Guía Práctica: Comunidad de Propietarios ARAG SE, Sucursal en España, advierte que queda absolutamente prohibido cualquier tipo de reproducción total o parcial de todos los contenidos o elementos de esta Guía Legal. www.arag.es
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3 Índice del documento 1. Introducción...4 2. Qué es una comunidad de propietarios?...4 2.1 Junta de Propietarios... 5 3. Órganos de la comunidad de propietarios...5 3.1 Juntas... 5 3.2 Presidente... 9 3.3 Vicepresidente... 9 3.4 Secretario... 9 3.5 Administrador... 10 4. Qué son las cuotas de participación?... 10 5. El fondo de reserva...11 6. Cómo se constituye una comunidad de propietarios?...11
4 1. Introducción La Comunidad de Propietarios es una Comunidad Horizontal de bienes basada en un sistema de copropiedad. Esto significa que cada dueño tiene el derecho singular y exclusivo de los elementos de su propiedad y, además, es copropietario junto con los demás vecinos de los elementos comunes del edificio (escaleras, patios, portales, ascensores, elementos estructurales, fachadas, instalaciones de suministros, etc.). Una Comunidad de Propietarios es una comunidad de bienes en la que conviven los derechos privativos (en exclusiva) de los propietarios sobre su vivienda, local o garaje y los derechos de copropiedad sobre elementos o servicios comunes del edificio entre todos los vecinos propietarios. Las Comunidades de Propietarios se rigen legalmente por: El artículo 396 del Código Civil. La Ley de Propiedad Horizontal. Los Estatutos elaborados por los propietarios, que deben estar subordinados a lo que diga la ley. Esta legislación es aplicable siempre y cuando se haya constituido el título de Propiedad Horizontal tal y como establece la ley o cuando se cumpla el artículo 396 del Código Civil. 2. Qué es una comunidad de propietarios? Los órganos de la Comunidad de Propietarios son: La Junta de Propietarios. El Presidente y los Vicepresidentes. El Secretario. El Administrador. Se pueden crear otros órganos dependientes de estos si así se fija en los Estatutos o lo decide en cualquier momento la Junta de Propietarios. Todos los cargos serán nombrados por plazo de un año, a menos que los estatutos establezcan otro plazo diferente.
5 2.1 Junta de Propietarios La Junta de Propietarios es el órgano soberano y el que tiene las máximas competencias para el funcionamiento de una Comunidad, ya que es donde se aprueban los estatutos y las normas de funcionamiento interior. En ella se tratan todos los asuntos de interés y se deciden todas las cuestiones relativas a la Comunidad, como por ejemplo los presupuestos y la ejecución de obras de reparación de la finca. La Junta la forman los propietarios que asisten a las reuniones, si bien para que los acuerdos que tome sean válidos deben asistir a ella un mínimo de propietarios, fijado por ley. La Junta es el órgano en el que se nombran y cesan al presidente, secretario y administrador de la Comunidad, y en su seno se deben resolver las reclamaciones que realicen los propietarios. 3. Órganos de la comunidad de propietarios 3.1 Juntas 3.1.1 Tipos de Juntas Existen dos tipos de Juntas: Ordinarias: se celebran una vez al año como mínimo y en ellas se aprueban los presupuestos y las cuentas de la Comunidad. Deben convocarse con una antelación mínima de seis días. Extraordinarias: se convocan cuando el Presidente considera que hay motivos para ello o cuando lo solicita una cuarta parte de los propietarios o los propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas de participación. 3.2 Convocatorias Las convocatorias las deberá realizar el Presidente, por escrito, cuando lo considere conveniente o cuando lo pidan una cuarta parte de los propietarios o un 25% del coeficiente total de representación.
6 Formalmente, en la convocatoria debe constar: Los asuntos que se vayan a tratar (orden del día). El lugar, día y hora de celebración en primera y en segunda convocatoria. La persona o personas que la han promovido, tanto si se trata de una reunión ordinaria como extraordinaria. Relación de propietarios que no estén al día en el pago de las cuotas. La convocatoria tiene dos citas para tratar de que acuda el mayor número posible de propietarios. Normalmente las citas suelen fijarse el mismo día pero con una diferencia mínima de media hora entre ambas. También podrá celebrarse la Junta sin necesidad de que haya habido una convocatoria previa del Presidente cuando estén presentes todos los propietarios y decidan celebrarla. Los propietarios tienen la obligación de comunicar al Secretario o a quien ostente este cargo el domicilio en España donde quieren recibir las citaciones y comunicaciones de la Comunidad, de modo que no tendrán validez si no se reciben en esta dirección. En caso de no comunicar esta dirección, la notificación se remitirá al domicilio del propietario en la Comunidad. Si esto no fuera posible se colgará en el tablón de anuncios o en un lugar visible. 3.1.3 Asistencia a las Juntas En ambos casos, se puede asistir personalmente, a través de un representante legal o delegando el voto a otra persona a través de un escrito firmado. Si un piso o local pertenece a más de un propietario, se deberá designar a uno para que asista a la Junta. Si se trata de un usufructo (lo utilizan personas distintas al propietario), deberá acudir el propietario a no ser que delegue por escrito. La Junta puede comenzar en primera convocatoria si hay una mayoría de los propietarios o de las cuotas de participación. En segunda convocatoria basta cualquier asistencia de propietarios. Los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no estén al corriente en el pago de todas las deudas con la Comunidad (y no las hubiesen impugnado o procedido a la consignación judicial o notarial), podrán participar en sus
7 deliberaciones pero no tendrán derecho a voto. El acta de la Junta debe reflejar la presencia de los propietarios sin derecho, pero ni ellos ni sus cuotas de participación contarán para alcanzar acuerdos. 3.1.4 Acuerdos Los acuerdos válidamente adoptados son de obligado cumplimiento para todos los propietarios. En función del tipo medida que se vote, se necesitará una mayoría más o menos amplia para que sea aprobada. Cabe añadir que las obras necesarias de conservación y accesibilidad, especificadas en el Artículo 10 de la LPH, tienen carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios, únicamente se adoptara el acuerdo por parte de la junta de la distribución de la derrama pertinente y la determinación de los términos de su abono. El resto de acuerdos se llevaran a cabo según lo que indica el Articulo 17 LPH: Para la instalación de infraestructuras comunes para el acceso a los servicios de telecomunicación, regulados en el RD-Ley 1/1998, se deberá acordar por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez un tercio de las cuotas de participación. La comunidad no podrá repercutir los gastos de instalación o mantenimiento a aquellos vecinos que no hubieran votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo. No obstante, si con posterioridad reclaman el acceso al servicio, se le podrá autorizar siempre que haga el abono del importe que le hubiera correspondido, debidamente actualizado. Para la realización de obras o el establecimiento de nueves servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, sin perjuicio de lo establecido en el Art. 10.0.b de la LPH, requerirá el voto favorable de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación. Si se aprueban dichas obras, la comunidad vendrá obligada al pago, aunque el importe repercutido anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes.
8 Para el establecimiento o supresión o supresión de servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez representes las tres quintas partes de las cuotas de participación. Idéntico régimen se aplicara para el arrendamiento de elementos comunes, y para el establecimiento o supresión de sistemas o equipos, que no estén recogidos en el punto primero. Los acuerdos adoptados en este último punto obligan a todos los propietarios. Si los equipos o sistemas tienen un aprovechamiento privativo, para la adopción del acuerdo únicamente se requerirá el voto favorable de un tercio de los integrantes, que a su vez representen un tercio de cuotas de participación, aplicándose en este caso el sistema de repercusión de coste, establecido en dicho apartado. No se podrá exigir nuevas instalaciones servicios o mejoras no requeridas para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características. No obstante, quedará el acuerdo válidamente adoptado por mayoría de tres quintas partes del total de los propietarios, que a su vez representen las tres quintas partes de la cuota de participación. Si el importe supera las tres mensualidades ordinarias el disidente no vendrá obligado al pago. Para los acuerdos que impliquen modificación del título constitutivo de la Comunidad o de los estatutos será por unanimidad. Para el resto de acuerdos bastará el voto de la mayoría del total de los propietarios que, a su vez, representen a la mayoría de las cutas de participación. En segunda convocatoria serán válidos los acuerdos adoptados por la mayoría de los asistentes siempre que esta represente, a su vez, más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes. 3.1.5 Libro de Actas Este Libro recoge las actas de las diferentes reuniones de la Comunidad de Propietarios, en las que se reflejan los acuerdos adoptados. El Libro debe estar homologado por el Registrador de la Propiedad asignado al edificio y lo custodiará y conservará el Secretario de la Comunidad durante 5 años.
9 En cada acta ha de constar la fecha y el lugar en que se celebró la Junta, el autor o autores de la convocatoria, si es ordinaria o extraordinaria y si se celebra en primera o segunda convocatoria, los asistentes, el orden del día y los acuerdos. Para que un acta sea válida deberá estar firmada por el Presidente y el Secretario. Podrá firmarse al finalizar la reunión o en los diez días naturales siguientes. Además, deberá ser remitida a todos los propietarios o al domicilio que hayan designado, o en su defecto, al local o piso perteneciente a la Comunidad. 3.2 Presidente El Presidente es el propietario que será elegido por el resto de propietarios (ya sea por acuerdo, sorteo o turno rotatorio) para hacer de representante legal de la Comunidad y, si así se acuerda, podrá acumular los cargos de Secretario y Administrador. Es obligatorio que toda Comunidad tenga presidente. Pero si la persona designada no puede ejercer el cargo y no hay acuerdo para elegir a su sustituto, se puede acudir al Juez de Primera Instancia dentro del mes siguiente a su acceso al cargo. El juez deberá decidir y escoger al propietario que deberá sustituir al Presidente. El Presidente puede ser destituido de su cargo antes de que finalice su mandato, si así lo acuerda la Junta de Propietarios en sesión extraordinaria. Para ello, se ha de incluir en el orden del día de la convocatoria de la Junta la destitución del Presidente. Para lograr la destitución se necesitará mayoría simple. 3.3 Vicepresidente El cargo de Vicepresidente es opcional y en caso de que la Junta de Propietarios decida su existencia se nombrará de la misma forma que el Presidente. Corresponde al Vicepresidente sustituir al Presidente cuando no pueda ejercer o asistir a alguna reunión, así como ayudarlo de la forma que decida la Junta de Propietarios. 3.4 Secretario El Secretario y el Administrador pueden ser la misma persona de forma que las funciones del secretario puede desarrollarlas el Administrador junto a las suyas propias.
10 El Secretario debe guardar toda la documentación de la Comunidad durante un mínimo de cinco años y es el encargado de realizar todas las notificaciones a los propietarios, como por ejemplo las convocatorias para la Junta. 3.5 Administrador El Administrador, que puede hacer las funciones también del secretario, no es necesario que sea propietario. Es común que se designe a una empresa externa especializada en este tipo de tareas. El Administrador tiene que velar por el buen funcionamiento de la casa y de sus instalaciones, llevando a cabo las reparaciones que sean urgentes y ejecutando las reparaciones acordadas, encargándose de los cobros y los pagos. También tiene que preparar el plan de gastos para someterlo a la Junta y poder aprobar los presupuestos. Los designados pueden ser cesados en sus cargos antes del fin de su mandato por acuerdo de la Junta de Propietarios, convocada en sesión extraordinaria. 4. Qué son las cuotas de participación? Para calcular los gastos de Comunidad que cada propietario ha de pagar, cada piso o local tiene una cuota de participación porcentual sobre el valor total del edificio. Así, cuando se compra, hereda o dona un piso en Propiedad Horizontal, va incluida esta cuota de participación de los elementos comunes. Por tanto, el propietario no es sólo propietario de su piso, local o garaje, sino que también es copropietario de una serie de elementos indivisibles que a la vez pertenecen a todos los propietarios de la Comunidad, es decir, a los Comuneros. Entre ellos, están todos los necesarios para el uso del edificio, como las zonas comunes (escaleras, portería, patios...), las fachadas, el suelo, las cimentaciones o los suministros de agua, gas y electricidad. También sistemas como la antena de televisión, el portero electrónico o el ascensor. Para fijar la cuota de participación que corresponde a cada piso o local se toma como referencia la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble (que determinará qué porcentaje de los gastos de la Comunidad ha de abonar cada propietario), su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma que el propietario en cuestión va a hacer de los elementos comunes.
11 5. El fondo de reserva La Ley de Propiedad Horizontal obliga a la Comunidad de Propietarios a crear un Fondo de Reserva. Este fondo es de carácter económico y debe ser utilizado para hacer frente a los gastos originados por el mantenimiento y reparaciones del edificio. El fondo lo crean los propietarios, con sus aportaciones, y tiene el importe que los mismos decidan, con un mínimo del 5% del último presupuesto ordinario de la Comunidad. Las aportaciones de los propietarios tendrán carácter definitivo e irreversible y, por lo tanto, no serán devueltas en ningún caso. Con este fondo se pueden hacer frente a los gastos de las obras o actuaciones incluidas en el Articulo 10 LPH, contratar servicios de mantenimiento o seguros de daños. Las cantidades que se detraigan del fondo para hacer frente a los pagos que establece la ley se computarán como parte del mismo a efectos de calcular la cuantía mínima del mismo. Asimismo, los propietarios deberán cubrir estas cantidades con nuevas aportaciones en el ejercicio siguiente, al margen del presupuesto ordinario. 6. Cómo se constituye una comunidad de propietarios? Las comunidades de propietarios se deben inscribir en el Registro de la Propiedad. Para realizar la inscripción hay que aportar el título constitutivo de la comunidad. En los casos de obra nueva, el promotor es el encargado de constituir la comunidad de propietarios. Para hacerlo deberá acudir ante un notario y tramitar el título constitutivo de la comunidad, es decir, el documento que la cree. Para tramitar el título el promotor debe aportar una declaración de obra nueva en la que se describe la obra. Esta declaración deberá contener: La descripción de la totalidad del edificio y anexos (garajes, zonas comunes, etc). La descripción individualizada de cada parte del edificio y anexos, los pisos, garajes, trasteros, etc. La cuota de participación de cada vivienda, local, garaje sobre los elementos comunes, es decir, el porcentaje dentro de la comunidad que pertenece a cada propietario. Este coeficiente determinará la parte de los gastos de la comunidad que deberá soportar cada uno de los propietarios. Los diferentes coeficientes deberán
12 sumar 100. Para hacer el cálculo del coeficiente se tiene en cuenta la superficie útil de cada piso, local o garaje sobre el total de metros útiles de la comunidad, el uso de elementos comunes que va a hacer el propietario y su ubicación (interior o exterior). El promotor de las edificaciones suele incluir en el título constitutivo de la comunidad los llamados estatutos de la comunidad. Los estatutos son el conjunto de reglas que rigen la utilización, administración, conservación y reparaciones del edificio, pisos, locales, instalaciones y servicios propios de la comunidad. Normalmente los estatutos se inscriben en el registro junto con el título de constitución de la comunidad, aunque también pueden recogerse en documento privado firmado por todos los propietarios. Si se opta por esta segunda vía, los estatutos no pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad porque no son un documento público y esto podría acabar originando problemas: al vender uno de los propietarios, el comprador no quedaría obligado por los estatutos porque ni están inscritos en el Registro de la Propiedad ni han sido firmados por el comprador. Por este motivo es recomendable que los estatutos se recojan siempre en documento público y se inscriban en el Registro de la Propiedad, sólo así se garantiza que obliguen a todos los propietarios, presentes y futuros. Por otra parte las comunidades de propietarios pueden aprobar un Reglamento de Régimen Interno. Este reglamento es un acuerdo privado que se aprueba por mayoría simple y busca facilitar la convivencia entre los propietarios, estableciendo cual debe ser el uso de las zonas y servicios comunes por parte de los propietarios: horario de uso de una piscina, de un local comunitario para una fiesta.
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