EL LOCAL DE NEGOCIO ARRENDADO COMENTARIOS. LEGISLACIÓN. JURISPRUDENCIA. SUPUESTOS PRÁCTICOS. FORMULARIOS. F. JAVIER GARCÍA GIL MAGISTRADO. DOCTOR EN DERECHO DIJUSA 2005
ÍNDICE Plan General de la obra ABREVIATURAS............................................ 5 PRIMERA PARTE ARRENDAMIENTOS SUJETOS A LA LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE I. El contrato de arrendamiento de local de negocio en general CAPÍTULO I. CARACTERIZACIÓN JURÍDICA DEL CONTRATO Y REGULACIÓN LEGAL........................... I. Precisiones conceptuales................................... A. Arrendamiento de local de negocio y arrendamiento de «industria o negocio».............................................. B. «Leasing inmobiliario».................................. C. Arrendamiento con opción de compra....................... II. Regulación del arrendamiento de local de negocio.............. CAPÍTULO II. SUJETOS DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO...................................... I. Arrendador.............................................. A. Capacidad para arrendar................................. 1. Personas físicas..................................... 2. Persona jurídicas.................................... B. Incapacidades para concertar el arrendamiento................ C. Prohibiciones de arrendar................................ 1. Arrendamiento de local de negocio por plazo superior a seis años.............................................. II. Arrendatario............................................. A. Capacidad............................................ 21 21 22 26 28 28 31 31 32 32 32 33 35 35 37 37
El Local de Negocio Arrendado CAPÍTULO III. ELEMENTOS REALES DEL CONTRATO.......... I. Local de negocio.......................................... A. Particularidades por razón del objeto........................ 1. Local de negocio de ajena pertenencia.................... 2. Local de negocio futuro (en construcción o en proyecto)..... 3. Local de negocio en condominio........................ 4. Local de negocio en régimen de propiedad horizontal....... 5. Local de negocio usufructuado......................... 6. Local de negocio embargado........................... 7. Local de negocio hipotecado........................... II. Precio o renta............................................ A. Prueba del precio....................................... B. Libertad de fijación de la renta............................ CAPÍTULO IV. FORMA DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NE- GOCIO........................................ CAPÍTULO V. DURACIÓN DEL CONTRATO.................... 39 39 42 42 43 44 45 47 47 48 50 53 53 55 57 II. Contenido del contrato de arrendamiento de local de negocio CAPÍTULO I. OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR.............. I. Entrega del local.......................................... II. Conservación del local..................................... III. Mantenimiento en el goce pacífico del arrendamiento........... A. Obligación de saneamiento............................... 1. Saneamiento por evicción............................. 2. Saneamiento por vicios ocultos......................... 3. Vicios ruinógenos................................... IV. Otras obligaciones........................................ CAPÍTULO II. OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO........... I. Pago de la renta.......................................... A. Aumento de la renta..................................... B. Reducción de la renta.................................... II. Uso diligente del local..................................... III. Pago de los gastos de escrituración del contrato................ IV. Otras obligaciones del arrendatario.......................... A. Devolución del local arrendado............................ 63 63 66 68 70 70 73 76 78 79 79 82 83 84 86 87 87
ÍNDICE B. Fianza............................................... C. Tolerancia de obras de mejora............................. D. Puesta en conocimiento del propietario de usurpaciones o novedades dañosas y de la necesidad de reparaciones urgentes......... 89 92 93 III. Mutaciones en el contrato arrendaticio I. Enajenación del local...................................... II. Venta del local........................................... A. Derechos de adquisición preferente: Tanteo y retracto arrendaticios III. Subarriendo y cesión del contrato........................... IV. Fallecimiento del arrendatario.............................. 99 101 101 108 112 IV. Extinción y resolución del arrendamiento de local de negocio CAPÍTULO I. EXTINCIÓN DEL ARRENDAMIENTO.............. I. Expiración del término.................................... A. Indemnización al arrendatario............................. II. Pérdida del local.......................................... III. Ruina de la finca......................................... IV. Desistimiento del arrendatario.............................. V. Otros modos de extinción.................................. CAPÍTULO II. RESOLUCIÓN DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO.................................. I. Consideraciones generales.................................. II. Causas de resolución...................................... A. A instancia del arrendador................................ 1. Falta de pago de la renta y de otras cantidades debidas...... 2. Impago de la fianza o de su actualización................. 3. Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas..................................... 4. Incumplimiento de formalidades en el subarriendo o cesión del contrato........................................... 5. Realización de obras que modifiquen la configuración del local o disminuyan su estabilidad o seguridad.................. 6. Otras causas de resolución............................. B. A instancia del arrendatario............................... 117 117 117 119 121 122 123 125 125 126 126 126 128 128 130 130 133 134
El Local de Negocio Arrendado SUPUESTOS PRACTICOS (1 a 63).............................. a) Arrendamientos excluidos de la LAU......................... b) Obligaciones del arrendador................................ c) 0bligaciones del arrendatario................................ d) Enajenación de la finca arrendada........................... e) Derechos de tanteo y retracto............................... f) Subarriendo y cesión del contrato............................ g) Fallecimiento del arrendatario............................... h) Extinción del arrendamiento................................ i) Resolución del arrendamiento a instancia del arrendador.......... j) Resolución del arrendamiento a instancia del arrendatario......... 135 135 147 155 157 159 165 166 167 168 186 SEGUNDA PARTE ARRENDAMIENTOS SUJETOS A LA LEY de 24-12-1964 I. Arrendamientos de local de negocio anteriores a 9-5-1985. I. Consideraciones previas CAPÍTULO I. ARRENDAMIENTOS SUJETOS Y ARRENDAMIEN- TOS EXCLUIDOS DE LA LEY DE 1964............. I. Arrendamientos de temporada.............................. II. Arrendamiento de locales para casinos o círculos de recreo...... III. Arrendamiento de industria o negocio........................ CAPÍTULO II. RENUNCIA DE DERECHOS Y OTROS ASPECTOS GENERALES................................... I. Renuncia de derechos..................................... II. Arrendatarios y subarrendatarios extranjeros................. III. Aplicación de la analogía................................... IV. Buena fe en las relaciones arrendaticias....................... CAPÍTULO III. SUBARRIENDO DE LOCAL DE NEGOCIO........ I. Caracterización jurídica y requisitos del contrato.............. A. Problemática de la introducción en el local de máquinas recreativas CAPÍTULO IV. TRASPASO DEL LOCAL DE NEGOCIO........... I. Concepto de traspaso...................................... II. Arrendatarios sin derecho de traspaso........................ 193 199 200 200 203 203 204 204 205 207 207 208 211 211 215
ÍNDICE III. Requisitos del traspaso.................................... A, Consecuencias del incumplimiento de los requisitos del traspaso.. IV. Traspaso forzoso.......................................... V. Derechos de tanteo y retracto del arrendador.................. A. Derecho de tanteo...................................... B. Derecho de retracto..................................... C. Supuesto de coarrendamiento............................. D. Adquisición sin existencias del local de negocio............... E. Derechos del arrendador en el supuesto de falta de ejercicio de los derechos de tanteo o retracto.............................. F. Preferencia de derechos.................................. VI. Traspaso con venta de existencias............................ VII. Incremento de la renta.................................... CAPÍTULO V. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO DEL ARREN- DATARIO DE LOCAL DE NEGOCIO................ I. Derecho de tanteo......................................... II. Derecho de retracto....................................... III. Preferencia de derechos.................................... IV. Inscripción de documentos de adquisición de fincas urbanas..... CAPÍTULO VI. DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIEN- TO DE LOCAL DE NEGOCIO.................... I. Consideraciones preliminares............................... II. Obligaciones del arrendatario............................... III. Extinción y subrogación en el contrato arrendaticio............. A. Arrendatario persona física............................... B. Arrendatario persona jurídica.............................. C. Indemnización por extinción del contrato.................... D. Preferencia para continuar en el local...................... CAPÍTULO VII. EXCEPCIONES A LA PRORROGA DEL CONTRATO I. Necesidad del arrendador.................................. II. Derribo de la finca........................................ CAPÍTULO VIII. ACTUALIZACION DE LA RENTA.............. I. Consideraciones previas................................... II. Presupuestos de la actualización............................. 215 219 220 220 220 221 223 223 224 225 225 226 227 227 228 229 229 231 231 231 232 233 236 238 238 241 241 244 253 253 253
El Local de Negocio Arrendado III. Mecanismo de actualización................................ IV. Opciones del arrendatario.................................. CAPÍTULO IX. REPERCUSIÓN DEL IMPORTE DE OBRAS DE RE- PARACIÓN Y DEL COSTE DE SERVICIOS Y SUMI- NISTROS...................................... I. Repercusión del importe de obras de reparación necesarias...... II. Repercusión del coste de servicios y suministros................ CAPÍTULO X. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDA- MIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO............... I. Resolución a instancia del arrendador........................ II. Resolución a instancia del arrendatario....................... III. Causas de resolución del subarriendo........................ IV. Causa de resolución común al arrendamiento y al subarriendo... V. Causa de suspensión del contrato............................ SUPUESTOS PRÁCTICOS (64 a 155)............................ a) Concepto de local de negocio............................... b) Arrendamientos excluidos de la LAU....................... c) Derechos de tanteo y retracto.............................. d) Excepciones prórroga................................... e) Subarriendo, cesión o traspaso ilegales........................ f) Extinción del contrato y subrogación......................... g) Actualización de la renta................................. h) Resolución del contrato arrendaticio a instancia del arrendador....... i) Resolución del contrato arrendaticio a instancia del arrendatario.... 254 258 263 263 264 267 267 286 289 290 291 293 293 294 295 298 302 302 314 335 377 TERCERA PARTE ASPECTOS PROCESALES DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CAPÍTULO I. PROCESOS ARRENDATICIOS.................... I. Consideraciones previas................................... II. Competencia............................................. A. Competencia objetiva.................................... B. Competencia territorial.................................. III. Tipología procedimental................................... A. Juicio ordinario........................................ 1. Demanda.......................................... 381 381 381 381 392 383 383 383
ÍNDICE 1.1. Contenido de la demanda.......................... 1.1.1. Identidad de las partes...................... 1.1.2. Exposición de hechos y fundamentos de derecho.. 1.1.2.1. Preclusión de hechos y fundamentos jurídicos 1.1.3. Determinación del suplico................... 1.1.4. Pretensiones subsidiarias.................... 1.2. Documentos a acompañar con la demanda............ 1.3. Consecuencias del incumplimiento de los requisitos legales 1.4. Acumulación de acciones......................... 1.4.1. Concepto y clases.......................... 1.4.2. Requisitos para la acumulación............... 1.4.3. Acciones que pueden y acciones que no pueden acumularse............................... 1.4.4. Límite temporal de la acumulación de acciones.. 1.4.5. Efectos de la acumulación de acciones.......... 1.4.6. Cuantía de la demanda en caso de acumulación de acciones (remisión)......................... 1.4.7. Competencia para conocer de las acciones acumuladas.................................... 1.4.8. Oposición a la acumulación de acciones........ 1.5. Admisión y traslado de la demanda.................. 1.6. Efectos de la demanda............................ 1.6.1. Efectos procesales......................... 1.6.2. Efectos materiales.......................... 1.7. Actitudes del demandado frente a la demanda.......... 1.7.1. Incomparecencia. La rebeldía................. 1.7.1.1. Efectos de la declaración de rebeldía..... 1.7.2. Contestación a la demanda................... 1.7.2.1. Concepto y efectos de la contestación.... 1.7.2.2. Forma de la contestación.............. 1.7.2.3. Contenido de la contestación........... a) Allanamiento a la demanda.......... b) Admisión o negación de los hechos... c) Formulación de cuestiones procesales.. 1.7.2.4. Reconvención...................... a) Concepto de reconvención........... b) Requisitos de la reconvención........ c) Sujetos de la reconvención.......... d) Forma de la reconvención........... e) Momento en que debe formularse la reconvención..................... f) Contestación a la reconvención....... 383 383 384 385 386 387 388 389 389 389 390 391 391 392 392 392 392 393 393 393 394 394 394 395 396 396 396 397 397 398 398 406 406 407 407 407 408 408
El Local de Negocio Arrendado g) Resolución....................... 1.7.2.5. Compensación en juicio............... 1.7.2.6. Alegación de nulidad absoluta del negocio en que se funde la demanda............ 2. Audiencia previa al juicio............................. 2.1. Objeto y obligatoriedad del trámite.................. 2.2. Momento procesal y sujetos intervinientes en la audiencia 2.3. Finalidades de la audiencia previa................... 2.3.1. El acuerdo o transacción..................... 2.3.2. Examen y resolución de cuestiones procesales.... 2.4. Alegaciones complementarias y aclaratorias. Pretensiones complementarias. Hechos acaecidos o conocidos con posterioridad a la demanda y la contestación............. 2.5. Fijación de los hechos controvertidos y posible sentencia inmediata..................................... 2.6. Proposición y admisión de la prueba. Señalamiento del juicio......................................... 3. El juicio........................................... 3.1. Finalidad...................................... 3.2. Comparecencia e incomparecencia de las partes........ 3.3. Desarrollo del juicio............................. 4 Diligencias finales................................... 5 La sentencia........................................ 5.1. Aclaración y corrección de sentencias................ 5.2. Subsanación y complemento de sentencias............ 5.3. Efectos de la sentencia............................ 5.3.1. La cosa juzgada material.................... 5.3.2. La cosa juzgada formal...................... 5.4. Ejecución de la sentencia.......................... 5.4.1. Ejecución provisional....................... 5.4.2. Ejecución definitiva........................ 5.5. Medidas cautelares............................... 5.5.1. Caracterización jurídica..................... 5.5.2. Competencia.............................. 5.5.3. Medidas cautelares específicas................ 5.5.4. Prestación de caución....................... 5.5.5. Solicitud de las medidas cautelares............ 5.5.6. Audiencia al demandado.................... 5.5.7. Vista para la audiencia de las partes............ 5.5.8. Decisión sobre las medidas cautelares.......... 5.5.9. Ejecución de la medida cautelar............... 5.5.10.Oposición a la medida cautelar............... 408 408 409 410 410 411 412 412 413 419 421 421 423 423 423 423 424 426 428 428 429 429 430 431 431 433 434 435 436 437 438 439 440 440 441 441 441
PRESENTACIÓN 5.5.11.Caución sustitutoria........................ 6. Recursos contra la sentencia........................... 6.1. Recurso de apelación............................. 6.2. Recursos contra la sentencia de segunda instancia (remisión) 6.3. Recurso e queja................................. 7. 0tros modos de terminación del juicio.................... 7.1. Allanamiento................................... 7.2. Renuncia...................................... 7.3. Desistimiento................................... 7.4. Caducidad de la instancia......................... 7.5. Transacción.................................... 7.6. Satisfacción extraprocesal......................... 7.7. Sobreseimiento................................. B. Juicio verbal........................................... 1. Demanda.......................................... 1.1. Forma de la demanda............................. 1.2. Acumulación de acciones......................... 1.3. Admisión y traslado a demanda. Citación para la vista... 1.4. Reconvención................................... 1.5. Excepción de compensación....................... 2. La vista........................................... 2.1. Inasistencia de las partes.......................... 2.2. Desarrollo de la vista............................. 2.3. Prueba........................................ 3. Sentencia.......................................... 3.1. Efectos........................................ 4 Otros modos de terminación del juicio (remisión)........... C. Especialidades del desahucio.............................. 1. Reconvención y acumulación de acciones................. 2. Inadmisión de la demanda............................. 3. Citación para la vista................................. 4. Limitación del objeto de la prueba....................... 5. Carencia de efectos de cosa juzgada material de la sentencia.. 6. Enervación de la acción de desahucio.................... 6.1. Requisitos para que la enervación tenga lugar.......... 6.1.1. Pago de la renta o cantidades debidas........... 6.1.2. Inexistencia de anterior enervación............ 6.1.3. Inexistencia de requerimiento de pago al arrendatario e impago.............................. 6.1.4. Costas procesales.......................... 6.1.5. La enervación en la Ley Concursal............. D. Desahucio por precario.................................. 442 443 443 448 449 449 449 451 452 453 454 454 455 455 455 455 456 457 458 459 460 460 460 461 461 461 462 463 463 463 463 464 464 464 465 465 468 469 469 470 470
El Local de Negocio Arrendado SUPUESTOS PRÁCTICOS (156 a 176)........................... a) Aspectos procesales....................................... 473 473 CUARTA PARTE ASPECTOS FISCALES DEL ARRENDAMIENTO DE LOCAL DE NEGOCIO CAPÍTULO I. IMUESTO SOBRE EL VALOR AÑADIDO (IVA)...... I. Hecho imponible......................................... II. Devengo................................................ III. Sujeto pasivo............................................ IV. Base imponible y tipo impositivo............................ V. Repercusión............................................. VI. Deducción.............................................. VII.Exenciones............................................. CAPÍTULO II. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMO- NIALES Y ACTOS JURÍDICOS DOCUMENTADOS.. CAPÍTULO III. IMPUESTO SOBRE SOCIEDADES................ CAPÍTULO IV. IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS....................................... I. El rendimiento del local de negocio como procedente del capital inmobiliario............................................... II. El rendimiento del local de negocio como procedente de la actividad económica........................................... CAPÍTULO V. IMPUESTO SOBRE ACTIVIDADES ECONÓMICAS.. CAPÍTULO VI. IMPUESTO SOBRE EL PATRIMONIO E IMPUESTO SOBRE BIENES MUEBLES...................... SUPUESTOS PRACTICOS (177 a 179)........................... a) Aspectos fiscales....................................... 491 491 493 494 495 497 498 500 503 507 509 509 510 513 515 517 517 ANEXOS ANEXO 1. NORMATIVA. LEY 29/1994, DE 24 DE NOVIEMBRE, DE ARRENDAMIENTOS URBANOS........................... ANEXO 2. FORMULARIOS.................................. ANEXO 3. JURISPRUDENCIA................................. 523 561 577