ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS.

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1 ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. VERSIÓN SÍNTESIS 6/0/5

2 Propósito del Estudio ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS El presente estudio pretende identificar y dimensionar el problema de la necesidad vivienda en el municipio de Los Cabos, especialmente en las ciudades de San José del Cabo y Cabo San Lucas donde se concentra más del 90 % de su población, así mismo pretende ser un fundamento técnico para fortalecer la justificación para la gestión de suelo para vivienda social, así como la implementación de esquemas de desarrollo integral para el crecimiento de nuestras ciudades bajo los principios del desarrollo sostenible establecidos en la normatividad local a través de la Segunda Actualización del Plan de Desarrollo Urbano San José del Cabo-Cabo San Lucas 040 (PDU 040). Déficit de vivienda, oferta y alternativas de vivienda, calidad de la vivienda, vivienda en riesgo, valor del suelo, vivienda formal e informal, mercado de suelo, reservas territoriales, índices de pobreza, migración, marginación, demografía, infraestructura básica, entre otros temas se desarrollan a través de indicadores clave que hacen evidente y justifican la importancia y urgencia de atender esta problemática de alternativas de vivienda que enfrenta el municipio de Los Cabos y que se potencializa por su acelerado crecimiento y alto costo del suelo, para concluir, en la proyección clara y cuantificable de requerimientos para un desarrollo integral. ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS.

3 Aspecto Socioeconómico Los Cabos es uno de los principales destinos de playa a nivel Nacional (INEGI) solo después de Cancún, Quintana Roo. En 04 arribaron 59, 580 visitantes vía crucero y, 6, 3 visitantes vía aérea. Turismo Alojamiento Turístico Los Cabos cuenta con 5, 569 cuartos de hotel y unidades de hospedaje 4 Los ingresos por persona en B.C.S. son 46% superiores a la media nacional. E n Lo s C a b o s s e r e g i s t r a n 6 6, afiliados al IMSS (05) % NO RECIBE INGRESOS HASTA SALARIOS MIN MÁS DE A 5 SALARIOS MIN. 7.9 NACIONAL ESTATAL 0.7 MÁS DE 5 SALARIOS MIN. 3 Competitividad El PIB per cápita de B.C.S. es 0.7% mayor que el promedio nacional. B.C.S., pesos anuales (0, 447 promedio nacional ) B.C.S. alcanzó en Septiembre 05 el do. lugar en generación de empleos (IMSS) B.C.S. ocupa el 7mo. lugar en competitividad a nivel nacional.(imco) Los Cabos está catalogada entre las tres regiones más competitivas del país ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS.

4 Población El Municipio de Los Cabos presenta un crecimiento poblacional 4 veces mayor que la media nacional, debido a la condición atractora de migración nacional que tiene por su potencial de desarrollo turístico. Nacional.8% Tasas medias de crecimiento La tasa neta migratoria (T.N.M.) Estatal es veces la media nacional. 9.8 media nacional Los Cabos 8.4% 5.7 B.C.S. T.N.M. es la diferencia entre el número de inmigrantes y migrantes anuales (migrantes por cada mil habitantes). Cabo San Lucas 3.4% 7.5 veces la media nacional Playa del Carmen 8.3% En Cabo San Lucas el 63% de la población es no nacida en la entidad. 3 4 HABITANTES La Se prevé que en Cabo San Lucas población a 370 mil habitantes para el , , ,000 50,000 00,000 50,000 00,000 50,000 AÑO población migrante proviene principalmente de los estados de Guerrero (.6%), Sinaloa (7.%), D.F. (9.9%), Jalisco (5.8%), Estado de México (5.%) y de otros paises (0.9%) 00 se triplicará 3, la 040 ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 3

5 Suelo y Vivienda En Los Cabos las áreas de crecimiento son tierras de propiedad ejidal, por lo que no existe diversidad de oportunidades en el mercado del suelo y por la condición de polo turístico se tiene en consecuencia un alto costo del suelo y vivienda. Costo: $400,000 3 Monopolio del Suelo Departamento, C.S.L. 44 m construidos, habitaciones. Basado en sondeo de mercado. IMPLAN Costo del suelo con servicios básicos en Cabo San Lucas $56.00 x m Costo del suelo sin infraestructura de servicios básicos en San José del Cabo Basado en sondeo de mercado. IMPLAN $50.00 x m Mapa de propiedad ejidal en Cabo San Lucas ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 4

6 Acceso a la Vivienda En Los Cabos la vivienda es inaccesible para aproximadamente el 8.5% de la población que percibe menos de salarios mínimos, ya que el monto total del financiamiento no alcanza para la adquisición de la vivienda que actualmente se oferta en el mercado. Deacuerdo a la CONEVAL (00) el 8.5% de la población se encuentra en pobreza, es decir que adicionalmente a alguna carencia percibe un ingreso menor a,54 pesos ó.4 salarios mínimos. (s.m. al 00) 3 De acuerdo a los tabuladores de Infonavit, el monto máximo de financiamiento para un salario de.4 salarios mínimos sería de 9,793 pesos + la subcuenta de vivienda. Equivalente a la mitad del costo de la vivienda más económica que se encuentra en el mercado actual. El Estado reconoce un 9.% de población en actividades informales, dentro de la población económicamente activa (5.9% media nacional) ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 5

7 Vivienda en Renta Falta de alternativas accesibles para la compra o renta de vivienda. En Los Cabos el 4% de la vivienda es rentada o en otra situación. La Paz 3,000 pesos mensuales 5,000 pesos mensuales La media nacional de vivienda no propia es del 3% 3 Casi el doble del valor de mercado de otras ciudades Basado en sondeo de mercado. ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 6

8 Características de la Vivienda, Marginalidad y Pobreza El rápido crecimiento de la mancha urbana ha rebasado la capacidad de los servicios básicos e infraestructura necesarios para garantizar el bienestar de las personas Indicadores de carencia social (porcentajes), Carencia por Calidad y Espacio de la Vivienda 9.5% de la vivienda tiene piso de tierra (nacional 6.%) 4% de la vivienda no dispone de energía eléctrica (nacional.%) Carencia por rezago educativo Carencia por acceso a los servicios de salud Carencia por acceso a lla seguridad social Carencia por calidad y espacio de la vivienda Nacional Estatal Municipal Carencia por servicios básicos en la vivienda Carencia por acceso a la alimentación 3 Pobreza 5.6% de la población vive en pobreza extrema (,56 personas) ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 7

9 Vivienda en Alto Riesgo Al no contar con alternativas accesibles para la compra o renta de vivienda, se convierte en un factor generador de asentamientos irregulares y zonas marginales en las periferias y en zonas de riesgo y alto riesgo. En San José del Cabo existen 4,34 En Cabo San Lucas existen habitantes y,87 viviendas en zonas de alto riesgo h a b i t a n t e s y 4,09 viviendas en zonas de alto riesgo Amenazas Hidrometeorológicas,663 Vivienda en riesgo ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 8

10 Estrategias PDU040 Garantizar las reservas urbanas para vivienda, equipamiento, infraestructura y espacio público abierto. Ofrecer alternativas de vivienda a la población y eliminar el rezago de su demanda en desarrollos urbanos integrales y sustentables que integren comunidades completas con acciones paralelas de equipamientos, espacio público y lugares de trabajo mediante esquemas innovadores de gestión y operación con la asociación público-privada en un ente gestor de suelo y desarrollo en donde cada uno de los integrantes aporta en base a sus capacidades y se capitalizan las plusvalías generadas por el desarrollo para la sostenibilidad del esquema. Establecer programas y esquemas financieros de apoyo para la oferta de vivienda de interés social. Hacer viable la construcción de diversas tipologías de vivienda para ofertar a la población aprovechando los programas de financiamiento de instancias federales y estatales gestionado esquemas de corresponsabilidad como los que ofrece el programa de Desarrollos Urbanos Integrales y Sustentables con la participación de Sociedad Hipotecaria Federal y otras dependencias federales basados en el compromiso de proyectos sustentables Lograr que no existan viviendas en zonas de alto riesgo. Reubicar los asentamientos humanos irregulares en zonas de alto riesgo para proteger a la población civil de fenómenos naturales, esto por medio de la identificación de los polígonos afectados por la ocupación de personas, gestionando la adquisición de reservas urbanas y esquemas como los que se mencionan en la estrategia de suelo para la dotación de vivienda, estableciendo programas de reubicación para la población de bajos ingresos, al tiempo que se deberán establecer los mecanismos adecuados en el marco normativo y de coordinación interinstitucional para evitar las invasiones. ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 9

11 Requerimientos de Suelo, Urbanización y Vivienda Cabo San Lucas tiene una demanda inmediata de vivienda para la reubicación de la población asentada en zonas de alto riesgo de 4,09 viviendas. Requerimiento inmediato 0.3 Ha a un costo de pesos x m (precio de mercado) equivale a: Costo del suelo requerido $55,675, Costo del urbanización $479,59,09.00 Costo de construcción de vivienda $,380,60,5.00 Se estima un requerimiento de vivienda social de 6,05 unidades para garantizar el crecimiento ordenado de esta ciudad a 5 años. Requerimiento a 5 años 6.4 Ha a un costo de pesos x m (precio de mercado) equivale a: Costo del suelo requerido $653,47,49.00 Costo del urbanización $,4,54,69.00 ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 0

12 Requerimientos de Suelo, Urbanización y Vivienda San José del Cabo tiene una demanda inmediata de vivienda para la reubicación de la población asentada en zonas de alto riesgo de,87 viviendas. Requerimiento inmediato 9.67 Ha a un costo de pesos x m (precio de mercado) equivale a: Costo del suelo requerido $74,75, Costo del urbanización $39,07,56.00 Costo de construcción de vivienda $400,46,56.00 Se estima un requerimiento de vivienda social de 0,830 unidades para garantizar el crecimiento ordenado de esta ciudad a 5 años. Requerimiento a 5 años 74.6 Ha a un costo de pesos x m (precio de mercado) equivale a: Costo del suelo requerido $436,500, Costo del urbanización $88,00, ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS.

13 Esquema de participación Propuesta de Esquema de Participación Conjunta Ejido de Cabo San Lucas y Ejido de San José del Cabo Aportación Suelo Gobierno Municipal, Estatal y Federal SEP, IMSS, o instancias correspondientes Desarrollador de Vivienda y Esquemas de Financiamiento (INFONAVIT) Infraestructura s/ equipamiento Equipamiento Esquemas de financiamiento para la Construcción de vivienda ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS.

14 Conclusiones Ÿ Los Cabos, por sus características, es un Municipio con una dinámica urbana y económica distinta a los del resto del país y su desarrollo armónico depende de un tratamiento diferente y programas especiales para mitigar principalmente los efectos de la alta migración nacional. Se propone que las ciudades de Cabo San Lucas y San José del Cabo sean considerados como Ciudades Emergentes. Ÿ Se requiere establecer por parte de la SEDATU, CORETT y CONAVI programas de adquisición de reserva territorial y construcción de vivienda bajo esquemas innovadores a través de convenios con los ejidos como propietarios del suelo que permitan satisfacer la demanda actual y del crecimiento futuro, en un planteamiento que contemple las necesidades de manera integral y considerando los requerimientos de equipamiento e infraestructura. Ÿ Es necesario coordinar con INFONAVIT programas y mecanismos de financiamiento específicos adecuados a los altos costos del suelo y la vivienda en la localidad que faciliten el acceso a las diferentes tipologías de vivienda. Ÿ Se requiere definir físicamente los cauces de arroyos por parte de la CONAGUA bajo el concepto de integración urbano- ambiental y etiquetar las superficies ganadas de superficie inundable como espacio recreativo y de equipamiento complementario evitando así futuros asentamientos irregulares y de riesgo en estas zonas. Ÿ Es necesario que a través de programas como el de Desarrollo de Zonas Prioritarias de SEDESOL se apoye a la introducción de servicios básicos en la vivienda para abatir uno de los principales rezagos en materia de calidad y espacios de la vivienda identificado en Los Cabos. Ÿ Se requiere involucrar a las instancias que administran el equipamiento de servicios básicos a la población como educación y salud (SEP e IMSS) como parte de las necesidades para un desarrollo integral. ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 3

15 Áreas de Crecimiento Simbología Cartografía Zonificación Primaria PDU040 ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 4

16 Esta Versión Síntesis corresponde al Estudio Justificativo para la Gestión de Suelo y Alternativas de Vivienda para el Desarrollo Sostenible del Municipio de Los Cabos. Para mayor información sobre los datos y fuentes contenidos en este documento, puede consultar la versión extensa del mismo. ESTUDIO JUSTIFICATIVO PARA LA GESTIÓN DE SUELO Y ALTERNATIVAS DE VIVIENDA PARA EL DESARROLLO SOSTENIBLE DEL MUNICIPIO DE LOS CABOS. 5