Chile Bonos con respaldo de MHE Análisis de Riesgo Santander Santiago S.A. Sociedad Securitizadora Primer Patrimonio Separado Ratings Tipo Rating Rating Fecha Instrumento Actual Anterior Cambio Bonos Serie A AA AA - Serie B AA AA - Serie C C BB+ 31/05/05 Analistas Juan Pablo Gil L. (56 2) 499-3314 juanpablo.gil@fitchratings.cl José Castro V (56 2) 499-3306 jose.castro@fitchratings.cl Antecedentes Generales Monto Serie Original: Serie A UF 290.000, Serie B UF 128.000, Serie C UF 22.000 Monto Serie a Junio de 2006: Serie A UF 176.748, Serie B UF 77.125, Serie C UF 34.747. Plazo Original: 20 años. Tasa de interés Bono: 6,9% Monto Cartera Original: UF 367.887 Monto Cartera a junio de 2006: UF 221.463 Originadores: Credycasa, Banco del Desarrollo, Procrédito, Proyecta, Hepner y Muñoz, Mutuocentro, Ecomac, CB Mutuos, Las Américas y Contempora. Administrador Primario: Banco del Desarrollo, Banco Santander. Administrador Maestro: Santander Santiago S.A. Sociedad Securitizadora. Fundamentos de la Clasificación Fitch Ratings ratificó la clasificación asignada a los títulos de deuda correspondientes al Primer Patrimonio Separado de Santander Santiago S.A. Sociedad Securitizadora en Categoría AA para las Series A y B, y en Categoría C para la Serie C Subordinada. El activo subyacente está conformado por 482 mutuos hipotecarios endosables con un saldo insoluto de UF 221.463 a junio de 2006. La morosidad total de la cartera ha experimentado una tendencia estable en los últimos doce meses, alcanzando un 21,27% (medido en base al saldo insoluto) de la cartera a junio de 2006. Por su parte, los créditos con una mora de cuatro o más dividendos representan el 6,97% de la cartera y los créditos con una mora de seis o más dividendos representan el 4,43% de la cartera. A la fecha se han liquidado garantías por un monto de UF 1.886. El saldo adeudado por este concepto alcanzaba a UF 2.527 (incluyendo costos legales), por lo cual la pérdida acumulada alcanza a UF 641, lo que corresponde a un 0,17% del monto de la cartera original. Cabe destacar que este nivel de default ha estado por debajo de lo estimado inicialmente, situación que ha ido provocando un fortalecimiento adicional en el Patrimonio Separado. Con respecto a los prepagos parciales y/o totales de la cartera, en términos de saldo insoluto, a junio de 2006 se habían prepagado UF 90.704 (sin contar los intereses de castigo), lo cual corresponde a un 24,7% del monto de la cartera original. La TPA (tasa prepago anual, base 360) promedio en los últimos doce meses alcanzó un 5,3%. Los fondos recaudados por este concepto se han utilizado en rescatar láminas de las Series A y B, por un monto que alcanza a junio de 2006 a UF 86.078, correspondiente a 14 láminas de la Serie A y 30 láminas de la Serie B. Las políticas de inversión de excedentes y los gastos asociados al patrimonio separado se han mantenido dentro de los límites establecidos. Asimismo, la administración primaria y maestra del patrimonio separado se han realizado dentro de las políticas establecidas en el contrato de administración y emisión. Finalmente, Fitch continuará monitoreando de cerca la tendencia que experimentará el prepago y los niveles de mora y defaults en este patrimonio, con el objeto de determinar el impacto que éstos pudiesen tener en la clasificación asignada a las Series Preferentes. Julio de 2006 www.fitchratings.cl
Características del Colateral ( actual: a junio de 2006) MHE LH Total Monto Cartera (UF ) Original 367.887-367.887 Actual 221.463-221.463 Número Operaciones Original 640-640 Actual 482-482 Monto Crédito Actual 459,47-459,47 Relación Deuda / Garantía (%) Original 72,0-72,0 Actual 59,6-59,6 Dividendo / Renta (%) Original 19,45-19,45 Plazo Promedio Ponderado (meses) Original 240-240 Remanente 149-149 Tasa Interés Promedio Ponderada (%) Original 10,95-10,95 Actual 11,04-11,04 Otros Activos Caja Pagos Ordinarios (UF) - - 23.816 Caja Prepagos (UF) - - 7.910 Evolución Colateral Evolución Morosidad de la Cartera Como se puede apreciar en el gráfico inferior, la morosidad total de la cartera ha experimentado una tendencia estable en los últimos doce meses alcanzado un 21,27% (calculada en base al saldo insoluto) a junio de 2006. La mora de tres o más dividendos, alcanza a un 8,17% de la cartera, lo cual representa un pequeño aumento respecto al promedio registrado en los últimos doce meses que alcanzó un 7,53%. El tramo de seis o más dividendos morosos, representa a junio de 2006 un 4,43% de la cartera, lo cual representa un pequeño aumento respecto al promedio registrado de los últimos doce meses de un 3,50%. Hasta junio de 2006, se habían liquidado solo cinco garantías por un monto de UF 1.886. El saldo adeudado por este concepto (incluyendo costos legales) alcanzaba a UF 2.527. Por lo tanto la pérdida acumulada de la cartera alcanza a UF 641, representando solo el 0,17% del monto de la cartera Evolución Morosidad de la Cartera (a junio de 2006) (%) 14,0 2 Cuotas 1 Cuota 3 Cuotas 4 Cuotas 5 Cuotas 6+ Cuotas 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 07/04 09/04 11/04 01/05 03/05 05/05 07/05 09/05 11/05 01/06 03/06 05/06 2
Evolución Prepagos de la Cartera (a junio de 2006) (%) 30,0 Prepago Acumulado TPA 25,0 20,0 15,0 10,0 5,0 0,0 9/99 3/00 9/00 3/01 9/01 3/02 9/02 3/03 9/03 3/04 9/04 3/05 9/05 3/06 original. Cabe destacar que este nivel de default ha estado por debajo de lo estimado inicialmente, situación que ha ido provocando un fortalecimiento adicional en el Patrimonio Separado. Evolución Características Colateral Los bonos securitizados tienen como respaldo a junio de 2006 una cartera conformada por 482 mutuos hipotecarios endosables originados por Banco del Desarrollo, Credycasa, Procrédito, Proyecta, Hepner y Muñoz, Mutuocentro, Ecomac, CB Mutuos, Las Américas y Contempora, los cuales presentan un saldo insoluto de UF 221.463 a junio de 2006. La relación Saldo Insoluto / Garantía alcanza a junio de 2006 un 59,6%. La tasa de interés promedio ponderada de la cartera ha experimentado un leve aumento, desde un 10,96% en el inicio del patrimonio separado hasta una tasa de 11,04% a junio de 2006, mientras el plazo promedio remanente ha disminuido de 240 meses a 149 meses a la misma fecha. Prepagos Totales y Parciales La política de prepago establecida en el contrato de emisión establece que las amortizaciones extraordinarias del saldo insoluto, cualquiera fuera su causa, determinará la sustitución íntegra de los mutuos hipotecarios endosables por otros mutuos de características similares, o bien, el rescate anticipado parcial de los títulos de deuda. Las Series A y B podrán recibir los prepagos a partir de la fecha de emisión. Los fondos recaudados se acumularán trimestralmente y serán cancelados en los meses de enero, abril, julio y octubre de cada año, acumulándose en una cuenta de pasivos denominada obligaciones por prepago. Como se puede apreciar en el gráfico inferior, el nivel de prepagos de la cartera de mutuos ha alcanzado un monto de UF 90.704 (sin contar los intereses de castigo), lo cual corresponde a un 24,7% del monto de la cartera original a junio de 2006. La tasa de prepago anual, definida como monto de prepagos mensuales sobre el saldo de la cartera al inicio del mes (anualizado) alcanza en promedio en los últimos doce meses a un 5,3%, mostrando un fuerte cambio de tendencia a la baja respecto a los niveles que venía mostrando. Con los fondos recaudados de los prepagos y de las liquidaciones de propiedades, el patrimonio separado ha rescatado 14 láminas de la Serie A y 30 láminas de la Serie B, por un monto total de UF 86.078. Adicionalmente, a junio de 2006 se dispone de caja para prepagar bono por un monto de UF 7.910. Inversión de Excedentes y Costos Los excedentes de caja acumulados a junio de 2006 alcanzaban a UF 23.816 (no se incluyen los excedentes cuyo destino son prepagos). A la fecha, esta cuenta de excedentes se ha invertido principalmente en instrumentos de inversión con tasa fija, basados en un contrato de compra y venta de instrumentos financieros entre Santander Santiago S.A. Sociedad Securitizadora y Santander Agente de Valores. En el contrato de emisión se establece en qué cuentas se pueden invertir estos excedentes. 3
Características de la Emisión Serie A Serie B Serie C Monto Inicial (UF) 290.000 128.000 22.000 Monto Actual (UF) 176.748 77.125 34.747 Tipo de Oferta Pública Pública Privada Tasa Cupón Anual (%) 6,9 6,9 6,9 Frecuencia Pago Intereses Trimestral Trimestral Capitaliza Frecuencia Pago Capital Trimestral Trimestral Bullet Fecha Primer Cupón 20/10/99 20/10/99 20/07/19 Fecha Próximo Cupón 20/07/06 20/07/06 20/07/19 Tipo Credit Enhancement XS XS N/A Fecha de Vencimiento Legal 20/04/19 20/04/19 20/07/19 Rating AA AA C Por otra parte, los costos asociados al patrimonio separado se han mantenido dentro de los rangos establecidos en el contrato de emisión. Administración Primaria y Maestra del Patrimonio Separado Banco del Desarrollo y Banco Santander son responsables de la administración primaria de los mutuos hipotecarios endosables que respaldan los bonos del patrimonio separado. El concepto de administración primaria hace referencia a la cobranza y monitoreo general de los activos. Esta función ha sido protocolizada en el contrato de administración suscrito entre Banco del Desarrollo y Banco Santander y Santander Santiago S.A. Sociedad Securitizadora. En el contrato se detallan las funciones a desempeñar por parte del administrador. Estas funciones incluyen: la cobranza oportuna de los dividendos, gestiones de cobranza prejudicial y judicial, remesar mensualmente los dividendos y prepagos percibidos, mantener actualizado el registro de deudores, etc. La administración primaria de la cartera ha sido desempeñada satisfactoriamente, de acuerdo a las políticas y procedimientos evaluados inicialmente. Con respecto a la Serie B, ésta cuenta con un saldo insoluto de UF 77.125, habiendo cancelado el 39,75% del saldo original. Los prepagos de los mutuos hipotecarios se han destinado a prepagar la Serie B, habiéndose rescatado a la fecha 30 láminas de esta Serie. La serie C subordinada acumula a la fecha un saldo insoluto de UF 34.747, la cual capitaliza intereses desde su emisión. La serie C será cancelada al vencimiento de las Series Senior. La administración maestra, por medio de la cual se centraliza la gestión de la administración primaria es ejercida por Santander Santiago S.A. Sociedad Securitizadora, sirviendo como un nexo entre los originadores y el patrimonio separado. Evolución de la Emisión El saldo insoluto de las Series Senior (A y B) alcanza a UF 253.873 a junio de 2006. La Serie A cuenta con un saldo insoluto de UF 176.748, habiendo cancelado el 39,05% del saldo original. Los prepagos de los mutuos hipotecarios se han destinado a prepagar la Serie A, habiéndose rescatado a la fecha 14 láminas de esta Serie. 4
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