INDICADORES DE BURBUJA INMOBILIARIA Departamento de Estadísticas de Precios Noviembre 2010
Esquema Características del mercado de viviendas. Indicadores de precios. Indicadores de burbuja inmobiliaria Ratios precio de venta - alquiler anual. Indicadores de costos de la vivienda. Precios de la vivienda y su tendencia. Indicadores de precios y sus fundamentos. Qué nos dicen los indicadores? Agenda pendiente.
Características del mercado de la vivienda De acuerdo a información del INEI del año 2007, en Lima Metropolitana y Callao el déficit cuantitativo es de 177 mil viviendas, 160 mil correspondientes al déficit tradicional y 17 mil a viviendas no adecuadas. Déficit Habitacional: 430 mil viviendas 55 mil 13% Lima Moderna 8 Lima Centro 8 Requerimiento de vivienda (miles) Déficit Tradicional 148 mil 34% Viviendas no adecuadas 160 mil 37% Callao 18 Lima Sur 38 Lima Este 40 Material irrecuperable Lima Norte 48 17 mil Viviendas hacinadas 4% 51 mil Servicios básicos deficitarios 12% 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 Fuente: INEI. De acuerdo a CAPECO, el aumento de la oferta de vivienda en Lima Metropolitana ha pasado de un promedio de 9 mil unidades en el periodo 2002 2008 a 13 mil en 2009. Para 2010 se proyecta de 18 mil a 20 mil viviendas nuevas.
Indicadores de precios Cobertura: Desde 1998 se recolecta datos de departamentos y casas de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco. Fuente de información: Oferta Inmobiliaria de El Comercio. Recolección de información : Se cuentan los avisos de departamentos y casas por distrito. Se eligen 40 departamentos y 40 casas distribuidos según la participación de cada distrito en la oferta inmobiliaria de la semana. Se recolecta información de precio de venta, área del inmueble, número de dormitorios, número de baños, número de cocheras y antigüedad. Se confirma la información con una encuesta vía telefónica. Método de la mediana: Se calculan medianas trimestrales de precios en dólares, soles corrientes y soles constantes. Con la mediana se reduce los posibles sesgos de tener muestras pequeñas y heterogéneas.
98-I 99-I 00-I 01-I 02-I 03-I 04-I 05-I 06-I 07-I 08-I 09-I 10-I 10-III Los precios de los departamentos, en soles constantes del 2009, se han venido recuperando desde el tercer trimestre del 2006, periodo en el que alcanzaron su nivel más bajo desde 1998. 3500 3000 Precios de venta por m 2 de departamentos (nuevos soles constantes) La Molina, Miraflores, San Borja, San lsidro y Surco 99-I: S/. 2931 10-III: S/. 2955 2500 2000 Promedio del periodo S/. 2330 1500 1000 Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
98-I 99-I 00-I 01-I 02-I 03-I 04-I 05-I 06-I 07-I 08-I 09-I 10-I 10-III En el caso de los precios en dólares corrientes, se observa una tendencia creciente de los precios desde 2007. 1200 1100 Precios de venta por m 2 de departamentos (dólares corrientes ) La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco 10-III: US$ 1075 1000 900 800 700 98-I: US$ 667 600 500 Promedio del periodo US$ 633 400 300 200 Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
Ratio precio de venta - alquiler anual (PER) El PER (Price to Earnings Ratio) es equivalente a la relación precio/ganancias de las acciones. Representa cuántos años se tendría que alquilar la propiedad para recuperar el valor del inmueble. CRITERIOS DE VALUACIÓN PARA EL MERCADO INMOBILIARIO Ratio Precio/ingresos por alquiler 5-12,5 20,0-8,0 Precio subvaluado 12,5-25,0 8,0-4,0 Precio normal 25,0-50,0 4,0-2,0 Precio sobrevaluado 1/ Definida como el alquiler anual entre el precio de venta. Es la inversa del PER. Fuente: Global Property Guide. Ganancia por alquiler (%) 1/ Clasificación Se utiliza la información del precio de venta y alquiler de los inmuebles en dólares por metro cuadrado de los siguientes distritos: Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco. Para cada distrito se calcula la mediana de los precios de venta y la mediana de los alquileres.
De acuerdo a la clasificación del Global Property Guide, de manera general, los precios de los departamentos se encontraban en el intervalo de precios normales. Ratio precio de venta - alquiler anual Lima Metropolitana por distritos MEDIANAS 1/ Mayo-Junio Julio-Agosto Setiembre-Octubre Jesús María 11,8 10,6 10,8 La Molina 13,0 13,1 13,7 Lince 15,9 14,7 15,4 Magdalena 10,6 10,7 11,3 Miraflores 10,9 11,8 13,2 Pueblo Libre 14,5 14,6 13,2 San Borja 15,8 16,7 15,4 San Isidro 14,4 13,1 14,6 San Miguel 13,6 14,2 13,8 Surco 12,8 12,4 12,8 Agregado Promedio 13,3 13,2 13,4 1/ Los ratios han sido calculados en base a las medianas de los precios de venta y alquileres de cada distrito. Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Octubre 2010. El ratio precio venta - alquiler anual de 13,4 indica que se necesita 13, 4 años para recuperar el valor del inmueble y alquilándolo se recuperaría el 7,4 por ciento (1 / 13,4) del valor de una vivienda.
Ratio índice de precio de venta índice de costo de construcción Indicador de precios: Serie que incluye lo distritos de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco. Indicador de costos: Ponderaciones: Mano de obra 30 por ciento, materiales de construcción 40 por ciento y terrenos 30 por ciento. Situación inmobiliaria Perú, Agosto 2009, BBVA. Precios: Índice de materiales de construcción y costo de mano de obra unificado del INEI. Precio de terrenos: Estimación a partir de encuestas propias.
Ene-98 Ene-99 Ene-00 Ene-01 Ene-02 Ene-03 Ene-04 Ene-05 Ene-06 Ene-07 Ene-08 Ene-09 Ene-10 Sep-10 Ratio Índice del precio de venta - Índice del costo de construcción 1,4 Ratio Índice de precio de venta / Índice costo de construcción en nuevos soles por m 2 La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco 1,3 1,2 1,0 1,1 1,0 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0,4 1,0 Promedio del periodo 0,88 Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010. El ratio disminuyó hasta agosto 2006 debido a que los precios en nuevos soles por metro cuadro se redujeron mientras que los costos de construcción mostraron una tendencia creciente. A partir de ese año, el ratio está aumentando por los mayores precios de venta logrando sobrepasar el nivel promedio del periodo.
Ene-98 Ene-99 Ene-00 Ene-01 Ene-02 Ene-03 Ene-04 Ene-05 Ene-06 Ene-07 Ene-08 Ene-09 Ene-10 Sep-10 190 170 Índice de Precio de Venta e Índice de Costo de Construcción en nuevos soles corrientes Base Enero 1998 = 100 Índice de Precios de Venta Índice de Costo de Construcción 150 130 110 90 70 50 Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010. Los costos de construcción están compuestos por el costo de mano de obra (43 por ciento) y los costos de materiales de construcción (57 por ciento).
El aumento reciente de los precios de la vivienda se explica en parte por el aumento de los precios de los terrenos. Índice de costo total de una vivienda 1/ Base 2007 III = 100 150 140 130 Índice de precios de venta de departamentos. Índice del Costo Total de una vivienda por m2 Índice del Costo de Construcción de una vivienda por m2 120 110 100 90 80 III 07 IV 07 I 08 II 08 III 08 IV 08 I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10 1/ Incluye 10 distritos: Jesús María, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro, San Miguel y Surco. Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
1 295 1 242 1 326 1 230 Pm2 Dpto. Pm2 Terreno Precio de Venta por m 2 en dólares III-Trim 2010 890 500 1 000 1 075 1 100 899 190,1 San Isidro Miraflores Dpto. Terreno La Molina Surco San Borja 148,3 157,0 100,0 97,5 95,5 114,3 92,3 88,9 139,1 Variación del precio por m 2 en dólares II Trim 2007-III Trim 2010 San Isidro Miraflores La Molina Surco San Borja
773 885 857 834 782 800 752 Pm2 Dpto. 775 Pm2 Terreno 722 Precio de Venta por m 2 en dólares III-Trim 2010 600 236,4 221,1 Lince Dpto. Magdalena Jesús María Pueblo Libre San Miguel Terreno 93,4 86,3 70,7 122,4 52,5 97,5 47,1 80,0 Variación del precio por m 2 en dólares II Trim 2007-III Trim 2010 Lince Magdalena Jesús María Pueblo Libre San Miguel
98-I 98-III 99-I 99-III 00-I 00-III 01-I 01-III 02-I 02-III 03-I 03-III 04-I 04-III 05-I 05-III 06-I 06-III 07-I 07-III 08-I 08-III 09-I 09-III 10-I 10-III Tendencia de los precios de departamentos (nuevos soles constantes) 3500 Bandas de confianza al 90% 3000 2500 2000 Pm2 1500 Tend, Pm2 (HP) Umbral Inferior Umbral Superior 1000
98-I 98-III 99-I 99-III 00-I 00-III 01-I 01-III 02-I 02-III 03-I 03-III 04-I 04-III 05-I 05-III 06-I 06-III 07-I 07-III 08-I 08-III 09-I 09-III 10-I 10-III Tendencia de los precios de los departamentos ( Dólares corrientes) 1200 1100 Bandas de confianza al 90% Pm2 1000 900 Tend, Pm2 (HP) Umbral Inferior Umbral Superior 800 700 600 500 400 300 200
98-I 98-III 99-I 99-III 00-I 00-III 01-I 01-III 02-I 02-III 03-I 03-III 04-I 04-III 05-I 05-III 06-I 06-III 07-I 07-III 08-I 08-III 09-I 09-III 10-I 10-III 98-I 98-III 99-I 99-III 00-I 00-III 01-I 01-III 02-I 02-III 03-I 03-III 04-I 04-III 05-I 05-III 06-I 06-III 07-I 07-III 08-I 08-III 09-I 09-III 10-I 10-III 3200 3000 2800 2600 2400 2200 2000 1800 1600 Comparación con otros filtros Tendencias del precio por metro cuadrado (nuevos soles constantes de 2009) Tend, Pm2 (CFA) Tend, Pm2 (HP) Tend, Pm2 (BK) Tend, Pm2 (CFS) 1200 Las tendencias calculadas del precio por m 2 son robustas a diferentes filtros estadísticos, muestran un comportamiento similar entre ellos, tanto en soles constantes como en dólares. Tendencias del precio por metro cuadrado (dólares corrientes) 1100 1000 900 Tend, Pm2 (CFA) Tend, Pm2 (HP) Tend, Pm2 (BK) Tend, Pm2 (CFS) 800 700 600 500 400
Indicadores de precios y sus fundamentos Dic-01 Jun-02 Dic-02 Jun-03 Dic-03 Jun-04 Dic-04 Jun-05 Dic-05 Jun-06 Dic-06 Jun-07 Dic-07 Jun-08 Dic-08 Jun-09 Dic-09 Jun-10 Jul-10 El aumento de precios refleja la evolución de los fundamentos. Precio de venta en soles reales por m 2 y sus principales fundamentos (Índice base dic01=100) 160 Tasa de interés real hipotecaria en soles Precio por m2 en soles reales (Prom. Móvil 3 meses) 140 Costo de Construcción en soles reales Masa Salarial en soles reales Tipo de Cambio Nuevo Sol/US$ 120 100 80 60 40 Fuente: BCRP,MTPE,INEI.
Qué nos dicen los indicadores? Los precios actuales se tendencia de largo plazo. encuentran dentro de su De acuerdo al PER, los precios de los departamentos se encuentran en un nivel normal. Los mayores costos de la vivienda refleja principalmente el aumento en los precios de los terrenos. El aumento de fundamentos: precios refleja la evolución de los Crecimiento de ingresos. la actividad económica y aumento de los Reducción de hipotecario. la tasa de interés y aumento del crédito Apreciación del nuevo sol frente al dólar. Crecimiento moderado de los costos de construcción.
Los precios de Lima todavía son menores al resto de países de Latinoamérica. 2 277 Precios de departamento por países (US$ por m 2 ) 1 994 1 830 1 691 1 688 1 486 973 944 Brazil Argentina México Uruguay Colombia Chile Ecuador Perú Nota: Incluye los departamentos de 120 m 2, localizados en el centro de las ciudades más importantes de cada país. Fuente: Global Property Guide.
En el año 2009 el crédito hipotecario representaba solo el sólo el 3 por ciento del PBI. 15,0 Crédito Hipotecario en países seleccionados ( Como porcentaje del PBI) 11,0 5,0 4,0 3,0 2,0 Chile México Colombia Brazil Perú Argentina Fuente: Revista Moneda, Año 2009.
Se proyecta un aumento de 42 mil viviendas a nivel nacional este año. Número de viviendas con licencia de construcción ( En miles) 180 160 140 128 152 148 123 163 151 151 142 123 134 120 100 108105 101 95 104 105 80 60 40 20 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Fuente: Gavidia, Octubre 2010. Colombia Chile
Agenda pendiente Mejora continua de los indicadores de precios: Ampliación de cobertura: Lima Norte, Lima Sur y Lima Este y principales ciudades de otras regiones del país. Aplicación de otras metodologías de cálculo: Medianas estratificadas, regresiones hedónicas. Comparación con otras fuentes de información: CAPECO, TINSA, Inmobiliarias, Sunarp. Realizar evaluaciones econométricas de los precios en función de sus determinantes.
INDICADORES DE BURBUJA INMOBILIARIA Departamento de Estadísticas de Precios Noviembre 2010