LOS BIENES RAÍCES EVOLUCIÓN 2014 Y PERSPECTIVAS 2015 COMERCIALES EN MÉXICO
1 EL SEGMENTO INDUSTRIAL
2 El Sector Industrial: México en camino de convertirse en el hub industrial de las Américas México tiene un inventario de espacios industriales clase A estimado en 53.1 millones de metros cuadrados (m 2 ), y en donde 13 mercados concentran casi el 70% del inventario con 37.7 millones de m 2 registrados al mes de septiembre en: Monterrey, Juárez, Tijuana, Zona Metropolitana de la Ciudad de México (ZMCM), Reynosa, Querétaro, Saltillo, Guadalajara, Guanajuato, Toluca, San Luis Potosí, Puebla y Aguascalientes. Estos 13 mercados monitoreados por CBRE son un buen referente de la actividad industrial y logística en México al incluir mercados consolidados como Monterrey, Tijuana, Juárez y Reynosa, así como los que han demostrado un fuerte potencial de desarrollo como el Bajío y la ZMCM. Tan sólo en el último año, el crecimiento en el inventario de espacio industrial de estos mercados ha sido de 13.6%, con un claro empuje por parte del Bajío que creció casi 32% con 1.5 millones de metros adicionales. GRÁFICO 1. PARTICIPACIÓN EN LA COMERCIALIZACIÓN DE ESPACIOS INDUSTRIALES CLASE A, SEGÚN REGIÓN Fuente: CBRE México Research, Noviembre 2014. *Regionalización: Bajío: Querétaro, Aguascalientes, San Luis Potosí, Guanajuato. Centro: Ciudad de México, Toluca y Puebla. Noroeste: Tijuana y Ciudad Juárez. Noreste: Monterrey, Saltillo, Reynosa, Matamoros.
El crecimiento de la oferta del espacio industrial y logístico en México ha estado acompañado por una demanda creciente que se ha reflejado en una especialización geográfica con clústers de empresas de logística y distribución en la ZMCM y Querétaro, clústers automotrices en el Bajío, Saltillo y Nuevo León, la industria aeroespacial y sus proveedores en el Noroeste y Bajío. Sin embargo, como podemos observar existen entidades que han logrado colocarse como casa de productores y proveedores de los sectores con mayor presencia en el país: 3 MAPA 1. ESTADOS DE LA REPÚBLICA CON PRESENCIA DE LAS INDUSTRIAS AUTOMOTRIZ, DE EQUIPO Y DISPOSITIVOS MÉDICOS, AEROESPACIAL Y DISTRIBUCIÓN & LOGÍSTICA. *Se consideraron estados en los que se encuentre alguna planta ensambladora Fuente: CBRE México Research, Noviembre 2014.
4 Disponibilidad y Modalidad de las Transacciones: La disponibilidad de las 13 ciudades monitoreadas por CBRE se ha mantenido muy similar a la de hace un año (8.25% vs 8.37% en 2013), esto aún cuando el crecimiento de la oferta ha sido de casi 5 millones de nuevos metros en un año. Lo anterior se debe a la fuerte demanda del mercado, que en estas 13 ciudades ha crecido un 30.5% (un incremento de poco más de 500 mil m 2 comercializados) durante el período enero-septiembre 2014 comparado con el mismo período del año pasado. Los mercados que concentran el 66% de la comercialización son: la región Bajío con el 31%, la Zona Metropolitana de la Ciudad de México con 23% y la Zona Metropolitana de Monterrey con el 14%. Otra tendencia importante la podemos identificar en el tipo de transacciones que se registran por zonas, en donde debido a la demanda de características específicas que se requieren para las plantas de producción, el Bajío y el Noreste registran una alta comercialización en ventas (88% de ellas destinadas a BTS o Built to Suit), en tanto que el resto del país la renta de espacios que predominan son de tipo spec (especulativo). GRÁFICO 2. COMERCIALIZACIÓN DE ESPACIOS INDUSTRIALES CLASE A, SEGÚN REGIÓN Y TIPO DE TRANSACCIÓN. Fuente: CBRE México Research, Noviembre 2014. *Regionalización: Bajío: Querétaro, Aguascalientes, San Luis Potosí, Guanajuato. Centro: Ciudad de México, Toluca y Puebla. Noroeste: Tijuana y Ciudad Juárez. Noreste: Monterrey, Saltillo, Reynosa, Matamoros.
5 Precios de salida y cierre en renta: En el último año, el precio promedio de salida en renta a nivel general se ha mantenido en el último año en rangos entre $4.04 USD/m 2 /mes y $4.08 USD/m 2 /mes. Sin embargo, a nivel de mercados, podemos observar que las alzas más fuertes en precios impulsados por la demanda se han registrado en Aguascalientes (+ 50 centavos de dólar / m 2 ) y San Luis Potosí (+42 centavos de dólar / m 2 ). En tanto que la mayor caída la registro la ZMCM con un precio de salida 45 centavos por m 2 menos al de que hace un año (4.90 vs 5.35 dólares por m 2 ), como resultado de un importante incremento en la oferta de espacios, que de enero a septiembre fue de 555 mil m 2 de nueva oferta, principalmente en el corredor norte (Cuautitlán, Tultitlán y Tepotzotlán), en tanto que corredores como Naucalpan y Vallejo Azcapotzalco han alcanzado precios promedio de salida de entre los 7 y los 9 dólares por m 2, debido a la falta de oferta. GRÁFICO 3. DIFERENCIAL ENTRE PRECIOS PROMEDIO DE SALIDA Y DE CIERRE EN RENTA DE ESPACIOS CLASE A, SEGÚN REGIÓN. En general, a lo largo de 2014 los precios en el mercado industrial del país se han mantenido estables, con ligeras bajas debido a la fuerte entrada de oferta que se ha registrado.
Los Sectores que impulsan la demanda de Naves Industriales. 6 A lo largo del 2014, la demanda en el mercado industrial fue liderado por arrendatarios y/o compradores dedicados a las industrias: automotriz (parques para proveedores) logística Centros de Distribución) y de alimentos (Plantas de producción). TABLA 1. TOP 10 DE TRANSACCIONES INDUSTRIALES CLASE A, SEGÚN ESPACIO COMERCIALIZADO, 2014 /P. Inquilino / Comprador Mondelez Giro de la Empresa Alimentos y Bebidas Parque Industrial Interpuerto DHL Express Logística Macrocentro P&G Manufactura Fuera de Parque Loinco Inmobiliaria El Magueyal Nissan Mexicana Automotriz Duaki Seisan Park Sumitomo Electric Sintered Dalley Uline Shipping Supplies Fideicomiso Querétaro Chrysler-FIAT- Mitsubishi Electrónica Logística Gobierno Automotriz Tamaño (m 2 ) 148,644 139,609 85,031 81,947 64,054 P.I San Francisco 46,717 Prologis Park Apodaca 46,584 Zona Ind. Querétaro Toluca Vesta Park II TS Tech Automotriz Castro del Río Bridgestone Automotriz P.I Amistad Bajío 45,000 43,000 40,000 40,000 Mercado Salinas Victoria, NL Cuautitlán, Méx Irapuato, Gto Texcoco, Méx Aguascalientes, Ags San Francisco de los Romo, Ags Apodaca, NL Querétaro, Qro. Toluca, Mex Irapuato, Gto Apaseo el Grande, Gto Tipo de Transacción Venta Renta Venta Venta Renta Venta Renta Venta Renta Venta Venta Fuente: CBRE México Research, Noviembre 2014. P/ Datos de enero a septiembre de 2014. Los clústers de las principales industrias (automotriz, aeroespacial, médica y logística) se consolidarán en las diferentes regiones del país, para crear corredores industriales especializados
7 La Consolidación de los diferentes Clústers dentro del país. Otros factores que están contribuyendo a la nueva configuración del mercado industrial en México, es la visión de los desarrolladores por adquirir reservas de tierra que cuenten con vías de comunicación cercanas para una fácil distribución de los productos, así como la transformación de los parques industriales en México al convertirse en áreas de especialización, que dan cabida a clústers industriales de los sectores automotriz, tecnologías de la información, aeroespacial, procesamiento de alimentos y logística, principalmente. GRÁFICO 4. SECTORES QUE PARTICIPAN EN LA DEMANDA DE ESPACIOS DE INDUSTRIAL, CLASE A 2014 /P Fuente: CBRE México Research, Noviembre 2014. P/ Datos de enero a septiembre de 2014.
Las 5 principales tendencias en el sector de industrial durante 2015: 8 1. Los precios de salida promedio se mantendrán estables con ligeras tendencias a la alza en los mercados con mayor demanda. 2. Continuará en el país, un proceso de reconversión en las zonas industriales estratégicamente ubicadas en las que predominan las clases B y C para ser convertidas por los desarrolladores en clase A. 3. La implementación de la reforma energética contribuirá al desarrollo industrial y logístico de entidades como Campeche, Tabasco, Veracruz y Tamaulipas. 4. Se mantendrá el dinamismo del Bajío y la ZMCM y continuará la recuperación de toda la zona norte del país, impulsados principalmente por la industria automotriz, aeroespacial, de equipo médico, y logística. 5. Continuará la tendencia de empresas de telecomunicaciones y de tecnologías de la información a ubicar sus centros de capacitación, investigación y desarrollo en México.
9 EL SEGMENTO OFICINAS EVOLUCIÓN 2014 Y PERSPECTIVAS 2015
El Sector Oficinas en la Ciudad de México: un mercado inmobiliario en expansión 10 La Ciudad de México concentra aproximadamente el 90% de la oferta de oficinas de todo el país, con casi 4.5 millones de metros cuadrados de espacios clase A y A+, cifra que estaría llegando a los 6 millones en los próximos 3 años lo que significaría un crecimiento anual de 10% desde los 1.2 millones de m 2 que existían en 1997. Consolidándose como el mayor mercado de oficinas clase A y A+ de América Latina. Hoy en día, tan sólo Santa Fe concentra 1.1 millones de m 2 y en tan sólo 2 años Polanco también alcanzará el millón de metros cuadrados de inventario, impulsado por el dinamismo en la construcción de espacios en la zona conocida como Nuevo Polanco o Uptown Polanco. GRÁFICO 1. ESPACIOS CLASE A Y A+ EN CONSTRUCCIÓN (m 2 ) EN LOS SUBMERCADOS DE OFICINAS DE LA CIUDAD DE MÉXICO, 2014-2017. Fuente: CBRE México Research, Noviembre 2014.
11 Ante este boom inmobiliario, la demanda se ha mantenido fuerte con cifras de absorción (espacios rentados y/o comprados) de entre 325 mil y 375 mil m 2 anuales en los últimos 3 años, un crecimiento importante si consideramos que la demanda de 5 años anteriores (2007-2011) registró un promedio de 224 mil m 2. Asimismo, el precio de salida en renta se ha mantenido estable e incluso con ligeras presiones a la alza, aún ante la fuerte entrada de oferta pero impulsada por la calidad de los espacios y la demanda por este tipo de espacios, en donde las empresas valoran cada vez más la eficiencia, seguridad y costo-beneficio que esta nueva oferta les provee. GRAFICO 2. EVOLUCIÓN DE LOS PRINCIPALES INDICADORES INMOBILIARIOS DEL MERCADO DE OFICINAS EN LA CIUDAD DE MÉXICO, 2001-2017 /e. Fuente: CBRE México Research, Noviembre 2014. e/ Datos estimados para los años 2014 a 2017.
Los sectores que impulsan oficinas la demanda de 12 Durante los primeros 9 meses de 2014, casi la mitad de los espacios de oficinas fueron arrendados y vendidos por empresas dedicadas al servicio público (principalmente Gobierno), los servicios profesionales (principalmente consultorías en recursos humanos, de investigación de mercado y agencias de publicidad) y el sector financiero (bancos y aseguradoras). TABLA 1: TOP 10 DE TRANSACCIONES DE OFICINAS, CLASE A Y A+ EN LA CIUDAD DE MÉXICO, SEGÚN VALOR ESTIMADO DE LA OPERACIÓN /P. Submercado Edificio NRA (m 2 ) Inquilino/Comprador Tipo de Transacción Polanco Ejército Nacional 223 31,168 Gobierno Federal Venta Lomas Palmas Montes Urales 445 8,708 Google México Renta Reforma Capital Reforma Torre Niza 7,342 ACE Seguros Renta Palanco Conjunto Masaryk - Torre I 8,003 Banorte Renta Insurgentes Rouz Tower I 6,009 Instituto Federal de Telecomunicaciones Renta Santa Fe Punta Santa Fe A 7,496 HAVAS MEDIA Renta Lomas Palmas Virreyes 3,888 Baker & McKenzie Renta Insurgentes Torre Vistral 5,544 Crédito Real Renta Reforma Torre Mapfre 4,257 Dow Chemical Mexico Renta Polanco Plaza Carso II 3,058 IZA Business Renta Fuente: CBRE México Research con datos de ICEI, Noviembre 2014. P/ Datos de enero a septiembre de 2014.
Gobierno, Servicios de Consultoría y Sector Financiero, son los que registraron más operaciones en los primeros nueve meses de 2014 13 Es importante hacer notar que el cambio en la cultura institucional de las pequeñas y medianas empresas, así como del gobierno federal principalmente, ha impulsado la demanda por espacios bien ubicados y comunicados, que transmitan una buena imagen a sus clientes y empleados. En respuesta a lo anterior, vemos como la construcción de nuevos proyectos se encuentra concentrada en los submercados de Reforma-Centro, Polanco e Insurgentes con casi el 75% de los proyectos en desarrollo de toda la ciudad. GRAFICO 3. SECTORES QUE PARTICIPAN EN LA DEMANDA DE ESPACIOS DE OFICINAS, CLASE AY A+ 2014 /P. Fuente: CBRE México Research con datos de ICEI, Noviembre 2014. p/ Información preliminar al mes de septiembre. Las Oficinas de Gobierno representan 20% del total de operaciones en lo que va del año.
Las 5 principales tendencias en el sector de oficinas durante 2015 14 1. Los sectores de Energía y Telecomunicaciones serán los de mayor crecimiento en cuanto a requerimientos para espacios corporativos, al alcanzar un 20% del total de m 2 demandados durante el próximo año. 2. Durante 2015, otros 400 mil metros cuadrados que hoy se encuentran en fase de planeación, se adicionarán a la actividad en construcción de espacios de oficinas en la ciudad, que actualmente es de 1.3 millones de m 2. 4. Las zonas de la ciudad que estén mejor conectadas en cuanto a vialidades y transporte público continuarán siendo las que tengan los mayores precios de renta y venta de la ciudad. 3. Los nuevos espacios de trabajo que incentivan el trabajo en equipo y la innovación tomarán fuerza en la ciudad. 5. Los espacios mixtos en construcción estarían elevando su participación en el total de desarrollos en construcción del 35% actual hasta casi un 50%, con base en nuestra información de proyectos planeados con mayor factibilidad de iniciar construcción.
15 EL SEGMENTO RETAIL
Sector Retail: el de mayor capacidad de crecimiento en el país 16 El mayor crecimiento del sector retail en México se ha registrado durante los últimos 10 años, como efecto de la creciente demanda de espacios para el esparcimiento. Con una tendencia a sustituir las plazas y jardines públicos por estos nuevos centros comerciales en donde se concentran diferentes giros de entretenimiento. Así, al mes de noviembre de 2014 y tomando en cuenta los centros comerciales con un área neta rentable superior a los 10,000 m², México contaba con un inventario total de 19.1 millones de m² y 1.7 millones de m 2 en construcción. Para el próximo año, se espera la inclusión de 1 millón de nuevos metros al inventario, con lo que el año cerrraría con un crecimiento del 5% de nueva oferta. Y en los próximos 3 años, estimamos que el crecimiento alcance el 10%. El dinamismo mostrado en el sector en los últimos 10 años ha presionado los precios del metro cuadrado a la alza, particularmente en los centros comerciales de gran formato, pues han sido éstos los que han registrado la menor disponibilidad así como un incremento en la demanda. Las grandes zonas metropolitanas del país como la Ciudad de México, Guadalajara y Monterrey concentran el 40% total del inventario nacional, tendencia en los próximos tres años se acentuará particularmente en Ciudad de México y Monterrey ya que el 65% de los centros comerciales que se encuentran en construcción actualmente, se encuentran ubicados en estas zonas metropolitanas. Sin embargo, en ciudades medianas como Puebla, Tijuana, León, Cancún y Ciudad Juárez el sector del retail se ha venido desarrollando positivamente y se espera que los próximos años continúe con esta tendencia, ya que cuentan con importantes proyectos en construcción y planeados que dinamizarán al sector en estas zonas del país. MAPA 1: DENSIDAD DE CENTROS COMERCIALES POR ENTIDAD FEDERATIVA, 2014 P /. Fuente: CBRE México Research, Noviembre 2014. p/ Información preliminar al mes de noviembre.
17 Nuevas marcas internacionales, el motor del sector retail. En los últimos cinco años, México se ha convertido en la puerta de entrada de nuevas marcas internacionales, particularmente estadounidenses y europeas, que buscan tener presencia en el mercado latinoamericano, esta incursión ha resultado en la mayoría de los casos muy exitosa. Ante este contexto, en los últimos dos años estas marcas han iniciado un proceso de expansión y adicionalmente han despertado el interés de nuevas empresas por hacer el arribo a nuestro país. Panorama del sector retail en México La demanda de espacios comerciales en México ha venido cada vez más teniendo requerimientos más sofisticados, lo que ha obligado a los desarrolladores competir en diseño, configuración y estilo con los del resto del mundo que son punta de lanza en el tema. Hoy, los centros comerciales de México cuentan con una fuerte demanda de espacios comerciales por parte de estas nuevas empresas, lo que ha permitido impulsar el dinamismo del retail en todo el país. El futuro sigue siendo positivo para la demanda y el desarrollo de centros comerciales en México, pues aunada a la expansión de las nuevas empresas que recientemente incursionaron en el país, se encuentran las proyecciones de llegada de nuevas marcas que podrían venir a seguir impulsando el sector. Actualmente, México cuenta con más del 60% de centros comerciales en donde se satisfacen necesidades básicas de compras, sin embargo, en los últimos años la tendencia se ha estado revirtiendo, ya que la mayor parte de los centros comerciales que se han puesto en funcionamiento incorporan espacios diversificados en donde confluyen diversificación de compra y espacios recreativos. Una tendencia aún más reciente, y que se ha dado principalmente en las zonas metropolitanas de la Ciudad de México y Monterrey, son los espacios de usos mixtos en donde se incorporan en macro complejos espacios comerciales, corporativos, habitacionales, etc. El formato de centro comercial que predomina en México con un 60% del total es el de Centro comunitario y Power Center
GRAFICA 1: INVENTARIO NACIONAL POR TIPO DE CENTRO COMERCIAL, 2014 /p. 18 Fuente: CBRE México Research, Noviembre 2014. p/ Información preliminar al mes de noviembre. Las 5 principales tendencias en el sector de retail durante 2015 1.- Los grandes retailers nacionales que demandan espacios comerciales contribuirán en ocupar los espacios comerciales de los nuevos centros comerciales y proyectos de usos mixtos. 2.- El próximo año seguiremos viendo la fusión y adquisición de grandes cadenas comerciales, así como la venta de los formatos más especializados como una manera de eficientar sus operaciones y competir mejor por el mercado interno. 3.- Los espacios de usos de usos mixtos que contemplan espacios comerciales con opciones diversificadas de compra y entretenimiento seguirán en desarrollo en el país, principalmente en las grandes urbes. 4.- Se espera que aproximadamente el 60% de los proyectos hasta hoy planeados se concreten, por lo que alrededor de 800,000 m² de área neta rentable se incorporaran a la construcción. 5.- Los centros comerciales de gran formato como los super regional mall, regional mall y fashion mall de las principales ciudades del país verán incrementados sus precios y disminuida su disponibilidad, como efecto de la nueva demanda.
CONCLUSIONES 1.- Esperamos un 2015 que continúe con el ciclo expansivo en los bienes raíces comerciales, impulsado por el interés de los inversionistas nacionales e internacionales, los nuevos vehículos de financiamiento (FIBRAS, CKD s), la institucionalización de los diferentes segmentos. 2. La recuperación y crecimiento de la economía estadounidense contribuirá al dinamismo de la demanda en los diferentes segmentos. 19 3. La volatilidad de los precios del petróleo es un fenómeno externo con el que la economía mexicana tendrá que convivir como parte de los ciclos económicos. Y las empresas petroleras y los mercados están acostumbrados a ellos por lo que no vemos que esta situación afecte la confianza de los empresas por invertir en el sector petrolero en México. 4. Otros segmentos del sector energía como la generación de electricidad no se ven afectados por los precios del petróleo. Asimismo, la reforma de telecomunicaciones también podría tener un impacto relevante en el crecimiento de la economía mexicana. 5. Mercados con gran potencial en los diferentes segmentos de los bienes raíces comerciales, como las principales ciudades del Norte y del Golfo de México podrían verse beneficiadas por las reformas y la recuperación económica de E.U.A. Todo lo anterior se ve reflejado en el dinamismo en la compra-venta de bienes raíces en el país por parte de las FIBRAS: PRINCIPALES TRANSACCIONES REALIZADAS POR LAS FIBRAS DURANTE 2014. Comprador Vendedor Nombre de la Propiedad / Portafolio Tipo Precio Estimado (USD) Cap Rate Estimado Fibra Uno Mexico Retail Properties R15 Retail $1,798,051,421 9.00% Fibra Uno E-Group Samara Mixto $362,138,987 8.50% Fibra Uno Grupo Garza Ponce Garza Ponce JV Clarion Properties Industrial Industrial $274,800,000 8.40% Fibra Uno Particular Galerias Guadalajara Retail $266,570,589 - Fibra Uno PREI Centro Bancomer Oficinas $125,000,000 - Fibra Uno GICSA Masaryk 111 Oficinas $114,365,641 7.59% Macquarie Kimco Multiplaza Arboledas Retail $58,241,761 8.35% Fibra Uno egroup Hilton Mexico City Santa Fe Hotel $54,016,261 8.52% Macquarie Kimco Multiplaza Lindavista Retail $49,787,644 8.35% Fibra Shop Grupo Roma de Juarez Las Misiones Retail $46,933,539 10.50% Fuente: CBRE México Research con información de Real Capital Analytics y fuentes internas, Noviembre 2014.
Evolución y Perspectivas del Sector Inmobiliario 2014-2015 OFICINAS CBRE MÉXICO 20 CONTACTO COMERCIAL: Montes Urales 470, 2do piso, México D.F., C.P.11000. Tels. +52 55 5284 0000 www.cbre.com.mx Para mayor información sobre esta publicación: Yadira Torres-Romero Directora e: yadira.romero@cbre.com Jennifer Granados Coordinadora Ciudad de México Oficinas e: jennifer.granados@cbre.com Luisa Viridiana Alaniz Leyvas Analista Ciudad de México Industrial e: luisa.alaniz@cbre.com Pablo de J. López Gallardo Analista Bajío y Guadalajara Industrial y Oficinas, Retail Nacional. e: pablo.lopez2@cbre.com Luis Enrique Moreno González Analista Noreste Oficinas e Industrial e: luis.moreno@cbre.com Fernando Galicia Analista Mapping e: fernando.galicia@cbre.com Disclaimer La información contenida en este reporte, incluidas las proyecciones, ha sido obtenida de fuentes que consideramos confiables. Y aunque no dudamos de su veracidad, no la garantizamos o representamos. Es su responsabilidad confirmarla. Esta información se presenta para el uso exclusivo de los clientes y profesionales de CBRE y todos los derechos de este material son reservados y no pueden ser reproducidos sin el permiso escrito de CBRE.