TÍTULO IV. CONDICIONES GENERALES DE LOS USOS CAPÍTULO 4.1. DETERMINACIONES GENERALES Artículo 4.1.1. Definición y objeto (E) El presente Título tiene por objeto la clasificación de los usos en función de los diversos aspectos desde los que son susceptibles de ser diferenciados, así como la regulación particularizada de los mismos según el destino urbanístico de los suelos. El régimen de los usos contemplado en este Título alcanza, según la clasificación del suelo, a la totalidad de los terrenos que forman parte del término municipal. La asignación de los usos según el destino urbanístico de los terrenos se realiza: a) En el Suelo Urbano, con carácter pormenorizado para las diferentes Normas Zonales que lo integran, según las condiciones específicas contenidas en las presentes Normas, salvo en: - aquellas zonas cuya ordenación aparezca remitida a los instrumentos de planeamiento que a tal efecto se formulan, las Áreas de Planeamiento Remitido, APR, - aquellas zonas incluidas en los planeamientos incorporados, Áreas de Planeamiento Incorporado, API, - o, en los específicos que se resuelven integradamente en el Plan General, Áreas de Planeamiento Especifico, APE, en cuyo caso la asignación pormenorizada de los usos se contendrá en éstos. b) En el Suelo Urbanizable, con carácter global para las diferentes zonas que se establezcan, concretándose su pormenorización en los planes parciales que para su desarrollo se formulen. c) En el Suelo No Urbanizable, el Plan General establece el régimen de usos permitidos y prohibidos en función de los objetivos de esta clase de suelo. Artículo 4.1.2. Aplicación (E) Las condiciones generales o particulares de los usos serán de aplicación a las áreas reguladas por una norma zonal u ordenanza particular del planeamiento específico, en la forma y circunstancias que para cada una de ellas se establece desde el Plan General, y a las áreas de planeamiento de desarrollo del Plan General, que podrán contener determinaciones específicas que no desvirtúen los preceptos regulados en el presente Título. Serán también de aplicación a los usos que expresamente obtengan calificación urbanística en el suelo no urbanizable, cuando se asimilen a los aquí regulados. También serán de aplicación las condiciones establecidas en: a) Ley del Estado 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad. b) Real Decreto 556/1989 de 19 de mayo por el que se arbitran medidas mínimas sobre accesibilidad en los edificios.
c) Real Decreto 355/1980 de 25 de enero, sobre viviendas para minusválidos. d) Ley 8/1997, de 18 de junio, de Promoción a la Accesibilidad de Extremadura. e) Decreto 113/2009 de exigencias básicas de la vivienda en el ámbito de la Comunidad de Extremadura, o la regulación sobre habitabilidad vigente en cada momento. f) Decreto 8/2003, Reglamento de la Ley de promoción de la Accesibilidad en Extremadura. g) Real Decreto 505/2007, por el que se aprueban las condiciones básicas de accesibilidad y no discriminación de las personas con discapacidad para el acceso a los espacios públicos urbanizados y las edificaciones. Las condiciones generales o particulares de los usos no serán de aplicación a los usos existentes salvo que se hagan obras que afecten a los elementos o parámetros que particularmente se regulan en este Título. Serán, sin embargo, de aplicación en las obras en los edificios, en las que, por el nivel de intervención, sea oportuna la exigencia de su cumplimiento. Se considera en todo caso de aplicación en aquellas obras definidas en el artículo 1.2.22, dentro de las obras en los edificios, como las de restauración, de acondicionamiento general y/o de reestructuración. En todo caso se deberá cumplir con las exigencias de la normativa sectorial supramunicipal o municipal vigente que fuera de aplicación en cada momento, siempre que la misma fuera más restrictiva que lo regulado en estas Normas; y en concreto, con la Ordenanza Municipal sobre Protección del Medio Ambiente en materia de ruidos y vibraciones. Artículo 4.1.3. Actividades permisibles (E) Solamente podrán instalarse en las diferentes clases de suelo las actividades que, por su propia naturaleza o por aplicación de las medidas correctoras adecuadas, resultaren inocuas según lo dispuesto en la normativa sectorial aplicable. CAPÍTULO 4.2. CLASIFICACIÓN DE LOS USOS Artículo 4.2.1. Clasificación de los usos según su régimen de relación (E) 1. Usos Según el nivel de afección y consecuente caracterización de las diversas zonas en que se estructura el territorio ordenado por el Plan General, se clasifican en: a) Usos globales b) Usos pormenorizados c) Usos pormenorizados prohibidos d) Usos provisionales 2. Definición a) Usos globales: son aquellos que directamente corresponden a las calificaciones globales previstas por el Plan General para una determinada área del suelo urbano o sector del suelo urbanizable (Residencial, Terciario, Industrial, Dotacional). b) Usos pormenorizados: los correspondientes a las diferentes tipologías en que pueden desagregarse los usos globales (plurifamiliar o unifamiliar, vivienda libre o protegida, comercial, hotelero, oficinas, etc.).
En una zona de ordenación, el uso pormenorizado que dispone de mayor superficie edificable computada en metros cuadrados de techo se denomina Uso mayoritario. Asimismo, se denomina Uso compatible a los que el planeamiento considera que pueden disponerse conjuntamente con el mayoritario de la actuación, que en unos casos contribuyen a su correcto funcionamiento, y en otros completan el marco funcional de la zona, área o sector, propiciando así el carácter diverso que el Plan pretende desplegar sobre el suelo en él ordenado. Se implantan en los edificios compartiendo uso con el mayoritario. Cuando se implantan como uso exclusivo en el edificio, bajo condiciones particulares reguladas por la norma zonal correspondiente en su caso, se denominan alternativos. c) Usos pormenorizados prohibidos: son usos pormenorizados no admitidos de forma expresa desde el Plan General o desde las ordenanzas particulares de los planeamientos de desarrollo. Los usos existentes podrán mantenerse en las condiciones reguladas en el Capítulo 2.3. d) Usos provisionales: Son aquellos usos que, por no estar prohibidos en el Plan General, podrán establecerse de manera temporal por no dificultar la ejecución de aquél y no requerir obras o instalaciones permanentes. Artículo 4.2.2. Diferentes usos en un mismo edificio (D) Cuando el uso principal esté acompañado de otros, cada uno de ellos cumplirá las especificaciones derivadas de su uso que le fuesen de aplicación. Artículo 4.2.3.Clasificación de los usos según su naturaleza (D) A efectos de su regulación se consideran los siguientes usos por su naturaleza: - RESIDENCIAL. Vivienda. Residencia comunitaria - INDUSTRIAL. Industria. Almacén. Servicios empresariales - TERCIARIO. Comercial. Oficinas. Hotelero. Recreativo. Otros servicios terciarios - DOTACIONAL. Equipamiento. Administrativo. Sanitario-Asistencial. Deportivo. Docente. Religioso. Cultural. Social. Servicios Urbanos. Genérico
. Zonas Verdes. Zonas verdes. Otros espacios libres. Comunicaciones. Garaje-aparcamiento. Red viaria. Red ferroviaria. Infraestructuras. Abastecimiento de agua. Energía eléctrica y alumbrado. Saneamiento. Telefonía y cable (TV y FM). Residuos urbanos (vertederos y basureros). Estaciones de servicio
CAPÍTULO 4.3 USO RESIDENCIAL Artículo 4.3.1. Definición (E) Es el establecido en un edificio o parte de un edificio destinado a proporcionar alojamiento permanente a las personas. Artículo 4.3.2. Clasificación (D) Se establecen dos clases dentro del uso residencial: a) Vivienda b) Residencia comunitaria Artículo 4.3.3. Condiciones particulares de la Clase Vivienda (D) 1. Se establecen las siguientes categorías: - Categoría 1.Vivienda unifamiliar. Cuando en la unidad parcelaria se edifica una sola vivienda y con acceso exclusivo desde la vía pública. No obstante, se admite un régimen especial de vivienda unifamiliar cuando, a través de un Proyecto de Parcelación se obtengan parcelas unifamiliares en las que cada una de ellas se desglosa en dos superficies: una donde se situará la vivienda propiamente dicha y otra, integrada en una superficie configurada como elemento común de la totalidad de las parcelas unifamiliares, resultantes de la parcelación. Para ello deberán cumplirse las siguientes condiciones: a) Debe quedar garantizado, mediante la constitución del régimen jurídico adecuado, la imposibilidad de disponer independientemente de cada parcela edificable, y de la parte de la misma que se integra como elemento común de la totalidad de las parcelas del conjunto. Este régimen deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad. b) No podrá aumentarse el número de viviendas respecto del que se obtendría por aplicación a la parcela original de la norma zonal de que se trate. c) La superficie de cada una de las parcelas edificables resultantes, no se podrá reducir en más de un 20% de la establecida como mínima por la norma zonal correspondiente. - Categoría 2. Vivienda colectiva. Cuando en cada unidad parcelaria se edifican varias viviendas, agrupadas y con accesos comunes desde la vía pública, estando sometidas a las normas reguladoras del régimen de propiedad horizontal. Se puede considerar incluida en esta categoría la vivienda encimada. 2. Programa mínimo de vivienda. Toda vivienda, con carácter general, cumplirá como mínimo lo establecido en el Decreto 113/2009, de 21 de mayo, de la Comunidad Autónoma de Extremadura, por el que se regulan las exigencias básicas que deben reunir las viviendas en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Extremadura, así como el procedimiento para la concesión y control de la cédula de habitabilidad. Además, toda vivienda, cumplirá el programa mínimo regulado en el Decreto 113/2009 por el que se regulan las exigencias básicas que deben reunir las viviendas en el ámbito de la
Comunidad Autónoma de Extremadura. En cuanto al resto de condiciones dimensionales de pasillos, aseos, escaleras, etc., se estará a lo regulado al efecto en la Ley 8/1997, de 18 de junio, de Promoción de la Accesibilidad en Extremadura, y el Decreto 8/2003, de 28 de enero, por el que se aprueba el Reglamento correspondiente. 3. Vivienda exterior Toda vivienda o apartamento deberá ser exterior, para lo cual cumplirá una de las condiciones siguientes: a) Que alguna de sus estancias, recaiga a espacio libre público o privado, calle o plaza, o b) Que alguna de sus estancias recaiga a un espacio cerrado (patio de manzana o parcela), cuya luz recta desde dicha estancia sea como mínimo de 2/3 de la altura de este espacio, midiendo esta altura con las condiciones de los patios interiores. En todos estos casos se considera vivienda exterior, la que cumpla una de las dos condiciones establecidas anteriormente, en una longitud de fachada no menor a tres (3) metros, no considerándose a estos efectos como estancias los aseos, baños o cocinas. Además, cumplirá en todo caso la legislación vigente en materia de habitabilidad 4. Condiciones Para todas las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas de nueva construcción, así como para las reformas de edificaciones para el uso de vivienda, en la medida en que sea posible, las viviendas estarán a lo dispuesto y deberán cumplir las condiciones reguladas por el Decreto 113/2009 de la Junta de Extremadura, e igualmente, estarán a lo dispuesto por la normativa sectorial que les sea de aplicación, sea estatal o autonómica, así como a sus posibles desarrollos y/o modificaciones. 5. Dotación de aparcamiento Con carácter general se reservará como mínimo una plaza de aparcamiento por cada vivienda, sin perjuicio de lo especificado en las determinaciones de las normas zonales, en las Áreas de Planeamiento Específico y en las Áreas de Planeamiento Incorporado. En todo caso, se estará a lo dispuesto en el RPLANEX. Artículo 4.3.4. Condiciones particulares de la Clase Residencia Comunitaria (D) 1. Definición Es la destinada al alojamiento estable de colectivos que no constituyen núcleos familiares, a los que unen vínculos de carácter religioso, social o similares, en establecimientos como residencias, colegios mayores, etc., y que estén dotados de servicios comunes, tales como limpieza, comedor, lavandería, etc. 2. Condiciones Las condiciones de aplicación a los edificios o locales destinados a Residencia Comunitaria serán las mismas que para la clase de vivienda, excepto en lo relativo al programa mínimo, cuando su superficie útil total no supere los quinientos (500) metros cuadrados, en cuyo caso les serán de aplicación complementaria las correspondientes a los edificios y locales destinados al uso hotelero o de hospedaje.