MANUAL TRIBUTARIO DE FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN - 3º EDICIÓN ÍNDICE

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1 ÍNDICE Antecedentes del autor... 7 Prologo A la tercera edición... 9 Palabras preliminares CAPÍTULO I FIDEICOMISOS 1. Breves consideraciones legales Clasificación del fideicomiso Onerosidad de los contratos Los fideicomisos de construcción en particular Operatoria de los fideicomisos de construcción Fideicomisos de construccion al costo Existencia de fideicomisos de construcción al costo Caracteristicas de un fideicomiso de construcción al costo CAPÍTULO II CONTROVERSIAS REGISTRALES EN LOS FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN 1. Introducción Acreditación del domicilio Domicilio y dependencia administrativa Editorial Osmar D. Buyatti 15

2 4. Modificación de los sujetos beneficiarios del fideicomiso Problemática del cambio de la cuit Consideraciones finales CAPÍTULO III IMPUESTO AL VALOR AGREGADO A. Marco normativo B. Tratamiento de los fideicomisos Fideicomisos que realizan obras sobre inmueble propio Objeto Sujetos Elemento objetivo: obra sobre inmueble propio Elemento subjetivo: ánimo de lucro Consorcio de propietarios Perfeccionamiento del hecho imponible Consorcios de propietarios organizados como sociedades civiles y comerciales La tenencia precaria como generadora del hecho imponible Señas que congelan precios Determinación de la base imponible Transferencia de inmuebles no alcanzadas El artículo 18 inciso b) de la ley Fideicomisos de construcción al costo Fideicomisos que lotean inmuebles Débito fiscal Desafectación de la obra de operaciones gravadas Compatibilidad con el artículo 5º del decreto reglamentario Crédito fiscal Crédito fiscal: actividades gravadas y no imponibles Alícuotas aplicables Concepto de habitabilidad Julián Ruiz

3 Régimen promocional: ley de incentivos para la adquisición y construcción de vivienda única, familiar y permanente Sujetos pasibles del beneficio Beneficio Objeto Incumplimiento del régimen Fideicomisos que realizan obras sobre inmueble ajeno Objeto Permuta de bienes. Definición del derecho privado Relleno sanitario Gastos improductivos y extras Cesión de personal a otras empresas constructoras Mejora sobre inmueble alquilado Sujetos Fideicomisos estatales Perfeccionamiento del hecho imponible Facturación Percepción total o parcial del precio Aceptación total o parcial del certificado de obra Determinación de la base imponible Bienes que se incorporen en prestaciones alcanzadas por el tributo Débito fiscal Crédito fiscal Alícuotas aplicables Obra sobre inmueble de terceros, venta de cosa mueble o elaboración, construcción o fabricación de cosas muebles por encargo? Ley de clubes deportivos Cómputo del crédito fiscal Concesión de explotación Otras prestaciones alcanzadas C. Tratamiento para los fiduciantes Transferencia en fiducia de un inmueble Editorial Osmar D. Buyatti 17

4 2. Transferencia en fiducia de una cosa mueble Transmisión de dominio de cosa mueble Transferencia a título oneroso Habitualidad, actos de comercio accidentales y otros Transferencia fiduciaria de un crédito D. Tratamiento para el fiduciario E. Tratamiento para el beneficiario y/o fideicomisario CAPÍTULO IV IMPUESTO A LAS GANANCIAS A. Marco normativo B. Tratamiento de los fideicomisos Sujetos del tributo y de la obligación tributaria Fideicomisos mixtos Fideicomisos. Cesión de derechos a un tercero Fideicomisos públicos en los que el estado es fiduciante-beneficiario Régimen general de los fideicomisos de construcción Perfeccionamiento del hecho imponible Devengado exigible Base imponible Precio de enajenación de inmuebles Ventas alcanzadas parcialmente por el impuesto Costo de enajenación de inmuebles Individualización del costo del inmueble vendido Fideicomisos de construcción al costo Tratamiento de los intereses Loteos con fines de urbanización Loteos realizados por fideicomisos de construcción Loteos previos a la entrega en fiducia del fiduciante Fraccionamiento de más de cincuenta lotes. Concepto Cómputo de los dos años Costo computable Julián Ruiz

5 4. Edificación bajo el régimen de propiedad horizontal Consorcios de propietarios Obra sobre inmuebles de terceros Obras cuyo plazo de duración exceda un período fiscal Obras cuyo plazo de duración no exceda un año pero que afecte a dos períodos fiscales Criterio de uniformidad Concesionarios de obras públicas Operaciones realizadas en el exterior por residentes en el país C. Tratamiento de los fiduciantes Valor de la transferencia D. Tratamiento de los beneficiarios y/o fideicomisarios Tipos de fideicomisos Tratamiento para los beneficiarios de fideicomisos del inciso d ) del artículo Tratamiento para los beneficiarios de fideicomisos del artículo Transferencia de los inmuebles por parte de los fideicomisarios Cesión de derechos por parte del fideicomisario E. Tratamiento de los fiduciarios Fiduciarios sociedades Fiduciarios personas físicas Anexo normativo: Impuesto de igualación 1. Introducción El impuesto de igualación: en qué consiste? Mecanismo de cálculo Ganancia impositiva acumulada al cierre del ejercicio anterior Impuesto determinado por el o los períodos de origen de la ganancia que se distribuye Utilidades de otros sujetos del artículo Diferencias entre el balance contable y el balance fiscal Aplicación inicial del régimen Tratamiento de los quebrantos Casos en los cuales no corresponde efectuar la retención Palabras finales Editorial Osmar D. Buyatti 19

6 Anexo normativo: Régimen de retención 1. Sujetos obligados a actuar como agentes de retencion Sujetos pasibles de retención Precio de transferencia Determinacion del importe a retener Obligaciones complementarias a observar por los agentes de retencion Casos en los que no corresponde retener Residentes en el exterior Regimen de no retencion Tramitación de las solicitudes Aceptación y rechazo Denegatoria. Planteo de disconformidad Disposiciones generales Informacion que deberan suministrar los agentes de retención CAPÍTULO V IMPUESTO A LA TRANSFERENCIA DE INMUEBLES A. Marco normativo Concepto de transferencia Base imponible Tranferencias a un precio no determinado Transferencias efectuadas por residentes en el exterior Nacimiento del hecho imponible Tasa del impuesto Opción de no pago del impuesto Momento en que se formula la opción Responsabilidad del escribano actuante Incumplimiento de los requisitos para el ejercicio de la opción B. Tratamiento del fideicomiso C. Tratamiento del fiduciante D. Tratamiento del beneficiario fideicomisario Anexo normativo: Régimen de retención 1. Sujetos pasibles de retención Julián Ruiz

7 2. Sujetos obligados a actuar como agentes de retención Base imponible para la determinación de la retención Determinación del importe a retener Solicitudes Constancia de valuación Certificado de no retención Solicitud por trámite simplificado Solicitud por el régimen general Renovación de certificados emitidos Imposibilidad material de emitir el certificado Certificados de retención de beneficiarios del exterior Denegatoria. Planteo de disconformidad CAPÍTULO VI IMPUESTO A LA GANANCIA MÍNIMA PRESUNTA A. Marco normativo La opinión de la corte suprema de justicia de la nación Fideicomisos de construcción al costo B. Tratamiento de los fideicomisos Sujetos del tributo Fideicomisos de garantía Fideicomisos en los cuales el fiduciante beneficiario se encuentra exento del gravamen Fideicomisos estatales Fideicomisos constituidos por sujetos exentos Período fiscal Base imponible Valuación Bienes inmuebles que no fueran bienes de cambio Adquiridos Construidos Obras en construcción Editorial Osmar D. Buyatti 21

8 Mejoras Inexistencia del valor de adquisición o ingreso al patrimonio Bienes inmuebles considerados bienes de cambio Mínimo exento Activos no computables Alícuota Pago a cuenta del impuesto a las ganancias Pueden los fideicomisos computar como pago a cuenta el impuesto a las ganancias determinado? Fideicomiso que es sujeto del impuesto a las ganancias Fideicomiso que no es sujeto del impuesto a las ganancias C. Tratamiento para los fiduciantes CAPÍTULO VII IMPUESTO SOBRE LOS BIENES PERSONALES A. Marco normativo Participaciones en sociedades regidas por la ley B. Tratamiento de los fideicomisos C. Tratamiento de los fiduciantes D. Tratamiento de los beneficiarios y/o fideicomisarios CAPÍTULO VIII REGÍMENES DE INFORMACIÓN A. Resolución General (AFIP) Introducción Concepto de transferencia Codigo de oferta de transferencia de inmuebles (COTI) Responsables obligados Operaciones excluidas Julián Ruiz

9 3.3. Procedimiento para obtener el COTI Cuadro Vigencia del código de oferta de transferencia de inmuebles (COTI) Cancelación de participación y modificación de datos Desistimiento del COTI Confirmacion de transferencia Tratamiento para las inmobiliarias Escribanos intervinientes y otros funcionarios autorizados Disposiciones generales B. Resolución General (AFIP) Introducción La resolución General (DGI) La resolución General (AFIP) Diversas consideraciones CAPÍTULO IX EL ROL DE LOS FIDEICOMISOS DESPUÉS DEL BLANQUEO 1. Consideraciones generales Los fideicomisos como sujetos pasibles de la exteriorización y/o repatriación de capitales Metodología de exteriorización o repatriación de capiales Exteriorización de moneda extranjera, divisas o bienes en el país Exteriorización de moneda extranjera, divisas o bienes en el exterior con repatriación de capitales Impuesto especial Beneficios de la exteriorización Fideicomisos de construcción y su encuadre en el inciso e) del artículo 27 de la ley Nuevos inmuebles Fondos destinados a la finalización de obras en curso Obras de infraestructura Editorial Osmar D. Buyatti 23

10 6.4. Financiamiento de obras de infraestructura Inversiones inmobiliarias Plazo de aplicación de los fondos. Tratamiento de los compradores o fiduciantes del fideicomiso Permanencia de la inversión. Cómputo del plazo. Deber de información Consideraciones finales CAPÍTULO X FISCALIZACIONES TRIBUTARIAS DE FIDEICOMISOS DE CONSTRUCCIÓN 1. Consideraciones iniciales El fideicomiso como unidad económica Tratamiento del fiduciante Tratamiento del contrato de fideicomiso Incremento de los costos Aporte de inmueble realizado por el fiduciante Caso práctico Herramientas de fiscalización Justificación de divisas para adquirir inmuebles Simulación de operaciones Aplicación de la ley de bedford a las fiscalizaciones Honorarios del fiduciario Iva. Cómputo del crédito fiscal Valuación del valor de transferencia o adjudicación Conclusiones CAPÍTULO XI IMPUESTO SOBRE LOS INGRESOS BRUTOS A. Marco normativo Julián Ruiz

11 B. Provincia de buenos aires Tratamiento fiscal de los fideicomisos de construcción Inscripcion ante la administracion de recaudacion de Buenos Aires Actividades alcanzadas por el impuesto Construcción de inmuebles Transferencia de inmuebles Locación de obra sobre inmuebles de terceros Intermediación Determinación de la base imponible Conceptos excluidos Conceptos deducibles Impuesto mínimo Consideraciones especiales Fideicomisos de construcción al costo Fideicomisos de barrios cerrados Venta de inmuebles. Aplicación del método de devengado exigible Actividad de intermediación Perfeccionamiento del hecho imponible Determinación, liquidación y pago Situación vigente hasta el 31/07/ Situación vigente desde el 01/08/ Implementación del sistema de anticipos ARBANET Determinación anual del tributo Saldos a ingresar o saldos a favor Régimen opcional de adecuación de anticipos Los fideicomisos de construcción y ARBANET Alicuotas Situación anterior al 01/08/ Situación desde el 01/08/2008 al 31/10/ Situación a partir del 01/11/ Régimen de información Tratamiento para el fiduciante Tratamiento para el fiduciario C. Ciudad Autónoma de Buenos Aires Editorial Osmar D. Buyatti 25

12 1. Tratamiento fiscal de los fideicomisos de construcción Actividades alcanzadas por el impuesto Actividad de la construcción Villas de emergencia y barrios carenciados Hospitales y salas de emergencia Demarcación vial Determinación de la base imponible Conceptos excluídos de la base imponible Deducciones admitidas Consideraciones especiales Venta de inmuebles en cuotas. Devengado exigible Intermediarios Alícuotas aplicables El problema de traslación Obra privada Obra pública Exención en la construcción Consideraciones generales. Inscripción registral Normas aclaratorias Responsable de la construcción Ingresos comprendidos Concepto de obra nueva Obligaciones formales Régimen simplificado del impuesto sobre los ingresos brutos para los contribuyentes locales de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Sujetos incluidos y excluidos D. Convenio multilateral Consideraciones generales Convenio actividad o convenio sujeto Actividad de construcción. Definición Atribución del 10% de los ingresos Definición de administración, dirección, oficina y escritorio Métodos de distribución Julián Ruiz

13 5. Atribución del 90% de los ingresos Obras realizadas sobre el río de la plata Anexo normativo: Provincia de Buenos Aires: Actuación como agentes de recaudación del impuesto sobre los ingresos brutos Introducción Régimen especial de retenciones para empresas de construcción Agentes de retención Conceptos sujetos a retención Monto sujeto a retención Monto mínimo sujeto a retención Alícuotas Compatibilización del régimen especial con el general Operaciones con contribuyentes del convenio multilateral Plazo para el ingreso de las retenciones efectuadas Carácter de pago a cuenta de lo recaudado Régimen general de retención y de percepción Características comunes Quienes deben inscribirse como agentes? Trámite de inscripción Actuación como agentes de recaudación Normas comunes a los regímenes de percepción y retención Régimen general de retención Régimen general de percepción Emisión de notas de crédito con percepciones negativas Caso práctico de retenciones Enunciado Solución propuesta CAPÍTULO XII IMPUESTO DE SELLOS A. Provincia de Buenos Aires Tratamiento fiscal de los fideicomisos de construcción Editorial Osmar D. Buyatti 27

14 1.1. Sujetos pasivos del tributo Base imponible Obligaciones accesorias Consideraciones referidas al valor imponible Inexistencia de valores determinados Valores a fecha futura Valores en moneda extranjera Consideraciones especiales Inmuebles ubicados en mas de una jurisdicción Mejoras efectuadas con posterioridad a la firma del boleto Permutas Permutas interjurisdiccionales Permuta asimilada a compraventa Confección de boleto de compraventa. Escritura posterior Hipotecas Locación de obra Locación de obra superior a treinta meses Cesiones de derechos Exenciones Alícuotas aplicables Agentes de retención Tratamiento del fiduciante Tratamiento del beneficiario y/o fideicomisario Fideicomisos de construcción de barrios cerrados Fideicomiso. Diferencia con gestoría de negocios Cesión de derechos Tratamiento para el fiduciario B. Ciudad Autónoma de Buenos Aires Tratamiento fiscal de los fideicomisos de construcción Sujetos pasivos del tributo Base imponible Valor indeterminado Consideraciones especiales Inmuebles ubicados en más de una jurisdicción Julián Ruiz

15 Mejoras efectuadas con posterioridad a la firma del boleto Permutas Permutas interjurisdiccionales Permuta asimilada a compraventa Confección de boleto de compraventa. Escritura posterior Exenciones Alicuotas aplicables Agentes de retención Tratamiento del fiduciante Tratamiento del beneficiario y/o fideicomisario CAPÍTULO XIII IMPUESTO A LA GENERACIÓN DE RESIDUOS ÁRIDOS Y AFINES 1. Consideraciones iniciales Hecho imponible Sujetos obligados Base imponible Oportunidad del pago Exención Sanciones Carga tributaria real Consideraciones finales CAPÍTULO XIV IMPUESTO A LA TRANSMISIÓN GRATUITA DE BIENES 1. Consideraciones iniciales Sujetos del tributo Editorial Osmar D. Buyatti 29

16 2.1. Interpretación de la gratuidad de las transmisiones Tratamiento para el beneficiario fideicomisario Cesión de derechos Perfeccionamiento del hecho imponible Bienes objeto de imposición Determinación de la base imponible Mínimo no imponible Alícuotas aplicables Oportunidad de pago, formas y plazos de presentación Agentes de recaudacion. Escribanos públicos CAPÍTULO XV EL IMT Y SUS EFECTOS EN LA CONSTRUCCIÓN 1. Consideraciones iniciales Presunciones generales de la relación laboral Presunciones particulares Indicador mínimo de trabajadores Efectos en la actividad de la construcción Problemática de la aplicación del IMT en la construcción Sanciones Aplicación de la norma Consideraciones finales Régimen de retención 1. Sujetos pasibles de retenciones Vigencia de la norma Conceptos comprendidos Conceptos no sujetos a retencion Sujetos obligados a actuar como agentes de retención Obligaciones del agente de retención Sanciones Sujetos pasibles de la retencion Julián Ruiz

17 6.1. Cómputo como pago a cuenta Exclusión Oportunidad en que corresponde practicar la retención Determinación del importe a retener Pagos mixtos Diversos pagos Comprobante de retención Ingreso e información de las retenciones practicadas CAPÍTULO XVI EJERCICIOS DE RECAPITULACIÓN A. Impuesto a las ganancias y a la ganancia mínima presunta Enunciado Solucion propuesta Situación de la empresa originante Situación del fideicomiso Patrimonio al 31/12/ Impuesto a las ganancias Impuesto a la ganancia mínima presunta Patrimonio al 31/12/ Impuesto a las ganancias Impuesto a la ganancia mínima presunta Patrimonio al 03/04/ Impuesto a las ganancias Impuesto a la ganancia mínima presunta Fideicomiso mixto Situación de la empresa originante Situación del fideicomiso Patrimonio al 31/12/ Impuesto a las ganancias Impuesto a la ganancia mínima presunta Patrimonio al 31/12/ Impuesto a las ganancias Editorial Osmar D. Buyatti 31

18 Impuesto a la ganancia mínima presunta Patrimonio al 03/04/ Impuesto a las ganancias Impuesto a la ganancia mínima presunta B. Impuesto al valor agregado Enunciado Datos del ejercicio Ingresos del periodo Egresos del periodo Solución propuesta Cálculo del débito fiscal Cálculo del crédito fiscal Impuesto a ingresar C. Impuesto sobre los Ingresos Brutos Enunciado Provincia de Buenos Aires Solución propuesta Enunciado ciudad Autónoma de Buenos Aires Solución propuesta Julián Ruiz