Chile Bonos con respaldo de MHE Análisis de Riesgo Santander S.A. Sociedad Securitizadora Primer Patrimonio Separado Ratings Tipo Rating Rating Fecha Instrumento Actual Anterior Cambio Bonos Serie A AA (chl) AA (chl) - Serie B AA (chl) AA (chl) - Serie C C (chl) BB+ (chl) 31/0/0 Analistas Juan Pablo Gil L. (6 2) 499-3314 juanpablo.gil@fitchratings.com Cristián Botto G. (6 2) 499-3329 cristian.botto@fitchratings.com José Castro V. (6 2) 499-3306 jose.castro@fitchratings.com Antecedentes Generales Monto Series Original: Serie A UF 290.000, Serie B UF 128.000 y Serie C (Subordinada) UF 22.000. Monto Series a mayo de 2008: Serie A UF 141.061, Serie B UF 61.488 y Serie C (Subordinada) UF 39.789. Tasa de interés: 6,9% anual para todas las Series. Monto Cartera Original: UF 367.887. Monto Cartera a mayo de 2008: UF 179.391. Otros Activos a mayo de 2008: UF 27.41. Originadores: Banco del Desarrollo, Credycasa, Procrédito, Proyecta, Hogar y Mutuos, Mutuocentro, Ecomac, CB Mutuos, Las Américas, Contempora. Administradores Primarios: Banco del Desarrollo, Banco Santander. Julio de 2008 Fundamentos de la Clasificación Fitch Ratings ratificó en categoría AA (chl) la clasificación de las Series A y B, y en categoría C (chl) la clasificación de la Serie C (subordinada), todas del Primer Patrimonio Separado de Santander S.A. Sociedad Securitizadora. Los bonos securitizados tienen como respaldo a mayo de 2008, una cartera conformada por 430 mutuos hipotecarios endosables con un saldo insoluto de UF 179.391. Adicionalmente, se dispone de caja por UF 27.41. La morosidad total de la cartera ha experimentado una leve tendencia creciente en los últimos doce meses, alcanzando un 22,6% (medido en base al saldo insoluto) a mayo de 2008, sin embargo, se debe señalar que el nivel observado es explicado principalmente por los tramos de mora friccional (1-2 dividendos morosos). Cabe destacar, que la mora de seis o más dividendos representa el 4,7% de la cartera. Adicionalmente a lo anterior, Fitch estima que dadas las características que presenta la cartera, disminuye la probabilidad de observar aumentos en los niveles de default en los próximos meses. Hasta mayo de 2008, se habían liquidado 10 garantías por un monto de UF 4.122. El saldo adeudado por este concepto alcanzaba a UF 6.649 (incluyendo costos legales), por lo cual la pérdida acumulada alcanza a UF 2.27, lo que corresponde a un 0,7% del monto de la cartera original. Cabe destacar que tanto los niveles de mora observados como los defaults ocurridos son menores a los estimados inicialmente por Fitch, situación que ha ido fortaleciendo al Patrimonio Separado. Con respecto a los prepagos de la cartera, en términos de saldo insoluto hasta mayo de 2008 se había prepagado UF 112.997, correspondientes a un 30,7% del monto de la cartera original. La TPA (tasa prepago anual, base 360) promedio en los últimos doce meses alcanzó a un,9%. Los fondos recaudados por este concepto se han utilizado hasta mayo de 2008 en los rescates de láminas de las Series A y B. Estos niveles de prepago han sido superiores a los estimados inicialmente para esta transacción, contrarrestando de esta manera el beneficio provocado por el mejor desempeño de la cartera en términos de mora y default. Sin embargo, durante los últimos dos años se ha observado una moderación en los niveles que presenta esta variable, situación que está conduciendo a un fortalecimiento del Patrimonio Separado. Finalmente, Fitch continuará monitoreando de cerca la tendencia que experimentará el prepago y los niveles de mora y defaults en este patrimonio, con el objeto de determinar el impacto que éstos pudiesen tener en la clasificación asignada a todas sus Series. www.fitchratings.cl
Características del Colateral ( actual: a marzo de 2008) MHE LH Total Monto Cartera (UF ) Original 367.887-367.887 Actual 179.391-179.391 Número Operaciones 430-430 Monto Promedio Crédito Actual (UF) 417,2-417,2 Relación Deuda / Garantía (%) Original 71,9-71,9 Actual 4, - 4, Plazo Promedio (meses) Original 240-240 Remanente 12-12 Tasa Interés Promedio Ponderada (%) Actual 11,1% - 11,1% Diversificación Geográfica Actual (%) Maipú 26,6-26,6 Santiago 24,9-24,9 Puente Alto 12,6-12,6 Villa Alemana,1 -,1 La Serena 4,2-4,2 Otros Activos Activos Circulantes Cupón (UF) 23.074 Activos Circulantes Prepago (UF) 4.467 Evolución Colateral Evolución Morosidad de la Cartera Como se puede apreciar en el gráfico superior de la página siguiente, la morosidad total de la cartera ha experimentado una leve tendencia creciente en los últimos 12 meses alcanzando un 22,6% (calculada en base al saldo insoluto) a mayo de 2008, sin embargo, dicha alza se explica por un aumento en los niveles de mora friccional (1-2 dividendos morosos). Los créditos con una mora de seis o más cuotas representan el 4,7% de la cartera, en comparación con el 3,6% del mismo mes del año anterior. A mayo de 2008, se habían liquidado garantías por un monto de UF 4.122. El saldo adeudado por este concepto (incluyendo costos legales e intereses devengados) alcanzaba a UF 6.649, por lo cual la pérdida acumulada alcanza a UF 2.27, lo que corresponde a un 0,7% del monto de la cartera original. Con respecto a lo anterior, se debe mencionar que tanto los niveles de mora observados, como los defaults ocurridos presentan niveles inferiores a los estimados inicialmente por Fitch, situación que ha fortalecido la estructura del Patrimonio Separado. Además, Fitch estima que dadas las características que presenta la cartera, disminuye la probabilidad de observar aumentos en los niveles de default en los próximos meses. Sin embargo, es importante señalar que se observa un aumento en el timing del proceso de recupero de las propiedades en cobranza judicial, comparándose desfavorablemente con lo observado en otras carteras de características similares. A modo de ejemplo, de los 20 créditos que presentan una mora superior a los 6 meses, 8 muestran más de 18 cuotas impagas, promediando 3 cuotas morosas. Dado lo anterior, Fitch estará muy atento a los timing de los procesos antes descritos, ya que un retraso adicional en éstos podría perjudicar el perfil crediticio del patrimonio separado. Evolución Características Colateral De acuerdo al último reporte de gestión proporcionado por la Securitizadora, los bonos securitizados tienen como respaldo una cartera compuesta por 430 mutuos hipotecarios endosables con un saldo insoluto de UF 179.391 a mayo de 2008. Adicionalmente a lo anterior, el patrimonio separado cuenta con caja por un monto de UF 27.41 a la misma fecha, de los cuales UF 4.467 tiene como destino el prepago de las Series Preferentes. Dentro de las principales características de la cartera destacan la relación Saldo Insoluto / Garantía, la cual alcanza a mayo de 2008 un 4,%, la tasa de interés promedio de la cartera de un 11,1% y el plazo remanente promedio de 12 meses a la misma fecha. 2
Evolución Morosidad de la Cartera (a mayo de 2008) (% ) Mora 3- Cuotas Mora 1-2 Cuotas M ora Total Mora 6+ Cuotas 30 2 20 1 10 0 01/0 04/0 07/0 10/0 01/06 04/06 07/06 10/06 01/07 04/07 07/07 10/07 01/08 Prepagos Totales y Parciales La política de prepago establecida en el contrato de emisión establece que las amortizaciones extraordinarias del saldo insoluto, cualquiera fuera su causa, determinará la sustitución íntegra de los créditos por otros créditos de características similares, o bien, el rescate anticipado parcial de los títulos de deuda. Las Series A y B podrán recibir los prepagos a partir de la fecha de emisión. Los fondos recaudados se acumularán trimestralmente y serán cancelados en los meses de enero, abril, julio y octubre de cada año, acumulándose en una cuenta denominada Obligaciones por Prepago. Como se puede apreciar en el gráfico inferior, el nivel de prepagos ha alcanzado a mayo de 2008 un 30,7% del monto de la cartera original, lo que equivale a un monto de UF 112.997. La TPA promedio en los últimos 12 meses alcanzó a un,9%. Estos niveles de prepago han sido superiores a los estimados inicialmente para esta transacción, contrarrestando el beneficio provocado por el mejor desempeño de la cartera en términos de mora y default. Sin embargo, durante los últimos dos años se ha observado una moderación en los niveles que presenta esta variable, situación que está conduciendo a un fortalecimiento del Patrimonio Separado. Con los fondos recaudados por concepto de liquidaciones de propiedades y prepagos, no se han realizado sustituciones de activos, y por el contrario se han utilizado en el prepago de las Series A y B. Evolución Prepagos de la Cartera (a mayo de 2008) (% ) 3 TPA Prepagos Acumulados 30 2 20 1 10 0 01/0 04/0 07/0 10/0 01/06 04/06 07/06 10/06 01/07 04/07 07/07 10/07 01/08 3
Características de la Emisión Serie A Serie B Serie C Monto Inicial (UF) 290.000 128.000 22.000 Monto Actual (UF) 141.061 61.488 39.789 Tipo de Oferta Pública Pública Privada Tasa Cupón Anual (%) 6,9 6,9 6,9 Frecuencia Pago Intereses Trimestral Trimestral Bullet Frecuencia Pago Capital Trimestral Trimestral Bullet Fecha Primer Cupón 20/10/99 20/10/99 20/07/19 Fecha Próximo Cupón 20/07/08 20/07/08 20/07/19 Tipo Credit Enhancement Sobre-Colateral, XS Sobre-Colateral, XS N/A Fecha de Vencimiento Legal 20/07/19 20/07/19 20/07/19 Rating AA (chl) AA (chl) C (chl) Inversión de Excedentes Los activos circulantes netos acumulados a mayo de 2008 alcanzaban a UF 27.41. A la fecha, esta cuenta de activos se ha invertido principalmente en instrumentos de inversión con tasa fija, basados en un contrato de compra y venta de instrumentos financieros entre Santander S.A. Sociedad Securitizadora y Santander Agente de Valores. Por otra parte, los costos asociados al patrimonio separado se han mantenido dentro de los rangos establecidos en el contrato de emisión. Administración Primaria y Maestra del Patrimonio Separado Banco del Desarrollo y Banco Santander son responsables de la administración primaria de los mutuos hipotecarios endosables que respaldan los bonos del patrimonio separado. El concepto de administración primaria hace referencia a la cobranza y monitoreo general de los activos. Esta función ha sido protocolizada en el contrato de administración suscrito entre Banco del Desarrollo y Banco Santander y Santander S.A. Sociedad Securitizadora. En el contrato se detallan las funciones a desempeñar por parte del administrador. Estas funciones incluyen: la cobranza oportuna de los dividendos, gestiones de cobranza prejudicial y judicial, remesar mensualmente los dividendos y prepagos percibidos, mantener actualizado el registro de deudores, etc. La administración primaria de la cartera ha sido desempeñada satisfactoriamente, de acuerdo a las políticas y procedimientos evaluados inicialmente. nexo entre los originadores y el patrimonio separado. Cabe destacar, que esta gestión ha sido desempeñada satisfactoriamente a la fecha. Evolución de la Emisión El saldo insoluto actual de las Series Preferentes alcanza a UF 202.49 a mayo de 2008. La Serie A cuenta con un saldo insoluto de UF 141.061, habiendo cancelado el 1,4% del saldo original. A la fecha se han prepagado 19 láminas de esta Serie, por un monto de UF 79.143. La Serie B cuenta con un saldo insoluto de UF 61.488, habiendo cancelado el 2,0% del saldo original. A la fecha se han prepagado 43 láminas de esta Serie, por un monto de UF 3.761. Con respecto a la Serie C subordinada, no ha realizado amortizaciones de capital ni de intereses, y según lo establecido en el contrato de emisión no ha realizado pagos extraordinarios. La administración primaria de la cartera, ha sido desempeñada satisfactoriamente a la fecha. La administración maestra, por medio de la cual se centraliza la gestión de los administradores primarios es ejercida por Santander S.A. Sociedad Securitizadora, sirviendo de esta manera como un 4
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