Inmobiliario / Chile Análisis de Riesgo Clasificaciones Escala Internacional IDR* (ME*) IDR* (ML*) Bonos Internacionales Escala Nacional Solvencia Líneas de Bonos Bono Garantizado Línea de Efectos de Comercio Acciones Outlook *IDR: Issuer Default Rating *ME: Moneda Extranjera *ML: Moneda Local Resumen Financiero (CLP millones) UDM 31 mar 2016 N/A N/A N/A AA (cl) AA (cl) AAA(cl) N1/AA (cl) Nivel 2(cl) Estable 31 dic 2015 Ventas 150.133 146.210 EBITDA 101.437 103.225 Margen de EBITDA (%) 67.6% 67.4% Flujo Generado por las 75.650 56.920 Operaciones Flujo de Caja Libre (78.280) (87.554) Caja e Inversiones 211.323 132.972 Corrientes Deuda Total Ajustada 728.510 703.980 Deuda Total 7.2 7.1 Ajustada/EBITDAR (x) Deuda Total Ajustada 9.63 12.37 /FGO (x) EBITDAR/Intereses 3.2 3.5 UDM: últimos 12 meses Fuente: Reportes de la compañía. Informes Relacionados Outlook 2016 Sector Centros Comerciales (Diciembre 31, 2015) 2016 Outlook: Chilean Corporates The Challenge Continues (Diciembre 11, 2015) Chile Corporate Outlook Update Challenges Persist, (Agosto 19, 2015) Analistas Rodolfo Schmauk +56 2 2499 3341 Rodolfo.schmauk@fitchratings.com José Vértiz +1 212 908 0641 jose.vertiz@fitchratings.com Factores Clave de las Clasificaciones Perfil de Negocio Sólido: Las clasificaciones reflejan la amplia experiencia de Parque Arauco en el negocio de los centros comerciales, su potencial de crecimiento, así como su mayor diversificación tanto geográfica como de formatos. La clasificación considera su estructura de contratos con locatarios basada en un amplio porcentaje en ingresos fijos, lo que sustenta la estabilidad de flujos de Parque Arauco. Endeudamiento Mayor Alineado con Plan de Expansión: Las clasificaciones de Parque Arauco consideran la mayor presión en la razón de endeudamiento debido al plan de expansión de la compañía. Fitch Ratings proyecta un deleverage en la medida que se incorporen los flujos de los proyectos en curso. En los últimos 12 meses (UDM) a marzo de 2016, los indicadores deuda financiera bruta/ebitda y deuda financiera neta/ebitda alcanzaron 7,2 veces (x) y 5,1x, respectivamente (7,1x y 5,8x para el 2015). Fitch proyecta que al cierre de 2016 el endeudamiento neto se ubicará entre 5,5x y 6,0x. Por su parte, el indicador de cobertura de gastos financieros se ha mantenido sólido por sobre las 3x. Instrumento con Aval Bancario: La serie H de la línea de bonos No. 328 por UF458 mil con vencimiento en 2029, cuenta con el aval del Banco del Estado de Chile clasificado por Fitch en AAA(cl). La clasificación de la línea No. 328 se mantiene en 'AA (cl)', igual a la solvencia de la compañía. Calidad de Activos Sólida: Las propiedades de inversión de Parque Arauco alcanzaron CLP1.325 mil millones a valor contable. El endeudamiento de la compañía medido como deuda a valor de los activos inmobiliarios (loan to value) llegó a 55%, mientras que la cobertura de activos no garantizados se ubicó en 1,9x, lo que otorga una flexibilidad adecuada en escenarios de estrés. Crecimiento con Foco Internacional: Las clasificaciones de Parque Arauco incorporan su estrategia de crecimiento, cuyo foco será principalmente en Perú y Colombia en 2016. Los proyectos futuros para 2016 y 2017 consideran una inversión remanente al 31 de marzo de 2016 de USD221 millones y un total de 215.480 metros cuadrados de superficie arrendable adicionales. Fitch estará atento al desempeño de los desarrollos nuevos, dado el riesgo inherente que esto conlleva. Generación de Flujo Adecuada: La compañía exhibió niveles de flujo generado por las operaciones (FGO) crecientes que alcanzaron CPL75,6 mil millones a marzo de 2016 UDM. Si bien el plan de inversiones hará que Parque Arauco continúe generando un flujo de caja libre (FCL) negativo, Fitch considera que el fortalecimiento de su generación operacional, acompañada de una posición de liquidez sólida, debería permitirle financiar directamente parte de esta expansión. Sensibilidad de las Clasificaciones Una acción de clasificación negativa se gatillaría frente a un requerimiento financiero mayor ligado a inversiones que estén más allá de lo proyectado, lo que, acompañado de una reducción en el desempeño de su portafolio de malls, tanto nuevos como maduros, provocará un deterioro constante de su endeudamiento financiero neto por sobre 5,5x. Una acción de clasificación positiva es improbable en el mediano plazo, debido a que el plan alto de inversiones de Parque Arauco lo hará mantener indicadores crediticios presionados. www.fitchratings.com www.fitchratings.cl Julio 1, 2016
Metodologías Relacionadas Metodología de Clasificación de Empresas no Financieras (Junio 1, 2015) Metodología de Clasificación de Acciones en Chile (Junio 1, 2015) Hechos Recientes El 24 de marzo de 2016, la compañía anunció que completó el aumento de capital por CLP70.200 millones, de los cuales el 98,1% fue adquirido por accionistas ya existentes. Dicho incremento de capital es el tercero que realiza la compañía en los últimos 5 años. El 1 de marzo de 2016, Parque Arauco y Comercial ECSA ejecutaron su opción de compra de las acciones de Cencosud sobre Inmobiliaria Viña del Mar. Dichas acciones fueron vendidas en UF4.275.000 (aproximadamente USD158 millones). La sociedad conformada, ahora en partes iguales por Ripley y Parque Arauco, es propietaria de los centros comerciales Mall Marina Arauco y Boulevard Arauco en Viña del Mar y el centro comercial Mall Curicó. Durante el 2015, la empresa anunció la adquisición de las participaciones minoritarias en subsidiarias en Perú y Colombia. Como resultado, el 27 de octubre consolidó el 100% de participación en Megaplaza Chimbote y Plaza Jesús María en Perú. Además, el 21 de octubre de ese mismo año, anunció la compra de Inversiones Inmobiliaria Arauco a Bancolombia, alcanzando el control del 55% de Parque Arboleda, 100% de Parque Caracoli, 100% de Parque La Colina y el 100% del terreno Valledupar. Composición de la Deuda Marzo 2016 CLP millones (%) Bancos 344.410 47 Bonos 325.830 45 Leasing 22.050 3 Derivados 36.221 5 Deuda Total 728.510 100,0 Deuda Moneda Extranjera 203.983 28 Deuda de corto plazo 96.126 13 Caja 211.323 Caja / Deuda CP (x) 0.45 Caja+ FGO/Deuda CP (x) 2.99 Caja+ FCO/Deuda CP (x) 2.76 Fuente: Fitch y reportes de la compañía. Perfil Financiero Estructura de Deuda y Liquidez La estrategia financiera de la compañía apunta a financiar su plan de expansión mediante una combinación de emisiones de bonos en el mercado local y bancos, sin hipotecas y a plazos acordes a su inversión. Al primer trimestre de 2016, Parque Arauco exhibió un endeudamiento total de CLP728 mil millones, compuesto principalmente por CLP344 mil millones de créditos bancarios (47% de la deuda total) y CLP326 mil millones de bonos (45%). El plazo de vencimiento promedio alcanza los 6,4 años, plazo que le otorga estabilidad y es un Deuda Total e Indicadores de Endeudamiento (CLP millones) 800.000 600.000 400.000 200.000 Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio/EBITDA Operativo Deuda Total Ajustada Neta/EBITDAR Operativo 0 2012 2013 2014 2015 2016 progreso con respecto a marzo de 2015, cuando el promedio era de 5,2 años. Hacia adelante, los vencimientos que enfrenta Parque Arauco son manejables, considerando la caja y la generación estable de la compañía. Durante el 2016 vencen CLP96 mil millones y en 2017 CLP115 mil millones. Un 94% de la deuda es a tasa fija y no está sujeta a riesgo cambiario dado que en 2015 la deuda pactada en dólares se convirtió a soles peruanos quedando así: 52% en unidades de fomento, 20% en pesos chilenos, 9% en pesos colombianos y 19% en soles peruanos. (x) 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 Calendario de Amortizaciones (CLP millones) 300.000 250.000 200.000 150.000 100.000 50.000 0 Deuda Corriente Dos años 3 años 4 años 5 años Más de 5 años FCO Efectivo y Equivalente 2
Flujo de Caja e Indicadores Crediticios Al año móvil terminado en marzo de 2016, los ingresos de la compañía alcanzaron CLP150 mil millones, 14,4% superior al 2015. El EBITDA del período llegó a CLP101 mil millones, con un margen de 67,6%. El EBITDA representó un incremento en comparación con el 2015 (CLP98 mil millones), debido principalmente a un aumento en sus ventas, producido, en gran parte, por la maduración de activos inaugurados recientemente. A marzo de 2016, Parque Arauco contaba con 833 mil metros cuadrados de SAB lo que significó un crecimiento de 2,1% con respecto a marzo de 2015. Para los próximos años existen proyectos en carpeta que incluyen 215.480 metros cuadrados y una inversión total de USD490 millones, de los cuales, a marzo de 2016, la inversión remanente es de USD221 millones. Considerando el nivel fuerte de inversiones y tras los pagos de dividendos, la compañía continúa exhibiendo un FCL deficitario. En los UDM a marzo de 2016, este alcanzó alrededor de CLP78 mil millones, luego de que realizara inversiones por un total de CLP112 mil millones, incluyendo la adquisición de participaciones en sociedades en Perú y Colombia. La política de dividendos de Parque Arauco es de 30%, sin embargo, en los últimos años ha repartido un promedio anual cercano a 47%. El 2015 Parque Arauco repartió CLP20 mil millones a sus accionistas. Las medidas crediticias de endeudamiento se han incrementado en relación con los años anteriores debido principalmente a la alta inversión en la que se encuentra la compañía. De esta forma, la razón deuda financiera/ebitda y deuda financiera neta/ebitda han alcanzado los 7,1x y 5,1x, respectivamente. La cobertura de gastos financieros se mantiene estable y con niveles sólidos por sobre las 3,0x, gracias a que, a pesar del aumento de deuda, la compañía ha sido capaz de conseguir mejores condiciones en sus nuevos créditos y refinanciamientos. Favorece también la conversión que ha realizado de la deuda en dólares a soles peruanos, reduciendo así el riesgo cambiario. Desempeño Flujo de Caja (CLP millones) 150.000 100.000 50.000 0 (50.000) Flujo Generado por las Operaciones (FGO) Inversiones de Capital Flujo de Caja Libre Flujo de Caja Operacional (FCO) Dividendos (100.000) 2012 2013 2014 2015 2016 Tendencia de los Ingresos (CLP miles) 45.000.000 40.000.000 35.000.000 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 Ventas Variación de ventas con respecto al 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 (%) 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 (5,0) (10,0) (15,0) Tendencia de EBITDA (CLP miles) 30.000.000 25.000.000 20.000.000 15.000.000 10.000.000 5.000.000 0 EBITDAR Margen EBITDAR (%) 1T15 2T15 3T15 4T15 1T16 (%) 74,0 72,0 70,0 68,0 66,0 64,0 62,0 60,0 58,0 3
Ingreso por Renta Variable vs. Renta Fija a Marzo 2016 Ingreso Variable 13% Otros 8% Vecinal 4% Ingreso Fijo 87% Composición Ingreso por Segmento a Marzo 2016 Regional 88% Calendario de Vencimiento de Arriendos sobre GLA en añosa a Marzo 2015 > 4 años 61% < 2 años 26% 3-4 años 6% 2-3 años 7% Perfil de la Empresa Controlada por las familias Said, Saenz y Eluchans con 26%, Parque Arauco participa en la industria de centros comerciales en Chile, Perú y Colombia, manejando un portafolio de propiedades de inversión de cerca de USD1.325 millones a marzo de 2016. La compañía consolida 21 activos en Chile, 16 en Perú y dos centros comerciales en Colombia. Además, posee el 50% de tres centros comerciales y no consolida. En términos de formato, la compañía opera 15 centros comerciales de más de 25 mil metros cuadrados de SAB, seis outlets comerciales y más de 10 stripcenters y centros vecinales. Los centros comerciales proveen de espacios para uso comercial, servicios y oficinas. Los principales clientes son tiendas departamentales, de mejoramiento del hogar, supermercados, farmacias, restaurantes, cines, centros médicos, teatros, universidades, gimnasios y tiendas menores de rubros variados. Estrategia La estrategia de crecimiento de Parque Arauco busca incorporar proyectos de inversiones nuevos en el mercado local y generar una diversificación geográfica mayor al crecer en Perú y Colombia, cuyos mercados ofrecen una penetración menor de centros comerciales. Durante el resto de 2016 y hasta 2017, Parque Arauco posee un plan de inversión cercano a USD490 millones en desarrollos nuevos, principalmente en Perú, seguido de Chile y Colombia. La cartera de proyectos pretende agregar 215.480 metros cuadrados de superficie arrendable. La compañía mantiene una estrategia de crecimiento que se basa en adquisiciones (M&A) y proyectos greenfield. En general, Parque Arauco ha logrado buenos resultados y retornos de sus inversiones de crecimiento y adquisiciones tanto en el país como en el extranjero. Fitch espera que esto continúe en el futuro y los nuevos proyectos agregados o por agregarse al portafolio resulten favorables y con retornos de acuerdo a la historia de la compañía. Operaciones Parque Arauco cuenta con una base de ingresos estable y bien diversificada. La estabilidad de sus ingresos se basa en una estructura de contratos cuyos arriendos generan ingresos compuestos en un 87% por cobros fijos, sumado a contratos de arriendo con vencimientos en el largo plazo. Del total de la superficie arrendable, aproximadamente 33% vence dentro de los próximos 3 años, lo que se considera aceptable para el grupo de arrendatarios que mantiene la compañía. La generación principal de flujos sigue en Chile, país que representó 63% de los ingresos y 66% del EBITDA total de la compañía. Parque Arauco cuenta con los centros comerciales Parque Arauco Kennedy y Arauco Chillán en Chile y Mega Express Villa El Salvador en Perú, que muestran índices de ocupación sobre 97%. Sumado a lo anterior, un pool de arriendos diversificados minimiza el impacto de vaivenes macroeconómicos en la generación de flujos de la empresa. Composición de los Ingresos por País UDM a marzo de 2016 Composición del EBITDA por País UDM a marzo de 2016 Perú 31% Colombia 6% Perú 29% Colombia 5% Chile 63% Chile 66% 4
Resumen Operaciones (Marzo 2016) Inauguración / Inicio de Participación Consolid. Contable (1) Participación Accionaria (2) Ubicación Ocupación Superficie Arrendable (m2) % EBITDA Chile 92,92% 411.000 Parque Arauco Kennedy 1982 100% 100% Las Condes 97,50% 116.500 31% Arauco Maipú 1993 100% 100% Maipú 96,30% 75.000 10% Arauco Express (Stripcenters Chile) 2008 100% 51% Maipú 87,00% 22.000 1% Arauco Chillán (El Roble) 2007 100% 100% Chillán 99,40% 32.000 3% Arauco Estación 2008 100% 83% Santiago 97,60% 66.000 11% Arauco San Antonio 2009 100% 51% San Antonio 93,90% 28.500 3% Arauco Quilicura 2013 100% 100% Santiago 99,40% 32.000 3% Buenaventura Outlet Mall sep-12 100% 100% Santiago 78,00% 25.500 2% Mall Marina Arauco 1997 0% 50% Viña del Mar 99,60% - - Mall Center Curicó 2006 0% 50% Curicó 99,20% - - Blvd Mall Marina Arauco 2010 0% 50% Viña del Mar 96,20% - - Arauco Outlet Concepción 2014 100% 100% Concepción 96,70% 6.500 1% Arauco Outlet Curauma 2014 100% 100% Curauma 67,10% 7.000 1% Perú 91,97% 343.000 MegaPlaza Norte 2006 100% 50% Lima 96,10% 104.000 12% MegaPlaza Express Villa 2009 100% 50% Chorrillos 93,70% 8.000 1% Larcomar Fashion Center jul-10 100% 100% Miraflores 90,20% 26.000 4% MegaPlaza Express Villa El Salvador 2012 100% 50% El Salvador 98,00% 9.500 1% InOutlet (Premium Outlet) and Viamix (Strip Centers) 2013 100% 51% Lima 67,70% 22.000 1% MegaPlaza Express Chincha abr-13 100% 50% Chincha 96,60% 8.000 1% Megaplaza Chimbote 2012 100% 100% Chimbote 96,20% 28.000 2% Megaplaza Cañete 2013 100% 50% Cañete 98,20% 16.500 1% MegaPlaza Express Barranca 2013 100% 50% Barranca 96,40% 10.000 1% MegaPlaza Pisco 2015 100% 50% Pisco 94,40% 14.500 1% El Quinde Cajamarca 2015 100% 100% Cajamarca 92,90% 30.500 2% El Quinde Ica 2015 100% 100% Ica 95,40% 36.500 2% Parque Lambramani dic-10 100% 100% Arequipa 86,60% 29.500 1% Colombia 92,60% 79.000 Parque Arboleda nov-10 100% 55% Pereira 94,00% 40.500 3% Parque Caracoli abr-13 100% 100% Bucaramanga 91,20% 38.500 2% TOTAL 92,51% 833.000 (1) La consolidación contable describe qué porcentaje de cada una de las operaciones es consolidada en los Estados Financieros de Parque Arauco (2) Participación accionaria directa o indirecta (proporcional) de Parque Arauco Fuente: Análisis de Emisores Comparables (USD millones) BR Malls Participacoes S.A. General Shopping Brasil S.A. InRetail Real Estate Corp. Parque Arauco S.A. Plaza S.A. UDM al 31 mar 2016 31 mar 2016 31 mar 2016 31 mar 2016 31 mar 2016 Clasificación Internacional BB+ CC BB+ N/A N/A Clasificación Nacional - - - AA-(cl) AA(cl) Outlook Positivo Estable Estable Estable Estadísticas Financieras Ventas 377 69 97 213 360 Variación de Ventas (%) 6,4 8,5 23,1 14,4 9,1 EBITDA 296 45 80 144 295 Margen de EBITDA (%) 78,7 65,9 82,5 67,6 81,9 Flujo de Fondos Libres (FFL) (6) (45) 1 (111) (64) Deuda Total Ajustada 1.534 485 381 1.079 1.285 Ejectivo y Equivalente de Efectivo 206 13 32 313 91 Flujo Generado por las Operaciones (FGO) 159 (1) 54 114 117 Inversiones de Capital (111) (40) (52) (160) (138) Indicadores Crediticios (x) EBITDA / Intereses Financieros Brutos (x) 1,8 0,7 2,8 3,2 7,0 FFO Fixed Charge Coverage (x) 1,8 0,9 2,9 3,4 3,8 Deuda Neta Ajustada / EBITDAR 4,0 9,4 4,2 5,1 3,9 FGO / Intereses Financieros Brutos 1,8 0,9 2,9 3,4 3,8 Fuente: Fitch. 5
Características de los Instrumentos Actualmente Parque Arauco cuenta con cinco líneas de bonos inscritas, cuatro de ellas con deuda vigente. Si bien cada línea contempla un máximo de emisión, existen límites para las emisiones conjuntas de deuda a cargo de las líneas de bonos No. 789 y No. 790 que no pueden superar los UF3 millones y para las líneas de bonos No. 803 y No. 804 de UF6 millones. Dichas líneas no cuentan con garantías especiales, sin embargo, la serie H con cargo a la línea No. 328 por UF458 mil con vencimiento en 2029, cuenta con el aval del Banco del Estado de Chile clasificado por Fitch en AAA(cl). De esta manera, la agencia iguala la clasificación de los bonos serie H a la del aval bancario, incorporando su calidad crediticia, mientras que la clasificación de la línea No. 328 con esta emisión a cargo se mantiene igual a la solvencia de la compañía en AA (cl). Líneas de Bonos Líneas de Bono Inscritas Nº 328 789 790 803 804 Plazo 30 años 10 años 30 años 10 años 30 años Monto MUF 3.500 MUF 3.000 MUF 3.000 MUF 2.000 MUF 6.000 Series Inscritas E,G y H I J y K L y M N y O Fecha de Inscripción 25/02/03 11/11/14 11/11/14 02/04/15 02/04/15 Deuda Vigente Línea Nº 328 790 803 804 Serie H K L O Fecha Emisión 06/03/08 24/11/14 09/04/15 09/04/15 Monto Colocado M UF 2.250 M UF 3.000 M UF 2.000 M UF 4.000 Tasa Interés Anual 4.3% 3.65% 2.3% 3.3% Plazo 21 años 25 años 5 años 25 años Pago de Intereses Semestral Semestral Semestral Semestral Amortización Semestral Semestral Semestral Semestral Primera Amortización 01/09/2018 01/03/2030 01/03/2020 01/09/2030 Vencimiento 01/03/2029 01/09/2039 01/03/2020 01/03/2040 Rescate Anticipado 01/03/2012 01/09/2017 01/03/2017 01/03/2018 Fuente: SVS, Parque Arauco Historial de Clasificación: Solvencia Escala Nacional Fecha Clasificación/Outlook 24-jun-2016 26-jun-2015 02-dic-2014 01-jul-2014 01-jul-2013 12-oct-2012 12-oct-2011 22-dic-2010 01-jul-2010 30-jun-2008 04-feb-2008 RW: Rating Watch. Fuente: Fitch AA-(cl) / Estable AA-(cl) / Estable AA-(cl) / Estable A+(cl) / Positiva A(cl) / Estable A(cl) / Estable A(cl) / Estable A-(cl) / Positiva A-(cl) / Estable A-(cl) / Estable A(cl) / Negativa Covenants Línea de Efectos de Comercio Covenant Indicador a Mar. 2016 Deuda Financiera Neta/Patrimonio <=1.5x 0.62x EBITDA / Gastos Financieros >=2.5 3.2x Pasivos Totales / Patrimonio <=1.4 1.09x Otros Resguardos Serie H garantizada mediante aval bancario Cross Default >3% de Activos - Cross Acceleration >5% de Activos - Fuente: Parque Arauco: Parque Arauco inscribió el 25 de junio de 2009 en la Superintendencia de Valores y Seguros (SVS) la línea de efectos de comercio No. 068, por un monto de UF1 millón a 10 años de plazo. A la fecha de esta revisión, no se han registrado emisiones colocadas con cargo a esta línea. 6
Acciones Con información en la Bolsa de Comercio de Santiago de los UDM al 17 de junio de 2016, Parque Arauco alcanza un patrimonio bursátil de USD1.823 millones, una presencia de 100% un volumen diario promedio transado de USD1.449 mil, además de un free float de 66%. Estos indicadores la ubican en el rango alto de las clasificaciones Primera Clase Nivel 2(cl). Parque Arauco S.A Jun-16 Jun-15 Jun-14 Precio de Cierre (CLP) 1,304.8 1,223.0 997.0 Rango de Precio (CLP) (52 semanas) 1041-1345 972-1301 997-995 Capitalización Bursátil (MMUSD) (1) 1,823 1,571 1,484 Valor Económico de los Activos (MMUSD) (2) 2573 2,258 1,985 Liquidez Presencia Bursátil 100.0% 99.4% 100.0% Volumen Promedio Último Mes (MUSD) 1278.9 1,275.0 1,323.0 Volumen Promedio Último Año (MUSD) 1449.7 1,179.0 2,097.0 Pertenece al IPSA SI SI SI Free Float 66.00% 65.30% 61.80% Rentabilidad Rentabilidad Accionaria (año móvil) (1) Capitalización Bursátil = Número de acciones * Precio de Cierre (2) Valor Económico de los Activos (EV) = Capitalización Bursátil + Deuda Financiera Neta Tipo de cambio al 17/16/2016: 689,83 CLP/USD Fuente: Bolsa de Comercio de Santiago. 7.10% 20.49% 99.40% 7
Supuestos Clave de la Proyección Margen EBITDA constante para Chile y con modestos aumentos para Perú y Colombia Ingreso por metro cuadrado aumenta 5% el 2016 y se mantiene constante en adelante Crecimiento SAB de acuerdo a la carpeta de proyectos publicado por compañía para el 2016, 132.480 M2 y 100.000m2 del 2017 en adelante. (CLP miles) Histórico 31 Dic 2014 31 Dic 2015 Proyecciones de Fitch 31 Dic 31 Dic 2016 2017 Resumen Estado de Resultados Ventas 125.886.312 146.210.509 160.191.314 180.823.994 196.242.131 Variación de Ventas 17,3% 16,1% 9,6% 12,9% 8,5% EBITDA 89.417.947 98.577.427 111.105.405 126.429.656 139.005.197 Margen EBITDA 71,0% 67,4% 69,4% 69,9% 70,8% EBITDAR 89.417.947 98.577.427 111.105.405 126.429.656 139.005.197 Margen EBITDAR 71,0% 67,4% 69,4% 69,9% 70,8% EBIT 81.964.838 97.523.871 107.388.956 122.461.834 134.786.627 Margen EBIT 65,1% 66,7% 67,0% 67,7% 68,7% Intereses Financieros Brutos -25.825.240-30.189.637-36.285.470-38.835.470-42.787.970 Resultado Neto 72.537.170 89.834.242 71.103.486 83.626.365 91.998.658 Resumen Balance Disponible 110.061.086 132.972.583 53.433.117 73.243.646 78.260.490 Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio 473.328.399 703.979.797 718.979.797 803.979.797 873.979.797 Deuda Total Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio 473.328.399 703.979.797 718.979.797 803.979.797 873.979.797 Deuta Total 363.267.313 571.007.214 665.546.680 730.736.151 795.719.307 31 Dic 2018 Resumen Flujo de Caja EBITDA 89.417.947 98.577.427 111.105.405 126.429.656 139.005.197 Intereses -28.412.878-36.285.470-38.835.470-42.787.970 Costo Implícito 0,0% 4,8% 5,1% 5,1% 5,1% Impuestos -8.287.621-17.064.837-21.324.723-24.839.638 Divs Recibidos Menos Divs Pagados a Participación no Controladora 3.864.307-1.949.657 0 0 0 Otros Items Antes de FGO -35.237.940-11.294.475-0 0 0 Flujo Generado por las Operaciones (FGO) 58.044.314 56.920.417 57.755.098 66.269.463 71.377.590 Margen FGO 46,1% 38,9% 36,1% 36,6% 36,4% Variación del Capital de Trabajo 4.975.684-7.959.011-1.408.521 560.392-209.925 Flujo de Caja Operativo (FCO) 63.019.998 48.961.406 56.346.577 66.829.854 71.167.664 Inversiones de Capital -116.579.931-116.594.745 - - - Capex/Ventas 92,6% 79,7% - - - Dividendos -25.211.472-19.921.450 - - - Adquisiciones Netas y Desinversiones -4.890.362-102.712.673 - - - Capex, Dividendos, Adquisiciones y Otros Items Antes FGO -146.681.765-239.228.868-1.087.614-1.684.148-2.330.699 Flujo Libre de Caja Después de Adquisiciones y Desinversiones -83.661.767-190.267.462-185.210.749-104.999.999-104.999.999 Margen Flujo Libre de Caja (Después de Adquisiciones Netas) -66,5% -130,1% -115,6% -58,1% -53,5% Otros (Inversión y Financiación) -2.486.433-16.927.184 0 0 0 Variación Neta de Deuda 8.607.254 195.997.424 15.000.000 85.000.000 70.000.000 Variación Neta del Capital 118.656.236 15.360.847 70.200.000 0 0 Variación de Caja 41.115.290 4.163.625-79.539.466 19.810.530 5.016.843 Cobertura (x) FGO/Intereses Financieros Brutos 3,1 2,9 2,6 2,7 2,7 FGO/Cargos Fijos 3,1 2,9 2,6 2,7 2,7 EBITDAR/(Intereses Financieros + Alquileres) 3,5 3,3 3,1 3,3 3,2 EBITDA/Intereses Financieros Brutos 3,5 3,5 3,1 3,3 3,2 Endeudamiento Deuda Total Ajustada/EBITDAR 5,3 7,1 6,5 6,4 6,3 Deuda Total Ajustada Neta/EBITDAR 4,1 5,8 6,0 5,8 5,7 Deuda Total con Asimilable al Patrimonio/EBITDA 5,3 7,1 6,5 6,4 6,3 Deuda Total Ajustada/FGO 6,0 8,5 7,6 7,6 7,7 Deuda Total Ajustada Neta /FGO 4,6 6,9 7,1 7,0 7,0 CÓMO INTERPRETAR LAS PROYECCIONES PRESENTADAS: La proyección presentada se basa en la estimación conservadora de un escenario de clasificación de la agencia. No representa la proyección del emisor clasificado. La proyección es solo uno de los componentes usados por Fitch para asignar una clasificación o un outlook. La información de la proyección refleja elementos relevantes, pero no exactos de los supuestos de Fitch acerca del desempeño financiero del emisor. Como tal, no puede ni deberá ser utilizada ni basarse en ella para establecer una clasificación. Las proyecciones de Fitch son creadas utilizando una herramienta interna de proyección, la cual utiliza supuestos de Fitch sobre el desempeño operacional y financiero de un emisor que pudieran no reflejar los supuestos que usted haría. Las definiciones de Fitch de términos financieros, tales como EBITDA, deuda, o flujo de caja libre pueden diferir de sus definiciones. Fitch pudiera tener acceso, de tiempo en tiempo, a información confidencial sobre planes del emisor. Ciertos elementos de dicha información pueden omitirse en esta proyección aunque sean incluidos en las discusiones internas de Fitch, esto ocurriría cuando la agencia, a su sola discreción, considere que esta información pudiera ser sensible en un contexto comercial, legal o regulatorio. La proyección (y la totalidad de este informe) se produce estrictamente sujeto al descargo de responsabilidad establecido al final de este informe. Fitch podrá actualizar la proyección en informes futuros, pero no asume la responsabilidad de hacerlo. Fuente: Reportes de la compañía. Fitch Ratings. 8
Categorías de Clasificación de Largo Plazo Categoría AAA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría AA(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una muy alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría A(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BBB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Categoría BB(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en retraso en el pago de intereses y del capital. Categoría B(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con el mínimo de capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es muy variable y susceptible de deteriorarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía, pudiendo incurrirse en pérdida de intereses y capital. Categoría C(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad de pago suficiente para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, existiendo alto riesgo de pérdida de capital e intereses. Categoría D(cl): Corresponde a aquellos instrumentos que no cuentan con una capacidad para el pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, y que presentan incumplimiento efectivo de pago de intereses o capital, o requerimiento de quiebra en curso. Categoría E(cl): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información suficiente o no tiene información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. + o : Las clasificaciones entre AA(cl) y B(cl) pueden ser modificadas al agregar un símbolo + (más) o (menos) para destacar sus fortalezas o debilidades dentro de cada categoría. Categorías de Clasificación de Corto Plazo Nivel 1 (N1(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con la más alta capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, la cual no se vería afectada en forma significativa ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 2 (N2(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con una buena capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de deteriorarse levemente ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 3 (N3(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos que cuentan con suficiente capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados, pero ésta es susceptible de debilitarse ante posibles cambios en el emisor, en la industria a que pertenece o en la economía. Nivel 4 (N4(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos cuya capacidad de pago del capital e intereses en los términos y plazos pactados no reúne los requisitos para clasificar en los niveles N1(cl), N2(cl), N3(cl). Nivel 5 (N5(cl)): Corresponde a aquellos instrumentos cuyo emisor no posee información representativa para el período mínimo exigido para la clasificación, y además no existen garantías suficientes. Categorías de Clasificación de Títulos Accionarios Primera Clase Nivel 1(cl): Títulos accionarios que presentan una excelente combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 2(cl): Títulos accionarios que presentan una muy buena combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 3(cl): Títulos accionarios que presentan una adecuada combinación de solvencia y liquidez bursátil. Primera Clase Nivel 4(cl): Títulos accionarios que presentan una aceptable combinación de solvencia y liquidez bursátil. A modo de aclaración, las acciones clasificadas en Nivel 4(cl) corresponden a compañías que presentan un nivel de solvencia en torno al grado de inversión o una muy baja o nula liquidez bursátil. Asimismo, se clasifican en Nivel 4(cl) aquellas acciones que por haberse comenzado a transar recientemente en Bolsa, cuentan con una historia bursátil inferior a un año. Segunda Clase Nivel 5(cl): Títulos accionarios que presentan una riesgosa / inadecuada posición de solvencia. Categoría E(cl): Aquellas compañías que no presentan información suficiente para evaluar su calidad crediticia. La opinión de las entidades clasificadoras no constituye en ningún caso una recomendación para comprar, vender o mantener un determinado instrumento. El análisis no es el resultado de una auditoría practicada al emisor, sino que se basa en información pública remitida a la Superintendencia de Valores y Seguros, a las Bolsas de Valores y en aquella que voluntariamente aportó el emisor, no siendo responsabilidad de la clasificadora la verificación de la autenticidad de la misma. 9
Las clasificaciones señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre y, por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de clasificación. TODAS LAS CLASIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTAN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: WWW.FITCHRATINGS.COM. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CLASIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CLASIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB WWW.FITCHRATINGS.COM. LAS CLASIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLITICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión clasificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de clasificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una clasificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus clasificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las clasificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las clasificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una clasificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una clasificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las clasificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la clasificación. La clasificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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Las clasificaciones no hacen ningún comentario sobre la adecuación del precio de mercado, la conveniencia de cualquier título para un inversor particular, o la naturaleza impositiva o fiscal de los pagos efectuados en relación a los títulos. Fitch recibe honorarios por parte de los emisores, aseguradores, garantes, otros agentes y originadores de títulos, por las clasificaciones. Dichos honorarios generalmente varían desde USD1.000 a USD750.000 (u otras monedas aplicables) por emisión. En algunos casos, Fitch clasificará todas o algunas de las emisiones de un emisor en particular, o emisiones aseguradas o garantizadas por un asegurador o garante en particular, por una cuota anual. Se espera que dichos honorarios varíen entre USD10.000 y USD1.500.000 (u otras monedas aplicables). La asignación, publicación o diseminación de una clasificación de Fitch no constituye el consentimiento de Fitch a usar su nombre como un experto en conexión con cualquier declaración de registro presentada bajo las leyes de mercado de Estados Unidos, el Financial Services and Markets Act of 2000 de Gran Bretaña, o las leyes de títulos y valores de cualquier jurisdicción en particular. Debido a la relativa eficiencia de la publicación y distribución electrónica, los informes de Fitch pueden estar disponibles hasta tres días antes para los suscriptores electrónicos que para otros suscriptores de imprenta. 10