Primer Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A Ciudad de México Indicadores de Mercado 344 edificios de Oficinas clases A+&A 10 corredores de Oficinas 5.75 millones de metros cuadrados existentes 1.4 millones de metros cuadrados en construcción 13.3% tasa de desocupación Market Overview El mercado de oficinas clases A+ & A en la Ciudad de México cerró el primer trimestre del 2017 con un inventario de 5.75 millones de metros cuadrados existentes dentro de los 10 submercados, lo que representa un incremento del 3% con respecto al cierre del año pasado y un incremento del 13.8% con respecto al cierre del mismo periodo en 2016. La oferta registrada durante el 1Q 2017 es de 764,600 metros cuadrados de los cuales el 32% corresponde al submercado "Norte" que, desde 2010, ingresó a los corredores de oficinas de la Ciudad de México. El submercado que representa la oferta más baja es "Interlomas" con únicamente 9,700 metros disponibles. La demanda bruta registrada durante los primeros tres meses de 2017 fue de 139,400 metros cuadrados en los que sobresalen los pre-arrendamientos con los que contaba con anterioridad el corredor "Periférico Sur". Durante el 1Q 2017 más de 142 mil metros cuadrados ingresaron al inventario existente y se estima que más de 500 mil metros cuadrados terminaran su construcción durante el año. Los precios promedio de renta es de US $26.0 por metro cuadrado al mes (precios de salida ponderados), el cual registró un incremento del 3.2% con respecto a cierre de 2016. El submercado "Polanco" es el corredor con los precios más altos ($33.5) seguido de Lomas Palmas ($32.2) y Reforma ($30.0), todos pertenecientes al CBD. 1
Primer Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A Ciudad de México PIB creció 0.6% en el primer trimestre del año Datos Económicos De acuerdo con cifras del Instituto Nacional de Estadística y Geografía -INEGI- en comparación con el el primer trimestre de 2016 el Producto Interno Bruto del país creció 0.6% durante el primer trimestre de 2017. En cuanto al índice de opinión empresarial el sector manufacturero mostró un aumento mensual de 0.5 puntos, el de la construcción subió 3.1 puntos y el comercio 2.7 con relación al mes anterior. La informaciónindica que es el sector de las actividades primarias es el que mejor comportamiento ha tenido desde el 2016, ya que presentó un crecimiento de 6.5% en comparación con los primeros tres meses del año anterior, por otro lado, el PIB de las actividades terciarias creció 3.8% durante el mismo período,mientras que el de las actividades secundarias se redujo 1.3 por ciento. 2
Reporte de Oficinas 1Q 2017 Mercado de Oficinas Cuenta con 10 corredores los cuales se engloban en tres grandes submercados: Central Business District, Suburban Business District y Alternative Business District. Inventario Disponibilidad Tasa de Disponibilidad Demanda Bruta USD / m² / mes Actividad en Construcción 2017e 2018e 2019e En Proyecto CBD 2,392,500 282,700 11.8% 42,600 $31.9 204,000 72,900 207,400 594,200 SBD 1,662,800 135,900 8.2% 9,000 $23.7 116,800 51,800 30,200 463,700 ABD 1,695,300 346,000 20.4% 87,800 $23.9 350,400 284,500 243,800 739,500 Total 5,750,600 764,600 13.3% 139,400 $26.0 671,284 409,100 481,400 1,797,400 2017 incluye 1Q 3
Primer Trimestre 2017 / Reporte de Mercado de Oficinas A+ & A Construcción El 2017 será considerado un año record en lo que a construcción se refiere con más de 671,000 metros cuadrados de los cuales el 52% corresponden al corredor ABD (Insurgentes, Norte y Periférico Sur). Durante 2018 y 2019 este corredor también será el que mantenga la mayor cantidad de metros cuadrados en construcción, sin embargo se estima que algunos proyectos retrasen su entrega debido a la sobre oferta existente en estos corredores. Torre M by Mítikah El corredor "Interlomas" está mostrando actividad con dos nuevos proyectos denominados "Ampliación Paseo Interlomas" y "Centtral Interlomas" los cuales darán una oferta interesante al submercado. El corredor "Bosques" sigue sin mostrar actividad en construcción desde 2010. El corredor "Insurgentes" mostrará un incremento del 60% de su inventario total existente en los siguientes tres años. Absorción La absorción bruta del mercado de oficinas a cierre de primer trimestre de 2017 fue de 139,400 metros cuadrados. El corredor que mostó mayor actividad fue "Periférico Sur" esto debido a los pre arrendamientos con los que contaba el edificio "Gran Patio Revolución" con clientes como Alsea, IZA y CitiBanamex los cuáles representan el 86% del edificio. Históricamente los submercados que muestran la mayor demanda de edificios clases A+ & A han sido: Insurgentes, Santa Fe, Polanco y Lomas Palmas. A cierre de 1Q 2016 la absorción bruta fue de 118,800 metros cuadrados lo que nos muestra que durante el 1Q 2017 hubo un incremento del 17% con respecto a ese periodo y del 36% con respecto al cierre de 1Q 2015. Precios de Renta El precio promedio ponderado de renta en el mercado de Oficinas de la Ciudad de México cerró el primer trimestre del año en $26.0 por metro cuadrado al mes. El corredor que muestra el precio más alto es el denominado CBD (Polanco, Lomas Palmas y Reforma) con US $31.9 / m² / mes, lo que representa un incremento del 4.1% con respecto al cierre de 2016. El corredor SBD mostró un decremento de -1.3% con respecto al 2016 cerrando en US $23.7 / m² / mes en promedio. Insurgentes, Periférico Sur y Norte (ABD) mostraron un incremento del 4.9% en total en comparación con el cierre del año pasado, siendo "Periférico Sur" el submercado que mostró el incremento más alto (7.5%). Los precios promedio de renta en la Ciudad de México oscilan entre US $20.5 y $33.5 / m² / mes. Edificios clases A+&A Estimamos que durante 2017 los precios se mantendrán estables y en 2018 sufrirán una baja debido a la sobre oferta que existirá en ciertos submercados. Gran Patio Revolución 4
1Q 2017/ Mercado de Oficinas Centtral Interlomas Sentura Tlalnepantla Latitud Polanco Corporativo Carracci - Insurgentes Torre Cuarzo - Reforma Construcción Durante el primer trimestre de 2017, 142,300 metros cuadrados terminaron su contrucción e ingresaron al inventario existente de oficinas Clases A+ & A de la Ciudad de México. El corredor "Periférico Sur" mostró la mayor cantidad de metros cuadrados terminados en un solo edificio, "Gran Patio Revolución" con 80 mil metros cuadrados rentables, de los cuales el 86% ya se encuentra ocupado. Se estima que durante los siguientes 3 trimestres de 2017 se integren al inventario más de 500 mil metros cuadrados de edificios clases A+ & A de los cuales el 34% se encuentran en el CBD (Central Business District). El corredor "Lomas Altas" que desde 2013 no mostraba actividad en construcción, cuenta con el proyecto denominado "DENN", edificio corporativo de 4,300 metros cuadrados en Venta a entregarse durante 2Q 2017. El submercado "Insurgentes" muestra la mayor actividad en construcción con más de 460 mil metros cuadrados a entregarse en los siguientes tres años seguido de "Polanco" con más de 254,000 metros cuadrados. En total, más de 1.4 millones de metros cuadrados estan en construcción por lo que se estima que para cierre de 2020 el inventario total de oficinas sobrepase los 7 millones de metros cuadrados existentes. Actividad en Construcción 2013-2016 Actividad en Construcción 2017-2019e 5
CBD - Reforma - Polanco - - Lomas Palmas - 2.4 millones de metros cuadrados El CBD conformado por Reforma, Polanco y Lomas Palmas cuenta con 2.4 millones de metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A. Precios Promedio de Renta Tasa de Disponibilidad La tasa de disponibilidad cerró en 11.8% lo que corresponde a 282,700 metros cuadrados de los cuales Polanco representa el 37% del área total disponible. La absorción bruta registrada durante el primer trimestre del 2017 fue de 42,600 metros cuadrados. El CBD es considerado el corredor con los precios más altos registrados con un promedio de $31.9 por metro cuadrado al mes. Absorción Inventario / Market Share Cuenta con 458 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales el 56% se encuentran en Polanco. 6
SBD - Bosques - Santa Fe - - Interlomas - Lomas Altas - 1.6 millones de metros cuadrados El SBD conformado por los submercados Bosques, Santa Fe, Interlomas y Lomas Altas cuenta con 1.6 millones de metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A. Precios Promedio de Renta Tasa de Disponibilidad La tasa de disponibilidad cerró en 8.2% lo que corresponde a 135,900 metros cuadrados de los cuales Santa Fe representa el 68% del área total disponible. La absorción bruta registrada durante el primer trimestre del 2017 fue de 9,000 metros cuadrados, la más baja registrada desde 2007. Absorción Inventario / Market Share El precio promedio de renta en el SBD es de US $23.7 / m² al mes el cuál mostró un decremento de tres centavos de dólar en comparación con el cierre de 2016. Cuenta con más de 186 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales el 79% se encuentran en Santa Fe. 7
ABD - Insurgentes - Norte - - Periférico Sur - 1.7 millones de metros cuadrados El ABD conformado por los submercados Insurgentes, Norte y Periférrico Sur cuenta con 1.7 millones de metros cuadrados existentes en edificios Clases A+ & A. Precios Promedio de Renta Tasa de Disponibilidad La tasa de disponibilidad cerró en 20.4%, la más alta del merccado, lo que corresponde a 346,000 metros cuadrados de los cuales Norte representa el 72% del área total disponible. La absorción bruta registrada durante el primer trimestre del 2017 fue de 87,800 metros cuadrados, que en su mayoría corresponden a pre arrendamientos hechos el año anterior. Absorción Inventario / Market Share El precio promedio de renta en el ABD es de US $23.9 / m² al mes el cuál mostró un incremento de US$ 1.0 por m² al mes en comparación con el cierre de 2016. Cuenta con más de 774 mil metros cuadrados en construcción, de los cuales el 60% se encuentran en el corredor Insurgentes. 8
1Q 2017/ Mercado de Oficinas Absorcion 1Q 2015 Absorción 2Q 2016 Absorción 1Q 2017 Transacciones 1Q 2017 Edificio Corredor Tipo de Operación M2 Inquilino / Comprador Gran Patio Revolución Periférico Sur (ABD) Venta 16,500 m 2 ALSEA Gran Patio Revolución Periférico Sur (ABD) Reubicación 16,000 m2 Citi Banamex Artz Pedregal Periférico Sur (ABD) Pre Arrendamiento 9,800 m 2 Janssen de México Torre Virreyes Lomas Palmas (CBD) Reubicación 6,200 m 2 Creel, García Cuellar Miyana Polanco (CBD) Reubicación 3,300 m 2 Energía Nueva Torre Reforma Latino Reforma (CBD) Expansión 3,000 m 2 Seguros Monterrey Carso II Polanco (CBD) Expansión 2,700 m 2 HAVAS Torre Virreyes Lomas Palmas (CBD) Expansión 2,400 m 2 Facebook 9
1Q 2017/ Mercado de Oficinas 11.8% + de Inventario Total en comparación con 1Q 2016 17.4% + de Absorción Bruta en comparación con 1Q 2016-5.3% Decremento en precio promedio de mercado en comparación con 1Q 2016 344 Edificios existentes clases A+ & A 67 Edificios en etapa de Construcción clases A+&A 60 Inventario Total Santa Fe y Polanco han sobrepasado el millón de metros cuadrados existentes y se espera que para 2019 Insurgentes llegue a la misma cantidad y Reforma para 2020. Edificios en etapa de Planeación 10
1Q 2017/ Mercado de Oficinas Variables - Mercado de Oficinas Datos en comparación con 1Q 2016 Inventario Tasa de Disponibilidad Absorción Bruta Construcción Precios Promedio de Renta + 606,800 m 2 + 3.5% + 20,611 m 2 +113,600 m 2 - US$ 1.5 Corporativo Diagonal Tasa de Disponibilidad La tasa de desocupación mostró un incremento de 4 puntos porcentuales en comparación con el mismo periodo de 2016. 11
1Q 2017/ Mercado de Oficinas Resúmen El mercado de oficinas A+ & A de la Ciudad de México cuenta con 5.7 millones de metros cuadrados dentro de sus 10 corredores de oficinas. INVENTARIO HISTÓRICO 1Q 2015 1Q 2016 1Q 2017 1Q 2018 e 12
1Q 2017/ Mercado de Oficinas Carta del Director y Socio Desde la apertura de nuestras oficinas en la Ciudad de México en diciembre de 2015, en Avison Young hemos venido trabajando en conjuntar un equipo de trabajo con profesionales probados en el sector comercial inmobiliario. Somos la firma de servicios inmobiliarios comerciales de más rápido crecimiento a nivel mundial. El caso de México es un ejemplo de este vertiginoso crecimiento. En estos casi 18 meses desde nuestro arranque hemos doblado el tamaño de nuestro equipo y confiamos en volver a hacerlo en el corto plazo. La atracción de talento a una firma de mediano tamaño como lo es Avison Young no resulta fácil en un mercado tan competido como el de la Ciudad de México. Para ello se requiere de un modelo de negocio con un enfoque y modelo diferentes. El que nuestra firma sea operada por sus socios, quienes detentamos la propiedad de casi la totalidad de las acciones de la misma, proporciona al talento existente y a nuestros clientes, realmente una opción distinta a las existentes, casi todas ellas empresas públicas. Ciudad de México Contactos Guillermo Sepúlveda Principal +52 55 4123 4570 guillermo.sepulveda@ Emile Sarraf Principal +52 55 4123 7571 emile.sarraf@ Tania Sánchez Research Director +52 55 4742 3920 tania.sanchez@ Christian Cuevas Corporate Services +52 55 4123 7574 christian.cuevas@ Este ambiente de trabajo colaborativo nos permite realmente anteponer los intereses de nuestros clientes a cualquier otro. Buscamos una relación de largo plazo con nuestros clientes y no solo concretar transacciones para generar comisiones. Somos más que simples agentes inmobiliarios, somos una firma de servicios inmobiliarios realmente integrada. El presente reporte del mercado de oficinas de la Ciudad de México, es un ejemplo de nuestras capacidades en proporcionar a nuestros clientes con información valiosa sino también la forma de interpretarla para poder anticipar tendencias y ciclos de mercado. Para más información sobre este reporte favor de contactar a: Tania Sánchez Research Director +52 55 4742 3920 tania.sanchez@ Esperamos que esta información le resulte de interés y no dude en contactarnos para cualquier duda u comentario. Por último, lo invitamos a seguir pendiente de futuras publicaciones de Avison Young sobre este creciente mercado de bienes raíces comerciales. Cordialmente, Avison Young - México Prol. Paseo de la Reforma No. 1015 Torre "A" Piso 18 Col. Santa Fe C.P. 01326 Ciudad de México Guillermo J. Sepúlveda Socio y Director General Avison Young - México 2017 Avison Young México. All rights reserved. 13 E. & O.E.: The information contained herein was obtained from sources which we deem reliable and, while thought to be correct, is not guaranteed by Avison Young.
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