COLECCIÓN DE ESTUDIOS PARA EL II PLAN TERRITORIAL DE COMERCIO Nº1

COLECCIÓN DE ESTUDIOS PARA EL II PLAN TERRITORIAL DE COMERCIO Nº1 Perfil y tendencias de evolución de los Centros Comerciales en la Comunidad Valenciana

Informe elaborado por la Oficina Pateco del Consejo de Cámaras de Comercio de la Comunidad Valenciana para la Dirección General de Comercio y Consumo de la Conselleria de Industria, Comercio y Turismo. Informe realizado en mayo de 2004, con datos actualizados a 31 de diciembre de 2003 1

ÍNDICE DE CONTENIDOS 1.- INTRODUCCIÓN...3 2.- CARACTERÍSTICAS DE LOS CENTROS COMERCIALES... 5 2.1. Definición y clasificación de los centros comerciales...5 2.2. Los centros comerciales en la Comunidad Valenciana...5 2.3. Índice de Superficie Bruta Alquilable...7 2.4. Tamaño medio de los centros comerciales... 10 2.5. La oferta de los centros comerciales en la Comunidad Valenciana... 12 2.6. Promotores de centros comerciales... 20 3.- LOCALIZACIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA... 20 4.- EVOLUCIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES... 24 5.- PERFIL DEL USUARIO DE CENTROS COMERCIALES EN LA COMUNIDAD VALENCIANA... 29 6.- PROYECCIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES EN LA COMUNIDAD VALENCIANA... 31 2

Perfil y tendencias de evolución de los Centros Comerciales en la Comunidad Valenciana 1.- INTRODUCCIÓN En 1980, con la puesta en marcha de Baricentro en Barberá del Vallés (Barcelona) llega a España el primer centro comercial. Ya entonces existían agrupaciones comerciales que giraban en torno a un hipermercado como el centro Carrefour Prat (Barcelona), inaugurado en 1973. Actualmente, a este tipo de centros se les conoce como centros comerciales fundamentados en hipermercado. En la Comunidad Valenciana, la primera experiencia de agrupación comercial nace en 1976 con la apertura del centro Carrefour Alfafar (Valencia). La inauguración de Nuevo Centro en 1982 supuso la entrada del primer centro comercial de formato moderno en la Comunidad. Tres décadas han transcurrido desde la aparición de esta fórmula en el mercado nacional y los centros comerciales siguen siendo objeto de estudio. Durante estos años, la fórmula de centro comercial ha ido actualizando su concepto no sólo en cuanto a tamaño sino también a morfología, temática y localización. Si en un principio estos equipamientos se localizaban dentro de un edificio cerrado, las últimas tendencias hablan de lugares abiertos al aire libre simulando calles o plazas. En una segunda etapa, en la que se desarrollan los conocidos como centros comerciales de segunda generación, ha disminuido la apertura de centros comerciales fundamentados en hipermercados, surgiendo nuevos espacios basados en el ocio o especializados en el descuento (Factory Outlet). En un futuro, como consecuencia de las restricciones legales y saturación del mercado, su estrategia de expansión puede centrarse 3

en la búsqueda de localizaciones alternativas, como es la implantación en ciudades de tamaño medio. 46 centros comerciales con más de un millón de m 2 de SBA Actualmente 1, en la Comunidad Valenciana hay 46 centros comerciales el 10% de los centros comerciales computados en España- con un millón de metros cuadrados de SBA 12% de la SBA disponible en todo el conjunto nacional 2 -. En España, según datos de la AECC 3, en el año 2003 se realizaron inversiones de más de setecientos millones de euros en los 6 nuevos centros comerciales de más de 40.000 m 2. Una inversión en torno a 600 millones de euros En la Comunidad Valenciana, en los dos últimos años se han abierto 11 centros comerciales con casi 300.000 metros cuadrados de SBA, generando una inversión próxima a 600 millones de euros, según indican diversas fuentes del sector. 135 millones de visitas anuales Estos Centros Comerciales de la Comunidad Valenciana tienen una capacidad de atracción que supone la captación de casi 135 millones de visitas anuales, según estimaciones realizadas a partir de datos de la AECC 4 y de fuentes del sector complementarias. Más de 30.000 empleos Asimismo, partiendo de la cifra de empleo computada por Distribución y Actualidad 5, se estima que los Centros Comerciales de la Comunidad Valenciana emplean en el sector de bienes diarios en torno a 9.000 personas, superando los 30.000 empleos cuando al considerar las personas empleadas en otros sectores de actividad. 1 Centros comerciales abiertos a 31 de diciembre de 2003. A diferencia de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), en este estudio se ha considerado de forma desagregada el Centro Comercial Bonaire. Mientras la AECC considera al conjunto de equipamientos que lo integran como un único centro, en este informe, con el fin de ajustarse más a la realidad, se han contabilizado de forma independiente los tres equipamientos que lo componen, es decir, la Galería Comercial, el parque de medianas superficies y el centro factory Outlet. 2 Datos comparados con la información facilitada por la AECC en el informe Balance del año 2003. 3 El sector de los centros comerciales: Balance 2003. Asociación Española de Centros Comerciales (AECC). 4 Ibidem. 5 Distribución y Actualidad. Años 2001-2003. 4

LISTADO 2.- CARACTERÍSTICAS DE LOS CENTROS COMERCIALES 2.1. Definición y clasificación de los centros comerciales. La Asociación Española de Centros Comerciales (AECC), define los centros comerciales como un conjunto de establecimientos comerciales independientes, planificados y desarrollados por una o varias entidades, con criterio de unidad, cuyo tamaño, mezcla comercial, servicios comunes y actividades complementarias están relacionadas con su entorno y que dispone permanentemente de una imagen y gestión unitaria. Esta misma fuente clasifica los centros comerciales por su tamaño y localización. TABLA 2.1. 2.2. Los centros comerciales de la Comunidad Valenciana. Según datos de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC) 6 en España existen un total de 473 centros comerciales con una Superficie Bruta Alquilable (SBA) de más de 9 millones de metros cuadrados y 27.878 locales. El 10% de los centros comerciales españoles En la Comunidad Valenciana se han censado 46 centros comerciales que concentran más de un millón de metros cuadrados de SBA 7 lo que viene a representar en torno al 10% de los centros implantados en España y el 12% de la Superficie Bruta Alquilable nacional 8. Los centros fundamentados en hipermercados han dominado el número de aperturas durante los 27 años de andadura de los centros comerciales en la Comunidad Valenciana. Estos equipamientos representan el 35% de los centros existentes, alcanzando mayor importancia que en el conjunto nacional. 6 Balance de Situación del año 2003. AECC. 7 En este estudio la SBA computada asciende a 1,073 millones de m2, mientras que la AECC 8 Datos comparados con la información contenida en el Balance de situación del año 2003 de la AECC. 5

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En los últimos ocho años los hipermercados han disminuido su relevancia como locomotoras únicas de centros comerciales. Desde 1995 sólo se ha abierto un centro comercial fundamentado en hipermercado (Carrefour Vinaroz, 2003). No obstante, la evolución de equipamientos de estas características ha ido vinculada al desarrollo de una oferta comercial y de ocio paralela permitiendo la generación de sinergias y adaptándose a las exigencias del sector. Tal es el caso de los centros comerciales Carrefour Alfafar, Carrefour San Juan y Carrefour Vinalopó que han sido capaces de atraer nuevos equipamientos junto a ellos. Centros Comerciales de última generación La tendencia de los operadores del sector en los últimos años ha sido la implantación de centros de mayores dimensiones (centros grandes y regionales) con mayor capacidad de oferta, tanto comercial como de ocio. TABLA 2.2. 2.3. Índice de Superficie Bruta Alquilable. Por encima de la media nacional Según los datos publicados por la AECC 9, la densidad de la Superficie Bruta Alquilable (SBA/1000 hab) en España es de 219 m 2 por mil habitantes, lo que sitúa a la Comunidad Valenciana (240 m 2 / 1000 hab.) por encima de la media nacional 10. Los residentes valencianos tienen a su alcance una mayor densidad de superficie comercial localizada en grandes equipamientos comerciales. TABLA 2.3 Valencia concentra mayor SBA/1.000 habitantes A nivel provincial, los castellonenses son los que menor disponibilidad de SBA encuentran con una densidad de 146 m 2 /1000 hab. En cambio la capacidad de elección de los alicantinos y de los valencianos es superior a la media nacional, especialmente estos últimos con una densidad de 268 m 2 por cada mil habitantes. 9 Balance del año 2003. AECC. 10 El índice de Superficie Bruta Alquilable estimada por la AECC en la Comunidad Valenciana se sitúa en 246 m 2 / 1.000 habitantes, cifra similar a la estimada en este estudio. 7

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Convergencia europea COLECCIÓN DE ESTUDIOS PARA EL SEGUNDO PLAN DE ACCIÓN TERRITORIAL DE COMERCIO Nº1 La Comunidad Valenciana concentra mayor número de metros cuadrados de SBA por mil habitantes que algunos países europeos, situándose en los primeros puestos por debajo de Suecia, Holanda, Luxemburgo o Reino Unido, países del norte de Europa que tradicionalmente han destacado por el desarrollo de los centros comerciales. El ranking europeo que recoge la AECC 11 mide la SBA por mil habitantes de los países de la Unión Europa 12. Según este ranking España se posiciona en octavo lugar, sin embargo, la Comunidad Valenciana se situaría por encima, entre los territorios con mayor densidad de superficie comercial en centros comerciales 13. TABLA 2.4 2.4. Tamaño medio de los centros comerciales. 23.000 m 2 de SBA media Los centros comerciales de la Comunidad Valenciana tienen un tamaño medio (23.336 m 2 ) superior a la media nacional (19.287 m 2 ) 14. Destaca la SBA media de los centros catalogados como temáticos de la comunidad que duplican la media nacional. En cambio, los centros denominados regionales -más de 40.000 m 2 de SBA- de la Comunidad Valenciana son más pequeños que la media española. Los centros fundamentados en hipermercado se han desarrollado de forma similar que en el resto de España. Estos equipamientos suelen disponer de una SBA media de 11.000 metros cuadrados distribuidos en una gran superficie de alimentación y una galería comercial que agrupa un número pequeño de tiendas especializadas. 11 Balance del año 2003. AECC. 12 La estadística europea considera aquellos centros comerciales de al menos 5.000 metros cuadrados de SBA y de más de 10 tiendas. A su vez, se excluyen los Parques Comerciales y los Factory Outlets. 13 El índice de superficie comercial comparativo se ha estimado incluyendo únicamente las tipologías de centros que se consideran en la estadística europea. 14 Tamaño medio estimado a partir de los datos de la AECC en su Balance del año 2003. 10

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TABLA 2.5 2.5. La oferta de los centros comerciales en la Comunidad Valenciana. La Comunidad Valenciana acoge el 7% de los locales. La AECC 15, en su estudio, señala la existencia de 27.878 locales ubicados en centros comerciales de España. La Comunidad Valenciana, con casi de 2.500 negocios, aglutina el 8% de la oferta global, situándose en quinto lugar en el ranking nacional por detrás de Madrid, Andalucía, Cataluña y Canarias. Un 20% de los locales son franquicias. Teniendo en cuenta el número de negocios implantados en la Comunidad Valenciana (1.928 establecimientos) 16, el 20% de estos se desarrollan en régimen de franquicia, porcentaje algo mayor que el de España (16%), que indica que esta fórmula va adquiriendo relevancia en los centros comerciales TABLA 2.5 Por otro lado, el 68% de los locales computados son comercios minoristas 17, es decir, el 2% de la oferta comercial existente en la Comunidad Valenciana se localiza en centros comerciales 18. El 44% de los establecimientos ubicados en centros comerciales valencianos se dedican a la venta de artículos de equipamiento personal 19. Es, por tanto, el principal motor de estos equipamientos en la Comunidad Valenciana. 15 Ibidem. 16 Mientras la AECC considera los locales existentes en un centro comercial, en este estudio se han contabilizado los negocios implantados en estos equipamientos, es decir, que algunos negocios pueden disponer de más de un local. 17 Se han incluidos comercios de bienes diarios, equipamiento personal, equipamiento del hogar, bricolaje y materiales de construcción, electrónica e informática, ocio y cultura y otros locales de diversa clasificación dedicados a la venta de bienes de consumo. 18 Registro General de Comerciantes y Comercio de la Comunidad Valenciana de la Conselleria de Industria, Comercio y Turismo. Dirección General de Comercio. 2002 19 En equipamiento personal se incluyen las siguientes especialidades: ropa, zapatos, bolsos y complementos, joyería, perfumerías, ópticas y cualquier otro producto susceptible de integrarse en el equipamiento de la persona. 12

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La oferta de ocio es otro de los principales pilares de la actividad económica desarrollada en centros comerciales. En la Comunidad Valenciana, el 20% de los negocios implantados en un centro comercial están especializados en ocio y restauración y cerca del 13% se dedica a la venta de bienes de ocio y cultura 20. La moda y el ocio comparten protagonismo con los hipermercados La moda y el ocio han ido adquiriendo mayor protagonismo por su capacidad de atracción de clientes a los centros comerciales. De hecho, los clientes de centros comerciales 21, destinan en mayor porcentaje del gasto a tiendas de bienes de equipamiento personal (65,6%). TABLA 2.8 Carrefour e Inditex, las enseñas con mayor presencia Carrefour es la principal enseña de bienes diarios presente en el 41% de los centros comerciales de la Comunidad Valenciana. Funciona además como única locomotora en 12 equipamientos basados en hipermercados. Sin embargo, el grupo Inditex 22, con 49 tiendas, se constituye como el grupo de moda más representativo en los centros comerciales de la Comunidad Valenciana. Destacan también Belros, especializada en snacks y frutos secos, con presencia en el 59% de los centros comerciales y, junto a ésta, sobresalen las enseñas Mc.Donalds, Zara y Mister Minit, que están presentes en más de un tercio de los centros comerciales valencianos. TABLA 2.7 20 Se incluyen en esta tipología tiendas de deportes, fotografía, juguetes, bazares, etc. 21 Encuesta en Grandes Equipamientos Comerciales (GEC) realizada por la Oficina Pateco del Consejo de Cámaras Oficiales de Comercio de la Comunidad Valenciana. 2003 22 Inditex integra las siguientes enseñas comerciales: Zara, Zara Home, Massimo Dutti, Oysho, Often, Kidy Class, Pull&Bear, Bershka y Stradivarius. 15

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El relevo del hipermercado Pese a la importancia que todavía tiene el hipermercado 23 en la configuración de los centros comerciales de la Comunidad Valenciana el 35% de éstos equipamientos pertenecen a la tipología de centro comercial basado en hipermercado- esta configuración, según marcan las nuevas tendencias, es una fórmula que quedará anticuada en el futuro. Las últimas aperturas de centros comerciales se han caracterizado por incorporar, como oferta comercial de bienes diarios, supermercados o maxisupermercados. De hecho, durante 2003 se inauguraron los centros comerciales de Costa Azahar (Benicarló), Bassa El Moro (Petrer) o Alzamora (Alcoy), que incorporaban maxi-supermercados de la enseña El Corte Inglés (Supercor) y Caprabo. Esta nueva distribución de la actividad da cabida a una mayor diversidad de oferta en los centros comerciales como ocurre con el Centro Comercial Alzamora de Alcoy, que combina el supermercado con numerosas tiendas, una amplia oferta de cines y un gimnasio, pese a su consideración de centro comercial pequeño. Los centros comerciales siempre de estreno Es evidente que la exhibición cinematográfica representa uno de los grandes atractivos de los centros comerciales. Desde 1990, la oferta de cines en centros comerciales de la Comunidad Valenciana ha ido en aumento. Diecinueve centros comerciales el 41% de los centros considerados-, incluyen salas de cine en su oferta y, de éstos, doce se han inaugurado en los últimos cuatro años. Los cines en centros comerciales ofrecen en torno a 47.000 plazas, que suponen casi 2.500 butacas por cine y 10 por cada mil habitantes. 23 Del total de hipermercados implantados en la Comunidad Valenciana, 26 se encuentran integrados en algún centro comercial. El centro Hipercor (Grupo El Corte Inglés) es el único hipermercado que no se integra en ningún centro comercial. 18

Esta oferta implica que una tercera parte de la oferta cinematográfica de la Comunidad Valenciana 24 se localiza en centros comerciales. En la ciudad de Alicante, la concentración de oferta en centros comerciales es elevada. Tres cuartas partes de las plazas disponibles se encuentran en centros comerciales. En cambio la ciudad de Valencia, sólo oferta el 15% de plazas. El caso valenciano es significativo teniendo en cuenta que El Saler es el único centro comercial de la ciudad con un complejo cinematográfico. Sin embargo, las plazas ofertadas en los centros comerciales 25 de su área metropolitana se iguala a la de la ciudad. Aunque Valencia ha recuperado parte de su oferta cinematográfica en la ciudad, la importancia del cine en centros comerciales sigue siendo evidente. La principal empresa de proyección cinematográfica en centros comerciales es la cadena ABC que cuenta con seis complejos cinematográficos. También sobresale Kinépolis que, en un único centro, dispone de 24 salas y 8.000 butacas de aforo. Esta cadena implantada también en otras comunidades es la principal locomotora del centro comercial Heron City, especializado en una oferta de carácter lúdico donde los visitantes pueden acudir a diferentes establecimientos de restauración, una bolera e incluso un gimnasio. TABLA 2.8 El aparcamiento, entre las ofertas más valoradas Uno de cada cuatro usuarios de los centros comerciales de la Comunidad Valenciana otorga un gran valor al hecho de que dispongan de plazas de aparcamiento gratuito para su estancia 26. 24 AIMC. Censo de salas de cine. 2002 25 Parque Comercial Sedaví, Gran Turia, Galería Comercial Bonaire y Heron City Paterna igualan la oferta de la ciudad. 26 Encuesta en Grandes Equipamientos Comerciales (GEC) realizada por la Oficina Pateco del Consejo de Cámaras Oficiales de Comercio de la Comunidad Valenciana. 2003 19

Los centros comerciales valencianos ofrecen 77.700 plazas de aparcamiento, esto es, más de 1.600 por centro comercial. A mayor tamaño del centro comercial mayor es el número medio de plazas de aparcamiento disponibles. En el mismo sentido, los centros ubicados en la periferia disponen también de más aparcamientos. 2.6. Promotores de Centros Comerciales Carrefour domina la promoción de centros comerciales El grupo Carrefour es el principal promotor de los centros comerciales de la Comunidad Valenciana. La elevada asociación de este grupo con los centros comerciales ha hecho que se convierta en el operador más representativo de los centros comerciales. Destaca el caso de Bonaire donde tres operadores llevan la promoción del centro (Factory Bonaire, Parque Comercial y Galería Comercial). Las mayores dimensiones de estos centros y, por tanto, la mayor necesidad de inversión lleva a varios operadores a emprender negocios conjuntos que pongan en marcha este tipo de equipamientos. TABLA 2.9 3.- LOCALIZACIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 3 áreas concentran el 61% de los centros comerciales Los centros comerciales de la Comunidad Valenciana se localizan en 13 de las 21 Áreas Comerciales definidas en el Pateco 27. Las tres Áreas Comerciales a las que pertenecen las capitales de provincia Alicante, Castellón y Valencia-, concentran 28 centros comerciales, esto es, el 61% del número de centros y el 74% de la SBA total computada. 27 Plan de Acción Territorial aplicado a la Distribución Comercial de la Comunidad Valenciana. 20

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Sobresale el Área Comercial de Valencia, con 17 centros comerciales, pese a que la ciudad de Valencia sólo cuenta con 4 de éstos equipamientos. Alicante, con 6 equipamientos, es la ciudad que más centros comerciales acoge. Teniendo en cuenta la magnitud de un centro comercial, es lógico que tiendan a ubicarse en grandes ciudades con una potencialidad de clientes elevada. Sin embargo, en muchas ocasiones se han implantado en pequeños municipios pertenecientes a un área comercial muy poblada como es la de Valencia. Así sucede con centros comerciales ubicados en Sedaví, Alfafar, San Juan, etc. Se barajan como posibles razones tanto las trabas legales o el precio y disponibilidad del suelo como las vías de acceso y/o comunicación, entre otras. TABLA 3.1 Cada vez más urbanos Por lo que respecta a la localización en los municipios, tradicionalmente, se han considerado equipamientos periféricos. Sin embargo, en la Comunidad Valenciana el 39% de los centros comerciales están considerados como semiurbanos. Pese a que algunos se concibieron como centros de periferia, como es el caso de Puerta de Alicante o Gran Vía, el crecimiento poblacional y la expansión residencial ha contribuido a su integración en el núcleo urbano, junto al resto de equipamientos. La localización en zonas urbanas es más frecuente en Valencia o Alicante, centros como la Galería Don Juan de Austria, Nuevo Centro, Panoramis o Boulevard Plaza que, desde su origen, se localizan en la trama urbana. El futuro está en las ciudades de tamaño medio Las 8 Áreas Comerciales que todavía no disponen de oferta en centros comerciales son: La Vall d Uixó, Segorbe, Requena, Xàtiva, Ontinyent, Denia, Villena y Novelda. Se caracterizan, mayoritariamente, por estar ubicadas en zonas de interior y concentrar poblaciones inferiores a 75.000 habitantes. 22

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En 2003, cuatro de las nuevas aperturas se realizaron en ciudades de tamaño medio 28. Las ciudades de Alcoy (60.036 hab.), Petrer (31.255 hab.), Vinaròs (24.507 hab.) y Benicarló (22.063 hab.) fueron las localidades elegidas 29. Partiendo de los datos anteriores y de la dinámica de crecimiento positiva en la que se encuentran inmersos los centros comerciales existen posibilidades de expansión de éstos a través de su localización en las ciudades que ejercen de cabecera de las Áreas Comerciales mencionadas. 4.- EVOLUCIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES TABLA 4.1 Década de los 90, el despegue. En los años 90, los centros comerciales de la Comunidad Valenciana experimentan su mayor desarrollo. En esta década se ponen en marcha 19 centros comerciales con 717 negocios, es decir, el 41% de los centros comerciales que hoy se encuentran en la Comunidad Valenciana nacieron durante este periodo. Sin embargo, coincidiendo con la puesta en vigor de la Ley de Ordenación del Comercio 30, se ralentizan las aperturas, de hecho, en esta segunda mitad de década (1996-2000) sólo se abrieron 3 centros. Esta etapa de crecimiento se produce con algún retraso con respecto a la que se señala para el territorio nacional 31, que se da entre la segunda mitad de la década de los ochenta hasta el año 1.993. 28 Población referida a 1 de enero de 2003. INE. 29 En 2003 también se abrieron centros comerciales en la ciudad de Alicante y Elche. 30 Ley 7/1996, de de 15 de enero de 1996 de Ordenación del Comercio Minorista. 31 Arenas, J.A. Centros Comerciales en España: Evolución en los últimos 30 años en: Centros Comerciales. La pluralidad de una industria. AECC. Julio 2002. 24

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GRÁFICA APERTURAS Apertura de centros comerciales por años (%) Últimos cuatro años 35% Hasta 1980 7% Años 80 17% Años 90 41% Fuente: Elaboración propia a partir de datos la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC) Crecimiento constante Una vez pasada esta época de despegue, los centros comerciales evolucionan a un ritmo constante. Sólo en los últimos cuatro años se han abierto 16 centros comerciales. El año 2003 bate el récord de aperturas en un año, con la puesta en marcha de 7 centros. En los últimos años, los operadores de centros comerciales han evolucionado hacia un tipo de centro más grande. La SBA media por centro comercial ha alcanzado los 29.000 m 2 en los últimos cuatro años, duplicando 32 la SBA de los primeros años (16.700m 2 ). Este hecho conlleva, a su vez, a un mayor número de locales por equipamiento, en torno a los 50 locales por centro comercial. 32 No obstante, cabe recordar que los primeros centros comerciales se concebían como una agrupación de establecimientos en torno a un hipermercado. El formato moderno de centro comercial no llegó a la Comunidad Valenciana hasta 1982 con la inauguración de Nuevo Centro (Valencia). 26

GRÁFICA EVOLUCIÓN DE LA SBA Evolución de la SBA por años 1.200.000 1.000.000 1.073.436 800.000 600.000 400.000 200.000 0 50.276 250.985 607.098 Hasta 1980 Años 80 Años 90 Últimos cuatro años Fuente: Elaboración propia a partir de la Asociación Española de Centros Comerciales (AECC) TABLA 4.2 Diversificación en el concepto de centro Los primeros equipamientos se caracterizaban por tener un hipermercado como locomotora. Hasta la década de los 90 los centros puestos en funcionamiento se basaban, principalmente, en este tipo de formato comercial. Entrados los años 90, llega el relevo con nuevos conceptos: regionales, grandes y pequeños, que combinan, en algunos casos, el hipermercado con otro tipo de equipamientos de atracción. Aún así, los centros fundamentos en hipermercados seguían siendo una fórmula muy extendida. 27

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En la actualidad, ante la preferencia de los promotores por abrir equipamientos con mayor diversidad de oferta, el centro comercial basado en hipermercado no es una fórmula habitual de las nuevas aperturas. Predomina la apertura de centro tematizados (ocio, descuento, medianas superficies, etc) o formatos que permitan la creación de sinergias entre locales. TABLA 4.3 5.- PERFIL DEL USUARIOS DE CENTROS COMERCIALES DE LA COMUNIDAD VALENCIANA 33. El usuario de los Centros Comerciales Valencianos se identifica con una mujer de edad superior a 30 años, casada y con personas a su cargo. Mayor afluencia en la tarde-noche La mitad de los visitantes acude a los centros comerciales por la tarde y/o noche, siendo por tanto las horas de mayor concurrencia de público en estos equipamientos. Hasta 50 visitas anuales. Más de un tercio de los clientes realiza en torno a 50 visitas anuales a algún centro comercial. Generalmente, los usuarios de centros comerciales suelen acudir al mismo equipamiento, aunque un 36% de los visitantes es cliente de varios centros. No obstante, a pesar de acudir a otros centros comerciales, estos son visitados ocasionalmente, mostrando fidelidad al equipamiento de visita habitual. La mayoría emplea un máximo de 15 minutos en acceder a los centros. El tiempo máximo de acceso a los centros es de 15 minutos para un 61% de visitantes. Acuden desde su domicilio y emplean el automóvil para acercarse a estos equipamientos. Es por ello, que se valora muy positivamente el hecho de disponer de plazas de aparcamiento. 33 Datos a partir de la Encuesta de Grandes equipamientos Comerciales (GEC) realizada por la Oficina Pateco del Consejo de Cámaras de Comercio de la Comunidad Valenciana. 2003 29

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Otro aspecto valorado positivamente es el atractivo de los establecimientos ubicados en el centro. Este dato viene a confirmar los esfuerzos de los negocios en técnicas de marketing, especialmente, los establecimientos franquiciados que representan un 20% de la oferta en centros comerciales. El negocio de las compras y el ocio Sin embargo, es la compra y el ocio, la combinación que más clientes aluden como motivo de visita a los Centros Comerciales, según las respuestas del 40% de entrevistados. De hecho, cuando se visita un centro comercial se combina la compra de artículos de equipamiento personal y la visita a establecimientos de hostelería cafetería y restauración-. El equipamiento personal como principal destino del gasto El gasto medio que se realiza en cada compra en el centro comercial se sitúa en torno a 75 euros, del cual se destina más del 65% a las tiendas de equipamiento personal. Cuando se visita el hipermercado la mayor parte del gasto se destina a productos de alimentación (59%). 6.- PROYECCIÓN DE LOS CENTROS COMERCIALES EN LA COMUNIDAD VALENCIANA Proyectos de futuro: 20 centros comerciales en cola Según los datos aportados por diversas fuentes del sector, actualmente existen 23 centros comerciales proyectados para los próximos 5 años en la Comunidad Valenciana. Algunos de ellos es probable que abran sus puertas este mismo año 2004 San Vicente del Raspeig, Espai Campanar-, pero otros pueden todavía sufrir diversas modificaciones del proyecto 34, con lo que podrían retardar varios años su apertura. Asimismo, algunos centros son ampliaciones de centros comerciales ya existentes, en tanto que los otros serán nuevos. 34 Los proyectos, normalmente, sufren ligeras alteraciones con respecto al primero que se plantea, sobre todo porque son muy susceptibles a las modificaciones de la demanda, Es por ello que los datos pueden diferir algo con respecto a los que se presentan una vez abierto el centro. 31

Los 23 equipamientos previstos ofrecerán a la Comunidad Valenciana más de medio millón de metros cuadrados de superficie comercial y un número de aparcamientos en torno a las 25.000 plazas. La cifra de inversión estimada hasta la puesta en funcionamiento de los equipamientos previstos supera los 650 millones de euros. La mayoría de los centros comerciales que pretenden implantarse son pequeños (29%) y se ubicarán en ciudades de tamaño medio. También destaca la localización de varios centros en las Áreas Comerciales mencionadas como posibles zonas de expansión como: Ontinyent, Villena, etc. Destacan los centros comerciales que se basarán en formato supermercado o maxi-supermercado el 36% de los nuevos centros comerciales- que corrobora los datos apuntados sobre la tendencia de los últimos años al decrecimiento de los hipermercados como locomotoras de los centros comerciales en la Comunidad Valenciana. Millón y medio de metros cuadrados de SBA para el 2.008 El ritmo de crecimiento de los centros comerciales en los próximos años, teniendo en cuenta que el periodo medio de maduración de un centro comercial se sitúa en torno a 2 años, puede situar a la Comunidad Valenciana con 69 centros y más de 1,5 millones de metros cuadrados de SBA disponibles 35. Tras este desarrollo, prácticamente todas las Áreas Comerciales de la Comunidad Valenciana 18 de las 21 áreas comerciales existentespodrían disponer de una oferta de estas características. TABLA 5.1 35 Debe tenerse en cuenta la SBA estimada para los nuevos centros comerciales hace referencia únicamente a la SBA comercial. 32

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