Productos: Hipotecaja y Mi Construcción I.-FORMULAS: a) Cálculo de la tasa efectiva diaria (TED): formula (1) TED = [ (1 + TEA) ( 1 360 ) 1] TED = tasa efectiva diaria equivalente a la tasa efectiva anual aplicada al crédito TEA = tasa efectiva anual aplicada al crédito. b) Cálculo del interés de la cuota (INTERES): formula (2) INTERES = [(1 + TED) (n) 1] SCAPITAL INTERES n SCAPITAL TED = interés compensatorio generado por saldo capital = días de periodo de la cuota = saldo capital pendiente de pago = tasa efectiva diaria c) Cálculo del porcentaje de la prima diaria del seguro de desgravamen (SDd): formula (3) SD d= (1 + SD m 12) ( 1 ) 1 SDd = porcentaje diario equivalente al porcentaje mensual de la prima del seguro de desgravamen SDm = porcentaje mensual de la prima del seguro de desgravamen d) Cálculo de la tasa total de interés diaria (itd) para el cálculo de la cuota: formula (4) i td = TED + SD d Itd = tasa total de interés diaria, tasa de referencia para el cálculo de la cuota incluyendo el seguro de desgravamen TED = tasa efectiva diaria SDd = porcentaje diario de la prima del seguro de desgravamen e) Cálculo de los días transcurridos entre la fecha de pago de cada cuota y la fecha de desembolso del crédito (DTcn): formula (5) DT cn = [FECHADEPAGO cn FECHADESEMB] 1
FECHADEPAGOcn = fecha de vencimiento de cuota FECHADEDESEMBOLSO = fecha de desembolso de crédito f) Cálculo del factor por día (FDcn) de cada cuota: formula (6) = tasa total de interés diaria itd (DTcn) 1 FD cn = [ (1 + i td ) ] DTcn = días transcurridos entre la fecha de pago y la fecha de desembolso para cada cuota g) Cálculo de la sumatoria del factor por día de cada cuota ( TFDIA) : formula (7) FDc1 = factor por día de cuota N 1 FDcn = factor por día de cuota N n TFD = [FD c1 + + FD cn ] h) Cálculo del monto de la cuota incluyendo seguro de desgravamen (CUOTA): formula (8) CUOTA = [ MONTOP TFD ] TFD = sumatoria de los factores por día de cada cuota MONTOP = monto del préstamo i) Cálculo de la prima de seguro de desgravamen de la cuota (SEGDES): formula (9) SEGDESG = ( SD m 12 ) SCAPITAL n SDm =porcentaje de prima mensual del seguro de desgravamen SCAPITAL = saldo capital pendiente de pago n = días del periodo de la cuota j) Cálculo de la prima de seguro para inmuebles de la cuota (SEGINM): formula (10) SEGINM = ( SI m 12 ) V. A. n 2
SIm = porcentaje de prima diaria del seguro para inmuebles. V.A = valor asegurado, valor de edificación si destino de crédito es para adquisición de vivienda o monto del préstamo si destino del crédito es para construcción y/o compra de bien futuro. n = días del periodo de la cuota k) Cálculo de la prima promedio del seguro para inmuebles (SIprom): formula (11) DT n SI prom= n (SI m 12 ) V. A. DTprom n SIm V.A. = días transcurridos entre la fecha de pago de última cuota y la fecha de desembolso. = número de cuotas = porcentaje de prima diaria del seguro de inmuebles = valor asegurado l) Cálculo del monto de la cuota final incluyendo seguro de inmueble (CUOTAFINAL): formula (12) CUOTAFINAL = CUOTA + SI prom CUOTA SIprom = incluyendo seguro de desgravamen = Seguro de inmueble promedio ll) Cálculo del capital de la cuota (CAPITALCUOTA): formula (13) CAPITALCUOTA = CUOTAFINAL INTERES SEGDESG SEGINM CUOTAFINAL = Monto de cuota final incluyendo seguro de inmueble CAPITALCUOTA = pago a capital incluida en la cuota del periodo INTERES = Interés compensatorio SEGDESG = Prima mensual del seguro de inmueble de la cuota SEGINM = Prima mensual del seguro de desgravamen de la cuota m) Cálculo del saldo capital (SCAPITAL) luego de pagar cuota: formula (14) SCAPITAL = (SCAPITAL ant CAPITALCUOTA) 3
SCAPITALant = Saldo capital anterior al pago de la cuota del periodo CAPITALCUOTA = Pago a capital incluida en la cuota del periodo n) Cálculo de la tasa moratoria diaria (TMD): formula (15) TMD = (1 + TMA) ( 1 360 ) 1 TMA = tasa anual de interés moratorio o) Cálculo de la mora (MORA): formula (16) MORA = ((1 + TMD) (diasatraso) 1) (CAPITALCUOTA + INTERES) MORA = penalidad cobrada por pago de cuota a partir de un 1 día atraso. TMD = Tasa moratoria diaria diasatraso = días de atraso respecto a la fecha de vencimiento de la cuota CAPITALCUOTA = Pago a capital incluida en la cuota atrasada INTERES = Pago de interés incluida en la cuota atrasada p) Cálculo de interés por pago diferido de cuota (INTPAGDIF): formula (17) INTPAGDIF = ((1 + TED) (diasatraso) 1) (CAPITALCUOTA + INTERES) INTPAGDIF = interés compensatorio generado por pago de cuota pagada a partir de 1 día de atraso. = tasa moratoria diaria TMD CAPITALCUOTA = pago a capital incluida en la cuota atrasada INTERES = pago de interés incluida en la cuota atrasada q) Cálculo del monto de la cuota vencida (CUOTAVENCIDA): formula (18) CUOTAVENCIDA = CUOTAFINAL + INTPAGDIF + MORA CUOTAVENCIDA CUOTAFINAL INTPAGDIF MORA = monto total a pagar por la cuota vencida = monto de cuota final incluyendo seguro de inmueble = interés compensatorio generado por pago de cuota pagada a partir de 1 día de atraso. = penalidad cobrada por pago de cuota a partir de un 1 día atraso. 4
II.- EJEMPLOS: a).- En Caso de Cumplimiento: Cliente desembolsa un crédito hipotecario de S/.90,000.00 el día 02/09/2015 a pagar mediante 180 cuotas y solicita que sus fechas de pagos sea el día 02 de cada mes. La TEA aplicada al crédito solicitado es 17.00%. La tasa mensual del seguro de desgravamen es 0.09% y la tasa mensual del seguro de todo riesgo para inmuebles financiados por Caja Trujillo es 0.034%. Valor de Inmueble: S/. 110,000.00. -Cálculo de tasa efectiva diaria: formula (1) TED = [ (1 + 17.00%) ( 1 360 ) 1] TED = 0.00043622 -Cálculo del porcentaje de la prima diaria del seguro de desgravamen: formula (3) SD d= (1 + 0.09% 12) ( 1 ) 1 SD d= 0.00002943 -Cálculo de tasa total de interés diario: formula (4) i td = 0.00043622 + 0.00002943 i td = 0.00046565 -Cálculo de días transcurridos entre fecha de pago de cada cuota y la fecha de desembolso: formula (5) Fecha de Vencimiento DTcn D 02/09/2015 1 02/10/2015 30 2 02/11/2015 61 3 02/12/2015 91 DT c1 =02/10/2015 02/09/2015 DT c1 = 30 DT c2 =02/11/2015 02/09/2015 178 02/07/2030 5417 179 02/08/2030 5448 180 02/09/2030 5479 DT c2 = 61 *Se efectúa este proceso para cada cuota *Cabe indicar que sistema interno de Caja Trujillo solo genera como fechas de pagos días hábiles, es decir no generara fechas de pagos los días domingo y feriados. Por lo que si el 5
día solicitado como fecha de pago cae un día domingo o feriado este se trasladara al día hábil posterior más próximo. -Cálculo del factor por día de cada cuota: formula (6) Fecha de Vencimiento DTcn FDcn D 02/09/2015 1 02/10/2015 30 0.98613090 2 02/11/2015 61 0.97200155 3 02/12/2015 91 0.95852076 (29) 1 FD c1 = [ (1 + 0.00046565) ] FDIA c1 = 0.98613090 (61) 1 FD c2 = [ (1 + 0.00046565) ] 178 02/07/2030 5417 0.08031288 179 02/08/2030 5448 0.07916215 180 02/09/2030 5479 0.07802791 FD c2 = 0.97200155 Se efectúa este proceso para cada cuota -Cálculo de la sumatoria de los factores por día de cada cuota: formula (7) TFD = [0.98613090 + + 0.07802791] TFD = 64.20215189 -Cálculo del monto de la cuota incluyendo seguro de desgravamen: formula (8) CUOTA = [ 90,000.00 64.20215189 ] CUOTA = 1,393.14 -Cálculo de la prima promedio del seguro para inmuebles financiados por Caja Trujillo: formula (11) SI prom= 5 479 180 12 (0.034% ) 110,000.00 SI prom = 37.43 -Cálculo del monto de la cuota final incluyendo seguro para inmuebles financiados por Caja Trujillo: formula (12). 6
CUOTAFINAL = 1,393.14 + 37.43 CUOTAFINAL = 1,430.57 -Cálculo del interés de la cuota N 1: formula (2) INTERES = [(1 + 0.00043622) (30) 1] 90,000.00 INTERES = 1,185.27 -Cálculo de la prima del seguro de desgravamen de la cuota N 1: formula (9) 0.09% 12 SEGDESG = ( ) 90,000.00 30 SEGDESG = 79.89 -Cálculo de la prima del seguro de todo riesgo para inmuebles financiados por Caja Trujillo: formula (10) 0.034% 12 SEGINM = ( ) 110,000.00 30 SEGINM = 36.89 -Cálculo del capital cuota de la cuota N 1: formula (13) CAPITALCUOTA = 1,430.57 1,185.27 79.89 36.89 CAPITALCUOTA = 128.52 -Saldo capital luego de pagar cuota N 1: formula (14) SCAPITAL = (90,000.00 128.52) SCAPITAL = 89,871.48 Se repite el proceso para el cálculo de interés, de prima del seguro de desgravamen, de la prima del seguro de inmueble, capital cuota y saldo capital para las demás cuotas. Las cuotas se establecerían tal como se detallan a continuación: 7
Fecha de Vencimiento Total Capital Interes Seguro Desgravamen Seguro Inmueble Saldo Capital 1 02/10/2015 1,430.57 128.52 1,185.27 79.89 36.89 89,871.48 2 02/11/2015 1,430.57 86.72 1,223.29 82.44 38.12 89,784.76 3 02/12/2015 1,430.57 131.55 1,182.43 79.70 36.89 89,653.21 178 02/07/2030 1,430.57 1,345.57 46.22 3.12 35.66 2,285.99 179 02/08/2030 1,430.57 1,359.23 31.12 2.10 38.12 926.76 180 02/09/2030 978.34 926.76 12.61 0.85 38.12 0.00 La cuota establecida de S/.1,430.57 es solo una cuota de referencia pues debido al uso de decimales, operaciones exponenciales y divisiones fraccionarias se generaran diferencias por defecto o por exceso en la última cuota por lo que será necesario un ajuste. El sistema mediante una serie de iteraciones calcula lo que se debe amortizar para llegar a una cuota constante, y es finalmente esa cuota la que se cobra. El cronograma de pagos se establece tal como se detalla a continuación: Fecha de Vencimiento Total Cronograma Final Capital Interes Seguro Desgravamen Seguro Inmueble Saldo Capital D 02/09/2015 90,000.00 1 02/10/2015 1,430.05 128.00 1,185.27 79.89 36.89 89,872.00 2 02/11/2015 1,430.05 86.19 1,223.30 82.44 38.12 89,785.81 3 02/12/2015 1,430.05 131.02 1,182.44 79.70 36.89 89,654.79 4 02/01/2016 1,430.05 89.35 1,220.34 82.24 38.12 89,565.44 176 02/05/2030 1,430.05 1,299.65 87.61 5.90 36.89 5,352.45 177 03/06/2030 1,430.05 1,310.41 75.22 5.07 39.35 4,042.04 178 02/07/2030 1,430.05 1,339.47 51.45 3.47 35.66 2,702.57 179 02/08/2030 1,430.05 1,352.66 36.79 2.48 38.12 1,349.91 180 02/09/2030 1,407.64 1,349.91 18.37 1.24 38.12 0.00 * Final no incluye ITF 8
b).- En Caso de Incumplimiento: Cuando una cuota no es pagada en la fecha de vencimiento se cobra: Interés por Pago Diferido: interés compensatorio que se obtiene aplicando la tasa de interés compensatoria diaria cobre el capital e interés de la cuota(s) atrasada(s). Mora: penalidad resultante de aplicar la tasa moratoria diaria sobre el capital e interés de la cuota(s) atrasada(s). Asumimos que cliente no cumplió con pagar la cuota N 4, la tasa moratoria anual es 181.27% y se retrasó 15 días: Calculo de interés por pago diferido: formula (17) INTPAGDIF = ((1 + 0.00043622) (15) 1) (89.35 + 1,220.34) INTPAGDIF = 8.60 Calculo de la tasa moratoria diaria: formula (15) TMD = (1 + 181.27%) ( 1 360 ) 1 TMD = 0.00287675 Calculo de la mora por retraso de pago: formula (16) MORA = ((1 + 0.00287675) (15) 1) (89.35 + 1,220.34) MORA = 57.67 Calculo del monto de la cuota vencida: formula (18) CUOTAVENCIDA = 1,430.05 + 8.60 + 57.67 CUOTAVENCIDA = 1,496.32 9
c).-con Periodo de Gracia: Durante el periodo de gracia no se realiza ningún pago, pero el interés acumulado y el seguro de desgravamen correspondiente al periodo de gracia se pagaran en la primera cuota a pagar luego de finalizado periodo de gracia. Cliente desembolsa crédito de S/.90,000.00 el día 02/09/2015 el cual cancelara mediante 180 cuotas y solicita que sus fechas de pagos sea el día 02 de cada mes, además solicita 60 días como periodo de gracia. La TEA aplicada al crédito solicitado es 17.00% y la tasa mensual del seguro de desgravamen es 0.09% y la tasa mensual del seguro de todo riesgo para inmuebles financiados por Caja Trujillo es 0.034%. Valor de Inmueble: S/. 110,000.00. Calculo de tasa efectiva diaria: formula (1) TED = [ (1 + 17.00%) ( 1 360 ) 1] TED = 0.00043622 Calculo del porcentaje de la prima diaria del seguro de desgravamen: formula (3) SD d= (1 + 0.09% 12) ( 1 ) 1 SD d= 0.00002943 Calculo de tasa total de interés diario: formula (4) i td = 0.00037619 + 0.00001966 i td = 0.00046565 Calculo de días transcurridos entre fecha de pago de cada cuota y la fecha de desembolso: formula (5) 10
Fecha de Vencimiento DTcn D 02/09/2015 1 02/12/2015 91 2 02/01/2016 122 3 02/02/2016 153 DT c1 =02/12/2015 02/09/2015 DT c1 = 91 DT c2 =02/01/2016 02/09/2015 DT c2 = 122 176 02/07/2030 5417 177 02/08/2030 5448 178 02/09/2030 5479 179 02/10/2030 5509 180 02/11/2030 5540 Se efectúa este proceso para cada cuota * El periodo de gracia finaliza el día 01/11/2015 y como cliente había solicitado que sus fechas de pago sea el día 2 de cada mes, su primera cuota vence el día 02/11/2015. Calculo del factor por día de cada cuota: formula (6) Fecha de Vencimiento DTcn FDcn D 02/09/2015 1 02/12/2015 91 0.95852076 2 02/01/2016 122 0.94478700 3 02/02/2016 153 0.93125003 176 02/07/2030 5417 0.08031288 177 02/08/2030 5448 0.07916215 178 02/09/2030 5479 0.07802791 179 02/10/2030 5509 0.07694573 180 02/11/2030 5540 0.07584325 (91) 1 FD c1 = [ (1 + 0.00046565) ] FD c1 = 0.95852076 (122) 1 FD c2 = [ (1 + 0.00046565) ] FD c2 = 0.94478700 Se efectúa este proceso para cada cuota Calculo de la sumatoria de los factores por día de cada cuota: formula (7) TFD = [0.95852076 + + 0.07584325] TFD = 62.79680843 11
-Cálculo del monto de la cuota incluyendo seguro de desgravamen: formula (8) CUOTA = [ 90,000.00 62.79680843 ] CUOTA = 1,433.19 -Cálculo de la prima promedio del seguro para inmuebles financiados por Caja Trujillo: formula (11) SI prom= 5540 180 12 (0.034% ) 110,000.00 SI prom = 37.84 -Cálculo del monto de la cuota final incluyendo seguro para inmuebles financiados por Caja Trujillo: formula (12) CUOTAFINAL = 1,433.19 + 37.84 CUOTAFINAL = 1,471.03 -Cálculo del interés de la cuota N 1: formula (2) INTERES = [(1 + 0.00043622) (91) 1] 90,000.00 INTERES = 3,643.66 -Cálculo de la prima del seguro de desgravamen de la cuota N 1: formula (9) 0.09% 12 SEGDESG = ( ) 90,000.00 91 SEGDESG = 242.33 -Cálculo de la prima del seguro para inmuebles financiados por Caja Trujillo: formula (10) 0.034% 12 SEGINM = ( ) 110,000.00 91 SEGINM = 111.89 -En este caso el interés de la cuota asciende a S/.3,643.66, siendo mayor a la cuota final asignada de S/.1,471.03 por lo que en la cuota N 1 no se amortizar monto a capital. En la cuota N 1 se cancelara de interés la cantidad de S/.1,116.82 (1,471.04 243.33 111.89 = 1,116.82) quedando pendiente el monto de S/.2,526.84 por concepto de interés., los cuales serán cancelados con el pago de la cuota N 2. Este proceso se repetirá hasta cancelar intereses pendientes de periodos anteriores. Cabe indicar que los intereses 12
pendientes se sumaran al saldo capital pendiente para efectos del cálculo de los intereses correspondientes de la siguiente cuota. El cronograma de pagos se establecería tal como se detallan a continuación: Capital Seguro Seguro Saldo Total Interes Desgravamen Inmueble Capital 1 1,471.04 0.00 1,116.82 242.33 111.89 90,000.00 2 1,471.04 0.00 1,350.37 82.55 38.12 90,000.00 3 1,471.04 0.00 1,350.37 82.55 38.12 90,000.00 4 1,471.04 0.00 1,358.15 77.23 35.66 90,000.00 176 1,471.04 1,345.13 84.55 5.70 35.66 5,297.81 177 1,471.04 1,355.95 72.11 4.86 38.12 3,941.86 178 1,471.04 1,375.65 53.65 3.62 38.12 2,566.21 179 1,471.04 1,398.07 33.80 2.28 36.89 1,168.14 180 1,223.23 1,168.14 15.90 1.07 38.12 0.00 Debido al uso de decimales, operaciones exponenciales y divisiones fraccionarias se generaran diferencias por defecto o por exceso en la última cuota por lo que será necesario un ajuste. El sistema mediante una serie de iteraciones calcula lo que se debe amortizar para llegar a una cuota constante, y es finalmente esa cuota la que se cobra. El cronograma de pagos se establece tal como se detalla a continuación: Cronograma Final Capital Seguro Seguro Saldo Total Interes Desgravamen Inmueble Capital 1 1,470.74 0.00 1,116.52 242.33 111.89 90,000.00 2 1,470.74 0.00 1,350.07 82.55 38.12 90,000.00 3 1,470.74 0.00 1,350.07 82.55 38.12 90,000.00 4 1,470.74 0.00 1,357.85 77.23 35.66 90,000.00 176 1,470.74 1,341.72 87.46 5.90 35.66 5,530.16 177 1,470.74 1,352.28 75.27 5.07 38.12 4,177.88 178 1,470.74 1,371.92 56.87 3.83 38.12 2,805.96 179 1,470.74 1,394.41 36.95 2.49 36.89 1,411.55 180 1,470.17 1,411.55 19.21 1.29 38.12 0.00 *Total no incluye ITF 13
Notas Importantes: 1. Las tasas, utilizadas en los ejemplos son referenciales, para mejor detalle y consulta de otras tarifas, consultar tarifario disponible en nuestra red de agencias y en nuestra página web www.cajatrujillo.com.pe. 2. Esta información se proporciona de acuerdo a lo estipulado en la Ley Nº 28587 y el Reglamento de Transparencia de Información y Disposiciones Aplicables a la Contratación con Usuarios del Sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS Nº 8181-2012. 3. Operación afecta al ITF (0.005%). 14