1/13 Duración y extinción de los contratos de arrendamiento de local de negocio anteriores a 1995 y derechos de los arrendatarios Alejandro FUENTES-LOJO LASTRES Socio Director de Bufete Fuentes Lojo Diario La Ley, Nº 8471, Sección Tribuna, 2 de Febrero de 2015, Ref. D-40, Editorial LA LEY Leynfor, 3 de Febrero de 2015, Editorial Wolters Kluwer LA LEY 527/2015 I. INTRODUCCIÓN El 31 de diciembre de este año se han cumplido veinte años desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994, plazo determinado en la disp. trans. 3.ª de esta Ley para la extinción de gran parte de los contratos de arrendamiento concertados antes del día 9 de mayo de 1985 (fecha de entrada en vigor del RDL 2/1985, de 30 de abril, popularmente bautizado como «Decreto-Ley Boyer»). La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, en sus disposiciones transitorias establece una diferenciación entre los arrendamientos de local de negocio anteriores a 9 de mayo de 1985 de los que se ocupa la disp. trans. 1.ª.2 y los posteriores a esta fecha y anteriores a la entrada en vigor de la nueva ley, cuya regulación la encontramos en la disp. trans. 3.ª. Dentro ya de la transitoria tercera, la ley distingue entre los arrendamientos cuyo titular es una persona física, de los que se ocupa el ap. 3, y aquellos cuyo titular es una persona jurídica, cuya regulación la tenemos en el ap. 4. Siendo lo relevante a estos efectos no el arrendatario inicial, ni el arrendatario actual, sino el arrendatario que lo era en la fecha de entrada en vigor de la nueva ley, esto es, la personalidad del arrendatario del local de negocio en fecha 1 de enero de 1995. II. EXTINCIÓN DE LOS ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO ANTERIORES A 9 DE MAYO DE 1985 1. Arrendatario persona física No se produce, salvo los casos especiales que se dirán, por el transcurso de un plazo determinado
2/13 desde la entrada en vigor de la nueva LAU. Sino por la jubilación o fallecimiento del arrendatario. De tal suerte que si el arrendatario que lo era a 1 de enero de 1995 se jubila o fallece se puede producir la subrogación del cónyuge que continúe la actividad y en este caso la duración del contrato tampoco tiene límite temporal, ya que se extenderá hasta la jubilación o fallecimiento del cónyuge subrogado. No ha lugar a esta subrogación del cónyuge si el arrendatario que se jubila o fallece es el segundo subrogado en virtud de subrogaciones producidas con posterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos, Texto Refundido de 24 de diciembre de 1964. Pero la disp. trans. 3.ª permite que, en vez de subrogarse el cónyuge, lo haga un descendiente del arrendatario que continúe la actividad, tanto en primera como en segunda subrogación. La subrogación del descendiente tiene acotado un doble límite temporal, sólo podía efectuarse dentro del plazo de veinte años desde la entrada en vigor de la nueva LAU (hasta el 31 de diciembre de 2014) y el arrendamiento se extinguirá en esa fecha en caso de haberse subrogado un descendiente del arrendatario con posterioridad a la entrada en vigor de la nueva LAU En caso de que después de la entrada en vigor de la nueva LAU el arrendatario persona física o su cónyuge si se hubiere subrogado hubieren traspasado el local haciendo uso del derecho que expresamente les reconoce esta transitoria tercera ap. 3 en relación con los arts. 29 y siguientes LAU de 1964, la disposición transitoria dice que «este traspaso permitirá la continuación del arrendamiento por un mínimo de 10 años a contar desde su realización o por el número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso hasta computar 20 años a contar desde la aprobación de la ley». El plazo de diez años es de duración mínima del arrendamiento tras el traspaso, lo que es coherente con que esta duración puede superarse si el traspaso se efectuó entre 1995 y 2005. De ser otra la intención del legislador no habría sido necesario establecer un plazo mínimo de 10 años, sino solamente una duración de hasta 20 años desde la entrada en vigor de la Ley. Esta interpretación conduce asimismo a afirmar que, como no se acota en la norma el período de tiempo en que el arrendatario o su cónyuge subrogado pueden traspasar, ha de entenderse que puede hacerlo después del 31 de diciembre de 2014, con el efecto de que el adquirente en traspaso tendrá derecho a la continuidad del arrendamiento durante 10 años, a cuyo término el contrato se extinguirá y que el traspaso podrá efectuarse a favor de persona física o de persona jurídica, ya que la norma no distingue al respecto. En conclusión:
3/13 1.º) Los contratos de arrendamiento cuyo arrendatario fuere una persona física solamente habrán quedado extinguidos el 31 de diciembre de 2014 si se ha producido la subrogación del descendiente. 2.º) Si no ha se ha subrogado un descendiente durarán hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario, y si éste no es un segundo subrogado será posible todavía una subrogación del cónyuge sin límite temporal fijo, extinguiéndose definitivamente el arrendamiento a la jubilación o fallecimiento de dicho cónyuge. Pero ya no será posible la subrogación del descendiente. 3.º) Si el arrendatario o su cónyuge subrogado hubieren traspasado el local antes del día 1 de enero de 2005 el arrendamiento habrá quedado extinguido el 31 de diciembre de 2014. Pero si ese traspaso legal se hubiere producido después de aquélla fecha el contrato de arrendamiento se extinguirá cumplidos diez años desde la fecha de la escritura de traspaso. 2. Arrendatario persona jurídica Los plazos de extinción de la prórroga forzosa de los contratos de arrendamiento de local de negocio cuyo arrendatario fuere, a fecha de entrada en vigor de la nueva LAU de 24 de noviembre de 1994, una persona jurídica, los concreta el ap. 4 de su disp. trans. 3.ª en función de la actividad económica a que se destina el local. A tenor de esta norma legal la máxima duración prevista para estos arrendamientos es de 20 años contados a partir de la entrada en vigor de la nueva LAU. El 31 de diciembre de 2014 se cumplió el plazo de duración de aquellos destinados a actividades comerciales (entendidas como tales las incluidas en la División 6 de la Tarifa e Instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas), así como los destinados a actividades económicas a las que correspondía una cuota anual de este impuesto referida al ejercicio 1994 inferior a 85.000 pesetas. O sea, los arrendamientos que no se habían extinguido ya por aplicación de los plazos de 5, 10 y 15 años previstos en la ley para los demás. La regulación de estos arrendamientos en el ap. 4 de la transitoria no contempla nada acerca del traspaso, a diferencia de lo que dispone sobre el traspaso el ap. 3, relativo a los arrendatarios personas físicas. Ello significa que el ejercicio de ese derecho no supone en ningún caso una prolongación del plazo de extinción previsto en la Ley. Puede darse el caso, ciertamente excepcional en la práctica, de que el contrato de arrendamiento esté en plazo contractual todavía y no en período de prórroga forzosa.
4/13 Esta misma disp. trans. 3.ª aborda la extinción de estos contratos en su ap. 5 en los términos siguientes: «5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado pactado en el contrato, durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.» Por lo que si el plazo contractual venciera con posterioridad a 31 de diciembre de 2014 el arrendamiento se extinguirá a su vencimiento. 3. Supuestos en los que procede la ampliación en cinco años más de los plazos legales de extinción Los plazos de extinción de la prórroga forzosa previstos en la disp. trans. 3.ª LAU 1994 pueden quedar ampliados a cinco años más en cualquiera de los tres supuestos que pasamos a exponer a continuación. Tanto en lo que respecta a los plazos previstos en el ap. 3 (persona física) como en el ap. 4 (persona jurídica). 1.º) Traspaso efectuado en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la nueva LAU. Se tomará como fecha del traspaso la de otorgamiento de la escritura pública de traspaso del art. 32 Texto Refundido de la LAU de 1964. Esta ampliación del plazo legal está prevista en el ap. 3 para los arrendatarios personas físicas, y en el ap. 4 para las personas jurídicas. 2.º) Arrendatario que hizo uso en su día de la posibilidad que le brindaba el ap. 7 de esta disp. trans. 3.ª, adelantando el pago de la total renta actualizada desde la primera anualidad de actualización, cuando para esa primera anualidad no le correspondía la aplicación del 100% de la renta actualizada sino un tramo porcentual inferior. Para hacer valer esta excepción el arrendatario deberá acreditar que en su día, con ocasión de la actualización promovida por su arrendador se hizo uso de ese derecho, o si el arrendador no notificó la actualización de renta ésta se produjo por iniciativa del arrendatario. 3.º) Arrendatario que pagaba en la fecha de entrada en vigor de la nueva LAU una renta superior a la que resulte de la aplicación de las reglas de actualización de la renta contenidas en el ap. C) 6 de
5/13 esta misma disp. trans. 3.ª. Estamos en el caso de que no se haya efectuado la actualización de la renta prevista en el ap. 6. Probablemente el arrendador se haya limitado a aplicar la revisión por IPC anual y a incrementar o aplicar la repercusión de los servicios y suministros y la cuota del IBI. Para saber si es aplicable esta ampliación del plazo hay que encontrar la renta que pagaba el arrendatario en 1995 y compararla con la renta que resultaría de los cálculos de actualización. El primer elemento de comparación, la renta de 1995, comprende renta, aumentos de renta y cantidades asimiladas a la renta según la normativa aplicable que no es otra que la LAU de 1964. Las reglas de actualización de la disp. trans. 3.ª, concretamente la regla 5.ª nos indica al respecto que la renta actualizada absorberá las cantidades asimiladas a la renta, y que se consideran asimiladas a la renta a estos efectos «la repercusión al arrendatario del aumento del coste de los servicios y suministros a que se refiere el art. 102 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos y la repercusión del coste de las obras a que se refiere el art. 107 del citado Texto legal». Para el cálculo de la renta actualizada será necesario hallar los índices de Precios de Consumo aplicables, que serán el del mes anterior a la fecha del contrato de arrendamiento y el del mes anterior a la fecha en que podía haberse efectuado la actualización (mes de 1995 correspondiente al mes del contrato). La renta actualizada se calculará con arreglo a la siguiente fórmula matemática: (Renta inicial x IPC mes de 1995 / IPC mes anterior al del contrato) = Renta actualizada Si la renta que se pagaba en enero de 1995 es superior a la renta actualizada habrá lugar a la ampliación del plazo legal de extinción en cinco años más. Estos dos últimos supuestos, relacionados directamente con la actualización de rentas, están previstos en el ap. 7 de esta misma disp. trans. 3.ª. En caso de concurrir el supuesto primero con cualquiera de los otros dos, se debe interpretar que se sumarían los dos plazos de ampliación, y el arrendamiento podría alcanzar una duración adicional de diez años más. 4. Derechos que concede la Ley al arrendatario una vez producida la extinción del arrendamiento Se le reconocen, y se regulan, tanto para el arrendatario persona física como persona jurídica, en
6/13 los aps. 10 y 11 de la misma disp. trans. 3.ª. Son dos, la indemnización económica la que se refiere el ap. 10, y un derecho preferente de cara a un nuevo arrendamiento del mismo local que pretenda llevar a cabo el arrendador con un tercero al que se refiere el ap. 11. Si se ejercita el derecho preferente no se puede solicitar además la indemnización. Será requisito para que surjan estos derechos que se produzca la extinción del arrendamiento por transcurso de los plazos determinados fijados en la disp. trans. 3.ª. A) El derecho a una indemnización económica El ap. 10 concede al arrendatario una indemnización de un importe equivalente a dieciocho mensualidades de la renta vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento si antes del transcurso de un año desde la extinción, cualquier persona comience a ejercer en el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Dice esta norma que a tales efectos se considerarán afines «las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejercitó el arrendatario». Del contenido del precepto se desprende: Que habrá lugar a la indemnización si el que ejerce la actividad es el arrendador. No distingue el precepto, y su razón de ser es la de una compensación económica por el aprovechamiento comercial de la clientela que ha captado el arrendatario. Es un derecho renunciable por el arrendatario, por seguir vigente el art. 6 LAU de 1964. Es el arrendador quien viene obligado al pago de la indemnización, lo que deberá éste tener en cuenta en caso de nuevo arrendamiento, siendo posible pactar con el nuevo arrendatario una prima por el arrendamiento, porque a fin de cuentas va a ser éste quien realmente se va a beneficiar de la clientela generada por el arrendatario anterior. Para el cálculo de la indemnización se deberán computar la renta e incrementos de renta, no las repercusiones de gastos e impuestos que también suelen figurar en el recibo de alquiler. Si se produce la renovación del arrendamiento por la tácita reconducción no se daría el supuesto previsto en la Ley para la reclamación de la indemnización, ya que desde la extinción del plazo legal del arrendamiento al que se refiere esta transitoria y durante el plazo del año posterior la actividad no estaría siendo ejercida por un tercero, ni por el arrendador, sino por el mismo arrendatario. Además, el arrendamiento pasaría a estar regulado por la nueva LAU. B) El derecho preferente en caso de nuevo arrendamiento
7/13 El ejercicio del derecho preferente lo regula el ap. 11 de esta misma disp. trans. 3.ª a) Presupuestos para que surja este derecho preferente A la vista de lo que establece este precepto son los siguientes: 1.º) Que el contrato de arrendamiento se hubiere extinguido por expiración de plazo según lo dispuesto en la misma transitoria. 2.º) Que el arrendador pretenda celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber transcurrido un año a contar desde la extinción. 3.º) Que el arrendador notifique fehacientemente al arrendatario que dejó de serlo ya su propósito de celebrar un nuevo contrato y las condiciones que se mencionan en el párr. 2.º del apartado. Será conveniente que el arrendatario antes de desalojar el local notifique al arrendador un domicilio a efectos de la práctica de esta notificación. 4.º) Que el arrendatario ejercite su derecho preferente en el plazo de 30 días naturales a contar desde el siguiente a la notificación. El ejercicio de este derecho no está sujeto a ningún rito o formalidad especial. Es aconsejable que en esa notificación, además de aceptarse las condiciones contractuales, se cite al arrendador para la formalización del nuevo contrato de arrendamiento. El plazo de los 30 días demos entender que es de caducidad respecto del ejercicio del derecho por el arrendatario, pero si ejercitado en plazo en la forma expresada, el arrendador se niega a formalizar el nuevo contrato, las acciones para exigir el cumplimiento de esa obligación y la entrega del local tienen el plazo de prescripción correspondiente a una acción personal. 5.º) El arrendador, en el caso de que el antiguo arrendatario no haga uso del derecho preferente, deberá formalizar el nuevo arrendamiento con el tercero en el plazo de 120 días naturales contados desde la notificación al antiguo arrendatario. Si transcurre el plazo de esos 120 días sin formalizarse se produce la caducidad de los efectos de la notificación, y hay que repetirla a los efectos de nuevo ejercicio del derecho de preferencia, siempre y cuando, claro está, que no haya transcurrido el plazo del año desde la extinción del antiguo contrato. 6.º) Que el arrendador remita dentro del plazo de 15 días desde la formalización del nuevo contrato, copia del mismo al antiguo arrendatario. A efecto de que éste pueda verificar que el contrato formalizado se ha ajustado en
8/13 cuanto a identidad del nuevo arrendatario y condiciones esenciales a la notificación previa efectuada por el arrendador para el tanteo. De tal suerte que si no se han respetado esas condiciones, el arrendatario antiguo podrá en el plazo de los 60 días siguientes a aquella notificación ejercitar el derecho de retracto y desahucio del nuevo arrendatario. 7.º) El antiguo arrendatario carecerá de estos derechos de preferencia si opta por reclamar la indemnización prevista en el ap. 11 de la misma transitoria. b) Efectos del incumplimiento por el arrendador de la notificación o de los requisitos que ésta debe contener El arrendatario cuyo contrato se extinguió tendrá derecho: A la subrogación por ministerio de la ley en el nuevo contrato de arrendamiento en el plazo de 60 días naturales desde que el arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato. Se trata en realidad del ejercicio de un derecho de retracto. Lo que implica que sustituye al nuevo arrendatario en el contrato celebrado, sean cuales fueren sus condiciones esenciales. A ejercitar una acción de desahucio contra el nuevo arrendatario para obtener la posesión del local. c) Puntualizaciones El derecho preferente que concede la Ley al arrendatario no le faculta para no desalojar el local. Si no desaloja el local al finalizar los plazos establecidos en esta transitoria tercera y el arrendador se viese obligado a ejercitar la acción de desahucio para obtener el desalojo ello en nuestra opinión podría acarrear la pérdida del derecho preferente al nuevo arrendamiento, por haber quedado el arrendador imposibilitado, o gravemente dificultado, para comercializar el local. Si el antiguo contrato se renueva por tácita reconducción será aplicable la nueva LAU al arrendamiento renovado, y si transcurre un año desde la extinción sin el desalojo supone la pérdida de los derechos reconocidos en la transitoria que comentamos. III. CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CONCERTADOS ENTRE EL 9 DE MAYO DE 1985 Y EL 1 DE ENERO DE 1995 EN LOS QUE SE PACTÓ LA PRÓRROGA FORZOSA
9/13 Son los contratos de arrendamiento concertados durante la vigencia del RDL 2/1985, de 30 de abril, conocido como «Real Decreto-Ley Boyer», cuyo art. 9 suprimió el carácter imperativo de la prórroga legal a que se refería el art. 57 TR LAU de 1964. A partir del día 9 de mayo de 1985, fecha de su entrada en vigor, los contratantes podían, en uso de la libertad contractual que se les daba a partir de ese momento, pactar el sometimiento voluntario a la prórroga legal obligatoria, o no. Lo cual ha dado lugar desde entonces a incontables pleitos, en los que se ha dirimido la interpretación de las cláusulas contractuales, y cuando eran oscuras, la indagación de cuál había sido la voluntad real de las partes. Después de casi treinta años de litigios, existe ya una consolidada doctrina jurisprudencial al respecto. El sometimiento de las partes a la prórroga forzosa debe constar en el contrato de forma expresa, o de forma implícita, pero claramente deducible de las cláusulas contractuales en relación con los actos de las partes. Nos centraremos en aquellos contratos de local de negocio en los que se pactó expresamente la prórroga forzosa del art. 57 LAU de 1964. El Preámbulo de la LAU de 1994, que se regula su régimen transitorio en la disp. trans. 1.ª, se refiere a ellos en los términos siguientes: «Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa.de esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar este del libre pacto entre las partes.» La disp. trans. 1.ª.2 en su regulación de estos contratos es parca, pero congruente con lo expuesto en el preámbulo de la Ley («Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta Ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964».) No es de extrañar que los tribunales, y el mismo Tribunal Supremo, viniesen durante años interpretando que el régimen transitorio relativo a estos contratos conducía a la conclusión de que no tenían fecha determinada de extinción, fuese el arrendatario persona física o jurídica, que no le eran aplicables los plazos de extinción establecidos en las disp. trans. 3.ª y 4.ª, por referirse éstas a los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985. Esta interpretación literal de los textos legales conducía, cuando el arrendatario era una persona jurídica, a la intemporalidad de un contrato de
10/13 arrendamiento que podía prolongarse sin final conocido o determinado. Pese a que una característica esencial del contrato de arrendamiento según el Código Civil (art. 1543) es precisamente la temporalidad, la existencia de un plazo determinado o determinable. Las últimas sentencias del Tribunal Supremo sobre estos contratos de arrendamiento marcan una tendencia a establecer plazos concretos de extinción, rompiendo con las tesis mantenidas en sentencias anteriores. Constituye el primer aldabonazo, por la novedad de sus razonamientos, la STS, Sala 1.ª, de 9 de septiembre de 2009. En esta sentencia no se enjuiciaba un contrato de arrendamiento de local de negocio «Decreto-Ley Boyer» sino uno posterior a la nueva LAU concertado a favor de persona jurídica, en el que se había pactado una prórroga del arrendamiento obligatoria para el arrendador y potestativa para el arrendatario de carácter indefinido en el tiempo. La parte arrendadora solicitaba la nulidad de la cláusula basándose fundamentalmente en que el pacto infringía la característica esencial del arrendamiento, su temporalidad. El Tribunal Supremo declara la validez de la cláusula por emanar de la libertad contractual, pero establece un plazo máximo de duración del arrendamiento de 30 años, aplicando por analogía al arrendamiento el plazo de duración legal máxima de un usufructo efectuado a favor de persona jurídica. Este criterio ha sido ratificado, siempre para contratos posteriores a la nueva LAU, en sentencias posteriores del mismo Tribunal como las de 14 de julio de 2010, de 8 de septiembre de 2011 y de 14 de noviembre de 2012. Sin embargo y referidas a contratos «Decreto Ley Boyer» sentencias del mismo Tribunal como las de 10 de marzo de 2010 y de 18 de marzo de 2010, siguieron declarando expresamente la validez y eficacia de las cláusulas de sumisión expresa a la prórroga forzosa, sin distinción entre personas físicas y jurídicas y descartando la aplicación de la disp. trans. 3.ª LAU de 1994. Constituyó una sorpresa por el cambio súbito de criterio del Alto Tribunal el contenido de la sentencia de 17 de noviembre de 2011. En esta resolución, enjuiciándose en el proceso un contrato de arrendamiento celebrado bajo la vigencia del RDL 2/1985 concertado a favor de persona jurídica, el Tribunal Supremo declaró que «para los arrendamientos de locales de negocio respecto a los que sí se estableció de modo voluntario un sistema de prórroga forzosa, les resulta aplicable la LAU de 1964, y consecuentemente en materia de finalización de la situación de prórroga, la disp. trans. 3.ª de la LAU 1994». Según esta interpretación este tipo de contratos, si el arrendatario es persona jurídica, expirarían a los 20 años de la entrada en vigor de la nueva LAU esto es en 31 de diciembre de 2014, al igual que los anteriores a 9 de mayo de 1985. Con la incógnita por resolver de si este plazo también es ampliable en cinco años más por las causas previstas en la disp. trans. 3.ª, lo cual al menos en lo que se refiere a las del ap. 7 parece difícil ya que para estos arrendamientos no estaba establecida actualización de renta. Como esta sentencia no es del Pleno del Tribunal Supremo y es la única por el momento que avala
11/13 esta interpretación, no constituye doctrina jurisprudencial de obligado cumplimiento pero ya ha sido aplicada por tribunales inferiores, como la AP Barcelona, Secc. 13.ª, en sentencias de 5 de junio de 2012 (LA LEY 108125/2012) y de 9 de abril de 2014 (LA LEY 52545/2014), así como por la AP Baleares, Secc. 3.ª en sentencia de 30 de octubre de 2012 (LA LEY 189636/2012). Con posterioridad a esa sentencia se dictó por el mismo Tribunal la sentencia de 12 de noviembre de 2012, que ha contribuido a crear todavía más dudas sobre la extinción de estos arrendamientos, ya que considera aplicable el plazo de los 30 años que el Código Civil establece como límite temporal para el usufructo de persona jurídica a un contrato de arrendamiento RDL 2/1985 concertado a favor de persona física, con base en argumentos de la sentencia de 9 de septiembre de 2009 (LA LEY 177102/2009) «que resultan también aquí aplicables». En conclusión, en la actualidad sobre la duración de estos contratos existe una gran dosis de incertidumbre jurídica, por existir diferentes criterios jurisprudenciales sobre el plazo de duración máxima de la prórroga forzosa pactada por las partes. Quedando a la espera de segundas sentencias o del Pleno del Alto Tribunal que sienten una doctrina definitiva al respecto. IV. RENOVACIÓN POR TÁCITA RECONDUCCIÓN DE LOS CONTRATOS EXTINGUIDOS Expirado el plazo máximo de duración de la prórroga forzosa, el arrendamiento se renovará por tácita reconducción si falta el requerimiento obstativo del arrendador, por aplicación de lo dispuesto en el art. 1566 CC. Al no existir norma específica en la disp. trans. 3.ª, el período de la tácita reconducción será el que fija el art. 1581 CC. Por meses, si la renta se había fijado en el contrato con referencia a un período mensual, por años, si había fijado respecto a un período anual. En el período de tácita reconducción al arrendamiento renovado ya no le serán aplicables las normas legales contenidas en el TR LAU de 1964, sino las de la nueva LAU de 1994. Así lo establece el ap. 5 de esta disp. trans. 3.ª para los casos previstos en el ap. 4, arrendamientos cuyo arrendatario sea una persona jurídica: «la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el art. 1566 del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado las normas de la presente Ley relativas al arrendamiento de fincas urbanas para uso distinto del de vivienda.»
12/13 También hemos de considerar aplicable el contenido de esta norma a los arrendamientos con arrendatario persona física, por identidad de razón, en el caso de que el arrendamiento se extinga por el transcurso de un plazo determinado establecido en la Ley, como es el de duración del traspaso, o el de extinción por subrogación del descendiente.
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