DISCIPLINA URBANISTICA EN ANDALUCIA.

Transcripción

1 DISCIPLINA URBANISTICA EN ANDALUCIA.

2 DISCIPLINA URBANISTICA.

3 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Potestades administrativas Disposiciones Generales La Administración asegura el cumplimiento de la legalidad urbanística mediante las siguientes potestades que tienen carácter obligatorio: - Intervención preventiva de los actos de edificación y uso del suelo - La inspección urbanística - La protección de la legalidad urbanística y el restablecimiento del orden jurídico perturbado - La indemnización de los daños y perjuicios causados. - La sanción de las infracciones urbanísticas. - Ordenes de Ejecución.

4 AUTORIZACIONES URBANÍSTICAS: LICENCIAS Y AUTORIZACIONES PREVIAS.

5 Licencia de Edificación Edificación PRESUPUESTOS DE LA EDIFICACIÓN: -La ordenación pormenorizada. -Cumplimiento de los deberes urbanísticos previa o simultánea urbanización. -Obtención de licencia urbanística u otros títulos jurídicos. ELEMENTOS QUE CONFIGURAN EL DEBER DE EDIFICAR: - Edificar según se disponga en la licencia. - Edificar de conformidad con los plazos establecidos. EFECTOS DEL TRANSCURSO DEL PLAZO FIJADO PARA EDIFICAR: - Inclusión del terreno o solar en el Registro Municipal de Solares y Edificaciones Ruinosas. - Requerimiento al propietario para que edifique en el plazo de un año. - Si no edifica tras requerimiento: Ejecución por sustitución con convocatoria del concurso para seleccionar al edificador.

6 NATURALEZA JURÍDICA LICENCIA CARÁCTER DECLARATIVO HASTA LEY 90 UNANIMIDAD DOCTRINAL POLÉMICA LEY 90-TR 92 CONCESIÓN DERECHO AUTORIZACIÓN REMOCIÓN LÍMITES STC 61/97 (FJ34) MANTIENE CARÁCTER DECLARATIVO LICENCIAS SNU FIN PROCEDIMIENTO BIFÁSICO APROBACIÓN PREVIA PROYECTO ACTUACIÓN-P. ESPECIAL LICENCIA PLAZO MÁXIMO UN AÑO ES MÁS DUDOSA SU CONSIDERACIÓN COMO DECLARATIVAS 6

7 CARÁCTER REGLADO SUJECCIÓN A LA ORDENACIÓN URBANISTICA APLICABLE ART ª CONSTANCIA ADECUACIÓN LEGALIDAD INFORME TÉCNICO-JURÍDICO NO SUJETO A CONDICIÓN SI CONDITIO IURIS (OBRAS PROVISIONALES) MOTIVACIÓN DENEGACIÓN (ART ª) 7

8 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Licencias urbanísticas (I) Actos sujetos a licencias - Relación de actos sujetos a licencias - art Númerus apertus (Determinados reglamentariamente o por PGOU) - Están exentas las obras que sean objeto de órdenes de ejecución - Actos promovidos por Ayuntamiento: es suficiente el acuerdo municipal. Actos promovidos por Administraciones públicas - Regla general: están sujetos a licencia urbanística - Excepciones: 1) Las obras públicas ordinarias y las de infraestructura y servicios, salvo que la legislación especial establezca procedimiento de armonización 2) Las amparadas y definidas en Planes Especiales de ámbito supramunicipal 3) En los que concurra excepcional o urgente interés público - En todo caso se garantiza la intervención del Municipio - Regulación de procedimiento de concertación de actos de excepcional o urgente interés público promovidos por Junta de Andalucía mediante el procedimiento de la LOUA o por el Estado conforme a la legislación estatal.

9 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Competencia y procedimiento Licencias urbanísticas (II) - Remisión a la legislación local para la determinación del órgano competente - Regulación del procedimiento de concesión de la licencia: 1) Solicitud describiendo suficientemente las obras acompañada de documento oportuno, y autorizaciones o informes previos. 2) Emisión de informe técnico y jurídico sobre adecuación del actos a la ordenación urbanística. 3) Resolución expresa en el plazo de 3 meses (sentido no estimatorio del silencio administrativo). 4) Necesidad de comunicar con al menos 10 días de antelación el inicio de la obra amparada en licencia otorgada por silencio. 5) La resolución expresa denegatoria deberá ser motivada. Eficacia temporal de la licencia - Se otorgan por plazo determinado para inicio y terminación de obras. Si no dice nada: 1 año para empezar las obras y tres para terminarlas. - Posibilidad de prorrogar por plazo no superior al inicialmente dado - Caducidad de la licencia. Solicitud de nueva licencia. Si no se solicita en dos meses o ésta se deniega: ejecución por edificador.

10 ACTUACIONES SOMETIDAS A COMUNICACIÓN N PREVIA O DECLARACIÓN N RESPONSABLE. Serán objeto de comunicación previa la implantación, modificación o cambio de actividades inocuas, que no requieran proyecto técnico por tener una escasa incidencia urbanística, medioambiental o de seguridad: - Obras en negocios que no requieran de proyecto técnico. - Implantación de actividades inocuas: pequeño y mediano comercio. - Modificación o cambio de actividades inocuas: pequeño y mediano comercio. Se ejecuta la actuación con la comunicación al Ayuntamiento que tiene efectos de licencia. No existe tramitación administrativa, sin perjuicio de las facultades de inspección. Problemática no bien resuelta: inseguridad jurídica, derechos de terceros y responsabilidad 10

11 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Licencias urbanísticas (III) Licencias disconforme con la nueva ordenación urbanística - Supuesto: Nueva ordenación sobrevenida que pueda verse dificultada por la iniciación o terminación de actos amparados por una licencia. - Reacciones del Municipio: Declaración de la disconformidad, que significa la suspensión de la eficacia de la licencia (actos no iniciados) o la paralización de los actos (actos ya iniciados) - Dentro de este plazo: revocar la licencia en todo o en parte y, en su caso, determinar las condiciones en los que puedan seguir desarrollándose. Se prevé la posibilidad de indemnización. Empresa suministradoras - Para la contratación provisional de sus servicios la empresas suministradoras exigirán la licencia de obras. - La duración del contrato no puede exceder del plazo dado para la terminación de las obras. Deben interrumpir el servicio transcurrido este plazo, salvo que exista prórroga de la licencia. - Para la contratación definitiva exigirán la licencia de ocupación o primera utilización.

12 INSPECCIÓN URBANISTICA.

13 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA La inspección urbanística - Potestad pública dirigida a comprobar que los actos de ejecución del planeamiento, sean de urbanización, edificación, rehabilitación, o del uso del suelo, se ajustan a lo dispuesto en la ordenación urbanística. - Administraciones llamadas a ejercer esta potestad en el ámbito de sus respectivas competencias: Municipios y Junta de Andalucía. -Regulación de la figura de los inspectores: Actúan con autonomía. Son agentes de la autoridad. Los hechos constatados por estos mediante actas gozan de valor probatorio y presunción de veracidad. Facultad de requerir y examinar toda clase de documentos relativos a la ordenación urbanística, y para visitar obras (actas de inspección) De ellos se predica el deber de colaboración de Administraciones públicas y de los particulares. La negativa a colaborar constituye una infracción urbanística.

14 ACTUACIONES URBANÍSTICAS SIN AUTORIZACIÓN PREVIA.

15 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Protección de la legalidad urbanística. Restablecimiento del orden jurídico perturbado (I) Medida cautelar de suspensión (I) - Supuesto: acto de construcción o de uso del suelo ejecutándose sin autorización o contraviniendo sus condiciones. - Reacciones de la Administración: 1) Suspensión del acto de construcción o del uso del suelo. 2) Orden de suspensión del suministro de servicios. 3) Notificada la suspensión, precintado de las obras 4) Si la orden es desatendida, retirada y depósito de maquinaria y materiales 5 )Incumplida orden de suspensión: imposición de multas coercitivas y comunicación al Ministerio Fiscal

16 Consecuencias jurídicas. En caso de cumplimiento de la orden de paralización: Se considera como circunstancia atenuante de la responsabilidad en expediente sancionador En caso de incumplimiento de la orden de paralización: Se considera como circunstancia agravante de la responsabilidad en expediente sancionador Puede ser constitutivo de un delito de desobediencia 16

17 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Protección de la legalidad urbanística. Restablecimiento del orden jurídico perturbado (II) Medida cautelar de suspensión (II) Proyección del orden competencial Municipios-Junta de Andalucía - Si la C.O.P.T. advierte de un acto ejecutándose sin licencia o contraviniendo sus condiciones lo pondrá en conocimiento del Municipio para que adopte la medida cautelar de suspensión - Si transcurre un mes desde el requerimiento sin pronunciamiento municipal, la COPT podrá adoptar las medidas cautelares cuando: Actividad de ejecución sin plan preciso Parcelación en SNU. Afecte grave y manifiestamente a: SNU de especial protección o de la Zona de influencia del litoral; Bienes o espacios catalogados; Parques, jardines espacios, etc.. (remisión reglamento) Determinaciones de la ordenación estructural (remisión reglamento)

18 Expediente de reposición de la legalidad Supuesto legal: urbanística Actos materiales consistentes en la ejecución de obras Sin licencia urbanística municipal o, en su caso, sin autorización urbanística autonómica, o sin ajustarse a sus determinaciones. Objeto: Determinar si las obras son o no legalizables, según se acomoden o no a la legislación y el planeamiento urbanístico Adoptar las medidas necesarias para la plena restauración de la legalidad urbanística vulnerada, en su caso Características: Potestad de ejercicio inexcusable. Potestad distinta de la sancionadora 18

19 Interesados Denunciante que ejerce la acción pública Promotor de las obras Propietario de los terrenos sobre los que se realizan las obras La acción de reposición de la legalidad es una acción real 19

20 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Protección de la legalidad urbanística. Restablecimiento del orden jurídico perturbado (III) - Dos reacciones : A) Legalización del acto o uso - Se requiere al interesado para que inste la legalización en el plazo de dos meses salvo supuestos manifiestamente ilegales. Rigen las mismas reglas que para la solicitud de las autorizaciones - Transcurrido el plazo sin solicitud se impondrán multas coercitivas. - Presentada la solicitud, en el plazo de un año deberá dictarse la resolución expresa que resuelva el procedimiento. - Regulación de procedimiento de legalización de parcelaciones ilegales B) Reposición de la realidad física alterada - En la misma propuesta de resolución de la legalización deberá establecerse los términos de la reposición cuando: 1) Se resuelva que no cabe dicha legalización. 2) Cuando no se haya instado la legalización, y de las actuaciones de instrucción resulte la improcedencia de la legalización - Disminución de la la sanción por reposición voluntaria.

21 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Protección de la legalidad urbanística. Restablecimiento del orden jurídico perturbado (IV) Incumplimiento de la orden de reposición de la realidad física alterada - Posibilidad de imposición de multas coercitivas - Cabe la ejecución subsidiaria por parte de la Administración a costa del interesado. La ejecución subsidiaria deberá esperar hasta que se cumpla el plazo dado tras la duodécima multa coercitiva. Plazo para el ejercicio de la potestad de protección de la legalidad urbanística - Sólo proceden mientras los actos o usos estén en curso de ejecución (cautelares) o dentro de los seis años a su terminación. - No prescriben las medidas que se adopten respecto de: * Parcelación en SNU. * Los que afecten a: SNU de especial protección o de la Zona de influencia del litoral; Bienes o espacios catalogados; Parques, jardines espacios, etc.. (remisión reglamento) Determinaciones de la ordenación estructural (remisión reglamento)

22 Plazos Obras y actividades en ejecución Podrá ejercerse la acción de reposición de la legalidad durante la ejecución de las obras ilegales Obras terminadas En el supuesto de usos prohibidos o de usos sin la preceptiva autorización autonómica en suelo no urbanizable: sin limitación de plazo En el supuesto de obras sin licencia en zonas verdes, espacios libres, equipamientos y dotaciones públicas y demás supuestos: sin limitación de plazo En los demás supuestos: 6 años Se consideran terminadas las obras que se encuentren dispuestas para servir al fin al que estuviesen destinadas y en condiciones de ser ocupadas sin necesidad de obras complementarias de ningún tipo. La carga de la prueba corresponde al propietario de las obras que pretenda ampararse en la finalización del plazo. Obras clandestinas y obras continuadas. Caducidad del procedimiento: 1 año a contar desde la fecha de iniciación 22

23 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Protección de la legalidad urbanística. Restablecimiento del orden jurídico perturbado (V) Relación entre medidas de protección de la legalidad urbanística y el procedimiento sancionador. - La apreciación de una presunta infracción da lugar a la incoación del expediente sancionador con independencia de que sea legalizable o no. - Los procedimientos de protección de la legalidad se instruyen de forma independiente con el sancionador, pero de forma coordinada. Reposición de la realidad física alterada. Proyección del orden competencial Municipios-Junta de Andalucía Si transcurre un mes desde el requerimiento sin pronunciamiento municipal, la COPT podrá adoptar las medidas de reposición cuando: Actividad de ejecución sin plan preciso Parcelación en SNU. Afecte grave y manifiestamente a: SNU de especial protección o de la Zona de influencia del litoral; Bienes o espacios catalogados; Parques, jardines espacios, etc.. (remisión reglamento) Determinaciones de la ordenación estructural (remisión reglamento)

24 Resolución Obras legalizables Requerir al interesado para que en el plazo de 3 meses solicite la preceptiva licencia de legalización de las obras ejecutadas y, en su caso, la autorización urbanística autonómica Transcurrido el plazo sin haberse solicitado o denegada la legalización, se ordenará la demolición de las obras, el cese de la actividad y la restitución de la realidad física alterada al estado anterior. Obras no legalizables Declarar que las obras ejecutadas sin licencia o sin autorización no son compatibles con el ordenamiento urbanístico Ordenar la demolición de las obras, el cese de la actividad y la restitución de la realidad física alterada al estado anterior. Excepciones a la tramitación de procedimiento. 24

25 REPOSICIÓN REALIDAD FÍSICA REQUISITO PREVIO DENEGADA LEGALIZACIÓN O NO INSTADA EN PLAZO RESOLUCIÓN PLAZO-CONDICIONES SUPRESIÓN CARÁCTER AUTOMÁTICO DEMOLICIÓN (ART b) REAGRUPACIÓN PARCELAS SNU REGLAMENTARIA PRIMA VOLUNTARIEDAD REPOSICIÓN REDUCCIÓN MULTA 50% INCLUSO DEVOLUCIÓN MINORACIÓN-EXTINCIÓN SANCIONES ACCESORIAS ENDURECE INCUMPLIMIENTO MULTA COERCITIVA (12) EJECUCIÓN SUBSIDIARIA VOLUNTARIA OBLIGATORIA 25

26 Ejecución en período voluntario Plazo: Fijado en la orden de demolición (generalmente 3 meses) Suspensión: Posibilidad de solicitar la suspensión de la ejecución mientras se tramita el recurso administrativo o el recurso contenciosoadministrativo Consecuencias jurídicas: En el supuesto de cumplir la orden de demolición, se considera circunstancia atenuante de la responsabilidad y da derecho a una reducción del importe de la sanción En el supuesto de no cumplir la orden de demolición, se considera circunstancia agravante de la responsabilidad y procede acordar la ejecución forzosa 26

27 Ejecución forzosa Mediante la imposición de multas coercitivas Por importe del 10% del valor de las obras realizadas y un importe mínimo de 600 euros cada una Reiterables hasta conseguir el cumplimiento de la orden de demolición (12 veces). Recursos No es admisible el debate sobre la legalidad de las obras, sino sólo sobre la ejecución del acto administrativo (falta de notificación, suspensión de la ejecución, ejecutada la orden de demolición, etc.) 27

28 Ejecución subsidiaria Mediante la ejecución por la Administración con cargo al obligado Recursos No es admisible el debate sobre la legalidad de las obras, sino sólo sobre la ejecución del acto administrativo (falta de notificación, suspensión de la ejecución, ejecutada la orden de demolición, etc.) Actuaciones necesarias Proyecto de demolición, en su caso Liquidación provisional para exigir el pago anticipado de los gastos de ejecución de la orden de demolición Contratación de las obras de demolición, dirección facultativa y coordinador de seguridad y salud Autorización de entrada en domicilio, en su caso Orden de desalojo - Ejecución material de las obras de demolición Liquidación definitiva de los gastos realizados para la demolición 28

29 REVISIÓN DE AUTORIZACIONES URBANISTICAS ILEGALES.

30 LA DISCIPLINA URBANÍSTICA Protección de la legalidad urbanística. Restablecimiento del orden jurídico perturbado (VI) Suspensión de licencias u órdenes de ejecución. Revisión de licencias - Supuesto: Se está ejecutando o se va a ejecutar un acto amparado por una licencia otorgada en contra de la ordenación urbanística. - Reacción cautelar: Suspensión inmediata de la eficacia de la licencia. Suspensión de los actos que se estén desarrollando. - Revisión de la legalidad: Traslado de la suspensión de la eficacia al órgano jurisdiccional. Procedimiento de revisión de oficio PREVIA declaración de lesividad.

31 INFRACCIONES Y SANCIONES URBANISTICAS.

32 Infracciones y sanciones (I) RÉGIMEN SANCIONADOR Amplia regulación de las personas responsables de las infracciones - Actos o usos realizados sin los presupuestos legales para su legitimidad (o contraviniéndolos): Propietarios, promotores o constructores, los que tengan poder decisorio, y técnicos y redactores de proyectos cuando exista dolo, culpa o negligencia grave. Los titulares o miembros de órganos administrativos que hayan contribuido directamente a la infracción. - Actos amparados por un acto administrativo que constituya o legitime una infracción: El titular del órgano administrativo que otorgue la licencia o aprobación sin informe o contra informes que eran desfavorable por razón de la infracción. Los miembros que hayan votado favorable estas licencias o aprobaciones en las mismas circunstancias. El Secretario que no haya reparado en la omisión de los correspondientes informes técnicos y jurídicos. Los funcionarios facultativos que hayan informado favorablemente las licencias o aprobaciones. - Empresas suministradoras - Personas jurídicas.

33 Infracciones y sanciones (II) RÉGIMEN SANCIONADOR Competencia y Procedimiento - Determinación de un nuevo orden competencial. Corresponde de forma universal al Municipio. A la COPT, sólo cuando haya acordado la orden de suspensión de los actos o usos que la Ley considera de mayor trascendencia (art ), y, en estos mismos actos, cuando el Municipio no inicie el procedimiento sancionador en el plazo de un mes desde que le requiera la COPT. - Plazo de caducidad del procedimiento: un año. -Destino de las multas: Corresponde a quién inicie y resuelva el procedimiento sancionador. Debe integrarse en el patrimonio público de suelo. Y especialmente destinarse a actuaciones previstas en el planeamiento en equipamiento s y espacios libre en la ciudad consolidada.

34 PROCEDIMIENTO I PRINCIPIOS PRINCIPIO LEGALIDAD / LOUA NON BIS IN IDEM ARTS / LOUA GARANTÍAS INFORMACIÓN ACUSACIÓN /92 INFORMACIÓN RESERVADA AUDIENCIA PRUEBAS SEPARACIÓN INSTRUCCIÓN/RESOLUCIÓN 34

35 RÉGIMEN SANCIONADOR Infracciones y sanciones (III) Tipos básicos de infracciones. Clases de Infracciones Leves : - Prestación de servicios por empresa sin licencia, más allá del periodo del contrato o contra la orden de suspensión. Graves: - Sin licencia o contraviniendo sus condiciones - Incumplimiento en la ejecución de los planes de los deberes impuestos por la Ley, el plan o los instrumentos de gestión - Obstaculizar las funciones de inspección Muy Graves - Parcelaciones ilegales en terrenos con el régimen del SNU - Ejecución sin el planeamiento que la legitime - Graves que afecten a: SNU de protección / Espacios libres y Dotaciones / Bienes y Espacios Catalogados / Determinaciones Ordenación estructural / No observancia de la suspensión de obras

36 RÉGIMEN SANCIONADOR Infracciones y sanciones (IV) Tipos básicos de infracciones. Sanciones Se advierte que en caso de la comisión de una infracción que tenga un tipo específico, se estará a lo dispuesto en su regulación específica (Capítulo III del Título VII), pero teniendo en cuenta las reglas de la exigencia de la responsabilidad sancionadora. Se prevé, la reducción del 75% si es legalizable según la sanción para el tipo específico. Las mínimas son: Leves 600 Euros /Graves 3000 Euros/ Muy Graves 6000 Euros MEDIDAS ACCESORIAS Prohibición de contratar Inhabilitación para subvenciones en actos que precisen licencia o autorización. Inhabilitación para urbanizador o similar Graves 2 años, Muy graves 4 años Las medidas accesorias quedan sin efectos si se repone la realidad física alterada o se legalizan la actuación.

37 RÉGIMEN SANCIONADOR Infracciones y sanciones (V) PLAZOS Y PRESCRIPCIÓN Momento de inicio del cómputo del plazo de prescripción de infracciones: - Momento en el que la infracción se haya cometido o desde que hubiera podido incoarse el procedimiento (aparición de signos externos). No empieza a correr el plazo de prescripción mientras los actos se encuentren ejecutándose. Infracciones - 4 años desde en infracciones graves y muy graves - 1 año en infracciones leves Sanciones - 3 años desde la imposición de la sanción, en graves y muy graves - 1 año desde la imposición de la sanción, en leves

38 RÉGIMEN SANCIONADOR Infracciones y sanciones (VI) Los tipos específicos Tipificación de tipos específicos de infracciones urbanísticas y sus sanciones. Aspecto novedoso que ofrece mayor seguridad jurídica. Principio de tipicidad y de legalidad. TIPIFICACIÓN DE INFRACCIONES Y SANCIONES: -Parcelaciones. -Infracciones en materia de ejecución. -Infracciones en materia de edificación y usos del suelo. -En materia de bienes y espacios del patrimonio arquitectónico, histórico, cultural, natural y paisajísticos. -En materia de obstaculización a la actividad de inspección.

39 REGLAS APLICACIÓN SANCIONES CARÁCTER INDEPENDIENTE MULTAS Y COMPATIBILIDAD DE SANCIONES CONCURRENTES (ADMISIBILIDAD DE MÁS DE UNA SANCIÓN Y DE SANCIONES PREVISTAS EN OTRAS LEYES) Y PROPORCIONADAS EXCLUSIÓN BENEFICIO ECONÓMICO GRADUACIÓN SANCIONES AGRAVANTES (REITERACIÓN EN 4 AÑOS). ATENUANTES (REPARACIÓN VOLUNTARIA). MIXTAS (GRADO DE CONOCIMIENTO DE LAS NORMAS). 39

40 LOS DEBERES DE CONSERVACIÓN URBANISTICA.

41 Edificación, Conservación y Ruina Inspección periódica de construcciones y edificaciones OBJETO: - Todas las edificaciones incluidas en un área delimitada al efecto. - Las edificaciones catalogadas o protegidas, y aquéllas de más de 50 años incluidas en las áreas. INSTRUMENTOS PARA DELIMITAR ÁREAS: - El instrumento de planeamiento o las Ordenanzas Municipales. CONTENIDO DE LOS INFORMES TÉCNICOS DE LAS INSPECCIONES: - Identificación de los desperfectos, posibles causas y medidas recomendadas para su reparación y prevención. - Grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas en la anterior inspección. En caso de incumplimiento de los informes técnicos el Municipio puede ordenar su práctica o o realizarla a costa del propietario.

42 Edificación, Conservación y Ruina Deber de conservación - Deber de los propietarios de mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad, y ornato público. - El deber de los propietarios alcanza hasta el contenido normal del deber de conservación. Más allá de este límite, las obras se ejecutan a costa de la entidad que lo ordene. - El municipio puede establecer ayudas públicas (explotación conjunta del bien, bonificación en las tasas de licencia) CONTENIDO NORMAL DEL DEBER DE CONSERVACIÓN: Representado por la mitad de una construcción de nueva planta, con similares características e igual superficie útil o dimensiones equivalentes a la actual, realizadas con las condiciones necesarias para que su ocupación sea autorizable. A B A= Coste de reparación de edificación B= Coste de edificación de nueva planta equivalente. Límite del deber de conservación del propietario: A < 1/2B

43 Edificación, Conservación y Ruina Ruina (I) Ruina Urbanística: SUPUESTOS: - Las obras necesarias para devolver al edificio su estabilidad, seguridad y estanqueidad y consolidación estructurales superen el deber normal de conservación. - Se acredite la paulatina degradación del inmueble: que el importe de las dos últimas inspecciones sumado a los trabajos que deban realizarse como consecuencia del última inspección supere el límite del deber normal de conservación. EFECTOS: - Disponer las medidas oportunas para evitar daños. - Pronunciamiento sobre el incumplimiento o no del propietario. - Proceder a rehabilitar completamente o demoler, salvo que se trate de edificación protegida, catalogada o en proceso de serlo, en cuyo caso no cabe la demolición. - Si no rehabilita completamente o demuele, al menos, adoptar las medidas necesarias para su seguridad y estabilidad. - Inclusión de la edificación en el Registro Municipal de solares y Edificaciones Ruinosas con obligación de ejecutar las obras en el plazo de un año. El Transcurso del plazo conlleva la apertura del correspondiente concurso para la elección del rehabilitador.

44 Edificación, Conservación y Ruina (V) Ruina Urgente (II) SUPUESTOS: - La amenaza de derrumbe inminente de la edificación. EFECTOS: - Se habilita al Alcalde para disponer toda medida para garantizar la seguridad pública o la integridad del patrimonio protegido. La Adopción de estas medidas no supone ni implica la declaración de ruina urbanística.