WOW Market Report 2017 Capital Federal Q4 2016 / EXECUTIVE SUMMARY / 1
WOW Market Report 2017 Capital Federal Página 2 Página 3 Página 4 Página 6 Página 7 Página 8 Página 9 INTRODUCCIÓN MARKET HIGHLIGHTS PRICING Por zona, nuevo vs usado, por ambientes STOCK DE PROPIEDADES CLOSINGS TIME TO MARKET CONCLUSIÓN & CIERRE 2017 / EXECUTIVE SUMMARY / 1
WOW Market Report 2017 Capital Federal En este informe analizaremos las principales novedades del mercado en los barrios de Recoleta, Palermo y Belgrano, durante el primer trimestre del 2017. A modo introductorio, destacamos los siguientes puntos: En el largo plazo, los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires aumentaron un + 6% en el último año móvil. Los barrios que registraron un mayor crecimiento fueron Recoleta, Belgrano y Palermo (+24%, +19% y +15% respectivamente). En el corto plazo, los precios se mantienen estables. Mayor dinamismo de las operaciones. El tiempo medio de publicación disminuye positivamente. Interanualmente, las propiedades se venden dos meses más rápido que en 2016. Los créditos hipotecarios llegaron para quedarse. Tanto los bancos públicos como privados habilitaron nuevas líneas de crédito obteniendo gran aceptación y resultados. 1 de cada 5 operaciones efectuadas este trimestre se realizó con crédito hipotecario. A raíz de esto, la base de compradores (demanda) en el mercado se amplía significativamente. Los resultados ya están a la vista, la cantidad de operaciones aumentó un +57% vs 2016. La oferta de propiedades continúa estable. Seguirá entonces aumentando el precio? 2017 / EXECUTIVE SUMMARY / 1
Market Highlights VOLUMEN DE MERCADO: VENTA 58.340 PRECIO PROMEDIO CAP. FED. ESTABLE vs Q4 16: 2.600 USD/M2 PROPIEDADES PUBLICADAS TIEMPO MEDIO de PUBLICACIÓN: 7,9 MESES (MAYOR ROTACIÓN vs 2016) CANTIDAD de ESCRITURACIONES: +57% vs 16 EXCELENTES NOTICIAS! CANT. de ESCRITURAS con HIPOTECA: 1 de cada 5 PRECIOS de INMUEBLES NUEVOS vs. USADOS: + 18% (estable) PUERTO MADERO alcanza su PICO HISTÓRICO: 5.900 USD/M2 VARIACIÓN de PRECIO 3 AMBIENTES vs. 2 AMBIENTES: + 1% (estable) 2017 / MARKET HIGHLIGHTS / 2
Pricing RELACIÓN de PRECIOS por BARRIO (USD /M2): BARRIO USD/M2 P.INDEX vs Q4'16 Análisis Corto Plazo 2017 El precio promedio por m2 en Cap. Fed. está estable vs el trimestre anterior (2.600 USD/m2). Puerto Madero es el barrio de más caro alcanzando este trimestre un pico histórico de 5.900 USD/m2 y registrando el mayor crecimiento en relación al resto, un +9% vs Q4 16. Palermo (3.330 USD/m2), Recoleta (3.220 USD/m2) y Belgrano (3.150 USD/m2) completan el ranking de los barrios más cotizados. Los valores de estos 3 barrios oscilan entre un +20% y +27% vs la media de las propiedades de Capital Federal. En el primer trimestre de 2017, la variación de precios entre inmuebles nuevos y usados se mantiene estable vs los últimos trimestres, +18%. No hay diferencias significativas en los valores por m2 de 3 amb. y 2 amb. (a excepción de Recoleta) Variación Trimestral de Precio (USD/M2) Fuente: Dirección General de Estadística y Censos, sobre la base de Argenprop PUERTO MADERO 5.924 226 9% PALERMO 3.328 127-2% RECOLETA 3.220 123-1% BELGRANO 3.155 120 1% COLEGIALES 3.103 118 3% NUÑEZ 3.086 118 0% COGHLAN 2.844 108 2% RETIRO 2.724 104 5% PROMEDIO CAP. FED. 2.623 100 0% SAN TELMO 2.287 87-1% * Base 100: Precio promedio USD/m2 de Cap. Fed. VARIACIÓN de PRECIOS NUEVO vs USADO: BARRIO VAR. (%) VAR. COLEGIALES 20% BELGRANO 19% PROMEDIO CAP. FED. 18% PALERMO 18% NUÑEZ 15% RECOLETA 14% VILLA URQUIZA 11% COGHLAN 6% PUERTO MADERO 1% Recoleta Belgrano Palermo Promedio Cap. Fed. 19% Q2 16 VARIACIÓN de PRECIOS 2 AMBIENTES vs 3 AMBIENTES: 15% Q3 16 BARRIO VAR. (%) 6% 2% 1% 1% 12% 5% 1% 3% 1% 2% Q4 16 17 PROMEDIO CAP. FED. 1% RECOLETA -11% PALERMO 1% BELGRANO 0% NUÑEZ 2% PUERTO MADERO 1% -1% -1% -2% 0% Q4 2016 / PRICING / 3
Pricing Análisis Largo Plazo vs. AA (Años Anteriores) En el 2017, los precios de los inmuebles en la Ciudad de Buenos Aires registraron un incremento del +6% interanual. Los barrios de Recoleta, Belgrano y Palermo estuvieron muy por encima de esta media, con aumentos del +24 %, +19% y +15% respectivamente. La variación de precios de los inmuebles nuevos vs usados se agrandó en los últimos años, en el `16 era de 7% y en este trimestre dicho gap es de 18%. Con respecto a la cantidad de ambientes, no existen diferencias en usd/m2 entre un 2 ambientes y un 3 ambientes, patrón que se mantiene constante a través de los años. PRECIOS POR BARRIO (USD /M2) BARRIO 16 17 Var. (%) RECOLETA 2.603 3.220 24% BELGRANO 2.640 3.155 19% NUÑEZ 2.676 3.086 15% CABALLITO 2.255 2.591 15% PALERMO 2.903 3.328 15% BARRACAS 2.062 2.310 12% VILLA CRESPO 2.322 2.561 10% FLORESTA 1.749 1.916 10% VILLA URQUIZA 2.549 2.698 6% PROMEDIO CAP. FED. 2.483 2.623 6% PARQUE CHAS 2.297 2.419 5% VILLA DEL PARQUE 2.249 2.359 5% FLORES 1.999 2.095 5% SAAVEDRA 2.529 2.637 4% VILLA DEVOTO 2.356 2.283-3% Variación Interanual de Precio (USD/M2) Fuente: Dirección General de Estadística y Censos, sobre la base de Argenprop Recoleta Belgrano Palermo Promedio Cap. Fed. VARIACIÓN de PRECIOS NUEVO vs USADO (en el promedio de Cap. Fed.) 24% 19% TRIMESTRE USADO NUEVO VAR. (%) 12 2.243 2.418 8% 15% 13 2.248 2.365 5% 1% 1% 3% 7% 2% 8% 9% 6% 14 2.210 2.400 9% 15 2.157 2.386 11% 16 2.398 2.569 7% -2% -5% -7% 0% -1% 17 2.406 2.839 18% 14 15 16 17 2017 / PRICING / 4
Stock de propiedades Fuente: Zonaprop Cant. Avisos Publicados La oferta de inmuebles en Capital Federal en el último año móvil se mantiene estable, sin grandes variaciones. Este trimestre, el promedio de la cantidad de avisos publicados fue de 58.340 propiedades en venta. Esta cifra representa un -2% respecto al trimestre anterior. Evolución de la oferta de inmuebles en venta 70.000 60.000 50.000 46.328 56.517 58.275 61.924 55.604 57.720 59.112 56.051 51.780 59.328 60.313 59.634 58.340 100% 80% 60% 40.000 30.000 20.000 10.000 22% 3% 6% -10% 4% 2% -5% -8% 15% 2% -1% -2% 40% 20% 0% - -20% Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 2014 2014 2014 2014 2015 2015 2015 2015 2016 2016 2016 2016 2017 # Promedio de Avisos Var. Interanual (%) 2017 / INVENTORY / 5
Closings Dinámica del Mercado Inmobiliario En el 2017 se realizaron 10.956 escrituraciones de compraventa en el mercado. El número de operaciones creció un +57% interanual. Este impulso se da produce como consecuencia de la otorgación de créditos hipotecarios y la medida de blanqueo de capitales promovida por el Gobierno. Luego de un pico negativo de 6.428 escrituraciones en 14, la situación se recompone lentamente con un 2015 que presentó mayor dinámica sobre fin de año, un 2016 más estable y un 2017 alentador. El 20% de las operaciones realizadas en el primer trimestre fueron mediante un crédito hipotecario (1 de cada 5) duplicando así el % de operaciones con hipoteca del mismo trimestre del año anterior. EVOLUCIÓN DE LAS OPERACIONES DE COMPRA- VENTA CON CRÉDITO HIPOTECARIO TRIMESTRE % HIPOTECAS 2002 7% 2003 5% 2004 11% 2005 15% 2006 19% 2007 21% 2008 22% 2009 14% 2010 11% 2011 11% 2012 12% 2013 9% 2014 9% Escrituras de compra-venta de inmuebles y var. interanual (%) 2015 8% Fuente: Base de datos del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires 2016 9% 16.000 14.000 12.000 10.000 15.191 14.284 13.699 12.478 11.586 11.642 8.652 11.722 35% 12.497 11.032 10.956 57% 70% 50% 30% 2017 20% 8.000 6.000 4.000 0% 7% 10% 11% -6% 7% -12% 6.490 6.248 6.960 6.105-4% -2% 14% 10% -10% 2.000-30% 0-39% -41% -50% 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Cantidad de escrituras Var. Interanual (%) Q4 2016 / CLOSINGS / 6
Time to Market Tiempo Medio de Publicación Se presenta a continuación el cálculo de los meses de permanencia en oferta de los departamentos en venta, en relación con su fecha inicial de publicación. Para ello, se consideró el stock de unidades publicadas al cierre cada trimestre. En promedio, los departamentos que se vendieron en el 2017 estuvieron casi 8 meses publicados. Si bien a priori no varió el ritmo vs el trimestre anterior, el gráfico ilustra claramente la aceleración en la rotación de propiedades en el último año móvil (Tiempo medio de publicación 2016 = 10 meses aprox.) Adicionalmente, las propiedades que registraron una disminución sustantiva en el tiempo de medio de publicación vs el histórico son las propiedades de mayor tamaño (5 amb. o más) que antes demoraban 1 año y ahora 7,8 meses, o lo que es lo mismo, casi 4 meses menos. Evolución de los Tiempos Medios de Publicación Fuente: Argenprop 9,9 9,2 8,7 7,8 7,9 10,8 10,3 9,2 8,4 8,6 11,7 10,4 10,4 10,4 9,8 9,6 9,0 9,0 8,6 8,9 8,9 8,4 8,4 7,7 7,9 7,5 7,5 7,5 7,7 7,8 Meses Promedio 1 ambiente 2 ambientes 3 ambientes 4 ambientes 5 ambientes y más 16 Q2 16 Q3 16 Q4 16 17 2017 / TIME TO MARKET / 7
WOW Market Report l Conclusión & Cierre El año 2017 comienza con un gran dinamismo. Los créditos hipotecarios vuelven a la escena y amplian significativamente la demanda. PABLO PEREARNAU DIRECTOR GENERAL de WOW BROKERS El problema histórico de nuestro país fue siempre que la inflación hacía imposible acceder a créditos para la vivienda salvo que estén subsidiados desde el Estado. Los bancos que prestaban debían cobrar elevadas cuotas para no perder el valor real de sus préstamos y además, dado que la cuota no podía superar el 30% del sueldo, sólo un grupo reducido de personas se encontraba en condiciones de acceder a créditos de este tipo. La solución fue introducir créditos hipotecarios que ajusten por inflación (UVAs) o por el costo de la construcción (UVIs). Al ser ajustables la cuota inicial es más baja, desaparece la necesidad de cubrirse ante subas de precios por parte de quien presta. Una cuota más baja permite créditos más grandes. Los bancos públicos ofrecen plazos de hasta 30 años y los privados de 20 años. Es importante comprender que no hay riesgo de formación de una burbuja en el sector, donde los precios suben artificialmente para luego desplomarse. No existe país en el mundo más lejos de una burbuja inmobiliaria que Argentina. El motivo? Aquí la modalidad más común de construcción es con fondos propios u otros modos no crediticios, el financiamiento a la vivienda llega apenas al 1,5% del PBI mientras que en países vecinos dicha cifra es cuanto menos 4 veces mayor. Chile es el país de Sudamérica con mayor financiamiento a la vivienda, llega a 18% del PBI, y es un claro ejemplo de que la profundidad del sistema financiero tiene impactos positivos en el desarrollo económico. Feliz comienzo de año para todos nuestros clientes/lectores y gracias por acompañarnos! 2017 / CONCLUSIÓN / 9
www.wowbrokers.com T. 4803-0139 Agote 2340 Recoleta