página 1 de 14-071207_SCH_pliego CONCURSO DE PROYECTOS CON INTERVENCIÓN DE JURADO PARA EL PROYECTO DE UN MERCADO MUNICIPAL EN SANCHINARRO PLIEGO DE CONDICIONES TÉCNICAS 1. OBJETO Y EMPLAZAMIENTO DEL CONCURSO El objeto del presente concurso es la definición arquitectónica de un Mercado Municipal a construir en el barrio de Sanchinarro de Madrid, concretamente en la parcela denominada SB-1 del PAU (Programa de Actuación Urbanística) de Sanchinarro, conforme a las directrices y parámetros urbanísticos y de programa detallados más adelante en el presente pliego. La parcela tiene una superficie de 8.602 metros cuadrados y linda por su frente más largo, al sureste, con la calle Fernando de Rojas; al noreste con la calle Isabel Clara Eugenia y al suroeste con la calle Príncipe Carlos. Al noroeste linda en todo su frente en medianera con una parcela destinada a zona verde, de la que procede por segregación. Al otro lado de la calle Fernando de Rojas se encuentra una parcela destinada a equipamiento docente. 2. EL PAU DE SANCHINARRO SEXTA MODIFICACIÓN PUNTUAL El PAU de Sanchinarro es uno de los más recientes crecimientos consolidados del caso urbano de Madrid. Se sitúa en la zona norte de la ciudad, lindando al Oeste con la carretera Nacional I (Madrid Irún), al norte y este con la autopista de circunvalación M-40 y al sur con el casco urbano preexistente. Se trata de un crecimiento fundamentalmente residencial, con coexistencia localizada en sus límites con la nacional I de edificios de uso terciario y otros equipamientos de diverso carácter. Cuenta con una superficie de 401 hectáreas, 1.221.000 metros cuadrados de zonas verdes, previsión de 5622 viviendas libres y 7946 viviendas protegidas, con una densidad de 33,1 viviendas por hectárea. En su desarrollo ha resultado un crecimiento en que ha primado la edificación en manzana cerrada, con escasez de equipamiento comercial, excepción hecha de un gran centro comercial privado, que se encuentra actualmente ya en funcionamiento. La voluntad de corrección de esta situación se ha puesto de manifiesto mediante la aprobación de la sexta modificación puntual del Plan Parcial (aprobación definitiva publicada en el Boletín Oficial del Ayuntamiento de Madrid de 4 de enero de 2007), por la que se crea por segregación de la parcela PU-13 una nueva parcela Dotacional para equipamientos de servicios públicos SB-1, para la instalación de un Centro Comercial de Barrio, que es la denominación de aquellos mercados que cuentan con una superficie de locales de comercio alimentario minorista de entre un 35 y un 65% de la total. Mediante esta modificación se pretende dar entrada a un nuevo equipamiento que corrija el desequilibrio de partida y permita la instalación de un nuevo Mercado que complemente la oferta comercial de este desarrollo urbanístico.
página 2 de 14-071207_SCH_pliego 3. CARACTERÍSTICAS URBANÍSTICAS DE LA PARCELA El Mercado objeto del concurso se asentará en la parcela SB-1 del Plan Parcial de Ordenación II-4 Sanchinarro Carretera de Burgos, dentro del PAU de Sanchinarro. En este PAU las parcelas de servicios públicos no lucrativos carecen de ficha, siéndoles de aplicación el artículo 20.1 Condiciones particulares para el Suelo no lucrativo (que se adjunta en anexo), y por extensión el resto de normativa del Plan General de Ordenación Urbana. En el listado que se presenta a continuación se extractan las características básicas que debe cumplir la edificación, con indicación de los artículos de los que se derivan las mismas: CONCEPTO PRESCRIPCIÓN ARTÍCULADO DE REFERENCIA norma zonal uso cualificado NZ 5, grado 3º, con excepción de alturas, ocupación y longitud de fachada, que se definen en el Plan Parcial Equipamiento de Servicios Públicos en la categoría de Abastecimiento Alimentario Art. 20 PP-II-4 Art. 20.1.1.d) PP-II-4 Según definición del artículo 7.11.1.e) del PGOM, se trata de: Instalaciones mediante las que se proveen productos de alimentación para el abastecimiento de la población como mercados centrales, mercados de distrito, mataderos u otros similares. Se incluyen en esta categoría los mercados de abastos y centros de comercio básico gestionados directamente por la Administración o sujetos al régimen de concesión administrativa. superficie de parcela 8.602 m2 6ª modificación PP-II-4 ocupación edificabilidad 80% sobre rasante 100% bajo rasante 1,4 m2/m2 (12.042,80m2) Art. 20.1.1.d) PP-II-4 Art. 8.5.7. PGOUM Art. 8.5.8. PGOUM altura de la edificación 4 plantas, 18,50 m Art. 20 PP-II-4 altura por encima de la máxima puntualmente hasta 21 metros, según artículo citado en la columna siguiente Art. 6.6.11. PGOUM altura mínima libre de pisos 3 metros Art. 7.10.7. PGOUM forma de la edificación inscribible en círculo de diámetro menor de 130 metros Art. 20 PP-II-4
página 3 de 14-071207_SCH_pliego longitud mayor de fachada posición de la edificación respecto a viales posición de la edificación respecto a parcelas colindantes separación de edificios en una misma parcela salientes y vuelos dotación de aparcamientos condiciones estéticas no existen limitaciones ni es de aplicación por tanto la limitación general del Plan Parcial ni del Plan General La edificación guardará una separación igual a H/2 de su altura de coronación respecto al eje de la calle o del espacio libre público al que hace frente la parcela. La edificación se dispondrá de modo que sus fachadas guarden una separación igual o superior a H/2 de su altura de coronación, respecto del lindero correspondiente, con mínimo de cinco (5) metros. Mínimo de 6m, reducible a un tercio de su altura, con mínimo absoluto de 4m, cuando las dos fachadas enfrenten paramentos ciegos, correspondan a piezas no habitables o cuando no exista solape entre las construcciones El saliente máximo de las cornisas y aleros respecto a los planos de fachada no excederá de ochenta centímetros; podrá superarse esta dimensión, en cuyo caso el exceso computará a efectos de ocupación y posición del edificio. En ningún caso podrá rebasar la alineación oficial en más de ochenta (80) centímetros. Mínimo de 1 plaza cada veinte (20) metros cuadrados de superficie de venta, con un mínimo de 50 plazas. La composición de la edificación, materiales, color y tratamiento de diseño son libres Art. 20.1.1.d) PP-II-4 Art. 8.5.6.3. PGOUM Art. 8.5.6.4. PGOUM Art. 8.5.6.5. PGOUM Art. 8.5.13. PGOUM Art. 7.5.35.k) PGOUM Art. 8.5.14. PGOUM nota: PGOUM significa Plan General de Ordenación Urbana de Madrid; su articulado se adjunta en documento anexo.
página 4 de 14-071207_SCH_pliego 4. ORDENANZA DE CENTROS COMERCIALES DE BARRIO Además de la reglamentación urbanística de carácter general ya expuesta, es de aplicación la Ordenanza de Centros Comerciales de Barrio OCCB (cuyo texto íntegro se adjunta como anexo). Las principales determinaciones de tipo técnico se recogen en el cuadro siguiente: CONCEPTO PRESCRIPCIÓN ARTÍCULADO DE REFERENCIA áreas Los Centros Comerciales de Barrio contarán con las siguientes áreas: comercial Art. 9 OCCB 2. En el área comercial se encontrarán las superficies destinadas al intercambio comercial y exposición de productos, así como los espacios de permanencia y paso de comerciantes y público. administrativa de servicios comunes de oficinas 3. En el área administrativa se instalarán las oficinas de gestión del Centro, de la Asociación de Comerciantes del mismo y un local de reuniones. 4. El área de servicios comunes albergará las instalaciones dedicadas a almacenaje y conservación de los distintos productos destinados a la venta, así como los recintos destinados a alojar las instalaciones al servicio del edificio, tales como cuartos de calderas, maquinaria de ascensores, escaleras, cuartos de basuras, contadores, espacios destinados a carga y descarga, servicios de personal del Centro Comercial, y demás instalaciones que sin ser de obligada exigencia, contribuyan a mejorar el confort y habitabilidad del edificio. 5. En el área de oficinas, se emplazarán las actividades que tengan como función principal la gestión de servicios administrativos, técnicos, financieros, de información o similares, bien se trate de oficinas de carácter público o privado. localización de área comercial de servicios complementarios En las plantas comerciales del Centro Comercial de Barrio se instalarán exclusivamente establecimientos comerciales. 6. El área de servicios complementarios, si la hubiere, se destinará a la implantación de dotaciones de interés general, encaminados a la mejora o enriquecimiento del Centro o los consumidores, en el ámbito cultural, educativo, de ocio, deportivo, de la salud y el bienestar social. Art. 10.1. OCCB
página 5 de 14-071207_SCH_pliego superficie mínima de locales de comercio minorista de alimentación superficie mínima de locales comerciales polivalentes de alimentación existencia de cámaras frigoríficas tiendas exteriores depósito de basuras mezcla comercial disposición de usos mezcla comercial superficies de comercio minorista de alimentación 20m2, de los que al menos 4m2 serán almacén o cámara frigorífica. 30m2 si cuenta con obrador 40m2, de los que al menos 8m2 serán almacén o cámara frigorífica 48m2 si cuenta con obrador Dispondrá de cámaras frigoríficas independientes para carnes, frutas y verduras, pescados, aves y huevos y caza En caso de existir tiendas exteriores, no podrán estar comunicadas con el interior del mercado Las tiendas exteriores, si las hubiere, no podrán dedicarse al comercio minorista de la alimentación. Obligación de existencia de contenedor auto compactador para residuos Los establecimientos comerciales y de prestación de servicios deben formar un conjunto interrelacionado de manera que todas las actividades se beneficien de los flujos generados por las otras, pero de forma que los distintos tráficos no tengan necesariamente que mezclarse. Del total de la superficie de los establecimientos del Centro, el 35 por 100 como mínimo y el 65 por 100 como máximo deberá estar destinado necesariamente al comercio minorista de alimentación, el resto de los establecimientos se destinarán a comercio minorista no alimentario y prestación de servicios. En cada caso y de acuerdo con las circunstancias que señale el estudio de viabilidad comercial, se establecerá el número de establecimientos dedicados a cada especialidad de venta. Art. 10.2. OCCB Art. 10.4. OCCB Art. 10.3. OCCB Art. 10.5. OCCB Art. 8.6. OCCB Art. 13.3. OCCB Art. 11 OCCB Art. 13.1. OCCB Art. 13.2. OCCB
página 6 de 14-071207_SCH_pliego 5. PROGRAMA Según la definición oficial del Ayuntamiento de Madrid (Artículo 1. OCCB), un Centro Comercial de Barrio es el recinto comercial agrupado en cuyos establecimientos, con la denominación de locales comerciales, tiendas exteriores y pequeños 1 y medianos 2 comercios, se desarrollan actividades de comercio minorista, alimentario o no alimentario, y de prestación de servicios, que es gestionado directamente por el Ayuntamiento o en régimen de concesión administrativa, donde coexisten establecimientos de uso privativo y zonas de uso común con instalaciones y servicios compartidos, ubicado en edificio de uso exclusivo y sujeto a las determinaciones establecidas en la Ordenanza de Centros Comerciales de Barrio. A partir de dichas ordenanzas y de la experiencia desarrollada en otros centros comerciales de barrio, se propone un programa de partida según el siguiente reparto de superficies: uso unidades superficie útil unitaria superficie total por usos sala de ventas mediana superficie 1 1200 1200 almacén y servicios de mediana superficie 1 950 950 local comercial alimentario 12 a 25 20 a 40 500 local comercial alimentario 15 a 30 40 a 80 1200 local comercial no alimentario 4 a 10 20 a 50 200 local comercial no alimentario 6 a 10 50 a 150 900 otros usos comerciales 2 a 5 50 a 150 250 usos complementarios 2 a 5-500 gimnasio 1 1100 1100 administración pública 4 a 8 60 a 120 500 locales de servicio a locales comerciales ver detalle 200 total superficie útil de locales 7.500 m2 muelle de carga y descarga accesos de servicio a locales aseos, comunicaciones y similares almacenes generales según proyecto según proyecto según proyecto ver detalle aparcamiento según ordenanza no computa instalaciones según proyecto no computa total superficie construida computable factor 1,6 12.000 m2 3 1 Pequeños comercios minoristas son establecimientos cuya superficie de venta es menor o igual a 120 m2 en comercio alimentario o 500 m2 en comercio no alimentario (art. 10.7. OCCB). 2 Medianos comercios minoristas son establecimientos cuya superficie de venta es menor o igual a 750 m2 en comercio alimentario o 2.500 m2 en comercio no alimentario (art. 10.7. OCCB). 3 Es una aproximación; se ajustará al límite de 12.042,80m2
página 7 de 14-071207_SCH_pliego A continuación se relacionan los aspectos más importantes relativos a cada uno de los usos anteriormente indicados, así como cuestiones relevantes para la ordenación del proyecto: IMAGEN DEL MERCADO El mercado deberá contar con una imagen reconocible y contemporánea, capaz de lograr un alto grado de reconocimiento a través de su singularidad respecto a las edificaciones colindantes, sin que ello suponga el empleo de técnicas constructivas de coste desmesurado ni volumetrías no compatibles con la correcta eficacia comercial. ESPACIOS LIBRES DE PARCELA Los espacios de parcela no ocupados por el mercado deberán ser tratados de modo tal que no resulten restos residuales ni supongan problemas para la seguridad o higiene del mercado y su entorno. En especial, se atenderá a la colindancia de una zona verde pública, pudiéndose estudiar estrategias que permitan algún grado e integración entre el mercado y dicha zona verde, así como de sus espacios circundantes, que podrían ser aprovechados como lugares de estancia asociados al uso del mercado. En especial, la zona verde abre oportunidades de sinergia social y de usos que deben ser atentamente estudiadas por si pudieran dar lugar a un mejor modo de entender el lugar y el nuevo equipamiento. VÍAS PÚBLICAS Se deberá estudiar con atención la correcta ligazón entre el mercado y las calles que lo rodean, tanto en cuanto a una correcta ubicación de los accesos peatonales como de vehículos. Se atenderá con especial cuidado a que los flujos de vehículos al aparcamiento y zonas de carga y descarga no supongan conflictos para la circulación rodada, ni comprometan la seguridad de los accesos peatonales principales. Habida cuenta del carácter de proximidad de los Centros Comerciales de Barrio, pero también de los nuevos hábitos de consumo, la afluencia al mercado se producirá, previsiblemente, tanto peatonalmente como en vehículo privado, sin que sea fácil estimar a priori el porcentaje de cada una de las modalidades, en una zona tan poblada como la que este centro servirá. En consecuencia, ambos modos de afluencia se considerarán con atención a la hora de insertar el edificio en relación con la vía pública. Especial atención merece la existencia de un centro educativo en una de las parcelas vecinas, por lo que se tratará de evitar el tráfico, especialmente de vehículos de transporte de mercancías y reparto, en zonas que supongan un riesgo destacado para dicho uso. ACCESOS Y RECORRIDOS INTERIORES Los accesos deberán ser fácilmente identificables y relacionados directamente con el espacio principal organizador del mercado; se ha de tener en cuenta que una equivocada situación de accesos o unos recorridos interiores excesivamente complejos
página 8 de 14-071207_SCH_pliego pueden poner en crisis la viabilidad comercial del Centro, por lo que estos elementos se deberán proyectar primando cuestiones tales como: la obtención de espacios de distribución claros y nítidos, con preferencia por espacios panópticos con empleo de dobles o triples alturas, en detrimento de sistemas de pasillos o con fondos de saco la visibilidad de todos los locales comerciales desde los espacios de distribución, atendiendo especialmente a la igualdad de condiciones de todos ellos respecto a los flujos principales de personas, originados por la disposición de entradas y comunicaciones verticales el protagonismo de la luz natural en los espacios comunes de distribución COMUNICACIONES VERTICALES Se podrán emplear escaleras o rampas mecánicas, y en todo caso, además de los preceptivos ascensores y núcleos convenientemente protegidos frente al fuego, deberán proyectarse recorridos directos, fácilmente legibles y que potencien la eficacia comercial del Centro. Se deberá prever al menos un recorrido vertical directo (con montacargas) entre los almacenes del sótano y una zona destinada a servicio interno de locales comerciales alimentario, de tal manera que se pueda producir el abastecimiento continuo de los mismos sin interferir con el público. ACCESIBILIDAD Se atenderá al cumplimiento de la normativa de accesibilidad, apostando por la identidad completa entre recorridos para personas con y sin minusvalías, evitando en consecuencia la disposición de recorridos alternativos para personas con discapacidad. Se tendrán en cuenta también las discapacidades no motrices, de cara a diseñar un edificio y un entorno plenamente accesibles en todos los sentidos. NÚMERO DE PLANTAS A pesar de que la normativa permite la construcción de cuatro plantas, dicha disposición no es recomendable desde el punto de vista comercial. Hay que tener en cuenta que un mercado funciona como una suma de comerciantes y no como una única entidad económica; en otras palabras: cada local es autónomo a todos los efectos y debe conseguir alcanzar la rentabilidad por sí mismo, por lo que un local mal situado, excesivamente alejado de los flujos de tránsito de consumidores o en una planta muy alejada de la calle, quedaría en una situación de imposible viabilidad comercial, sin que quepa hacer balance de ningún tipo con otros locales mejor situados. Desde este punto de vista, la experiencia ha demostrado que la situación óptima de locales en mercados es en planta baja, primera y menos uno, y excepcionalmente en planta segunda, pero no más alta, salvo que se trate de locales capaces de atraer a un público muy específico, caso que no es de aplicación, en general, a este tipo de Centros Comerciales de Barrio.
página 9 de 14-071207_SCH_pliego COMPATIBILIDAD DE HORARIOS Algunos de los usos previstos en el mercado tendrán unos horarios ampliados respecto al horario comercial convencional o general del resto del Centro; pensemos en entidades bancarias (que sería bueno que contaran con cajeros automáticos accesibles desde el exterior), en kioscos de prensa, panaderías o confiterías (que abren los domingos y festivos, siendo éstos en algunos casos los días más importantes para su actividad), o el gimnasio, que puede contar con un horario ampliado o incluso reforzarlo en fines de semana. Esta realidad deberá ser contemplada en los proyectos, estableciendo una disposición de accesos que permita, por ejemplo, no tener que abrir el centro comercial completo en determinados días y permita actividades con horarios atípicos, como los comentados. Todo ello teniendo especial cuidado con lo establecido en el punto siguiente. LOCALES EXTERIORES Aunque la Ordenanza 4 permite la implantación de locales comerciales exteriores, en este caso no parece adecuada, optándose por inducir al desarrollo de un modelo más centralizado en torno a espacios interiores de distribución, que ayuden al éxito comercial de todo el conjunto de locales comerciales, evitando los problemas de gestión y diferencia de relación con el Centro que pueden surgir por la existencia de locales exteriores. En todo caso, se podrá estudiar, como se ha citado, que en caso de entidades bancarias, éstas cuenten con un cajero exterior (pero no con entrada desde el exterior a la oficina), o que se instale algún espacio destinado a cafetería con gran relación con el exterior (con zonas de acceso o con áreas extensión de la zona verde colindante), pero teniendo en cuenta que, en todo caso, un local con acceso desde el exterior no puede tener además acceso desde el interior (ver Ordenanza). Una buena solución sería la de al menos una cafetería que, teniendo el acceso público desde el interior del centro, pudiera dar servicio a una terraza colindante con el parque anexo a través de una barra abierta en fachada y un acceso exclusivamente de servicio. CÓMPUTO DE SUPERFICIES En la tabla que figura al principio de este apartado, se han relacionado los usos principales con unas superficies de referencia, que han de entenderse como superficies útiles de puertas para adentro de cada local. Las zonas de paso comunes, vestíbulos, pasillos, espacios de comunicación, aseos de público y zonas de comunicación interna, en su caso, se han considerado dentro de un coeficiente global de paso de 1,6, que resulta bastante elevado en relación con otro tipo de edificios, pero que en este caso permite considerar circulaciones de público 4 Salvo que se indique lo contrario, todas las referencias a la Ordenanza lo son a la Ordenanza de Centros Comerciales de Barrio (OCCB).
página 10 de 14-071207_SCH_pliego generosas, espacios de almacenamiento y áreas de carga y descarga que suponen una proporción en relación con la superficie de uso más importante que en otros usos. Se recuerda que, según el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, las superficies computables o no lo son en función de su uso, pero en general no de su localización. En concreto, las áreas destinadas a instalaciones no computan en ningún caso, pero por otro lado las superficies bajo rasante computan o no en función de su uso; esto se recalca porque está extendida la creencia de que un uso principal no computa si se encuentra bajo rasante, que es totalmente errónea, al menos en el caso de Madrid. NÚMERO Y SUPERFICIE DE LOCALES En general, se ha optado por abrir un rango de posibilidades dentro de cada categoría, estableciendo un número máximo y mínimo de locales y una superficie máxima y mínima para cada uno. Los concursantes deben hacer una lectura adicional a esta libertad, que consiste en el grado de indeterminación, por un lado, y la necesidad de flexibilidad, por otro, que subyace tras esta decisión. Es decir, no es relevante tanto el cumplimiento concreto de un número de locales, sino la flexibilidad que el proyecto muestre para poder concretar más adelante cuántos de cada tipo y especialidad vayan a instalarse en el Centro, sin que ello suponga modificaciones relevantes al proyecto. El proyecto ganador deberá en su desarrollo adaptarse a las conclusiones finales del estudio comercial concreto que en su momento se obtengan y a la demanda real de locales comerciales que se detecten, por lo que las soluciones más flexibles en este estadio de proyecto pueden ser consideradas más acertadas que las que no alcancen esa cualidad. Téngase en todo caso en cuenta que no se trata tanto de una flexibilidad a largo plazo en el mercado ya construido (aunque también sería una buena cualidad), sino una flexibilidad en cuanto a desarrollo de proyecto y determinación final de la proporción detallada de usos. Es importante también llamar la atención a que la Ordenanza establece unas superficies mínimas por local, que deben ser contempladas necesariamente en el proyecto de ejecución y de implantación MEDIANA SUPERFICIE La mediana superficie es un local gestionado por una única entidad, cuya superficie se encuentra entre los límites marcados en la Ordenanza, y que se dedica a comercio tanto alimentario como no alimentario. Dado su tamaño superior y su relevancia en el volumen de ventas del conjunto del mercado y su capacidad de atracción de público, debe cuidarse que no suponga una competencia con el resto de locales que desequilibre las oportunidades comerciales de los mismos. Es decir, tiene que funcionar como un atractor, pero sin que su misma capacidad de atracción eclipse al resto de locales. Desde el punto de vista de la ordenación arquitectónica, la mediana superficie no debe encontrarse en planta de acceso desde la calle, para así conseguir que su capacidad de atracción lleve a los visitantes y potenciales clientes a descubrir y conocer otros locales instalados en el mismo centro.
página 11 de 14-071207_SCH_pliego Aparte de la superficie de venta, deberá contar con una notable superficie exclusiva de almacenamiento, de la cual hasta un cincuenta por ciento podría localizarse en la primera planta de sótano, debidamente coordinada con un muelle de carga y descarga, que podría ser exclusivo si la configuración arquitectónica lo permite. Igualmente, podrá contar con espacios de vestuarios, locales para gestión, recogida de residuos, cuartos de limpieza, cámaras y similares, propios. LOCALES COMERCIALES Se relaciona un abanico de locales comerciales, alimentarios y no alimentarios, de dos rangos de tamaños diferentes (en cada caso se incluye en el cómputo la superficie de almacenamiento o cámara propios), que deberán ser localizados atendiendo a criterios de orden, visibilidad, facilidad de accesos, igualdad de oportunidades derivadas de su localización y eficacia de su distribución. Así, se tendrá en cuenta que uno de los parámetros más importantes de cara a la rentabilidad comercial es la longitud de mostrador, primando por tanto los locales anchos y poco profundos frente a los estrechos y profundos. Por supuesto, se evitará que tengan frentes parcialmente opacos, sino que se organizarán de tal manera que los espacios de almacenamiento queden en su parte trasera, dejando la parte delantera íntegramente hábil para venta. Sus usos son variados, pero especializados, y corresponden a la imagen más clásica de los locales de puestos comerciales en mercados: frutería, carnicería, pescadería, charcutería, etc., pero también otros no alimentarios como peluquerías, tintorerías, papelerías, etcétera. Se podrán estudiar aspectos relativos a la rotulación de los locales: si se proponen sistemas comunes, si sistemas abiertos pero bajo determinados criterios homogeneizadores, de qué tipo pueden ser tales sistemas OTROS USOS COMERCIALES Se trata de usos que en el Plan General se asimilan a los comerciales, tales como las oficinas bancarias, agencias de viajes y similares. Son más bien locales de servicios, donde el producto ofertado no es de consumo tangible, pero que por sus características y por la conveniencia de coexistencia con los usos comerciales generales, resultan en última instancia considerables en la misma categoría. USOS COMPLEMENTARIOS Bajo esta denominación, proveniente del Plan General, se encuentran determinados usos que contribuyen y complementan al uso principal comercial que se desarrolla en el Centro. Se prevé en este caso, en concreto: restauración en todas sus formas (bar, cafetería, restaurante) espacio de cuidado infantil
página 12 de 14-071207_SCH_pliego Los concursantes pueden proponer otros usos complementarios y disponer los citados en los lugares más adecuados para la creación de sinergias con el uso comercial. En el caso de la restauración, se estudiará la modalidad más conveniente, si es adecuada la instalación de más de un local, si éste se sitúa en relación con la calle o bien en una planta interior, e incluso en cubierta. GIMNASIO El uso deportivo es compatible con el comercial, y en este caso se entiende especialmente como un atractor muy importante, que por otro lado implica el planteamiento y necesaria resolución de asuntos tales como la compatibilidad de horarios o la situación de accesos. Será un gimnasio destinado fundamentalmente a espacios de musculación y similares, pero no a canchas deportivas, y contará en la superficie prevista con todas las instalaciones precisas de vestuarios, duchas, aseos, espacios de administración, almacenes de material y similares. ADMINISTRACIÓN PÚBLICA Bajo esta denominación se incluye una provisión de espacios que el Ayuntamiento pretende, bien gestionando por su cuenta, bien adjudicando una concesión, destinar a usos culturales y comunitarios, tales como salas de reuniones, aulas (por ejemplo, dedicadas a cursos de cocina que actúen de dinamizadores del propio mercado), salas de exposiciones de ámbito local, oficinas municipales y similares. Se estudiará su situación teniendo en cuenta que son usos accesorios al principal, pero que por otro lado pueden generar unas dinámicas de tráfico y actividad beneficiosas para el conjunto del mercado. LOCALES DE SERVICIO A COMERCIOS El mercado debe contar con al menos un despacho para gestión administrativa del Centro y una salas de reuniones para los comerciantes, además de una sala de descanso, vestuarios, aseos de personal, cuartos de compactación de residuos, espacios destinados a instalaciones comunes y similares. El despacho, la sala de reuniones y la sala de descanso se situarán de tal manera que dispongan de luz y ventilación natural, siendo recomendable que estén en áreas de poco tráfico peatonal, alejadas del tránsito principal del público. CARGA Y DESCARGA ALMACENES Y ACCESOS DE SERVICIO A LOCALES La carga y descarga se producirá en un muelle preferentemente subterráneo, bien conectado verticalmente con el resto del mercado al que sirve. Se podrá distinguir un muelle destinado a la mediana superficie y otro para el resto de locales, pero también podrá ser compartido, si bien en tal caso se establecerá una clara distinción de espacios de almacenaje.
página 13 de 14-071207_SCH_pliego La recepción de mercancías será a través del muelle, pasando éstas a cámaras y almacenes comunes, de donde posteriormente son llevadas a los locales. Para el abastecimiento de los locales alimentarios se estudiará un sistema de circulaciones restringidas que permita un abastecimiento continuo y en tiempo real. Los recorridos de abastecimiento serán exclusivos y totalmente separados de los de público, y se pondrá especial cuidado en que el mayor consumo de superficie que implica no sea desmesurado, por lo que será determinante en el acierto o no de la solución la eficacia obtenida en términos de superficie servida a superficie servidora. Para los locales no alimentarios puede contarse con un recorrido de abastecimiento mediante montacargas en núcleos exclusivos (puede ser el mismo que el alimentario), pero con circulaciones horizontales por zonas de uso público, aceptando que el abastecimiento se realice fuera del horario comercial. La situación del muelle de carga en sótano primero implica la posibilidad de acceso a furgonetas de transporte como poco de hasta 3500 kilogramos de carga, con una altura libre recomendada suelo-techo mínima de tres metros y medio. NORMATIVA Aunque la fase de concurso sea prematura para la determinación exhaustiva de cumplimiento de normativa, los concursantes deberán considerar desde el principio cuestiones muy importantes en relación con temas tales como la accesibilidad, protección frente a incendios, norma urbanística, ordenanza de centros comerciales de barrio y demás normativa de carácter básico en este caso concreto. En el desarrollo posterior del proyecto deberá justificarse el cumplimiento exhaustivo de la normativa vigente, tanto técnica como urbanística y de cualquier otra categoría que le sea de aplicación. El incumplimiento flagrante de normativa básica en esta fase de concurso, o bien la estimación de la imposibilidad de adaptación a la misma en cuestiones fundamentales para la propuesta, podrá ser motivo de desestimación motivada de la misma. 6. ANEXOS DOCUMENTALES Se adjunta al presente pliego la siguiente documentación: Articulado del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid, aprobado el 17 de diciembre de 1996 y publicado en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid número 92 de 19 de abril de 1997. Normativa de la Sexta Modificación Puntual del Plan Parcial UZI.0.09 Sanchinarro (aprobación definitiva 29/11/06) de la que resulta la creación de la parcela SB1 objeto del presente concurso. Ordenanza de Centros Comerciales de Barrio, aprobada por Acuerdo Pleno de 27 marzo de 2003 y publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid número 101 de 30 de abril de 2003. Plano parcelario del entorno. Dada su fecha de realización, refleja el estado de urbanización previo a la construcción del entorno. Puede obtenerse información
página 14 de 14-071207_SCH_pliego gráfica más actualizada en la web del Área de Gobierno de Urbanismo y Vivienda del Ayuntamiento de Madrid: www.urbanismo.munimadrid.es Reportaje fotográfico del entorno en su situación actual. Plano de zonificación original del PAU.