo vertical Ahora veamos Cuáles son los impactos generados por la edificación de dichos productos en Mazatlán y el congelamiento de las inversiones como influencia de la crisis internacional? Esta interrogante ya produce respuestas que se ven reflejadas en la desocupación laboral, siendo el sector de la construcción uno de los más afectados debido a la caída en la compra de los productos inmobiliarios como desglose del panorama internacional reflejado en %

89 87 la localidad, en el que tanto los compradores de inmuebles en el puerto como del resto del país han desacelerado el mercado inmobiliario. Si bien estaba contabilizado que más del 50% de los baby boomers adquirían su segunda vivienda turística en efectivo, datos de CIDOC (2008) señalan que esta dinámica ha cambiado y se ha esparcido durante el 2009 aunque sin datos concisos pues cada destino turístico es afectado en un nivel distinto de acuerdo a sus particularidades. En el mercado local, inversiones programadas para edificar desarrollos inmobiliarios se han congelado o cancelado en forma definitiva, además la capacidad de compra ha disminuido, y en consecuencia también los empleos generados en el sector de la construcción. Cabe destacar que a comienzos de 2009, sobresalía el monto de inversiones para Marina Mazatlán y Estrella de Mar, así como para los edificios de condominios de Península, Escondido Towers e Hydra Waves, por lo que el padrón de inversión prácticamente seguía ubicado en la zona cuatro, es decir, el Nuevo Mazatlán. También los inversionistas habían volteado a las zonas tradicionales del puerto, como el Centro Histórico. No obstante la crisis financiera internacional comenzó a producir efectos en la localidad pues se suspendió indefinidamente la construcción de la torre de condominios Paradise Bay Grand. Para el tercer trimestre de 2009, Breath canceló definitivamente y juntos significaron la cancelación en construcción de 460 condominios. Donde por ambos se había contemplado una inversión de 10 millones de dólares en Ante lo cual solo se dio a conocer públicamente que los inversionistas de Breath esperarían el comportamiento de ventas en Mazatlán. Al igual el proyecto de Bosanova canceló de forma indefinida. Así la inversión inmobiliaria en la vivienda de alto nivel comenzó a presentar síntomas de la crisis mundial que según datos de SECTUR, había disminuido comparada con 2008, año en que el 70 por ciento de la inversión privada fue en el ramo inmobiliario, mientras que para el primer semestre de 2009, ésta representaba tan sólo el 40 por ciento del total. "En el sector inmobiliario ha habido una disminución de inversión, ciertos proyectos se han desfasado en el tiempo Como destino turístico rondamos en inversión privada un estimado de 3 mil 600 millones de pesos en lo que va de 2009 y aspiramos a llegar a los 4 mil 600 millones de pesos al cierre, para igualar 2008" (Ibíd., 2/VII/2009). Para el último trimestre Paradise Bay Grand inició la construcción, aunque con algunos cambios en la estrategia de venta, como sucedió con el resto de los proyectos que en un principio se concentraron en ofertar los inmuebles solo al mercado de retirados estadounidenses y canadienses, pero que se vieron forzados a re direccionar el mercado y así la venta de condominios empezó a tomar fuerza por la adquisición de unidades por compradores nacionales, principalmente de la zona norte del País. Por su parte, el Presidente de la Asociación Mexicana de Profesionistas Inmobiliarios, Alfredo Reynaga Chicuate, manifestó que la actual crisis económica ha inhibido el poder adquisitivo y la decisión de compra de las personas, "La incertidumbre que generan el desempleo y la disminución de los flujos dentro de los negocios influye mucho al momento de proyectar una compra, muchas personas se detienen porque no hay estabilidad económica, posponen hasta

90 88 mejores tiempos", (Noroeste Mazatlán, 20/IV/2009). Cabe señalar que durante este mes la alerta sanitaria por la influenza porcina fue otra crisis que afectó de forma drástica a todo el país pero sobre todo a los destinos turísticos costeros, siendo el caso más devastador el de Cancún, Quintana Roo Efectos en el sector de la construcción La fundación CIDOC (2008), señala respecto a la situación del mercado de la vivienda en México, que desde 2006, la industria de la construcción tuvo un crecimiento moderado, de la misma manera que su número de empleados, empero en el primer bimestre de 2008, el salario real correspondiente había disminuido ligeramente. En la localidad para septiembre de 2009, más de 400 albañiles estaban desempleados debido a la interrupción de obras inmobiliarias por el lento crecimiento y la desaprobación de proyectos por distintos factores, como errores en la obra, falta de capital y cancelaciones por omisión de permisos como la construcción de un edificio departamental 65 en el Cerro del Vigía, clausurada porque los vecinos alegaban que la obra era insegura y los perjudicaba indicó el secretario del Sindicato de la Industria de la Construcción en Mazatlán, Andrés Tirado Valenzuela. Entonces los albañiles echan mano de donde pueden haciendo trabajitos esporádicos, o con empresas que aprovechan la difícil situación pagando salarios ínfimos y mucha veces sin las medidas de seguridad necesarias para realizar el trabajo diario. Según el tabulador de salarios dado por el Sindicato de Albañiles, un obrero promedio gana entre mil 800 y 2 mil pesos por semana, mientras que un ayudante obtiene de mil 100 a mil 600 pesos también a la semana. El Sindicato de la Industria de la Construcción en Mazatlán ha solicitado a la Comuna que conecte a este gremio con las compañías constructoras para que ellos contraten a los trabajadores, pero el Ayuntamiento no lo ha hecho. (Noroeste Mazatlán, 23/IX/2008). Este vaivén ha tenido un comportamiento similar desde 2008 hasta diciembre de 2009, y cifras de abril y mayo de este año continuaban demostrando la caída en los empleos de la construcción. Otro factor añadido a la desocupación en este sector se relaciona con el desplazamiento sustitución debido a que obreros mazatlecos migraron durante 2007 y 2008 hacia Los Cabos en busca de mejor salario, entonces los empresarios contrataron trabajadores del sur el País que cubrieron esas plazas. Y la crisis económica mundial desde finales de 2008 causó recortes en proyectos de Baja California Sur dejando sin empleo a los obreros locales. Por ello los sindicatos de trabajadores se han quejado de la falta de oportunidades para su gente, mientras Alejandro Ocampo Motta, subdelegado del Seguro Social en Mazatlán, aceptó este fenómeno desde hace meses y lo calificó como desplazamiento laboral, pues los obreros locales prácticamente fueron sustituidos. (Noroeste Mazatlán, 06/II/2009). de permisos. 65 El proyecto es Puerto Viejo Skies, también Escondido Towers fue clausurado durante dos meses por falta

91 89 Capítulo III BUSCANDO UNA APROXIMACIÓN A LA FISIOLOGÍA DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS VERTICALES DE ALTO NIVEL 3. Diseño del instrumento de medición 3.1. Consideraciones metodológicas El instrumento de medición se formuló a partir del análisis y revisión detallada de múltiples sistemas de indicadores urbanos y de sostenibilidad aplicados en la actualidad, mismos que sirvieron de base para lograr una construcción propia seleccionando los elementos considerados pertinentes a esta investigación. Este procedimiento hubo de seguirse así, debido a que hasta hoy no se ha universalizado un sistema único de indicadores urbanos ni tampoco para medir la eficiencia energética de las construcciones destinadas para vivienda u otro tipo de edificaciones, sino que cada localidad o región genera los propios o retoma los existentes de acuerdo a las necesidades, oportunidades disponibles y contextos particulares de cada lugar. Así los parámetros considerados en este capítulo y por tanto en el instrumento de medición, han sido útiles bajo diferentes sistemas de indicadores para valorar aspectos relacionados con la problemática del suelo y la vivienda, siendo dentro de esta lógica que en una primera parte de este documento ubicamos ciertos indicadores urbanos clave y extensivos utilizados según la Agenda Hábitat a través del Observatorio Urbano Global (GUO) de Naciones Unidas en 2004 para los Asentamientos Humanos 66. Por ejemplo, son los que hasta 2008 han servido al Ayuntamiento de Málaga, a través del observatorio de medio ambiente urbano para conocer datos clave sobre la configuración de la ciudad. También ya fuese de manera directa o indirecta consideramos indicadores urbanos que forman parte de modelos aplicados en diferentes ciudades del mundo principalmente en Estados Unidos, Canadá y en los países pertenecientes a la Unión Europea. Por último, incluimos indicadores de sostenibilidad que sirven para evaluar la calidad de la vivienda y su infraestructura, a la vez que identifican tendencias de prácticas que influyen en el bienestar de la población como sucede con los relacionados con la seguridad tanto a nivel de funcionalidad, habitabilidad y medioambiental de la vivienda. 66 Este observatorio se encarga de monitorear los principales temas de la Agenda Hábitat, especialmente de los Objetivos del Desarrollo del Milenio, pero particularmente enfocado en la onceava meta contenida en el séptimo objetivo del milenio, que se refiere a Mejorar sustancialmente, para el año 2020 las condiciones de vida de por lo menos 100 millones de personas que habitan en Asentamientos Precarios el cual se relaciona directamente con el índice de seguridad de la tenencia de la tierra y el derecho a la vivienda para todos. (Programa de las Naciones Unidas para los Asentamientos Humanos). Fecha de consulta, 4 de diciembre de Disponible en:

92 90 Tales aspectos fueron retomados de los contemplados en sistemas de certificación verde como los propuestos por el National Green Building Program (NAHB) y el U.S Green Building Council (USGBC) en los Estados Unidos, no solo por ser los más populares sino de los más rigurosos en el ámbito nacional del país vecino, posicionándose por ello como uno de los programas líderes a la hora de seguir estándares en la construcción ecológica a nivel mundial en busca de incentivar y aumentar las prácticas sustentables del mercado inmobiliario a través de las viviendas ecológicas. Sin embargo, también se consideraron los indicadores para la edificación verde que en recientes años se han formulado en México, los que resultaron de mucha utilidad pues a través de ellos se permitió retomar el análisis del objeto de estudio a un nivel más cercano sin condenarlo a quedarse suspendido en una construcción meramente teórica o práctica acotada a países de primer mundo. Entre las pautas que pudimos adherir están las recomendaciones específicas de la Guía Conafovi para el uso eficiente de la energía en la vivienda (2006) de acuerdo al bioclima cálido semihúmedo por ser el que corresponde a la ciudad de Mazatlán. Aunque cabe aclarar tales recomendaciones contienen limitaciones en algunos aspectos en cuanto a la tipología de vivienda que aquí abordamos debido a que están más bien dirigidas para la vivienda de tipo horizontal. Sin embargo, las características generales y específicas contempladas de acuerdo al bioclima y los elementos técnicos que propietarios, diseñadores y constructores debiesen considerar para nuevas instalaciones y producir viviendas que sean eficientes desde el punto de vista energético 67 y un menor impacto para el entorno en que se sitúan traspasan tales limitantes. De ahí que con todo y ello se decidió incorporarlos como pieza elemental para la construcción del instrumento de medición y la evaluación de los resultados obtenidos a través del mismo Fundamentos de las dimensiones, variables, y parámetros contemplados en los indicadores del instrumento de medición Empezaremos por señalar que un indicador tiene por objetivo principal advertir la existencia de riesgos, problemas concretos o tendencias negativas para el desarrollo de determinada comunidad y según aplique en cada caso (los criterios para su construcción dependerán de que tan amplio o específico sea su uso) se intentan sugerir métodos para medir la situación de insustentabilidad de cierto territorio que en el mejor de los escenarios permita avanzar en contribuir para formular un proyecto político adecuado que no trate la problemática aisladamente y en cambio si tome en cuenta las particularidades e intereses de cada lugar (Ver Guimaraes, 1998). En este caso nuestra pretensión no es más amplia que la de establecer la problemática concreta y si acaso advertir posibles tendencias. 67 Un ejemplo a nivel nacional de viviendas eficientes contenidas en un proyecto inmobiliario vertical de 17 niveles es la torre Íconos en Monterrey, Nuevo León, desarrollado por Leaf Developments, bajo los lineamientos del Green Building Council para obtener el certificado LEED para nuevas construcciones, que incorporó instrumentos como ventanas de doble cristal con cámara de aire al centro, sistemas de irrigación por goteo, sanitarios dual flush, lámparas inteligentes y temporizadores para riego. Mientras en el aspecto envolvente se utilizó material ecológico para el aislamiento térmico en muros exteriores e interiores para un mayor ahorro energético, en la construcción de usó el concreto celular autoclaveado resistente al fuego hasta por 4 horas, así como la integración de 11mil m2 de áreas verdes, techos verdes y estrategias de reciclaje. Toda la información al respecto del proyecto se puede encontrar en:

93 91 Cabe aclarar que el uso de indicadores de ninguna manera se traduce en el hecho de que forzosamente debamos utilizar modelos matemáticos para dar explicación al problema de investigación pues también las respuestas o tendencias se pueden ubicar mediante métodos cuantitativos, cualitativos o mixtos. Para nuestro caso nos inclinamos por una mezcla de tales técnicas. No debe olvidarse que la aplicación de todos estos indicadores siempre es vista bajo la premisa de pensar global y actuar local buscando la mejor vía que se ajuste a cada ciudad. Para la construcción del aparato de medición, no olvidamos la revisión sobre las dimensiones que conlleva el concepto de sostenibilidad que en el primer capítulo despejamos; y las englobamos en dos áreas estratégicas que son la guía de los indicadores para el caso particular de estudio siendo: el Suelo y la Vivienda, dentro de las cuales a su vez incorporamos por medio de los indicadores seleccionados las subvariables y parámetros contemplados en el instrumento de medición para determinar la viabilidad del desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel. La lógica seguida en el mismo se apoya a su vez de forma general en el modelo POETA elaborado por Guimaraes (1998) que influido por Boisier diseñó una serie de indicadores territoriales de sustentabilidad aplicables para la realidad de América Latina analizando la dimensión territorial desde la perspectiva del desarrollo endógeno y el desarrollo sustentable, por considerar que el primero sienta las bases territoriales de la acción pública y privada, mientras el segundo establece límites al proceso de crecimiento. A través del cual puede marcar las fortalezas y debilidades de cada uno, encontrando que el mayor problema surge a la hora en que se trata de medir la distancia entre el desarrollo y sustentabilidad de la región o localidad en el mundo concreto. Señala que el desarrollo depende de 4 dimensiones: política, económica, científico-tecnológica y cultural, a la que añade la ecológica, mismas que integra bajo el modelo hexagonal de Boisier (que incluye actores, instituciones, cultura, los procedimientos utilizados por las diferentes instituciones, los recursos de todo tipo con que cuenta el territorio y el entorno) y partiendo de estos, avanza para integrar el modelo POETA proponiendo la sustentabilidad para entender a profundidad lo que acontece en las comunidades locales partiendo de sus interrelaciones como a continuación: P oblación (tamaño, composición, densidad, dinámica demográfica); O rganización social (patrones de producción, estratificación social, patrón de resolución de conflictos); E ntorno (medio ambiente físico y construido, procesos ambientales, recursos naturales); T ecnología (innovación, progreso técnico, uso de energía); A spiraciones sociales (patrones de consumo, valores, cultura). Es cubriendo ampliamente el modelo de los cinco capitales: natural, construido, humano, social e institucional, que el autor construye los 17 dimensiones territoriales de sustentabilidad a través de indicadores y estadísticas específicas, de las cuales las primeras 9 sirven para medir y evaluar el progreso de desarrollo regional y las siguientes 8 se articulan de acuerdo a las variables del POETA para medir aspectos de sustentabilidad ambiental. Esta propuesta tiene como ventaja la particularidad de maleabilidad dado que al añadir el aspecto territorial a estas dimensiones de sustentabilidad, el autor marca un sesgo que tiene como propósito que estas puedan ser lo más

94 92 cercanas a la escala e intereses de las comunidades locales por lo que los indicadores sugeridos pueden establecerse localmente. Lo anterior resulta importante porque observamos que todos los aspectos incluidos en el modelo POETA pueden retomarse y adaptarse para analizar el desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel siendo una tipología de vivienda dentro de las diferentes que existen en el mercado que a su vez se compone primero por una población en particular, con cierto tamaño y especificidades que la diferencian de las demás como puede ser, el tipo de densidad y que a la vez no puede desentenderse de la dinámica demográfica que sigue la ciudad. Segundo implica una organización social particular ya que al ser una actividad económica dentro del sector inmobiliario está relacionada con la intervención de diversos capitales como el de promoción inmobiliaria, de construcción y el bancario con el objetivo de incorporar valor al suelo, dando el status de mercancía para ingresar al mercado culminado el proceso de producción (en ocasiones antes de que este finalice), en todo lo cual se involucran los patrones de producción, la estratificación social tanto de los actores que participan en el proceso, como del nicho de mercado hacia el que se dirige la comercialización de estos productos, camino en el cual surgen conflictos. Tercero porque debe tomarse en consideración el entorno que los rodea, que involucra tanto el medio ambiente físico como el construido, así como particulares procesos ambientales y recursos naturales en las zonas de playa y esteros, por lo cual importa determinar como los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel se articulan con su medio externo y en conjunto con la localidad. Cuarto, dada su interrelación anterior es elemental conocer si la tecnología utilizada para su construcción y a lo largo de su operación conlleva un progreso que contribuya al uso eficiente de energía y por tanto en no aumentar la presión sobre los servicios públicos de la ciudad. El quinto tiene que ver con identificar si las aspiraciones sociales que se han generado en torno a esta actividad inmobiliaria se han cumplido o de qué manera se han configurado y cuáles han sido los resultados. Por otro lado, una de las áreas consideradas estratégicas en esta revisión como ya mencionamos fue la relacionada con el suelo y la vivienda que puede justificarse de distintas maneras, pero que aquí explicamos siguiendo en primera instancia, el Objetivo 7, así como algunos de los indicadores clave (números, porcentajes, índices) y extensivos marcados por la agenda hábitat enfocada a los Asentamientos Humanos dentro de los Objetivos de Desarrollo del Milenio (ODM) y que se interrelacionan tanto con la dimensión económica, social, físicatecnológica, ambiental y política englobadas en el concepto de sostenibilidad que enmarcamos dentro del primer capítulo y que a la vez guían las hipótesis de nuestra investigación. Brevemente señalamos que los ODM fueron adoptados por los estados miembros de la Organización de Naciones Unidas (ONU) en el año 2000, convirtiéndose en una demanda para el mundo entero en busca de enfrentar la pobreza y sus efectos sobre la vida de las personas tratando de atacar problemas relacionadas como la salud, la igualdad de género, la educación, la vivienda y la sostenibilidad ambiental.

95 93 Así el Sistema de las Naciones Unidas fijó metas numéricas para cada objetivo, seleccionando indicadores apropiados para monitorear el progreso de dichos objetivos y sus respectivas metas a través de la evaluación y apreciación común tanto en el ámbito mundial, nacional, regional y local. UN-HABITAT se encarga de monitorear tan solo los problemas relacionados a la Meta 11 sobre Asentamientos Precarios 68 en las ciudades y por ende de la mejora de la calidad de vida de los habitantes de éstos, el que a su vez forma parte de las tres metas del Objetivo 7, Garantizar la sostenibilidad del medioambiente. A continuación se muestran las metas e indicadores correspondientes a tal objetivo que sirven en esta investigación: Meta 9: Incorporar los principios del desarrollo sostenible en las políticas y los programas nacionales e invertir la pérdida de recursos del medio ambiente. 28. Emisiones de dióxido de carbono (CO2) per cápita y Consumo de clorofluorcarbonos (CFC) que agotan la capa de ozono 29. Proporción de la población que utiliza combustibles sólidos (OMS) Meta 10: Reducir a la mitad, para el año 2015, el porcentaje de personas que carezcan de acceso sostenible a agua potable. 30. Proporción de la población con acceso sostenible a mejores fuentes de abastecimiento de agua potable (OMS/UNICEF) 31. Proporción de la población con acceso sostenible a mejores servicios de saneamiento (OMS/UNICEF) Meta 11: Haber mejorado considerablemente, para el año 2020, la vida de por lo menos 100 millones de habitantes de tugurios. 32. Población en tugurios como porcentaje de la población urbana (índice de seguridad de la tenencia) (UN-Hábitat). Y aunque todos los objetivos están íntimamente ligados, el que indirectamente relacionamos con nuestro campo de estudio por abordar el problema de la vivienda es el 7 y su meta 11, siendo uno de los mayores desafíos con el que a la vez se reconoce abiertamente que estos asentamientos precarios presentes en todas las ciudades, casi por regla situados en la periferia son un problema para el desarrollo de las zonas urbanas, a la vez que manifestación de las desigualdades que se presentan en cada ciudad y de los que su empeoramiento o mejoramiento depende de las decisiones políticas que trazan el rumbo de cada localidad. Por ello aunque nuestro objeto de estudio es lo opuesto a los asentamientos precarios consideramos importante mantener un referente a estas variables, porque de alguna manera sirvieron para establecer los lineamientos a evaluar en el esquema de la vivienda vertical de alto nivel. 68 Un asentamiento precario es un asentamiento contiguo donde los habitantes se caracterizan por tener vivienda y servicios básicos inadecuados. A menudo, los asentamientos precarios no son reconocidos y no son tratados como una parte incorporada o igual a las demás partes de la ciudad por las autoridades públicas.. Tal definición se decidió en la Reunión del Grupo de Expertos UN- HABITAT celebrada en Nairobi, en noviembre de ( final report 4 Dec 02.pdf)

96 94 Incluimos parámetros contemplados en el indicador extensivo 1 que se refiere a promover el derecho a la vivienda adecuada expresado a través de los niveles de renta del suelo y construcción por m2. En esta misma línea adherimos la visión de Castro Bonaño para reforzar la idea de que los componentes de la estructura urbana al final tienen un reflejo directo en los niveles de satisfacción, bienestar y calidad de vida de la población y aunque nuestro objetivo no es en sí conocer dichos niveles, esta perspectiva sirve para entender que las características de las viviendas inciden de forma especial sobre la calidad de vida de los ciudadanos según la antigüedad, atributos y tipología edificatoria existente donde también se incluyen el diseño de los espacios interiores de la vivienda en cuestión de amplitud, dotación de servicios, la cercanía a los lugares de trabajo, entre otros. Sin embargo no debe considerarse solo a sus inquilinos sino a los ciudadanos que aunque pertenecientes a diferentes conglomerados de viviendas, lidian cotidianamente con los desafíos que acarrean las distintas tipologías de edificación presentes en la ciudad. Castro Bonaño (2004: 47) afirma que Ciudades donde las condiciones de vivienda no son dignas con crecimientos urbanísticos incontrolados (arrabales) y sin asegurar las dotaciones e infraestructuras básicas, están abocados a la insostenibilidad social (deficiente calidad de vida, pobreza, marginación), económica (consumo y producción ineficientes, dependencia financiera del exterior al no generar la ciudad rentas suficientes, economía sumergida) y ambiental (contaminación, agotamiento de recursos básicos cercanos y pocas posibilidades de importarlos del exterior, acumulación de residuos). Otro aspecto importante tiene que ver con la actividad económica que supone la creación de valor añadido que aumenta la competitividad de cada territorio según el tipo de actividades que se impulsan tanto por las fuerzas internas como externas, para lo que tomamos en consideración el indicador complementario del Observatorio Sostenible de España (OSE), así como el dedicado a evaluar sectores económicos por este mismo organismo, para tratar de establecer como parte de los indicadores el índice de la actividad de la construcción municipal, la inversión en proyectos de vivienda de alto nivel vertical, la cifra de proyectos de este tipo, así como la ocupación laboral generada tanto de forma temporal en la mano de obra como de forma permanente a lo largo del funcionamiento de estos desarrollos, el rango de precios de estas viviendas, la cifra de inmueble construidos y adquiridos, todo ello en el periodo de 2005 a 2009, de acuerdo a la disposición de los datos ya fuesen de manera trimestral, semestral, anual o incluso por periodos de mayor tiempo, pero siempre en busca de relacionarlos. Estos datos a su vez los hemos relacionado con el principio de eficacia social -equivalente al de eficacia ambiental- según (CCE, 1996:50) donde se señala que se debe tratar de obtener el mayor beneficio social por cada unidad de actividad económica, lo que puede conseguirse ya sea por usos múltiples, utilizando los bienes económicos para el mayor número posible de usos sociales, y aumentando la diversidad social y económica para obtener la más amplia gama posible de actividades y medios para aprovechar los bienes económicos a lo largo de sus ciclos de vida.

97 95 Por último dado la creciente incorporación de los criterios ambientales que se explica por lo que ya hemos venido señalando, como también por el auge del negocio ecológico bajo certificaciones de calidad que se traducen como signos evidentes de la incorporación progresiva del valor ambiental al mercado (Castro Bonaño, op cit: 43). Es pertinente analizar tal incorporación al objeto de estudio. Para ello partimos de los parámetros de la Comisión Europea en su Informe sobre Ciudades Europeas Sostenibles 69 (CCE, 1996: 49) y los objetivos globales de sostenibilidad ambiental en las zonas urbanas aplicadas en la campaña de ciudades sostenibles de 1994, bajo la idea de que el principio de eficacia ambiental significa la consecución del máximo beneficio económico por unidad de recursos utilizada y de residuos producida, siendo que dicha eficacia puede aumentarse de diversas formas como son por medio de: a) Disminuir costes ambientales repartiéndolos en un período más largo de vida útil para aumentar la durabilidad de los recursos del aire, agua y suelo y por ende el bienestar de la vida en la tierra; b) Aumentar la eficiencia técnica de la transformación de los recursos, por ejemplo, mediante una mayor eficacia energética, la recuperación de calor; agua; c) Evitar el consumo de recursos naturales renovables, agua y energía a una velocidad mayor de la que la naturaleza puede sustituirlos; d) Evitar la contaminación al completar el ciclo de los recursos, por ejemplo aumentando la reutilización, el reciclado y la recuperación de los residuos generados; e) Reducir lo más posible el consumo de recursos no renovables (combustibles fósiles), pues desde el punto de vista ambiental suele ser mejor simplificar los procedimientos productivos y evitar la utilización de recursos que no significan una necesidad. Tales puntos a la vez se relacionan con los indicadores clave 14 y 15, y el extensivo 9 de la Agenda Hábitat para los Asentamientos Humanos referidos a reducir la contaminación en zonas urbanas con aguas residuales tratadas, la adecuada eliminación de desechos sólidos y la recolección regular de los mismos. Sin embargo, aunque ambas propuestas caminan en la línea de de mantener la vida humana y el bienestar, como la vida animal y vegetal a la vez que conservando la biodiversidad, está última tienen la variante de buscar aumentar la utilización de biomasa como alternativa de los combustibles fósiles Lineamientos de edificación sostenible retomados del modelo estadounidense En el caso de los Estados Unidos se ha establecido un creciente consenso en cuanto a los parámetros para evaluar la sostenibilidad de la vivienda a través del National Green Building Standard Program, siendo en 2007 cuando la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas 69 Este proyecto inició en 1994 con la firma de la Carta Aalborg en Dinamarca, en busca de alentar y establecer una serie de principios e instrumentos ecológicos, socioeconómicos y de ordenación del territorio, aplicables para la gestión de los distintos entornos urbanos europeos a través de los programas locales 21.

98 96 (NAHB) y el International Code Council (ICC) se asociaron para establecer a nivel nacional una definición estándar reconocible de lo que se entiende por "Green Building" o edificio verde y que en términos generales se decidió usar tal concepto para distinguir aquellas construcciones en las que se incorporan consideraciones ambientales y un manejo eficiente de recursos en cada uno de los pasos durante el proceso de desarrollo del proyecto en cuestión desde la elección y preparación del suelo hasta la construcción de la vivienda para minimizar los impactos ambientales. Significando que durante el diseño, la construcción y operación del inmueble, siempre se tendrá en cuenta el impacto global de la vivienda en el medio ambiente. A partir de lo anterior se formó un comité de consenso que desarrolló una norma para el cumplimiento de los requisitos marcados por el American National Standards Institute (ANSI) cuyo resultado aprobado se denominó ICC National Green Building Standard, mismo que define la edificación sustentable para viviendas individuales y multifamiliares, proyectos de remodelación y renovación de viviendas y desarrollo de sitios para crear subdivisiones verdes, al mismo tiempo que permite la flexibilidad requerida apropiada para cada región y así lograr mejores prácticas. La dinámica aplicada para obtener tal certificación consiste en que el constructor, remodelador o desarrollador, elige una serie de opciones organizadas en siete principios rectores y debe incorporar un número mínimo de características de cada categoría. Una vez cubiertas las áreas básicas, la meta es que entre más puntos acumulados, mayor será la puntuación que pueda alcanzarse. Sin embargo, la norma incluye elementos obligatorios que deben llevarse a cabo sin exención alguna y sugiere que el aumento del puntaje se reúna en varias categorías. A continuación se señalan los valores requeridos en cada área para los edificios verdes y las subdivisiones. Tabla 5. Categorías Green Building BRONCE PLATA ORO ESMERALDA 1. Lote Diseño, Preparación y Desarrollo Eficiencia de recursos Eficiencia energética Eficiencia del agua Cubierta de Calidad Ambiental Interior 6. Operación, Mantenimiento y propietario de un inmueble de educación 7. Puntos adicionales de cualquier categoría Total de puntos Elaboración propia de acuerdo a información del sitio oficial del National Green Building Program De la tabla anterior el nivel bronce significa que el proyecto presenta elementos que demuestran que el constructor prestó especial atención al impacto ambiental de un proyecto. Los siguientes dos niveles de construcción de vivienda verde, es decir plata y oro, incluyen partidas adicionales que incrementa el nivel por un mayor énfasis sobre las prácticas verdes.

99 97 Por último, se introdujo un nuevo nivel, el esmeralda, para denotar la cumbre de éxito en la construcción verde residencial, es decir edificios que tienen una eficiencia energética igual o superior al 60%. Además, se califica el diseño y desarrollo web del sitio del proyecto implementado, pudiendo obtener de 1 a 4 estrellas, siendo el puntaje mínimo de 79 y el máximo de 175 respectivamente, mientras los valores intermedios son de 104 puntos para 2 estrellas y de 134 para 3 estrellas, esto en función de la transparencia que los desarrolladores deben tener acerca del proyecto. Una alternativa a dicho programa, aunque con bastantes similitudes es la propuesta del U.S Green Building Council (USGBC) con la certificación Leadership in Energy & Enviroment Design (LEED), que es un sistema estándar internacional voluntario, para proyectos institucionales y comerciales, basado en el consenso y criterios de mercado para desarrollar edificios sostenibles de alta eficiencia. Los estándares LEED incluyen: Edificios de nueva planta y grandes remodelaciones, funcionamiento y mantenimiento en edificios existentes, remodelaciones de interiores, envoltorio y estructura, viviendas unifamiliares y desarrollos de urbanismo. Al igual que en el sistema anterior se ganan puntos a medida que incorporan características en la planeación, diseño y manejo sustentable del terreno, materiales y técnicas de construcción ecológicas con categorías que incorporan el uso eficiente del agua, de la energía y de la protección a la atmósfera, innovación en procesos y diseño. Existen diversos niveles, todos rigurosos. El más apegado para nuestro objeto de estudio es el que se refiere a las nuevas construcciones donde se incluyen especificaciones para proyectos inmobiliarios residenciales de tipo vertical. Con este se pueden alcanzar hasta 100 puntos, además de 10 extra para un total de 110, de los cuales 6 son por innovación en diseño y 4 de acuerdo a prioridades regionales. A continuación se muestran los valores posibles para alcanzar los distintos niveles: Tabla 6. Total de puntos posibles de alcanzar 110 Sostenibilidad del terreno 26 Eficiencia de agua 10 Energía y atmósfera 35 Recursos y materiales 14 Calidad ambiental interior 15 Innovación en diseño 6 Prioridades regionales 4 Elaboración propia con información del sitio oficial del U.S Green Building De acuerdo a estas dimensiones, la calificación mínima para obtener la certificación básica oscila entre puntos, para considerar una certificación con distinción plata se ocupan de puntos, la dorada de puntos, siendo la platino la más alta que es de 80 puntos en adelante.

100 98 Actualmente este sello distingue edificaciones sostenibles alrededor de todo el mundo pues es reconocida internacionalmente en 30 países entre ellos Canadá, Brasil, India, España y México 70. Tanto los sistemas del LEED como del NAHB implican una verificación rigurosa realizada por terceros para la calificación de la vivienda o proyecto que busca obtener la certificación ecológica, con acciones que consisten desde la etapa de planeación y preparación del proyecto Lineamientos de edificación sostenible retomados del modelo europeo Ahora bien, muchas de las medidas adoptadas en los modelos anteriores son coherentes con el código del Instituto de Cooperación para el Desarrollo Sostenible (ICODES), organismo independiente que gestiona las buenas prácticas ambientales inscrita en el Registro de Organizaciones no Gubernamentales de Desarrollo de la Agencia Española de Cooperación Internacional del Ministerio de Asuntos Exteriores y en el Registro de Asociaciones de Justicia y Administración Pública que se ha vinculado en diversos países para formar e intercambiar experiencias en materia de urbanismo, servicios públicos, entre otras. Así también en los diferentes países de la Unión Europea y en sus distintas regiones se aplican en la actualidad una variedad de indicadores, entre los que destacamos el consenso logrado para adherirse a las normas generadas por parte de la Comunidad Europea, mismo que desde 2002 regula la eficiencia energética de los edificios incluyendo los destinados a vivienda de todos los niveles, a partir de la Directiva del Parlamento Europeo 2002/91/CE y del Consejo de la Unión Europea, que exige el cumplimiento de requisitos mínimos de eficiencia energética para los nuevos edificios. Desprendido de éste consenso es que se incluyen los parámetros aplicados en España como parte de las políticas públicas para regular el mercado del suelo, enfocado a la vivienda a través del Ministerio de Vivienda. Así también el Código Técnico de la Edificación (CTE), que funge como marco normativo que fija las exigencias básicas de calidad de los edificios y sus instalaciones, para el cumplimiento de los requisitos básicos de la edificación establecidos en la Ley 38/1999 del 5 de noviembre, de la Ordenación de la Edificación (LOE). Dicho código, está actualizado a septiembre de 2009, por modificación debido a la corrección de errores y erratas de la orden VIV/984/2009 (BOE 23/09/2009), el cual establece las exigencias que deben cumplir los edificios en relación con los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad en tres vertientes relativas a: - Funcionalidad (utilización, accesibilidad y acceso a los servicios de telecomunicación, audiovisuales y de información). 70 El primer edificio en el país que obtuvo esta certificación fue el Centro Internacional de Negocios en Ciudad Juárez, alcanzando el nivel básico. Mientras que la torre corporativa HSBC, en la Ciudad de México, fue el primero en alcanzar la categoría oro. Actualmente están en postulación para distinguirse el Parque de Innovación y Transferencia de Tecnología en Chihuahua y en el sector de edificación residencial solamente la Torre Iconos en Monterrey, dentro de la categoría de nuevas construcciones. Fuera de éstos no hay más proyectos de tipo institucional o comercial que aspiren a obtener el distintivo LEED.

101 99 - Seguridad (estructural, en caso de incendio y de utilización). - Habitabilidad (higiene, salud y protección del medio ambiente, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, y otros aspectos funcionales). También agregamos las directrices que son los temas-objetivo definidos por la Fundación Holcim de Suiza para premiar las construcciones sostenibles y que también han servido como parámetros generales tomados en cuenta para diseñar proyectos de edificación en diversas ciudades del mundo. A continuación se mencionan: a) Cambio cualitativo y transferibilidad El proyecto debe demostrar innovación en materia de construcción sostenible y tiene que suponer un salto cualitativo en comparación con los procedimientos tradicionales. Los enfoques y las técnicas que marcan tendencias deben ser transferibles. b) Calidad ecológica y conservación de la energía El proyecto tiene que mostrar el uso y gestión responsable de los recursos naturales a través de todo el ciclo de vida de la construcción. Se adhiere a lo anterior el tipo de materiales apropiados para la región. Además el uso energético, como el tipo de luz fósil o por fotocelda, si hay implementos para la reutilización del agua y el destino de los residuos sólidos. c) Rendimiento económico y compatibilidad El proyecto tiene que demostrar ser económicamente viable e innovador para el despliegue de los recursos financieros. Debe demostrar flexibilidad y robustez con vistas a futuros cambios en las condiciones económicas. Como ejemplo se alude al edificio de súper baja demanda energética. d) Respuesta contextual e impacto estético Siendo de la máxima relevancia el espacio y la forma, la construcción debe tener un impacto estético positivo sobre su entorno físico a largo plazo Lineamientos de edificación sostenible retomados de modelos en México Por último, aunque no menos importante, en México se han elaborado recomendaciones que se han incluido en programas nacionales que si bien se enfocan a la vivienda social y no se han puesto del todo en práctica, son propuestas construidas cuidadosamente y que resultan atinadas para evaluar ciertas características que pueden adecuarse en la residencia de alto nivel como son los parámetros que el Instituto de Ingeniería de la UNAM elaboró en 2007 para el Instituto Nacional de Ecología referente al uso de tecnologías eficientes en el ahorro de energía y del agua en la vivienda social en México. Es por ello que en cuanto al ámbito de infraestructura y materiales para lograr viviendas amigables con el medio ambiente, los lineamientos que consideró el Instituto de Ingeniería de la UNAM hechas al INE, fueron asumidos en 2008 por CONAVI en el Código de Edificación de Vivienda, como criterios técnicos para los desarrollos habitacionales sustentables.

102 100 Se decidió adherirlos dada la viabilidad para nuestro análisis debido a que incluyen consideraciones propias para el entorno de las distintas regiones del país así como del contexto mexicano. Sin embargo no se deja de lado la consideración de que tal código aunque incluye los parámetros técnicos para la vivienda plurifamiliar en condominios verticales, éstos solo están diseñados en función de edificios verticales de máximo cinco pisos, lo que representó un obstáculo para retomarlos en toda su extensión, ya que en nuestro universo de estudio, éstos van desde los 4 hasta los 37 niveles. A pesar de estas limitantes destaca que los parámetros sobre funcionalidad, seguridad y habitabilidad contenidos en el código español ya mencionado, también para el caso mexicano en 2007 fueron el eje sobre el cual giró el Código de Edificación de Vivienda en México. Cabe señalar que a pesar de la diversidad de modelos existentes para la edificación sostenible, durante la revisión se observó que todos tienden a cubrir y establecer parámetros elementales y aunque fueron construidos bajo diferentes iniciativas y por organismos distintos acotados a las regiones de cada país, en el fondo guardan un grado importante de anuencia en cuanto al uso razonable de recursos naturales sobre todo del agua y ecosistemas propios de cada región, el aprovechamiento óptimo de las energías provenientes del aire y el sol para disminuir el consumo de energía eléctrica basada en combustibles fósiles, ello debido a la alta emisión de gases de efecto invernadero que tales sistemas provocan, por lo que se ha manifestado la importancia de disminuirlos, así también no queda fuera la problemática en torno a la generación de residuos sólidos y el destino final de los mismos, ante lo que se propone como alternativa la separación de residuos orgánicos e inorgánicos, así como de los considerados peligrosos y la posibilidad de reutilizar ciertos recursos o productos. Por otro lado, los distintos parámetros mencionados son estrategias que en el ámbito del mercado de la vivienda no solo han servido para su aplicación a la de tipo social, sino que también el sector privado ha absorbido ciertas consideraciones útiles para potencializar sus rentas ya sea en el nicho de la vivienda de interés medio o alto nivel, debido a que incluir éstas características amigables con el medio ambiente otorga ventajas competitivas a los productos inmobiliarios inmersos en la tendencia de edificios verdes; pues sus beneficios empiezan a reflejarse casi inmediatamente. Primero facilitando y acelerando el proceso de compra-venta al ser muy bien recibido en los diferentes nichos de mercado, segundo porque según sea el caso incrementan el valor simbólico de dichas propiedades, incrementando el prestigio de los promotores y desarrolladores que se traducirán en ganancias, pero también del comprador y usuario final pues los edificios construidos bajo éstos estándares conllevan beneficios a corto, mediano y largo plazo, en cuanto a bienestar social, ambiental y económico con un efecto multiplicador positivo de amplio espectro Datos contemplados en el instrumento de medición Explicado el razonamiento que condujo la construcción del instrumento de medición. A continuación presentamos la serie de datos generales y particulares que en un principio se contempló concentrar, de acuerdo a cada una de las dimensiones, así como de las variables, subvariables y parámetros.

103 La aplicación se efectuó según la disponibilidad de información, ya fuese a nivel municipal o por localidad (en cuyo caso solo se considera a la ciudad de Mazatlán, es decir el área urbana del municipio) y para el caso conciso de la vivienda vertical de lujo en la franja costera (ver tabla 7). Cabe decir, que aunque cada variable, subvariable y categoría siguió una estrategia inspirada en el indicador marcado, no significa que este se haya seguido tal cual pues se hicieron modificaciones pertinentes de acuerdo al contexto particular para la recolección de dichos datos. 101

104 102 DIMENSIÓN SOCIAL Tabla 7. ÁMBITO ESTRATEGIA FUENTE Variable Suelo Variable empleo y ocupación Subvariable Construcción y vivienda 1.Niveles de renta del suelo 2.Área urbana en expansión 3.Área urbana abandonada 4.Personal total ocupado en los diferentes sectores 5.Personal ocupado en el sector de la construcción 6.Total unidades económicas 7.Unidades económicas en edificación residencial 8.Unidades económicas en edificación no residencial 9.Personal ocupado en la edificación 10.P.O en edificación residencial 11.P.O en edificación de vivienda unifamiliar 12.P.O en edificación de vivienda multifamiliar Basado en Indicador extensivo 1 de Agenda Hábitat Basado en Indicador extensivo 1 de Agenda Tabla catastral de $ suelo por m2 y construcción 2005 y 2010 Hábitat Investigación de campo Basado en Indicador extensivo 1 de Agenda Hábitat Investigación de campo Basado en indicador complementario del Observatorio Sostenible de España INEGI. Censo económico (OSE) 2004 y Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores INEGI. Censo económico 2004 y INEGI. Censo económico 2004 y INEGI. Censo económico 2004 y INEGI. Censo económico 2004 y INEGI. Censo económico 2004 y INEGI. Censo económico 2004 y INEGI. Censo económico 2004 y INEGI. Censo económico 2004 y 2009.

105 103 DIMENSIÓN ECONÓMICA ÁMBITO ESTRATEGIA FUENTE 13.Inversión Privada Identificada en el sector turístico Basado en (OSE) para evaluar sectores SECTUR Subvariable Vivienda Vertical de alto nivel 14.Número de proyectos de este tipo ( ) 15.Inversión en desarrollo inmobiliario vertical Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores Investigación de campo SECTUR Subvariable Vivienda Vertical de alto nivel 16.Total empleos temporales generados por los D.I. verticales de lujo Basado en (OSE) para evaluar sectores SECTUR, SEDECO Subvariable Mercado inmobiliario de la 17.Total empleos permanentes generados por los D.I. verticales de lujo 18.Precio de la vivienda vertical de lujo 19.Rangos de precio por zona 20.Cifra de inmuebles adquiridos en esta categoria Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores Basado en (OSE) para evaluar sectores SECTUR, SEDECO Investigación de campo Investigación de campo Investigación de campo Categoría Materiales de construcción 21.Materiales amigables con el medio ambiente cuya producción y uso es menos dañina 22.Materiales adecuados para la región Indicador Green Building, LEED, Fundación Holcim, CTE España Investigación de campo Investigación de campo

106 104 DIMENSIÓN ECONÓMICA Diseño y arquitectura estética urbanística Estructura interior y espacios ÁMBITO ESTRATEGIA FUENTE 23.Manejo adecuado de residuos durante la construcción 24.Debe tener un impacto positivo con el entorno a corto, mediano y largo plazo Indicador Fundación Holcim, Leicester (UK) adoptado en España Investigación de campo Investigación de campo 25.Tamaño en m2 de las unidades CONAVI, II UNAM Investigación de campo 26.Rangos de tamaño CONAVI, II UNAM Investigación de campo 27.Tipología de espacios interiores (dormitorios, sanitarios, cocina, cuarto de lavado, espacios comunes como sala, comedor, terrazas, patios) CONAVI, II UNAM Investigación de campo 28.Tipología de distribución de los espacios interiores CONAVI, II UNAM Investigación de campo Diseño bioclimático 29.Orientación adecuada de acuerdo a la región 30.Ventilación natural 31.Protección solar en ventanas 32.Espacios exteriores 33.Áreas verdes Green Building, CONAVI, II UNAM Investigación en campo Investigación en campo Investigación en campo Investigación en campo Investigación en campo 34.Sistemas pasivos de climatización Investigación en campo Eficiencia energética 35.Aprovechamiento de energía 36.Iluminación Green Building, CONAVI, II UNAM, Fundación Holcim, CTE España Investigación en campo Investigación en campo 37.Aislamiento frío/calor Investigación en campo 38.En caso de climatización artificial por medio de sistemas eficientes Investigación en campo

107 105 DIMENSIÓN AMBIENTAL Y URBANA PARÁMETROS, TECNOLOGÍAS, EQUIPOS ESTRATEGIA FUENTE Eficiencia del agua 39.Elementos eficientes como llaves, obturadores, regaderas, sistemas duales WC Green Building, CONAVI, II UNAM, Fundación Holcim, CTE España Investigación en campo 40.Sistemas de almacenamiento de agua pluvial para reutilizar en labores domésticas 41.Tratamiento de aguas grises 42.Tratamiento de aguas negras Investigación en campo Investigación en campo Investigación en campo Eliminación sistemas de gas 43.Sustitución por calentadores eléctricos o mejor aún solares Green Building, II UNAM Investigación en campo Aspectos de seguridad 44.Señalización Sistema de Protección Civil México, CTE España Investigación en campo Prevención incendios 45.Red de hidrantes, tomas siamesas, extintores, detectores humo-calor, alarmas Sistema de Protección Civil México, CTE España Investigación en campo 46.Cisterna con reserva de almacenamiento para incendios Reglamento de Construcción de Mazatlán Investigación en campo Prevención desastres naturales 47.Cortinas anticiclónicas puestas y ventanas expuestas CTE España Investigación en campo 48.Protección sismica (queda referida a los aspectos de ingeniería estructural durante el diseño y construcción del inmueble) CTE España Investigación en campo

108 106 DIMENSIÓN AMBIENTAL Y URBANA PARÁMETROS, TECNOLOGÍAS, EQUIPOS ESTRATEGIA FUENTE Accesos Operación y mantenimiento 49.Diseños adecuados personas de la tercera edad y discapacidad (en función del mercado potencial al que se dirige la oferta, principalmente jubilados) CTE España Investigación en campo 50.Manejo de residuos sólidos generados por el conjunto de viviendas que incentive la separación y destino adecuado Green Building, LEED Investigación en campo Relación del edificio y ocupantes con el entorno 51.Ligado al diseño arquitectónico de la edificación, debe generar un impacto positivo que incentive la integración social del contexto urbano en Green Building, que se instala el proyecto Fundación Holcim Investigación en campo Sistematización propia en base a la revisión de la serie de indicadores ya expuestos 3.3. Fuentes de consulta necesarias y estrategias de recolección de los datos, así como técnicas e instrumentos utilizados Se ahondó en la caracterización de los productos inmobiliarios locales a partir de los resultados obtenidos a lo largo de la investigación, aproximación lograda por medio de técnicas mixtas que a continuación se detallan. Como ya se ha señalado en el capítulo segundo, la delimitación del periodo de estudio se hizo de 2005 a 2009, lo que permitió abarcar el lapso de mayor auge en la producción de la vivienda vertical de lujo a lo largo de la franja costera local, a la vez que demarcó la búsqueda de información concisa al respecto del universo de estudio establecido y de la muestra representativa extraída de este. En conjunto tanto el universo como la muestra contribuyeron a evidenciar focos rojos referentes al impacto generado por la edificación de esta tipología habitacional en el entorno local y señas muy particulares de cómo se lleva a cabo la actividad en el entorno local. El trabajo de campo inició paulatinamente desde agosto de 2008 con el monitoreo constante por medio de observación directa externa de estos desarrollos, generando anotaciones sobre los mismos, que se combinó en todo momento con el trabajo de gabinete a través de la revisión bibliográfica, consulta hemerográfica y mesográfica por medio del seguimiento de los sitios web de cada desarrollador, así como de la publicidad de los proyectos.

109 107 Fue durante el semestre comprendido de enero a junio de 2010, cuando se aplicó directamente en campo el instrumento de medición (ver tabla 7), el cual previamente fue construido basado en la serie de indicadores urbanos y de sostenibilidad ya mostrados. La recolección de los datos exigió por un lado la consulta de fuentes oficiales. Primero procedimos con la recolección de la información estadística disponible en fuentes de información como son el Instituto Nacional de Estadísticas y Geografía (INEGI), para establecer datos referidos al sector de la construcción en la localidad que de una u otra manera está relacionada con la vivienda vertical de alto nivel y que incide en la competitividad local. Segundo, proseguimos con la consulta de los diferentes planes y reglamentos relacionados con el objeto de estudio, se revisaron el Plan de Desarrollo Urbano de Mazatlán , las tablas catastrales de valores unitarios de suelo y construcción para el municipio de Mazatlán 2004, 2005 y 2010, como también el Reglamento de Construcción vigente para el municipio de Mazatlán, la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de inmuebles para el estado de Sinaloa, la Ley de Fomento a la Inversión para el Desarrollo Económico de Sinaloa y la Ley de Desarrollo Urbano para el estado de Sinaloa. Tercero, para abordar aspectos de la variables económica y social, como de la variable ambiental y de infraestructura física-tecnológica, está última enfocada en identificar parámetros de construcción sostenible y tendencias energéticas, se aplicó la última sección del instrumento de medición a una muestra aleatoria representada por 15 desarrollos inmobiliarios, que se extrajo de la siguiente manera: 1. Del universo compuesto por 43 desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel se seleccionó la muestra aleatoriamente tomando como única consideración que fuesen proyectos que al momento de la aplicación tuviesen disponible en exhibición un modelo del condominio para visitarlo, esto indistintamente de que el proyecto se encontrara en etapa de construcción, con ventas y/o semihabitado. 2. Posteriormente se procedió a visitar los desarrollos inmobiliarios que formaron parte del universo de estudio ubicando los que cubrieran la característica anterior. Se conformó así la muestra de 15 elementos, debido a que fue en 12 desarrollos donde se permitió el acceso, mientras los 3 restantes fueron incluidos como elementos de la misma debido a que si bien el acceso fue restringido, por medio de los diferentes archivos y herramientas descritos en los puntos 3 y 4 fue posible realizar la evaluación. 3. En todos los casos se empleó además la observación participante ya fuese al interior de los edificios en los primeros 12 casos de la muestra, y de forma externa con los 3 elementos restantes de esta muestra mediante fotografías de los edificios, renders y publicidad. 4. Se agregó la aplicación de entrevistas semiestructuradas a los actores que atendieron la petición, así como las que se presentaron de manera espontánea. 5. Al igual se conjugó la información obtenida de las visitas con los datos recopilados por medio de consulta de los archivos del Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Mazatlán, así como de la información que fue posible obtener a través de otros organismos del ámbito municipal, estatal y federal por medio de una mezcla de recursos y

110 108 estrategias al alcance que se modificaron en la marcha de acuerdo a la disposición expresada por los funcionarios de cada dependencia, así pues se obtuvieron datos por medio de los sitios web gubernamentales, de la Ley de Acceso a la Información Pública y mediante la visita a las oficinas gubernamentales y del sector empresarial. En lo que respecta a los 28 elementos restantes que conforman el universo de estudio, no fue posible tener acceso directamente a los edificios para evaluar las características físicas u obtener información directa sobre su infraestructura por diversas situaciones como fue el hecho de que: a) 11 de ellos ya estaban funcionando y habitados completamente lo que hizo imposible establecer un contacto. Tampoco pudo detectarse ningún documento legal que permitiese obtener información necesaria para el llenado de los reactivos contenidos en el instrumento de medición. b) 7 de ellos se refiere a proyectos que pese a haber difundido el proyecto por distintos medios publicitarios y tener labor de preventas de condominios, fueron cancelados. De éstos 4 se quedaron tan sólo en proyecto ejecutivo con publicidad y preventas, mientras que 3 se cancelaron estando ya en fase de construcción, quedando en obra negra básica, es decir, tan sólo con cimentación o fachada inicial del edificio de las que algunas todavía conservan letreros de publicidad deteriorados por el abandono e incluso tienen letreros que indican la venta del terreno. c) 3 de ellos estaban congelados aunque al parecer continuaban de una u otra forma la labor de ventas. Cabe señalar que los proyectos que catalogamos dentro de esta categoría, conllevan cierto grado de confusión en cuanto a su estado, pudiendo inclinarnos a categorizarlos dentro de los proyectos cancelados. Sin embargo, se determinó considerarlos como proyectos congelados, porque si bien se refiere a proyectos condominiales que no han erigido ninguna torre, las autoridades de la Secretaría de Turismo y de la Unidad Rápida de Gestión Empresarial siguen considerándolos dentro de sus inventarios como generadores de supuestas inversiones, además hasta la fecha de aplicación de campo continuaban con labores de venta, aunque los predios en que se edificarían no muestran ningún avance de la construcción manteniéndose en preparación del terreno sin actividades alguna. En el caso de Torrenza, en obra negra de cimentación y la fachada en el caso de Hydra Waves, además del primero los rumores populares ya lo ubican como un fraude. Y aunque en los dos se intentó establecer contacto para aplicar el instrumento no se logró toda vez que en el primero los vendedores con que tratamos de entablar comunicación se negaron señalando no estar autorizados para proporcionar información, mientras en el segundo caso se acudió en tres ocasiones a la supuesta oficina de atención que siempre permaneció cerrada. El otro caso catalogado aquí es Legacy Tower, que jamás inició ninguna construcción pero de la cual todavía se observaba publicidad al exterior de la oficina de ventas de la desarrolladora, con la que tampoco pudo establecerse contacto debido a que en la puerta de entrada un letrero indicaba cerrado por temporada, aunque, en el sitio oficial web de este proyecto continuaba anunciándose la torre. d) 4 de ellos estaban habitados parcialmente y continuaban con ventas. En ninguno fue posible establecer contacto para aplicar el instrumento. e) 3 de ellos en construcción con ventas de los que se logró contactar a personal de Pacifika pero se restringió el acceso. Mientras en Vue CH y Tramonto (antes Crown Bay) fueron

111 109 descartados para la aplicación pues no se observó que tuviesen disponible un modelo en exhibición. Para obtener el grueso de la información incorporada en el apartado de resultados se usaron todos los recursos al alcance, de los que como observaremos en cada caso hubo distinta disponibilidad. A continuación se detallan las distintas estrategias utilizadas, que dividimos en tres categorías: por medio de órganos gubernamentales municipales, de órganos gubernamentales estatales y órganos gubernamentales federales Información solicitada a través de órganos gubernamentales municipales Se utilizó el sitio web del Ayuntamiento de Mazatlán para consultar los permisos de construcción aprobados de 2005 a 2009, de acuerdo a los proyectos que formaron parte de nuestro universo. Además por medio de la Coordinación Municipal de Acceso a la Información Pública se solicitó a la Dirección de Planeación la relación de licencias de construcción autorizadas y el número de permiso correspondiente, así como los resúmenes o proyectos ejecutivos 71 de los desarrollos inmobiliarios en la categoría de condominios verticales y residencial turístico 72 correspondientes al periodo de 2005 a 2009 haciendo referencia a aquellos que hubiesen sido aprobados para edificarse en la ciudad, así como la autorización de ocupación de obra de los proyectos que ya estaban funcionando y que formaron parte del universo Información solicitada a través de órganos gubernamentales estatales Un recurso importante fue la consulta de los archivos disponibles en el órgano desconcentrado del Registro Público de la Propiedad y el Comercio de Mazatlán. En un inicio se pretendía a través de éste, efectuar la búsqueda de información sobre los predios en que se ubican los desarrollos inmobiliarios que constituyen el universo de estudio. Para lo cual se trató de ubicar los archivos por medio de la razón social de la empresa desarrolladora. Ello permitió localizar expedientes relativos a las Actas de Constitución de Sociedad de las empresas encargadas de desarrollar los diferentes proyectos de torres condominiales, en base a lo que se procedió con la consulta de los contratos de compra-venta de los terrenos en que se 71 En el artículo 33 del Reglamento de Construcción vigente para el municipio de Mazatlán, señala como debe integrarse y que debe contener el proyecto ejecutivo destacando los ejes constructivos, especificaciones de materiales, acabados y equipos a utilizar incluyendo el proyecto arquitectónico, diseño de instalaciones, memoria descriptiva, diseño estructural y los planos del proyecto incluyendo orientación y escala gráfica. 72 La razón por la que se solicitó información tanto en la categoría de condominio como residencial turístico, respondió al ajuste realizado previendo el posible margen de error que pudiese presentarse a la hora de pedir tal información dado que la que hemos denominado vivienda vertical de lujo, observamos no es categorizada de una sola forma por los distintos órganos de gobierno, pues pese a que la tipología es la misma arbitrariamente están considerados ya sea como condóminos, residencias turísticas y condo-hotel o simplemente inversiones turísticas.

112 110 edificaron o contemplaban construir ciertos proyectos, así como los expedientes correspondientes a las actas inscritas que protocolizan el Régimen de Condóminos de los desarrollos inmobiliarios que ya estaban funcionando en su totalidad y semihabitados, a través de los cuales se pudo tener acceso a las memorias descriptivas de los mismos donde dan cuenta de las áreas al interior de los edificios, el tamaño de las unidades, materiales de construcción utilizados y otros detalles adheridos a dichos expedientes como son los permisos de construcción, actas de factibilidad para conexión a la red de drenaje y alcantarillado y el dictamen de alineamiento. Sin embargo, cabe señalar que no todos los expedientes contuvieron la misma riqueza de información pues hubo casos en que no se especificaron detalladamente las características de los condominios o no se expusieron en totalidad la serie de permisos necesarios para edificarse, aún y cuando la Ley de Régimen de Propiedad en Condominios del estado de Sinaloa prevé cada una de las características y partes que este debe contener. Con ello, comenzaron a advertirse las dificultades para tener acceso a los documentos referentes al objeto de estudio, como la ausencia de uniformidad en los expedientes, así tampoco se pudieron ubicar datos del total del universo de estudio, ni siquiera del total de la muestra. Por otro lado también se utilizó el recurso de la Ley de Acceso a la Información Pública del Estado de Sinaloa vía Infomex para obtener los datos concentrados por diferentes órganos gubernamentales estatales como se detalla a continuación: - En el caso del Instituto Catastral del Estado de Sinaloa, se solicitó la tabla de valores unitarios del suelo y tabla de valores para construcciones vigente a A la Secretaría de Turismo, se hizo la solicitud para conocer las inversiones turísticas por proyecto en la modalidad de condominios, residencial turístico y hoteles en Mazatlán en los periodos de enero a diciembre de 2005 a A la Secretaría de Desarrollo Económico, se solicitó la lista anual de personas físicas o morales apoyadas a través de la Ley de Fomento a la Inversión para el Desarrollo Económico de Sinaloa por medio de Ceprofies, para proyectos inmobiliarios en la modalidad de condominios, residencial turístico y turístico en el periodo de 2005 a 2009, así también el monto de los apoyos y el tipo de estímulos fiscales otorgados para estos y la cantidad de empleos e inversiones generadas por cada uno de los proyectos apoyados con Ceprofies. Por último según la lista de beneficiados se pretendía conocer si hubo aplicación de sanciones por incumplimiento de los compromisos pactados, y dado el caso, el tipo de sanciones aplicadas. - A la Comisión Estatal de Gestión Empresarial y Reforma Regulatoria (CEGERR) se solicitó la relación o lista de los proyectos inmobiliarios en la modalidad de condominios y residencial turístico en Mazatlán, que fueron gestionados por medio de la Unidad Rápida de Gestión Empresarial (URGE) a través del sistema de apertura rápida empresarial para la simplificación de trámites, así como también el monto de inversión de cada proyecto y el número de empleos contemplados por cada proyecto, al igual que el tipo de trámites estatales y municipales que se gestionaron y que correspondieran al periodo de enero a diciembre de 2005 a 2009.

113 Información solicitada a través de órganos gubernamentales federales Por último se utilizó el sitio web oficial de la Semarnat para recabar la información referente a la obtención de las manifestaciones de impacto ambiental (MIAS) y de las concesiones para el uso de la Zona Federal Marítimo Terrestre (ZFMT) en la ciudad de Mazatlán, Sinaloa durante el periodo de enero a diciembre de 2005 a 2009 de los desarrollos que así lo requirieran por establecerse en predios contiguos o sobre dicha zona, que se ubican en la Zona Dorada y Av. Sábalo-Cerritos Otros recursos utilizados También sirvieron como prueba piloto del instrumento de medición a emplear en los desarrollos inmobiliarios, dos entrevistas aplicadas con antelación a actores clave ligados a la actividad inmobiliaria desde distintos ámbitos como fue el caso de proveedores, particularmente de equipamiento sanitario y materiales de construcción, así como un arquitecto desarrollador de residencias turísticas de tipo horizontal y vertical para el mercado extranjero. En base a esta prueba piloto se realizaron ajustes al aparato de medición, optando por añadir la aplicación de una entrevista semiestructurada a los actores implicados en la actividad inmobiliaria, efectuada directamente en los desarrollos inmobiliarios que facilitaron el acceso para realizar el recorrido por sus instalaciones, a través de la cual se logró incorporar la visión de corredores de bienes raíces, promotores, gerentes al frente de proyectos, ingenieros, relacionistas públicos, diseñadores de publicidad y marketing y compradores. En todas las etapas fue de gran utilidad la observación participante y las fotografías para el llenado del instrumento de medición en la dimensión ambiental y estructural. Así también se añade a estos recursos la oportunidad que se tuvo de entrevistar a un prospecto de compra, es decir, una persona que estaba considerando adquirir un inmueble de este tipo y había ya visitado distintos desarrollos que formaron parte de nuestro universo, siendo de gran utilidad para reflejar la experiencia directa por parte de un posible consumidor y habitante. En conjunto esta serie de herramientas y técnicas permitieron medir parámetros relacionados con cada una de las hipótesis y preguntas de investigación planteadas a la vez que enriquecieron la investigación, añadiendo puntos de vista que coinciden o difieren entre sí sobre la actividad inmobiliaria local desde diferentes perspectivas de acuerdo a las personas implicadas de una u otra forma en este proceso. Para la recolección y sistematización de la información durante la aplicación en campo elaboramos cuatro formatos que permitieron un control ordenado de los datos que se iban obteniendo (Ver Anexos 1 al 4) Dificultades durante la recolección de la información

114 112 No podemos dejar de mencionar que la situación de la actividad inmobiliaria local referente a la vivienda vertical de alto nivel es compleja, y esta realidad fue confirmándose durante el proceso del levantamiento de la información. A lo largo del trabajo de campo y recopilación de los datos se hizo manifiesto el desinterés o poca disposición de los funcionarios públicos y ciertos actores privados para proporcionar datos que contribuyesen a la elaboración de esta investigación en el periodo de trabajo en campo, además también fue evidente la desactualización de información relevante para el análisis de la vivienda vertical de lujo. También las omisiones en cuestión de regulación de la actividad inmobiliaria por parte de las autoridades y la falta de acciones para regular la exponencial construcción de condominios verticales de lujo en la franja costera local pues si bien hay reglamentos, éstos no se respetan del todo. Dentro de éstas desventajas se agrega que dado lo hermético del sector, así como la falta de mecanismos reales de organismos públicos que regulen, sistematicen e informen sobre las diversas acciones de la actividad inmobiliaria particularmente la vinculada con la vivienda vertical de lujo, fue imposible establecer y conocer datos considerados de fondo significativos como por ejemplo el stock real de viviendas ofertadas en la localidad dentro de complejos verticales y sobre todo de aquellos que ya están operando pero que están habitados parcialmente y que continúan con ventas. En ninguno de los casos que formaron parte de la muestra se proporcionó el número preciso de las viviendas en estas condiciones. Como tampoco se pudo establecer la real demanda que este mercado tiene en la localidad. En conjunto, la información recabada por medio de los organismos públicos tanto a nivel municipal, estatal y federal fue muy desordenada y en ninguno de los casos se obtuvieron datos sobre los 43 desarrollos inmobiliarios que formaron el universo de estudio, al igual sucedió con la información referente a la muestra representativa seleccionada de 15 desarrollos, pues no se pudo obtener con homogeneidad información relativa a cada proyecto, lo cual se evidencia constantemente a lo largo de los resultados que se muestran en el cuarto capítulo. Tampoco podemos dejar de mencionar la serie de inconsistencias y obstáculos durante la recolección de la información que en un principio se planeaba obtener directamente de las oficinas gubernamentales en la localidad como fue en el caso de la de Secretaría de Turismo y de la oficina de catastro para la zona sur, ya que éstas contaban con personal que podía proporcionar los datos requeridos. En los que, sin embargo fue necesario realizar modificaciones debido a que en la Secretaría de Turismo si bien después de la insistencia sobre atender la solicitud expresada para conocer datos referentes a las inversiones en desarrollos inmobiliarios verticales en la localidad de 2005 a 2009, éstos jamás se proporcionaron totalmente, pues en un principio se otorgó información parcial bajo el compromiso de que posteriormente se enviaría la información faltante, lo que nunca sucedió aún y cuando se volvió a tratar de contactar personalmente Gabriel Tostado (persona con quien se direccionó la petición) en su oficina y vía electrónica pero que jamás atendió o emitió una respuesta directa por el faltante de información solicitada que no se entregó.

115 113 La oficina de catastro se visitó en cuatro ocasiones atendiendo las recomendaciones de personal de acudir en horas específicas para coincidir con la presencia del delegado, sin que fuera posible concertar una entrevista personal con él, debido a sus compromisos políticos. Ante lo que el personal a cargo provisionalmente señaló no contar con las facultades para proporcionar información sin autorización de su jefe. Como vía alterna para solucionar la carencia de la información necesaria, se optó por hacer uso de la Ley de Acceso a la Información Pública y si bien en todos los casos se obtuvo respuesta sobre la información solicitada, esta no fue del todo satisfactoria, ya que ninguno la proporcionó completa. Además existió demora en el proceso de recolección de la información debido a la lenta respuesta de los diferentes organismos municipales como estatales por medio de la Ley de Acceso a la Información Pública a través del recurso Infomex. Tal situación aplicó con la información requerida a la Dirección de Planeación Municipal, que si bien fue turnada por la Coordinación de Acceso a la Información Pública para ser atendida por el Jefe de Departamento de Seguimiento Centro Histórico e Inspección, Dagoberto Hernández Valenzuela, este señaló la existencia de dificultades para reunir la información solicitada debido a la falta de personal en la dependencia, así como la inexistencia de un sistema informático que les permitiese localizar los datos de cada uno de los proyectos solicitados debido a que no contaban según palabras del mismo con un software especializado que permitiese diferenciar los trámites de permisos de construcción por categoría. Esta escusa propició que posterior a la primera entrevista de contacto, se tuviera que acudir y llamar en más de tres ocasiones a la dependencia para saber el estado del trámite sobre la información solicitada. Durante este transcurso incluso tuvo que proporcionarse una lista de la razón social de las empresas desarrolladores de cada proyecto inmobiliario para contribuir a que el proceso de obtención de información fuera más ágil. Al final, después de 15 días de espera, fue posible consultar parcialmente tan solo 7 expedientes de los 43 proyectos que formaron el universo de estudio, porque se señaló que fueron los únicos que se encontraron, sin embargo, ninguno de estos estaba completo. En cuanto a la información solicitada tanto a la Secretaría de Desarrollo Económico, la Secretaria de Turismo y de CEGERR, estos organismos hicieron uso de la prorroga a que se refiere el artículo 31 de la Ley de Acceso a la Información Pública del Estado de Sinaloa, que consiste en extender el plazo legal de respuesta a la solicitud por otros 5 días hábiles, posteriores a los 10 días hábiles marcados inicialmente argumentando esto en virtud de la existencia de circunstancias que hacían difícil reunir la información solicitada. Sin embargo, en todos los casos la fecha de demora otorgada por el sistema se extendió más allá de los cinco días hábiles llegando a ser hasta de 20 días adicionales. Y aunque existe la posibilidad de un recurso de revisión en caso de respuestas insatisfechas, este alarga mucho más el proceso, por lo que se tomó la decisión de no usarlo para no demorar aún más la respuesta final. Otros obstáculos están referidos a que en un principio se contempló entrevistar a responsables de los proyectos y miembros de los colegios de arquitectos e ingenieros locales que pudiesen emitir información valiosa para nutrir la investigación, lo cual no fue posible dado que las veces que se trató de contactar a los dirigentes tanto de AMPI como de ADI y del Colegio de Arquitectos de Mazatlán se señaló que las personas autorizadas para proporcionar información no

116 114 se encontraban o estaban ocupadas y simplemente según se pudo advertir hubo desinterés de atenderla o direccionarla con alguno de sus miembros. Fueron estos factores los que a menudo no permitieron un seguimiento de los indicadores clave tal como estaba previsto y por ende hubo que realizar continuos ajustes para lograr la sistematización de la información recopilada y sobre todo mostrar la sistematización de datos bajo un entendimiento claro sobre el cruce de la información obtenida, así como el porqué de la selección de ciertos desarrollos y la razón de porque sobre unos se mostró mayor información que de otros. Pese a esta serie de inconvenientes, la información obtenida mediante las técnicas ya descritas tanto para el trabajo de gabinete como de campo durante la aplicación del instrumento de medición, permitió realizar la evaluación desagregando las relaciones entre las diferentes dimensiones, como el cruce de variables y datos para establecer resultados y conclusiones sobre el objeto de análisis limitándonos a incorporar de la manera más práctica posible la información que sí estuvo disponible de una u otra manera.

117 115 Capítulo IV LA VERDADERA ANATOMÍA DE LOS DESARROLLOS INMOBILIARIOS VERTICALES DEL ALTO NIVEL 4. Resultados En este capítulo se mantuvo el objetivo general de llevar a cabo un análisis sobre la viabilidad de los productos inmobiliarios partiendo de explicar las características que presenta la vivienda vertical de alto nivel en Mazatlán; articulando la formulación de las interrogantes que guiaron la investigación como Cuáles serían los impactos generados por la edificación de dichos productos en Mazatlán y el congelamiento de las inversiones debido a la crisis financiera global? Qué limitantes presentan los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel de Mazatlán en relación a la tendencia del desarrollo sostenible? En todo momento tratando de vincular al fenómeno una reflexión sobre la sostenibilidad. Es esta la etapa en la que se vierten los resultados logrados con el acercamiento al objeto de estudio por medio del monitoreo constante de dichos productos conjugando el trabajo de campo y gabinete, la revisión hemerográfica y electrónica siguiendo las directrices específicas que se delinearon desde el primer capítulo en función de las dimensiones sostenibles -económica, social, política, ambiental y de infraestructura urbana-, esta ultima para identificar tendencias energéticas, aplicando un muestreo aleatorio representativo con observación participante y entrevistas semiestructuradas; previa formulación del instrumento de medición que incluyó la revisión de indicadores urbanos y de sostenibilidad en dos áreas estratégicas: Suelo y Vivienda. Ya establecidos en los capítulos anteriores los fundamentos teóricos, un primer acercamiento al objeto de estudio, así como las técnicas e instrumentos de recolección, ahora explicamos el objeto a partir de los resultados obtenidos con el trabajo de campo, tratando de establecer la relación entre las distintas variables presentes en las hipótesis exploradas en busca de su comprobación, las cuales son de tipo causal de segundo grado porque con ellas se responde de mejor manera a los estudios explicativos, siendo éste el carácter predominante de esta investigación. Hipótesis Principal Los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán no aplican estándares de sostenibilidad tendientes a aumentar la competitividad de la ciudad. Hipótesis Complementarias a) Los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán no contribuyen al fortalecimiento del desarrollo económico local. b) El beneficio social que dejan los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán es mínimo. c) Los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán ejercen mayor presión sobre la estructura urbana y los servicios públicos, al no estar regulados por programas parciales de desarrollo urbano.

118 116 d) Los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán no aplican estándares de sostenibilidad por no incorporar insumos amigables con el medio ambiente durante su edificación y operación. Procedimos sistematizando el grueso de la información bajo la misma lógica utilizada en el instrumento de medición diseñado en el capítulo anterior. En esta ocasión también fuimos de la información más generalizada hasta llegar a la más específica, mostrando los resultados sobre la vivienda vertical de alto nivel. Se trató de sistematizar la información siguiendo en la medida de lo posible el orden de los indicadores establecidos en el instrumento de medición (Ver tabla 7). Se siguió también el raciocinio de la estrategia de recolección de los datos dividida en tres partes: la información obtenida de organismos municipales, estatales y federales. Hacia la recta final se exponen los que directamente resultaron del instrumento de medición aplicado a la muestra de 15 elementos Características de los desarrollos inmobiliarios: indicadores 1 al 20 Para cuestiones prácticas, se elaboró una división geográfica de las zonas con crecimiento inmobiliario vertical de alto nivel sobre la franja costera local de 2005 a 2009 siendo en la que centramos el análisis. Mapa 1. Zonificación de los desarrollos inmobiliarios verticales de lujo de acuerdo a los cuarteles catastrales en que se ubican Fuente: Mapa tomado del Plan Director de Desarrollo Urbano , para el municipio de Mazatlán, Sinaloa, con modificación propia para señalar con el color naranja la ubicación del objeto de estudio a lo largo de la franja costera.

119 117 Delimitamos cuatro zonas: la primera comprendió Avenida Olas Altas y Paseo Claussen dentro de los cuarteles 1, 2 y 7, la segunda a la Avenida del Mar en los cuarteles 8, 10, 12 y 17; la tercera en Zona Dorada incluyó Avenida Playa Gaviotas y Camarón Sábalo dentro de los cuarteles 18 y 19; y la cuarta en el denominado Nuevo Mazatlán que se extiende por Avenida Sábalo- Cerritos dentro de los cuarteles 24 y 25. A la vez que son las zonas de mayor plusvalía en la ciudad por corresponder a la franja costera, son también las áreas consideradas principalmente turísticas con uso mixto y una densidad alta debido a su ocupación y congestión. En estas zonas fue donde para el último trimestre de 2009, 43 proyectos inmobiliarios verticales de alto nivel se desarrollaban en distintas etapas a lo largo de la franja costera local (Véase mapa 2 en Anexo 12). Ello arrojó, según estimaciones propias 73, una proyección de 3,939 viviendas verticales contenidas en dichos desarrollos, mismas que el sector inmobiliario local vislumbraba estarían vendidas y funcionando al primer trimestre de Sin embargo, desde finales de 2008, el mercado inmobiliario local sufrió una contracción atribuida a varios factores como fueron los efectos de la crisis económica estadounidense, que casi a la par se enlazó con la creciente ola de violencia e inseguridad en el país, y en la que Sinaloa no quedó fuera, incluyendo a la ciudad de Mazatlán con el aumento de eventos violentos y ejecuciones vinculadas al narcotráfico. Estos en conjunto causaron desconfianza en el mercado extranjero ya fuesen inversionistas inmobiliarios o compradores finales del producto. Sobrevinieron a esta serie de sucesos, el congelamiento indefinido de las obras en construcción, el retiro de inversiones y la cancelación definitiva de algunos proyectos, así también la huída de potenciales compradores que ya habían apartado inmuebles de este tipo pero no tuvieron la liquidez suficiente para pagarlas o simplemente decidieron no hacerlo inducidos por el miedo y las recomendaciones del gobierno estadounidense y canadiense de no visitar destinos mexicanos inseguros dentro de los que se contempló al estado de Sinaloa 74. A la vez propició, la tendencia inversa de que los residentes extranjeros ya establecidos en el puerto, decidieran abandonar el destino, derivando con la reventa de condominios (no se logró establecer la cantidad de inmuebles en esta situación, pero fue comentado en las visitas). Estos efectos contrarios forzaron al sector a intensificar y redireccionar la oferta hacia el mercado canadiense, que a pesar de la crisis económica contaba con mayor estabilidad financiera, y como 73 Nuestro cálculo no representa una cifra absoluta de viviendas de alto nivel en la franja costera local durante dicho periodo, pues dadas las características de este estudio, no se consideraron las viviendas en complejos horizontales de alto nivel que también se estaban desarrollando dentro de las zonas 3 y El 27 de agosto de 2010, el Departamento de Estado norteamericano lanzó una alerta a sus connacionales que pretendieran viajar a México, ubicando a Sinaloa como una de las entidades con mayor índice de violencia, haciendo énfasis en la ciudad de Culiacán y Mazatlán, esta última debido al reciente incremento en la criminalidad, con más homicidios en el primer trimestre de 2010 que en todo (Noroeste, 29/VIII/2010). Ya el 2 de febrero de 2010, el Ministerio de Relaciones Exteriores de Canadá había clasificado con alto grado de precaución y evitar viajes no esenciales el nivel de su alerta de seguridad para efectuar viajes a México, ante los altos niveles de actividad delictiva relacionada con el crimen organizado y la violencia urbana, que afectaban a entidades como Coahuila, Durango, Guerrero, Michoacán, Nuevo León y Sinaloa. (CNN Expansión, 5/II/2010). También se puede revisar el boletín en el sitio oficial de Asuntos Exteriores y Comercio Exterior de Canadá en:

120 118 segunda opción hacia el mercado interno nacional procedente del norte del país y del estado, pues el segmento de Baby Boomers estadounidense dejó de ser un mercado potencial por la falta de liquidez. Pese a los esfuerzos por ganar nuevos mercados o al menos mantenerlo, para el cierre del primer semestre de 2010, de los 43 desarrollos inmobiliarios que hacían un total de 3,939 viviendas verticales nuevas proyectadas, solamente estaban operando 15 desarrollos que hacían un total de 1,090 viviendas nuevas en la categoría de habitados, mientras que 11 desarrollos en los que se sumaban 806 viviendas quedaron categorizadas en complejos habitados parcialmente todavía con labor de ventas (no se pudo establecer el número exacto de la viviendas ocupadas y las que aún continuaban en venta dentro de éstos desarrollos), además 7 desarrollos con un total de 866 viviendas continuaban en la fase de construcción con ventas, edificándose a un bajo ritmo o intermitente de acuerdo al comportamiento económico, aplazando la conclusión de obras para el cierre de 2010 pero con un margen extendido hasta el 2012, mientras en un principio habían marcado como límite los meses finales de También 3 proyectos de desarrollos inmobiliarios que hacían un total de 548 viviendas proyectadas, congelaron su avance en los proyectos y obras en construcción y 7 desarrollos con un total de 629 viviendas fueron cancelados definitivamente (Ver tabla 9). Tabla 8. Relación de los desarrollos inmobiliarios verticales de lujo de 2005 a 2009 en Mazatlán, Sinaloa por zona Ubicación Total de Total de Zona 1: Avenida Olas Altas y Paseo proyectos por zona viviendas verticales de lujo Claussen Zona 2: Avenida del Mar Zona 3: Zona Dorada en Av. Playa Gaviotas y Av. Camarón Sábalo Zona 4: Dentro del Megaproyecto Marina Mazatlán y Av. Sábalo-Cerritos TOTALES Elaboración propia en base al monitoreo de dichos proyectos con trabajo de campo y gabinete efectuado durante el ciclo

121 119 Tabla 9. Estado de los desarrollos inmobiliarios que forman el universo de estudio de acuerdo al número de proyectos y viviendas contenidas por zona Habitado Habitado parcialmente con ventas En Construcción con ventas Congelado Cancelado #Proyectos # Viviendas #P # V #P # V #P # V #P # V ZONA ZONA ZONA ZONA TOTAL Elaboración propia en base al monitoreo de dichos proyectos con trabajo de campo y gabinete efectuado durante el ciclo De lo anterior se desprenden las variaciones en la producción inmobiliaria, que se reflejan en el Gráfico 3, predominando en cada zona una distinta categoría en cuanto al avance o estancamiento de cada proyecto, pues del total de las 3,939 viviendas proyectadas solo operaban parcial o totalmente 1,896 viviendas contenidas en 26 desarrollos. Gráfico 3. Variación en la producción de viviendas verticales de lujo de 2005 a 2009, de acuerdo a la zona de ubicación sobre la franja costera Zona 1 Zona 2 Zona 3 Zona 4 Canceladas Congeladas En Construcción En Operación* *Englobamos indistintamente en esta categoría tanto las viviendas dentro de complejos habitados parcialmente con ventas y los que están funcionando con el total de sus unidades vendidas, siendo 11 los proyectos que están semihabitados y continúan con ventas y 15 los proyectos funcionando totalmente con reventas eventuales. Elaboración propia en base al monitoreo de dichos proyectos con trabajo de campo y gabinete efectuado durante el ciclo A continuación se dan a conocer cuáles son las empresas desarrolladoras a cargo de los proyectos a lo largo de la franja costera local, así como las características principales relativas a la composición morfológica de dichos edificios verticales como son la cantidad de unidades condominiales contenidas en cada proyecto, la zona en que se encuentran, la cantidad de torres y niveles contemplados, así como el estado en que se encontraban al primer semestre de 2010.

122 120 Tabla 10. Relación de las empresas desarrolladoras y los proyectos inmobiliarios verticales de alto nivel, así como características básicas de su edificación # DESARROLLADOR PROYECTO UNIDADES TORRES NIVELES ESTADO ZONA 1 1 Orca GSG SA de CV Vue CH y 7 En Construcción con ventas 2 LABA SA de CV Puerto Viejo Habitado parcialmente con Skies ventas 3 Park Tower Los PK Invesment SA de CV Pinos Cancelado (fase proyecto) ZONA 2 4 Inmobiliaria Sursin SA de CV Torre Azul Habitado 5 Grupo PROA Breath Mazatlán Cancelado (fase proyecto) 6 Orca GSG SA de CV Vue Habitado 7 Paraiso Hotelero SA de Paradise Bay CV Grand En Construcción con ventas 8 Las Gavias Promueve Desarrollos Club SA de CV Residencial Habitado 9 Vista Pacific Mazatlan Sde Bosanova Cancelado (fase proyecto) 10 Impulsa SA de CV Horizon Sky Habitado parcialmente con ventas ZONA 3 11 Paraiso Hotelero SA de CV Paradise Bay Habitado 12 COVI Desarrollos Torrenza Congelado con ventas 13 Summerlin SA de CV Tramonto (antes Crown Bay) En Construcción con ventas 14 Oceanside Developments SA de CV Ocean Palms Habitado Searay Developments SA 15 de CV Legacy Congelado (fase proyecto) Hydra Desarrollos SA de 16 CV Hydra Waves Congelado (cimentación) 17 Promueve Desarrollos SA de CV Las Gavias Golden Shores Habitado 18 Premier Partners México I Sabalo del Sol Habitado 19 ZONA 4 Desarrollo Marina Mazatlán SA de CV Vistas de la Marina Viyegi SA de CV Villa Mar Desarrollo Marina Mazatlán SA de CV Desarrollo Marina Mazatlán SA de CV Desarrollo Marina Mazatlán SA de CV Bienes y Servicios La Joyita SA de CV Inmobiliaria El Kadete SA de CV Habitado parcialmente con ventas Habitado parcialmente con ventas Costa Veleros Habitado Portofino Habitado Marina Puesta del Sol Habitado Punta Marina Habitado parcialmente con ventas Pacifika En Construcción con ventas

123 121 # DESARROLLADOR PROYECTO UNIDADES TORRES NIVELES ESTADO 26 ZONA 4 Portico Marina SA de CV 27. CB Paraíso SA de CV 28 Oceanside Developments SA de CV Portico Marina Cancelado Marina Costa Bonita Villas Resorit Habitado parcialmente con ventas Tiara Sands Habitado 29 Terra Sinergia SA de CV Solaria Tower Habitado parcialmente con ventas 30 Promotora Fiesta Alegre SA de CV La Ventana Habitado 31 Desert Sunoutfitters SA de CV Mangle Tower Cancelado 32 Promueve Desarrollos Las Gavias SA de CV Grand Resort y Inmobiliaria Puerta Torre Playa Dorada de Mazatlán SA Dorada de CV Habitado 34 Desarrollos Inmobiliarios Bella Area SA de CV Habitado parcialmente primera etapa con ventas Puntarena Cancelado 35 Torre Habitado 36 CB ParaÍso SA de CV Paraiso CB I Habitado parcialmente con ventas 37 CB ParaÍso SA de CV Paraiso CB II Habitado parcialmente con ventas 38 Impulsa SA de CV 39 PK Invesment SA de CV 40 Inmobiliaria Rotación SA de CV 41 CB ParaÍso SA de CV 42 CB ParaÍso SA de CV Marina Gardens Condos Park Tower Cerritos Escondido Towers Quintas del Mar II Costa Bonita Condominiums & Beach Resort 43 Citicapital SA de CV Peninsula Habitado parcialmente con ventas Cancelado En Construcción con ventas En Construcción con ventas Habitado 260 (primera etapa) 2 34 En Construcción con ventas Elaboración propia en base al monitoreo de dichos proyectos con trabajo de campo y gabinete efectuado durante el ciclo *Todos los proyectos contemplados en esta tabla independientemente de su estado al cierre del primer semestre de 2010, fueron incluidos porque todos en algún momento mantuvieron publicidad y labor de ventas. Para dar cara a estos proyectos en la siguiente tabla se exponen los principales accionistas o representantes legales a cargo de las empresas desarrolladoras que por lo general fungen como dueños iniciales de los proyectos y/o administradores únicos una vez puestos en operación, también se da a conocer la procedencia de los inversionistas.

124 122 Tabla 11.Principales accionistas o representantes legales de las empresas desarrolladoras de los proyectos inmobiliarios de alto nivel # PROYECTO DESARROLLADOR PRINCIPALES ACCIONISTAS ORIGEN ZONA 1 1 Vue CH Orca GSG SA de CV Gerhardus Henry Koldyk Extranjero (Canada) 2 Puerto Viejo Skies LABA SA de CV Hector Pastor Cruz Gonzalez, Beatriz Medrano Barros Local 3 Park Tower Los William Chul Se Park, PK Invesment SA de CV Pinos Soo Mi Kim Extranjero (USA) ZONA 2 4 Torre Azul Inmobiliaria Sursin SA de CV Ing. Octavio Hernández Contreras Local 5 Breath Mazatlán Grupo PROA Francisco Prieto Nacional 6 Vue 1200 Orca GSG SA de CV Gerhardus Henry Koldyk Extranjero (Canada) Nereida Dorinda Paradise Bay Guzmán, Leonel 7 Paraiso Hotelero SA de CV Grand Enrique Gomezllanos Extranjero (USA), Chavarín local 8 Las Gavias Club Residencial 9 Bosanova Promueve Desarrollos SA de CV Vista Pacific Mazatlan Sde RL de CV Jaime Peña S/E Regional 10 Horizon Sky Impulsa SA de CV Manuel Clouthier Regional ZONA 3 11 Paradise Bay Paraiso Hotelero SA de CV 12 Torrenza COVI Desarrollos Nereida Dorinda Guzmán, Leonel Enrique Gomezllanos Chavarín Héctor, Coronel Payan, Miguel Coronel S/E Extranjero (USA), local Local 13 Tramonto (antes Crown Bay) 14 Ocean Palms Summerlin SA de CV Oceanside Developments SA de CV 15 Legacy Searay Developments SA de CV 16 Hydra Waves Hydra Desarrollos SA de CV 17 Las Gavias Golden Shores 18 Sabalo del Sol Promueve Desarrollos SA de CV Premier Partners México Inc. SA de CV Ronald Gollehon James Randall Orth, Donald Craig Ballard James Randall Orth, Donald Craig Ballard Sulaiman Abdul Mohammed Jaher Alfahim Jaime Peña Lee Don Extranjero (USA) Extranjero (Canada) Extranjero (Canada) Extranjero (Arabe, EAU) Regional Extranjero (USA)

125 123 # PROYECTO DESARROLLADOR PRINCIPALES ACCIONISTAS ORIGEN ZONA 4 19 Vistas de la Marina Desarrollo Marina Mazatlán Ernesto Fernando SA de CV Echevarria Salazar Regional 20 Villa Mar Viyegi SA de CV S/E S/E 21 Costa Veleros Desarrollo Marina Mazatlán Ernesto Fernando SA de CV Echevarria Salazar Regional 22 Portofino 23 Marina Puesta del Sol 24 Punta Marina 25 Pacifika Desarrollo Marina Mazatlán SA de CV Desarrollo Marina Mazatlán SA de CV Bienes y Servicios La Joyita SA de CV Inmobiliaria El Kadete SA de CV Ernesto Fernando Echevarria Salazar Regional Ernesto Fernando Echevarria Salazar Regional Ing. Fernando Javier Rosete Aragón, Ma.de Jesús Rosete Aragón Local José Carlos Palacios Jauregui, Josefina Jauregui Escobar Local 26 Portico Marina Portico Marina SA de CV Edo Mark 27 Marina Costa Bonita Villas Resorit 28 Tiara Sands. CB Paraíso SA de CV Oceanside Developments SA de CV 29 Solaria Tower Terra Sinergia SA de CV 30 La Ventana 31 Mangle Tower 32 Las Gavias Grand Resort 33 Torre Playa Dorada 34 Puntarena Promotora Fiesta Alegre SA de CV Desert Sunoutfitters SA de CV Promueve Desarrollos SA de CV Inmobiliaria Puerta Dorada de Mazatlán SA de CV Desarrollos Inmobiliarios Bella Area SA de CV Jesús Rogelio Montoya y Treviño James Randall Orth, Donald Craig Ballard Alfonso Pelayo Osuna, Juan Enrique Alcocer Naranjo Miguel Coronel S/E Jaime Peña Tomas de Rueda, Carlos Rdguez, Ignacio Gastelum Bishop S/E Extranjero (Holanda) Nacional Extranjero (Canada) Nacional, local Local S/E Regional Local 35 Torre 360 S/E S/E S/E 36 Paraiso CB I Jesús Rogelio Montoya y CB ParaÍso SA de CV Treviño Nacional 37 Paraiso CB II CB ParaÍso SA de CV Jesús Rogelio Montoya y Treviño Nacional 38 Marina Gardens Condos Impulsa SA de CV Manuel Clouthier Regional S/E

126 124 # PROYECTO DESARROLLADOR PRINCIPALES ACCIONISTAS ORIGEN ZONA 4 39 Park Tower Cerritos PK Invesment SA de CV 40 Escondido Towers Inmobiliaria Rotación SA de CV 41 Quintas del Mar II CB ParaÍso SA de CV 42 Costa Bonita Condominiums & Beach Resort CB ParaÍso SA de CV William Chul Se Park, Soo Mi Kim Extranjero (USA) Guillermo García Coppel, Gabriel García Elenes, Ricardo Fernández Nacional, local Jesús Rogelio Montoya y Treviño Nacional Jesús Rogelio Montoya y Treviño Nacional 43 Peninsula Citicapital SA de CV Felipe Tomé Velázquez Nacional Elaboración propia sistematizando información obtenida a través del Registro Público de la Propiedad y el Comercio de Mazatlán, la Secretaría de Turismo y de la Dirección de Planeación Municipal. En cuanto, al encarecimiento de la vivienda en sus diferentes tipologías como efecto de las acciones implementadas en el mercado inmobiliario pero que no puede desvincularse de las de carácter intervencionista por parte del Estado como facilitador para consolidar las prioridades del sector privado fue analizado a nivel local enfocándonos en la vivienda vertical de alto nivel y la evolución que tuvo el precio del m2 de suelo y de construcción haciendo un comparativo de las tarifas vigentes en 2005 (fecha en que empezó el boom inmobiliario) y de las vigentes a 2010, a través de la consulta de la tabla de valores unitarios para el m2 de suelo y construcción autorizada por el Instituto de Catastro de Sinaloa. Tabla 12. Valores unitarios por m2 de construcción de acuerdo a tipología de vivienda. Tipo Valor Unitario en 2005 $ Valor Unitario en 2010 $ Provisional $ $ Antigua 1 $2, $2, Antigua 2 $2, $3, Moderna 1 $1, $2, Moderna 2 $2, $2, Moderna 3 $2, $3, Moderna 4 $3, $4, Moderna 5 (de lujo) $5, $5, Moderna 6 N/A $6, Moderna 7 N/A $7, Especial 1 $1, $1, Especial 2 $1, $1, Especial 3 $2, $3, Especial 4 N/A $4, Especial 5 N/A $5, Alberca 1 $2, $3, Alberca 2 (de lujo) $3, $4, La que representa al objeto de estudio es la catalogada como Moderna 5 (de habitación multifamiliar) y Alberca 2 de lujo.

127 125 Para lograr una mayor claridad de las características de esta tipología de vivienda, nos apoyamos en la definición elaborada por (Méndez Álvarez, 2010:123) que explica los componentes estructurales y técnicos de la vivienda con tipología Moderna 5: Son construcciones de lujo, la cimentación puede ser a base de combinar zapata aislada y corrida de concreto armado, con columnas y muros de ladrillo de barro recocido pegados con mezcla mortero-arena, con refuerzos de castillos y cadenas de concreto armado, los techos son losas de concreto armado o aligerada con casetón de poliestireno, los pisos son de mármol ó loseta de cerámica porcelanizada de primera, el recubrimiento de los muros interiores y techos son de yeso con molduras, el recubrimiento en baños y cocina es de mármol ó loseta de cerámica de primera de importación con dinteles y cenefas en su diseño, las instalaciones hidrosanitarias son ocultas a base de tubería de cobre y pvc respectivamente, la instalación eléctrica es oculta con tubería de pvc y alambre conductor de primera calidad, las ventanas son de reflecta o similar de aluminio de color y vidrios tipo filtrasol, 6mm, puerta principal es de madera solida de buena calidad y forjada, pudiendo tener un vitral y las puertas interiores son de tambor de cedro o caoba terminado poliéster y cerrajería de importación, closets de madera de primera, la pintura en muros y techos de vinílica y esmalte en la herrería, cuentan con cocina integral con barra recubierta con granito, melanina ó cerámica, cuenta con portero y canceles eléctricos, equipo de intercomunicación electrónico y vigilancia, presenta una fachada con cierto estilo arquitectónico único que identifica a la zona, con elementos que pueden ser materiales pétreos, tejas, molduras, rejas y zona jardineada al frente. Normalmente este tipo de construcción es muy individualizada y se realiza en fraccionamientos de clase social alta. Por lo que a espacios interiores se refiere y el tipo de materiales de construcción utilizados la definición arriba señalada es de mucha utilidad pues detalla a la perfección a la vivienda vertical de alto nivel, que desde iniciada la solicitud para obtener los diversos permisos municipales principalmente el de construcción es catalogada de esta manera. Debido a que es necesario clasificar con antelación tanto el tipo de obra como la calidad de la misma siendo precisamente la catalogada como Moderna 5 y Alberca 2 las correspondientes a este tipo de vivienda, que también generalmente en cuanto al tipo de obra es ubicada como turística y solo en algunas ocasiones como habitación multifamiliar, a pesar que esta última consideramos es la más adecuada. Por otro lado, todos los edificios verticales que forman el universo de estudio cuentan con una construcción individualizada en función de los gustos de extranjeros jubilados, logrando a la vez atraer otro nicho dentro la clase económicamente pudiente al ofrecer los valores ancla propios de un hotel de lujo, características que al mismo tiempo que le otorga un carácter de heterogeneidad frente a otros tipo de viviendas incluso de la de alto nivel horizontal, también la homogeneíza pues todos los productos inmobiliarios dentro de los 43 proyectos que conformaron el universo de estudio tienen las mismas características físicas con servicios similares al interior. Estas afirmaciones pueden constatarse con las fotografías logradas durante la aplicación en campo y visita a los desarrollos. (Ver anexos 13, 14 y 15).

128 126 A continuación presentamos la evolución en el encarecimiento en los costos del m2 de suelo urbano, concentrándonos en mostrar las referentes a las zonas donde se ubica el objeto de estudio. Tabla 13. Valores unitarios por m2 de suelo de acuerdo a ubicación por cuarteles y vialidades en que se ubica el universo de estudio. Valor por m2 Valor por m2 Vialidad CTEL Tramo en 2005 en 2010 Paseo Claussen De calle Las Palmas a calle 1 Circunvalación $1, $1, Paseo Claussen De calle Belisario Domínguez a calle 1 Las Palmas $1, $1, Calle Gral. Ignacio Zaragoza De Belisario Domínguez a Paseo 1 Claussen $ $1, Paseo Claussen De M. Gutiérrez Nájera a Belisario 2 Domínguez $1, $1, Av. Del Mar 8 De Av. Rotarismo a Blvd. M. Gutiérrez Nájera $1, $2, Av. Del Mar 10 De calle Rio Piaxtla a Av. Rotarismo $1, $3, Av. Del Mar De Av. Rafael Buelna a calle Río 12 y 17 Piaxtla $1, $3, Calzada Camarón Sábalo De Av. La Langosta a privada a un 18 costado de MZ $2, $5, Calzada Camarón Sábalo De privada a un costado de MZ a Rodolfo T. Loaiza (hoy Av. 18 Playa Gaviotas) $2, $4, Calzada Camarón Sábalo De privada a un costado de MZ a Av. Rafael Buelna $2, $4, De Av. La Langosta a Blvd. Sábalo- Boulevard Marina Mazatlán 19 Cerritos $ $2, Elaboración propia generada en base a información de la carta de valores unitarios por m2 de construcción para la ciudad de Mazatlán vigente en 2005 y 2010 que formula el Instituto de Catastro de Sinaloa. Se comprueba así que de 2005 a 2009 los valores del suelo sufrieron un aumento estrepitoso en las zonas contempladas en la tabla 13, fluctuando su inflación en un periodo de cinco años entre el 50 y hasta el 150% del costo que tenían en 2005 y que se expresa al compararlos con los valores vigentes a Tales tarifas pueden resultar contrastantes con el hecho de que en el periodo en la ciudad se proyectaba la generación de 3,939 viviendas de alto nivel en la tipología de condominios verticales (sin contabilizar las de tipo horizontal), dirigidas principalmente a poblaciones extranjeras en etapa de retiro y que excluyen por completo a la población local dominante por el alto precio en que se comercializan y el tipo de tasación de los 200 mil dólares al millón de dólares americanos- pero que junto al nicho de mercado de la vivienda de nivel medio residencial (de la cual no se contemplan datos en este estudio) contribuyen al encarecimiento del suelo urbano e inmuebles en la ciudad ampliando la imposibilidad de que la población más vulnerable tenga acceso a un lote para asentarse.

129 127 También el precio del suelo rústico aumentó, en 2009 tenía un valor promedio de 300 pesos el m2, y de acuerdo a los intereses de los especuladores del suelo, ha variado incluso comercializándose en dólares como sucede en la zona del Nuevo Mazatlán. Así el crecimiento de la ciudad sujeto de alguna forma a los intereses de los mercaderes del suelo, presenta a la zona norte como el área urbana en expansión de la vivienda de alto nivel, preferencialmente la paralela a la línea de costa en la que se ha confiado el crecimiento con dichos proyectos inmobiliarios, y que a la par aumentan la densidad de esta zona donde convergen actividades turísticas, residenciales, comerciales y de servicios. De lo anterior se desprende la necesidad de analizar hasta qué punto pueden existir propuestas para estimular la competitividad local, en el caso del suelo y vivienda no solo para atraer poblaciones extranjeras sino para disminuir los signos de polarización existentes entre las distintas zonas de la ciudad y que acentúan su marginación conforme se alejan del paisaje de la costa. Tabla 14. Valor comercial y tamaño de la vivienda vertical de lujo Ubicación Zona 1: Avenida Olas Altas y Paseo Claussen Costo mínimo y máximo de la vivienda vertical de lujo (dólares)* 150,000 Zona 2: Avenida del Mar 162,000 Zona 3: Zona Dorada en Av. Playa Gaviotas y Av. Camarón Sábalo Zona 4: Dentro del Megaproyecto Marina Mazatlán y Av. Sábalo-Cerritos Tamaño mínimo y máximo de la vivienda de lujo en edif. vertical (m2) 300, a , a , , a , , a 400 *En términos de costo no es relevante el origen de la inversión pues indistintamente que esta sea extranjera, nacional, regional o local, la tasación de la vivienda vertical de lujo se hace en dólares estadounidenses. Elaboración propia en base al monitoreo de dichos proyectos con trabajo de campo y gabinete efectuado durante el ciclo Sin embargo los precios comerciales distan mucho de los catastrales y es necesario aclarar que el valor comercial tanto del suelo como de las propiedades en la ciudad distan mucho de las oficiales, sobre todo en la vialidades arriba mencionadas en las que los precios reales sobrepasan por mucho los valores contenidos en las tablas de valores unitarios fijadas por catastro, un ejemplo de ello, son los costos comerciales en el desarrollo inmobiliario Península Mazatlán, ubicado en el corazón del nuevo Mazatlán, sobre la avenida Sábalo-Cerritos, donde al cierre del primer semestre de 2010, el costo por m2 de construcción se comercializaba en $1, dólares estadounidenses, divisa que en esa fecha tenía un valor en moneda mexicana de $13.00 pesos cada dólar, correspondiendo entonces a un precio de $25,900 pesos el m2 dentro de una propiedad nueva de alto nivel donde los inmuebles tienen un tamaño que inicia en los 90m2.

130 128 Por tanto el valor comercial del condominio más pequeño en este complejo habitacional ronda los 2 millones 300 mil pesos. Por otro lado si observamos los rangos en el tamaño de la vivienda vertical de lujo, tomando en cuenta lo estipulado en el Reglamento de Construcción (artículo 7) sobre la clasificación de la vivienda de acuerdo al género y rangos de magnitud e intensidad para conjuntos habitacionales, debiéndose considerar las cifras mínimas que se presentan a continuación, como base de aplicación de las normas y especificaciones técnicas estipuladas por dicho reglamento. Veremos que al compararlos con la tabla 10, si bien hay casos que se ajustan en el número de viviendas de acuerdo a los niveles permitidos, en la mayoría de los desarrollos no se aplica porque su edificación se ajusta en realidad al tamaño del predio en que se construye para obtener la máxima rentabilidad, haciendo caso omiso de estas especificaciones sin que autoridad alguna lo impidiera. I. HABITACIÓN I.1. UNIFAMILIAR: - 24 m2 mínimo para acciones de (una vivienda por lote mínimo) mejoramiento de vivienda mínima existente m2 mínimo para vivienda nueva progresiva popular o de interés social. (una recámara) m2 mínimo para vivienda nueva terminada popular o de interés social. (dos recámaras) II. CONJUNTOS HABITACIONALES - 60 a 92 m2 mínimo para vivienda de interés medio y residencial. II.1 UNIFAMILIAR: - (hasta 50 viviendas) - (más de 50 viviendas) hasta 2 niveles. II.2 PLURIFAMILIAR: - hasta 4 niveles. - (hasta 50 viviendas), de 5, hasta 10 niveles. - (más de 50 viviendas), más de 10 niveles. Es por esta serie de razones que la aprobación otorgada para la edificación de Ocean Palms con 48 condominios en 27 niveles, de Puerto Viejo Skies con 38 unidades en 11 niveles y de Sábalo de Sol con 96 unidades en 7 niveles, pusiera en tela de duda públicamente la regulación de estas construcciones por parte de las autoridades correspondientes como es la Dirección de Planeación Municipal. No obstante, esta clasificación incluida en el reglamento tiene lagunas dado que no contempla el rango del número de vivienda que es adecuado para adoptar en edificios de gran magnitud hasta con 37 niveles. Llama la atención también el tamaño de las unidades, ya que si las comparamos con los parámetros mínimos que se marcan para la vivienda de interés medio y residencial que contempla superficies mínimas de 60 a 92 m2, vemos que en el universo de estudio existen casos en que la

131 129 vivienda vertical de lujo que se oferta tiene tamaños mínimos de 61 y 95 m2, en la zona 1 y en la zona 4 respectivamente, tamaño de las unidades que apenas cubre los parámetros marcados para la vivienda de interés medio y residencial. Sin embargo dado su localización, valores estructurales y técnicos que ya se explicaron con la tipología moderna 5 y alberca 2, pero sobre todo por el recurso paisajístico dado la zona en que se ubican, inflan sus valores comerciales, siendo imposible que el nicho que puede acceder a la vivienda de interés medio y residencial, lleguen a adquirir estos condominios catalogados de lujo De los requisitos para edificación, exenciones y demás apoyos para los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel: De las leyes federales encargadas de regular el impacto socio-ambiental En el caso de los desarrollos inmobiliarios que se ubican paralelo o sobre la franja conocida como Zona Federal Marítimo Terrestre (ZFMT), es necesario que la Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales (SEMARNAT) otorgue la concesión de uso para ZFMT, al igual que la manifestación de impacto ambiental (MIA) para evitar desequilibrios ecológicos que pudiesen suceder derivados de dicha actividad, al ubicarse en predios cercanos a un ambiente costero o de sistemas estuarinos. Lo anterior resulta de lo dispuesto en la Ley General de Equilibrio Ecológico y la Protección al Ambiente (LGEEPA) a través del artículo 28, donde se establece que la evaluación de impacto ambiental, es el procedimiento por medio del cual la Semarnat, establece las condiciones a que se sujetará la realización de las obras y actividades que pueden causar desequilibrio ecológico o rebasar los límites y condiciones establecidos en las disposiciones aplicables para proteger el ambiente y preservar y restaurar los ecosistemas, a fin de evitar o reducir al mínimo sus efectos negativos. De ahí que los interesados deben presentar una MIA, en este caso particular que la Secretaria debe evaluar (artículo 30), además de solicitar una concesión para el uso de dicha zona según la Ley General de Bienes Nacionales. En base a lo anterior se realizó el monitoreo por medio del portal de internet de dicho organismo, para consultar si los proyectos que formaron el universo de estudio, y/o de la muestra, cumplieron con tal requerimiento, lo cual quedó reflejado en la siguientes tablas. Tabla 15. Listado de proyectos o emisión de resolutivos derivados del procedimiento de evaluación de impacto y riesgo ambiental. Clave Promovente Proyecto Modalidad Legacy Condominiums at Mazatlan Construcción de un edificio para departamentos en Searay Developments, SA de condominio 3 niveles para uso MIA- 25SI2007TD025 CV turístico PARTICULAR Fecha de ingreso 29-mar-07 25SI2006TD089 Promueve Desarrollos SA de CV Las Gavias Golden Shores MIA- PARTICULAR 21-jul-06 25SI2004T0002 Marina Desarrollo turístico Fuente: Gaceta Semarnat. Inmobiliaria Marina Mazatlán 2da. Etapa MIA- PARTICULAR 30-mar-04

132 130 Del universo de estudio conformado por 43 desarrollos inmobiliarios, 31 se encuentran paralelo a ZFMT, de los cuales 6 corresponden a la zona 3 a lo largo de la franja de costa de Zona Dorada, y 23 a la zona 4, de los que 9 pertenecen al proyecto Marina Mazatlán, mientras que 14 están contiguos a la Av. Sábalo-Cerritos paralelos en la línea de costa, lo que obliga a contar con esta manifestación esta especificación, exceptuando a Marina Gardens localizado de lado oeste de dicha vialidad, área que no pertenece a ZFMT. A pesar de ello, solo se encontraron 3 manifestaciones de impacto ambiental de 2004 a 2010, de las que una corresponde a Marina Mazatlán segunda etapa (que contiene los 9 proyectos inmobiliarios señalados) y siendo el único del que hubo disponibilidad para acceder al expediente de dicha MIA. Tabla 16. Listado de proyectos o emisión de resolutivos derivados del procedimiento de concesiones para la ZFMT Vigencia (años) Fecha de expedición Razón social Tipo de solicitud Searay Developments SA de CV Concesión S/E 12-jul-10 Promueve Desarrollos SA de CV Concesión S/E 14-dic-09 Oceanside Developments Concesión S/E 07-ago-09 C.B. Paraiso SL de RL de CV Concesión S/E 07-ago-09 Asociación de Condominos de Torre 360 AC Cesión de derechos y obligaciones derivados de la concesión S/E 27-jul-09 Inmobiliaria Rotación Concesión S/E 16-jul-09 Promueve Desarrollos SA de CV Concesión S/E 16-jul-09 Desarrollos Inmobiliarios Bella Area SA de CV Concesión S/E 22-sep-08 Costa Bonita SA de CV Concesión feb-06 Fuente: Portal Semarnat, Subsecretaria de Gestión para la protección ambiental. Dirección general de Zona Federal Marítimo Terrestre y ambientes costeros. Sobre las concesiones para uso de la ZFMT, los 31 desarrollos, distribuidos de igual manera que cómo se explico arriba, requieren según dicha ley, de este trámite, pero solamente se localizaron 9 concesiones Leyes estatales que establecen regulaciones para el desarrollo inmobiliario vertical de lujo verdad o falacia? En cuanto al análisis de disposiciones estatales, la Ley de Desarrollo Urbano de Sinaloa, otorga toda la facultad al municipio para actuar en la regulación de la actividad de edificación de condominios (artículo 9), señalando que éste puede otorgar, negar o condicionar las autorizaciones, licencias, permisos y constancias de su competencia sobre uso de suelo, construcción, condominios, fraccionamientos, subdivisiones, fusiones, relotificaciones, usos y destinos de áreas y predios.

133 131 Esta ley también faculta a los Consejos Municipales de Desarrollo Urbano para opinar sobre la solicitud de autorización de fraccionamientos, relotificaciones, condominios y otros en situaciones especiales que requieran una evaluación más amplia, el cual se integra por el Presidente Municipal, un representante del sector privado, un vocal Ejecutivo que será el titular del desarrollo urbano en el municipio; y nueve consejeros, siendo dos del Ayuntamiento, cuatro de organismos no gubernamentales, un consejero representante de la Junta Municipal de Agua Potable y dos consejeros representantes de la asociación mayoritaria en el Municipio, de arquitectos e ingenieros civiles. Ello de alguna manera afirma que la aprobación para la edificación de tales desarrollos debe pasar sino por la aprobación de Cabildo, si por la del Consejo Municipal de Desarrollo Urbano, en el que se requiere la participación, no solamente de la Dirección de Planeación. Mientras en el capítulo tercero (artículo 98 a 113) se establece el control del desarrollo urbano y lo relacionado a la expedición de dictámenes de impacto urbano que al final dependerá del municipio regular para que se atiendan recomendaciones que deben expedirse por el Consejo Municipal de Desarrollo Urbano, previo al otorgamiento de las licencias, autorizaciones y permisos relativos, cuando las acciones de desarrollo urbano produzcan impactos significativos en el medio ambiente, en la estructura urbana de los centros de población, de la región o zona conurbada y que es aplicable a los desarrollos turísticos costeros, es decir, a la edificación vertical de lujo que estamos analizando. Así también establece las prohibiciones y sanciones que apliquen para cada caso (sección XII), como el hecho de que no pueden ponerse a venta los lotes de un fraccionamiento o condominios en tanto no haya sido otorgada la licencia de construcción correspondiente. También las que aplican para aquellos fraccionadores que vendan, aparten o prometan vender lotes o viviendas en fraccionamientos que no hubiesen sido autorizados por los ayuntamientos, independientemente de las responsabilidades penales que resulten, en cuyo caso podrán ser sancionados por las autoridades municipales hasta por el doble de los precios fijados en los actos jurídicos respectivos, lo que en teoría daría pie a la suspensión de obras, advertencias públicas para evitar fraudes, clausuras, multas de treinta salarios mínimos diarios por cada venta realizada y perdida de beneficios fiscales. Tampoco puede llevarse a cabo ninguna publicidad comercial en favor de los fraccionamientos, cuyo texto contenga datos o hechos falsos o tienda a exagerar la calidad de las obras a un extremo capaz de inducir al público al error y obtener en esa forma un lucro ilícito (artículo 184). Además, establece que las autoridades competentes instrumentarán mecanismos de información para consulta del público respecto de constancias, permisos, licencias y autorizaciones que emitan, en los términos de dicha Ley y de los reglamentos municipales (artículo 108). De lo cual en el apartado de organismos municipales observaremos que nada de esto es parte de la práctica en la actividad inmobiliaria de alto nivel en la localidad.

134 Beneficios fiscales a través de la Ley de Fomento para el Desarrollo Económico de Sinaloa por medio de Ceprofies, que favorecen el desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel en la localidad De 2005 a 2009, la Secretaría de Desarrollo Económico (SEDECO), benefició a los inversionistas de 17 inmobiliarias para la edificación de un total de 20 proyectos, mismos que formaron parte del universo de estudio. De los que al cierre del primer semestre de 2010, 8 estaban en operación, 4 en construcción, 2 congelados y 5 cancelados como se muestra en la siguiente tabla. Tabla 17. Estado de los proyectos apoyados con Ceprofies al cierre del primer semestre de 2010 Habitado Habitado parcialmente con ventas En construcción con ventas Congelados Cancelados ZONA 1 Puerto Viejo Skies Vue CH PK Los Pinos ZONA 2 Paradise Bay Grand Bosanova ZONA 3 ZONA 4 Las Gavias Golden Shores Torrenza Sabalo del sol Legacy Las Gavias Marina La Ventana Shores (grand Pacifika Puntarena resort) Torre 360 Solaria Tower Escondido Towers Mangle tower Paraíso CB PK Cerritos Elaboración propia basada en información de SEDECO, Dirección de Proyectos, obtenida por recurso de Acceso a la Información, Infomex Sinaloa y monitoreo de dichos proyectos con trabajo de campo y gabinete efectuado durante el ciclo El fundamento de la Ley para otorgar tales facilidades reside en promover y estimular la inversión y el empleo llevando a cabo condonaciones en favor de empresas de distintos giros entre ellos el inmobiliario a través de la absolución desde el 50% y hasta el 100% en los pagos del impuesto sobre la adquisición de inmuebles (ISAI), del registro público de la propiedad, de las licencias de construcción, del impuesto de predial y de nómina (este último puede condonarse por espacio de 1 a 5 años). También se incluyen la simplificación de trámites por medio de la Ventanilla Única de Gestión Empresarial (URGE). Además se señala podrán ser sujetos a incentivos fiscales las actividades de personas físicas o morales que realicen inversiones iguales o superiores a 300 mil UDI S y que generen por lo menos 16 nuevos empleos (artículo 25), los que quedan definidos según el artículo 28 de esta ley para las empresas de nueva creación como aquellos empleos promedio permanentes que hayan sido contratados dentro de los primeros 12 meses de operación y sean registrados ante el Instituto Mexicano del Seguro Social, sin embargo jamás se menciona si éstos deben ser de tipo permanentes o temporales o mixtos.

135 Esta omisión resulta importante pues da pie a justificar la práctica de acciones a conveniencia para la obtención de estos apoyos como se observa en la tabla 18, en la que podemos ubicar desarrollos beneficiados con Ceprofies que ni siquiera generaron 16 nuevos empleos permanentes, pero que muy probablemente se pasan por alto debido a que generalmente durante el primer año de iniciados los proyectos están en construcción y debido a que dicha etapa puede ser intermitente hasta por 36 meses o más, estos empleos pueden ser contabilizados como empleos permanentes a pesar de tratarse de empleos temporales en las diferentes etapas de construcción pero que una vez terminada la edificación de los condominios, los obreros ocupados regresarán a las filas de personas sin empleo. 133

136 134 Tabla 18. Inmobiliarias beneficiadas con Ceprofies para condominios verticales de lujo y las exenciones autorizadas Año Proyecto Inmobiliaria Empleos permanentes Empleos eventuales % del Impuesto s/nómina 1-5 años % Impuesto predial 1-5 años % ISAI % Reg. Público 2005 La Ventana Promotora Fiesta Alegre SA de CV N/A N/A 2005 Paraiso Costa Bonita CB Paraíso SA de CV N/A Torre 360 Operadora turisitica de Mazatlán SA de CV % Lic. Const Las Gavias Golden Shores Promueve Desarrollos SA de CV Las Gavias Cerritos Resorts Promueve Desarrollos SA de CV Las Gavias Marina Shores Promueve Desarrollos SA de CV Mangle Tower Desert Sunoutfitters SA de CV Puntarena Desarrollos Inmobiliarios Bella Area SA de CV Pacifika Inmobiliaria El Kadete SA de CV Park Tower Los Pinos PK Invesment SA de CV Park Tower Cerritos PK Invesment SA de CV Escondido Tower Inmobiliaria Rotación SA de CV S/E S/E S/E S/E S/E 2007 Solaria Tower Terra Sinergia SA de CV Legacy Tower Searay Developments SA de CV Puerto Viejo Skies LABA SA de CV Bosanova Vista Pacific Mazatlan Sde RL de C Torrenza Covi SA de CV Vue CH Orca GSG SA de CV Paradise Bay Grand Paraíso Hotelero Mazatlán SA de CV Sabalo del Sol Premier Partners México Inc. SA de CV Fuente: Elaboración propia basada en información de SEDECO, Dirección de Proyectos, obtenida por recurso de Acceso a la Información, Infomex Sinaloa.

137 135 Todas las desarrolladoras y proyectos marcados en la tabla 18 recibieron por medio de la Ley de Fomento para el Desarrollo Económico de Sinaloa, apoyos Ceprofies e incentivos fiscales para concretar los proyectos inmobiliarios que se mencionan, y que según la ley en caso de incumplir (artículo 39 y 40) los compromisos asumidos por parte de los inversionistas (entre ellos la entrega de un informe en donde se acrediten tales compromisos dentro de los 18 meses del otorgamiento del incentivo) pueden ser merecedores de sanciones. Sin embargo, la respuesta a la solicitud vía Infomex al respecto de las empresas sancionadas por estas razones fue que a la fecha no existía ninguna empresa sancionada. Tampoco fue posible conocer la información referente a la cantidad en pesos de los proyectos apoyados, debido a que se señaló que estas cifras solo las tienen en las áreas recaudadoras de los municipios y del estado o en su caso en el Congreso del Estado. Por otra parte, no existió congruencia en la información vertida en la tabla 18 referente a los empleos que se producirían con la puesta en marcha de cada proyecto, que de haber sido realidad se habrían generado un total de 406 empleos permanentes y 3,600 empleos eventuales contenidos en los 20 proyectos inmobiliarios apoyados con Ceprofies, que forman parte del universo de estudio compuesto por 43 elementos. Sin embargo, en virtud de las variaciones en la producción de viviendas verticales de alto nivel en el mercado local y tomando como referencia la información mostrada en la tabla 18, se afirma que dejaron de producirse 196 empleos permanentes y 1,553 empleos temporales porque 2 proyectos beneficiados fueron congelados y 5 cancelados. Otro punto importante es que al correlacionar la información proporcionada por la Secretaría de Desarrollos Económico y la procedente de la Secretaría de Turismo, se advirtió que las cifras sobre la generación de empleos en dichos desarrollos no guardan coincidencia alguna. (Ver tabla 19). Tabla 19. Comparativo de empleos generados en los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel según datos* de SEDECO y ST Proyecto (ST) (SEDECO) (ST) (SEDECO) Empleos Permanentes Empleos Permanentes Empleos Eventuales Vue CH Torrenza Las Gavias Golden Shores Sábalo del Sol Pacifika Escondido Tower TOTALES Empleos Eventuales *Solo fue posible realizar este comparativo en 6 desarrollos inmobiliarios pertenecientes al universo de 43, por ser en los únicos casos que existió disposición de información por parte de los dos organismos. Fuente: Elaboración propia basada en información de SEDECO, Dirección de Proyectos y de ST, Padrón Nacional de Proyectos de Inversión en sector turístico, obtenida por recurso de Acceso a la Información, Infomex Sinaloa.

138 136 Resaltan las claras inconsistencias en la cifra real de las plazas directas ya sean eventuales o fijas que en tales desarrollos se generan durante la etapa de construcción, y una vez finalizada ésta, a lo largo del funcionamiento de los mismos. En ninguno de los elementos en los que pudo efectuarse el cruce de la información existió coincidencia en las cifras sobre empleo proporcionadas por la Secretaría de Desarrollo Económico y por la Secretaría de Turismo para cada proyecto inmobiliario. El resultado fue la imposibilidad de conocer oficialmente la cantidad exacta de empleos que realmente se crearon. Concluimos entonces que ni las proyecciones otorgadas por SEDECO ni por SECTUR son fidedignas. No obstante, según los datos obtenidos en trabajo de campo durante el monitoreo directo y visita de 12 desarrollos inmobiliarios y entrevistas, se constató que el rango aproximado de personas empleadas directamente durante la construcción va de 20 en proyectos pequeños y hasta 230 personas (obreros) en los de gran magnitud, mientras que los empleos permanentes en desarrollos que ya están funcionando va de 3 a 12 personas en cada uno, ya sea en labores de administración, mantenimiento y limpieza, y servicios de vigilancia. En algunos casos son trabajadores por honorarios o temporadas. Esto modifica las cifras oficiales de tabla 18 y 19, pero de acuerdo a la experiencia de observación directa durante la aplicación del instrumento de medición, resultó al menos más cercana a la realidad. Añadimos a la inconsistencia de la información, que en el Padrón Nacional de Proyectos de Inversión en el sector turístico, obtenido por recurso de Acceso a la Información, vía Infomex Sinaloa, aparecen 15 proyectos que también se contemplan en el inventario de inversiones turísticas en Mazatlán Sinaloa de 2005 a 2009 manejado por la Secretaría de Turismo, a los cuales esta dependencia afirmó se les ha otorgado apoyos Ceprofies, sin embargo, de los 15 que contemplan solamente 9 coinciden con el informe proporcionado por SEDECO respecto a los desarrollos inmobiliarios de este tipo que fueron beneficiados (ver tabla 18). Tabla 20. Proyectos que la Secretaría de Turismo señala fueron beneficiados con apoyos de Ceprofies de 2005 a 2009 pero que Sedeco no contempla 1 Horizon Sky 2 Crown Bay (Tramonto) 3 Hydra 4 Marina Costa Bonita 5 Marina Gardens 6 Peninsula Elaboración propia sistematizando información obtenida de SEDECO, Dirección de Proyectos, del Padrón Nacional de Proyectos de Inversión en sector turístico, obtenida por recurso de Acceso a la Información, Infomex Sinaloa y de Secretaría de Turismo. Además, según la Secretaría de Desarrollo Económico (SEDECO), se atrajeron inversiones turísticas en 2 proyectos nuevos beneficiados con apoyos Ceprofies y mismos incentivos fiscales por medio de la Ley de Fomento para el Desarrollo Económico de Sinaloa. Lo que nuevamente resulta discrepante al comparar los datos de 2005 a 2009 relacionando el número de inmobiliarias beneficiadas por medio de la misma ley y recurso de Ceprofies, con el

139 137 número de empresas turísticas en el ramo hotelero que fueron beneficiadas durante el mismo periodo siendo solamente dos proyectos ubicados en las zonas de estudio: Hotel Riu con 716 habitaciones, Hotel Crown Plaza con 96, que en conjunto generaron 897 habitaciones nuevas, así como 100 empleos permanentes y 1,560 empleos temporales. Lo que comprueba una vez más que la apuesta confiada al ramo inmobiliario no contribuye significativamente al menos económicamente a elevar el bienestar de la población local pues la cifra de los empleos permanentes contenidos en tales desarrollos resultan ridículos. A continuación presentamos datos sobre la ocupación en el sector de la construcción en la localidad enfocado en la edificación residencial, correlacionando la información obtenida por diferentes vías y que en conjunto comienzan a contribuir al descubrimiento de la verdadera anatomía de estos desarrollos inmobiliarios a los que se ha confiado equivocadamente el crecimiento económico de la ciudad. Tabla 21. Comparativo de las unidades económicas y personal ocupado en el municipio de Mazatlán 2004 y 2009 en el sector de la construcción, edificación residencial y no residencial Unidades económicas Personal ocupado Total de unidades económicas en el municipio de Mazatlán Unidades económicas en el sector de la construcción Unidades económicas en edificación Unidades económicas en edificación residencial S/E 16,220 Total de personal ocupado en los diferentes sectores Total personal ocupado en la construcción Total personal ocupado en edificación Total personal ocupado en edificación residencial S/E 97,429 3,971 3,980 2,943 2,295 1,486 1,226 Unidades económicas en Total personal ocupado en edificación no residencial edificación no residencial 1,457 1,069 S/E Significa que el dato no se pudo especificar. Fuente: INEGI. Censos económicos 2004 y 2009, con datos de 2003 y 2008 respectivamente. Aunque el número de unidades económicas en la edificación no tuvo variación, si lo tuvo el personal total ocupado en ellas (incluye personal dependiente de la razón social y los no dependientes), sufriendo una disminución tanto en la edificación residencial como en la no residencial. Solamente en la información obtenida del censo económico 2004 se pudo desagregar que del personal total ocupado en edificación residencial que era de 1,486 personas, de las cuales 1,448 se emplearon en la edificación de vivienda unifamiliar, mientras que solo 38 personas lo hicieron en la edificación de vivienda multifamiliar. La desagregación de datos hasta ese nivel no estuvo disponible cuando se consultó el censo económico 2009, impidiendo llegar a esta escala para conocer la cifra de personas empleadas en edificación de vivienda unifamiliar y multifamiliar en ese año.

140 138 Sin embargo, la información mostrada es suficiente para afirmar que hubo una variación a la baja de las personas que se emplearon en la edificación en 2004 y La cara oculta de la regulación del desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel, en manos del municipio Esta escala que es la más cercana para la regulación de las diversas actividades económicas que se establecen en la ciudad, fue con la cual vimos materializado el cúmulo de inconsistencias que encierra la actividad inmobiliaria de alto nivel sobre la franja costera de la ciudad, debido a que si bien como ya hemos abordado, existen toda una serie de leyes y organismos gubernamentales que establecen la normatividad a seguir previo, durante y posterior a la edificación de una obra de dichas características. Encontramos que entre el deber ser de las políticas públicas y el hacer hay una lejanía importante. Según el análisis del reglamento de construcción de Mazatlán, que a su vez depende de las disposiciones que marca la Ley de Desarrollo Urbano del estado de Sinaloa, no puede iniciarse construcción alguna, hasta que se haya obtenido la licencia de construcción (artículo 34). En el caso de los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel (artículo 31, 32 y 52) previamente debe entregarse también: - Dictamen de alineamiento, uso del suelo y número oficial vigente, - Licencia de uso del suelo para la que se requiere el dictamen favorable de la manifestación y/o estudio de impacto ambiental, que la misma dirección de planeación evalúa salvo los casos reservados a la federación, - Los conjuntos de desarrollo deben presentar el título de propiedad inscrito en el registro público de la propiedad, - Constancia de factibilidad de servicios de Agua Potable y Alcantarillado expedida por la JUMAPAM, - Constancia de factibilidad de servicios de electricidad; expedida por la C.F.E. Junto a lo que es necesario entregar (artículo 33) el expediente que integre el proyecto ejecutivo arquitectónico, diseño de instalaciones, memoria descriptiva, diseño estructural y los planos del proyecto para especificar tanto los ejes constructivos, materiales, acabados y equipos a utilizar. Este proceso debe estar avalado por el director responsable de la obra (D.R.O) encargado de dicho proyecto. Se enfatiza que no se autorizará ningún proyecto de conjunto habitacional de nueva creación a los que se pretendan situar en zonas que representen riesgo para personas, propiedades o actividades. Así tampoco podrá realizarse ningún trámite u otorgar licencia alguna de existir un estado litigioso en el predio. Por otra parte, una vez concluida la edificación se debe autorizar la ocupación de la obra previa inspección física y revisión de la obra para extender la Constancia de Terminación de Obra, que es la certificación oficial de que la obra se realizó de acuerdo al proyecto autorizado por la Dirección de Planeación (artículo 59).

141 139 Así como la constancia de Visto Bueno de Seguridad y Operación, que certifica el cumplimiento de las condiciones de seguridad de una obra o instalación (artículo 60). La cual cabe señalar aunque no se expide propiamente para edificios de uso habitacional, si aplica para todas las instalaciones de tipo deportivo, recreativas como albercas, billares, restaurantes y de transportadores electromecánicos de personas o carga como son elevadores, todas las cuales, están contenidos dentro de las áreas comunes de los desarrollos inmobiliarios. Fue en pleno conocimiento de tales requerimientos y ejerciendo el derecho de acceso a la información pública que se solicitaron a la Dirección de Planeación Municipal, vía la Coordinación de Acceso a la Información Pública la relación de licencias de construcción autorizadas y el número de permiso correspondiente, así como los resúmenes o proyectos ejecutivos 75 de los desarrollos inmobiliarios en la categoría de condominios verticales y residencial turístico 76 correspondientes al periodo de 2005 a 2009 haciendo referencia a aquellos que hubiesen sido aprobados para edificarse en la ciudad, así como la autorización de ocupación de obra de los proyectos que ya estaban funcionando y que formaron parte del universo. Esta petición tuvo que modificarse solicitando solo la relativa a los 15 elementos que formaron parte de la muestra, debido a que el Jefe de Departamento de Seguimiento Centro Histórico e Inspección, Dagoberto Hernández, arguyó la imposibilidad de recabar la información de todos los proyectos debido a la magnitud y la inexistencia de un programa que permitiese localizar dichos archivos. Durante las visitas periódicas a esta dependencia pudo observarse que si bien ese organismo es el encargado de la regulación de las licencias y permisos de construcción de las obras, pues la Ley de Desarrollo Urbano del estado de Sinaloa le concede toda la facultad al municipio para actuar en la regulación de los condominios (artículo 9) en la práctica hay una completa desorganización para dar razón y seguimiento de los proyectos. Así también, Hernández Valenzuela, reconoció que no todos los proyectos pasan por la misma regulación para su aprobación pues mientras unos deben obtener aprobación por parte de Cabildo otros no, siendo lineamientos que no tienen fundamento real en ningún reglamento relacionado a dicha actividad, y que por el contrario llega depender de las ordenes, o aprobación girada según sea el caso desde alguna autoridad estatal o municipal. Su escusa difiere de la ley si retomamos el artículo 108 de la Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Sinaloa, que establece que en función de que la consulta pública de constancias, permisos, licencias y autorizaciones emitidas por la dirección de planeación municipal, forma parte de los derechos que todo ciudadano puede ejercer, en virtud de lo que las autoridades 75 En el artículo 33 del Reglamento de Construcción vigente para el municipio de Mazatlán, señala como debe integrarse y que debe contener el proyecto ejecutivo destacando los ejes constructivos, especificaciones de materiales, acabados y equipos a utilizar incluyendo el proyecto arquitectónico, diseño de instalaciones, memoria descriptiva, diseño estructural y los planos del proyecto incluyendo orientación y escala gráfica. 76 La razón por la que se solicitó información tanto en la categoría de condominio como residencial turístico, respondió al ajuste realizado previendo el posible margen de error que pudiese presentarse a la hora de pedir tal información dado que la que hemos denominado vivienda vertical de lujo, observamos no es categorizada de una sola forma por los distintos órganos de gobierno, pues pese a que la tipología es la misma arbitrariamente están considerados ya sea como condóminos, residencias turísticas y condo-hotel o simplemente inversiones turísticas.

142 140 competentes deben instrumentar mecanismos de información para que dicho proceso resulte exitoso podemos afirmar que ello es solo una fantasía. Se tuvo oportunidad de revisar solo los expedientes de Vue CH, Puerto Viejo Skies, Paradise Bay Grand, Torrenza, Hydra Waves, Sábalo del Sol y Las Gavias Grand Resorts. De éstos únicamente dos forman parte de la muestra de 15 elementos, Puerto Viejo Skies y Paradise Bay Grand. Durante la consulta de los 7 expedientes facilitados para su revisión en las instalaciones de la dirección de planeación municipal, pudieron advertirse muchos vacíos pues no existieron resúmenes de los proyectos ejecutivos, ninguna de las memorias descriptivas se proporcionó en su totalidad, ni se encontró la documentación completa señalada por los artículos 31, 32 y 52 del reglamento de construcción, salvo en el caso de Vue CH del que sí se consultó el pago de licencia, permiso de construcción, las constancias de factibilidad de servicios de agua potable y alcantarillado, y de electricidad por CFE, el dictamen de alineamiento y el de uso de suelo). De los relativos a Torrenza solo se encontraron el permiso de construcción y pago del mismo, aunque condicionado a entregarse una vez que presentara el proyecto ejecutivo completo, con los 20 niveles autorizados, (en la publicidad este proyecto siempre anunció tendría 33 niveles). En cuanto al expediente del proyecto de Puerto Viejo Skies situado en la zona 1, no se encontró ningún documento oficial relativo a los permisos necesarios para edificar y lo único que contenía el archivo era la solicitud que el ciudadano Rafael Ernesto de Jesús Domínguez Gómez Rubio realizó a la Dirección de Planeación y Desarrollo Urbano del H. Ayuntamiento de Mazatlán haciendo uso de la Ley de Acceso a la Información Pública el 12 de julio de 2008 para pedir se le expidieran copias certificadas de la licencia o permiso de construcción para la edificación del condominio, la autorización del cambio de uso de suelo, la constancia de factibilidad de drenaje y agua potable expedida por la Junta Municipal de Agua Potable y Alcantarillado de Mazatlán, la constancia de factibilidad de suministro de energía eléctrica expedida por la CFE y el alineamiento para edificación. Anexaba un croquis de localización del condominio, señalando que en caso de que no existiese alguna de las constancias que solicitaba, pedía proceder en consecuencia y con la aplicación a la Ley con la suspensión de la obra. Así también se encontró la respuesta que el propio Director de Planeación de Desarrollo Urbano, el arquitecto Ramón Alberto Soto Millán giró a la solicitud de este ciudadano el 1 de agosto de 2008 señalando que habiendo revisado los archivos de esta Dirección, se le hace saber al solicitante, que no tenemos información o en su defecto expediente, respecto a construcción del condominio en el domicilio que se nos proporciona con antelación; la construcción más cercana de la cual tenemos conocimiento es en el fraccionamiento Balcones de Loma Linda, si desea información de dicha construcción el conducto para hacernos llegar dicha solicitud a ésta Dirección, es por medio de la Coordinación Municipal de Acceso a la Información Pública. Personalmente durante la revisión de los expedientes facilitados se cuestionó al encargado el faltante de documentación de este proyecto y los demás, a lo que respondió que por el momento dicho archivo no estaba disponible y de los otros solo encontraron lo facilitado. De Paradise Bay Grand, se encontró el permiso de construcción y su pago, además una resolución en la que se consideraba el proyecto como procedente condicionado en materia de impacto

143 141 ambiental debiendo cumplir disposiciones referidas a la construcción, operación y mantenimiento del desarrollo inmobiliario, así también la memoria descriptiva y un estudio de mecánica de suelos referente al proyecto. No se localizaron constancias de factibilidad, ni dictámenes. De los 43 desarrollos inmobiliarios se ubicaron 6 licencias de construcción y su pago, de las cuales solo una corresponde a un proyecto que formó parte de la muestra de 15 elementos. Tabla 22. Relación de pagos por licencia de construcción y bonificaciones de los proyectos Proyecto Estado Importe pagado por licencia de construcción en $ m.n. Bonificaciones otorgadas por concepto de licencias de construcción en $ m.n. Notas Torrenza Congelado $2,195, S/E Vue CH En Construcción $571, Paradise Bay Grand En Construcción $1,363, , y 282, , y 179, Tiene otorgado el 50% dscto. Tiene otorgado el 50% dscto. Tiene otorgado el 50% dscto. Sabalo del Sol En Función $273, S/E Tiene otorgado el 100% dscto. Hydra Waves Congelado $2,538, S/E Tiene otorgado el 20% dscto. Las Gavias Marina 1' y Tiene otorgados el En Función S/E Shores 1'240, % dscto. *Los costos de los importes pagados son netos y sobre ellos posteriormente se realizan las bonificaciones de acuerdo a los % de descuento que se haya autorizado para cada proyecto de acuerdo a los beneficios fiscales otorgados. Fuente: Dirección de Planeación, Ayto. de Mazatlán Resultados de la aplicación del instrumento de medición a la muestra de 15 elementos: Indicadores del 21 al 51 Del universo compuesto por los 43 proyectos inmobiliarios que mostramos en la Tabla 10, fueron seleccionados de forma aleatoria, los desarrollos para conformar la muestra representativa de 15 elementos siguiendo el único parámetro ya expuesto en el capítulo 3, de que fuesen desarrollos que al momento del trabajo de campo para aplicar el instrumento de medición tuvieran en exhibición el condominio modelo. Como recordamos, por esta vía se logró el acceso a 12 desarrollos inmobiliarios, mientras que los 3 restantes que conformaron la muestra, fueron evaluados en su totalidad por la combinación de los diversos recursos que también ya señalamos. En la zona 1 se visitó el desarrollo Puerto Viejo Skies ya que fue el único que tenía modelo en exhibición disponible y que estaba habitado parcialmente y con ventas.

144 142 En la zona 2 se visitaron 2 desarrollos siendo Paradise Bay Grand y Horizon Sky Residences. De los cuales, el primero ya tenía ventas aunque continuaba en construcción en la etapa de obra negra, por lo que el modelo en exhibición estaba montado en la oficina de ventas, mientras que el segundo se encontraba terminado y habitado parcialmente pero aún tenía condominios disponibles para venta. También fue posible agregar a la muestra la Torre Azul y Vue 1200, dentro de la zona 2, ambas funcionando habitadas totalmente y por ende sin ningún modelo en exhibición, pero que debido a que se encontraron archivos muy completos en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio de Mazatlán, referente a estos proyectos como fueron los expedientes relativos a la Constitución del Régimen de Propiedad en Condominio, Contratos de Compra- Venta de los terrenos en que se edificaron, así como la Constitución de la Sociedad desarrolladora se pudo proceder al llenado del instrumento de medición mediante forma mixta incluyendo distintas herramientas auxiliares como fueron la observación y toma de fotografías del exterior de los edificios para analizarlas, la consulta de los sitios web oficiales de Vue 1200 donde pudo monitorearse el avance en la construcción de la obra, así como la publicidad. En la zona 3, al igual que en la anterior, se logró adherir el desarrollo inmobiliario Ocean Palms como elemento de la muestra, mediante igual metodología que para Torre Azul y Vue 1200 procediendo a la evaluación y llenado del instrumento de medición revisando la misma clase de expedientes consultados en el registro público de la propiedad sobre este proyecto y haciendo uso de las mismas herramientas auxiliares. En esta zona no se tuvo acceso para recorrer al interior ningún desarrollo, dado que en Torrenza se rechazó la solicitud, en Legacy Tower e Hydra Waves no fue posible obtener información de los proyectos pues las oficinas se mantuvieron cerradas las tres ocasiones que se visitaron, en cuya última ocasión se observó un letrero que señalaba el cierre por temporada referente al proyecto de Legacy y de Hydra Waves se tuvo conocimiento de que el proyecto estaba congelado además que las veces que se acudió no se observaron trabajadores ni avance en la obra de construcción. En Crown Bay, ahora conocido como Tramonto tampoco se proporcionó información. Mientras que Paradise Bay (zona dorada), Las Gavias Golden Shore y Sábalo del Sol ya estaban funcionando y sin ventas. En la zona 4 se realizaron 9 visitas con éxito siendo Península, Escondido Towers, Solaria Tower, Punta Marina Luxury Condos y el conglomerado de proyectos del desarrollador Costa Bonita visitando Quintas del Mar II, en la que se obtuvieron datos sobre los 5 desarrollos que han edificado que son: Costa Bonita Condos & Beach Resort, Paraíso CB I, Paraíso CB II, Marina Costa Bonita y Quintas del Mar II en cuyo caso pudo complementarse la información también con los archivos disponibles en el registro público de la propiedad, fotografías, publicidad y renders además de visitar el modelo en exhibición. En esta zona, en el proyecto de Pacifika que se encontraba en construcción con ventas se rechazó la solicitud para realizar la visita, mientras en Villa Mar Condos, las veces que se acudió no se localizó a nadie para tener acceso aunque mantenían unidades disponibles para venta y en Las

145 143 Gavias Grand Resort Residences no se aceptó ni rechazó abiertamente la solicitud pero se argumentó que no estaba la persona que podía autorizar la entrada y muestra del edificio. Tabla 23. Zonificación de los desarrollos inmobiliarios que formaron la muestra de 15 elementos para aplicar el instrumento de medición en la investigación de campo ESTADO ZONA 1 ZONA 2 ZONA 3 ZONA 4 Habitado parcialmente y con ventas Habitados totalmente y con reventas eventuales En Construcción y con ventas TOTALES Elaboración propia en base al monitoreo de dichos proyectos. De acuerdo a las consideraciones señaladas en el capítulo 3 es que se llevó a cabo la evaluación de la infraestructura física de los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel sobre la franja costera para detectar la inclusión o exclusión de parámetros de construcción sostenible, logrando con ello cerrar el círculo que nos llevase a establecer la comprobación o rechazo de las hipótesis complementarias c y d. En busca de establecer sí el desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel en la ciudad se inclina a la tendencia de integrar componentes energéticos y medioambientales que contribuyan a la conservación de los recursos naturales de la localidad y a mejorar el entorno urbano de la ciudad o simplemente siguen la tendencia del urbanismo especulativo del que hablan Lefebvre, Borja, Harvey, Antequera, Naredo y Castro Bonaño. Antes de entrar de lleno a la interpretación de resultados derivados de las visitas a 12 desarrollos y el análisis a través de expedientes como explicamos para el caso de 3 desarrollos, se comparten una serie de puntos de vista expresados por diferentes actores Perspectivas y opiniones de actores relacionados con la actividad inmobiliaria local Como ya se mencionó en el capítulo anterior uno de los instrumentos utilizados para la recolección de información fue la entrevista semiestructurada. Mediante esta pudimos enriquecer la investigación sobre el objeto de estudio debido a que a través de tal técnica se vertieron distintas opiniones desde las muy particulares perspectivas de cada uno de los actores que participaron, y aunque se hicieron separadamente bajo distintos contextos de forma espontánea se observó la existencia de elementos comunes entre una y otra porque en algún punto durante el ejercicio fueron abordados por el entrevistado aún y cuando en cada caso se guió de acuerdo al área en que cada actor se desempeñaba obviamente vinculado con el objeto que estábamos analizando pero dejando apertura para que compartiera sus experiencias. Tal fue el caso de cuatro vendedores de bienes raíces, un prospectador de venta, un gerente al frente de un proyecto inmobiliario, una persona del departamento de relaciones públicas de un desarrollo, un proveedor de equipamiento y materiales de construcción, un arquitecto independiente y un comprador.

146 144 Por cuestiones de ética así como para evitar algún conflicto a las personas que amablemente compartieron sus experiencias y puntos de vista de la actividad inmobiliaria local específicamente sobre las torres de condominios, no se revelan los nombres verdaderos dado que fue la única condición que se pactó al inicio de las entrevistas y que a su vez estableció un clima de mayor confianza con los entrevistados, por lo que referiremos sus declaraciones textuales bajo un seudónimo haciendo alusión al tipo de actividad que desarrollan como actores en este proceso. Al inicio de cada entrevista se explicó a cada uno que el interés primordial por conocer sus experiencias se debía a la realización de una investigación para la elaboración de la tesis de maestría a través de la que se buscaba establecer las características del desarrollo inmobiliario local de tipo vertical que en recientes años había tomado fuerza en el puerto Opiniones de un proveedor y un arquitecto Esta fue la primera entrevista que se concretó a lo largo de la investigación empírica y aunque inicialmente se llevaría a cabo solamente con el proveedor de equipamiento para inmuebles debido a que se efectuó en una oficina en la que intermitentemente acudían clientes, un arquitecto que se encontraba en el lugar al escuchar la plática se interesó e integró a ella debido a que en alguna época de su trayectoria estuvo involucrado en la edificación de residencias turísticas de tipo horizontal y vertical para el mercado extranjero. Debido a que para entonces aún no se había logrado visitar ningún desarrollo inmobiliario la idea principal fue aprovechar la experiencia del proveedor para conocer el tipo de preferencias que imperaban en el mercado inmobiliario vertical en cuanto al equipamiento que se seleccionaba para instalar al interior de los inmuebles. El proveedor que llamaremos Pablo indicó que en realidad el tipo de equipamiento elegido por los desarrolladores depende mucho del mercado al que se dirige pero sobre todo del presupuesto del constructor Una misma empresa puede tener diferentes proyectos y no quiere decir que todos tienen la misma calidad, porque si cuando inició una obra contaba con más dinero, más presupuesto, probablemente va elegir equipo de mayor calidad que si cuando empieza a construir el otro no cuenta con los mismos fondos comentó. Y es que coincide con los demás actores sobre el impacto de la crisis porque si bien el 2008 fue un muy buen año en ventas, desde mayo de 2009 primero por la influenza y después por la crisis económica, las ventas se cayeron y también algunos constructores miraron más a las líneas económicas como sucede con las que ofrecen la marcas nacionales Helvex y Urrea. No significa que por ser económicas no sirvan, pero el tiempo de vida útil puede ser menor que uno de más calidad, estas mismas marcas tienen líneas de lujo y también se venden bien, pero como te digo tiene que ver mucho el mercado al que va dirigido y el presupuesto del constructor porque como muchos se enfocan en el extranjero que no está aquí todo el año pues el uso del producto no va ser tan intensivo y así una línea económica puede tener más duración. Ante tal explicación la pregunta obligada fue en base a su experiencia Qué marcas o líneas son las de mayor demanda en este tipo de condominios ya sean económicas o de lujo? Puedo decir que Torre 360, Ocean Palms, Horizon Sky han equipado los departamentos con llaves, azulejos y sanitarios de líneas de muy buena calidad, ya son líneas de lujo, también Escondido Tower aunque sigue en construcción ya parte del equipo lo ha adquirido e igual es

147 145 muy bueno de los que manejan líneas económicas o no tan lujosas puedo mencionar Las Gavias las primeras torres que hicieron (se refiere a Las Gavias Club Residencial), las dos de Vue y las que están en la marina como Costa Veleros. Sobre Vue 1200 y CH, aclaró que ellos no son proveedores pero tienen conocimiento del equipo que usan compran el equipo a una empresa que es de los mismos constructores que incluso en la publicidad dicen tener diseños europeos a precio asiáticos, ya sabrá concluyó. Sobre sí el equipamiento utilizado ya fuese de línea económica o de lujo incluyen modelos que guardan ciertos grado de eficiencia sobre todo en agua como son los sanitarios dual flush o ahorradores el proveedor señaló que esta no es una característica que se busque en nuestro caso no nos ha tocado equipar torres que pidan estas características va más en función del presupuesto que se tiene pero que se vea bien, no si el equipo va a gastar más o menos agua. A esta altura de la conversación se unió el arquitecto, que en base a su experiencia compartió su punto de vista en cuanto a la construcción y materiales utilizados considerando que las torres de mayor calidad en el mercado local son hasta ahora la Torre 360 y las que desarrolla Costa Bonita, discordó de la opinión del proveedor sobre Ocean Palms al señalar a lo mejor tiene equipamiento bueno al interior en azulejos o sanitarios como dicen aquí pero yo a lo que veo del edificio en general no me parece que sea tanto, de hecho es una de las torres que mayores críticas causó durante su edificación. Explicó que el precio de un condominio en una torre actualmente está sobrevaluado por la demanda de los últimos años, pues si todavía a finales de los 90 s, principios del año 2000 el costo por m2 de una propiedad era en promedio de 2,500 pesos en una buena zona cerca de la playa, hoy en día puede oscilar desde 1,300 dólares americanos hasta 2,200 dólares y construidas en terrenos que pueden medir desde 350 m2 en total, pero que no significa que por ello la vivienda sea de ese tamaño. La realidad es que se vende aire, el lujo por ser viviendas frente al mar con una vista bonita, pero en realidad las construcciones verticales resultan mucho más económicas que cuando se desarrollan viviendas verticales pues una vez que se ha preparado el sitio y se ha cimentado, solo queda hacer paredes hacia arriba, además no se compara tener un departamento costosísimo donde compartes el suelo con una casa, opinó. Posteriormente vino una advertencia al señalar que se debe tener cuidado con lo que se compra y por ello es recomendable que para asegurarse de la calidad en el contrato privado que se celebra entre la empresa o constructor que vende y quien va comprar es útil observar si en la memoria descriptiva del inmueble se especifican cada uno de los materiales de que se compone cada espacio interior para evitar sorpresas. También añadió que otro detalle importante es la seguridad del edificio y por reglamento este tipo de estructuras verticales deben contar con escaleras de emergencia, hidrantes, extintores, mangueras con hasta 60 metros de longitud de preferencia en cada piso para llegar a cualquier rincón en caso de un incendio, grifos a presión y una cisterna para almacenar agua exclusivamente para ser utilizada en caso de un incendio o en su defecto que permita usar el agua de la alberca, todo esto debe ser supervisado por bomberos para que se cuente con el

148 146 mínimo de accesorios, además todo deber ser eléctrico, el gas no es una buena elección, todos esos detalles están por reglamento Aspectos relevantes de las entrevistas a un prospectador y ejecutivos de ventas Comparando la oferta local con la de USA y Canadá: En Mazatlán con 300 mil dólares tienes un condominio frente al mar, en la zona más exclusiva. En Canadá o Estados Unidos ese dinero no alcanza ni para un inmueble en la ciudad, en una zona de clase media Martín, ejecutivo de ventas. El mercado que se busca atraer es el norteamericano, pues con ellos no se batalla porque las compras son de contado, los norteamericanos retirados consiguen muchas veces sus créditos allá y solo compran para venir de vacaciones, además se evitan problemas que si se presentan con el mexicano, porque los extranjeros son muy dados a ahorrar a lo largo de su vida, además a la hora del retiro les dan su dinero y eso es lo que invierten, les gusta México porque es barato pero igual hay otros que lo hacen en ciudades de sus países como Miami, eso sí, no son gente rica, son de clase media como nosotros, los magnates van a Grecia, Europa, Asia no vienen a México, Luis, prospectador de ventas Coincidencias sobre el impacto de la crisis Tanto el proveedor, como el prospectador, los ejecutivos de venta y un gerente afirman que la crisis mundial afectó el mercado local desde el año pasado, pues antes de eso estaban vendiéndose muy rápido los condominios. En cambio para 2009, aunque si había ventas en todos los desarrollos eran mucho más lentas. Ahorita el mercado canadiense es el que está comprando más, con ellos no se ha resentido tanto la crisis como con los estadounidenses, y ahorita ellos son el mercado principal, ya desplazó al gringo, Roberto, ejecutivo de ventas en un proyecto inmobiliario. A partir de la recesión perdimos mucho mercado estadounidense, que se sintió desde abril de 2009, también la influenza y la guerra contra el narco afectaron este proceso. Ahorita el canadiense se está enfocando más a nosotros, nos está siguiendo más, ellos no han sentido tanto la recesión, se esperaron hubo una pauta pero han vuelto este año (2010) Juan, vendedor de bienes raíces. Fue terrible la crisis económica, fue desalentador rompió con todos los esquemas y presupuestos de nosotros y todos los que se dedican a esto y se agregó un factor más: la violencia de la que no se habla mucho en el sector pero también fue terrible aunado al problema económico de Estados Unidos. La percepción de inseguridad por parte del turista fue de diciembre de 2009 y ha continuado en 2010 con todo lo que ocurrió en Mazatlán, el estado y el país afectó la decisión de invertir, de no haber existido eso hubiéramos vendido mejor gerente de ventas de un proyecto inmobiliario.

149 147 La crisis nos afectó a todos quien diga que no es mentira. Ha sido más difícil pero no hemos dejado de vender por ello, hay proyectos que sí pararon totalmente o también disminuyeron el ritmo en las construcciones, Rebeca, ejecutiva de ventas Opinión sobre la capacitación de la gente dedicada a la venta de condominios en la localidad Juan, con años de experiencia en la venta de bienes raíces aunque últimamente enfocado en los condominios verticales consideró que todavía hay mucha gente que necesita capacitación en el sector de bienes raíces Me refiero a que el proceso de la compra-venta es muy distinto, allá (USA) si hay leyes, yo creo que para cada palabra que queda en el contrato, están protegidos tanto el vendedor como el comprador. En el caso de México pasa que de repente hay aspectos que a la hora del contrato hay vacíos que no quedan muy claros. Continuó explicando que me han tocado clientes que llegan con la mala experiencia de haber sido engañados, se dé un proyecto local que ha tenido problemas, que hubo gente que metieron su inversión, su dinero y lo perdieron. Son casos difíciles, siento que no hay una institución que los proteja (a los extranjeros) o facilite arreglar ese tipo de problemas, esta Profeco y Turismo pero debe haber un departamento dedicado a ello, porque es un destino que ofrece un producto y deben tener personal capacitado para atenderlos La percepción de un posible comprador Esta entrevista se dio de manera espontánea a la salida de uno de los desarrollos inmobiliarios visitados durante la aplicación en campo. Se trataba de una persona oriunda de Sinaloa que ya había visitado varios desarrollos, porque estaba interesado en comprar un departamento frente al mar para usarlo los fines de semana o en vacaciones, su aspecto era el de una hombre sencillo que rondaba quizá los 45 años y como él mismo comentó en tono de broma cuando lo veían llegar a pedir informes sobre los condominios pareciera no creían que tuviese la capacidad económica para hacerlo. Lo primero que me dicen cuando he llegado para que me muestren un condominio aunque se portan muy amables, es que antes de pasar al condominio muestra me realizarán unas preguntas para saber qué tipo de departamento se adecua a mi estilo de vida, relató Gustavo. Dado el clima de informalidad en que surgió la comunicación, se le preguntó que cuestionamientos le habían realizado, a lo contestó que en realidad se trataba de un estudio socioeconómico para saber cuál era su profesión, el monto de sus ingresos mensuales y en conciso saber a cuánto ascendía la cantidad que planeaba invertir y si disponía del monto o en dado caso tendría que solicitar un crédito bancario. En cuanto a la experiencia e información sobre las características de los condominios que le habían mostrado compartió que había visitado varios condominios y en todos conforme le explicaban las áreas comunes y el interior del departamento el énfasis del vendedor se centraba en la oportunidad de vivir frente al mar con una vista sin igual, con plena tranquilidad.

150 Sistematización de los resultados derivados de la visita a desarrollos inmobiliarios Debido a lo extenso del conjunto de indicadores que compusieron el instrumento de medición para la variable ambiental y de infraestructura física, así como operación de los desarrollos inmobiliarios, aplicado a la muestra de 15 elementos, dividimos la información obtenida en seis cuadros (ver Anexos 5, 6, 7, 8, 9, 10 de la páginas 161 a la 173). A continuación interpretamos a manera sintética los resultados que hemos considerado más significativos de cada cuadro con los que gradualmente se fue produciendo la comprobación de las hipótesis complementarias c y d Interpretación cuadro 1 En 15 de 15 los materiales de construcción utilizados están más inclinados a los convencionalmente usados en este tipo de edificación del tipo moderna 5, tendientes a proporcionar el mayor confort posible al ser una vivienda de alto nivel, pero no fue una prioridad o no se advirtió que exista una preocupación por tener un bajo impacto ambiental. En 4 de 15 hubo transparencia respecto a los materiales de construcción utilizados siendo que: Puerto Viejo Skies, tanto en su publicidad como durante la visita proporcionó detalles sobre los materiales de construcción utilizados en la edificación señalando que la estructura es de concreto reforzado con estructura de acero, las paredes exteriores están hechas de bloques de concreto sólido con estuco en su parte exterior y gypsum por dentro, también específica las marcas utilizadas en el equipamiento del inmueble. Paradise Bay Grand, en la revisión de archivos durante la visita a la Dirección de Planeación Municipal, fue el único proyecto del cual se proporcionó el estudio de impacto ambiental. Mismo que señala que en cuanto a estructura el edificio se conformaría por dos cuerpos, el A que contiene la planta de estacionamiento, zona de alberca, locales comerciales y terraza panorámica sobre éstos, el cuerpo B consiste en la torre de 16 niveles. Ambas hechas a base de losas de concreto reforzado mixtas (macizas y aligeradas con casetón de espuma de polietileno) apoyadas sobre muros de cortante, trabes y columnas las cuales se apoyan a su vez sobre una cimentación profunda a base de pilas empotradas en estratos resistente al subsuelo. Mientras el método de diseño estructural se realizó empleando el de resistencia última y de servicio empleando los factores de carga y de reducción tomando en consideración el Reglamento de Construcciones para el Municipio de Mazatlán y el mismo vigente del Distrito Federal 2004 tomando criterios complementarios y ser este último de reconocimiento internacional apegado a la tecnología, procedimientos constructivos, geología y materiales utilizados en el país. Además se utilizó el software patentado CYPECAD para modelar la estructura tridimensionalmente y analizar con métodos de elemento finito y considerando la acción simultánea de actuantes tanto verticales como horizontales (gravitacionales, viento y sismos). Punta Marina, tanto en el folleto de publicidad proporcionado durante la visita se señala que los cimientos y columnas son de concreto, la estructura de concreto esta reforzada con acero, paredes

151 149 de cemento y ladrillo, columnas y vigas reforzadas con acero, mezcla de textura de terminado con arena-cemento (estuco). Solaria, tanto en su sitio web oficial, como durante la visita proporcionó información de la composición del edificio señalando que la cimentación es de concreto armado en pilas, zapatas y muros de contención, la estructura y entrepisos son concreto armado en columnas, trabes y losas, muros divisorios de block sólido de cemento o barro prensado y plafones de tabla roca con bastidores de acero galvanizado, sellados y pintados. Sin embargo, cabe aclarar que tal explicación se añadió solo en función de reflejar la transparencia en cuanto a la información proporcionada pues debe entenderse que las limitaciones de conocimiento en el área de ingeniería y por tanto de especificaciones técnicas sobre materiales de construcción no permiten que realizamos alguna inferencia en cuanto a la calidad y pertinencia de los mismos, ni tampoco podemos afirmar o negar que las cuestiones técnicas que se detallaron sean o no de bajo impacto ambiental. Lo que sí podemos decir, al respecto es que al menos hay un cierto grado de transparencia en los procesos de tales proyectos en comparación con los 11 restantes que concentraron la atención en las bondades del producto haciendo referencia a su ubicación y amenidades, sin mencionar siquiera aspectos de fondo sobre los materiales de construcción ni tampoco esa información estuvo disponible en el sitio web oficial. Recordemos que la transparencia en todas las etapas del proceso de construcción según los organismos que distinguen edificios verdes como LEED, es uno de los puntos centrales evaluados. Por lo que se refiere al depósito final adecuado de los residuos generados durante la construcción en ningún caso pudo establecerse que se haya llevado a cabo la selección de aquellos que pudiesen ser reciclados y separados para enviarse a compañías que se ocupan de este tipo de actividades como se marca por ley. Además de ser uno de los puntos que la edificación verde enfatiza como aspecto para evitar el impacto de flora y fauna por rellenos de cuerpos de agua o tiraderos clandestinos. 4 de 15 cuentan o contaron con proveedores para el equipamiento del edificio, que son empresas instaladas en la ciudad ya sean de origen local, regional o sucursales de marcas nacionales o extranjeras. 2 de 15 tienen o tuvieron proveedores que se ubican fuera de la ciudad en otras regiones. 1 de 15 conjugó proveedores de la localidad y externos a ella Interpretación cuadro 2 En 15 de 15, es evidente que la arquitectura convencional es la predominante. En el caso de Horizon Sky, la publicidad y personal de ventas enfatizó que es un edificio que siguió estándares internacionales de seguridad y calidad en el diseño para optimizarlo y lograr un ahorro de energía y bajo costo de mantenimiento, pero, en ningún lado se ha señalado

152 150 que estándares específicamente se siguieron o avalado bajo qué organismo y tampoco el personal que atendió la visita supo explicar cuáles son los detalles que contribuyen al ahorro energético. Como recordaremos cuando un proyecto se edifica con este tipo de estándares es común que los desarrolladores tengan transparencia en las especificaciones relativa a dicho aspecto. Un ejemplo es la torre Íconos en Monterrey descrita en el tercer capítulo, la cual da a conocer abiertamente cada detalle implementado que los convierte en un edificio ecológico y optimizado. Dada la importancia del aspecto bioclimático en la arquitectura, nos apoyamos en la Guía de uso eficiente de la energía en la vivienda elaborada por CONAFOVI (2006) donde se menciona que una política que podría tener éxito a largo plazo en México, sería garantizar que las nuevas construcciones de vivienda tuvieran un diseño que permitiera el menor consumo de energía particularmente en la zona norte del país, además de electrodomésticos eficientes y calentadores de agua mixtos (solares y gas LP). Cabe resaltar que este aspecto es ya una realidad de las políticas energéticas implementadas muy en otros países como España, por medio de materiales aislantes, entre otros. Y de acuerdo a las recomendaciones bioclimáticas para el diseño de la vivienda que en dicha guía se elaboran para las ciudades como Mazatlán que cuentan con bioclima cálido semihúmedo la altura de piso a techo recomendada es de 2.5 metros como mínimo, 2.7 metros es mejor. De la muestra 4 de 15 desarrollos cumplen esta especificación siendo Puerto Viejo Skies, Paradise Bay Grand, Horizon Sky y Punta Marina. 13 de 15 son desarrollos que venden las unidades completamente equipadas que incluyen cocina integral con barras, gabinetes y electrodomésticos, también de lavado y aire acondicionado. La variedad de electrodomésticos con que se entregan los condominios varía pudiendo ir de los más básicos como son parrilla, horno eléctrico y campana al más lujoso que incluyen lavavajillas, horno microondas, triturador de comida, entre otros. Y aunque las marcas de los electrodomésticos son distintas o no se señalan en todos los casos, se trata de modelos recientes que por ley ya guardan cierto grado de eficiencia energética de acuerdo a las políticas implementadas en México que obliga a los productores a cumplir una mínima norma de eficiencia energética. En 4 de 15 desarrollos se utilizan electrodomésticos Bosch, en 1 de 15 GE y Mabe, y en 1 de 15 Mielé. Todas estas contemplan un ahorro energético. Todos los electrodomésticos en estos condominios incluida la parrilla y calentador de agua funcionan por medio de energía eléctrica y solo 2 de 15 tienen estufa de gas. En cuanto a los grifos, llaves y sanitarios el equipamiento es muy variado. Puerto Viejo Skies y Vue 1200 utilizan accesorios, llaves y grifos marca Gravita, Horizon Sky utiliza marca Kohler y Punta Marina usa Helvex. Otras marcas utilizadas son Orion, Lamosa y American Standard. En ninguno, sin embargo, pudo establecerse si dichos equipos tiene algún ahorro energético y en consumo de agua ya fuese por flujos optimizados con ahorros de baja, media y alta presión, pues

153 151 si bien marcas como Kohler, Helvex, Lamosa y American Standard dentro de sus líneas tienen modelos disponibles con estas características fue imposible establecer el modelo exacto que en los desarrollos visitados se utilizaron, salvo de algunos sanitarios. 11 de 15 tienen jacuzzi en los pent-houses. 7 de 15 tienen tinas de baño en la recámara principal de las unidades con 3 dormitorios. 15 de 15 cuentan con alberca, y de hecho los 43 desarrollos las tienen. 4 de 15 cuentan con un cajón de estacionamiento por condominio, de éstos 3 de 14 tienen unidades que según el tamaño llegan a tener derecho a dos cajones para estacionarse generalmente es para departamentos con 3 dormitorios. En 3 de 14 tienen cajones de estacionamiento adicionales a los incluidos por derecho, disponibles a la venta del condómino que lo desea adquirir. En 5 de 15 cuentan con cajones para visitantes pero solo 3 de ellos especifican la cantidad de espacios disponibles. En 4 de 15 la disponibilidad de estacionamiento para visitas es nula siendo Vue 1200, Paradise Bay Grand, Horizon Sky y Ocean Palms que además se ubican en las zonas con más alta densidad en la franja de costa Interpretación cuadro 3 En este cuadro la referencia directa es el aspecto bioclimático por lo que de nuevo retomamos las recomendaciones de la guía de uso eficiente de la energía en la vivienda por CONAFOVI (2006), para ciudades con bioclima cálido semihúmedo, y que están basadas a su vez en los trabajos de King, Moreno y Morillón (especialistas en diseño bioclimático). Cabe señalar que esta guía enfatiza que deben evitarse las ventanas al suroeste, oeste y noroeste debido a los vientos dominantes. Sin embargo 14 de 15 tienen vista panorámica principal hacia el oeste, noroeste, siendo la fachada trasera que a la vez se convierte en principal debido a los grandes ventanales que también fungen como puertas de techo a suelo y que miran hacia la zona de playa, por lo que todo indica no se cumple con el parámetro representando un riesgo latente sobre todo en la temporada de huracanes. Solo en el caso de Punta Marina la vista al Oeste es con frente a Marina Mazatlán, mientras todos los demás son con frente principal al mar. En cuanto a la vista secundaria todos son hacia el este y sureste lo que dependiendo de la ubicación del condominio la vista será del centro o del resto de la ciudad, de la laguna del camarón y el bosque de la ciudad, la zona dorada y solo en el caso de los ubicados en la Avenida Sábalo Cerritos la vista secundaria al este es hacia Marina Mazatlán. De cualquier modo todas incurren en errores, una vez comparados con la guía de CONAFOVI.

154 152 Además es justo en el aspecto de la ventilación que el mismo documento advierte se deben cerrar los espacios abiertos de ventilación natural a la dirección de los vientos huracanados y ciclones, lo cual es completamente al revés pues con las ventanas que miran al oeste y noroeste se está priorizando la plusvalía por la vista panorámica más no la seguridad de las personas. En lo que respecta a la protección solar por aleros, 15 de 15 cuentan con ellos dado que los techos de los balcones adquieren esta función, siendo los de mayor dimensión al noroeste y oeste que de nuevo es erróneo si nos basamos en los requerimientos de CONAFOVI (Ibid) que señala los de mayor dimensión deben ser al sur. También se aconseja vegetación ya sean árboles y arbustos perennes como dispositivos de control solar en todas orientaciones, que sombreen la vivienda y pisos exteriores en invierno. Además de especies con el menor requerimiento de agua. Sin embargo 7 de 15 carecen de vegetación en cuyos casos solo se instalan plantas en macetas. En cuanto a la ventilación debe ser de carácter mecánica, o sea, por medio de abanicos de techo para los meses de calor (marzo a septiembre). Y en los 15 elementos se utiliza la climatización artificial que también ya son aparatos con cierto grado de eficiencia energética pero que si recordamos la forma en que funciona termoeléctrica de Mazatlán entonces contribuyen en conjunto al lado de la serie de electrodomésticos ya mencionados a elevar la cantidad de contaminantes Interpretación cuadro 4 En 15 de 15 utilizan focos ahorradores. 1 de 15 utiliza cristal claro monolítico en ventanas. 4 de 15 cuentan con cristal tintex 6 mm en ventanas. 1 de 15 tiene cristal flotado tintex 1 de 15 ofrece como opción la instalación de doble acristalamiento de 6mm con cámara de aire de 12mm al medio para aislamiento térmico y sonoro. 7 de 15 dijeron contar con cristales especiales de los que sin embargo no se proporcionó absolutamente ningún dato sobre las especificaciones técnicas. 11 de 15 cuentas con cisterna para almacenar agua potable. 12 de 15 tienen sistema para purificación del agua. 15 de 15 no cuentan con ningún tratamiento para aguas grises y su reutilizarse. 15 de 15 no tienen tratamiento de aguas negras para reutilizarse. 6 de 15 se entregan con un sanitario dual flush por departamento. Este caso es curioso dado que en promedio cada condominio tiene dos sanitarios pero uno convencional y uno es ahorrador. En los desarrollos que ya están operando en 6 de 15 existe de manera opcional la separación de residuos aunque su destino final es el basurón municipal pues es recolectada por el servicio público. En 3 de 15 no hay separación de basura.

155 153 En 1 de 15 se constató que el reglamento interno obliga a la separación de residuos, pero de igual forman va al basurón municipal al recolectarse por el servicio público. 11 de 11 que están en función utilizan el servicio público de recolección de basura. En 7 de 15 el sistema de enfriamiento para climatizar es por minisplit, teniendo de 3 a 4 equipos por unidad dependiendo el tamaño y el número de dormitorios, además de la sala y comedor. En 8 de 15 tienen sistema de enfriamiento de control por zona con sistema fain-coil. 15 de 15 usan boiler eléctrico Interpretación cuadro 5 15 de 15 tienen control de acceso al edificio por sistema electrónico 15 de 15 cuentan con personal de seguridad las 24 horas. 10 de 15 tienen circuito cerrado de cámaras en entradas y áreas comunes. En 4 de 15 también se hace uso de una tarjeta electrónica para los condóminos. 8 de 15 tienen rampas en áreas comunes o de entrada. 9 de 15 cuentan con señalización indicativa y/o preventiva. 1 de 15 tiene alarma contra incendios. En 6 de 15 se observaron extintores. En 13 de 15 tienen red de hidrantes. 10 de 15 tomas siamesas. 1 de 15 también cuenta con detectores de humo. En 11 de 15 se dijo tienen reserva de agua en caso de un incendio, sin embargo esto no se puedo constatar durante la visita. 8 de 15 incluyen un seguro de cobertura por desastres naturales y siniestros que cubre los daños externos del edificio y áreas comunes. 7 de 15 en su reglamento interno prohíben almacenar sustancias peligrosas Interpretación cuadro 6 En 13 de 15 la administración del condominio corre a cargo del desarrollador inmobiliario ya sea bajo la misma razón social o bajo otra razón social como una empresa aparte de la que es dueño. En 10 de 15 se pudo establecer el monto de la cuota mensual que se paga para mantenimiento de las áreas comunes en el edificio que oscila entre los 100 a 300 dólares. La simbología que puede encontrarse en los cuadros 1, 2, 3, 4, 5 y 6 son los siguientes: Afirma la utilización del implemento evaluado. Indica que el implemento considerado para evaluarlo no es utilizado.? Indica que existió dificultad para evaluar ese implemento o situación ya sea por falta de información a través de la fuente utilizada para tratar de establecerlo o por desconocimiento de las personas que proporcionaron los datos durante la visita.

156 154 Cuando se observan números en la variable a evaluar es porque indica cantidad. є Indica que existe una explicación al respecto. N/A Se refiere a elementos que no aplican a ese caso porque son desarrollos que aún estaban en fase de construcción. D significa que esa acción corre a cargo del desarrollado.

157 155 CONCLUSIONES El mercado inmobiliario local carece de productos en la categoría vertical de alto nivel que muestren reales signos de una incorporación progresiva del valor ambiental pues los actores involucrados en el sector no han puesto especial atención en contribuir a incrementar la competitividad local a través de su oferta con la implementación de prácticas sustentables en la edificación, incorporación de materiales y tecnologías verdes. Los resultados de la aplicación de los indicadores 1 al 20 sirvieron para comprobar las hipótesis complementarias a y b, a través de evidencia que demostró la serie de inconsistencias que rodean al desarrollo inmobiliario vertical de alto nivel sin contribuir a un verdadero fortalecimiento económico local, y un beneficio plausible a nivel social. Mientras que los indicadores del 21 al 51 sirvieron para la comprobación de las hipótesis complementarias c y d. Fueron así las cuatro hipótesis complementarias las que coadyuvaron a la comprobación de la hipótesis principal permitiendo con ello vislumbrar la serie de implicaciones que el conglomerado de la oferta inmobiliaria vertical de alto nivel genera no solo para la franja costera local sino para la ciudad como espacio urbano, siendo que efectivamente los desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel en Mazatlán no aplican estándares de sostenibilidad tendientes a aumentar la competitividad del territorio local. Se advirtió por medio del conjunto de técnicas utilizadas en la hipótesis c y d, que si bien hay ciertos elementos de eficiencia energética incorporados en la infraestructura y al interior de los edificios que formaron parte de la muestra representativa como pueden ser los focos ahorradores, los electrodomésticos con eficiencia energética (al ser productos recientes en el mercado) y en algunos casos el uso de aislantes; en conjunto éstos no son significativos en el sentido de que conduzcan a afirmar que estos productos inmobiliarios son sostenibles, toda vez que son aspectos incluidos por mera casualidad debido a la disponibilidad en el mercado o porque minimizan los costos de construcción, más no por una verdadera preocupación por parte de los desarrolladores para seleccionar elementos amigables con el medio ambiente. Además al correlacionar todas las variables de tipo económico, social, político y ambiental con el total de las etapas del proyecto como son el diseño, preparación, desarrollo, operación y mantenimiento se observaron todas clase de inconsistencias que son aún más claras conforme se da la consolidación de cada proyecto a través del uso intensivo de recursos, deviniendo en un problema ecológico al ser construcciones muy exigentes en cuanto a energía bajo la imposición de un modelo residencial que se ha dado en querer llamar como turístico y que detrás conlleva un estilo de vida ostentoso con gran demanda de recursos como el agua, la energía eléctrica y por tanto en generación de residuos e impactos ambientales de todo tipo. De los 43 desarrollos inmobiliarios que estuvieron desarrollándose entre 2005 y al cierre de 2009 solamente 2 proyectos reflejaron diseños verdes: Bosanova (que recibió apoyo Ceprofies) y Breath este último incluso dio a conocer que su diseño estaba en función de cubrir con los parámetros necesarios para certificarse por LEED, sin embargo, ambos fueron cancelados quedándose en la fase de proyecto sin iniciar ninguna clase de construcción.

158 156 No hay duda que hoy en día se encuentran al alcance una infinidad de estrategias energéticas esperando por los tomadores de decisiones para poder implantarse en distintos niveles en el que la vivienda no es la excepción. Sin embargo, tal como señalan los diversos teóricos que sirvieron para moldear el estado del arte en esta investigación no puede considerarse sustentable a un territorio o un producto mientras no contribuya al mejoramiento de la calidad de vida de la población en conjunto y también de su entorno. La predilección por ofertar estos productos responde a patrones inmobiliarios importados de países desarrollados que inevitablemente irradian sus tendencias hacia los menos desarrollados, reflejados a nivel local como una representación fraccionada no siempre funcional que condiciona inevitablemente la actuación local, causando desequilibrios que aumentan los factores de riesgo de los asentamientos. En conjunto, estos factores alejan a la ciudad de la posibilidad de lograr un desarrollo sostenible y por el contrario incentivan el crecimiento urbano anárquico. Las limitantes del modelo habitacional vertical de lujo reproducido en la localidad radica en que si bien forma parte de un proceso que sirve para la activación del capital financiero en el ramo inmobiliario, también demuestra que tal dinámica aleja cada vez más al destino de la posibilidad de atraer nuevos mercados no solo en este rubro, sino en el de vocación turística pues de entrada Mazatlán sigue sujeto a un mercado global-regional muy específico, condicionado más que por su ubicación geográfica o recursos naturales, a la escasa diversificación de actividades económicas y la conectividad limitada a ciertas regiones del sur y oeste de Estados Unidos y Canadá, captando un mercado muy definido. Se agrega que el ramo inmobiliario, se convirtió en la competencia más desleal y directa de la industria hotelera local, pues el interés tanto de inversionistas como de visitantes extranjeros se concentró en la edificación y compra-venta de viviendas de alto nivel de tipo vertical. Además la inclinación por parte de los visitantes extranjeros para instalarse como residentes ya sea temporal o permanentemente incitó la competencia con la población local por espacios públicos, servicios, vivienda e incluso de empleos. En la variable económica, estos productos no contribuyen a mantener la consistencia de las actividades productivas para la economía local, a nivel social el beneficio para los habitantes de la localidad es bajo, pues las supuestas previsiones atribuidas a la derrama económica que el boom inmobiliario local generaría no se concretaron dado que el nicho potencial de posibles compradores extranjeros en el que el mercado depositó toda la confianza sigue manteniéndose al margen de efectuar inversiones a raíz de la violencia y los efectos de la crisis económica, cuyo resultado integral fue que no se consolidó fehacientemente ni la oferta ni la demanda que los promotores tenían prevista en el ciclo de 2005 a 2009 y por ende tampoco los empleos proyectados. En el plano ambiental los antecedentes para el establecimiento y el auge del sector demostraron que no se dio prioridad a la preservación del medio ambiente local, ni como tampoco interés de generar desarrollos que consideraran el uso racional de los recursos naturales, al igual que en el resto de la ciudad, no existe una regulación para la emisión residual de contaminantes por lo que estos productos inmobiliarios vienen a contribuir al aumento del estado de riesgo para propiciar un colapso urbano dado la demanda intensiva de servicios públicos que se generan propiciando

159 157 necesidades insatisfechas por servicios públicos para los grupos más desfavorecidos que se sitúan en la ciudad. Así la evaluación sobre la sostenibilidad de esta tipología de vivienda derivó en que sigue reproduciéndose el urbanismo convencional. Esa arquitectura banalizada y estandarizada que caracteriza al urbanismo «globalizado», lo mismo que el uso y el abuso de las arquitecturas ostentosas para marcar simbólicamente las zonas de excelencia Borja en (Harvey y Smith, 2005:20) o el que Naredo también nombra urbanismo especulativo y que en Antequera (2006: Capítulo 7) señala es un modelo constructivo de estilo universal que tiende a polarizar los territorios ( ) con un resultado conjunto de creciente ineficiencia de los nuevos asentamientos en el uso de los recursos naturales y el territorio. En cuanto a la variable política, a pesar de lo que es evidente, el municipio continúa apostando junto al sector inmobiliario por el supuesto crecimiento turístico bajo un modelo que no es más que el de desarrollo inmobiliario. No se ha avanzado en la innovación de acciones que garanticen el crecimiento económico armónico con el medio ambiente y mucho menos en la promoción de la equidad social, pues siguen otorgándose apoyos para la inversión privada inmobiliaria en la localidad, concentrada en el sector de alto nivel, flexibilizando incluso los reglamentos, marcos jurídicos que en la práctica resultan obsoletos y cometiendo toda clase de omisiones para permitir la construcción de estos desarrollos. Se advierte pues la clara ausencia de planeación y la rápida proliferación de la vivienda vertical de lujo a lo largo de la franja costera de la ciudad de Mazatlán. Ante este panorama poco propositivo los desarrollos inmobiliarios de Mazatlán entendidos como vivienda de lujo vertical dan lugar a la gentrificación de los espacios predilectos para la población local como son las playas, debido a la construcción de torres bajo un esquema de exclusividad y tranquilidad, que condiciona el uso tradicional de la ciudad, creando un sentido de exclusión, que remarca la ciudad segmentada, expulsora por excelencia, donde los pobres se sitúan en aglomerados lejanos al paisaje identitario, en las colonias de la periferia. Así el carácter intervencionista estatal del que hablan Topalov y Lefebvre está presente en todos lados, y para el caso mexicano particularmente del estudio de caso en Mazatlán, la estrategia frente al sector inmobiliario se ha traducido en dejar ser y hacer con serias omisiones en el camino de incentivar una regulación verdadera, impulsando la especulación y acaparamiento en beneficio de los desarrolladores y promotores, dificultando a nivel de la ciudad, el establecimiento de un líder que modere los procesos sociales y del mercado a conveniencia de su población, y que contrariamente lejos de vertebrar funcionalmente el territorio están contribuyendo en el mayor de los casos a acentuar la segregación y desequilibrio, más que la integración de sus partes. Está lógica durante las últimas décadas ha servido para estimular el aumento de barreras para el acceso al suelo urbano y vivienda para la población más desfavorecida. También es preocupante que estos productos muchas veces comienzan a ofertarse solo con acciones de publicidad pues los desarrolladores inician preventas por medio de sitios web y renders impresos sin siquiera tener una sola piedra del edificio, lo que no favorece el

160 158 mantenimiento de confianza en la oferta inmobiliaria local pues no garantiza certidumbre en el cumplimiento de la obra a los consumidores. Esto en parte nos remite al hecho de que se trata de una representación que trasladada al uso de suelo tanto urbano como rústico se enraíza en la lógica del mercado y la disputa de rentas y ganancias favorecidas a través de políticas de desregulación, que a nivel de la ciudad ha repercutido con una rápida transformación del espacio en la franja costera, claro ejemplo es el Estero del Sábalo y de los terrenos rústicos contiguos a la avenida Sábalo Cerritos, en donde los intereses de los acaparadores del suelo y de los capitales envueltos en la actividad inmobiliaria atrajeron sus expectativas a tales locaciones induciendo inevitablemente una mayor polarización. Hasta el cierre de 2010, continuaban aprobándose proyectos inmobiliarios bajo el mismo modelo urbano constructivo sobre el paseo costero, diseñados para fungir como condominios de tiempo completo que no generarán un volumen importante de empleos permanentes y que tampoco serán habitados durante todo el año, pues la compra se da principalmente como bien de inversión y no de uso, pero en cambio si generarán la demanda permanente de servicios públicos para su operación. Como caso atípico a este tipo de crecimiento inmobiliario, se tiene contemplado en 2011 el inicio de la primera etapa del mega desarrollo turístico sustentable denominado Amaitlán en la Isla de la Piedra dentro del cuartel 30, a cargo del afamado urbanista Jaime Lerner, el cual abarcaría en un principio 127 hectáreas de un total de 2 mil, con la creación de un hotel, un hospital, villas para jubilados y condominios de playa, conservando el 75% como jardín botánico así como 80 metros de playa. De concretarse vendría a ejercer presión en el sector local para accionar nuevos modelos de crecimiento inmobiliario y urbano en la ciudad, obligando paulatinamente a que los desarrolladores inmobiliarios que hasta ahora han apostado la generación de ganancias al crecimiento desmedido de condominios convencionales comiencen a adoptar modelos realmente competitivos bajo la innovación constante.

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165 163 ANEXOS FORMULARIOS DE APLICACIÓN PARA TRABAJO EN CAMPO ANEXO 1. FORMATO 1A. Entrevista Semiestructurada. TIPO: ENTREVISTA SEMIESTRUCTURADA FECHA: LUGAR: HORA: ACTOR CLAVE: ASPECTO SUJETO A EVALUACIÓN: PROYECTO O DESARROLLO: DETALLES: Los actores clave implicados están sistematizados de acuerdo a la relación que tengan con los proyectos inmobiliarios sujetos de análisis quedando como a continuación: 1. Propietarios. 2. Arquitectos. 3. Ingenieros. 4. Contratistas de construcción. 5. Proveedores- Distribuidores. 6. Trabajadores. 7. Miembros de instituciones financieras o de inversores 8. Miembros de instituciones de apoyo para desarrollo económico, programas o proyectos 9. Actores políticos 10. Reguladores y ejecutores de los reglamentos, códigos gubernamentales. Cabe señalar que acorde a la posición del actor clave implicado se generará una guía básica de posibles cuestionamientos de acuerdo a la información a las que se pretende tener acceso por medio del mismo, sin embargo, estará sujeto a flexibilidad.

166 164 ANEXO 2. FORMATO 1B. Para la recolección de datos en los archivos del Registro Público de la Propiedad. Volumen: Número: Ciudad: Fecha: N.P.: Protocoliza acta de: Vendedor: Comprador: Objeto de enajenación: Ubicación: Extensión de superficie: Precio de enajenación: Clave catastral: Colindancias: CLAUSULAS Forma de adquisición del vendedor: Registro de la Propiedad No. Tomo: Sección: Lugar: Fecha: De haber notas al final del docto: Otros complementos destacables:

167 165 ANEXO 3. FORMATO 1C. Para organizar información sobre la visita a desarrollos. ACCESO: FECHA: DESARROLLO: ZONA: ETAPA: # UNIDADES: PRECIO X UNIDAD: CARGO: NOMBRE: ASPECTOS PRINCIPALES: COMPLEMENTOS:

168 166 ANEXO 4. DESARROLLO: FECHA: FORMATO 1D (1)Mat. construcción Bajo impacto m.a. MK Regional o acorde Manejo residuos durante construcción. Otros (2) Estructura y espacios Arquitectura C Tamaño m2 Rangos m2 Mayor Menor Dormitorios Sanitarios Sala Comedor Cocina Estudio Cto.lavado S unidades (3) Aspectos bioclimáticos Orientación N S E O Ventilación nat. Protección solar aleros Sys Pas. Climatiz. Sys Coven. Climat. Áreas verdes Otros (4) E.E. (5)Estructura de seguridad Sistema inteligente Incendios electrónico sensorial Cisterna exclusiva de emergencia con agua contra incendios Iluminación bajo Instalaciones consumo Focos ahorradores A/A Integral Minisplit Aislamiento térmico Frío-calor Paneles Calentadores agua Gas Eléctricos Solares Eléctricas Mecánicas Hidráulicas Permite el uso de cisterna emergencia Permite el uso de agua de alberca Red de hidrantes Tomas siamesas Otros Detectores humocalor (6) Operación y mnto. Generación residual y destino final Ductos depósito de basura general Separación de residuos al interior Recolección de residuos del conjunto y destino final Aseo urbano mpal Empresa privada separación desecho Cuotas de mantenimiento interno SI NO Costo mnto.

169 167 (1)Mat. construcción (2) Estructura y espacios Terraza (3) Aspectos bioclimáticos (4) E.E. 5)Estructura de seguridad Eficiencia de Equipo contra equipamiento incendios propio ahorrador (6) Operación y mnto. Periodicidad pago Estacionamiento Llaves Regaderas Acceso Vigilancia Relación ocupantes edificio con el entorno Cajones por unidad Cajones p/visitantes Obturadores WC dual Almacenamiento Agua Pluvial Circuito cámaras Señalización (5) Indicativa SI NO Elevadores Escaleras Protección huracanes (5) Cortinas puertas Amueblados Tratamiento Accesos especiales Cortinas ventanas Otros Semiamueblados Aguas grises (ducha, lavabo) Personas edad tercera Electrodomésticos Bajo consumo Convencional Aguas negras (wc, cocina) Reutilización Riego áreas verdes Uso doméstico Personas discapacitadas

170 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 168 ANEXO 5. CUADRO 1. Desarrollo Características 1. Materiales de construcción Convecional/de comfort De bajo impacto ambiental 1.1. Equipamiento Por empresas en la localidad??? Empresas de otras regiones que???????? trasladan productos y/o personal para instalación 1.2. Manejo de residuos durante la construcción Depósito final adecuado??????????????? 1.3. Otros adicionales є є є є

171 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 169 ANEXO 6. CUADRO 2. Desarrollo Características 2. Espacios y estructura física Arquitectura convencional Arquitectura sustentable є 2.1. Tamaño de unidades m2 Mayor Menor Techos Altura en metros 3.4?? ? 2.9???????? Uso de plafón falso???????? 2.3. Paredes Divisorias interiores de tablaroca???? Divisorias interiores de cemento/bloque 2.4. Acabados??? Puertas cedro cedro cedro cedro cedro cedro Closets cedro cedro cedro cedro cedro cedro

172 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 170 CUADRO 2. Desarrollo Características 2.4. Especificaciones de espacios # modelos disponibles? 3? # Recámaras 1,2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3 2,3,4, 2,3,4 2,3,4 1,2,3 2,3 2,3 1,2,3 2 # Sanitarios 1,2 2, ,3,4 2,3,3½ 2,3,3½ 2,3,4 1,2,3 2,2½,3 2,3 2,3 2 Sala-comedor 2.4. Equipamiento cocina Parrilla eléctrica?? Estufa de gas?? Horno eléctrico?? Horno de gas?? Refrigerador?? Lavavajillas?? Triturador de comida??? Horno microhondas?? Campana?? Gabinetes Cubiertas ARAN Granit o MDF? ARAN? FEBAL Granit o Granit o Granit o Granit o Granito

173 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 171 CUADRO 2. Desarrollo Características Grifos y llaves є є є є 2.6. Área de lavado Lavadora???? Secadora???? Espacio para trapeador???? 2.7. Electrodomésticos Bajo consumo? Marca 2.8 Otros espacios BOSCH BOSCH GE, mabe BOSCH BOSCH Terraza Asador? Penthouses ? Equipamiento diverso Jacuzzi en PH??? Tina de baño por unidad??? 1? Elevadores 2 1 1? ? Marca OTIS????? OTIS OTIS???????

174 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 172 CUADRO 2. Desarrollo Características Escaleras Estacionamiento Cajones por unidad 1? y y 2 1 y Cajones para visitantes 11? 40??? 16??

175 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 173 ANEXO 7. CUADRO 3. Desarrollo Características 3.Aspectos bioclimáticos Orientación del edificio Vista principal hacia N S E O Vista secundaria hacia N S E O 3.1. Sistema de ventilación Natural por ventanas O O O O O O O O O O O O O O O E E E E E E E E E E E E E E E Protección solar por aleros Convencional con clima artificial 3.2. Areas verdes y/o vegetación natural Jardines

176 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 174 ANEXO 8. CUADRO 4. Desarrollo Características 4. Eficiencia energética 4.1 Electricidad Focos ahorradores Focos convencionales incandescentes Subestación eléctrica en caso de fallas de la red 4.2. Aislamiento Techos Paredes??????????????? Ventanas Cristal claro monolitico?

177 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 175 CUADRO 4. Desarrollo Características Cristal tintex 6mm? Cristal flotado tintex Doble acristalamiento 6 mm claro y camara de aire 12 mm Cristal "especial" sin especificaciones??? 4.3. Ahorro de agua Llaves y grifos Gravita? Gravita? Kohler? Helvex Ameri??????? Regaderas y can S Gravita cebolletas? Gravita? Kohler? Helvex Ameri can S??????? WC ahorrador 4 lts o dual flush??? Marca??????????? WC convencional 6 lts???? Marca 4.4. Almacenamiento y tratamiento de agua Lamosa??? Kohler? Orion Ameri can S??????? Cisterna?? 2 de 550 Capacidad de 240 m3??? 40000??????? mil lts almacenamiento lts c/u

178 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 176 CUADRO 4. Desarrollo Características Sistema de purificación Tratamiento de aguas grises para reutilización Tratamiento de aguas negras para reutilización??? 4.5 Recolección y destino de residuos generados por el conjunto Separación de residuos? N/A? opcional N/A N/A opcional opcional opcional opcional opcional Ducto para basura Cuarto de almacenamiento temporal de basura Recolección de los residuos Servicio urbano municipal N/A N/A N/A N/A 4.5. Sistema de enfriamiento artificial Minisplit # equipos por unidad 3,4? 3,4 3,4 3,4 3,4? Tonelaje 1, 2? 1,2 1,2 1,2 1,2?

179 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 177 CUADRO 4. Desarrollo Características Enfriamiento control por zona con sistmea fan-coil Capacidad 4.6. Otros btus??????? Calefacción de agua Boiler eléctrico Marca Fagor Heat master Calorex Calorex

180 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 178 ANEXO 9. CUADRO 5. Desarrollo Características 5. Estructura de seguridad 5.1 Control de acceso Sistema eléctrónico en entrada principal Personal de seguridad Circuito cerrado de cámaras entrada y/o areas comunes????? Tarjeta electrónica? 5.2. Accesos especiales y señalización Rampas Señalización indicativa y/o???? preventiva 5.3. Sistema contraincendios Alarmas para prevención de incendios y/o evacuación???????

181 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 179 CUADRO 5. Desarrollo Características Extintores?????? Detectores de humotemperatura???? Red de hidrantes?? Tomas siamesas????? Reserva de agua en caso de incendio???? 5.4 Vientos y huracanes Cortinas anticiclónicas 5.5 Otras medidas Seguro con cobertura por desastres y siniestros Prohibición de sustancias peligrosas Lectura de agua y luz por medición remota opcional?????????????

182 Puerto Viejo Skies Torre Azul Vue 1200 Paradise Bay Grand Horizon Sky Ocean Palms Punta Marina Solaria Tower Escondido Tower Península Tower Costa Bonita Condo & Beach Resort CB Paraíso I CB Paraíso II Marina CB Quintas del Mar II 180 ANEXO 10. CUADRO 6. Desarrollo Características 6.Operación y mantenimiento Administración del condominio Cuota mensual mantenimiento de areas comunes 6.1. Limpieza de áreas comunes Por personal de planta D? D D D D D D D D D D D D 100 usd??? 2200 a 2450 pesos 300 usd N/A N/A 260 usd 260 usd 260 usd 260 usd 260 usd???? Personal de una empresa prestadora del servicio

183 181 ANEXO 11. Torre Gran Parque en Sao Paulo Brazil. Plano indicativo sobre el sistema de agua Imágenes tomadas del sitio oficial de la Fundación Holcim

184 182 ANEXO 12. Mapa 2. Panorámica que ubica el universo de estudio compuesto por 43 desarrollos inmobiliarios verticales de alto nivel de Elaboración propia utilizando la herramienta de Google Earth.

185 ANEXO 13. PANORÁMICAS 183

186 ANEXO 14. ESPACIOS INTERIORES 184

187 ANEXO 15. ÁREAS COMUNES 185