El objetivo de esta publicación consiste en profundizar en el análisis territorializado del mercado inmobiliario, a través de la opinión de los principales agentes que operan en él. La información está basada en una encuesta sobre la evolución del mercado local en el último semestre y las perspectivas para el próximo, que se complementa con datos estadísticos publicados por el Ministerio de Vivienda. Tanto la encuesta como el informe que aquí se presentan, tienen una periodicidad semestral. El proyecto está coordinado por la Confederación Española de Cajas de Ahorros (CECA). En esta primera edición han participado diez entidades, que han cubierto diversas áreas de sus respectivas zonas de influencia. Caja Inmaculada e Ibercaja, a través de sus respectivos Servicios de Estudios, han realizado el análisis en la Comunidad Autónoma de Aragón. Las áreas objeto de estudio son: Zaragoza-Utebo, Huesca capital, Teruel capital, y Pirineo Aragonés (Jaca y Sabiñánigo). A éstas, se añaden otras tres áreas que también se consideran relevantes en el análisis del mercado inmobiliario aragonés: Área de influencia de Zaragoza (Cuarte de Huerva, María de Huerva, Cadrete y La Muela), Barbastro-Monzón-Fraga y, por último, Alcañiz. Los resultados de esta primera edición están obtenidos a partir de 102 encuestas: el 28% de ellas han sido aportadas por promotores y constructores, un 25% por APIs y agencias inmobiliarias, un 21% por técnicos (Sociedades de Tasación, Notarios, Registradores, técnicos de Ayuntamientos, ) y el 28% restante por empleados de las dos Cajas de Ahorros. Desde aquí mostramos nuestro más profundo agradecimiento a todos los expertos que han dedicado parte de su tiempo a cumplimentar la encuesta, y cuya colaboración ha posibilitado la elaboración de esta publicación. Los resultados de la encuesta se presentan en términos de saldos, definidos como diferencia entre el porcentaje de respuestas que indican aumento y las que indican disminución, ponderando en aquellos casos en que es posible cuantificarlo. Los valores extremos serían 100, que significa Un fuerte aumento, y -100, que corresponde a Una fuerte contracción, siendo 0 el valor neutro que indicaría Se mantiene. Número UNO Observatorio inmobiliario de Aragón Este primer número, así como los sucesivos, estarán disponibles en nuestras respectivas páginas web. Confiamos en que esta iniciativa sea de su interés, y quedamos a su disposición para cualquier duda o sugerencia al respecto. [Servicio de Estudios] www.ibercaja.es gabineteestudios@ibercaja.es Caja Inmaculada e Ibercaja; socios patrocinadores www.cai.es/sestudios estudios@cai.es
Zaragoza El área urbana de Zaragoza, de acuerdo con los resultados de la encuesta, muestra un mantenimiento en los registros de actividad y oferta, tanto para el segundo semestre de 2006 como para el primero de 2007. Sólo despuntan ligeramente las perspectivas de la oferta en la evolución futura prevista. Las expectativas con respecto a la demanda indican también una tendencia a la disminución. Los encuestados detectan una considerable reducción de la disponibilidad de suelo, a la par que señalan un marcado aumento de los tiempos de venta y del stock de vivienda disponible, especialmente en el caso de la vivienda usada, que se acrecentará en el primer semestre de 2007. Tiempo de venta y stock de vivienda se sitúan próximas a los niveles máximos de aumento en este momento. No obstante, a pesar de estas coordenadas caracterizadas por la evidente contención de la demanda, los expertos opinan que los precios sostuvieron una trayectoria ascendente en la segunda mitad de 2006 y, aunque con menor intensidad, continuarán también al alza en el porvenir inmediato. Nivel Provincial Último trimestre * % var i.a. Nº viviendas iniciadas 4.031 3,9% Nº transacciones 2.710-40,8% Precio vvda libre ( /m 2 ) 2.048 13,8%
La actividad en el sector de la construcción en la ciudad de Huesca muestra una línea de atonía en los dos semestres analizados en la encuesta, aunque reflejando una cierta aceleración entre la evolución reciente y las previsiones para la primera mitad de 2007. Por su parte, el dinamismo constituye el rasgo predominante en la oferta residencial, también con las expectativas para 2007 por encima del segundo semestre de 2006. A su vez, la disponibilidad de suelo se mantiene invariable. En contraste, la demanda denota síntomas de agotamiento y se mueve en niveles de disminución, de acuerdo con el criterio expresado por los expertos. Los tiempos de venta y el stock de vivienda se amplían de manera importante, sobre todo en lo que a vivienda usada se refiere, con el indicador en aumentos máximos para ambas variables. En este escenario, el precio de la vivienda experimentó un avance notable en el segundo semestre de 2006 que, según los encuestados, no se repetirá en el arranque de 2007. Por lo tanto, la carestía de los inmuebles aumentará más moderadamente. Huesca Nivel Provincial Último trimestre * % var i.a. Nº viviendas iniciadas 1.417 29,2% Nº transacciones 1.255-13,5% Precio vvda libre ( /m 2 ) 1.571 6,3%
Teruel La actividad constructora en Teruel experimentó un aumento discreto en el segundo semestre de 2006 y, según los expertos, seguirá en esta línea durante los primeros seis meses de 2007. Sin embargo, la oferta residencial presenta unas cifras de progreso mayores, tanto en evolución reciente como futura. Cabe destacar asimismo la manifiesta escasez de suelo para nuevos desarrollos urbanísticos residenciales que perciben los encuestados en esta ciudad. Las previsiones apuntan que la demanda se mantendrá estable en los próximos meses. Por su parte, los encuestados anticipan un incremento sustancial del tiempo de venta y del stock de vivienda disponible a lo largo del primer semestre de 2007, que encaja perfectamente con la expectativa de neutralidad en la demanda y de aceleración de la oferta. Por último, en este contexto de mercado, los expertos estiman que se reducirá la intensidad de la subida de los precios de la vivienda con respecto a lo ocurrido en la segunda mitad de 2006. Nivel Provincial Último trimestre * % var i.a. Nº viviendas iniciadas 558-22,6% Nº transacciones 438-13,1% Precio vvda libre ( /m 2 ) 983 10,6%
Pirineo Aragonés El Pirineo Aragonés es la única área donde se constata una ligera contracción de la actividad inmobiliaria, lo que puede estar relacionado con su condición turística, que lleva implícita mayor volatilidad al tratarse de segundas residencias. La oferta de vivienda nueva ha disminuido ligeramente, causa de ello puede ser la menor disponibilidad de suelo. La leve caída de la demanda ha hecho aumentar el plazo de venta, a pesar de lo cual se ha percibido un ligero aumento del precio, mayor en el caso de la vivienda nueva. Para el próximo semestre, se espera una mayor contracción de la demanda, especialmente de vivienda usada. Esto llevará a una contención de precios, que incluso podrían disminuir ligeramente en el caso de la usada. La actividad inmobiliaria aumenta en todas las áreas aquí consideradas, con especial intensidad en el área metropolitana de Zaragoza, a pesar de la ligera contracción de la demanda en esta zona. En las otras dos, el crecimiento de la oferta es acorde con la positiva evolución de la demanda. No obstante, los expertos perciben un aumento del plazo de venta y del stock de vivienda que, salvo en Alcañiz, es más acusado en el caso de la usada. Ello no ha impedido que los precios hayan aumentado, sobre todo los de vivienda nueva. Las expectativas para el primer semestre de 2007 son de mantenimiento de las tendencias observadas: tanto oferta como (al contrario que en las grandes áreas urbanas) demanda seguirán aumentando, aunque a un ritmo algo inferior al actual, lo que llevará a una evolución más moderada de los precios. Resultados en términos de saldos Otras Áreas ÁREA INFLUENCIA DE ZARAGOZA BARBASTRO - MONZÓN - FRAGA ALCAÑIZ Reciente Futura Reciente Futura Reciente Futura Actividad 75,0 31,3 37,5 31,3 18,8 12,5 Oferta 58,3 50,0 14,3 31,3 50,0 0,0 Demanda -7,1 0,0 31,3 18,8 50,0 25,0 Precio 50,0 33,3 56,3 31,3 56,3 41,7 Disponibilidad suelo 25,0-0,0 - -25,0 - Nueva Usada Nueva Usada Nueva Usada Tiempo de venta 42,9 71,4 50,0 60,0 42,9 0,0 Stock de vivienda 42,9 85,7 12,5 33,3 14,3 14,3
Aragón Durante el segundo semestre de 2006, se ha observado un leve aumento de la oferta de vivienda en el conjunto de las cuatro grandes áreas urbanas de Aragón, a pesar de la ligera caída de la demanda durante este mismo periodo. La atonía de la oferta en Zaragoza capital queda totalmente compensada con el fuerte incremento de actividad en su entorno metropolitano, que cuenta con mayor disponibilidad de suelo. Los expertos encuestados coinciden en señalar el fuerte aumento del plazo de venta y del stock de viviendas, más acusado en el caso de la vivienda usada, y que se hace especialmente evidente en las áreas de Zaragoza y Huesca. A pesar de esta contracción de las ventas, se percibe un notable aumento de los precios en todas las áreas cubiertas, en consonancia con las estadísticas publicadas, que sitúan a Aragón como una de las regiones más inflacionistas en lo que a precios de vivienda se refiere. Asimismo, las tendencias observadas en relación a la oferta y la demanda son acordes con la evolución de viviendas iniciadas (con un creciente protagonismo de la vivienda protegida) y de transacciones inmobiliarias, respectivamente. Las perspectivas para el primer semestre de 2007 apuntan a un nuevo incremento de la oferta, a pesar de que se espera que la demanda vuelva a contraerse. El desajuste entre oferta y demanda llevará a una contención de precios, mayor en la vivienda usada. [Servicio de Estudios] www.ibercaja.es gabineteestudios@ibercaja.es www.cai.es/sestudios estudios@cai.es Total Aragón Último trimestre * % var i.a. Nº viviendas iniciadas 6.006 5,4% Nº transacciones 4.403-32,6% Precio vvda libre ( /m 2 ) 1.876 12,9%