VISTO: La necesidad de contar en nuestra ciudad con una normativa que tienda a garantizar el estado de conservación de las construcciones edilicias y sus instalaciones internas, con el fin de actuar sobre la prevención de posibles siniestros; y CONSIDERANDO Que fundamentalmente en el casco céntrico de nuestra ciudad, conviven edificaciones públicas y privadas de muy dispar construcción, no solo por sus características arquitectónicas, sino por sus calidades de materiales y fundamentalmente por su antigüedad, llegando en muchos casos a verse construcciones ya centenarias. Que estas situaciones exigen un especial cuidado en la revisión de estas edificaciones con el fin de certificar su aptitud técnica y detectar a tiempo potenciales riesgos a fin de minimizar riesgos futuros. Que es deber del municipio velar por la integridad física de los rosarinos, más aún luego de haber vivido hace muy poco tiempo hechos lamentables que costaran la vida de muchos vecinos de nuestra ciudad. Que estas revisiones no solo deben hacer hincapié en las cuestiones meramente estructurales, sino que deben garantizar también el correcto funcionamiento y mantenimiento de las distintas instalaciones domiciliarias de servicios de gas, energía eléctrica, ya que los mismos pueden tener fallas que permanecen ocultas hasta que es demasiado tarde y se produce una tragedia. Que en virtud de los expuesto se hace necesario generar los mecanismos necesarios a fin de establecer un esquema de verificaciones técnicas de edificios que tenga por objeto certificar la aptitud de los mismos o generar los mantenimientos necesarios que garanticen un uso seguro de los mismos. Que estas verificaciones técnicas deben implementarse en forma paulatina, teniendo en cuenta el tipo de edificación, su antigüedad, cantidad de unidades funcionales y uso. Que a fin de su implementación, se debe generar un protocolo técnico de inspección edilicia, donde se establezcan los puntos a de verificar, los mecanismos de verificación, las planillas de evaluación y la evaluación de los resultados obtenidos en cada uno de los rubros. Que a su vez, los propietarios de terrenos, construcciones y edificios, tienen el deber de mantenerlos en condiciones de seguridad, salubridad, ornato y decoro, debiendo realizar las actuaciones necesarias a tal fin, para mantener en todo momento las condiciones requeridas para su uso efectivo o habitabilidad. Que dentro de ese deber amplio de conservación, se configura para el propietario de construcciones y edificaciones de antigüedad superior a quince años, y así según corresponda, la obligación de encomendar a un técnico competente o, en su caso, a entidades de inspección técnica homologadas y registradas en los Organismos correspondientes, la realización de la Inspección Técnica de Edificios, dirigida a determinar el estado de conservación y, en su caso, las obras de conservación o rehabilitación que fuesen necesarias. Que con la presente Ordenanza se pretende fomentar el buen estado de conservación de los edificios de más de quince años de antigüedad existentes en nuestro ejido municipal, regulando la Inspección Técnica de Edificios de una forma actualizada, a los fines de evitar y prevenir accidentes que pueden tener graves consecuencias para sus habitantes Que este régimen de inspecciones técnicas edilicias es similar al implementado en nuestro país con el parque automotor y a su ya existe en otras ciudades del mundo, fundamentalmente en España, donde las experiencias han sido muy satisfactorias. Es por todo lo expuesto que el Concejal abajo firmante eleva para su tratamiento y posterior aprobación el siguiente proyecto de: ORDENANZA DE LA INSPECCIÓN TÉCNICA DE EDIFICACIONES
Articulo Nº 1: Objeto de la Ordenanza. Con objeto de regular la obligación formal, que corresponde a los propietarios de edificios y construcciones, de acreditar la seguridad constructiva de los mismos, el Municipio de Rosario mediante la presente ordenanza, pretende desarrollar las determinaciones establecidas sobre la Inspección Técnica de Edificios (ITE) que se desarrollará en el ámbito de la ciudad de Rosario. La misma estará basada en cuatro pilares fundamentales, que son los que pueden determinar que, suscitadas una o varias de estas situaciones en conjunto, el inmueble pueda ocasionar peligro tanto para sus habitantes, como para sus vecinos, o construcciones aledañas. Articulo Nº 2: De la Inspección Técnica de edificios. La Inspección Técnica de Edificios es una medida de control dirigida a garantizar el efectivo cumplimiento del deber de conservación o, en su caso, rehabilitación de construcciones y edificios del suelo de la Ciudad de Rosario. En consecuencia, la ITE pretende el reconocimiento de los edificios y construcciones, para determinar las deficiencias y las medidas recomendadas para realizar las actuaciones necesarias para su subsanación y recuperación de las condiciones exigidas para su uso efectivo o habitabilidad en condiciones de seguridad. Articulo Nº 3: Obligados. Los propietarios de edificios y construcciones tienen la obligación de acreditar la realización de la Inspección Técnica, estando obligados a presentar en el Distrito correspondiente los informes técnicos resultantes de tales inspecciones. Agotado el plazo correspondiente para presentar el certificado de Inspección Técnica de la Edificación por parte del propietario o administrador del Consorcio, podrá hacerlo cualquier otro titular legitimo de un derecho sobre la edificación (inquilino, usufructuario, etcétera). Articulo Nº 4: Capacitación para la inspección. La Inspección Técnica se llevara a cabo por técnicos competentes (Ingenieros, Arquitectos, Licenciados en Seguridad e Higiene o Técnicos) quienes deberán contar con matrícula vigente o por entidades de inspección técnica homologadas y registradas. Articulo Nº 5: Edificios sujetos a inspección. Con carácter general, los propietarios de edificios y construcciones, deberán efectuar la primera Inspección Técnica de los mismos dentro del año siguiente a aquel en que cumplan quince años, y así sucesivamente según lo que corresponda, desde la fecha del Final de Obra. A efectos de esta Ordenanza, se entiende como edad de la edificación el tiempo transcurrido desde la fecha de terminación total de las obras de construcción, que se acreditara mediante certificado del Final de Obra. No obstante cuando se trate de obras de reestructuración y reforma general que afecten al inmueble completo, el plazo de presentación del informe de Inspección Técnica, así como el de las sucesivas renovaciones comenzara a contar a partir de la fecha de terminación de las referidas obras. La primer Inspección Técnica se hará según corresponda: - Quince (15) años del final de obra, duración del certificado diez (10) años - Veinticinco (25) años del final de obra, duración del certificado ocho (8) años - Treinta y cinco (35) años del final de obra, duración del certificado cinco (5) años - Más de treinta y cinco (35) años del final de obra, duración del certificado tres (3) años. Articulo Nº 6: Registro de Inspección Técnica de Edificios. Para facilitar el cumplimiento de la inspección exigida, el Ejecutivo elaborara un Registro de Inspección Técnica de Edificios, donde se plasmará una base de datos de los edificios que tuvieron que realizar la Inspección Técnica, y que será renovado periódicamente con la inclusión de los nuevos edificios que por su antigüedad queden sujetos a esta obligación. El registro informatizado de edificios sometidos a Inspección Técnica, recogerá de forma centralizada los datos referentes a los edificios y construcciones, cuyo contenido estará en relación con el informe emitido en la Inspección Técnica realizada, con indicación de al menos los siguientes datos: a) Emplazamiento y características. b) Fecha de construcción. c) Inspecciones técnicas realizadas, especificando su resultado y en caso de que hubiese sido desfavorable, si se realizaron las obras o tomaron las medidas señaladas, el grado de efectividad de las mismas, así como cuantos otros datos complementarios se consideren necesarios.
Este Registro tiene por finalidad el control municipal del cumplimiento de las obligaciones establecidas en cuanto al deber de conservación y rehabilitación exigidas por esta ordenanza, así como para la elaboración de estadísticas. Articulo Nº 7: Condiciones de Seguridad constructiva. A efectos de la Inspección Técnica de Edificios, las condiciones mínimas de seguridad constructiva que todo edificio o construcción debe reunir y mantener para determinar que el mismo cumple los requisitos de habitabilidad y uso exigibles son las siguientes: 1. Seguridad, estabilidad y consolidación estructurales, de tal forma que no se produzcan en el edificio o partes del mismo daños que tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los muros de carga u otros elementos estructurales y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio. 2. Seguridad y estabilidad de sus elementos constructivos cuyo deficiente estado suponga un riesgo para la seguridad de las personas, tales como chimeneas, barandillas, falsos techos, cornisas y elementos ornamentales o de acabado, en particular si pueden caer a la vía publica. 3. Estanqueidad frente al agua, evitando filtraciones a través de la fachada, cubierta o del terreno, en particular si estas afectan a la habitabilidad o uso del edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descripta en los dos primeros apartados. 4. Estanqueidad y buen funcionamiento de las redes generales de instalaciones de los servicios, de forma que no se produzcan fugas que afecten a la habitabilidad o uso del edificio o puedan ser causa de falta de seguridad descripta en los dos primeros apartados 5. El buen estado de los elementos de accesibilidad existentes El incumplimiento de cualquiera de las condiciones anteriores determinara el resultado desfavorable de la Inspección Técnica por suponer que el edificio o construcción no reúne los requisitos de habitabilidad y uso exigibles a efectos de la misma. Articulo Nº 8: Contenidos que contempla la Inspección. Generalidades Las inspecciones técnicas que se efectúen tendrán como mínimo el siguiente contenido: Estado general de la estructura y cimentación. Estado general de las fachadas interiores, exteriores y medianeras del edificio, en especial de los elementos que pudieran suponer un peligro para la vía pública, como cornisas de terrazas, placas, etcétera, y de las patologías que puedan afectar a la integridad del edificio como fisuras, humedades, etcétera. Estado general de conservación de cubiertas y azoteas. Estado general de las instalaciones de los servicios del edificio (red de gas, pluvio-cloacal, electricidad, aguas). Estado de los elementos de accesibilidad existentes. Informe sobre medidas consideradas urgentes, para mantener o recuperar las condiciones de habitabilidad o de uso efectivo según el destino propio de la construcción o edificación. El grado de ejecución y efectividad de las medidas adoptadas en los inmuebles y de los trabajos y obras realizadas para cumplimentar las recomendaciones contenidas en el último informe de Inspección Técnica o, en su caso, en los informes técnicos de las inspecciones anteriores. La inspección habrá de cumplimentarse según el modelo oficial de que se incorpora como anexo a la presente Ordenanza y que deberá expresar si el resultado final de la misma es favorable o desfavorable. 8.1 ESTRUCTURAS Evaluación a cargo de un Ingeniero Civil, el que dictaminará de acuerdo a las Reglamentaciones vigentes, el estado general de las Estructuras pertenecientes a la Propiedad. 8.2 ESTADO ARQUITECTÓNICO Y FACHADAS Tarea a cargo de un Arquitecto o Ingeniero, el que evaluará las condiciones de las fachadas, balcones, revoques, barreras arquitectónicas y demás, que puedan provocar a corto o mediano plazo, desprendimientos o similares, que puedan ocasionar peligro, falta de acceso, etc., tanto para los habitantes de la Propiedad, como para sus vecinos y aledaños. 8.3 INSTALACIONES DE GAS Las mismas deberán ser perfectamente evaluadas por Técnicos idóneos, los que deberán ser Matriculados y demostrar fehacientemente, que están en condiciones tanto técnicas como morales, de que en el caso de encontrar anomalías en dichas Instalaciones, puedan determinar con la mayor exactitud posible, el impacto a corto o mediano plazo que éstas pueden ocasionar en la estructura de la propiedad.
Se evaluarán distintos aspectos Técnicos, que son de vital importancia para el correcto funcionamiento de las Instalaciones y sus derivaciones, a saber: LLAVE DE VEREDA CABINA DE REGULADORES PROLONGACIÓN DOMICILIARIA EN BAJA PRESIÓN CONDUCTOS COLECTIVOS, INDIVIDUALES Y DE VENTILACIÓN DE ESPACIOS TÉCNICOS 8.4 INSTALACIONES ELÉCTRICAS De la misma manera que la anterior descripta, intervendrán para su evaluación, Ingeniero o Técnico Electricista Matriculado, el que certificará con su firma que están en un todo de acuerdo con las Reglamentaciones vigentes, las distintas partes que componen y comprometen las Instalaciones Eléctricas de la Propiedad, a saber: TABLEROS ELÉCTRICOS DISYUNTORES, CORTACORRIENTES, PUESTAS A TIERRA, ETC CONEXIONADO Y CABLEADO EN GENERAL DE LAS INSTALACIONES COMUNES DISTINTOS TIPOS DE MECANISMOS DE SEGURIDAD ANTE FALLAS ELÉCTRICAS Articulo Nº 9: El Informe de la Inspección se presentará en conjunto, por triplicado, con copia para el Consorcio o Administrador de la Propiedad, para el sector que dictamine el D.E. que será el Encargado de controlar que se cumpla en los debidos plazos y condiciones dicha Ordenanza, y para la/s Empresa/s encargada de las realizar la inspección. De esta manera, se podrá trabajar en conjunto entre los Proveedores de dichas Inspecciones, los que a la vez de informar cumplirán en parte el papel de Control de Policía, para de esta forma disminuir y potenciar a la vez, el rol del Ejecutivo, en el cumplimiento de la Ordenanza. Articulo Nº 10: Los Profesionales intervinientes en las Inspecciones, serán solidariamente responsables de las Evaluaciones que estén a su cargo. Articulo Nº 11: Resultado de las Inspecciones. El resultado de las inspecciones será favorable únicamente cuando el edificio o construcción reúna los requisitos de habitabilidad y uso exigibles por cumplir todas y cada una de las condiciones relativas a la seguridad constructiva enumeradas en el articulo siete. En caso de incumplimiento de alguna de las condiciones el resultado será desfavorable. El Acta de Inspección expresara de forma inequívoca si el resultado final de la inspección es favorable o desfavorable. Una vez presentado el Acta de inspección en el Ejecutivo, se procederá a su anotación en el Registro de Inspección Técnica de Edificios. La presentación del Acta de Inspección, dependiendo de su resultado final, dará lugar a: Inspección Favorable. Se tendrá por cumplida la obligación de los propietarios de acreditar la realización de la Inspección Técnica de Edificios, debiendo realizar los sujetos obligados la próxima inspección según lo indicado en el Articulo Nº 5 de la presente Ordenanza. Inspección Desfavorable. Si el resultado de la Inspección Técnica es desfavorable por no alcanzarse las mínimas condiciones de seguridad constructiva exigidas, en el Acta de la Inspección se deberán señalar las obras necesarias a realizar. Igualmente expresara las medidas inmediatas de seguridad que procedieran, justificando que no admiten demora por motivo de inminente peligro para los ocupantes del edificio, vecinos, colindantes, o de sus inmediaciones. Los responsables de cada área especificarán, de acuerdo a la gravedad de las mismas, un plazo a determinarse para que se corrijan los defectos encontrados, pudiendo ser éstos clasificados como URGENTES o con un plazo máximo de 180 días corridos a contar desde la presentación en el municipio del Acta de Inspección Técnica para el Inicio de los trabajos. En el caso de que los responsables de llevar a cabo la contratación de las tareas para la solución de los dictámenes, no se correspondan con los plazos informados, los mismos serán notificados previamente, de que su incumplimiento será factible de Multas, Interrupciones de los servicios detectados como anómalos o cualquier otra forma que disponga el Ejecutivo y ponga a resguardo, la seguridad de los habitantes, de la propiedad o del estado patrimonial del Municipio. Los propietarios deberán solicitar el correspondiente Permiso de obra a efectos de realizar la totalidad de los trabajos necesarios para subsanar las deficiencias detectadas.
El plazo máximo para la terminación de la totalidad de las obras autorizadas será el que se indique en el acto del Permiso de Edificación. Una vez finalizadas las obras se deberá aportar certificado técnico de Final de obra (con el visado colegial para el caso de que las obras hubiesen precisado de proyecto técnico) en el que se describan las obras realizadas, su idoneidad para subsanar la totalidad de las deficiencias reflejadas inicialmente en el Acta de Inspección Técnica y manifestar de forma expresa que la Inspección técnica resulta favorable. Los propietarios podrán solicitar un Certificado de la anotación en el Registro de Inspección Técnica de Edificios, a los efectos de acreditar la finalización de los trabajos solicitados y obteniendo el final de la Inspección Técnica con resultado favorable. Articulo Nº 11: Del incumplimiento de las obligaciones establecidas en esta Ordenanza. En caso de incumplimiento de los deberes establecidos para los propietarios en esta Ordenanza, el Ejecutivo podrá establecer el correspondiente procedimiento sancionador. Articulo Nº 12: El Informe de Inspección Técnica de la Edificación se presentara conforme al modelo obligatorio que se incluye como Anexo a la presente, facultándose al titular del órgano competente por razón de la materia en cuestión para modificarlo o actualizarlo Algunos datos y fechas sobre modificaciones a los reglamentos tanto en la parte de gas natural como eléctrica, que introdujeron cambios sustanciales e importantes para las mismas. El Enargas hace referencia a 3 normas que son fundamentales: Nag - 235: del año 1995, que refiere a los requisitos para los reguladores a instalar en el ingreso a la instalación del usuario en las redes de media presión. Nag - 215: Requisitos para las RVP (rejillas de ventilación permanente), del año 2008. Nag - 212: Requisitos para las válvulas a instalar en el punto de entrega al usuario en las redes de distribución de media presión, del año 2012. En cuanto a la parte de Instalaciones Eléctricas, la Ordenanza 10236, sancionada a fines del año 1997, encuadra perfectamente con lo que estamos proponiendo, ya que en su artículo 1 reza: Objeto: Las disposiciones de esta Ordenanza establecen las condiciones mínimas para la realización y presentación de proyectos de instalaciones eléctricas y para la ejecución y conducción técnica de las mismas, tendientes a preservar la seguridad de las personas y de los bienes y asegurar la confiabilidad de su funcionamiento. Todo esto para fundamentar porque la primera inspección debería ser realizada a los 15 años del Final de Obra, y de acuerdo a los años transcurridos, reglamentar la periodicidad de las mismas, comenzando desde un piso de 5 años.