Savills Research Global Oficinas España Market in Minutes Oficinas Madrid 4T 217 GRÁFICO 1 Absorción anual GRÁFICO 2 Rentabilidades prime vs deuda a 1 años 1.. 1T 2T 3T 4T 8% CBD Fuera M-3 Deuda Española 1 Años 8. 7% 6% 6. 5% m² 4. 2. 4% 3% 2% 2 21 22 23 24 25 26 27 28 29 21 211 212 213 214 215 216 217 1% 4T 1 4T 2 4T 3 4T 4 4T 5 4T 6 4T 7 4T 8 4T 9 4T 1 4T 11 4T 12 4T 13 4T 14 4T 15 4T 16 4T 17 / INE SUMARIO El mercado supera las expectativas de contratación y marca récord de la década Tras dos años consecutivos por encima de los 5. m², los 63. m² contratados en 217 supera todas las expectativas y registra el nivel máximo desde 27. Como ocurrió en 216 las megaoperaciones ( 1. m²) se registraron en el último tramo del año. Cinco operaciones acumularon 77. m² (34% trimestral y 12% anual). Las administraciones públicas regresaron con fuerza al mercado. Los poco más de 11. m² contratados se sitúan en el segundo puesto, por detrás de los 154. m² registrados en 24. Cuatro de las cinco megaoperaciones estuvieron protagonizadas por diversos organismos del gobierno central y del gobierno regional. La tasa de disponibilidad mantiene la tendencia de descensos. El año cerró en 1,3%, si bien el interior de la M-3 se sitúa en torno al 5%. En los próximos 24 meses se espera la incorporación de 32. m² procedentes de nuevos desarrollos, lo que incrementará un 2% el stock. Los valores de cierre de rentas continúan creciendo. El mercado global registró un incremento internanual del 8,4%, liderado por las mejores zonas del interior de la M-3, con subidas medias en torno al 15%, seguidas de Campo de las Naciones y la A-1, con 9 y 7% respectivamente. Los buenos resultados del mercado han favorecido asimismo el crecimiento de los valores teóricos de renta. El prime CBD se sitúa ya en 31 /m²/mes (+12% interanual y -26% respecto al pico de mercado). Los 1.4 millones de euros transaccionados en Madrid representan el 6% del total nacional. La comparativa con 216 muestra un fuerte ajuste del 36% debido principalmente a la marcada escasez de producto. savills-aguirrenewman.es/research 1
Market in Minutes Oficinas Madrid GRÁFICO 3 Indicadores económicos Crecimiento anual 6% 4% 2% % -2% -4% -6% -8% Fuente: INE 3T 2 3T 3 3T 4 3T 5 Coyuntura económica El inicio de la desaceleración de la economía española, prevista para 217, se retrasará un año. El dato de PIB del cuarto trimestre se espera ligeramente por encima del 3%, nivel similar a los tres trimestres publicados, lo que permitirá cerrar el año en torno al 3% (tercer año consecutivo en este nivel). Para los próximos cinco años se espera una ralentización del crecimiento, con un promedio del 2,1%, en línea con el promedio de la serie histórica (con inicio en 1996). 3T 6 3T 7 PIB Empleo IPC 3T 8 3T 9 3T 1 3T 11 3T 12 3T 13 3T 14 3T 15 3T 16 3T 17 El mercado laboral muestra también síntomas de recuperación. Durante 217, 29.193 personas encontraron trabajo y se registraron 611.416 más a la Seguridad Social. En términos de contabilidad nacional el empleo creció en 3T 17 un 2,9% y la tasa de desempleo se situó en 16,4%. Las perspectivas a futuro son esperanzadoras, con reducción constante de la tasa de desempleo, llegando en 222 al 12% (según Focus Economics). Oxford Economics, por su parte, ofrece un desglose de la fuerza laboral actual y futura por actividades, lo que permite, una vez identificados los sectores de las empresas susceptibles de uso de espacios de oficinas, calcular la evolución de los puestos de trabajo que tendrán relación directa con el mercado de oficinas, que en Madrid crecerá un 5% hasta el año 221. En la comparativa con la Zona Euro, España muestra un comportamiento muy sólido frente a los demás socios, superando en crecimiento económico no solo la media, sino también los niveles de los principales países de la Unión. En cuanto a la tasa de desempleo, a pesar de situarse entre los países con tasas más elevadas (segundo, por detrás de Grecia), la reducción del nivel de desempleo se acerca a la media de la Zona Euro. Absorción y demanda Tras dos años superando la barrera psicológica de los 5. m², 217, con casi 63. m², registró el récord de la última década, superando todas las expectativas. El empuje del último trimestre, que concentró el 35% de la contratación anual, permitió alcanzar esta marca debido al enorme peso de las operaciones voluminosas. Mientras que en el total anual los acuerdos 3. m² representaron el 8%, en 4T llegaron al 12%. Es más en 4T se firmaron poco más de un tercio del total de operaciones en este tamaño. En valores absolutos, las 51 operaciones suponen un incremento del 65% respecto al mismo rango de superficies del año anterior. Hay que tener en cuenta, además, que, como ya ocurrió en 216, las megaoperaciones ( 1. m²) se concentraron en el último tramo del año. Cinco acuerdos entre 1. y 2. m² se repartieron casi 77. m² (el 34% trimestral y el 12% anual). Otro aspecto a destacar es el interés que ha demostrado la demanda por la ocupación de edificios completos. Los 32 inmuebles representan casi un GRÁFICO 4 Crecimiento económico en Europa Crecimiento anual (%) 12 1 8 6 4 2 PIB 3T 17 Zona Euro Irlanda Malta Letonia Eslovenia Estonia Chipre Austria Lituania Eslovaquia* Países Bajos Luxemburgo España Finlandia Alemania Portugal Francia Bélgica Italia Grecia TABLA 1 Principales Operaciones - Mdo. Usuarios 4T 217 Usuario Zona Superficie (m²) Sector de Actividad CAM Zona Este 19.7 Administración pública Mº de Hacienda * Área urbana 17.5 Administración pública Mº de Hacienda * Área urbana 15. Administración pública CAM * Área urbana 14.5 Administración pública Publicis M-4 Noreste 1. Servicios profesionales Enaire A-2 7.6 Administración pública Fuente: Eurostat / * oficina estadística nacional / * asesorado por Savills Aguirre Newman 2
4T 217 75% sobre el dato de 216. La distribución respecto a la M-3 ha sido muy equilibrada tanto en superficie contratada como en número de operaciones, en ambos apartados las dos zonas se situaron en torno al 5%. Tamaño de las operaciones El marco favorable de crecimiento económico, creación de empleo e incremento de confianza empresarial (2,35% en 1T 18 según el último dato publicado por el INE) han apoyado los buenos resultados de contratación y la ampliación de los espacios de trabajo. La superficie media contratada anual, casi 1.1 m² supera un 17% el nivel del año anterior. Descartando la categoría de megaoperaciones, el incremento de un 14% refleja claramente la bonanza del tejido profesional y contrasta con la tendencia de optimización de espacios profesionales. Sector de actividad Los servicios profesionales mantienen el liderazgo absoluto con el 24% de contratación y 29% de operaciones firmadas. Como ya adelantamos, entre las GRÁFICO 5 Actividad de las administraciones públicas m² 18. 16. 14. 12. 1. 8. 6. 4. 2. 2 21 22 TABLA 2 Oferta futura 218-219 23 24 25 26 27 28 Contratación 29 21 211 212 Nº operaciones (eje dch.) Proyecto Zona Superficie (m²) Tipo de actuación OM Infinito Zona este 4. Nuevo desarrollo Helios Zona noreste 34. Nuevo desarrollo Madrid Río Área urbana 26.8 Nuevo desarrollo Puerto de Somport Zona norte 23. Nuevo desarrollo Albacete, 5 Zona este 18. Rehabilitación Torre Chamartín Zona norte 17.7 Nuevo desarrollo 213 214 215 216 217 35 3 25 2 15 1 5 - empresas del sector servicios, habría que destacar el segmento de centros de negocios y espacios coworking que cada vez toma más relevancia en el mercado de oficinas de la capital. Mientras que en Madrid y Barcelona la contratación de este tipo de negocio apenas representó el 3% en 216, en UK supuso el 1%. En Madrid, el volumen total registrado, 22. m² triplica la cifra del año anterior y supone más de cinco veces el nivel medio de la serie histórica. La llegada de operadores internacionales ha reactivado definitivamente el sector, aportando no solo una amplia gama de servicios en modelos de espacios diferentes, sino que fomentan formar parte de una comunidad multidisciplinar que amplía la red de contactos y permite identificar y generar sinergias entre diferentes negocios. Algunos de los factores clave para atraer clientes serían la flexibilidad en términos de uso y contratación, diseño atractivo y buena localización en el corazón del distrito de negocios. Las perspectivas de negocio son más que optimistas atendiendo al tamaño medio contratado. Los casi 3. m² contrastan con los 1.6 m² de la serie histórica. Otro sector que merece mención especial es el de las administraciones públicas, que han regresado con fuerza al mercado. Con más de 11. m² contratados, supone el segundo ejercicio de la serie histórica, por detrás de 24, con 154. m². Cuatro organismos públicos aparecen, además, entre los cinco acuerdos más voluminosos del año ( 1. m²). Disponibilidad actual y futura La tasa de disponibilidad mantiene la tendencia de descenso, situándose al cierre del cuarto trimestre en el 1,3% para el mercado global de Madrid. En el interior de la M-3, el savills-aguirrenewman.es/research 3
Market in Minutes Oficinas Madrid porcentaje de superficie de oficinas disponible baja hasta el entorno del 5%. El Eje Castellana (desde Cibeles hasta CTBA, incluido AZCA) y su entorno más próximo alcanza casi el 11%, debido a la incorporación de varios proyectos, como Discovery Building (en Estébanez Calderón, 3-5, se trata del primer nuevo desarrollo en el interior de la M-3 desde el año 213) y a la superficie todavía disponible en varias actuaciones de rehabilitación muy recientes, como Paseo de la Castellana 77 y Paseo de la Castellana 81 (a pesar de que entre ambos edificios se contrataron cerca de 2. m² en 4T). Mercado de inversión El volumen transaccionado en el mercado de oficinas a nivel nacional, cerca de 2.4 millones de euros, apenas representó el 26% de total terciario, muy por debajo de la media histórica del 45%. La comparativa interanual dio muestras también de contracción, situándose un 23% por debajo de la cifra de 216. Madrid, como primer mercado, concentró poco más del 6% del total, frente al 35% de Barcelona, y un 3% residual de otras provincias, si bien registró un fuerte ajuste interanual (-36%), mientras que Barcelona incrementó considerablemente el volumen final. (+63%). La escasez de producto fue la tónica general del mercado en la capital, lastrando la actividad inversora hasta final de año. En el apartado de número de operaciones, en cambio, el mercado creció un 2%, lo que demuestra que existe un enorme interés por participar en un mercado todavía atractivo por niveles de valores de repercusión, seguro en cuanto a niveles de yields y en fase expansiva de rentas. El valor medio de repercusión del Para 218 se espera la incorporación al stock de casi 94. m² y la rehabilitación integral de 114. m², de los que en la actualidad ya están comprometidos el 21% (destaca por volumen, 36. m², la nueva sede de WPP en Ríos Rosas). El total de nueva superficie que incremente stock prevista para 219 superan los 225. m². Rentas Los valores de rentas de cierre continúan creciendo. La comparativa respecto al año anterior alcanza ya un 8,4% para el mercado global. En líneas generales, el comportamiento de todas las zonas muestra tendencia alcista. Las áreas del interior de la M-3 registran los mayores crecimientos, superando con creces el 15%, seguidas de Campo de las Naciones y la A-1, con un 9 y un 7% cada una. Tan solo la A-3 y Tres Cantos mantienen niveles negativos, si bien acercándose ya a la cota cero. El entorno de crecimiento ha permitido mantener también incrementos en los valores teóricos. El prime CBD se situó en 31 / m²/mes, lo que representa un incremento interanual del 12% y reduce la diferencia respecto al pico de mercado a -26%. GRÁFICO 6 Rentas y tasa de disponibilidad /m²/mes Renta media ponderada en edificios uso exclusivo Renta teórica Prime CBD Disponibilidad (eje dch.) 5 45 4 35 3 25 2 15 1 5 2 21 TABLA 3 Principales Operaciones - Mdo. Inversión 4T 217 Activo Zona Comprador Vendedor Santiago de Compostela, 96 Zona norte Zambal Goldman Sachs Albacete, 5 Zona este Realia Therus Albarracín, 25 22 23 24 25 26 27 28 Zona este Real IS + inversores privados Zambal Fernando el Santo, 15 CBD Axiare Inversor privado Josefa Valcárcel, 4 Zona Este Metrovacesa Axiare 29 21 211 212 213 214 215 216 217 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 4
4T 217 mercado (3.6 /m²) registró un descenso de 12%, más discreto en el interior de la M-3, tan solo un -2%, y más acusado en la periferia, donde alcanzó un -16%. La escasez de producto en inversión, que ha girado el interés hacia activos de valor añadido y de cambio de uso, así como los activos de la cartera Boston (cinco edificios en Madrid) han sido los principales motivos de este cambio de ritmo, si bien la dinámica del mercado (escasez de oferta y creciente demanda) marcaría una situación de precios al alza. Actividad crossborder y tipología de inversión Durante todo el año los inversores internacionales han dominado claramente el mercado, superando cada trimestre el 5% del volumen transaccionado. Al cierre de 217 el capital doméstico representó un 49%, muy alejado del nivel medio de la serie histórica, que roza el 7%. El 95% de los players internacionales son fondos institucionales, interesados especialmente en producto con posibilidad de añadir valor (a través de rehabilitación, actualización o gestión) y cambios de uso (ya sea a corto o medio plazo). Entre los nacionales, las socimis, con casi 4 millones acumularon el 56% de los locales y un 27% del total de Madrid. La venta de la cartera de Hispania, con 2 de los activos en el mercado de Madrid, habría incrementado considerablemente la cifra final. Rentabilidades La tasa teórica prime CBD de rentabilidad se mantiene en 3,25%, mínimo de la serie histórica. A pesar de la presión que ejerce actualmente el mercado por el desequilibrio entre oferta y demanda, no se esperan más ajustes, si bien determinados activos podrían transaccionarse ligeramente por debajo del dato teórico. Por su parte, los demás mercados (prime fuera de la M-3 y secundarios dentro y fuera de «Las socimis empiezan a rotar activos, lo que incrementará el volumen de oportunidades de inversión. Ante la escasez de producto en venta, la adquisición de proyectos en curso o suelo para posterior desarrollo será cada vez más frecuente» Pablo Pavía, Inversión Oficinas Nacional la M-3) han ajustado de media -33 puntos básicos respecto al trimestre anterior, situándose en 4,75%, 4,5% y 6,5% respectivamente. El recorrido de crecimiento de rentas en todos los ámbitos GRÁFICO 7 Diferencial yields prime CBD Europa desde 27 pbs. mill. 3 25 2 15 1 5-5 -1-15 -2-25 5. 4.5 4. 3.5 3. 2.5 2. 1.5 1. 5 Bruselas Berlín Viena Oslo Ámsterdam Duseldorf Milán Frankfurt Munich Copenague Helsinki Madrid-(Castellana) Estocolmo París-CBD Londres-WE Barcelona Londres-City París - La-Defense Varsovia Mánchester Dublín Atenas Hamburgo Colonia GRÁFICO 8 Volumen de inversión por trimestre 1T 2T 3T 4T Nº operaciones anual (eje dch.) 2 21 22 23 24 / *sin Ciudad Financiera / **sin Torre Picasso 25 26 27 28* continuará empujando al alza los valores de repercusión. 29 21 211 212** 213 214 215 216 217 9 8 7 6 5 4 3 2 1 - savills-aguirrenewman.es/research 5
Market in Minutes Oficinas Madrid PREVISIONES 218 Las previsiones favorables de la situación económica para los próximos años (crecimiento del PIB y creación de empleo) animan al optimismo. Los excelentes resultados de contratación de 217 superaron todas las expectativas, pero las grandes demandas activas en el mercado auguran de nuevo un buen año, para alcanzar al menos, niveles de mercado saludable (5. m²). Los requerimientos cada vez más exigentes de los usuarios dirigirán la contratación hacia los espacios nuevos y renovados, que se sitúan en los niveles más altos de rentas. La oferta nueva prevista para los próximos 24 meses incrementará un 2% el stock actual. Los nuevos desarrollos retoman el protagonismo y representan el 6% de la oferta futura total. Se han identificado cerca de 1.25 millones de euros con cierre previsto durante el primer semestre (activos actualmente en procesos avanzados de negociación, DD o contratos privados), síntoma del enorme interés de la demanda por participar en un mercado sano y en expansión. El principal obstáculo continúa siendo la escasez de oferta disponible, lo que ha dinamizado el mercado off market y las soluciones alternativas o imaginativas. La creación de producto de calidad vía promoción o rehabilitación aportando valor a activos desactualizados continuará siendo la tónica del mercado. Equipo Savills Aguirre Newman Para más información contacte con: Pablo Pavía Inversión nacional +34 91 31 1 16 pablo.pavia@savills-aguirrenewman.es Ana Zavala Agencia Oficinas ana.zavala@savills-aguirrenewman.es Gema de la Fuente Research gema.fuente@savills-aguirrenewman.es Gonzalo Ladrón de Guevara Inversión Madrid +34 91 31 1 16 gonzalo.ladron@savills-aguirrenewman.es Ángel Estebaranz Agencia Oficinas angel.estebaranz@savills-aguirrenewman.es Pelayo Barroso Research pelayo.barroso@savills-aguirrenewman.es Savills plc Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. Fundada en 1855, tiene una amplia experiencia y ha experimentado una gran expansión. Cuenta con 7 oficinas y asociados en ambas Américas, Europa, África, Sureste asiático y Oriente Medio. Este documento tiene un fin meramente informativo. Savills no se hace responsable de cualquier pérdida o perjuicio, directo o indirecto, derivado de su uso. Quedan reservados todos los derechos: se prohíbe su reproducción total o parcial sin previa autorización escrita de Savills Research. Savills Commercial Ltd. 6