CONCLUSIONES FORO 12 CONTRATO DE ARRENDAMIENTO 1. Señale las diferencias que ha podido establecer entre los contratos de mutuo, comodato, arrendamiento, constitución de uso y constitución de habitación. ELEMENTOS ESENCIALES PROPIOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Para establecer las diferencias entre cada uno de los contratos mencionados, se hace necesario determinar previamente cuáles son los elementos esenciales propios del contrato de arrendamiento, aquellos que permiten encuadrar el acuerdo de voluntades al tipo legal regulado en el artículo 1880 del Código Civil. El arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo, a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado. 1 Siendo entonces sus elementos esenciales propios: a) La transferencia del uso o goce: El contrato es de los que se perfeccionan por el consentimiento por lo que la transferencia del uso se verifica con el perfeccionamiento pero la entrega de la cosa puede no ser simultánea ni coetáneas al perfeccionamiento. Al perfeccionarse el contrato surge para el arrendador la obligación de dar en forma inmediata el uso o goce de la cosa; no obstante la entrega de la cosa se puede diferir, sujetar a plazo y a condición. Si el arrendador incumple con esta obligación el contrato se debe resolver. Al respecto, dispone el artículo 1897 que la entrega debe hacerse inmediatamente si no se fija plazo; pero si el arrendatario debe pagar la renta anticipadamente o prestar garantía, mientras no cumpla estas obligaciones, no estará obligado el arrendador a entregar la cosa.
b) El plazo o cierto tiempo: el uso o goce no puede ser indefinido o vitalicio como sí lo puede ser en otros contratos en los que se constituyen derechos reales de uso o de habitación. El uso o goce en el arrendamiento se transfiere para plazo determinado. El plazo del arrendamiento será fijado por las partes, teniendo el arrendatario derecho de tanteo para la renovación del contrato por un nuevo plazo, siempre que haya cumplido voluntariamente todas las obligaciones que contrajo en favor del arrendador. Vencido el plazo del arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendador no la reclama y, en cambio, recibe la renta del periodo siguiente sin hacer reserva alguna, se entenderá prorrogado el contrato en las mismas condiciones, pero por plazo indeterminado. La prórroga del contrato por voluntad expresa o tácita de las partes, extingue las fianzas y seguridades que un tercero haya prestado para garantizarlo, salvo que el fiador se obligue expresamente. Esta norma es coherente con lo que establece el artículo Art. 2111 en cuanto a la fianza: la cláusula de que el plazo de la obligación principal se prorroga a voluntad de ambas partes sin necesidad de nueva escritura o documento, no prorroga la fianza, salvo que el fiador haga constar expresamente la aceptación de la cláusula de la prórroga y la duración de esta, la cual podrá concederse al constituirse la fianza. Debe tomarse en cuenta que la cláusula respecto a la fijación del plazo del uso debe ser clara, no obstante, la ley establece una regla especial de interpretación del contrato de arrendamiento en este aspecto del plazo diciendo que las cláusulas del contrato que sean oscuras o dudosas sobre la duración del arrendamiento, se interpretarán a favor del arrendatario que no haya sido moroso en el pago de la renta. c) Precio determinado: A cambio de usar y gozar la cosa, el arrendatario debe pagar un precio determinado que se denomina renta y debe consistir en dinero o en cualquier otra cosa equivalente con tal de que sea cierta y determinada. 2
El arrendatario está obligado a pagar la renta desde el día en que reciba la cosa, en los plazos, forma y lugar convenidos. A falta de convenio, la renta se pagará vencida, a la presentación del recibo firmado por el arrendador o su representante legal. Art. 1903. El convenio que se ha acostumbrado en la práctica es el de el pago anticipado de la renta dentro de los cinco primeros días de cada mes, pacto que según el artículo 1903 es permitido; igualmente si se pacta que el pago se haga por trimestres o anualidades. Si el contrato se rescinde o se declara terminado antes de vencerse el plazo, o si la cosa se devuelve después de vencido el contrato, la renta correrá hasta el día en que efectivamente sea devuelta. Art. 1904. Al ejecutarse la sentencia del juicio sumario de cobro de rentas atrasadas y llegado el momento de practicar la liquidación de costas, se debe incluir el monto de las rentas que se han producido durante todo el trámite del juicio hasta la cosa sea efectivamente devuelta. No es válida la estipulación de que el arrendatario pagará la totalidad de las rentas por devolución de la cosa antes del vencimiento del plazo, salvo lo dispuesto en el artículo 1888. Art. 1905. Si el arrendatario se ve impedido, sin culpa suya, del uso total o parcial de la cosa arrendada, no está obligado a pagar la renta en el primer caso, y tiene derecho, en el segundo, a una rebaja proporcional que, a falta de acuerdo, fijará el juez. En ambos casos, si el impedimento dura más de dos meses, el arrendatario podrá pedir la rescisión del contrato. Art. 1906. d) Cosa, que comprende todos los bienes no fungibles, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar y los derechos estrictamente personales. Nótese que no son objeto del contrato de arrendamiento los derechos de posesión sobre inmuebles ni los derechos hereditarios. Para dar en arrendamiento se requiere la calidad de propietario y los derechos de posesión suponen que no se ha adquirido la propiedad del bien, que se está en camino de adquirirla si el titular reúne los requisitos para la usucapión. Refuerza la anterior afirmación lo dispuesto en los artículos 1898 y 1899, el arrendador que de buena fe da en arrendamiento cosa ajena, se libra de responsabilidad si presenta otra de iguales o mejores condiciones al arrendatario, aunque no la acepte. Norma que no se aplica al usufructuario 3
pues por la naturaleza de su derecho puede gozar por sí mismo o transferirlo a un tercero. Si el arrendatario sabía que la cosa era ajena y no se cuidó de asegurarse de la facultad del arrendador para celebrar el contrato, no tendrá derecho a ninguna indemnización por la falta de entrega o la privación de la cosa. Como ya se explicó, el arrendador puede diferir la entrega de la cosa o fijar plazo para su entrega por lo que, si la cosa se destruye antes de la entrega en su totalidad o de modo que quede inútil para el propósito del arrendamiento, sin culpa del arrendador, no tendrá obligación de indemnizar al arrendatario, pero devolverá la renta si se hubiere anticipado. Ninguna de las partes puede mudar la forma de la cosa arrendada sin consentimiento de la otra. La violación de este precepto da derecho al perjudicado para exigir que la cosa se reponga al estado que guardaba anteriormente, o a que se rescinda el contrato si la modificación fue de tal importancia que la haga desmerecer para el objeto del arrendamiento. Art. 1893. Si el arrendatario abandonare la cosa arrendada, el contrato se tendrá por resuelto y el arrendador tendrá derecho a que se le entregue judicialmente. Art. 1895. En el supuesto de que el arrendatario abandone la cosa, el arrendador no puede entrar a tomar posesión de ella; necesariamente debe solicitar al juez su entrega mediante el procedimiento del juicio sumario. Se estima que el procedimiento sumario para el solo efecto de que se le entregue judicialmente la cosa al arrendador es demasiado engorroso, ya que en la práctica el trámite de este tipo de juicio se ha vuelto tan tardío como el de un juicio ordinario. Por lo que debería reformarse la norma y establecer un procedimiento más ágil como el juicio oral en el que una vez solicitada la entrega el juez pudiera, en el mismo acto en que le da trámite a la demanda, disponer del reconocimiento judicial para constatar que efectivamente se encuentra abandonada la cosa, concediéndole en ese mismo acto audiencia al arrendatario bajo apercibimiento de que si dejare de comparecer sin justa causa se procederá a la entrega de la cosa en su rebeldía. Constatado el estado de abandono, el juez pudiera decretar en el mismo acto y mediante auto la entrega del inmueble. Así, se cumpliría con el principio de debido proceso, derecho de defensa, respeto a la propiedad privada y de aplicación de justicia pronta y cumplida. Pues en la práctica, ante lo tardado y 4
engorroso del procedimiento sumario, el arrendador opta por darse por entregado de la cosa corriéndose el riesgo de ser procesado por allanamiento, coacción o de haberse apoderado indebidamente de cosas del arrendatario por carecer de orden judicial que le permita ingresar al inmueble o tomar la cosa. DIFERENCIAS MUTUO Traslativo de consumo, oneroso. Real. Objeto: cosas fungibles o dinero, intereses. Se inscribe la hipoteca que garantiza su cumplimiento. COMODATO Traslativo de uso, gratuito, real, intuito personae Objeto: cosas no fungibles o semoviente. Fin, plazo ARRENDAMIENTO Traslativo de uso o goce, bilateral, oneroso, consensual. Objeto: todos los bienes no fungibles, renta. Plazo Se inscribe en el RGP en casos del num 6 art. 1125 c.c. 5 USO Derecho real de mero goce, se constituye por contrato o acto de última voluntad; gratuito e inalienable. El uso de la cosa, de cualquier clase, se limita a lo que baste a las necesidades del usuario y su familia*. Se inscribe en el RGP HABITACIÓN Derecho real de mero goce, se constituye por contrato o acto de último voluntad, gratuito e inalienable. Su objeto es exclusivo de bienes inmuebles destinados a vivienda y se limita a lo que baste a las necesidades del usuario y su familia*. Se inscribe en el RGP ELEMENTO FORMAL Los contratos que deben inscribirse en el RGP deben constar en escritura pública. Art. 1576 y 1125 c.c. Para el comodato hay libertad de forma. 1574 c.c. y 5 Ley para el reconocimiento de las comunicaciones y firmas electrónicas.
En virtud de que el Código Civil en este caso no establece qué debe entenderse por familia y como la analogía sí está permitida en derecho civil para interpretar sus normas, se estima que por familia del usuario o habitacionista debe entenderse que se comprende su cónyuge o conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que dependan de él económicamente por aplicación analógica del numeral segundo del artículo 1930 del Código Civil. 2. Indique los elementos personales, naturales y accidentales del contrato de arrendamiento. ELEMENTOS PERSONALES: ARRENDADOR: propietario que traslada el uso o goce de una cosa a cambio de pago de la renta. Nótese que la denominación correcta de este elemento, según la ley, es arrendador y no arrendante. Ver art. 1894, 1895, 1897 c.c. REGLAS DE CAPACIDAD PARA EL ARRENDADOR: 6 Puede dar bienes en arrendamiento el propietario que tenga capacidad para contratar, así como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. Art. 1881 Tiene facultad para dar en arrendamiento según el pacto, el usufructuario, pues a éste le corresponden los frutos de la cosa y en un inmueble el usufructuario solo puede hacer suyos los frutos dando en arrendamiento la cosa. El marido necesita del consentimiento de su cónyuge para dar en arrendamiento los bienes comunes del patrimonio conyugal por un plazo mayor de tres años o con anticipo de la renta por más de un año. Art. 1882. El copropietario de cosa indivisa no puede darla en arrendamiento sin el consentimiento de sus condueños. Art. 1883. ARRENDATARIO: persona que recibe el uso y se compromete a pagar la renta.
REGLAS DE CAPACIDAD PARA EL ARRENDATARIO: No pueden tomar en arrendamiento: 1o. Los administradores de bienes ajenos, los bienes que estén a su cargo; 2o. El mandatario los bienes del mandante, a no ser con el consentimiento expreso de éste; y 3o. Los funcionarios y empleados públicos, los bienes que son objeto de los asuntos en que intervienen por razón de su cargo. Art. 1884. Dado que las normas contenidas en el artículo 1884 del Código Civil, son normas prohibitivas expresas y como no contemplan un efecto distinto para el caso de contravención, excepto el supuesto contenido en el numeral segundo, la infracción a las mismas acarrea nulidad de pleno derecho del contrato de arrendamiento por ausencia del requisito esencial de capacidad, artículo 1301 Código Civil. Cuando una misma cosa se hubiere arrendado a dos o más personas, tendrá la preferencia el primer contratante, y si los contratos fueren de la misma fecha, en que tenga la cosa en su poder; pero, si el arrendamiento debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, la preferencia corresponderá al que primero haya inscrito su derecho. Art. 1885. 7 ELEMENTOS NATURALES: El subarrendamiento es elemento natural del contrato de arrendamiento. Si las partes, especialmente, el arrendador no quiere que el arrendatario pueda dar en subarrendamiento, debe limitarlo; si nada dice al respecto el arrendatario podrá siempre durante la vigencia del contrato, subarrendar. Art. 1890 El saneamiento también es elemento natural del contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 1543 del Código Civil por ser contrato oneroso traslativo de uso o de goce. Coherente con lo regulado en el artículo 1543 es la norma contenida en el artículo 1901, el arrendador está obligado: 1o. A poner en conocimiento del arrendatario, en el acto de celebrarse el contrato, los vicios ocultos de la cosa y las limitaciones
y gravámenes que puedan perjudicarle. Si tal fuere el caso, el arrendador está obligado a hacer esta declaración pero porque se lo impone el artículo 1901 y no el artículo 30 del Código de Notariado. Por lo que tal declaración, si fuere el caso, debe ir contenida en el contrato aunque conste en documento privado. ELEMENTOS ACCIDENTALES: La condición a que se puede sujetar la entrega de la cosa, el pago de la renta y el uso o goce de la cosa, constituye elemento accidental. Recuérdese que por ser contrato bilateral, en el arrendamiento siempre hay una condición resolutoria implícita que conlleva la resolución del contrato cuando una de las partes incumple la obligación en lo que le concierne. Art. 1535 c.c. Se estima que también es accidental el plazo para la entrega de la cosa por parte del arrendador; pues el plazo para usar o gozar de la cosa es esencial al contrato de arrendamiento. 8 3. Cuáles son las modalidades del contrato de arrendamiento por el objeto y los requisitos que el notario debe tomar en cuenta para faccionar una escritura de contrato de arrendamiento en cada modalidad. ARRENDAMIENTO DE CASAS Y LOCALES COMERCIALES La casa que se da en arrendamiento debe reunir condiciones de higiene y salubridad que exige el código respectivo. El propietario o arrendador deberá presentar la tarjeta de habitabilidad del inmueble, expedida por el funcionario competente, para que el contrato pueda otorgarse. Si se da en arrendamiento una casa amueblada, deberán especificarse los muebles en el contrato y se entenderá que el arrendamiento de estos es por el mismo tiempo que el del edificio, a no ser que haya convenio en contrario. Art. 1934.
Salvo estipulación expresa, es a cargo del arrendatario el consumo de la energía eléctrica y servicio telefónico, así como el agua que exceda de la que corresponde al inmueble o la cantidad determinada en el contrato. Art. 1935. En la actualidad y debido al avance de la tecnología, también se le impone al arrendatario el pago del servicio de Internet y televisión por cable. El arrendador podrá dar por terminado el arrendamiento en los casos generales establecidos en el artículo 1930 y en los especiales siguientes: 1o. Cuando el arrendatario no esté solvente con el pago de la renta y adeude por lo menos dos meses vencidos; 2o. Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla él y su familia, siempre que compruebe esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa o conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que dependan de él económicamente; 3o. Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de habitabilidad o de seguridad, o vaya a construirse nueva edificación; 4o. Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario, o de sus familiares o dependientes, que no sean producidos por el uso normal del inmueble; 5o. Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalación de sus dependencias, oficinas o servicios; y 6o. Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o cualquiera otra actividad lícita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas para tal fin. Ocurrido cualquiera de los casos anteriores, se procederá de acuerdo con lo que establecen las leyes respectivas, es decir, se debe iniciar el juicio sumario de desocupación o cobro de rentas atrasadas, según el caso. Art. 1940. 9 TÁCITA RECONDUCCIÓN EN LOCALES COMERCIALES El artículo 1887 contempla la prórroga tácita del contrato de arrendamiento o tácita reconducción en estos términos: Vencido el plazo del arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendador no la reclama y, en cambio, recibe la renta del periodo siguiente sin hacer reserva alguna, se entenderá prorrogado el contrato en las mismas condiciones, pero por plazo indeterminado.
Se estima que el contrato de arrendamiento es de naturaleza mercantil cuando una de las partes es un comerciante (Art. 5 Código de Comercio de Guatemala) por lo que le son aplicables las disposiciones especiales y características propias de los contratos mercantiles contenidas en el Código de Comercio de Guatemala como la prórroga expresa de los contratos regulada el artículo 676: En las obligaciones y contratos mercantiles, toda prórroga debe ser expresa. Por ser posterior al artículo 1887 del Código Civil, a este en particular y por regular con especialidad las obligaciones mercantiles, la norma contenida en el artículo 676 del Código de Comercio de Guatemala deroga para su aplicación a los contratos mercantiles de arrendamiento de locales comerciales, el artículo 1887 del Código Civil por lo que para este tipo de contratos no opera la tácita reconducción del contrato de arrendamiento. 10