Valuación de activos fijos

Valuación de activos fijos Simplificamos lo complejo para identificar el valor de su negocio KPMG en México

2 Valuación de activos tangibles

Contenido Cuál es el valor de los activos de su empresa? Conocer a fondo para tomar mejores decisiones Los beneficios de un avalúo profesional Conclusiones Nuestros servicios

4 Valuación de activos tangibles Cuál es el valor de los activos de su empresa?

Valuación de activos tangibles 5 Cada vez más empresas requieren servicios integrales para identificar y conocer el verdadero valor de sus activos tangibles o fijos. Es una exigencia para respaldar informes financieros, contables, fiscales y de seguros, así como para la toma de decisiones en caso de actualización tecnológica, compra, venta y fusión de negocios. Ponerles precio a estos bienes, desde inmuebles hasta maquinaria y equipo, requiere de conocer el estado de la industria en la que se desempeña la compañía y los mercados. Es muy común que no se tenga precisión sobre el valor de mercado de los activos de un negocio, ya sean los intangibles (marcas, patentes, clientela y sistemas informáticos), o los tangibles (inmuebles, mobiliario, vehículos, maquinaria y equipo). Es posible que se tenga un valor aproximado basado en las inversiones, los precios de los componentes nuevos, anuncios publicitarios o resultados de subastas, pero poner un precio justo y actualizado implica otros elementos necesarios para determinar ofertas de compra, cotizar seguros o hacer informes financieros. Valuar los activos intangibles implica técnicas y procedimientos estandarizados. Sin embargo, los activos fijos, conocidos coloquialmente como los fierros de la compañía, son un tema complejo. Cuánto vale una planta industrial con su terreno y equipo, cerca de una vía de ferrocarril o un libramiento? Qué vida útil tiene antes de alcanzar su obsolescencia? Las máquinas cuentan mejor como piezas sueltas o integradas como línea productiva? Sería más económico liquidarlas y sustituirlas por otras más modernas? Estas no son preguntas fáciles de responder, porque, incluso, hay ocasiones en que la empresa carece de un registro de activos o inventario que permita hacer una estimación. La actualización de los valores de activos tangibles por índices de precios y tasas de depreciación, no siempre refleja la razonabilidad de valor de estos, por lo que es necesario un avalúo que ayude a simplificar lo complejo y permita conocer el valor real del activo tangible. Valuar los activos intangibles requiere de técnicas y procedimientos estandarizados. Sin embargo, los activos fijos, conocidos coloquialmente como los fierros de la compañía, son un tema complejo

6 Valuación de activos tangibles Conocer a fondo para tomar mejores decisiones El avalúo profesional de activos tangibles no es, como podría creerse, una especie de inventario con precios estimativos, sino un ejercicio de alto nivel que, de acuerdo con las necesidades y alcances del proyecto, puede tener un elevado grado de sofisticación y detalle. Estos avalúos consideran lo que indica el mercado a través de un trabajo de investigación en el que se utilizan técnicas y procedimientos aceptados en la industria, válidos para los fines de una auditoría o due diligence. Por definición, un avalúo conocido en inglés como Fair Market Value (FMV) es el precio más probable estimado que podría tener un activo en un mercado abierto para, si así fuera el caso, venderlo en un plazo razonable. Categorías de activos tangibles En cada proceso de valuación, se deben considerar los principales elementos de los activos tangibles, lo que permite emitir un reporte de avalúo con el detalle necesario para cada categoría. En general existen cuatro categorías de activos tangibles que se enumeran a continuación: Propiedad personal Maquinaria y equipo Inmuebles Bienes agropecuarios Enfoques de valuación La situación de cada negocio debe analizarse individualmente para determinar el valor de sus bienes para, de esta manera, aplicar los enfoques que mejor se adapten a cada necesidad. Enfoque de ingresos Determinación de valor de los activos tangibles, a través de la estimación de las principales variables relativas a la renta de estos. Enfoque de mercado Determinación de valor de los activos tangibles mediante la comparación de ventas de mercado recientes u ofertas de activos equiparables. Enfoque de costos Determinación de valor de los activos tangibles con base en su vida útil remanente, estado de conservación y grado de obsolescencia. Los avalúos profesionales consideran lo que indica el mercado a través de un trabajo de investigación en el que se utilizan técnicas y procedimientos aceptados en la industria, válidos para los fines de una auditoría o due diligence

Valuación de activos tangibles 7 PROPIEDAD PERSONAL Mobiliario de lujo Obras de arte INMUEBLES MAQUINARIA Y EQUIPO Maquinaria y equipo industrial Embarcaciones y aeronaves Maquinaria y equipo especializado para la industria automotriz, alimenticia, de bebidas, farmacéutica, petroquímica, energética, textil, vidrio, metal, papel, construcción y entretenimiento, entre otras Vehículos de pasajeros, transporte y carga Equipo de oficina Equipo de telecomunicaciones Equipo de cómputo Equipo médico y laboratorio Mobiliario y de equipo comercial para restaurantes, cafeterías, farmacias y tiendas, entre otros ACTIVOS TANGIBLES CUATRO CATEGORÍAS GENERALES Terrenos Plantas industriales Oficinas Hoteles Desarrollos turísticos Centros comerciales Hospitales y centros de salud Construcciones especializadas BIENES AGROPECUARIOS Terrenos rústicos Agostaderos Agrícola de riego y temporal Invernaderos, viveros y floricultura Cultivos de granos, semillas, hortalizas y frutales, entre otros Explotación de bovinos, porcinos, aves, ovinos y caprinos, entre otros

8 Valuación de activos tangibles Los beneficios de un avalúo profesional

Valuación de activos tangibles 9 Los servicios de avalúos contribuyen a generar información y directrices en diversas empresas. Por ejemplo, ayudan a identificar beneficios fiscales respecto de la maquinaria y equipo, o bien, confirman que los datos son compatibles con las normas internacionales de valuación, y son respaldados por la operación de los órganos administrativos o de gobierno. De este modo, se determina de manera nítida el valor de los activos ante autoridades de comercio exterior, en relación con la radicación de maquinaria introducida al país bajo el régimen de importaciones temporales (para el caso de las maquiladoras), con el propósito de que los impuestos aduaneros sean calculados a partir del valor actual, no del valor original. Adicionalmente, un avalúo permite identificar cada activo, su estado de conservación o vida útil remanente. De hecho, en numerosas ocasiones, un avalúo permite orientar acerca de los precios de venta de plantas industriales, otorgando importantes elementos de negociación. Conocer el valor de los activos fijos como automóviles y vehículos de carga y transporte es importante para evitar abusos cuando se venden o liquidan durante procesos periódicos de reposición. También cuando se liquidan propiedades inmuebles, operaciones en las cuales existe el riesgo de que personas interesadas, dentro o fuera de la empresa, ofrezcan o acepten valores más bajos en perjuicio del negocio. Igualmente, es útil determinar el precio justo de saldos, materias primas o excedentes de inventario, cuyo valor no siempre es tomado en cuenta y que corren el riesgo de ser malbaratados. Conocer el precio real de edificios, maquinaria, procesos, flotillas y equipo industrial es muy importante cuando existe la posibilidad de venderlos, para evaluar un gasto mayor en mantenimiento y para otras actividades comerciales y administrativas

10 Valuación de activos tangibles Historia de éxito Una firma especializada participó en la valuación de los activos fijos de una empresa. Paralelamente, su área de valuadores específica calculó el valor del negocio considerando sus intangibles, como marcas, patentes y derechos de autor sobre determinados productos y eslogans, bases de datos de clientes, prácticas comerciales y manuales de procedimientos de uso exclusivo. El cliente era un empresario mediano que había recibido ofertas de algunos fondos de inversión para adquirir una parte del negocio, con opción al 100%. El interés de los posibles socios estaba puesto en el crédito mercantil en inglés, goodwill y la posibilidad de explotar de manera masiva sus fortalezas, los procesos de innovación y el talento humano. Antes de que se involucrara la firma valuadora no se había puesto mucho énfasis en el valor de los activos fijos, incluyendo inmuebles, maquinaria e inventario de materias primas. En la práctica, podría haberse aceptado una transacción sobre los intangibles y alguna parte mínima de los procesos industriales, dejando al empresario la opción de liquidar los activos fijos por su cuenta, según su conveniencia. Como parte del due diligence de los valuadores, se realizó un levantamiento de estos activos fijos y el cliente se llevó una considerable sorpresa al contar con una valuación de mercado que superaba en mucho sus cálculos previos, y que contrastaba con el valor negociado. Los inmuebles, algunos de ellos subvaluados en estudios anteriores, habían alcanzado una importante plusvalía. El avalúo profesional permitió mejorar el balance y aumentar el precio para el vendedor. A la luz de la nueva información se planteó la posibilidad de que el nuevo socio no solo aumentara la oferta, sino que cancelara otras inversiones en maquinaria y trasladara parte de sus operaciones industriales a las instalaciones del cliente, que se encontraban mejor ubicadas. En definitiva, los activos fijos conservaron su valor, se mantuvieron dentro de la operación, y el empresario conservó la integridad de las propiedades para obtener un mejor precio por la participación accionaria. En definitiva, los activos fijos conservaron su valor, se mantuvieron dentro de la operación, y el empresario conservó la integridad de las propiedades para obtener un mejor precio por la participación accionaria.

ACTIVOS FIJOS: VALOR DE MERCADO Tomar buenas decisiones financieras, contables, fiscales y de seguros implica identificar y conocer el valor de mercado de los activos fijos de una empresa mediante servicios integrados de avalúo, ofrecidos por profesionales que conozcan la industria y los mercados. DECISIONES BIEN INFORMADAS»Conocer el precio de mercado resulta determinante»entender que la actualización del valor afecta las finanzas, seguros y mantenimiento»contratar valuadores certificados para determinar los importes vigentes PRECIO JUSTO Y RAZONABLE»Un avalúo es la herramienta ideal para estimar el precio más probable de un activo tangible en el mercado abierto, calculado en una investigación mediante técnicas aceptadas en la industria y válidas ante una auditoría Valuación de activos tangibles CARACTERÍSTICAS DEL AVALÚO DE ACTIVOS FIJOS»Dictamen técnico que indica el precio del bien»determina el valor medio analizando el mercado según alcances del cliente»recurre a fuentes públicas, privadas y especialistas internacionales»identifica activos con información del cliente»aplica métodos de valuación probados»considera posibles variaciones en la duración del estudio»investiga lo que desea saber el cliente»toma en cuenta el uso que tendrán los resultados VENTAJAS DEL AVALÚO PROFESIONAL»Conclusiones emitidas por expertos neutrales»da certeza al cliente y a terceros interesados»establece valor fidedigno fundado en datos verificables INFORME DE VALUACIÓN»Documento que contiene y explica todo el procedimiento»incluye informe ejecutivo para el usuario final»incorpora bases de datos, metodología y anexos»resume argumentos que fundamentan la valuación de los activos VERIFICACIÓN DE RESULTADOS»Confirma o corrige valuaciones»emite documento explicativo»comprueba que se cumpla con normas locales e internacionales 11 ESPECIALIZACIÓN» Hacer conciencia de que se necesitarán especialistas diferentes para cada categoría en particular como: inmuebles, maquinaria industrial, vehículos, equipos de oficina, médicos, obras de arte, entre otros BENEFICIOS DEL AVALÚO»Genera información y directrices de operación»respalda operación ante órganos administrativos y de gobierno»identifica activos, estado de conservación y vida útil»sugiere precios de venta y otorga elementos para negociar»evita pérdidas en liquidaciones y ajustes de inventario Valuar los activos físicos es un requisito importante para la toma de desiciones ya que permite conocer su valor en el mercado. Un buen avalúo es exhaustivo y debe ser realizado por un profesional certificado y con experiencia, quien entrega un reporte convincente que permite cumplir con reglas financieras, requisitos de aseguradoras y expectativas de compradores potenciales.

12 Valuación de activos tangibles Conclusiones

Valuación de activos tangibles 13 El avalúo es un documento que incluye un informe ejecutivo para el usuario, bases de datos, procedimientos, metodología y anexos, y los argumentos que fundamentan la valuación La valuación de los activos tangibles de las empresas edificios, maquinaria y equipo, vehículos, mobiliario y otras propiedades, es un requisito para tomar importantes decisiones como contratar seguros, incorporar fondos privados o socios, incluso para poner en venta las instalaciones, en conjunto o de manera individual. Pocas empresas conocen el valor de mercado de estos bienes, que no solo depende de su antigüedad y estado de conservación, sino también de la posibilidad de sustituirse por otros más modernos, eficientes o productivos. Hacer un avalúo es un ejercicio que debe ser realizado de manera prolija y exhaustiva por profesionales con experiencia en la materia, que conozcan las diferentes industrias y puedan consultar fuentes públicas y privadas en el país donde se ubica el cliente a quien se brinda el servicio. Los valuadores certificados son los que tienen la experiencia y las herramientas para definir el valor de los activos fijos y entregar un reporte convincente, que lo mismo permita cumplir con las reglas de información financiera, con los requisitos de las aseguradoras y con las expectativas de los posibles compradores.

14 Valuación de activos tangibles Nuestros servicios

Valuación de activos tangibles 15 Los profesionales de KPMG contamos con amplia experiencia en valuación de activos tangibles y certificaciones en México y en el extranjero, que nos permite tener un mejor proceso metodológico para establecer los valores de cada activo, considerando procedimientos y estándares que otorgan transparencia en la determinación de valores. Estamos listos para ayudarlo a simplificar lo complejo en: Compra, venta y arrendamiento de activos tangibles Normas contables: incluyendo la valuación de los activos en diversos requerimientos, ya sea de análisis de deterioro (NIF C-15), de asignación de precio de compra (NIF B-7), en la determinación de valores residuales y componentes de sus activos (NIF C-6), o en la instauración y convergencia hacia Normas Internacionales de Información Financiera (Fair Value- IFRS) Fusiones y adquisiciones: asignación del precio de compra de los activos (Price Purchase Allocation) Seguros y fianzas: determinación de valores asegurables para el pago de primas de seguro, así como valores para afianzadoras Comercio exterior: valuación de activos para respaldar su valor en operaciones de comercio exterior entre compañías Reestructuración de deuda y daciones de pago: valuación de activos para negociación de garantías y bienes sujetos a intercambio Liquidaciones, remates y desuso de activos: valuación de activos con la finalidad de disponer de estos El avalúo es un documento que incluye un informe ejecutivo para el usuario, bases de datos, procedimientos, metodología y anexos, y los argumentos que fundamentan la valuación

kpmg.com.mx 01 800 292 KPMG @KPMGMEXICO KPMGMX KPMG MÉXICO Contactos: Federico Hernández Socio, Corporate Finance +52 55 5246 8620 fhernandez @kpmg.com.mx Rubén Luengas Gerente Senior, Corporate Finance +52 55 5246 8627 rluengas@kpmg.com.mx La información aquí contenida es de naturaleza general y no tiene el propósito de abordar las circunstancias de ningún individuo o entidad en particular. Aunque procuramos proveer información correcta y oportuna, no puede haber garantía de que dicha información sea correcta en la fecha que se reciba o que continuará siendo correcta en el futuro. Nadie debe tomar medidas basado en dicha información sin la debida asesoría profesional después de un estudio detallado de la situación en particular. D.R. 2014 KPMG Cárdenas Dosal, S.C. la firma mexicana miembro de la red de firmas miembro de KPMG afiliadas a KPMG International Cooperative ( KPMG International ), una entidad suiza. Blvd. Manuel Ávila Camacho 176 P1, México, 11650. El nombre y logo de KPMG, así como cutting through complexity son marcas registradas o marcas de KPMG International Cooperative ( KPMG International ), una entidad suiza. Todos los derechos reservados.