Las vivienderas y protección del índice Habita. Pacto Nacional de Vivienda Sergio Solís Tepexpa * Kerena Torres Castañeda ***

Las vivienderas y protección del índice Habita. Pacto Nacional de Vivienda Sergio Solís Tepexpa * Kerena Torres Castañeda *** RESUMEN El periodo presidencial de Felipe Calderón inicio con la promesa de convertirse en el sexenio de la vivienda. Aún y con el cambio de rumbo durante el primer tercio del periodo, se inicio un proceso en el cual las llamadas vivienderas tenían un papel preponderante. Este proceso de transformación en el sector hipotecario permitió a personas excluidas por el sistema bancario, tener la oportunidad de adquirir una vivienda a través de diversos mecanismos de financiamiento. La crisis del mercado hipotecario en Estados Unidos tuvo un fuerte impacto en las desarrolladoras de vivienda por la parte del endeudamiento y las obligaciones que debían cumplir. Es por ello, que para 2009, debido los fuertes indicios de sobreendeudamiento de las Sofomes, Sofoles especializadas y Constructoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores, se lanza el Pacto Nacional por la Vivienda para vivir mejor, con el cual el gobierno federal inyecta 60 mil 150 millones de pesos en su lanzamiento y 16 mil millones en el siguiente año para continuar con su política de créditos. Sin embargo, este programa creó una burbuja que estalló en el 2013 con el anunció de la quiebra de SuCasita, y los problemas de Homex, Urbi Ara y Geo. En este sentido, el presente trabajo tiene por objetivo analizar el efecto del Pacto Nacional por la Vivienda en el Índice Habita y su desvinculación del comportamiento de las emisoras miembro de este sector en la Bolsa Mexicana de Valores. Palabras Clave: Índice Habita, VAR, vivienda, SHF, Crédito Hipotecario Clasificación JEL C32, G17, G21 * Profesor Investigador del Departamento de Producción Económica, UAM Xochimilco. Calzada del Hueso 1100. Colonia Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail: ssolis@correo.xoc.uam.mx *** Egresada de la Licenciatura en Economía, UAM Xochimilco. Calzada del Hueso 1100. Colonia Villa Quietud. Delegación Coyoacán. C.P. 04960. Tel. 5483-7100. E-mail: tckerena@gmail.com 1

Introducción Durante la primera década del siglo, el mercado hipotecario de vivienda en México vivió un proceso de transformación que permitió, a personas excluidas por el sistema bancario, tener la oportunidad de adquirir una vivienda a través de diversos mecanismos de financiamiento. En el año 2001, se realizó una reforma sustancial que dio origen a una nueva Ley de vivienda que, entre otras cosas, respaldaba la emisión de hipotecas a través de la figura de la Sociedad Hipotecaria Federal, y lo blindaba ante factores de riesgo como el incumplimiento de pago o pago inoportuno. Dado este contexto, el sexenio de Felipe Calderón ha sido llamado como el sexenio de la vivienda por el número de créditos otorgados y la forma en que Infonavit y FOVISSSTE se han transformado en intermediarios para colocar dichos créditos hipotecarios. Cabe recordar que a partir de los años 90, los Organismos Nacionales de Vivienda (Onavis), Infonavit y FOVISSSTE, abandonaron su papel de promotores de vivienda para convertirse en facilitadores, abriendo las posibilidades de ganancias en el ámbito financiero nacional e internacional para las empresas privadas; de igual manera, esta política de subsidios continua privilegiando los intereses privados a costa de la población de menores ingresos. Incluso, existe el señalamiento al Programa de Subsidios por la Auditoría Superior de la Federación y la Comisión Nacional de Evaluación de la Política Nacional, en relación a la existencia de inequidad en la distribución de los subsidios, de tal manera que éstos no llegan a la población de menores ingresos. Para 2009, debido a la crisis hipotecaria estadounidense y los fuertes indicios de sobreendeudamiento de las Sofomes, Sofoles especializadas y Constructoras de vivienda se lanza el Pacto Nacional por la Vivienda para vivir mejor, con el cual el gobierno federal inyecta 60 mil 150 millones de pesos en su lanzamiento y 16 mil millones en el siguiente año para continuar con su política de créditos. Sin embargo, este programa creó una burbuja que estalló el 2013 con el anunció de la quiebra de SuCasita, y los problemas de Homex, Urbi, Ara y Geo. En este sentido, el presente trabajo tiene por objetivo analizar el efecto del Pacto Nacional por la Vivienda en el Índice Habita y su desvinculación del comportamiento de las emisoras miembros de este sector 2

en la Bolsa Mexicana de Valores 1. Los resultados encontrados, muestran que existe una gran desvinculación entre el comportamiento individual de las emisoras y el Índice Habita, el cual, se supone muestra el comportamiento del sector hipotecario. Esta desincronización es en parte, resultado de la Política de Vivienda impulsada por el gobierno mediante el Pacto, que fue firmada por las Onavis, las constructoras y el gobierno, que fomentó el crédito para vivienda nueva. Cabe destacar que a raíz de la caída de las vivienderas en la Bolsa de Valores, otras desarrolladoras de vivienda como Sadasi y Casas Javer y Grupo Vivo han sido las favoritas de Infonavit y Fovissste para otorgar subsidios para la construcción de vivienda, Programa Nacional de Vivienda Durante los últimos años, la política oficial en materia de vivienda, ha privilegiado la construcción de vivienda nueva, sin importar la ubicación, el acceso a servicios básicos y la calidad de la vivienda, y ejemplo de ello es que la propia Conavi reconoce la existencia de cerca de 5 millones de viviendas desocupadas (ver gráfica 1). Otra de las aristas de los programas de desarrollo social del gobierno federal, se centró en la sustitución de pisos de tierra a través del programa Piso firme, sin mejorar de manera sustancial las condiciones de habitabilidad de las familias, lo cual resulta contradictorio, ya que las propias cifras oficiales reconocen que el rezago habitacional es de 8.9 millones de viviendas y que el 57% del déficit está en el segmento de trabajadores que ganan menos de 4 salarios mínimos mensuales generales, según datos de Conavi en 2012 (ver tabla 1). Es importante destacar de la tabla anterior que el rezago no sólo se refiere a la falta de vivienda, sino también a la falta de condiciones físicas de la vivienda para considerarla óptima para habitar. Las viviendas en diversas ocasiones muestran características que dificultan el bienestar de las familias que las habitan, y éstas no tienen los recursos económicos que les permitan 1 Sólo seis cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV). Es decir, cumplen con las características de transparencia en información y administración profesional: Consorcio Ara (Ara), Corporación Geo (Geo), Consorcio Hogar (Hogar), Desarrolladora Homex (Homex), Sare Holding (Sare) y Urbi (Urbi). 3

darles solución. De acuerdo a Conorevi (2011), el rezago es 8.9 millones de viviendas si se considera únicamente el hacinamiento general, es decir cuando viven 2 o más familias en una sola vivienda, el deterioro y falta de materiales resistentes en la vivienda, sin embargo, si se considera la presencia de pisos de tierra, el hacinamiento por habitación, se eleva el rezago hasta 13.8 millones de hogares (ver tabla2). Rezago Habitacional Tabla 1 Rezago de Vivienda al 2011 Número de viviendas Localización Mejoramiento Fisico y Vivienda inicial Vivienda Completa 8,946,725 Urbano 3,827,852 1,559,785 2,268,067 En transición 1,512,839 893,088 619,751 Rural 3,606,034 2,696,771 909,263 Fuente: Conorevi, 2011 Tabla 2 Comparativo de Rezago Habitacional Millones de hogares al 2011 Definiciones Hacinamiento Deterioro Rezago Básico Materiales Regulares Rezago ampliado A Hacinamiento: 2 hogares o más por vivienda Deterioro: en paredes; material de desecho, lámina de cartón, carrizo, bambú, palma, embarro o bajareque; en techos: material de desecho, lámina de cartón, palma o paja 0.6 1.1 1.7 7.3 8.9 Materiales Regulares: en paredes: lámina metálica o de asbesto, madera o adobe; en techos: lámina metálica o de asbesto, madera, tejamanil o teja B Hacinamiento: más de 2 personas por dormitorio Deterioro: paredes y techos, igual que en A, además de pisos de tierra Materiales regulares: igual que en A más pisos firmes Fuente: Conorevi, 2011 con base a datos de INEGI 9.4 0.9 10.3 3.5 13.8 Las condiciones actuales del parque habitacional muestran un avance de tan sólo 10 millones de viviendas en diez años, al pasar de 25.9 a 35.6 millones de viviendas, como puede observarse en la gráfica 1, con lo que no se logra cubrir el rezago de 13.8 millones. Adicionalmente, un aspecto que destaca en la gráfica, es el relacionado con la vivienda deshabitada, que se 4

incrementa de manera significativa un 66.67% del año 2000 al 2010, y pasa de 3 a 5 millones, por lo que resulta un asunto a tomar en cuenta por parte de aquellos que desarrollan las políticas públicas en materia de vivienda. Este fenómeno se transforma en un problema social de origen, ya que, como se mencionó, algunas viviendas son abandonadas por la falta de infraestructura, tales como carreteras de acceso, agua potable, luz eléctrica, drenajes o más aún condiciones de seguridad pública. Conorevi (2011), muestra datos de Bancomer Research, sobre las regiones del país que tienen un mayor número de viviendas deshabitadas, donde destacan los estados con alta emigración (Ver gráfica 2). 40.0 35.0 Gráfica 1 Parque Habitacional 2000-2010 Millones de Hogares Millones de Hogares 30.0 25.0 20.0 15.0 10.0 21.9 24.7 28.6 5.0 0.0 3.0 4.3 5.0 1.0 1.4 2.0 2000 2005 2010 Uso Temporal Deshabitada Habitada Fuente: Conorevi, 2011 Ante estas condiciones de la vivienda en el entorno nacional, la política de vivienda del sexenio de Calderón se definió a través del Programa Nacional de Vivienda 2007-2012, donde se establece que el sector de la vivienda al registrar una importante reactivación que le convirtió en una actividad moderna y en expansión sostenida, gracias a lo cual ha logrado cumplir con el rol social de donde obtiene su sentido esencial: producir una oferta de vivienda para cada vez más familias y generar más empleos directos para los mexicanos (Conavi, 2008). 5

120.00% Gráfica 2 Viviendas deshabitadas por zona del país Porcentaje Porcentaje de Hogares 100.00% 80.00% 60.00% 40.00% 20.00% 0.00% 44.53% 44.32% 20.30% 23.15% 35.17% 32.53% 2005 2010 Entidades con alta Emigración Entidades Fronterizas Resto del País Fuente: Conorevi, 2011 El programa planteó como uno de sus objetivos, el incremento de la cobertura de financiamientos de vivienda, particularmente para las familias de menores ingresos para lograr una meta de 6 millones de créditos. Las estrategias y líneas de acción propuestas para la consecución de dicha meta, contemplan la participación de instituciones del sector, las entidades financieras de vivienda (Infonavit, FOVISSSTE, principalmente), la industria de la construcción, incluso la inversión extranjera directa en el sector, y los intermediarios financieros (Sofoles y posteriormente Sofomes). Este proceso participativo, que ofrece productos financieros para el acceso a créditos para vivienda a la población, es abiertamente una transformación del derecho a la vivienda en una relación de mercado, donde el derecho a la vivienda se convirtió de facto en el derecho a un crédito para la vivienda. Los objetivos y estrategias del Programa Nacional de Vivienda 2007-2012: Hacia un desarrollo habitacional sustentable, como se le llamó, eran los siguientes: 6

Cobertura Tabla 3 Objetivos y estrategias del PNV 2007-2012 Eje Objetivo Incrementar la cobertura de financiamientos de vivienda ofrecidos a la población, particularmente para las familias de menores ingresos. Calidad y Sustentabilidad Integridad Calidad Apoyos Gubernamentales y Impulsar un desarrollo habitacional sustentable. Consolidar el Sistema Nacional de Vivienda, a través de mejoras a la gestión pública. Consolidar una política de apoyos del Gobierno Federal que facilite a la población de menores ingresos acceder al financiamiento de vivienda, y que fomente el desarrollo habitacional sustentable. Fuente: Elaboración propia con datos de Conorevi, 2013 Como una estrategia surge el Programa Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para Vivienda Esta es tu casa, con el objeto de contribuir a que la población de bajos ingresos tenga acceso a una solución habitacional, a través de un subsidio federal para adquirir una vivienda nueva o usada, mejorar o ampliar su vivienda, adquirir un lote con servicios o autoproducir vivienda, bajo un mecanismo con tres componentes: ahorro previo del beneficiario, crédito/financiamiento de una entidad ejecutora y el subsidio federal otorgado por la Comisión Nacional de Vivienda. Este Programa inició con un presupuesto para el periodo 2007-2012, de 3,746 millones de pesos, sin embargo, se fue incrementando con el tiempo hasta alcanzar 7,495 millones de pesos, es decir el 200% de incremento. Dichos subsidios fueron dispersados por diferentes instituciones (entidades ejecutoras) agrupadas en Subprogramas por la CONAVI: Infonavit, FOVISSSTE, Fuerzas Armadas, Desarrollos Urbanos Integrales, Programa 2X1, Producción Social de Vivienda Asistida, Organismos Estatales de Vivienda, Intermediarios Financieros, Cajas Solidarias y Reconstrucción, dichos subprogramas suman 131 entidades hasta 2012. Además, como parte de este objetivo de ampliar la cobertura de financiamiento, se diseño una estrategia que buscaba ampliar los recursos de 7

las instituciones del sector, a través de nuevos instrumentos de fondeo para el financiamiento de vivienda. Es preciso señalar que el panorama Macroeconómico del país en ese momento, se consideraba propicio para el desarrollo de nuevos instrumentos financieros, como los Borhis y los Cedevis. Para ello se implementaron las siguientes líneas de acción: Impulsar programas de bursatilización de carteras hipotecarias de las instituciones de vivienda. Fomentar el cofinanciamiento de créditos en las entidades financieras de vivienda. Impulsar la optimación y la eficiencia de los mecanismos de otorgamiento de créditos hipotecarios y administración de carteras de las instituciones de vivienda. Promover la participación de los intermediarios del sector privado y de la banca de desarrollo en el financiamiento a la vivienda hacia la población de menores ingresos. Estimular el crecimiento de la industria de la construcción y propiciar el incremento de la inversión extranjera directa en el sector. Pacto Nacional de Vivienda. Para vivir mejor y sus efectos Después de la crisis hipotecaria subprime en Estados Unidos, el sector vivienda mexicano sufre una contracción importante, lo cuál se refleja en el comportamiento de las emisoras miembros del Índice Habita. Esto se debe a que las Sofoles y Sofomes Hipotecarias adquirieron deudas en el mercado externo, en su mayoría estadounidenses, y en el momento de las crisis les fueron exigidos los pagos correspondientes a estos pasivos. Dado esto, el gobierno mexicano convoca a los sectores participantes en el mercado de vivienda a firmar el Pacto Nacional de Vivienda. Para vivir mejor, que tiene por objetivo el mantener el mercado de crédito hipotecario intacto ante la volatilidad externa. Sin embargo, la política es orientada a la vivienda social, la cual tiene bajo costo y representa un flujo de efectivo menor que la vivienda media o residencial para las desarrolladoras (Ara, Geo, Homex, Hogar, Urbi y Sare). En la firma del pacto se plantean compromisos de parte de los diversos actores del sector, por un lado, el gobierno, en materia de financiamiento 8

privado, pretende: i) mantener la disponibilidad de créditos puente a la construcción de vivienda para proyectos viables y para su individualización, dando preferencia a la vivienda económica, social y sustentable; ii) incentivar y fortalecer la cultura de pago y la mediación como mecanismo alternativo de solución de controversias; y iii) desarrollar esquemas de solución para regularizar el crédito hipotecario y proteger el patrimonio de la clientela, ante la eventualidad de la pérdida de la relación laboral (Sedesol, 2009). Esto genera un repunte del número de créditos de 2009 a 2010, por parte de Infonavit, dados los subsidios, pero una caída en el caso de la Banca Comercial y Sofoles, como se muestra en la gráfica 3. Gráfica 3 Número de créditos otorgados en la primera década del siglo XXI Miles de créditos otorgados 600 500 400 300 200 100 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Infonavit Fovissste Banca Comercial y Sofoles Fuente: Conorevi, 2011 Como se observa, en el comportamiento de los créditos otorgados (ver gráfica 3), las Sofoles, Sofomes y Bancos estaban perdiendo fuerza, y esto impactó de manera significativa a las emisoras miembros del Índice Habita, ya que los intermediarios financieros privados estaban profundamente ligados a la liquidez de las constructoras. Por ello, dada la restricción crediticia de los mercados internacionales y su consecuente efecto en la falta de financiamiento privado a las Sofoles y Sofomes Hipotecarias para créditos a la construcción de vivienda, y para concluir una cantidad importante de proyectos de producción de vivienda se generan dos programas temporales de apoyo, con el objeto de evitar el peligro de caer en incumplimiento. 9

En primer lugar, para viviendas con valor de $300,000 hasta $600,000, Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) ofreció financiamiento a las Sofoles y Sofomes para la conclusión de estos proyectos, siempre y cuando dichos proyectos fueran presentados con los desarrolladores al INFONAVIT y/o el FOVISSSTE, para que, considerando el avance de sus programas crediticios, la demanda prevista de crédito y los criterios establecidos por estas instituciones, los desarrolladores obtuvieran las cartas en las cuales INFONAVIT y/o el FOVISSSTE, evaluaban y garantizaran, en su caso, la disponibilidad de créditos individuales, a fin de contar con la fuente de pago a los créditos a la construcción vía el crédito individual. En un segundo programa para viviendas con valor de $600,001 hasta $2,000,000 los desarrollos se presentaron al INFONAVIT y/o FOVISSSTE y aquellos que cumplían, con el avance de los programas crediticios, la demanda prevista de crédito y los criterios establecidos por las Onavis, participaron junto con las propias Sofoles y Sofomes Hipotecarias, en los esquemas de cofinanciamiento y canalizados a créditos individuales. Estas acciones, no sólo limitaron a las desarrolladoras a un mercado de vivienda social, sino que provocó una contracción en la participación del mercado de vivienda por parte de las emisoras del Habita, hasta sólo representar el 17% de éste en 2013. Además, como puede observarse en la gráfica 4, el flujo de financiamiento a la vivienda de Sofoles, Sofomes y Banca se invirtió con respecto al INFONAVIT a partir de 2008 y para 2010 prácticamente el INFONAVIT obtiene el doble de dicho flujo. La firma del Pacto Nacional de Vivienda las forzó a permanecer en un nicho de negocio donde los subsidios eran el incentivo a la demanda, pero, les impedía incursionar en un mercado más fuerte como el de la vivienda media, residencial o residencial plus a la cual se orientó la banca. La gráfica 5 muestra como la cartera de la banca tiene una tendencia de crecimiento y su Índice de morosidad, a pesar de la crisis, se mantiene bajo control. 10

Gráfica 4 Flujo de Financiamiento a la vivienda 2000-2010 (A precios de abril de 2011) 160 Milies de millones de pesos 140 120 100 80 60 40 20 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Infonavit Fovissste Banca Comercial y Sofoles Fuente: Conorevi, 2011 Gráfica 5 Cartera de crédito hipotecario vigente de la banca comercial Miles de Millones de Pesos 400 350 300 250 200 150 100 50 0 8 6 4 2 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 16 14 12 Saldo de cartera vigente (Lado Izquierdo) Índice de Morosidad (Lado derecho) 10 Porcentaje Fuente: Conorevi, 2011 En este sentido, el gobierno de Calderón buscó encapsular los efectos del sobreendeudamiento de Ara, Geo, Homex, Hogar, Sare y Urbi, en un espacio controlado por INFONAVIT y FOVISSSTE, y así evitar que todo el sistema hipotecario entrara en crisis. La muestra de ello es la desvinculación que se da entre el Índice Habita y sus seis emisoras; esto, para brindar certidumbre a las 11

emisiones de Certificados de Vivienda emitidos por INFONAVIT. Para mostrar esta desvinculación se desarrolla un modelo de Vectores Autorregresivos. Modelo de Vectores Autorregresivos Para realizar el análisis sobre la forma en que la operación de cada una de las emisoras que forman parte del Habita influyen, en éste se utilizó la metodología de los Vectores Autorregresivos, la cual se explica con mayor detalle a continuación: A primera vista, la metodología VAR se asemeja a los modelos de ecuaciones simultáneas, pues considera diversas variables endógenas de manera conjunta. Pero cada variable endógena se explica por sus valores rezagados, o pasados, y por los valores rezagados de todas las demás variables endógenas en el modelo; usualmente no hay variables exógenas en el modelo. Al considerar los modelos de ecuaciones simultáneas o estructurales, algunas variables se tratan como endógenas y otras como exógenas o predeterminadas (exógenas y endógenas rezagadas). El término autorregresivo se refiere a la aparición del valor rezagado de la variable dependiente en el lado derecho, y el término vector se atribuye a que tratamos con un vector de dos (o más) variables. Matemáticamente el modelo se resume de la siguiente manera.! A! X! = A! X!!! + ε!!!! Con E ε! ε! = I si t = s y E ε! ε! = 0 si t s y En donde A! y A! son matrices y ε! es la parte no explicada del modelo, que se incluye como un vector de variables ruido blanco. Como ya se ha mencionado en el modelo VAR se expresa como una variable lineal de sus propios valores pasados, de todas las demás variables y de un término de error estocástico. Formalmente el VAR se presenta como: B! y! = Z + B! y!!! + B! y!!! + + B! y!!! + e! 12

Donde B! es una matriz de k x k de coeficientes de las variables incluidas en el VAR, Z es un vector de constantes, B!. β!, β! son matrices de coeficientes de los rezagos y e! es un vector de errores ruido blanco. Además, se supone que sigue un proceso autorregresivo de orden r. e! = F! e!!! + F! e!!! + + F! e!!! + u! Una vez que se resuelve el sistema se encuentra la forma reducida: y! = c +! y!!! +! y!!! + +! y!!! + ε! Donde c = β!!! Z: = β!!! β s; ε! = β!!! e!. Modelo Econométrico Acorde a la metodología antes explicada, en primer lugar es necesario un análisis exploratorio sobre el comportamiento de las series y la forma en que se relaciona el comportamiento individual de cada emisora, ARA, GEO, HOGAR Construcciones, Desarrolladora HOMEX, SARE y URBI, con el Índice Habita. Para ello se utilizan series mensuales de los precios de cierre de cada una de las emisoras y el nivel del Índice de 2008 a 2012. Se utiliza este periodo, ya que es el momento donde se suscita la crisis hipotecaria estadounidense y el gobierno mexicano inyecta 76 mil millones de pesos para subsidiar créditos vía INFONAVIT. Además, de acuerdo a las pruebas de raíces unitarias, que se muestran más adelante, las series son I(1), y por lo tanto se pueden calcular las primeras diferencias a los datos y con ello los rendimientos. Se utilizará el siguiente conjunto de variables para realizar el modelo de Vectores Autorregresivos: D(LHABITA) D(LARA) D(LGEO) D(LHOGAR) D(LHOMEX) D(LSAREB) D(LURBI) @ C DUM2 El objetivo es determinar el nivel de influencia de cada emisora constructora en el nivel del Índice Habita, mediante la descomposición de la varianza, las funciones Impulso respuesta y las pruebas de Granger causalidad. 13

Estadísticos descriptivos de las variables Como puede observarse el la multigráfica de abajo, el Índice Habita tuvo una fuerte caída hacia finales de 2008 y el primer semestre de 2009, su recuperación coincide con el anuncio de programas de apoyo a la vivienda por parte del gobierno federal, en especial, el Pacto Nacional por la vivienda, que genera un incremento en el otorgamiento de créditos por parte de INFONAVIT. Por parte de las emisoras, Geo, Homex, Ara y Urbi tiene recuperación momentánea ocasionada por la venta de carteras o inyección de capital por parte de Sociedad Hipotecaria Federal; sin embargo, la tendencia de caída no se detiene y acompañan a las otras emisoras (Hogar y Sare). Gráfica 6 Comportamiento de los rendimientos de las emisoras y el Habita 2008-2012 LHABITA LARA 6.8 2.6 2.4 6.4 6.0 5.6 2.2 2.0 1.8 1.6 1.4 5.2 1.2 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2008 2009 2010 2011 2012 2008 2009 2010 2011 2012 3.8 LGEO 4.8 LHOMEX 3.6 4.4 3.4 4.0 3.2 3.0 3.6 2.8 3.2 2.6 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2008 2009 2010 2011 2012 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2008 2009 2010 2011 2012 LURBI LSAREB 4.0 2.8 3.6 2.4 2.0 3.2 1.6 2.8 1.2 2.4 0.8 0.4 2.0 0.0 1.6 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV -0.4 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2008 2009 2010 2011 2012 LHOGAR 2008 2009 2010 2011 2012 5 4 3 2 1 0 I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV 2008 2009 2010 2011 2012 Fuente: Elaboración propia con datos de BMV Relación lineal entre variables Otro proceso descriptivo a realizar es el scatter para determinar si existe relación funcional lineal entre las variables involucradas. En este caso, es 14

posible observar que Geo, Homex, Ara y Urbi guardan una relación tipo lineal con el índice Habita, pero Sare y Hogar no muestran esa condición, como puede observarse en la gráfica 2. Por lo tanto, para complementar este análisis, es necesario calcular el nivel de correlación, mediante la matriz de correlación. Gráfica 7 Diagrama de Dispersión Índice Habita vs Emisoras 2.6 3.8 2.4 3.6 LARA 2.2 2.0 1.8 1.6 LGEO 3.4 3.2 3.0 1.4 2.8 1.2 5.2 5.6 6.0 6.4 6.8 2.6 5.2 5.6 6.0 6.4 6.8 LHABITA LHABITA 5 4.8 4 4.4 LHOGAR 3 2 LHOMEX 4.0 1 3.6 0 5.2 5.6 6.0 6.4 6.8 3.2 5.2 5.6 6.0 6.4 6.8 LHABITA LHABITA 2.8 4.0 LSAREB 2.4 2.0 1.6 1.2 0.8 0.4 0.0 LURBI 3.6 3.2 2.8 2.4 2.0-0.4 5.2 5.6 6.0 6.4 6.8 LHABITA Fuente: Elaboración propia con datos de BMV 1.6 5.2 5.6 6.0 6.4 6.8 LHABITA Modelo Utilizado Antes de poder utilizar el método Autorregresivo es necesario conocer el orden de integración de las series. Para ello, se realizaron las pruebas de Dickey- 15

Fuller Aumentada, Phillips Perron y KPSS, y a continuación se presentan los resultados. Tabla 4 Pruebas de raíces unitarias (ADF, PP y KPSS) Variable HABITA ARA GEO HOGAR HOMEX SAREB URBI CAT TI FIX Pueba de Raíces Unitarias ADF Phillips Perron KPSS Orden de 1ª dif 1ª dif 1ª dif Integración -5.226238-5.138003-4.807597-5.151043-6.015636-4.611883-6.154468-8.402096-8.576393-5.101494-16.92799-18.57438-16.23143-3.615672-15.84622-2.198853-18.29258-8.356186-8.512768-13.96391 0.0001 0.0305 0.0271 0.089496 0.110756 0.100434 0.106768 0.046624 0.090834 0.07823 0.198457 0.212162 0.059611 I(1) I(1) I(1) I(1) I(1) I(1) I(1) I(1) I(1) I(1) Fuente: Elaboración Propia Como se observa en la tabla anterior, todas las series tienen orden de integración uno I(1), por lo que es necesaria la primera diferencia de cada variable, para poder tener estacionariedad en ellas, y cumplir con dicha condición en la elaboración del modelo. Una vez hecho el análisis de raíces unitarias de las series, se propone un sistema de ecuaciones para la realización del modelo de Vectores autorregresivos con cuatro rezagos, es decir un VAR(4). Dicho modelo muestra estabilidad, de acuerdo a los resultados de las inversas de las raíces del polinomio característico, que, como se muestra gráficamente, son menores a 1, ya que ningún punto rebasa la línea del círculo unitario. Gráfica 8 Estabilidad del modelo Círculo unitario 16

1.5 Inverse Roots of AR Characteristic Polynomial 1.0 0.5 0.0-0.5-1.0-1.5-1.5-1.0-0.5 0.0 0.5 1.0 1.5 Fuente: Elaboración propia Otra condición que debe cumplir el modelo es la normalidad en los errores, y para ello, se utiliza el test Jarque-Bera. En los resultados obtenidos se obtiene normalidad conjunta e individual, ya que los valores de probabilidad están por encima del 0.05, y esto indica que es posible no rechazar la hipótesis nula de normalidad, como se muestra a continuación: Tabla 5 Prueba de Normalidad en los Errores Comp. Jarque - Bera df Prob. 1 0.273812 2 0.8721 2 0.060508 2 0.9702 3 0.383149 2 0.8257 4 0.913466 2 0.6333 5 0.043608 2 0.9784 6 3.742322 2 0.1539 7 0.081531 2 0.9601 CONJ. 5.498398 14 0.9776 Fuente: Elaboración Propia Utilizando el software E-Views 8, se obtiene un sistema de ecuaciones con 7 ecuaciones, que están constituidas por las variables independientes y los cuatro rezagos correspondientes y una variable dummy como exógena. Para los objetivos de este trabajo, sólo es de interés la ecuación referente al impacto 17

de las emisoras en el rendimiento del Índice Habita, por lo que sólo se presentan dichos choques en las siguientes funciones de impulso respuesta:.15 Gráfica 9 Impulso respuesta. Habita vs Emisoras Response to Cholesky One S.D. Innovations ± 2 S.E. Response of D(LHABITA) to D(LHABITA) Response of D(LHABITA) to D(LARA).15.10.10.05.05.00.00 -.05 -.05 -.10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 -.10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Response of D(LHABITA) to D(LHOGAR) Response of D(LHABITA) to D(LHOMEX).15.15.10.10.05.05.00.00 -.05 -.05 -.10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 -.10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Response of D(LHABITA) to D(LURBI) Response of D(LHABITA) to D(LGEO).15.15.10.10.05.05.00.00 -.05 -.05 -.10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 -.10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Response of D(LHABITA) to D(LSAREB).15.10.05.00 -.05 -.10 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Fuente: Elaboración Propia 18

En la gráfica 9 se observa que en un periodo de doce meses, el rendimiento del Índice Habita no es afectado, con significancia, por algún choque en los rendimientos de cualquiera de las Emisoras que lo integran, lo cual, prueba la hipótesis de que el índice responde a sí mismo y no al comportamiento de sus componentes. Para reforzar esta afirmación se utiliza el Test de Granger Causalidad, cuya hipótesis nula es la no Granger Causalidad. Tabla 6 Granger causalidad en bloque Excluded Chi-sq df Prob. D(LARA) 0.760307 4 0.9437 D(LGEO) 1.085471 4 0.8966 D(LHOGAR) 2.863369 4 0.5809 D(LHOMEX) 1.926736 4 0.7492 D(LSAREB) 2.648075 4 0.6183 D(LURBI) 0.570671 4 0.9663 All 22.75952 24 0.5340 Fuente: Elaboración Propia Se observa en la tabla 6, que no es posible rechazar la hipótesis nula, ni de manera individual, y lo más importante de manera conjunta. Como ya se mencionó, hay evidencias de que el Índice Inmobiliario mexicano responde a impulsos externos, y no al comportamiento de las empresas que conforman el Sistema Hipotecario Mexicano, de manera específica, las constructoras que tienen un efecto importante en la oferta de casas Media y Social. La descomposición de la Varianza del modelo VAR(4) que se realizó es útil para evidenciar que en el primer mes el comportamiento del índice responde al 100% a su propio comportamiento, y es hasta el quinto mes cuando cerca del 30% de su comportamiento depende del comportamiento de los rendimientos de las constructoras, como puede observarse en tabla 7. 19

Tabla 7 Descomposición de la Varianza Mes D(LHABITA) D(LARA) D(LGEO) D(LHOGAR) D(LHOMEX) D(LSAREB) D(LURBI) 1 100 0 0 0 0 0 0 2 90.31003 6.733077 1.269383 0.984815 0.535131 0.134727 0.032833 3 79.52656 6.362516 1.493645 1.855887 3.826406 6.146869 0.78812 4 77.67739 6.281294 2.465355 1.779659 4.59818 6.055938 1.142187 5 68.50285 5.712942 9.173537 5.306312 4.382386 5.724674 1.197299 6 64.5891 5.536973 12.40047 6.725582 4.080656 5.462872 1.204339 7 63.13081 5.660636 12.01853 7.324944 4.992452 5.709991 1.16264 8 60.673 7.463327 11.29871 9.032323 4.818722 5.423972 1.289949 9 57.88171 8.283659 10.74155 8.61612 6.918057 5.535254 2.023648 10 56.74866 8.226919 10.66683 8.586142 7.571076 5.485383 2.714992 11 56.33066 8.119201 10.53898 8.54752 8.178338 5.501171 2.78413 12 56.29161 8.07196 10.49063 8.508114 8.234787 5.549523 2.853377 Fuente: Elaboración Propia COMENTARIOS FINALES La evidencia encontrada muestra que no existe una relación directa entre el comportamiento de los rendimientos de las constructoras de vivienda que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores y el Índice creado para medir el comportamiento del sector. Algo que ha distorsionado esta relación es la inyección de capital por parte de organismos como Sociedad Hipotecaria Federal y el propio Gobierno Federal. En el primer caso, se buscó solventar a algunas empresas, comprando su cartera vencida, sin embargo, no han podido disminuir el sobreendeudamiento que las envuelve. Por el lado del Gobierno Federal, el apoyo fue destinado al INFONAVIT para incentivar la demanda vía créditos a los derechohabientes. Sin embargo, la estrategia gubernamental muestra una doble intención, en primer lugar, aislar la problemática de las seis emisoras al sector de vivienda social, donde, vía el subsidio, INFONAVIT y FOVISSSTE, es posible controlar tanto la demanda como la oferta sin contaminar la totalidad del sector y sin tener la figura de Estado intervencionista. En un segundo momento, el gobierno buscó blindar las emisiones de Certificados de Vivienda promoviendo un Índice Habita desligado de las seis emisoras en problemas, ya que como lo plantea la propia BMV, dicho índice es referencia para los inversionistas. 20

Otro aspecto a destacar es que en la Bolsa de New York se iniciaron procesos para desvincular las acciones en BMV de los ADR s emitidos por parte de las desarrolladoras de vivienda, en especial de Homex. Además, el sector hipotecario nacional tiene un nicho de mercado cautivo y la baja de oferta no era una opción, por lo que se dio pie al cambio de proveedores. Este cambio beneficio a empresas de menor tamaño y sin emisiones de acciones en la BMV, como Sadasi, Casas Javer y Grupo Vivo, quienes recibieron parte de los subsidios 70-70 para terminar de construir sus conjuntos habitacionales. Dicho subsidio consistía en otorgar un subsidio por el 70% del valor de la vivienda cuando se terminaba el 70% de la misma, lo cual inyecta liquidez al proveedor. Bibliografía Beteta, Ignacio (2004). "Vivienda y Crédito Hipotecario en México". El Economista y Centro Urbano, México, 2004. Bobadila, L. F. (2005). La Política de Vivienda en México. Hitos de Ciencias Económico Administrativas, Año 11. Núm. 30, Mayo Agosto. UJAT, México. pp. 52-56. México. Bolsa Mexicana de Valores (2013). Precios Históricos. México Casarin, L (2005). La bursatilización de activos en la BMV como fuente de financiamiento de la cartera hipotecaria del INFONAVIT. Tesis profesional. UDLAP. México, 2005. Comisión Nacional Bancaria (2005). Boletín Estadístico Banca Múltiple. México. Conavi (2014). Programa de Esquemas de Financiamiento y Subsidio Federal para la Vivienda 2014, México. 21

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