INFORME DE CALIFICACION MARZO 215 Dic. 214 Febrero 215 - - * Detalle de calificaciones en Anexo. Indicadores Relevantes 212 213 Sept-14 Margen operacional 3,4% -1,4% 8,5% Margen Ebitda 9,% 4,3% 13,4% Endeudamiento total 1,,3,3 Endeudamiento financiero,,1,1 Endeudamiento financiero neto,,, Ebitda / Gastos financieros n.a. 11,5 18,6 Deuda financiera / Ebitda, 3,3,9 Deuda financiera neta / Ebitda n.a. 2,,5 Liquidez corriente,4 1,9 2,4 (*) Estados financieros interinos con indicadores anualizados donde corresponda. Evolución endeudamiento e indicadores de solvencia,2,15,1,5, 211 212 213 sep-14 Leverage Financiero (Eje izq.) Deuda Financiera / Ebitda Ebitda / Gastos Financieros 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Fundamentos La calificación asignada a la solvencia y al primer programa de emisión de bonos corporativos por US$ 1 millones (o equivalente en pesos dominicanos) de Desarrollos Sol S.A. responde a su total nivel de integración con Meliá Hotels International S.A. (Grupo Meliá - MHI), compañía que ha logrado mejorar en el último tiempo su perfil financiero gracias al robustecimiento de su posición de liquidez. Esto, a través de la consolidación de una política conservadora de caja por parte del controlador y a la exitosa restructuración de sus obligaciones financieras en el largo plazo. Asimismo, incorpora la expectativa de mejoras consistentes en sus principales métricas crediticias, las cuales se deberían mantener en los próximos años alineadas con un mejor nivel de riesgo en términos relativos. La clasificación también considera Desarrollos Sol, con una posición de negocios como sociedad operativa, con una importante posición competitiva y conocimiento de la industria. En contrapartida, la calificación toma en cuenta su concentración en un único activo operacional, su participación en una industria competitiva y expuesta a los ciclos económicos, y el nuevo apalancamiento. Dado el fuerte crecimiento experimentado en el periodo pre crisis, MHI desarrolló parte de sus proyectos con una importante porción de deuda. Esto impactó el perfil financiero, promediando indicadores Deuda Financiera/Ebitda, Deuda Financiera aj/ebitdar y Ebitda/Gastos financieros valores de 6,7x, 7,2x y 2,3x, respectivamente. Sin embargo, durante el último periodo, la compañía ha consolidado una mejora en su perfil financiero. De esta forma, MHI ha mantenido una caja mínima que ha permitido cubrir sus vencimientos de corto plazo holgadamente, mitigando los riesgos ligados al refinanciamiento. Además, la posición de liquidez se ha fortalecido gracias al refinanciamiento de pasivos a tasas menores, el importante acceso al mercado demostrado y ante la conversión de bonos convertibles fondeados con acciones en autocartera y aumento de capital. Además, los fondos obtenidos a través de las operaciones de venta de activos que se encuentran en desarrollo se están destinando al prepago de deuda financiera. Feller Rate espera se mantenga el crecimiento en ingresos y REVPAR para los próximos periodos, dada la recuperación paulatina exhibida últimamente en España, el fuerte crecimiento en América, una mayor segmentación a mercados más inelásticos a variaciones en el precio, el desarrollo de sus canales propios de venta y la eficiencia en gasto. Con todo, se espera que MHI mantenga indicadores de Deuda Financiera neta aj/ebitdar en torno a 4,x-5,x en 214 y mejoras a partir del 215, alcanzando rangos entre 3,5x-4,x. Desarrollos Sol S.A. es propietaria del Hotel Meliá Caribe Tropical ubicado en la zona de Bávaro. El modelo de negocios de la compañía es similar al del grupo consolidado. Durante el año 212, los ingresos de Desarrollo Sol aumentaron un 51,4% respecto al año 211, producto del aumento en las tarifas hoteleras descrito anteriormente y de una ocupación superior al 7%. Además, el Ebitda creció significativamente, pasando de un margen Ebitda de -23,8% en 211 a 4,3% en 213. Desarrollos Sol se ha caracterizado históricamente por no contar con deuda financiera. Sin embargo, en 213, la compañía contrajo un crédito por US$8 millones para comenzar las obras de reforma dentro del hotel. Producto de lo anterior, los parámetros crediticios Deuda Financiera/Ebitda y Ebitda/Gastos financieros alcanzaron las,9x y 18,6x respectivamente, a septiembre de 214, los cuales se deteriorarían con los nuevos bonos, factor considerado en la clasificación. : Estas consideran la expectativa de Feller Rate del mantenimiento del perfil de negocios y financiero tanto de Desarrollos Sol como de MHI. Asimismo, consideran la actual estrategia de desapalancamiento a nivel global y la nueva emisión a nivel local garantizada por MHI. Feller Rate espera que en el caso de que haya eventuales déficit de caja de Desarrollos Sol S.A. Meliá Hotels International brinde un adecuado soporte en caso de necesitarlo Analista: Nicolás Martorell nicolas.martorell@feller-rate.cl (562) 2757-496 Fortalezas Filial operativa con alto grado de integración y respaldo explícito del Grupo Meliá. Importante conocimiento dentro de la industria. Turismo con importantes fundamentos de crecimiento en el país. Nueva emisión garantizada por MHI. FACTORES SUBYACENTES A LA CALIFICACION Riesgos Concentración de un único activo operacional. Exposición de flujos al ciclo económico. Riesgo de catástrofes naturales. Industria altamente competitiva. Tesorería centralizada y nueva deuda financiera que apalanca a la sociedad. 1
GRUPO MELIÁ ALTA INTEGRACION Y SOPORTE POTENCIAL MHI: Diversificación del Ebitdar por líneas de negocio Miles de Euros Integración total con Meliá Hotel International dado su respaldo explícito e importante grado de vinculación Desarrollos Sol S.A. una sociedad operativa, controlada por Meliá Hotel Internationals (MHI), a través de un grupo de vehículos de inversión, con un 1% de participación indirecta en la propiedad. 5. 4. 3. 2. 1. -1. 28 29 21 211 212 213 jun-13jun-14 Otros negocios y corporativo Club Vacacional Gestion de Activos Negocio Hotelero Feller Rate considera la existencia de un nivel de integración total de Meliá Hotels Internationals y sus filiales operativas. En este caso, Desarrollos Sol, dado el total control de la sociedad, las relaciones operativas entre compañías, el manejo centralizado del Management Financiero y de la tesorería a través de cuentas mercantiles, la presencia de relaciones legales (eventual Bono local garantizado solidariamente por Meliá Hotels Internationals) y la alta importancia estratégica que tienen estos activos para el Grupo, representando cerca del 16% de los ingresos consolidados del Grupo durante el año 213. De esta forma, el perfil de riesgo de la compañía queda directamente vinculado al perfil de riesgo del Grupo, lo que implica que eventuales cambios a nivel del MHI podrían afectar al perfil de riesgo de Desarrollos Sol. Además, Feller Rate espera que, en el caso de que haya eventuales déficit de caja de Desarrollos Sol S.A., Meliá Hotels International brinde un adecuado soporte. MHI: Diversificación de ingresos por área geográfica Miles de Euros Grupo Meliá cuenta con un perfil de negocios satisfactorio, con una posición financiera agresiva, que ha presentado importantes mejoras en el último tiempo 1.6. 1.4. 1.2. 1.. 8. 6. 4. 2. -2. 28 29 21 211 212 213 jun-13 jun-14 IMPORTANTE POSICIÓN COMPETITIVA EN INDUSTRIA DE ALTA COMPETENCIA Grupo Meliá es una de las principales compañías españolas líderes en la operación de hoteles y resort a nivel mundial. La compañía opera hace más de 57 años, siendo controlado con el 63,29% del capital accionario por la familia Escarrer. Destaca el alto conocimiento de la industria tanto de la administración como de sus controladores y directorio. El Grupo cuenta con 351 Hoteles, con cerca de 9.831 habitaciones ocupando el tercer lugar en Europa (en base a número de habitaciones). La compañía gestiona sus activos a través de un portfolio de marcas de alto reconocimiento y fidelidad, en especial dentro del cliente hispanoparlante (Meliá, Gran Meliá, Paradius, Innside, Tryp, Me, Sol Hotels). España EMEA* America Asia Eliminaciones * A partir del año 21, España aparece por separado, fuera de EMEA ( Europe, Middle East, Africa) MHI: Evolución porcentual de principales indicadores de industria 2% 1% % -1% -2% 29 21 211 212 213 9M214 Evolucion ARR (Precio medio por habitacion) Incremento en la ocupacion Habitaciones disponibles Evolución RevPAR (Ingresos por habitación disponible)) El grupo cuenta con una fuerte consolidación y diversificación de los canales de venta logrando una ventaja competitiva, enfocada en la rentabilización de los distintos canales. Destaca el 31% de los canales ligado a Tour operadores, cerca del 19% a e-commerce, 19% Business Travel, 2% Cliente directo y 11% a Business Group. Con todo, la compañía ha exhibido un crecimiento de su REVPAR a tasas del 8,6% promedio anual, por sobre el 6,6% de la competencia en los últimos 3 periodos. MODELO DE NEGOCIOS CON BUEN GRADO DE DIVERSIFICACIÓN GEOGRÁFICA, OPERATIVA, POR CLIENTE Y POR USO La compañía opera un modelo de negocios de alta diversificación. En lo que respecta a unidades de negocio, cerca de un 75% del Ebitdar proviene de Gestión Hotelera (ingresos generados por la explotación de unidades hoteleras propias o en arriendo y honorarios al explorar hoteles en régimen de gestión a terceros y franquicias) y un 24% de la gestión de activos (operaciones inmobiliarias de compra y venta de activos y rentabilización de los activos inmobiliarios); no obstante, ambos expuestos a ciclo económico. Con el fin de mitigar en parte dicha exposición, la compañía se enfoca en un segmento de ingresos medio-alto de la población, segmentando sus activos a través de distintas marcas (52% Segmento Midcale, 37% Segmento Upscale y 11% Segmento de lujo) y por medio de distintos tipos de uso (61% vacacional y un 39% urbano). Por otra parte existe una fuerte concentración de los ingresos, con un 5% provenientes desde España ( BBB-/ en escala internacional), lo cual es mitigado parcialmente a través de la diversificación y presencia en el resto de Europa, África, Asia y América. A nivel de beneficio operativo, esta proporción cae cercana al 16%, con una fuerte concentración en America con un 58%. 2
MHI: Estrategia derivada hacia asset lighter y menos apalancamiento 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 55% 25% 67% 15% 2% 18% 212 214 Alquiler Propiedad Gestión y Franquicia *En base al número de habitaciones Indicadores relevantes Grupo Meliá 21 211 212 213 Jun13 Jun14 Ingresos (M EUR) 1.251 1.335 1.329 1.352 662 74 Ebitda (M EUR) 235 246 242 238 12 114 Utilidad (M EUR) 52 42 77 54 12 3 Margen operacional (%) 11,2 11,1 11,9 1,6 14,1 9,4 Margen Ebitda (%) 18,8 18,4 18,2 17,6 18,1 16,2 End. total 2, 2, 2, 1,9 n.d. 2,1 End. financiero 1,4 1,4 1,4 1,4 n.d. 1,5 End. financiero aj. 2,1 2,1 2,1 2,1 n.d. 2,2 Ebitda / Gastos Fin. 3, 2,9 2,3 2, 1,9 1,9 Ebitdar / Gastos Fin. 4,2 4,1 3,3 2,8 2,8 2,8 Deuda Fin./ Ebitda 6,7 6,6 6,8 7,1 n.d. 7,5 Deuda Fin. aj / Ebitdar 7, 6,9 7,1 7,1 n.d. 7,5 Deuda Fin. neta aj / Ebitdar 4,3 4,6 4,9 5, n.d. 5. Deuda Fin. neta / Ebitda 5,3 5,5 5,7 5,7 n.d. 5.7 Deuda aj incluye arrendamientos operativos y excluye proporción equity de bonos convertibles. Ebitdar: Ebitda + gastos arriendo Perfil de vencimientos de deuda Grupo Meliá 4 35 3 25 2 15 1 5 Millones de Euros IV.14 2.15 2.16 2.17 2.18 Bancos y otros Bonos EXPOSICIÓN A CICLOS ECONOMICOS DE SUS PRINCIPALES NEGOCIOS La compañía opera en la industria turística, hotelera e inmobiliaria, caracterizada por estar fuertemente expuesta a los ciclos económicos, lo cual impacta los ingresos y flujos de la compañía. Durante el año 29, esto se reflejó en caídas de REVPAR y ARR de un 16,7% y 9,3% respectivamente, junto con una disminución en la ocupación del 8,2%. Sin embargo, la recuperación de las economías emergentes desde 21 ha permitido recuperar el crecimiento, junto con la aplicación de una estrategia de inversión más conservadora. ESTRATEGIA LIGADA A DESAPALANCAMIENTO PROGRESIVO Y ASSET LIGHTER MENOS INTENSIVA EN CAPITAL La compañía tiene una nueva estrategia ligada a maximizar la rentabilidad y disminuir progresivamente su deuda financiera. Cerca del 25% de los activos ligados a Meliá son de su propiedad, alquilado un 2% (contratos de 2 años, con renovación automática y estructuras de pagos fijas) y el 55% restante corresponden a activos ligados a Gestión y Franquicias (contratos de 2 años, con renovación automática y estructuras de pagos variables). Para el 214, la compañía buscó incrementar la exposición a contratos de Gestión y Franquicias, creciendo a través de negocios poco intensivos en capital a diferencia de lo realizado en periodos anteriores (construcción de hoteles y resorts son intensivos en capital). Además, Meliá no cuenta con presupuesto de inversión en expansión para los próximos 2 años. En línea con la estrategia, mantiene una política de venta de activos por un mínimo de EUR 1 millones al año (aplicada en 214), cuyos fondos serán destinados a prepagar deuda. De esta forma, acota gran parte de sus necesidades de nueva deuda para refinanciamiento. Asimismo, la compañía busca seguir aumentando su exposición a mercados de alto crecimiento (Asia y América), fortaleciendo su posicionamiento en el segmento upscale, menos sensible a los ciclos. Su pipeline actual son 56 hoteles, con el 97% fuera de España, 92% en el segmento premium y upscale, 83% bajo la modalidad de Gestión y Franquicias y el 17% a través de arriendos variables. MÁRGENES Y RESULTADOS La compañía ha exhibido un adecuado crecimiento tanto en los ingresos como en el Ebitdar desde 21, a tasas promedio del 5% y 8%, respectivamente, alcanzando un valor de EUR 1.352 millones y EUR 344 millones a diciembre de de 213. Los márgenes Ebitda y Ebitdar se mantienen estables, en torno al 18% y 26%, respectivamente. Esto debido a la reorientación estratégica enfocada en una eficiente gestión de gastos y crecimiento en República Dominicana, México, Venezuela, Puerto Rico, Francia, Alemania, entre otros, reflejado en un crecimiento del REVPAR, a diciembre de 213, de un 5,2%. También destaca la capacidad de generación de caja de la compañía, la cual, durante los últimos años, ha permitido cubrir sus inversiones, pagar deuda financiera y repartir dividendos, los cuales han mostrado flexibilidad en escenarios más desfavorables. A septiembre de 214, MHI registró una leve disminución en el margen Ebitda de un 1% y un aumento en el Ebitdar de un 5%. Sin considerar las ganancias de capital, el Ebitda exhibió un aumento del 2% con respecto a septiembre de 214. Si bien el crecimiento del REVPAR se mantuvo en un 12,6%, con respecto a septiembre de 213, explicado principalmente por el alza en los precios de las habitaciones, dada la mayor segmentación, mayores costos operacionales ligados al negocio hotelero, impactaron por la consolidación de Gran Meliá Palacio de Isidora (Tenerife) y Gran Meliá Colon desde enero de 214, en línea con norma IFRS, ambos hoteles con estacionalidad y mayor generación de ingresos hacia el segundo semestre de 214. MÉTRICAS CREDITICIAS AJUSTADAS CON EXPECTATIVAS DE MEJORAMIENTO EN EL CORTO PLAZO GRACIAS A DESAPALANCAMIENTO PROGRESIVO Y PAULATINA RECUPERACION DE LOS MERCADOS ATENDIDOS Producto del fuerte crecimiento experimentado en el periodo pre crisis financiera, la compañía desarrolló parte de sus proyectos con una importante porción de deuda a través de créditos bancarios, acciones preferentes, bonos convertibles, bonos tradicionales, leasings operativos (se ajusta incluyéndola dentro de la deuda financiera a valor presente) y financieros, entre otros. Esto en conjunto con la recuperación de sus márgenes desde el 21, ha impactado el perfil financiero, promediando indicadores los últimos 4 periodos de Deuda Financiera/Ebitda, Deuda Financiera aj/ebitdar y Ebitda/Gastos financieros valores de 6,7x, 7,2x y 2,3x, respectivamente. Sin embargo, se espera una recuperación en los margen e ingresos para los próximos periodos, manteniendo el fuerte crecimiento del REVPAR dada la recuperación paulatina exhibida los 3
últimos meses en España, el fuerte crecimiento de doble digito en América, los nuevos hoteles de alto valor inaugurados recientemente (en línea con una mayor segmentación a mercados más inelásticos a variaciones en el precio) y el desarrollo de sus canales propios de venta y el programa de fidelidad. Asimismo, destaca la futura incorporación de 58 hoteles, con cerca de 16.15 habitaciones, destacando EEUU, Brasil, Chile, China, Indonesia, Mongolia, Dubai, Milan, Bulgaria, Cabo Verde, entre otros. Además, se espera que los fondos obtenidos a través de las operaciones de venta de activos que se encuentran en desarrollo se sigan destinando al prepago de deuda financiera en lo que resta del año (efecto de EUR 1 millones aprox). Con todo, y en base a la estrategia conservadora de desapalancamiento y crecimiento no intensivo en capital, Feller Rate espera que la compañía y mantenga indicadores de Deuda Financiera neta aj/ebitdar en torno a 4,-5,x en 214 y mejoras a partir del 215 alcanzando rangos entre 3,5x a 4,x. CONSOLIDACION DE POLITICA DE LIQUIDEZ CONSERVADORA POR PARTE DEL CONTROLADOR JUNTO CON MEJORA EN SU PERFIL DE VENCIMIENTOS La política conservadora adoptada por el controlador de mantener en caja cierto nivel de liquidez para cubrir sus vencimientos de corto plazo le ha permitido mitigar los riesgos ligados a refinanciamiento. Feller Rate considera que se ha consolidado de forma consistente, mejorando el perfil financiero de la compañía. Asimismo, espera que esta política se mantenga en el mediano plazo. Al 3 de junio de 214, MHI mantenía en caja y equivalentes valores por EUR 58 millones más EUR 19 millones en autocartera. Esto, junto con una generación de Ebitda anual en torno a los EUR 232 millones permite cubrir los vencimientos por EUR 418 millones para el resto del año 214. A septiembre de 214, la deuda financiera neta de la compañía disminuyó EUR 65 millones con respecto a junio de 214, alcanzando los EUR 197 millones gracias a una mayor generación de caja operacional por parte de algunos complejos y a la conversión temprana de parte de su deuda en acciones por EUR 2 millones en el 2T14. De manera importante, el jueves 18 de diciembre de 214, MHI emitió 14,27 millones de acciones ordinarias, a,2 euros de valor nominal cada una, representando un 7,17% del capital tras la ampliación, para atender la conversión en acciones del 85% de obligaciones de su bono por EUR 2 millones con vencimiento la mencionada fecha. MHI prevé que las nuevas acciones emitidas derivadas de ampliación de capital sean admitidas a negociación en el mes de Febrero de 215, tras los trámites s ante la CNMV, Bolsas de Valores e Iberclear. De esta forma, MHI atenderá la conversión mediante una combinación de acciones existentes (autocartera) y títulos de nueva emisión, en un 21% y 79%, respectivamente, resultando en una disminución de la deuda de la compañía en EUR 17 millones aproximadamente, mejorando la estructura de capital de la compañía, disminuyendo el apalancamiento. La compañía se encuentra trabajando en extender los vencimientos a largo plazo, 5 a 7 años, tal como el resto de la deuda. Durante el primer trimestre ha logrado refinanciar cerca de EUR 95 millones en créditos bancarios al largo plazo, obteniendo mejores condiciones de tasa y en línea con su objetivo de reducción del coste financiero. Feller Rate espera que continúe el correcto refinanciamiento de estos pasivos considerando el adecuado track record, su alto acceso al mercado financiero, tanto local como internacional, y su diversificación de fuentes de financiamiento. 4
PERFIL DE NEGOCIOS DESARROLLOS SOL SATISFACTORIO Diversificación de ingresos MCT en línea con el Grupo Meliá Gestion Activos e inmobiliaria 18% Tiempo compartido 2% Año 213 Actividades recreativas 7% Otros 12% Negocio Hotelero 61% Estadísticas operativas Meliá Caribe Tropical N de habitaciones N de estancias 29 21 211 212 213 1.128 1.14 1.138 1.13 1137 2.256 2.28 2.276 2.259 2275 Días abiertos 365 365 365 366 365 % ocupación habitaciones % ocupación estancias N de estancias por habitación ocupada Precio medio por habitación (ARR) (Euros) Precio medio por estancia (ABR) (Euros) Ingresos medio por habitación Disponible (REVPAR) (Euros) N de empleados por habitación ocupada 7,4% 71,3% 72,% 77,2% 78,9% 8,4% 81,6% 79,8% 86,% 86,32% 2,3 2,3 2,2 2,2 2,2 41,2 42,51 41,74 6,49 61,74 18,4 18,56 18,83 27,17 28,22 29,2 3,29 3,5 46,7 48,72 1,6 1,5 1,5 1,5 1,5 GOP de Hotel x Habit 1% 12.935,1 12.73,8 11.446,3 14.768,8 14.485,96 MES (Euros) Modelo de negocios basado en filial operativa con un único activo operacional Desarrollos Sol S.A. es propietaria del Hotel Meliá Caribe Tropical ubicado en la zona de Bávaro en República Dominicana, que tiene como actividades principales la explotación hotelera, el desarrollo inmobiliario y la explotación de un campo de Golf. La sociedad no cuenta con otros activos operacionales, concentrando todas sus operaciones en Hotel Meliá Caribe Tropical. La sociedad es filial operativa del grupo Meliá, controlada en un 61,98% por Meliá Inversiones Americana, 2,41% por Dominican Investment y 17,71% por Dominican MKT Services, todas empresas del Grupo Meliá. El modelo de negocios de la compañía es similar al del grupo consolidado, generando ingresos en más del 6% por el negocio hotelero (alimentos, bebidas y habitaciones), gestión de activos e inmobiliaria, actividades recreativas (cancha de golf, Casino y SPA), y otros (donde se encuentran entre otros ingresos ligados a la gestión de pozos de agua ubicados en terrenos de propiedad de Inversiones Guiza S.A., donde Desarrollo Sol participa con el 5% de la propiedad y el resto el Grupo Meliá). Con respecto a la gestión de activos e inmobiliaria, destaca la venta de solares, apartamentos y villas, donde la compañía financia la venta a sus clientes a través de préstamos a tasas entre el 7% y 9% anual, de 3 a 36 meses, garantizadas con los activos prendados, cuyos valores de mercado son superiores a los importes pendientes de cobro. No obstante, al ser una sociedad operativa, históricamente ha dependido del Grupo Meliá en cuanto a su liquidez y financiamiento de inversiones. Ingresos ligados a tour operador relacionado al Grupo Meliá Si bien Desarrollos Sol es la dueña de los activos asociados a Hotel Meliá Caribe Tropical, la comercialización de los servicios turísticos y el sistema all inclusive está a cargo de Dominican MKT & Services, empresa relacionada perteneciente 1% al Grupo Meliá. A través de un contrato de largo plazo, desde 1998 esta empresa comercializa, promociona y publicita el Hotel en el mercado Internacional, obligándose a asegurar un volumen mínimo de ocupación anual del hotel equivalente al 5%. En este contrato se fija el precio de venta que le cobra Desarrollo Sol a Dominican por noche de habitación, por persona, según temporada (Tarifa vigente dese enero de 212 RD$2.427 y RD$1.425 en temporada alta y baja, respectivamente). Históricamente, dicha tarifa implicaba un déficit operacional para Desarrollos Sol, el cual era cubierto a través de préstamos interrelacionadas con Dominican MKT Services. No obstante, a partir de 212, la tarifa fue reajustada, desde los RD $1,425, permitiendo lograr márgenes operacionales sostenibles. Importantes fundamentos de crecimiento ligados al turismo en República Dominicana Los ingresos por turismo han mantenido un crecimiento sostenido en República Dominicana, promediando un incremento anual del 15,9% los últimos 16 años. La industria de Hoteles, Bares y Restaurantes representó, en el año 212, cerca del 6% del Producto Interno Bruto (PIB), siendo una de las áreas de mayor importancia para el país. Según proyecciones del Banco Central de la República Dominicana, para el año 213, se proyecta un crecimiento del PIB de un 3% y un 4,5% para el 214. La zona de Punta Cana es el área turística más visitada del país, considerando que cerca del 6% de los turistas que llegan a la nación desembarcan en el aeropuerto ubicado en dicha localidad. Asimismo, en los últimos 5 años, el sector ha mantenido tasas de ocupación hotelera en un rango de 67% a 72%, indicadores que demuestran estabilidad en la demanda turística en República Dominicana. 5
Destaca la alta afluencia internacional de turistas al Hotel Meliá Caribe Tropical, donde cerca del 5% provienen de EEUU y Canadá, 25% de Europa y 17% del resto de America, estos últimos compensando los últimos 5 años la caída de turistas europeos. Exposición a ciclos económicos y riesgo climático 2.5 2. 1.5 1. 5 Ingresos y Márgenes En millones de RD$ 28 29 21 211 212 213 sep- 13 Ingresos sep- 14 Margen Ebitda 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% -2% -25% -3% La compañía opera en la industria turística, hotelera e inmobiliaria caracterizada por estar fuertemente expuesta a los ciclos económicos, lo cual impacta los ingresos y flujos de la compañía. La zona de donde opera el hotel presenta ciertos riesgos por su carácter tropical. Asimismo, desastres naturales pueden afectar las visitas y tasas de ocupación hotelera. La compañía posee seguros para cobertura de terremotos, huracanes y tormentas, tanto para daños en activos como perjuicios por paralización. La contraparte actual es una importante aseguradora internacional con una adecuada solvencia crediticia. POSICION FINANCIERA DESARROLLOS SOL Resultados y márgenes SATISFACTORIO Evolución endeudamiento e indicadores de solvencia,2,15,1,5, 211 212 213 sep-14 Leverage Financiero (Eje izq.) Deuda Financiera / Ebitda Ebitda / Gastos Financieros Perfil de vencimientos Al 3 de diciembre, miles de US$ Deuda Instituciones Financieras 2 18 16 14 12 1 8 6 4 2 Total 214 556 556 215 1.333 1.333 216 1.333 1.333 217 1.333 1.333 218 1.333 1.333 219 1.333 1.333 22 1. 1. Déficit operacional cubierto a través de flujos desde empresa comercializadora relacionada (1% Grupo Meliá) Durante el año 212, los ingresos de Desarrollo Sol S.A. aumentaron un 51,4% respecto al año 211, producto del aumento en las tarifas hoteleras descritas anteriormente y de una ocupación superior al 7%. Adicionalmente, el Ebitda creció significativamente, pasando de un margen Ebitda de -23,8% en 211 a 9% en 212. Durante 213, los ingresos se mantuvieron similares al año 212, sin embargo el margen Ebitda cayó a un 4,3% producto de mayores costos ligados a sueldos y salarios (La compañía se caracteriza por tener una estructura de costos concentrada en un 3% en costos laborales). A septiembre de 214, los ingresos y el Ebitda exhiben un aumento del 24% y de un 188%, respectivamente con respecto a igual periodo del año anterior. Esto explicado en gran parte ante el lanzamiento de The Levels Adults only en Meliá Caribe Tropical, servicios y acondicionamiento exclusivos a segmentos de alto nivel, generando tarifas más altas. Respecto a la utilidad, Desarrollo Sol S.A. ha presentado constantemente pérdidas tanto operacionales como de última línea dado el modelo de negocios que ha manejado junto con la comercializadora Dominican MKT Services, con el fin de maximizar su eficiencia tributaria. Sin embargo, el flujo de caja neto de la operación, que incluye los flujos desde la comercializadora Desarrollos Sol, junto con los niveles de caja de años anteriores, han permitido cubrir el capex de la compañía 27-213, producto de un adecuado manejo de la liquidez por parte de la matriz. Es importante destacar que durante el año 212, Desarrollo Sol S.A. fue fiscalizado por la Dirección General de Impuestos Internos (DGII), llegando a tribunales, donde se estableció el acuerdo transaccional con el fisco, de manera de dejar cerrado y fiscalizado el periodo, lo que implicó un importante gasto, al pago realizado de los ejercicios del 27 al 211. A enero de 213, dicho monto se encontraba plenamente saldado. Actualmente, el sector hotelero de República Dominicana se encuentra en negociaciones con las DGII, para firmar un acuerdo marco de precios anticipados que regule las transacciones con las compañías relacionadas del exterior, el que abarcaría el periodo 213-215, teniendo que rectificar las declaraciones de impuestos de 213 y realizar un pago complementario, según el acuerdo que finalmente se negocie con la DGII. Endeudamiento y flexibilidad financiera Históricamente sin deuda financiera hasta 213, no obstante eventual deuda apalancaría a la sociedad Desarrollos Sol S.A. se ha caracterizado históricamente por no contar con deuda financiera. Esto enmarcado dentro del modelo de negocios de la sociedad donde la matriz se endeuda financieramente y luego aporta el capital a las sociedades operativas para el desarrollo de sus proyectos. Sin embargo, a partir de 213, la compañía contrajo un crédito con el Banco Popular Dominicano por US$8 millones, con amortizaciones periódicas y vencimiento hacia 22, con la 6
finalidad de comenzar las obras de reforma dentro del hotel. Producto de lo anterior, los parámetros crediticios Deuda Financiera/Ebitda y Ebitda/Gastos financieros alcanzaron las 3,3x y 11,5x, respectivamente, a diciembre de 213. En cuanto a su flexibilidad financiera, su posición de liquidez depende exclusivamente de las necesidades del controlador a través de cuentas interrelacionadas. Destaca, a septiembre de 214, un nivel de caja por RD $14.938 miles junto a vencimientos de corto plazo por RD $58.332 miles, contando con suficiente holgura. Además, la compañía cuenta con el buen acceso al mercado de capitales dado el respaldo explícito del controlador, manteniendo soporte operativo y financiero. Plan de inversiones ligado a mejoramiento y renovación de instalación de Hotel Meliá Caribe Tropical El plan de inversiones de Hotel Meliá Caribe Tropical considerado por Feller Rate contempla la construcción y remodelación de algunas de sus unidades, junto a la construcción de un área de servicios complementarios al hotel. Este proyecto se divide en 4 partes: The Level: construcción de 177 habitaciones. Family: remodelación de 168 habitaciones. Me Punta Cana: remodelación de 11 villas, equivalentes a 264 habitaciones, y la construcción de 59 habitaciones. YHI Spa: construcción de un nuevo Spa. Características principales del primer programa de emisión de bonos corporativos Actualmente, Desarrollos Sol se encuentra en proceso de realizar su primer programa de emisión de bonos corporativos, cuyo uso de fondos será refinanciar la actual deuda financiera (cerca de US$8 millones), capital de trabajo y construcción y remodelación en las instalaciones del complejo Meliá Caribe Tropical. El monto a emitir es de US$ 1 millones (o equivalente en pesos dominicanos), a través de un programa de emisiones de hasta 5 años, con amortización del capital al vencimiento y pago mensual y/o trimestral de intereses. La tasa de interés será fija anual en US$, aún no definida. La emisión cuenta con un esquema de garantías adicionales gestionadas a través de la Fiduciaria Popular S.A: (clasificada en "-sf" por Feller Rate) donde destaca: El mantenimiento de una cuenta de reserva, equivalente al pago de un cupón total correspondiente a cada Emisión del Programa, de acuerdo a la fecha e interés que aplique a cada una, y correspondiente al próximo pago total de cupón de cada Emisión del Programa de Emisiones. El mantenimiento de una cuenta de recaudo equivalentes al pago de un cupón total, correspondiente al próximo pago total de cupón de cada Emisión del Programa de Emisiones, Garantía Hipotecaria en primer rango sobre el hotel Meliá Caribe Tropical. Si bien a través de la cesión del activo al fideicomiso, la fiduciaria es propietaria del inmueble, no será poseedor en forma material, custodio o usufructuario del mismo, quedando a favor de Desarrollos Sol la posición física del inmueble y su usufructo, a fin de continuar operando el complejo hotelero como siempre lo ha hecho. Asimismo, cuenta con la Garantía Corporativa por parte de Meliá Hotels Internacionales para el total del monto emitido, además garantizando ambas cuentas de reserva. Esta garantía solidaria corporativa cubrirá lo siguiente: 1. Fondear la Cuenta de Recaudo y la Cuenta de Reservas establecidas en el Acto Constitutivo del Fideicomiso en Garantía. 2. En el caso de que luego de liquidados los activos que conforman el fideicomiso en garantía, los fondos obtenidos mediante dicho proceso no fueren suficientes para cubrir cualesquiera montos que fueren adeudados por EL EMISOR en virtud del Programa de 7
Emisiones, ya sean éstos principal, intereses ordinarios, comisiones, indemnizaciones, gastos o cualquier otro concepto; cubrir los montos adeudados en dicho momento a la masa de obligacionistas. 8
ANEXOS DESARROLLOS SOL S.A. INFORME DE CALIFICACION MARZO 215 1º Prog. emisión de Bonos Corporativos Febrero 215 Resumen Financiero Miles de pesos dominicanos (Estados financieros interinos al 31 de junio de 213 y 31 de junio de 214) 28 29 21 211 212 213 Sept-13 Sept-14 Ingresos por Venta 1.576.24 1.4.69 1.451.859 1.52.316 2.31.686 2.295.449 1.748.113 2.169.274 Ebitda (1) -16.159-271.928-284.672-361.62 26.62 98.666 11.121 29.864 Resultado Operacional -27.253-414.361-399.518-481.248 77.543-33.249 3.289 184.961 Gastos Financieros -8.59-3.485-15.669 Utilidad del Ejercicio -235.776-41.311-423.881-515.41-393.149-41.2 121.389 177.524 Flujo Fondos de la Operación (FFO) -23.85-145.55-228.552-35.245-218.312 138.28 359.293 351.961 Variación Capital de Trabajo 472.562 282.138 454.84 482.585 388.9-196.421 244.543-49.52 Varicacion empresas relacionadas 49.622 372.829 554.383 432.111 174.978-55.317 164.217-88.995 Flujo Caja Neto Oper. (FCNO) 242.477 136.588 226.288 132.34 169.778-58.142 63.836 32.99 Inversiones netas -297.597-16.331-185.83-175.165-121.543-28.78-21.848-292.13 Variación deuda financiera 33.416-339.12-13.666 Dividendos pagados Caja y equivalentes 127.933 14.19 144.649 11.824 15.59 131.39 151.327 14.938 Activos Totales 3.886.729 6.791.944 6.834.759 6.82.764 6.879.887 7.78.764 7.69.567 7.23.55 Pasivos Totales 677.357 957.617 1.424.313 1.925.728 3.386.915 1.798.617 621.417 1.744.978 Deuda Financiera 328.938 328.442 34.94 Patrimonio + Interés Minoritario 3.29.372 5.834.327 5.41.446 4.895.36 3.492.972 5.28.147 6.448.15 5.458.527 Margen Operacional (%) -17,1% -29,6% -27,5% -31,7% 3,4% -1,4%,2% 8,5% Margen Ebitda (%) -1,2% -19,4% -19,6% -23,8% 9,% 4,3% 5,8% 13,4% Rentabilidad Patrimonial (%) -7,3% -6,9% -7,8% -1,5% -11,3% -,8% n.d. -6,2% Leverage (vc),2,2,3,4 1,,3,1,3 Endeudamiento Financiero(vc),,,,,,1,1,1 Endeudamiento Financiero Neto(vc),,,,,,,, Deuda Financiera / Ebitda (1) (vc),,,,, 3,3 n.a.,9 Deuda Financ. Neta / Ebitda (1) (vc),8,4,5,3 -,7 2, n.a.,5 FCNO / Deuda Financiera (%) n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. -17,7% n.a. -15,3% Ebitda (1) / Gastos Financieros(vc) n.a. n.a. n.a. n.a. n.a. 11,5 n.a. 18,6 Liquidez Corriente (vc) 1,4,8,6,4,4 1,9 3, 2,4 * Indicadores anualizados donde corresponda (1) Ebitda = Resultado Operacional + Amortizaciones y depreciaciones. 9
ANEXOS DESARROLLOS SOL S.A. INFORME DE CALIFICACION MARZO 215 Características de los instrumentos Emisión de Bonos Corporativos Primera Número de Registro En Proceso Valor total del Programa de Emisión US$ 1.. Valor de cada Emisión Fecha de colocación / emisión Opcion de Redenciaon Anticipada Emisiones inscritas al amparo del Programa Conversión Resguardos Garantía En Proceso En Proceso A partir del tercero año cumplido, contando a partir de la Fecha de emisión de cada Emisión En Proceso No Considera Suficientes La Emisión estará garantizada por un fideicomiso en garantía que estará administrado por la entidad Fiduciaria Popular, S.A. y una garantía corporativa de Meliá Hotels International. Estructura Fideicomiso en Garantías El fideicomiso en garantías estará compuesto de los siguientes activos: (i) Cuenta de Reserva aperturada en el Banco Popular Dominicano, S.A.; (ii) Cuenta de Recaudo aperturada en el Banco Popular Dominicano, S.A.; (iii) Inmueble donde se encuentra ubicado el Hotel Meliá Caribe Tropical Estructura Corporativa Las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no constituyen, en ningún caso, una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores o a la Superintendencia de Bancos y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Las clasificaciones de Feller Rate son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que ésta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. 1