INTRODUCCIÓN Realidad Social La cultura del impago Conceptos de morosidad y mora... 15

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1 ÍNDICE INTRODUCCIÓN Realidad Social La cultura del impago Conceptos de morosidad y mora CAPÍTULO I. SUJETO ACTIVO. LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS.. 19 Los complejos inmobiliarios privados Notas Jurisprudenciales CAPÍTULO II. SUJETO PASIVO. EL VECINO Y PROPIETARIO Crédito: acreedor; deudor Mancomunidad y Solidaridad Notas Jurisprudenciales CAPÍTULO III. MARCO NORMATIVO La idea de Comunidad El tratamiento de Comunidad en el Código Civil y en otros códigos forales La Ley de propiedad Horizontal y el artículo 396 CC Instrumentos normativos de la Comunidad de Propietarios Título constitutivo Estatutos Notas Jurisprudenciales Normas de Régimen Interno Acuerdos adoptados en Junta Notas Jurisprudenciales... 44

2 8 El impago de cuotas y la gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios 4.5. Conclusiones Notas Jurisprudenciales CAPÍTULO IV. OBLIGACIÓN DE LOS PROPIETARIOS Y OTRAS CUES- TIONES La naturaleza de la obligación Obligación de pago Distinción entre coeficiente o cuota de participación en los gastos y coeficiente de participación en el inmueble Notas Jurisprudenciales Las relaciones de vecindad Visión de las posibles normas que regulen la morosidad como normas de convivencia La idea de insolidaridad en la conducta del vecino moroso Notas Jurisprudenciales La idea del doble vínculo de vecindad o vecindad reforzada La preocupación del legislador por prevenir e impedir la morosidad Otras medidas que serían deseables El promotor y la idea de la constitución de un aval para cubrir la morosidad La acción de cesación para causas de morosidad Gastos Generales y fondo de reserva en la Propiedad Horizontal Gastos Generales Elementos comunes Gastos ordinarios Gastos extraordinarios Gastos sobre elementos comunes de uso privativo Notas Jurisprudenciales La distinción entre cuota y gasto Notas Jurisprudenciales El alcance de lo que puede considerarse gasto general Notas Jurisprudenciales Distinción entre gastos generales y gastos particulares Las obras de mejora Notas Jurisprudenciales El denominado fondo de reserva Conclusiones... 78

3 La afección real 9 CAPÍTULO V. L A AFECCIÓN REAL Alcance de la Afección Distinción entre afección y privilegio La coexistencia de obligación personal del deudor con la afección real Notas Jurisprudenciales Acerca de las derramas extraordinarias Notas Jurisprudenciales Distinción entre obligación de contribuir a los gastos generales y obligación por afección real Notas Jurisprudenciales CAPÍTULO VI. TIPOLOGÍA DE VECINOS MOROSOS Aspectos Objetivos Cuantía de la deuda Con fundamentos legales que sustenten su posición Aspectos Subjetivos El vecino con recursos escasos El vecino esquivo y renuente El vecino forzoso o carente de espíritu de vecindad El vecino disconforme Conclusiones El promotor y las entidades de crédito El promotor La entidad bancaria CAPÍTULO VII. TIPOS DE DEUDA CAPÍTULO VIII. LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS FRENTE AL CONCURSO DE ACREEDORES La Comunidad frente al vecino moroso que incurre en concurso de acreedores El concurso de acreedores Competencia y ámbito de aplicación de la ley concursal El presupuesto subjetivo del concurso El presupuesto objetivo del concurso Legitimación Concurso voluntario y concurso necesario

4 10 El impago de cuotas y la gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios 8. La declaración del concurso Las secciones del concurso El incidente concursal La comunicación del crédito Reconocimiento de créditos Los procedimientos instados por la comunidad antes de la declaración de concurso del vecino moroso El tipo de crédito El reconocimiento de crédito privilegiado a favor de la Comunidad derivado de las obligaciones de la Ley de Propiedad Horizontal Las cuotas devengadas por gastos generales de la Comunidad tras la declaración de concurso Convenio o liquidación. La continuidad de la actividad empresarial del promotor Convenio Liquidación Los bienes hipotecados Del pago de los acreedores Notas Jurisprudenciales CAPÍTULO IX. PENALIZACIÓN DE LA MOROSIDAD Generalidades Notas Jurisprudenciales CAPÍTULO X. LA RECLAMACIÓN DE LA DEUDA Representante de la comunidad. Legitimación Notas Jurisprudenciales La reclamación extrajudicial Previamente a la convocatoria de Junta Liquidación de deuda Notas Jurisprudenciales Notifi cación Notas Jurisprudenciales Exención de la tasa para litigar Prescripción del crédito Notas Jurisprudenciales

5 La ejecución de Sentencia La prelación del crédito a favor de la comunidad de propietarios Acerca del procedimiento monitorio general Naturaleza El procedimiento monitorio en la Ley de Propiedad Horizontal Requisitos para instar procedimiento monitorio Notas jurisprudenciales Notifi cación Notas Jurisprudenciales La modulación de la cuantía solicitada Gastos del litigio Notas Jurisprudenciales Indisputabilidad del Título o de la deuda Notas jurisprudenciales El embargo preventivo ante la oposición del deudor El procedimiento de juicio declarativo verbal El juicio declarativo Ordinario Notas Jurisprudenciales Requisito de procedibilidad para recurrir Notas Jurisprudenciales La posibilidad de dirigir la demanda de manera conjunta contra varios propietarios morosos Notas Jurisprudenciales Resumen y paso a paso Acciones de los vecinos ante disconformidades con la deuda La impugnación de los acuerdos Notas jurisprudenciales CAPÍTULO XI. LA EJECUCIÓN DE SENTENCIA Ejecución Lo innecesario de una intimación o requerimiento previo al pago Postulación procesal. Intervención de abogado y procurador El vecino desahuciado Embargo y procedimiento de apremio Concepto y alcance de embargo Entrega directa al ejecutante La subasta

6 12 El impago de cuotas y la gestión de la morosidad en las comunidades de propietarios 2.4. Subasta sin ningún postor en los bienes inmuebles Los bienes hipotecados en deudores con pocos recursos La anotación preventiva de embargo a favor de la comunidad Destino de las sumas obtenidas en la subasta de los bienes inmuebles 189 Notas Jurisprudenciales CAPÍTULO XII. LA RECLAMACIÓN DE INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS SUFRIDOS POR LA COMUNIDAD POR LA CONDUCTA DEL VECINO MOROSO CAPÍTULO XIII. LA REPERCUSIÓN DE LA EXISTENCIA DE MOROSOS FRENTE A TERCEROS Notas Jurisprudenciales ANEXOS DECÁLOGO DE MEDIDAS LA HIPÓTESIS DEL EJERCICIO DE LA ACCIÓN DE CESACIÓN ANTE LAS CONDUCTAS DE MOROSIDAD Introducción El alcance de la acción de daño mencionado en el artículo 7 LPH La prohibición dirigida al propietario y al ocupante Concepto del término desarrollar y significado de la frase desarrollar en el inmueble Concepto de actividad En el supuesto de que se recogiera en los estatutos la cuestión de morosidad, cabría entender que se podría considerar una actividad encuadrable en el supuesto contemplado en el artículo? Posibles ventajas frente al procedimiento específico La consideración de actividades prohibidas en la línea del daño que puede producir la morosidad A modo de conclusión FORMULARIOS CASOS PRÁCTICOS Y CONSULTAS