Oficinas Informe del Mercado de Oficinas Resumen ejecutivo Enero 2012 2012 aguirrenewman.com
1.- La coyuntura general del mercado El año 2010 supuso la salida de la economía española de la fase de contracción económica en la que llevaba inmersa durante seis trimestres consecutivos. A pesar de ello la evolución de la economía a lo largo del año 2011 ha estado más cercana al estancamiento, algo que queda reflejado en un crecimiento anual del PIB durante el año 2011 de un 0,7%. Esta atonía económica dificulta la mejora del mercado de trabajo que se mantiene en tasas cercanas al 21% de paro, y con perspectivas negativas a lo largo de la primera parte de 2012. El escenario más probable para la economía española en la primera parte de 2012 es la de un crecimiento económico negativo, algo ya observado en el último trimetre de 2011, para retornar a un suave crecimiento positivo en el periodo julio-diciembre. El buen comportamiento del sector exterior no está siendo lo suficientemente vigoroso como para sostener un crecimiento positivo, en un entorno económico caracterizado por un elevado desempleo, un importante endeudamiento, tanto público como privado, un ajuste a la baja del gasto público, un deterioro en las perspectivas económicas europeas, y una crisis en la deuda soberana de determinados estados, entre ellos España. Durante el año 2011 se ha observado un comportamiento desigual de la absorción en los dos principales mercados de oficinas de España. Mientras en el mercado de Barcelona se ha producido un incremento del 13% en la absorción bruta, en el mercado de Madrid la misma ha ajustado un 22% respecto a 2010. Por otro lado, se ha mantenido el descenso generalizado en los niveles de renta, que han mostrado un mayor ritmo de caida durante el último semestre del año. Respecto al mercado de inversión, el volumen en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona durante 2012 no ha superado los 950 milloones de euros, lo que supone un descenso del 30% y el menor volumen de inversión de la última década. Las dificultades de acceso a financiación ha sido un factor clave que ha limitado la actividad inversora. Cabe destacar la venta de Torre Picasso a un inversor privado por 400 millones de euros, lo que supone que el 42% de todo el volumen de inversión ha estado concentrando en una única operación. A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona: Variables Clave MADRID BARCELONA 2010 2011 Variación (%) 2010 2011 Variación (%) Stock a 31 de Diciembre (m 2 ) 12.221.342 12.381.797 1,3% 5.769.352 5.835.869 1,2% Nueva Oferta (m 2 ) 301.727 167.455-44,5% 189.939 66.517-65,0% Absorción Bruta (m 2 ) 454.396 356.583-21,5% 237.442 267.413 12,6% Absorción Bruta /Stock (%) 3,7% 2,9% -22,5% 4,1% 4,6% 11,3% Desocupación (%) a 31 de Diciembre 10,5% 11,4% 8,3% 14,2% 13,7% -3,2% Desocupación CDN (%) a 31 de Diciembre 11,9% 10,4% -13,0% 7,1% 6,9% -3,9% Desocupación DEC (%) a 31 de Diciembre 13,0% 15,5% 19,0% 26,2% 21,5% -17,7% Precio Medio de Alquiler CDN ( /m 2 /mes) 27,50 25,70-6,5% 17,05 15,65-8,2% Precio Medio de Alquiler DEC ( /m 2 /mes) 14,36 13,35-7,0% 13,10 12,56-4,1% Rentabilidad Inicial CDN (%) 5,6% 5,6% 0,0% 5,6% 5,6% 0,0% Rentabilidad Inicial DEC (%) 6,7% 6,9% 3,0% 6,7% 6,9% 3,0% Pag. 2
2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe. Mercado de Madrid El stock de oficinas se sitúa a 1 de enero de 2012 en los 12.381.797 m². A lo largo de 2011 se han incorporado al mercado 167.455 m² de nuevos proyectos/rehabilitaciones lo que supone un incremento de dicho stock de un 1,3%. De esta superficie incorporada el 72% se encuentra todavía disponible. La contratación bruta durante el segundo semestre de 2011 ha alcanzado una cifra de 174.219 m². El valor acumulado para la totalidad de 2011 asciende a 356.583 m², lo que supone un descenso del 22% sobre la absorción total del año 2010 (454.396 m²), sin embargo ha aumentado un 14% sobre el dato de 2009 (312.653 m²). Desigual comportamiento de la superficie disponible en el mercado: mientras que en el Distrito de Negocios la disponibilidad ha descendido (en CDN ha pasado del 11,9% en enero de 2011 al 10,4% en enero de 2012) en el resto de las zonas, sobre todo las periféricas, esta ha aumentado. A nivel general la tasa de desocupación ha pasado en un año de un 10,5% a un 11,4%, lo que supone que existen más de un 1.400.000 m² disponibles. En relación con las rentas, éstas han continuado ajustándose en todas las zonas tanto en sus niveles medios como en sus niveles máximos. En el último semestre las rentas se han ajustado en el entorno del 5% en todas las zonas. El precio medio de alquiler en el Centro del Distrito de Negocios baja hasta situarse en 25,7 /m²/mes. Mercado de Barcelona En Barcelona, la cifra de stock total se sitúa en 5.835.869 m², lo que significa un incremento del 1,2% respecto al mismo dato de enero de 2011. Durante 2011 se han incorporado al mercado 66.517 m² de nuevos proyecto de oficinas, todos ellos ubicados en zonas periféricas. Al contrario que en 2010, donde la mayor parte de los nuevos proyectos se situaban en zona Descentralizada (DEC), en 2011 más del 70% se localiza en zona OUT, Fuera de la Ciudad La contratación bruta en 2011 ha alcanzado los 267.413 m², lo que supone un incremento del 13% respecto al año anterior. Destaca el Centro del Distrito de Negocios donde se ha registrado una absorción un 58% superior a la de 2010. Continúa la reducción de la tasa de disponibilidad confirmando la tendencia ya iniciada en el primer semestre de 2011, a nivel general esta tasa se sitúa en el 13,7% del stock, lo que indica la existencia de unos 800.000 m² disponibles. Destacar el nivel de desocupación en las zonas periféricas (DEC y OUT) situándose la tasa de ambas zonas por encima del 21%. Se mantiene el ajuste generalizado de los niveles de renta, el descenso medio del mercado es del 4,4% con respecto al semestre anterior. Las rentas en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) se sitúan de media, por debajo de los 16 /m²/mes. Pag. 3
Mercado de Inversión La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado durante 2011 un volumen de 938 millones de euros. Esta cifra supone un descenso del 30% sobre los datos del año 2010. El mercado de Madrid representó el 85% del volumen total. Importante descenso en el número de operaciones respecto a años precedentes. Si en 2009 y 2010, años en los que la actividad inversora ya mostraba una baja actividad, se cerraron respectivamente 33 y 31 operaciones en el mercado de inversión en oficinas de Madrid y Barcelona, en 2011 únicamente se han cerrado 17 operaciones de inversión. La actividad en el mercado de inversión ha estado condicionada por las dificultades de acceso a financiación y por el elevado riesgo país que se ha observado en España. La escasez de financiación ha dificultado la entrada en escena de aquellos inversores con necesidad de apalancamiento. Tal y como se adelantó en el informe de mercado presentado en el mes de julio, el bajo volumen de inversión no se corresponde con el interés mostrado por inversores institucionales, principalmente extranjeros, que han estado activos analizando operaciones y presentando ofertas, si bien, en la mayoría de las ocasiones no han culminado con éxito. La escasez de oferta en el Distrito de Negocios ha provocado que la actividad compradora se haya trasladado desde este mercado hacia los mercados descentralizados de la ciudad. El inversor privado se ha mostrado más activo en el mercado durante 2011, representando el 70% volumen de inversión, después de la baja actividad compradora mostrada durante el año 2010, cuando unicamente concentró un 25%. Las expectativas de rentabilidad de los inversores mantienen una tendencia ligeramente al alza, debido a las condiciones de financiación exigidas por los bancos y al riesgo país. De esta forma, una rentabilidad razonable para zona prime en el mercado de oficinas estaría en el entorno del 5,5% - 5,75%. Pag. 4
3.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona. Mercado de Madrid Para el año 2012 se prevé la incorporación de una cifra bastante elevada de nuevos proyectos, en total más de 270.000 m², si bien, casi el 50% de ésta superficie ya cuenta con usuario comprometido (nuevas sedes de Repsol, FCC, Cuatrecasas, etc ). Esta cifra se verá sensiblemente reducida para el año 2013 (menos de 100.000 m²). Para el próximo año estimamos que la cifra de contratación se sitúe en niveles muy similares a los de 2011, si bien durante los seis primeros meses del año se registrará una actividad más moderada que en la segunda mitad. La previsión para 2013 es bastante más positiva situando los niveles de absorción por encima de los 400.000 m². Se prevé que la disponibilidad continúe aumentando, no solamente por la incorporación de nuevos proyectos, si no también, por la previsión del aumento de espacio disponible de segunda mano de edificios procedentes de las Administraciones Públicas. Los datos de desocupación en el momento actual, junto a la escasa fortaleza de la demanda nos hace prever que continuarán los ajustes de los precios en la mayoría de las zonas en niveles similares a los de 2011. Mercado de Barcelona En 2012 no se aportará superficie de oficinas nueva disponible al mercado. Todos los nuevos proyectos que verán la luz este año están ya comprometidos, totalizando unos 30.000 m². Se mantendrá la tendencia creciente que ha tenido la absorción en el mercado de Barcelona desde 2009. Estimamos una proyección de 280.000 m² para el año 2012. En cuanto a disponibilidad, aunque de manera paulatina, sigue bajando situándose en los niveles del 13,70%. Dada la nula entrada de nuevos proyectos a nivel especulativo y la progresiva mejora de la absorción en la práctica totalidad de las zonas de la ciudad estimamos que la desocupación seguirá una senda descendente. Aunque en menor grado que en años anteriores, los precios han seguido sufriendo ajustes en 2011. Para 2012, en según qué zonas, podremos empezar a ver estabilidad en la evolución de precios, siendo las zonas más azotadas por una mayor disponibilidad las que se vean más afectadas por los ajustes de precios. Pag. 5
Mercado de Inversión Después del ligero incremento de la tasa de rentabilidad inicial a lo largo del año 2011, se estima que durante 2012 la misma se va a mantener estable, al haberse alcanzado unos valores capitales ajustados a mercado. Se espera que durante 2012 el volumen de producto en inversión ofertado en el mercado se incremente como consecuencia de procesos de sale & leaseback y de rotación de activos, estos últimos llevados a cabo por parte de inversores institucionales. La venta efectiva del producto en oferta dependerá de un relajamiento en las condiciones de financiación, factor clave durante el año 2012. El inversor institucional extranjero debería tener un mayor protagonismo a lo largo de 2012 en el cierre de operaciones, una vez se logre un mayor acercamiento entre los precios ofertados y los esperados. Un relajamiento en el riesgo país de España y en las condiciones de financiación serán clave para que esto ocurra. Pag. 6