ÍNDICE SISTEMÁTICO 1. INTRODUCCIÓN Pocas perspectivas en el mercado del alquiler de inmuebles

Transcripción

1 ÍNDICE SISTEMÁTICO 1. INTRODUCCIÓN Pocas perspectivas en el mercado del alquiler de inmuebles Las reformas precedentes del juicio de desahucio a la Ley 37/ La Ley de Enjuiciamiento Civil 1/ Ley 23/2003, de 10 de julio, de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo En paralelo, la reforma de la LEC por Ley 19/2009 y la de la Ley 37/ FUNDAMENTO DE LA NECESIDAD DE ACOMETER OTRA RE- FORMA DEL JUICIO DE DESAHUCIO POR LEY 37/2011 TRAS LA DE LA LEY 19/ LÍNEAS GENERALES BÁSICAS DE LA REFORMA INTRODUCI- DA POR LEY 37/ Novedades del proceso monitorio de desahucio Posibilidad de comunicarle al inquilino que le condona las rentas y costas si abandona el inmueble de inmediato ex art LEC El requerimiento no solo sirve para requerirle para que pague o abandone el inmueble, sino para que se le cite a la vista y dándole la fecha del lanzamiento Forma de llevar a cabo el requerimiento LA LEY 7

2 3.5. Si el demandado no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, y despacho de ejecución Si el demandado atendiere el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase ASPECTOS ESPECÍFICOS Y CONCRETOS DE LA REFORMA DE LA LEC POR LEY 37/ No necesidad de modificar la LEC para que los monitorios de desahucio se puedan presentar en las Oficinas de Señalamiento inmediato Forma de la demanda e intervención letrada El nuevo sistema de enervación de la acción de desahucio (art. 22.4) Articulación del sistema del requerimiento previo judicial (art LEC) La localización del inquilino deudor Condonación para recuperar el inmueble (art º LEC) Cómo se lleva a cabo el requerimiento? (arts y 161 LEC) La Ley 13/2009 potencia que en los casos de demandas de desahucio se ejecuten los requerimientos con quienes abran la puerta del inmueble arrendado La no comparecencia del arrendatario en diez días La comparecencia para anunciar el desalojo sin pagar Proceso acumulado y comparecencia sin pagar Qué incluiría el requerimiento? El señalamiento de la vista en cualquier caso en el requerimiento Mecanismos de oposición del deudor en caso de acumulación de acciones La colaboración con los procuradores El lanzamiento. Posibles problemas Suspensión de lanzamientos por falta de firmeza de la sentencia Plazo en que se ha de practicar el lanzamiento si el arrendatario no cumpliera el compromiso de 8 LA LEY

3 desalojo voluntario en caso de condonación de rentas y costas por el arrendador Plazo de lanzamiento en los supuestos de suspensión del mismo, por ejemplo, por recurso La solicitud de ejecución Debe primar el art LEC de la solicitud de ejecución con la demanda El plazo de espera Problemas en materia de costas Impugnación del Decreto del Secretario judicial Reclamación de rentas futuras Justicia gratuita La acumulación de acciones en el desahucio LA EJECUCIÓN DE LA SENTENCIA DE DESAHUCIO FRENTE A TERCEROS OCUPANTES EN EL CASO DE ARRENDAMIENTOS CON PERSONAS JURÍDICAS O ENTIDADES Planteamiento del problema Particularidades de la existencia de ocupantes en los casos de ejecución forzosa y realización de subasta (arts. 661 y 675 LEC) La ejecución sobre bienes inmuebles previa adjudicación por subasta (arts. 661 y 675 LEC) La posesión judicial en la ejecución final de entrega del inmueble La condena de entregar bienes inmuebles (art. 704 LEC) El ocupante no puede intervenir en el pleito en el que el arrendador ha demandado a la persona jurídica, Administración Pública o entidad que suscribió el arrendamiento El ocupante que alega derechos en la práctica de la ejecución dispone de 10 días para demostrar su derecho posesorio Conclusión LA LEY 9

4 6. LOS ARRENDADORES HAN POTENCIADO LA EXIGENCIA DE GARANTÍAS PARA ASEGURARSE EL COBRO EN CASOS DE IM- PAGO La utilización del aval como garantía ante las situaciones de impago en el arrendamiento La suscripción de una póliza de seguro a cargo del arrendatario para garantizar la devolución de las rentas impagadas PROPUESTAS DE MEJORA DEL SISTEMA Implantación del sistema del domicilio electrónico inmobiliario La creación del Registro de morosos del alquiler La tipificación, como variedad del delito de estafa, de la contratación de arrendamiento por el inquilino con la intención inmediata de dejar de pagar las rentas habiéndolo llevado a cabo ya con anterioridad Antecedentes La criminalización del impago de deudas en las relaciones familiares. Art. 227 CP La creación de un tipo penal que sancione la no devolución posesoria del inmueble tras el impago del alquiler en dos meses La entrada en funcionamiento de los juicios rápidos civiles para la utilización de las OSI para la tramitación de los juicios de desahucio por falta de pago y el proceso acumulado FORMULARIOS 1. Demanda de desahucio por falta de pago de la renta adaptada a la Ley 37/2011 de 10 de octubre, de medidas de agilización procesal Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta con posibilidad de enervación Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta ofreciendo la condonación a rentas y costas LA LEY

5 4. Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de la renta sin posibilidad de enervación Demanda desahucio de finca urbana por falta de pago de renta sin posibilidad de enervación por existir requerimiento previo Demanda de desahucio y acumulación de reclamación de rentas y con acumulación de las que vayan venciendo hasta el lanzamiento (arts. 220 y º LEC) Escrito de la parte demandada en juicio verbal de desahucio por falta de pago de renta, acreditando consignación y enervando acción ANEXO PROTOCOLO DE GESTIÓN DE UNA UNIDAD DE DESAHUCIOS RÁPIDOS EN EL SCAC DE MURCIA BIBLIOGRAFÍA LA LEY 11