Fondos de Inversión / Chile Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto Santander Mixto Análisis de Riesgo Clasificaciones Instrumento Cuotas Outlook Estable Clasificación Actual 1 era Clase Nivel 2 (cl) Factores Clave de la Clasificación Fuerte Orientación Inmobiliaria: La clasificación asignada responde al importante porcentaje mantenido por el Fondo en activos inmobiliarios, los cuales en alto cumplimiento con la estrategia definida por la administradora (en términos de diversificación), han representado a mar 13 cerca del 92% de la cartera de activos, promediando durante los últimos 36 meses el 90% del total de activos. Políticas y Límites Orientados al Cumplimiento del Objetivo: Unido a lo expuesto, la clasificación vigente considera la existencia de políticas y límites de inversión adecuadamente orientados al cumplimiento de la estrategia, resguardando porcentajes adecuados de apego al objetivo señalado a los aportantes. Alta Proporción de Flujos Estables: El análisis ha incorporado la composición de las inversiones del Fondo, las cuales además de mostrar una alta diversificación (y la consiguiente disminución en el riesgo que ello significa), revelan una alta proporción en activos de renta que a la fecha se encuentran entregando un flujo altamente estable (baja morosidad y vacancia), porcentaje que se espera aumente conforme al cambio de estrategia de inversión adoptada en el último periodo, enfocándose en la inversión de activos inmobiliarios para la renta. Adecuada Rentabilidad: Posterior a un período de desaceleración en la rentabilidad, el Fondo ha mostrado desde fines del 2010 un incremento en su desempeño, situación que ha sido considerada positivamente en la clasificación. Adicional a ello, la clasificación ha considerado la estabilidad de los retornos entregada principalmente por la orientación de inversión, estabilidad que se espera se mantenga en similares términos producto de la composición de la cartera antes mencionada. Mitigados Conflictos de Interés: Respecto a la eventual generación de conflictos de interés con otros fondos gestionados por la Administradora, en opinión de Fitch, éstos se ven adecuadamente mitigados tanto por las políticas internas de la Administradora, como por las incorporadas en el reglamento interno del Fondo. Informes Relacionados Reporte Especial, Fondos de Inversión en Chile: Una Mirada a la Industria, Abril 2010 Analistas Gonzalo Alliende +562 499-3308 gonzalo.alliende@fitchratings.com Carolina Alvarez +562 499-3321 carolina.alvarez@fitchratings.com Perfil Administradora Filial del Banco Santander Chile, Santander Asset Management S.A. Administradora General de Fondos (Santander Administradora), se encuentra presente en las industrias de fondos de inversión y fondos mutuos, posicionándose en ambas como una administradora de importante tamaño. En la industria relevante para el Fondo, Santander Administradora se ha posicionado como la séptima gestora con el 4,3% del total de activos administrados, cayendo en la participación de mercado respecto a revisiones anteriores producto de la liquidación de una serie de fondos durante el año 2011-2012. Dentro de la industria de fondos de inversión, Santander Administradora ha destacado en la gestión de fondos inmobiliarios los que a mar 12 representan el 70% del total de activos administrados en fondos de inversión. www.fitchratings.com
Perfil Santander Mixto está orientado a la inversión en bienes inmuebles ubicados en territorio nacional. A través de dichas inversiones, el Fondo buscará obtener rentabilidades principalmente por el arrendamiento o leasing (en caso de bienes edificados) de éstas o como resultado del desarrollo de proyectos orientados al desarrollo habitacional y comercial. De acuerdo a lo anterior, cabe señalar que si bien el Fondo plantea una orientación tanto al desarrollo inmobiliario como a la renta de bienes inmuebles, la estrategia mantenida por la administración, involucra una mayor concentración en bienes con orientación a la renta, sistema de inversión que entrega al Fondo flujos más estables en el tiempo. A mar 13 Santander Mixto mantiene activos equivalentes a $79.389 millones, a través de los cuales se ha posicionado como un fondo de tamaño medio, representando el 1,4% del activo total de la industria de fondos de inversión. Considerando el sistema inmobiliario, el Fondo sube en su posicionamiento (cuarto fondo de mayor tamaño) y representa a la misma fecha el 6,9% del total de activos del sistema. A la fecha de análisis, Santander Mixto cuenta con un plazo a su vencimiento cercano a los 4 años, período que podrá ser extendido por 10 años adicionales en caso de que la Asamblea Extraordinaria de Aportantes así lo determine. En caso de no aprobarse un proceso de renovación (a discutirse dos años previo la fecha de liquidación estipulada por reglamento), el Fondo deberá comenzar con su proceso de liquidación el cual se espera tome un período no superior al remanente post Asamblea de Aportantes. Administración La gestión de Santander Mixto está a cargo de Santander Asset Management S.A. Administradora General de Fondos (Santander Administradora), entidad filial del Banco Santander Chile ( AAA (cl) por Fitch), quien a su vez corresponde a una subsidiaria del Banco Santander Central Hispano (IDR BBB+ por Fitch). A mar 13, Santander Administradora se encontraba bajo la gestión de 34 Fondos Mutuos (US$5.6992 millones en activos) y 4 Fondos de Inversión (US$395 millones en activos), a través de lo cual se posicionó como una gestora de tamaño grande, ubicándose en el segundo lugar de la industria de fondos mutuos (15,5% del total de activos gestionados) y en el noveno lugar de la industria de fondos de inversión (3,3% del total gestionado). En ésta última, Santander Administradora ha destacado en la gestión de fondos inmobiliarios (3 fondos), los cuales, equivalentes al 78% del total de activos administrados por ésta, la han posicionado como la quinta gestora a mar 13 del segmento de fondos de inversión inmobiliarios, representando el 12,4% del total gestionado. Metodología Relevante Metodología de Clasificación de Fondos de Inversión, Marzo 2009 National Ratings, Methodology Update Enero 2011 En el área inmobiliaria de la Administradora, las decisiones de inversión son tomadas en base a las directrices y estrategias establecidas por el Comité de Inversión de Fondos Inmobiliarios, el cual, compuesto por ejecutivos relacionados al sector inmobiliario dentro del Grupo Santander (Gerente general de la Administradora, Presidente Santander Real State España, Gerente de Fondos de Inversión y dos especialistas externos designados por Santander Administradora) y realizado mensualmente, se encarga adicionalmente de aprobar cada uno de los nuevos negocios en los cuales se invertirá. La aprobación de una nueva inversión, está basada en (i) estudios técnicos realizados sobre la calidad del bien; (ii) estudios sobre el potencial retorno del negocio; (iii) antecedentes financieros del cliente; y (iv) en los informes de tasación realizados por tasadores externos. Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto 2
En el proceso de toma de decisiones, la Administradora cuenta con el apoyo de personal técnico, sistemas computacionales propios y una base de datos del sector inmobiliario que contiene toda la información necesaria respecto al Mercado. La gestión directa del Fondo (administración y manejo de los activos) es realizada por la Gerencia de Fondos de Inversión de Santander Administradora a través de un portfolio manager, el cuál junto al apoyo de un analista transversal a todos los fondos de inversión, está destinado a la gestión exclusiva de Santander Mixto. Adicional a la aprobación de nuevas inversiones, el Comité de Inversiones también se encarga de analizar periódicamente las inversiones en cartera, revisando las estrategias establecidas y evaluando el cumplimiento de las metas propuestas para cada fondo inmobiliario gestionado por la Administradora, a través de lo cual realiza un control continuo sobre el desempeño de éstos. Cabe señalar que en este proceso también participa el Directorio de la Administradora, quien en base a informes periódicos y con el apoyo del Comité de Inversiones, verifica la correcta gestión y estado de las inversiones. El control de las inversiones es llevado también por el área de Riesgo y Compliance de la Administradora, la cual realiza un control sobre (i) liquidez de los fondos; (ii) deuda potencial mantenida, analizada como un posible riesgo de mercado; (iii) concentración de las carteras en base a zonas geográficas, socios gestores, clientes, entre otros (esto analizado sólo para la admisión de nuevos proyectos o adquisiciones de activos); (iv) análisis de riesgo de todos los socios gestores, siendo el área la encargada de aprobar la posible entrada de un nuevo socio; (v) situación de los arrendatarios; y (vi) los informes de tasación realizados por externos, fijándose principalmente en la calidad de la información entregada por éstos. El análisis de las variables descritas es realizado mensualmente en el Comité de Riesgo Inmobiliario, el cual está compuesto por todos los miembros del área de Riesgo y Compliance, por la Gerente General de la Administradora, y por el equipo de inversiones Inmobiliarios. Unido a lo anterior, también en el tema de controles, se encuentra el Comité de Riesgo Operativo, donde participa el Gerente de Riesgo Operativo, Gerente de Operaciones y Tecnología, Gerente General, Gerente Inmobiliario, Gerente de Riesgo y Asesor Legal. Este comité tiene por objeto anticipar, evaluar, monitorear y tomar acciones conducentes a minimizar o anular impactos operativos producto de incidencias, nuevas normativas, sanciones, proceso y cualquier otra situación que afecte la operación. Adicionalmente el área de Riesgo ha implementado sistemas de control de variables propias al rubro tales como contratos, cumplimiento de las proyecciones realizadas sobre los activos, venta de activos, y un control más profundo sobre los socios inmobiliarios; controles que son apoyados, según corresponda, por el área de Operaciones de la Administradora. La implementación de dichos controles, además de fortalecer la mitigación de los riesgos asociados al negocio inmobiliario, han provocado un efecto de enfoque en el equipo de gestión de los Fondos, quienes han dejado de concentrarse en las labores del día a día de los activos para tener una visión más global y estratégica de las políticas de inversión, efectos que han sido analizados positivamente por Fitch. De esta forma, el mejoramiento en los controles relacionados específicamente al área inmobiliaria, y la experiencia que ha mostrado la Administradora en la gestión de fondos inmobiliarios, han sido considerados por Fitch como factores positivos en el análisis realizado, sustentando el correcto apoyo entregado por Santander Administradora a Santander Mixto. Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto 3
Conflictos de Interés Actualmente el área de Fondos de Inversión Inmobiliarios de la Administradora, se encuentra gestionando 3 fondos, los cuales, al igual que Santander Mixto, incorporan la posibilidad ya sea de realizar operaciones de renta de activos inmobiliarios o de desarrollar proyectos inmobiliarios. De esta forma, si bien los objetivos específicos de cada fondo son diferentes entre ellos, existe la posibilidad de que estos puedan enfrentarse a una misma opción de inversión (intersección de carteras), generando con ello la posibilidad de que se presente un escenario de conflictos de interés. Pese a lo anterior, Fitch considera que el hecho de que sea el Comité de Inversiones de Fondos Inmobiliario quien establezca las estrategias de inversión para cada fondo y analice, apruebe y asigne cada nueva inversión, estableciendo los porcentajes en los cuales deberá invertir cada uno en caso de que una co-inversión sea factible (considerando en dicho proceso los intereses de todos los aportantes), limita la generación real de conflictos de interés entre fondos. Los mecanismos de control de conflictos de interés, específicamente aquellos relacionados al proceso de asignación de inversiones, se encuentran plasmados en el Manual de Tratamiento y Solución de Conflictos de Interés (MTSCI), en el cual se deja constancia del proceso de asignación de activos, el cual estando a cargo del Comité de Inversión de Fondos Inmobiliarios, se realizará en base a (i) características de la inversión; (ii) políticas de inversión y liquidez de cada fondo en cuestión; (iii) diversificación de las carteras; (iv) disponibilidad de recursos de cada fondo; (v) liquidez estimada del instrumentos en el futuro; y (v) plazo de duración de los fondos en cuestión. Asimismo, el Manual establece que será el área de Riesgo y Compliance quién estará a cargo del monitoreo del cumplimiento de las disposiciones en éste establecidas, así como también estará a cargo de la validación de los mecanismos de tratamiento y solución de los conflictos entre fondos. La verificación del cumplimiento del referido Manual se hará a través de una instancia formal, para lo cual se dispondrá de un comité de Riesgo Global compuesto por el Subgerente de Control de Riesgo de Fondos de Terceros, por el equipo de Control de Riesgo Chile, Gerente General de la AGF, equipo de inversión inmobiliario de la AGF y miembros invitados (los que no tendrán derecho a voto). Este comité se realizará una vez al mes junto con la reunión del Directorio. Cabe señalar que adicional a lo anterior y entre otras disposiciones, el MTSCI también ha establecido mecanismos para evitar la generación de conflictos de interés entre un fondo y la Administradora o relacionados a ésta, sistemas que han sido evaluados positivamente por Fitch. Unido al manual anteriormente señalado, el reglamento interno del Fondo ha expuesto también medidas de mitigación de conflictos de interés, las cuales, además de incluir las referidas a la Ley Nº18.815 que regula a los Fondos de Inversión, establece que en caso de que se realice una nueva colocación de cuotas de alguno de los fondos o en caso de que se cree un nuevo fondo, serán éstos los que serán privilegiados en la asignación de nuevos activos, entendiéndose que los recursos de los otros fondos ya están siendo invertidos. En relación a lo descrito, Fitch considera que, Santander Administradora ha tomado cursos de acción eficaces para el control de los potenciales conflictos de interés entre Santander Mixto y otros fondos administrados por la Administradora, así como también los conflictos entre el Fondo y la Administradora, resguardando de forma adecuada los beneficios de sus aportantes. Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto 4
Políticas de Inversión El objetivo de inversión de Santander Mixto se relaciona a la inversión en bienes raíces ubicados en Chile (a través de vehículos de inversión dada la nueva normativa vigente), cuyas rentas provengan de su explotación como negocio inmobiliario, a través de operaciones de compraventa, inversiones para renta, arrendamiento, leasing inmobiliario, renovación, remodelación, construcción y desarrollo de bienes raíces. Si bien lo anterior le permite invertir en activos inmobiliarios sin restricciones respecto a su objetivo final, el Fondo mantiene una estrategia interna de inversión en la cual establece la inversión prioritaria en bienes inmuebles cuyo destino final sea obtener rendimientos a través de la renta de los mismos. Como vehículos de inversión, el Fondo utilizará principalmente sociedades por acciones o sociedades anónimas, para dar cumplimiento a las nuevas normas MK II respecto a la tenencia de activos inmobiliarios en forma directa. En línea con lo anterior, el reglamento interno del Fondo (aprobado por Asamblea Extraordinaria de Aportantes y actualmente en proceso de aprobación por parte de la Superintendencia de Valores y Seguros- SVS) establece que éste sólo podrá invertir en (i) cuotas de fondos de inversión privados cuyo objeto sea la inversión en activos inmobiliarios para desarrollo; (ii) acciones, bonos, efectos de comercio u otros títulos de deuda cuya emisión no haya sido registrada en la Superintendencia, siempre que la sociedad emisora cuente con estados financieros anuales dictaminados por auditores externos, de aquellos inscritos en el registro que al efecto lleva la SVS; y (iii) Carteras de crédito o de cobranzas, de aquellas a que se refiere el artículo 135 de la Ley N 18.045, de Mercado de Valores. Con motivo de mantener una adecuada diversificación por activo, la Administradora ha establecido que el Fondo deberá cumplir los siguientes límites: Límites por Tipo de Instrumento (Como Porcentajes del Total de Activos) Concentración en un mismo Bien Raíz 45%(*) Concentración en un conjunto o complejo inmobiliario 45%(*) Valores emitidos por un mismo emisor, grupo empresarial y persona relacionada. 25% Concentración en un deudor, sea gestor inmobiliario o prominente vendedor de inmuebles y sus personas relacionadas. 45% Total de recursos invertidos en activos de fácil liquidación 30%(**)(*) (*) En proceso de aprobación por parte de la Superintendencia de Valores y Seguros (**) No se considerarán para los efectos del porcentaje las inversiones en activos mobiliarios donde el Fondo participe de la gestión de dichos activos, y las inversiones en cuotas de fondos donde participe el fondo y cuyas sociedades tengan inversiones directas o indirectas en activos inmobiliarios donde el fondo participe de la gestión de dichos activos o proyectos inmobiliarios Fuente: Reglamento interno Santander Mixto Respecto a las políticas de Valorización, Liquidez, Endeudamiento y Disminución de Capital, Santander Administradora ha establecido lo siguiente para el Fondo: Valorización: De acuerdo a lo estipulado por IFRS, el Fondo deberá valorizar todos sus activos a valor de mercado. En este sentido y si bien el Fondo mantiene en su cartera solo la participación directa en sociedades inmobiliarias (las que serán valorizadas a través del Método de la Participación ), la valorización de los activos subyacentes a dichas inversiones también será realizada a mercado, utilizando para ello las tasaciones realizadas por peritos Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto 5
independientes, en el caso de bienes construidos, y a costo de construcción en el caso de los proyectos en desarrollo. Liquidez: El Fondo deberá mantener a lo menos un 5% de los activos invertidos en títulos de fácil liquidación o en capacidad de endeudamiento. Estos recursos serán utilizados con la finalidad de hacer frente al pago de los gastos del Fondo, comisión de administración y reparto de dividendos. Endeudamiento: El Fondo podrá acceder a un endeudamiento máximo, incluyendo gravámenes y prohibiciones, de 50% de su patrimonio. La deuda adquirida será utilizada para financiar directamente inversiones o como enlace entre la inversión en un bien raíz y los aportes de los inversionistas. Directamente el Fondo ha mantenido históricamente un bajo nivel de endeudamiento, el cual sin embargo, y conforme a las características de sus activos subyacentes, aumenta al considerar la deuda consolidada con sus vehículos de inversión, llegando a representar esta el 23,4% respecto a su patrimonio y el 22,6% respecto al total de activos del Fondo. Disminución de Capital: El Fondo no plantea la posibilidad de retiros anticipados a la fecha de vencimiento del mismo. De acuerdo a lo anterior, Fitch opina que la Administradora ha establecido límites de inversión adecuados y que aseguran el mantenimiento de una cartera alineada en su mayoría (como mínimo 70%) con el objetivo propuesto, entregando una visión de largo plazo respecto a cómo deberá desarrollarse el Fondo durante su período de vigencia. Unido a esto, el establecimiento de políticas coherentes con los requerimientos normativos, y en línea con las necesidades del Fondo, han sido analizados como factores positivos dentro del análisis realizado por Fitch. Cartera de Inversiones En línea con la estrategia de inversión, el Fondo muestra a mar 13 una importante composición de bienes orientados a la renta (90,3% del total de la cartera de inversiones), proporción que revela un importante incremento en el último periodo como consecuencia de la finalización de parte importante de la cartera de proyectos de desarrollo para dicho objetivo, y de desarrollo habitacional. A mar 12 el total de activos alineados a la estrategia de inversión equivalió al 99,8% del total de activos, promediando 92,9% los últimos 12 meses. Como consecuencia de los cambios normativos, a partir de dic 11 el Fondo mostró una restructuración en su cartera de inversiones, teniendo a mar 13 una cartera compuesta en su totalidad por vehículos de inversión, representados por fondos de inversión privados (20,9% del total de activos), Sociedades Anónimas (20,3%), y por la reciente creación de sociedades por acción (49,8%). Las sociedades y fondos de inversión privados han sido estructurados con el objeto de organizar la cartera de inversiones en base a los requerimientos de la nueva normativa vigente, dejando los proyectos de desarrollo (habitacional y para renta) y los de renta administrados de manera independientes por distintas sociedades. Durante los últimos 12 meses a mar 13 el Fondo muestra una importante reducción de los bienes para el desarrollo habitacional, no incorporando nuevos proyectos a la cartera. Adicionalmente continúa con el desarrollo de los proyectos de renta de Bucarest, Isidora Goyenechea/El Bosque y el Mall emplazado en la comuna de Maipú, los cuales en su conjunto representan a mar 13 el 31,3% del total de activos. Adicionalmente se termina con el proyecto Plaza Araucano (19,6% de los activos), el cual debiera comenzar a generar ingresos a fines del 2013. Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto 6
Al igual que lo mostrado durante su historia, el Fondo revela una cartera con una alta diversificación, presentando participación en 33 activos, divididos en proyectos inmobiliarios (renta y habitacionales), terrenos y bienes raíces en renta. Asimismo, la concentración de la cartera en relación a la división señalada, se encuentra en línea con la nueva estrategia de inversión planteada por la Administración, la cual señala una orientación a la inversión en activos cuyos flujos provengan del arrendamiento de las unidades (flujos estables), no continuando con el desarrollo habitacional o de plusvalía. Respecto a los activos destinados a renta, la Administradora señala que el Fondo mantiene muy bajos niveles de morosidad y vacancia, lo que disminuye fuertemente los riesgos asociados a dicho segmento de inversión. Desempeño Financiero Posterior a la importante desaceleración en el crecimiento de la rentabilidad mostrada por el Fondo post-crisis económica y terremoto (período 2008-2010), el Fondo registra a partir de dic 10 un nuevo impulso en la rentabilidad, la cual tuvo como esceario durante los 36 meses un mejoramiento y estabilización del mercado inmobiliario en términos de velocidad de venta y precio de las unidades vendibles. En comparación a fondos con similar orientación de inversión (inmobiliario mixto renta y desarrollo), el Fondo se ha mantenido muy en línea con el promedio, estando levemente por sobre dicho promedio durante los últimos 36 meses de análisis. En este sentido, si bien la clasificación incorpora la relación del Fondo con sus comparativos en la industria local, también considera el hecho de que los niveles de rentabilidad están sujetos a las diferentes proporciones de flujos mantenidas (renta y desarrollo) lo cual a la fecha pueden también estar influyendo en la rentabilidad final obtenida.. En el largo plazo, y con una mayor orientación a bienes orientados a la renta, se espera el Fondo continúe con una adecuada estabilidad en la rentabilidad obtenida. Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto 7
Definición Clasificación: Primera Clase Nivel 1: Las cuotas clasificadas en esta categoría cumplen con los mejores estándares en comparación a otros Fondos de Inversión analizados por Fitch Chile, respecto a los siguientes tópicos: Administración, Conflictos de Interés, Inversiones y Desempeño Financiero. Primera Clase Nivel 2: Las cuotas clasificadas en esta categoría cumplen con muy buenos estándares en comparación a otros Fondos de Inversión analizados por Fitch Chile, respecto a los siguientes tópicos: Administración, Conflictos de Interés, Inversiones y Desempeño Financiero. Primera Clase Nivel 3: Las cuotas clasificadas en esta categoría cumplen con buenos estándares en comparación a otros Fondos de Inversión analizados por Fitch Chile, respecto a los siguientes tópicos: Administración, Conflictos de Interés, Inversiones y Desempeño Financiero. Primera Clase Nivel 4: Las cuotas clasificadas en esta categoría cumplen con los mínimos estándares en comparación a otros Fondos de Inversión analizados por Fitch Chile, respecto a los siguientes tópicos: Administración, Conflictos de Interés, Inversiones y Desempeño Financiero. Segunda Clase Nivel 5: Las cuotas clasificadas en esta categoría no cumplen con los mínimos estándares en comparación a otros Fondos de Inversión analizados por Fitch Chile, respecto a los siguientes tópicos: Administración, Conflictos de Interés, Inversiones y Desempeño Financiero. Fondo de Inversión Inmobiliaria Santander Mixto 8
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